沈阳商业考察报告
前言
为了深入了解东北地区尤其是辽宁地区的商业市场特点，办于
10
月
24
日、
25
日对目前辽宁地区商业发展最为繁华的城市沈阳进行了市场考察，主要考察项目包括赛特奥莱、久丽、万象城、市府恒隆、盾安新一城、皇城恒隆、卓展、兴隆大奥莱，对沈阳的中高端商业市场及奥特莱斯进行了了解。
目 录
1
2
3
关于沈阳
重点商业项目
总
结
关于沈阳
城市简介
沈阳
是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城
。
沈阳
总面积
万平方公里，市区面积
3495
平方公里
。全市户籍人口
万人，市区人口
万人。
沈阳位于
环渤海经济圈之内，是环渤海地区与东北地区的重要结合部。
2010
年，
沈阳经济区获国务院批准为
国家新型
工业化综合配套改革试验区，是中国第八个国家综合配套改革试验区，也是惟一以“新型工业化”为主题的综合配套改革试验区，标志着沈阳经济区建设上升为国家
战略。
行政区划
康平县
法库县
新民市
辽中县
新城子区
于洪区
东陵区
苏家屯区
铁西
区
皇姑区
大东
区
沈河
区
和平
区
沈阳市由
9
区、
1
市、三县组成。
城市核心区主要包括皇姑区、铁西区、大东区、沈河区、和平区
5
个行政区域。
关于沈阳
经济情况
关于沈阳
沈阳市
2006-2011
年度国民生产总值
（亿元）
沈阳市
2006-2011
年度人均
GDP
（元）
经济情况
关于沈阳
沈阳市
2006-2011
年度社会消费品零售总额
（亿元）
沈阳市民的物质文化水平不断提高。
社会商品购买力的实现程度高。
零售市场规模不断扩大，但受物价影响增幅减缓。
经济情况
关于沈阳
沈阳市
2006-2011
年度人均可支配收入
（元）
沈阳市
2006-2011
年度人均消费支出
（元）
商
圈分布
关于沈阳
沈阳主要商圈分布：
太原街商圈
中街商圈
长江街商圈
金廊商圈
北市商圈
北站商圈
铁百商圈
五爱商圈
三好街商圈
南塔商圈
西塔商圈
目 录
1
2
3
关于沈阳
重点商业项目
小结
重点商业项目
卓展购物中心
万象城
久丽
市府恒隆广场
皇城恒隆广场
盾
安新一城
赛特奥莱
（棋盘山）
项目
：辽宁久丽百货有限公司
成立于
2010
年
9
月，是一家定位高端奢侈品百货经营的商业百货类企业。
规模：
18000㎡
，共计
4
层，
1F-3F
为百货业态规划，
4F
为办公区及高端复合业态规划。
品牌：
LOUIS VUITTON
东北首家直营店、
SALVATORE FERRAGAMO
旗舰店、
GUCCI
旗舰店、
PRADA
品牌直营店、
VERSACE
、
ETRO
、
BANG&OLUFSEN
、
ARMANI COLLEZIONI
等。
定位：
“引领奢华之潮，品味典雅之美，体验尊贵之享，打造经典生活”
重点商业项目
—
久丽百货
项目简介
自
2010
年
10
月
1
日，沈阳市青年大街南端的老西武百货，被一个全新的百货
——“
久丽沈阳”取代，引发了所有人的关注。
久丽进行青年大街，较长一段时间不被人看好，但久丽通过两年的调整及推广会员服务，不仅成功的挽留了
LV
、
GUCCI
、
PRADA
等一些决定撤柜的品牌，并且也引进了
GRAFF
、
BOTTEGA VENETA
等一系列高端品牌，在竞争激烈的青年大街拥有一席之地。
整合能力突出
环境提升明显
定位清晰传承
规模较小
重点商业项目
—
久丽百货
点评
整个
综合体由：购物中心（万象城）、
5A
级写字楼（华润大厦）、高端精品住宅（悦府）、五星级酒店（君悦酒店）构成，总占地面积约
万平方米，总建筑面积近
70
万平方米，总投资超过
50
亿港币。一期包括近
25
万平米购物中心万象城、
7
万平方米国际
5A
写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅；三期为酒店式公寓，全部工程预计将于
2012
年底完成。
项目规划布局
重点商业项目
—
万象城
项目简介
重点商业项目
—
万象城
沈阳
万象城是由华润置地开发建设，是继深圳、杭州之后，华润旗下第三座万象城；建筑面积近
25
万平方米，拥有地下一层、地上六层商业楼面，容纳近
200
家各类店铺；同时拥有地下两层停车场、地上四层停车楼，可提供近
2000
个停车位，其中主力店尚泰百货建筑面积约
4。5
万平方米，占整个购物中心的五分之一。
沈阳
万象城由美国著名建筑设计公司
RDKL
设计，项目外墙更多部分采用石材，整个外立面运用石材与玻璃等元素的有机结合，彰显大气、统一；商场四周均设有入口，方便顾客从不同方向进入商场。
沈阳
万象城云集众多国际品牌，其中
Hermès
是目前沈阳唯一店，
PRADA
是沈阳营业面积最大的店铺，
miumiu
更是东北第一店；
Ermenegildo
Zegna
全球概念店，也成为东北面积最大的店。
紧邻
青年大街的
Cartier、Hermès
、
PRADA
、
miumiu
、
Dolce&Gabbana
