第三章 房屋所有权
§1 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的涵义
有关建筑物区分所有权有不同的观点，大致有三种：
一元论
是区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分享有的
权利，即专有所有权；另一种观点认为是全体区分所有
权人所共有，即共有权说。
二元论
是由专有部分专有权与共有部分共有权共同组成而形
§1 建筑物区分所有权
成的一种权利。
三元论
是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的
共有权及因共同关系而产生的成员权三要素构成的一种
特别所有权。
一元论的观点是不科学的。区分所有与共有是不同的：
（1）共有是某项财产为数人所有，所有权主体为数人
它不是一种特殊的所有权形式；（2）共有是一个所有权
客体，而区分所有的客体是数个；（3）共有关系的成立
§1 建筑物区分所有权
和解散必须由全体共有人达成协议；区分所有权的转让
无须经其他区分所有人同意。
三元论的观点也是不科学的。（1）区分所有权是一项
物权法上的制度，有关区分所有人之间订立管理规约或
住户章程应由合同法调整；（2）区分所有人间因共同关
系所产生的成员权，是基于财产共有而形成的一种共有
关系，它不涉及身份法上的问题；（3）从实践看，若区
分所有权包括成员权的话，区分所有人在处分其单独所
有部分时，必然涉及其成员资格问题，需征得其他人的
§1 建筑物区分所有权
同意，这将人为地增加产权纠纷，也不利于交易。
我个人赞同第二种观点。在实际中，我国已采用了建
筑物区分所有权的做法。如在计算产权面积时，已采用
了区分所有的一些理论。
建筑面积（产权面积）=套内建筑面积+分摊的共有
建筑面积
其中：套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体
面积+套内阳台建筑面积
共有建筑面积包括幢、功能、本层共有建筑面积
业主的建筑物区分所有权 (物权法规定）
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有
部分享有所有权，对专有部分以外的共有部
分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑
物专有部分以外的共有部分，享有权利，承
担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主
转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共
有部分享有的共有和共同管理的权利一并转
让。
§1 建筑物区分所有
二、特征与种类
1、特征
复合性
专有权的主导性
一体性
权利主体身份的多重性
2、种类
纵切型区分所有权
是指一般连栋式或双并式分间所有建筑物。
§1 建筑物区分所有权
横切型区分所有权
指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别由不同
的人所有的建筑物。
混合型区分所有权
三、专有部分及专有权
1、涵义及构成要件
专有部分是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可
以独立使 用的建筑 物部分。专有部分的存在是区分所有
权成立的基础。构成专有部分须具备三个条件：
§1 建筑物区分所有权
构造上的独立性
也称物理上的独立性，是指各区分部分有客观明确的
事实区分，即一专有部与另一专有部分须在建筑构造
上能客观地区分其范围。
利用上的独立性
利用上是否具有独立性，依以下标准判断：一是单独
使用，即指建筑物区分部分无须借助其他辅助部分，
即可独立使用。可否单独使用，通常是以该区分部分
有无独立出入门户为判断要素。二是独立的经济效用
§1 建筑物区分所有权
形式的独立性
即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。但它
是以构造上和利用上的独立为基础的，若构造上和利
用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也不存在
2、专有部分的范围
有四种不同的观点：
第一种观点认为，专有部分由墙壁、地板、天花板所
围成的空间。
