Fixed Rate Mortgage Loan
房地产抵押贷款的含义: 从广义上讲,抵
押贷款是指在借贷过程中,借方将房地产
作为抵押品抵押给贷方,以保证到期还款.
CAPTER
4 固定利率抵押贷款
与抵押贷款相关的重要问题
o 1、供下期
o 2、意外保险
o 3、抵押登记
o 4、转售即还
o 5、提前还款
o 6、抵押贷款违约
重新构造抵押贷款
取消抵押赎回权
房地产的拍卖
房地产抵押贷款与按揭贷款的区别
1、所有权转移方式不同
2、牵涉的当事人不同
3、借款目的不同
4、拍卖收入不同
5、当事人享有的权利不同
6、对贷款的支配权不同
7、还款方式不同
抵押贷款利率的决定因素
Determinants of Mortgage Interest Rates
抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础
上的:借款人愿意为特定时期内使用资金
支付的、作为对这笔资金使用的补偿的
利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。
抵押贷款市场利率
利 率住房需求 替代投资
贷款需求 贷款供给
家庭的数量、收入、大小
对其他物品的偏好
年龄、品味
风险
收益率
实际利率
The Real Rate of Interest
定义：经济单位将目前收入进行储蓄而
不用于消费所要求的利率。
这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)
从当前消费转移到未来消费,储蓄者必须
获得的最低利率。它也等于投资的平均
收益率。
利率与通货膨胀预期
Interest Rates and Inflation Expectations
名义利率nominal interest rate(合约利率)
必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确
信这种利率合约足以补偿投资或贷款期
内购买力的预期损失。
任何投资利率都部分地决定于实际利率
与预期通货膨胀率相加之和。
10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一
年后得11000元。如果通货膨胀率为6%，
则实际价值为10377元（11000÷），即
抵押贷款的实际利率为%，低于4%。
因此，如果贷款人希望得到4%的实际利
率，必须要求比10%多一点的名义利率。
利率和风险
Interest Rates and Risk
1、拖欠（违约）风险 Default Risk
借款人borrowers违约拖欠本息。
2、利率风险 Interest Rate Risk
作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性，
未预期到的通货膨胀率是其主要部分。
3、提前清偿风险 Prepayment Risk
当利率降低至合约利率之下时贷款被提前
偿还的风险。
4、法规风险Legislative risk
指市场运行法规环境的变化。
5、其他风险Other Risks
如流动性风险liquidity risk
A Summary of Factors Important in Mortgage
Pricing(定价)
抵押贷款定价可表述为：
i 为贷款利率
r 为实际利率
p 为补偿拖欠和其他风险的溢价
f 预期通货膨胀率
n年期贷款
贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形
成预期。
抵押贷款付款模式的发展
Development of mortgage payment patterns
早期的抵押贷款模式
1、首付高，50%以上
2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押
价值
分期偿还固定本金式抵押贷款CAM
the Constant Amortization Mortgage Loan
背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀
率
动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能
性降低
贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing
loan)
Amortization : the repayment of a mortgage
loan by installments with regular payments to
cover the principal and interest.
CAM的计算
设贷款额为P,利率为i,分N期偿还
CAM的特点
付款额逐期递减
贷款余额逐期递减
逐期递减金额
Payment
t
N0
Balance
t
N0
Example
A loan was made for $60000 for a 30-year
term at 12 percent (annual rate compounded
monthly); payment were to be made
monthly and were to consist of both interest
and amortization, so that the loan would be
repaid at the end of 30 years.
Solution
逐期递减金额
充分摊销.等额还款CPM
Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan
MLC被称为贷款常数Mortgage loan
constants, 是年金折现因子的倒数
CPM的特点
摊销额逐期递增
摊销递增金额
CPM的特点
贷款余额加速递减
利息逐期递减
Example . Solution
Analysis of Principal and Interest
Monthly Interest and Principal
Payment
Principal
Years
未清偿贷款余额
Outstanding loan balance
即24年加5个月才
偿还一半本金
Outstanding loan balance
Years
CAM与CPM的比较
CAM CPM 差异
现值
利率
初始付
款
首月摊
销
利息总
额
108300
0
贷款余
额
直线下
降
先慢后
快降
前者更
快降
付款总
额
0
0
付
款
比
较
Years
贷
款
余
额
比
较
Years
从CAM转向CPM的前提是:
贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值
将不变或增加
一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈
现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的
拖欠风险.
尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值
是充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款
余额的水平。
贷款余的计算
Determining Loan Balance
1、利息剥离法—余额为剩余付款额的现值
i为名义年利率,每期还款R，已还期数为t
2、贷款余额因子MBLF法
Monthly Loan Balance Factor
由
充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本
Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs
1、法定费用Statutory Costs
与产权交易、记载有关的法定付费，是借款
人为政府机构提供的服务而支付的，它不影
响借款成本。
2、对第三方的支付Third-Party Charges
对一些服务（如法律费用、估价、测量、对
过去的审查和产权保险）的支付。这些支付
不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。
3、附加筹资费
Additional Finance Charges
1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额
外收入，影响借款成本。
贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷
款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人
认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固
定费用。
贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的
利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得
的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定
费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款 人
将利率增加到%以补偿1000元的起始费用。1
年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，
1000元不能被完全补偿。
2、贷款折扣费用
loan discount fees
贷款人对贷款所打的折扣，又称点数
（points），根据一定的贷款额谈判的条
件，从合约贷款额中直接扣除。
合约贷款额60000元，折扣3%即1800元，
贷款人实际向借款人付款58200元。而借
款人被要求分期偿还60000元。
贷款折扣费用增加了借款成本。
贷款折扣存在的原因
（1）贷款人从利率的上涨中获利
（2）控制不同借款人之间的风险差异
贷款费用和借款成本
Loan Fees and Borrowing Costs
有效利息成本effective interest cost
Contractual loan amount $60000
Less: Original fee 1800
Net cash disbursed by lender $58200
Amount to be repaid: $
for 30 years , based on $60000 contractual loan amount.