、
Ermenegildo
Zegna
、
LouisVuitton
等国际一线品牌店铺拥有邻街二层通高的形象展示面，使得整个项目更加高档，更有气派。
项目描述
重点商业项目
—
万象城
L6
主要业态：主力百货、餐饮、儿童、美容美发、家居、生活服务
代表品牌：食通天、
kingkow
、梦郎美发、瑞妃曼美容、
TAYOHYA
、
FRANZ
、倍轻松
L5
主要业态：主力百货、影院、冰场、餐饮、运动休闲、家居、生活服务
代表品牌：
MEGA BOX
、冰纷万象、金牌小笼、鹏达体育、
Columbia
、
OSIM
、
BOSE
主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包
代表品牌：张生记、速写、
ANMANI
、
ONLY
、
ANNA TOSANI
、
Samsonite
L3
主要业态：主力百货、女装、男装、潮流服饰、鞋类、皮具
代表品牌：
EQ:IQ
、
JORYA Weekend
、
VASTO
、
NOVO
、
Steve Madden
、
DISSONA
L2
主要业态：主力百货、女装、男装、综合服饰、鞋类、皮具、餐饮、家居生活
/
影音
代表品牌：
GIADA
、
CALVIN KLEIN、DAVID MAYER
NAMAN、
、
NOVO
、
LOTTUSSE
、
LLOYD
、
Drivepro
、
Paciffic
Coffee
L1
主要业态：主力百货、男装、女装、综合服饰、鞋类、皮具、珠宝钟表、
代表品牌：
PRADA、Ermenegildo Zegna
、
Max Mara
、
BURBERRY
、
HUGO BOSS
、
BALLY
、
Hermes
、
miu miu
、
FENDI
、亨吉利、
CARTIER、DIOR&DIOR HOMME
B1
主要业态：主力百货、超市、餐饮、个人护理、药品、家居生活、配饰、眼镜、珠宝
代表品牌：
OLE
、太兴餐厅、甜言物语、必胜客、瑞莱、华润堂、妍丽、星港、亮视点、
ENZO
、
Rebecca
、周生生、周大福、
I DO
、
GODIVA
L4
主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包
代表品牌：张生记、速写、
ANMANI
、
ONLY
、
ANNA TOSANI
、
Samsonite
楼层规划
重点商业项目
—
万象城
楼层品牌
B1
层与地铁
2
号线零距离接驳，业态主要为精致生活相关业态，包含餐饮、配饰、个人护理、家居等。
该
楼层共在
38
家品牌，目前有
36
家品牌开业，按店铺数量计算整体开业率为
95%，
新增
I DO、
精品折扣馆、
GODIVA（
未开业）三家店铺。
品牌
调整：鑫三友老玉器已撤场，暂无品牌接替。
楼层规划
—B1
重点商业项目
—
万象城
店铺展示
重点商业项目
—
万象城
B1
层内部空间
地铁通道
地铁开通后，万象城在场内给予明显的标识支持，同时在地铁通道内与万象城隔街相望的朵朵儿童世界也增设开口，与万象城形成良好互动，增加业态丰富度。
利用空间区域增设店铺，增加租金收益的同时，也提升了该楼层品牌丰富度。
折扣馆的作法值得参考借鉴。
重点商业项目
—
万象城
朵朵儿童体验式购物中心室内
重点商业项目
—
万象城
楼层品牌
L1
层为项目定位层，汇集众多国际一线品牌，均以大店为主，且店铺展示面较大，更加突显奢侈、大气之感，在业态方面，主要以综合类品牌为主（综合的含义在于含男女装、配饰、精品、皮具、皮鞋等众多品类，例如
PRADA
、
BALLY
、
BURBERRY
等），纯男、纯女的品牌较少。目前一楼按店铺数量来计算开业率为
96%，
今年
10
月
Dolce&Gabbana
、
Dior&Dior
Homme
陆续开业
，随着
LouisVuitton
开业（装修中），将更加巩固万象城高端地位。
楼层规划
—L1
重点商业项目
—
万象城
公共空间
重点商业项目
—
万象城
店铺形象展示
重点商业项目
—
万象城
楼层品牌
L2
层主要以国际二线年轻时尚品牌为主兼部分咖啡餐饮品牌，囊括的业种较为丰富，可逛性强，与
L1
层一样，同样以综合类品牌为主，现与写字楼相连，通道边设有休闲餐饮，满足写字楼白领的商务洽谈等需求。
Daniei
Hechter、De
soul
已撤场，替换为
David Mayer
Naman、Mini
Mum。
楼层规划
—L2
重点商业项目
—
万象城
与
深圳万象城一样，在室内空间的尺度营造上非常相似，在局部公共空间的装修、装饰上也非常一致。地板的选材和廊道选材的拼接也保持和深圳一样的风格与做法。
在
连廊处、电梯厅均增设了休闲椅，充分体现万象城人性化服务理念。
2011
年
6
月
2012
年
10
月
公共空间
重点商业项目
—
万象城
商业
在
L2
层与写字楼连接，目前已增加
Pacific Coffee
休闲餐饮业态，满足写字楼客群对商务洽谈的需求，从店铺客流量来看，目前营业状况良好。