第二种观点认为，专有部分为达到墙壁、天花板或地
板等境界部分厚度的中心线（即壁心说）。
§1 建筑物区分所有权
第三种观点认为，专有部分包含墙壁、天花板、地板
等境界部分表层所粉刷部分（即表层说）。
第四种观点认为，在内部关系上，从表层说；在外部
关系上，如买卖、保险、抵押等关系上，从壁心说。
上述四种观点，以第四种观点为通说。实际上其主要
分歧在于：究竟应将墙壁等部分视为专有部分，或将墙
壁等部分分割成二部分，而成为不同的专有部分。我认
为，共有墙壁既应作为共有财产，又应作为专有财产来
对待。
§1 建筑物区分所有权
3、专有权
是指建筑物区分所有权结构中单独所有权要素，区分产
权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
四、共有部分及共有权
1、含义及构成
共有部分主要包括三方面：
建筑物的基本构造部分
全体区分共有人共有的部分，如消防设施、公共设施
仅为部分区分所有人共有的部分,如楼梯、走廊等
共有权按其成立可分为法定共有权和约定共有权。
§1 建筑物区分所有权
法定共有权是对在性质上和构造上属于维持建筑物牢
固及安全的必要部分所享有的共有权；约定共有权是指
区分所有人通过规约约定在专有部分上所成立的共有权
上述区分的意义是：法定共有权的行使，必须依本来
的用途行使；而约定共有权的行使可适当变更约定的共
有部分本来的用途。共有权既可以按份共有，也可以是
共同共有。既可是全体共有权，也可是部分共有权。
2、建筑物区分的共有权与一般共有权的区别
从主体上看，区分共有人的身份具有复合性，而后者
§1 建筑物区分所有权
其身份单一；
从客体上看，区分共有较广泛，后者的客体一般限于
一项财产；
从内容上看，前者较广泛，而后者较简单；
从种类上看，前者可依不同标准有不同的划分，如法
定共有和约定共有，全体共有和部分共有等；后者仅
按份共有和共同共有；
从权利变动上看，区分共有权的变更、灭失取决于专
有权的变更、灭失；后者取决于共有人的独立行为；
§1 建筑物区分所有权
前者随专有权转让而转让时，其他区分所有人无优先购
买权，后者一般有优先购买权；
从标的物的分割上看，区分共有的标的物不得请求分
割，后者可请求分割。
3、区分共有权中的几个特别问题
屋顶平台的归属
有二种观点：一是认为应属顶楼住户所有权的范围；
二是应归区分所有人共有。
我认为，若没有特别规定，应归全体区分所有人共有
§1 建筑物区分所有权
地下停车场的所有权和使用权
地下停车场不同于一般的空间，它可以成为所有权的
客体，但地下停车场在建筑物内已形式了一定的空间，
且范围明确，可以作为特定物，而单独成为所
有权的客体。它是归区分所有权人共有，还是归开发
商所有？我认为，主要看其成本是否摊入到房屋的成
本中。
关于其使用权问题，从国外来看，停车场按住户的居
住单元予以分配，将其设定为供该居住单元全体住户
专有使用，这实际上是一种物权。我国现行立法尚未
§1 建筑物区分所有权
规定，停车场的使用一般由住户与开发商通过合同约定
这种债权性的权利，其住户的权利难以保障。因此，法
律应明确规定住户享有地下停车场的使用权。
物权法的规定：建筑物基地建筑区划内，规划用于停放
汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，
由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，
属于业主共有。
§1 建筑物区分所有权
基地土地使用权
建筑物基地使用权是一种抽象的权利，但其权利行使
的前提是对土地的实际占有，所以基地使用权是建筑物
权利的一个重要组成部分，因而基地使用权应归全体区
分所有权人共有。
《物权法》规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，
但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属
于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人
的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物
业服务用房，属于业主共有。
§1 建筑物区分所有权
4、共有部分的专有使用权
专有使用权的客体
包括：建筑物的共有部分，如地下停车场、外墙、屋顶
平台；与某些区分所有人专有部分连在一起的共有部分
如庭院.
