武汉中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中新开盘02国价7-指格59数测50研评12究—74院—/5马8 110系5地室址 ： 武汉市武胜路 19城3048一 7号4号5泰 合广场 测评日期：20 11 年 4月 1 日 【测评马城一号 基典于型通中投过结国市果资房收益场】地法调 产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项项地目目理名基位称本信息 所置 马城一号 东开81西号湖（汉中口环金线银外湖、金马南城一旁路）1 附 12、3、市成场本比法较测法评测项评目项目价格为：7061 元/平方米 结、合典当型前投市资场收现益状法价，测格综算为合项：确目7定价31格4为元：/平53方项目在28米元 /平方米 占属制条件下的建发物地区筑企业面域规业开类积 模 中武环汉以市外 万常平安 置业有限公司 万平方方米米 交房标型准 普毛通住宅(70年产权) 4 月测价值定义和测评假设限 【项目要点】 评价格为6700 元/平方米。 l 地面少，，理交项位通目置状临：况金项还南目有一位待于路进东，一靠西步近湖改三汉善环口。金线 银，通湖金入盘住时时间间 预坯20计 122年0191月年 4月 过南项一目路的，公在交马线城路对较 周边配套小区内 一源配学，套中校 商、有武平便汉价利工、店中业；周百大边仓学有等储常教等青育生第资活 l 企过享业受住实周宅力边小：金区项常目安开佳发苑主等体项为目武汉。常项安目置容业积有率限较公高司，，但曾可开发以 金银湖高尔银夫湖球和场常等青休片闲区场的所生主。 活配套，临近东方马城、 主力力户户型型信息 使用率 9暂5-128平米的两房、三房 l 产户三房品均可设设满计计足：双不阳主同台力顾，户客型采置南光业充北需足通求，透。得， 功房能率分高区。，产实品用丰性富较，强两。房每、 单首套付总款价贷贷 （无20按万6 约69元万5（元平首米 付计算30）%） l 周的娱边设乐施生场配的活所进配套。：一套随步。项着完同目未善时靠来近和，地常提项铁升目青，靠片项近区目东，可方以马共城享、常青片区便捷成熟 的区域价值高将尔会夫进球一场步等凸休显闲。 2 号线的开通，以及周边生活配套 月款款均年方还限式款 2商0业年/ 3477元公/积29金27 元 数研如究需院联了解系更，电详话细报:02告7，-5请 95与 01中27国4指 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市期成根交据场的项比 3个目较中C所法国 房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——马城一号 1、选取可项比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测评对象及比销较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素销 售均对价比案例 测区交域交易易日情期况 马评城一对号象 卧龙对丽比景案 64湾例00乐A 山 苑 对常比青案87南例00园B 对万比科案城例 C 10000 未开盘2011年4月 2011年4月 2011年4 月 因素 交地周区通理便位捷置 中环以外 中正环以常外 二正至中常环 二正至中常环 土边环境度 一一般般 一一般般 较较便好捷 便较捷好 建域地筑配用形套途 一住般宅 一住般宅 较住完宅善 较住完宅善 个别因容素 户开装绿积化率率态 板楼、高层 板楼、多 高层层、小 高层、 板楼、小高层、高层 板楼、高 % % 325..33 % 层 社型发修区设企情配计业况套 品 牌毛坯 毛80坯% 毛85坯% 精38装55%% 武有汉待常完善 一般 较完善 较完修善 评（1）交易情正况正：由于所选安取置的业三 个可比耀案江例神马，实均业为 自由竞争市新世场界销 售均价，且王交家易墩现日代期城相建同 2、因素修 修，设 因估素项（修（2目3正）为）系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评正对结象果比较及因对 素比 案例 测马评城一对号象 比较修正条件指数 销售卧龙对丽比景案湾例乐A山 苑 对常比青案南例园B 对万比科案城例 C 交交区易易均域日情价因期况 素 100 6140000 8170000 1010000 110000 110000 110008 1000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制710因0601素 比较修正系数514。1877 711142 8 1 81150046 8 说影7148、8548元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比经较过法计求算取，项三 目个市可场比价案格例为的7比06准1 元价/格平分方别米为。5487、 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 房、地成根产据本开房法发经地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进行商品房建设，然后预售或销售新所开建盘成价的格商测评品—房—这马种城典一型号 的 序号 项目 典型取房费地的基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 项项目目占成地交面总积价约0.为585万32平0万方元米，，规楼划面建地筑价面19积002元.8/万平平方方米，根据推算， 红线建内安市成政本米 5320 费A用 B 建安成约本1800元/平方米 5040 2 开发成本 小勘区察配设套费用C 建安成本AA 1122%% 660055 3 管理费用 计费用D 1+2 A+B+C 83%% 530602 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 年（其年中投半入年准备期，3 年建设期），土地费用在准备期 3安0%及，管第理三费用在建20设%，期年内利分率阶假段设投为入，6%预 。计 第一年投入50%， 1904 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价VV 37%% 164134 三7 开发利润 房地产总价V 20% 404 项、典个目月根的计据型房租算，当投地金同调前资产时查市收总价益考，场虑形确法V 20479万元 单价 7314元/平方米 96 不定势 可项，预目选见用主费力典，户型将型投年租资运金模营为式费 收10用益00比法 元率进/确行月定项，为目每 市年场的价租格金测按算同。比根上据涨区 5%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 为项 目2%市。场与价风值险。相 对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜典型空有在运置毛和年收收份入租 损5% 12160 000 0 122投6 资者收益模式测63000 133算 4 5 626320 13689952 147586 净效营运毛费营收用收入入8% 11400 11970 12569 13197 132895 7 1901428 8 191508 1005 1056 1109 持期有末期转N售PV净(6收.3益%) 5年后按%净40收 益率出售12， 转售税期费末3转%1 售1563 12141 12748 NPV(494631 四收、测评房地产总价V 506132 单价 8%) 53285元49/5平90方 米 通过全价面格市确定场调 年益 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用4 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市67场00价元格/。平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