2011
年
6
月
2012
年
10
月
与写字楼连接处
重点商业项目
—
万象城
楼层品牌
L3
层业态较为单一，以服饰和皮具两大业种为主，在品牌选择方面也是以国内知名女性服饰品牌为主，
如
JORYA
、
Marisfrolg
、
EP
等，
较能迎合普通收入女性的消费需求。
在
本层也发现一些与深圳假日广场相同的品牌，就品牌的店铺形象，均有值得借鉴与参考的地方。
楼层规划
—L3
重点商业项目
—
万象城
与深圳万象城一致，沈阳万象城也设有立体式停车场，目前已全面开通，可直接与
L2\L3\L4
连通。与此同时，在
L1-L6
层同样位置都设置有礼宾台（咨询台、客服中心），为消费者提供便利性。
手扶梯玻璃
上有安全提示。
室内
重点商业项目
—
万象城
楼层品牌
L4
层餐饮开始增多，且多为特色餐饮，例如张生记、辽河渡口、亚洲土地等，适合商务宴请，同时配合一些休闲服饰以及皮具箱包。该楼层开业率为
100%。
为
增加租金收益，提高坪效，万象城已采取划铺手段。（原
499
铺位一分为二，引进新品牌
FRIENTI
）
楼层规划
—L4
重点商业项目
—
万象城
L4
层图示区域，为了满足
L5
层冰场的放置位置条件，牺牲了
L4
层图示区域的公共区域价值，该区域显得光线不足，非常灰暗，周边店铺又由于为餐饮业态，灯光本身也不强烈，特别是用餐时段过后，显得楼层中该区域更加昏暗，光源也不足，人流量稀少。
餐饮
商户亮照经营
公共空间
重点商业项目
—
万象城
楼层品牌
L5
层主要以餐饮、娱乐类商家为主，兼有各类生活类店铺，吸引不少消费者前往消费，也起到将人流带到高楼层的作用。
汇集
三大主力店，百货、冰场、影院，一定程度上起到水泵效应。
楼层规划
—L5
重点商业项目
—
万象城
店铺形象展示
重点商业项目
—
万象城
重点商业项目
—
万象城
店铺形象展示
楼层品牌
L6
层主要以儿童、生活及餐饮为主，该楼层共有
31
家店铺，目前有
1
家店铺尚未招商到位，开业率为
97%
。
该楼层亮点食通天美食广场经营状况良好。
品牌调整：童装出奇东撤场，已替换为
TEENIE WEENIE KIDS
品牌。
楼层规划
—L6
重点商业项目
—
万象城
店铺形象展示
重点商业项目
—
万象城
按照店铺数量来统计，共有
191
家店铺，已开业
184
家品牌店铺，目前开业率为
96%。
在已开业的
184
家店铺中不乏像尚泰百货、
NOVO
、
等多品牌集合店。
上图也是根据品牌数量来做的占比统计。
重点商业项目
—
万象城
尚泰百货是泰国著名百货公司，于
2005
年初正式进入中国市场，入驻杭州万象城，沈阳万象城是尚泰百货入华后的第二家店，未来
5
年内尚泰百货计划进军中国
4-5
个主要城市，未来
10
年更计划在中国开设
40
家分店。
重点商业项目
—
万象城
·
尚泰百货
项目简介
B1
层主要以女士时尚配
饰为主，包括鞋、手袋、配
饰及鞋
/
袋的修理服饰；
L1
层主要以国际精品及化妆品为主，包括国际精品服饰、化妆品、香水、名名表及配饰
L2
层以国际设计师品牌为主，包括设计品牌服饰、
牛仔、珠宝
/
手表等品类；
L3
层以少淑女装为主，搭配女士内衣、配
饰、珠宝等品牌；
L4
层以男士消费为主，包括男士服饰、鞋、用品、
旅行箱用品等，同时搭配了改衣室作为配套；
L5
层以儿童用品为主，含括儿童服饰、孕妇服饰、玩具、礼等，同时在该楼层增加了美甲，设有客服中心；
L6
层以生活家居类业种为主，包括寝室用品、卫浴用品、小家电、厨房
/
家居用品、餐具等。
重点商业项目
—
万象城
·
尚泰百货
各楼层代表品牌
尚
泰百货作为万象城主力店之一，在业态补充上并无明显优势，主力店作用并未发挥。通过对尚泰百货的长期观察，发现该商户的经营理念已出现
“
水土不服
”
现象，目前已有多家商户撤场，卖场人气惨淡，经营状况不理想。
重点商业项目
—
万象城
·
尚泰百货
标识简单、实用，指引准确，细节体现大气。
标识
重点商业项目
—
万象城
时隔一年，万象城在室内增加了花缸、绿植，在营造良好的购物氛围的同时，增设休闲座椅，更加突显人性化的一面。
绿植、小品
重点商业项目
—
万象城
营运管理
重点商业项目
—
万象城
沈阳万象城作为华润在东北市场的首个项目，无论在建筑外立面、内部动线设计、品牌组合、运营管理等方面都传承了深圳万象城优点，随着
LV
开业，将更加巩固其高端地位。
通过对尚泰长时间的观察，发现尚泰对品牌差异化的理解并没有尊重市场主流，对于作为主力店业态的理解也并未发挥。在万象城的优秀物业平台上，追求的差异化并没有得到市场的认可。竞争优势不明显，未来将可能面临大幅度调整
随着市府恒隆开业、卓展百货扩大，沈阳商业市场竞争激烈，万象城在如此激烈的市场环境下依靠自身优秀的运营模式，加大主题式营销活动及品牌推广，立足在沈阳市场。
小结
重点商业项目
—
万象城
项目简介：
沈阳市府恒隆广场
forum 66
，位于沈阳市市府广场南侧，西临青年大街（金廊），占地
万平方米，总建筑面积