年百分比利率APR
annual percentage rate
为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求
高额贷款费用的行为,美国国会通过了
《贷款信任法案》（Truth-in-Lending Act)
，要求贷款人知道在收取贷款费用后的年
百分比利率，即每增加一百分比的折扣费
用，合约利率加%。
如合约利率为12%，有3%的折扣费用，则
贷款费用和提前清偿
Loan fees and Early Repayment
设提前5年清偿,有效利息成本是多少?
5年后未偿还贷款余额为58596元
收益率和提前偿还时间的关系
Relationship between Yield and Time
一、无任何额外筹资费用时，抵押贷款
的有效利息成本总是等于合约利率。
二、有贷款费用，则有
有效收益率会高于合约利率
提前清偿越早，收益率越高
不同偿还时间收益率与筹资费用之间的关系
提前清偿罚款
Prepayment Penalties
目的:1、补偿未收取的部分贷款起始成本;
2、利率下降时不容易被再投资;
3、借款人可能不能确定罚款对借款成本的影响
对60000元30年12%年利率5年既偿还时收取贷
款余额的3%作罚款,此时余额为58596元,罚款
则为1758元,则借款人的有效利息成本为:
CPM 的定价
Pricing CPMs
如30年期，预期10年被提前清偿的抵押
贷款的竞争性收益率是13%，将贷款定价
为12%的名义年利率，应收取多少折扣费
用才能保证13%的收益率？
ND=Net disbursement as percent of total loan
折扣点数计算
收取%的起始费用可实现13%的收益率。
通货膨胀与抵押贷款定价问题
Inflation an Mortgage Pricing Problems
CAM和CPM是一种广泛使用的标准抵押
贷款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷双
方产生很大影响。
对贷款人和借款人的影响
Effects on Lenders and Borrowers
30年期6万元贷款无通货膨胀，假定所支付的
利率为4%（3%的实际利率和1%的风险溢价）
每月真实付款(real payment) RP=286元。
如贷款期间每年预期通货膨胀率为6%，合约利
率必须增加到10%才能保证贷款人获得相同的
真实收益率，此时的每月付款（nominal
payment) NP=527元，每月付款上升了241元，
增长了84%。
名义付款的平减金额NPD（nominal payment
deflation)逐期下降。
抵
押
贷
款
付
款
的
真
实
和
名
义
价
值
倾斜效应
tilt effect
由于通货膨胀的影响，使真实收入流向贷款前
期倾斜以补偿后期购买力的损失这一结果被称
为倾斜效应。
为了获得相同的实际利率，或者与RP相同的价
值，由于贷款后期NPD<RP，必然出现贷款前
期NPD>RP。
倾斜效应对借款人也有很大的冲击，将使借款
人在贷款前期用更多的真实收入支付抵押贷款
付款，也使借款人更难基于目前的收入而符合
抵押贷款资格。
累进还款式抵押贷款GPM
The Graduated Payment Mortgage
在贷款前期年份中还款额比标准抵押贷
款的低,并以固定的数值逐渐增加,增加
到某一金额后就固定下来。
目的：抵消倾斜效应
GPM可以有多种方案：始付金额、变化
的速率、变化的时期长短等都可以调整。
GPM示例
30年期60000元贷款，最初5年的每月付
款额以每年%的比率逐渐递增，剩余
的25年每月付款额保持不变。
这种付款模式仍应保证与CPM相同的收
益率。
GPM与CPM付款的比较
利率 10% 11% 12% 13% 14%
CPM
GPM (每年增 加%)
1
2
3
4
5
6~30
抵
押
贷
款
付
款
模
式
比
较
GPM的未清偿贷款余额
Outstanding Loan Balance:GPMs
由于初期还款金额低于利息额，GPM的
贷款余额会持续增加，大约到第5年（依
前例）才开始下降，直到第30年降为0。
初期利息额与付款额之差称为负摊销
（negative amortization)。
如第1月应付利息为60000×(÷12)=600,而
第1年的GPM付款为，负摊销为
，第1年底增加贷款余额元。
[(MFVIFA,12%,12mos)]
CPM
GPM
CAM
的
贷款
余额
与
预期
房屋
价值
比较
GPM和有效借款成本
无起始费用和提前清偿罚款时，GPM和
CPM的收益率相同，为和约利率。
如收取起始费用，GPM的有效收益率将
大于和约利率，越早提前清偿，收益率
越高（与CPM近似） 。因此，GPM对借
款人更有利。
由于出现负摊销，使贷款人承受了额外
的风险，GPM贷款人将比CPM贷款人要
求更高的风险溢价。