万平方米。投资约一百五十亿元人民币，为恒隆集团之建筑面积最大、投资最多、塔楼最高的项目。项目集世界级购物中心、甲级办公楼群、酒店及服务式寓所于一身，其中楼高超过
350
米的双塔式办公楼势成东北最高办公楼群。
350
米双塔，东北第一高
项目概述
重点商业项目
—
市府恒隆广场
位置、交通
位置
：
沈阳金廊核心
青年大街
1
号，城市核心干道。市政府广场南侧，毗邻沈阳市政府、辽宁大剧院、辽宁博物馆。
公共
交通：
地铁
2
号线
地铁直达市府恒隆广场地下一层，另有多条公交线路直达项目，交通便利
。
购物中心简介
购物中心简介：
沈阳市府恒隆广场
forum 66
面积达
96,300
平方米，是集国际时尚购物、优质餐饮、休闲和娱乐于一体的世界级购物中心，其设有顶级豪华电影院
PALACE
（百丽宫），高端超市
OLE
’和多家优质食府，带来一种崭新购物体验和生活享受。
市府恒隆广场
forum 66
网罗逾
150
家商户，聚集了
21
个双层品牌形象店，汇聚多家首次进驻中国东北地区的世界著名品牌，囊括国际顶级品牌旗舰店和世界顶级名表珠宝品牌。
重点商业项目
—
市府恒隆广场
市府恒隆广场由
KPF
主持整体设计，从鸟瞰的角度看市府恒隆广场的外形，购物中心位于中央，外形仿如一只大眼睛，而旁边则有多幢高楼。购物中心的流线外型正好与市内两条弧型青年大街相呼应，营造和谐的感觉。
建筑设计
项目于
2008
年获美国绿色建筑协会颁发“能源及环境设计先锋奖─ 核心及外壳组别”金奖的预认证。
载誉而行
重点商业项目
—
市府恒隆广场
沈阳皇城恒隆广场
—
KPF
设计 济南
恒隆广场
—
巴马丹拿设计
沈阳市府
恒隆广场
—
KPF
设计
设计理念：皇城故宫
设计
理念：矫若游龙
设计
理念：
350
米双子塔东北第一高度
2010
年
6
月
26
日开业
2011
年
8
月
26
日开业
2013
年分期落成
2015
年落成
2015
年落成
2012
年分期落成
无锡恒隆广场
—
凯达环球设计
天津
恒隆广场
—KPFA
设计
大连
恒隆广场
—
凯达环球设计
设计理念：旧址修复
设计
理念： “弧形”海河
设计
理念：太极鲤鱼
巧夺天工的建筑设计、历史与人文结合的设计理念
重点商业项目
—
市府恒隆广场
市府恒隆广场集国际时尚购物、优质餐饮、休闲和娱乐于一体的世界级购物中心，
满足高端时尚客群购物休闲的全方位需要，为沈阳人民
带来一种崭新购物体验和生活享受。
项目总体定位：
高档
路线，主打时尚
、商务、
奢华特色。
面向
金廊商圈
服务
周围区域
辐射
沈阳及整个东北
打造
顶级购物及时尚生活消费中心
树立
青年大街商业城市
地标
辐射区域
项目功能
重点商业项目
—
市府恒隆广场
定位
总计
：
156
家
店铺
，零售比例
为
84%
，餐饮
为
15%
，娱乐
1
%
。
店铺数量比例
重点商业项目
—
市府恒隆广场
时尚服饰
钟表及珠宝
餐饮
生活百味
平面图
以品牌数量统计的业态比例
重点商业项目
—
市府恒隆广场
各楼层业态及品牌
—B1
净高
3
米
重点商业项目
—
市府恒隆广场
B1
店铺形象展示
大连商筹办
时尚服饰
钟表及珠宝
餐饮
平面图
以品牌数量统计的业态比例
重点商业项目
—
市府恒隆广场
各楼层业态及品牌
—L1
净高
4
米
重点商业项目
—
市府恒隆广场
L1
店铺形象展示
大连商筹办
时尚服饰
钟表及珠宝
生活百味
餐饮
平面图
以品牌数量统计的业态比例
重点商业项目
—
市府恒隆广场
各楼层业态及品牌
—L2
重点商业项目
—
市府恒隆广场
L2
店铺形象展示
大连商筹办
时尚服饰
钟表及珠宝
生活百味
餐饮
以品牌数量统计的业态比例
平面图
重点商业项目
—
市府恒隆广场
各楼层业态及品牌
—L3
重点商业项目
—
市府恒隆广场
L3
店铺形象展示
餐饮
平面图
净高
3
米
重点商业项目
—
市府恒隆广场
各楼层业态及品牌
—L4
室内
空间
“人性化”
现代空间设计，布局错落有致
；
局部公共空间的装修上。通过石材拼接的方式，展现颜色及空间变化；但整体色系偏“冷清”。
重点商业项目
—
市府恒隆广场
室内空间
走廊
变化
动感、移步换景
。
连廊运用金属拉丝工艺装饰出的效果与地面灰色石材遥相呼应。
重点商业项目
—
市府恒隆广场
室内空间
铺位划分
不当
虽不像济南恒隆广场出
现室内
多处柱网
结构规划
不当现象，但部分商铺还
是没有规避掉柱网结构，
遮挡
了店铺
展示效果。
店铺装修“出位”
部分店铺如“赵记老铺”
装修墙面比邻近店铺多探
出二米距离，影响整体购
物美观的同时，又占用了
公共空间，阻碍了正常人
流通道。
重点商业项目
—
市府恒隆广场
室内空间
自然
顺畅 、脉络清晰
多
部电梯，方便快捷 ；可随时上下的双排电梯，直梯，有效调节立体人流的平均分配 。以首层
为例，规划
了
8
组
双排扶手
梯，
,1
组三排扶手梯（
19
部），
1
组观光梯（每组
2
部，共
2
部），
3
组直
升
梯（每
组
2
部
，
共
6
部
）。
扶手梯
观光梯
直升梯
重点商业项目
—
市府恒隆广场
人流动线
实景图
效果图
中庭
L1
活动面积
473
平米
最大的活动场地，紧邻购物中心的主入口
中庭采光：
自然光照明，明亮通透
中庭空间：
实用面积
500
平米以内，商业利用率较高，增加了商业店铺租赁空间。
重点商业项目
—
市府恒隆广场
中庭及中庭空间
北厅
L1
活动面积
207
平米
北厅入口正对市府广场，东临辽宁大剧院。
中庭采光：
自然光照明，明亮通透
中庭空间：
中庭上方空间
4
层通高，剧场式展示效果，适合商场互动类活动以及高端品牌展示活动。
效果图
实景图
重点商业项目
—
市府恒隆广场
中庭及中庭空间
南厅
L1
活动面积
76
平米
紧邻青年大街与中山路交汇处。
中庭采光：
自然光照明，明亮通透
中庭空间：
适合高端楼盘展示、车展，品牌静态展示
\
展销活动。
效果图
实景图
重点商业项目
—
市府恒隆广场
中庭及中庭空间
花艺小景
重点商业项目
—
市府恒隆广场
停车场
（两层设计，
B2\B3
层，共计
2200
个停车位）
高度：
限高
米
设置：
感应探测器
停车场平面图
公共设施
重点商业项目
—
市府恒隆广场
设计简洁、高贵、大气
电梯内外设置触摸感应按钮功能，增加顾客体验感。
公共设施
重点商业项目
—
市府恒隆广场
直升梯
公共设施
重点商业项目
—
市府恒隆广场
扶梯
小便池
坐便室
洗手盆
无障碍卫生间
洗手间
(
宽敞明亮，整洁舒适
)
公共设施
重点商业项目
—
市府恒隆广场
户外标识系统
吊顶式标识系统
悬挂式标识系统
户外标识系统
位于青年大街与中山路交汇处，使用内置灯光系统，夜间清晰可见；
吊顶式标识系统
多分布在公共交通枢纽、主要主入口等人流密集地方；
悬挂式标识系统
主要用于提示洗手间、母婴室、无障碍卫生间等公共设施，多分布于消防通道入口处，其向垂吊一米多的高度，清晰、直观、易于察觉。
标识系统
重点商业项目
—
市府恒隆广场
导视系统
重点商业项目
—
市府恒隆广场
室内、室外广告位
重点商业项目
—
市府恒隆广场
总结
重点商业项目
—
市府恒隆广场
优势
总结
重点商业项目
—
市府恒隆广场
劣势
大连恒隆广场未来展望
重点商业项目
—
卓展购物中心
开发商：
卓展集团
选址：
“金廊”三铂金地带
定位：
沈阳最高端的百货公司
建筑面积：
购物中心
万
+
精品馆
万
层
数：
B1F-6F
共
7
层
开业时间：
购物中心
2006
年
精品馆
2011
年
项目简介
楼层布局
白色为
购物中心（卓展馆）
，灰色为
精品馆（卓越馆）
。
重点商业项目
—
卓展购物中心
品牌实力
品牌是卓展发展的基础与
依托
国际一线奢侈品牌齐全
，
LV
、
PRADA
、
GUCCI
、
Dior
、
BOTTEGA VENETA
等，辐射沈阳及周边城市高端消费客群。
突出
男性奢侈主题
，
Louis
Vuitton
、
BOTTEGA VENETA
、
DOLCE&GABBANA
中国首家男装旗舰店皆汇聚于此，楼层布局也突出了注重
男性消费
的特点。
品牌
种类繁多
，特别是精品馆的开业，更加优化了卓展的品牌组合，从袜品到国际一线奢侈品应有尽有，共
650
余个品牌，满足消费者一站式消费的要求。
重点商业项目
—
卓展购物中心
为顾客服务
衣物寄存
礼品包装
童车、轮椅租借
爱心
伞
急救用品使用
婴儿看护
儿童游乐园
积分
卡、会员卡办理
寻人广播
购物
咨询
全程语音咨询
贵宾迎接、送宾服务
体贴提送
取
物随心
出租车叫车、等候服务
积分返利
活动预约
有偿复印服务
儿童主题公园
文化课堂
生日祝福短信
贴心陪购
卓
展杂志邮寄
生日
礼品
全程导购
市内专车接送
超级贵宾专享休息区
重点商业项目
—
卓展购物中心
为顾客服务
商品是基础，服务是保证。
依靠软性服务维持较高的顾客忠诚度。
卓展提供的不仅仅是方便，更加注重品质与舒适。
Point1:
每一层都有
顾客存衣处
。
周详考虑北方冬季长，室内外温差大，衣物重可能影响消费舒适感。
Point2:
满足顾客物质需求的同时，注重
精神体验感受
。
文化中心有厨艺教室、舞蹈形体教室、影音欣赏教室、多功能教室，每天开设不同课程。
Point3:
针对
超级贵宾会员
提供专享尊宠服务。
包括专车接送、陪购、导购、独享休息区提供绿色交款通道、足部按摩、餐饮等专属服务。
Point4:
为
妈妈
解决购物烦恼。
童车租借服务、提供免费婴儿看护服务、针对普通顾客提供免费儿童玩耍区域、针对会员提
供儿童主题乐园服务、全楼设有两处母婴休息室及一处专为儿童设计的童趣卫生间。
Point5:
舒适的
公共休息区
。
每一层都设有独特设计的公共休息椅，并配有卓展杂志及饮水机。
重点商业项目
—
卓展购物中心
营销活动
购物中心
：与长春卓展同庆十三周年。
精品馆
：庆祝卓展精品馆开业一周年庆，空间连廊搭设周年庆舞台，精品馆外设有“袋上艺术”主题雕塑布展。
长春卓展
沈阳
卓展
商场活动
重点商业项目
—
卓展购物中心
营销活动
商家活动
Dior
限量典藏版香氛全国首发
10
月
22
日
-11
月
4
日中庭搭台活动，并于
5F
推出专享香氛课堂。原定郑嘉颖参加活动，因病缺席。中庭过于拥挤，留给观众的区域仅为
1
米左右的过道。
Ferrari
车
展
专为卓展精品馆周店庆。
Satchi
全球最大成衣雕像东北首展
西服高
米，耗费近
300
米布料，用时
2
个月完成。
Satchi
沙驰全场
8
折。
重点商业项目
—
卓展购物中心
感受卓展
标识系统、水牌简洁明了，品质感高。
灯光柔和，廊宽适中，购物舒适感强。
硬件设施维护良好，营运管理水平高。
重点商业项目
—
卓展购物中心
卓展馆中庭较小，卓展卓越连廊为商场、商家活动提供更广阔的空间。
卓越馆三楼整体围板进行装修，降低了购物的衔接度。
感受卓展
重点商业项目
—
卓展购物中心
沈阳皇城恒隆广场坐落在沈阳中街商业区，比邻 “沈阳故宫”，并汲取“沈阳故宫”灵感，用倾斜屋顶的设计反映故宫的几何线条和雄伟感觉；室内设计则参照了故宫大内中阙的形态，把中庭内不同的楼层串联起来，营造层叠起伏的室内空间。跨距达
65
米的广阔室内空间，最大限度的应用自然采光，中庭巨大的
LED
屏幕也使整个广场增添现代感。
沈阳皇城恒隆广场
Palace66 Shenyang
项目简介
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
项目简介
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
vs
皇城
恒隆广场
市府
恒隆
广场
皇城
恒隆广场在整体定位上与其他恒隆广场略有不同，他不单追求奢侈品牌，同时兼顾中街商圈的整体定位，满足年轻时尚消费群体的购物休闲需要。故而拥有
Dunhill
、
Omega
、
等中高端成熟品牌的同时，更加侧重于
UGG
、
David Mayer
Naman
、
it
、
gxg
等年轻时尚品牌。集购物、餐饮于一体，契合中街商圈的商业氛围，为钟爱潮流的沈城时尚青年们打造满足购物休闲全方位需要的潮流生活乐园。
项目定位
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
Columbia
楼层布局
—B1
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
Arita
封铺
楼层布局
—L1
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
楼层布局
—L2
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
瑞妃曼
SPA
封铺
gxg
楼层布局
—L3
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
楼层布局
—L4
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
Cartier
撤场，大大降低皇城恒隆的整体定位档次
L1
层的
Cartier
已经撤场，
Juicy
Coutrue
在同位置上封铺装修。同侧的
MAX&CO
也已撤场，
EVISU
会移至此位，同时
MISS SIXTY
也移位封铺。珠宝皇后
Cartier
的离开可以说是对皇城恒隆整体定位档次的重创，直接导致恒隆中高端的品牌定位档次大大下降。
变化对比
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
化妆品品牌大幅撤
柜
L1
层的
KOSE
、
Guerlain
、
Borghese
、
Make Up For Ever
、
Elizabeth Arden
、
OHUI&WHOO
等国际知名彩妆及护肤品在主中庭的专柜纷纷撤出，仅剩下
Dior
、
GIVENCHY
、
FANCL
勉强撑场。
同时
，深蓝、
MENARD
、
AUPRES
、
AQUA
、
MEBON
等品牌也已经撤场，美宝莲、佰草集、欧莱雅等大众品牌还在营业。
变化对比
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
众多品牌不堪重负，闭店封铺或缩铺勉强经营：
二
楼的
AMASS
、
GIRDEAR
早已撤场，替换进入的
cocoon
、
EITIE
也免不了封铺的命运。
VICUTU
、
GEOX
也在非折扣季用降价促销的方式来吸引客流。
LUXMAN
、施华洛婚纱也减小了自己的租赁面积，从而节约开支、降低经营成本。
变化对比
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
加大休闲餐饮业态的
比重
在原有星巴克的基础上，引入了太平洋咖啡、漫咖啡、
ARITA
等休闲餐饮。同时将
B1
层部分餐饮店铺分割成小铺，重新招商，加大了该层餐饮业态的品牌丰富度，从而吸引客流，引导人们的目的性消费。
变化对比
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
男装、家居生活、数码电器等业态大幅缩水，女性消费主题更加清晰。
苏宁
精品店封铺已久。
HUSH PUPPLES
、
SONY
、
APPLE
、三和、水星家纺、淑女屋等铺位均变成国内知名女装品牌，同时增加了美甲、美容
SPA
等女性主体消费业态，其女性消费主题的路线更加清晰。
变化对比
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
增加娱乐健身业态
。
皇城
恒隆广场缺少影院、冰场、超市等大型休闲娱乐购物业态，使消费者“一站式”购物的体验感大打折扣。即将在今年年底开业的泰坦斯健身会所，不仅能缓解皇城恒隆目前大量空铺的招商压力，同时以补充业态的形式来发挥主力店的作用。
变化对比
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
整体
定位下滑：兼顾中高端与时尚潮流的皇城恒隆广场，随着
CARTIER
、
MAX&Co
等国际品牌，及国内一线女装品牌
AMASS
、
GIRDEAR
的撤场，使皇城恒隆广场整体定位档次大幅下滑。有沈城第一家
UGG
、
it
旗舰店做噱头，但其他时尚品牌的号召力相对薄弱，使其年轻时尚主题体现亦不明显。
整体
经营欠佳：原铺位是
MAX&Co
、
AMASS
、
GIRDEAR
、苏宁精品店依旧封铺，还未招商到位，其余商铺客流量均不理想，许多商铺或打折促销或缩铺经营，可见皇城恒隆广场整体经营状况不甚乐观。
提升
女性消费主题：电器、数码、男装、家居生活等业态均有不同程度的减少，随之替换的是女装、美容、美甲等业态，其女性消费的主题路线越加清晰。
补充业态缺陷：太平洋咖啡、漫咖啡的等休闲餐饮的进驻，改善了该业态品类不足的现状。泰坦斯健身会所也将发挥其主力店作用，补充业态的同时充分吸引目标客流。
小结
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
面对
“大悦城”的年轻时尚，“大商新玛特”的大众消费，“兴隆大家庭”的实惠亲民，皇城恒隆广场逐渐摒弃其天生的贵气，向中街的“平民化”过渡。这种变化可以说是适应周边商业环境的结果，可皇城恒隆与中街其他商业定位的渐渐接近，也在无形中为自己树立了诸多竞争对手。国际大牌的逐渐流失，时尚品牌丰富度的欠缺，皇城恒隆广场逐渐将自己陷于“食之无味，弃之可惜”的鸡肋窘境，今后是持续风格的中高端定位，还是无奈现状的随波逐流，有待我们持续关注。
小结
重点商业项目
—
皇城恒隆广场
开发商：
盾安集团
盾安集团是一家无区域发展的多元化产业集团，创建于
1987
年，位列“中国企业
500
强”第
271
位。
2010
年，确立了以发展商业地产为先导的战略目标。
运营商
：盾安集团
建筑面积
：
27
万
平方米
商业面积：
17
万平方米
店铺数量
：
436
个
开业时间：
2012
年
4
月
26
日
楼层数：
7
层（
5
层
商业、
2
层停车场）
停车场：
90000
平方米 共
2100
个停车位
招商率：
95
％
；开业率
：
90%
项目简介
重点商业项目
—
盾安新一城
项目定位
重点商业项目
—
盾安新一城
盾安新一城
R1
馆共
8
层
其中地下
3
层，地上
5
层。
5F
汇集寰球美味，
4D
巨幕影院、文化会馆；
4F
童装、童玩、居家用品、和
3C
数码；
3F
流行丽人，少淑装、少女装、女鞋、女包；
2F
淑女装、珠宝、男装、运动户外；
1F
汇集国际精品、服饰、化妆品；
B1
精致生活超市、美食广场、特色餐厅；
B2
、
B3
停车场
R2
、
R3
婚宴餐厅、酒吧、
KTV
、停车场。
盾安新一城汇聚了
GUCCI
（已完成围档）、
CERRUTI1881
、
KENT&CURWEN
、
GIEVES&HAWKES
等多个国际品牌
;
拥有国内首家世界级
4D
巨幕厅的
CGV
影院
;
独特的
ONE SUPER
超市，
12000
平方米。
业态布局
重点商业项目
—
盾安新一城
主中庭面积约
1000
平方米，自
1
层直
5
层通高，采用酒店式装饰；
可采用自然光；
含由
4
部观光梯组成的两组直升客梯；
4
组双向扶梯；
设置室内不规则
LED
屏（以商家内容为主）。
主中庭
重点商业项目
—
盾安新一城
海洋广场主要设施为弧形水族箱舞台，规格约
16*7
米
水族箱内规格约为
10*4
米。
周边配以海洋小品，为其重要吸引点。
海洋馆每天安排有美人鱼表演、卡通明星见面会、以为与沈阳电视频道共同合作的欢乐家庭秀等。
海洋广场
重点商业项目
—
盾安新一城
店内服务
重点商业项目
—
盾安新一城
停车场
重点商业项目
—
盾安新一城
标识系统的主要设计符合整体建筑风格，盾安标识系统的指导功能相当完善，且布点较为科学。
标识系统
重点商业项目
—
盾安新一城
装饰小品参考酒店式布置进行设计，虽能够体现其堂皇及奢华的一面，但也与其业态的搭配、品牌的影响力等不符；
装饰小品
重点商业项目
—
盾安新一城
盾安新一城
4
楼设置独立
VIP
贵宾厅，约有
800
平方米，专为会员提供相关服务。
服务内容包括会员卡办理、积分换礼、会员休息、会员上网服务、吸烟室、
高球体验、储值卡办理、存包服务等。
目前会员不多，稍显冷清。
贵宾厅
重点商业项目
—
盾安新一城
较为人性化的洗手间设计，每层均高有洗手间，各
3
组，通过颜色区分男女洗手区。
洗手间外部均高有
30-80
平方不等的等候区，并设有无背沙发。
在洗手间内部设置有开放式儿童便坐与成人座进行区分的配合；
在各便位均设有置物台；
其人性化还体现在将蹲位和坐便位进行区分；
其无障碍洗手间能够提供使用。
洗手间
重点商业项目
—
盾安新一城
盾安新一城止前在营销活动的表现为商场举办的活动为主，包括钢琴展示及表演、海洋广场水系节目、卡通节目以及与万人微笑助学公益活动等，商家活动此段时间表现不明显，花车售卖暂无商品展示。
营销活动
重点商业项目
—
盾安新一城
从业态规划来看，目前；
；
项目小结
重点商业项目
—
盾安新一城
奥莱特点
奥莱中国典型现状
中国奥莱购货方式
超低折扣
地处市郊
2007
之后 市场扩张，各类奥莱出现，参差不齐。
经营理念不清晰
运作模式偏颇
价格吸引力不够
物流支持不足
重点商业项目
—
赛特奥莱
奥莱在中国
“中国最美的奥特莱斯”
地理位置：
沈阳
赛特奥莱置身于棋盘山风景区
，东陵
公园后倚天柱山，前临浑
河；
毗邻盛京高尔夫球场，靠近沈阳世博园，俯视近在咫尺的沈阳鸟岛，旅游资源得天独厚。
地址：沈阳市棋盘山开发区沈棋路
36
号（中旅国际小镇内）
。
重点商业项目
—
赛特奥莱
项目简介
A\B\C\D
四区
两层经营使用
主营业态
国际精品
时尚女装
运动休闲
绅士男装
皮具与配饰
家居内衣
食尚天地
重点商业项目
—
赛特奥莱
平面规划布局
代表品牌
重点商业项目
—
赛特奥莱
品牌组合
ARMANI OUTLET
尚未开业
COACH FACTORY
5-8
折
重点商业项目
—
赛特奥莱
店铺形象
ZEGNA OUTLET STORE
3-7
折
BALLY
3-7
折
重点商业项目
—
赛特奥莱
店铺形象
（名品集合店：
Ferragamo
、
FENDI
、
TOD’S
、
DIOR
、
Bottega
Veneta
、
Dolce&Gabbana
）
7
折起
TOMMY HILFIGER/Levi’s
6
折
/4-7
折
重点商业项目
—
赛特奥莱
店铺形象
BMW Lifestyle/FERAUD
6
折
/3-5
折
PORTS OUTLET
6
折
重点商业项目
—
赛特奥莱
店铺形象
FAIRTON/
MaxMara
即将开业
重点商业项目
—
赛特奥莱
店铺形象
沈阳赛特奥莱的业态组合中，餐饮无论是比例还是丰富度都稍显薄弱。
重点商业项目
—
赛特奥莱
店铺形象
娱乐业态止于形式，缺乏内涵；配套设施乏善可陈。
重点商业项目
—
赛特奥莱
娱乐、配套设施
自驾为主，配套交通不太完善
由于地处棋盘山风景区，赛特奥莱配备了免费巴士，但目前看来选择自驾的交通方式较多。
重点商业项目
—
赛特奥莱
外部交通
重点商业项目
—
赛特奥莱
内部交通
连接一、二层的扶手梯，部分扶梯设计有特色，整体风格和建筑匹配。
内部交通中的亮点
——
电瓶车，免费乘坐，方便顾客。
内部首层动线简单，有步行街的味道。赛特奥莱配备了地上停车位。
重点商业项目
—
赛特奥莱
标识系统
标识系统的主要设计符合整体建筑风格，无论是导购牌、户外指示牌、道旗还是水牌都统一风格。且指示清晰明了。
环境优美，风光秀丽。
重点商业项目
—
赛特奥莱
整体环境、小品
二层设计不足：
1.
二层层高较矮，加之本身对于天花的装修和包装简陋，感觉压抑；
2.
排风管遮挡店铺店招。设计时对公共装修与店铺的关系考虑不周。
重点商业项目
—
赛特奥莱
项目不足
围挡品质低
空间利用率低
配电箱外置，影响美观
经营业态对建筑里面的破坏
&
空调外机的处理方式简陋
外部空间台阶多，围栏矮等问题，存在安全隐患。
重点商业项目
—
赛特奥莱
项目不足
1.
整体概念规划：
奥特莱斯概念具备，品牌知名度较足，丰富度也与整体匹配；
2.
交通问题：
地处郊外，交通不便，对自驾客群依赖性高，亟待解决；
3.
业态组合问题：
整体基本以零售为主，餐饮作为点缀亟待加强品类丰富度和选择面；
4.
决定经营持续性的因素：
需要持续补充有影响力的知名品牌（品牌选择市场认知度高、主流的品牌），且依靠赛特的议价能力持续性控制品牌的折扣力度，确保折扣的低价吸引，与市内同品牌的活动价格形成价格诱惑。
重点商业项目
—
赛特奥莱
总体评价
整体来说，作为开创中国奥莱先河的
——
中国春天百货集团来说，运作经验已有
10
年，对于奥莱的理解不会陌生，但因地制宜后需要根据市场反馈及时不断予以调整。若解决了上述问题之后，有理由相信沈阳赛特奥莱会异军突起。
目 录
1
2
3
关于沈阳
重点商业项目
总
结
沈阳市场考察小结