专有使用权的设定
（1）根据区分所有人的合意而产生；
（2）房地产开发商作为公寓大厦的原始让与人在出售
时，保留了某一部分的所有权（如地下停车场）；
（3）区分所有人可将某些共有部分提供给区分所有人
以外的其他人使用。
专有使用权的性质
一种观点认为，专有使用权在性质上为租赁权；另一种
观点认为，专有使用权在性质上为地役权。我认为，
依合同所设定的专有使用权是一种债权。物业共有部
位、共有设施设备设定专有使用权，应经业主大会的
同意，所获收益应归全体业主所有，用于补充专项维
修基金。
../房地产产权产籍管理.ppt#19. 案例12
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§1 建筑物区分所有权
五、地价的分摊问题
按建筑面积分摊
某部分应分摊的地价数额=[土地总价值÷总建筑面积]
×该部分的建筑面积
某部分享有的土地份额=该部分的建筑面积÷总建面
这种分摊方法的优点是简单、可操作性强；但缺点是
显而易见的。../教学案例 例1
按房地产价值分摊
某部分应分摊的地价数额=[土地总价值÷房地产总价
值] ×该部分房地产价值
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§1 建筑物区分所有权
某部分享有的土地份额=该部分的房地产价值÷房地
总价值 ../教学案例 例
2
这种分摊方法克服了不同楼层价格不同却分摊了等量
地价的弊端；但也存在各层建筑物价值不等的缺点。从
理论上说，各层建筑物价值应相等，各层房地产价值不
同，是由土地立体空间位置不同造成的。
按土地价值分摊
某部分享有的土地份额=[该部分的房地产价值-该部分
建筑物价值] ÷[房地产总价值-建筑物价值]
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../%E6%95%99%E5%AD%A6%E6%A1%88%E4%BE%
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§1 建筑物区分所有权
某部分应分摊的地价数额=该部分占有的土地份额×土
地总价值
=该部分房地产价值-该部分
的
建筑物价值
这种分摊方法简单，但土地价值是不断变化的，是否需
要随地价的变化重新进行地价分摊？
教学案例 例3
../房地产产权产籍管理.ppt#16. 【案例10】
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§1 建筑物区分所有权
六、住宅专项维修资金
1、住宅专项维修资金的性质
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设
施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用
部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅
内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主
共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、
楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由
住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施
设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道
路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文
体设施和共用设施设备使用的房屋等。
§1 建筑物区分所有权
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住
房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房
单位所有。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用，
它是保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使
用而专门设立的一项特别专项基金。
2、住宅专项维修资金的使用
住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设
施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
§1 建筑物区分所有权
3、住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费
用分摊方式
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费
用，按照以下规定分摊：
（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、
共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主
按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；
（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修
和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位
按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应
由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑
面积的比例分摊；
§1 建筑物区分所有权
（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用
部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，
先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，
售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公
有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的
比例分摊；
（4）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改
造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有
住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按
照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，
分摊维修和更新、改造费用。
§1 建筑物区分所有权
[案例介绍] 某住宅小区业主李某住该小区B幢
1单元顶层，该小区为10年前开发建成的。
2009年房屋屋顶出现渗漏，导致无法居住，李
某在购房时缴纳了维修资金。李某向物业管理
公司提出要求用住宅专项维修资金进行维修，
物业管理公司说他们手里并没有用于维修房屋
共用部位的资金，无能为力，经了解该小区的
住宅专项维修资金未划转给该小区业主大会管
理。李某可不可以申请使用专项维修资金？
§1 建筑物区分所有权
4、住宅专项维修资金管理
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、
所有权人决策、政府监督的原则。
住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设
账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域
的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业
的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑
面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地建筑
§1 建筑物区分所有权
安装工程每平方米造价的5%至8%。业主分户账
面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的
应当及时续交，补齐不少于首期交存额的30%。
§2 共有和优先购买权
一、共有的定义及特征
共有是指二个或二个以上民事主体对于同一物共同享有
所有权。它有下列特征：
共有的主体是二个以上的民事主体，但多个主体对共
有物只享有一个完整的所有权；
共有的客体是同一物；
共有人对共有物按份额或平等地享有权利、承担义务
共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的
联合。
§2 共有和优先购买权
二、按份共有
也称分别共有，是指二个以上的共有人按各自的份额分
别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有类型。
三、共同共有
1、含义
它是基于共同关系而形成的共有，如夫妻关系、家庭成
员关系等，在共同共有中，共有物并没有份额，各共有
人的权利和义务都是平等的。
2、共同共有的类型
§2 共有和优先购买权
夫妻共有财产
家庭共有财产
家庭共有财产和家庭财产是不同的，所谓家庭财产是
指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和。家庭财
产既包括家庭成员的共有财产，也包括家庭成员的个人
财产。
家庭共有财产和夫妻共有财产也是不同的。
区分家庭共有财产与家庭成员个人财产的意义是：一
是在家庭成员分家析产时，只能对家庭共有财产而不能
§2 共有和优先购买权
个人财产进行分割；二是因在对外经营活动中负有债务
时，个人经营的以个人财产承担责任；家庭经营的，以
家庭共有财产承担责任；三是家庭成员共同生活期间，
为家庭的共同生活和生产需要所付出的开支，由家庭共
有财产负担。../房地产产权产籍管理.ppt#3. 【案例2
】
四、优先购买权
1、含义
是指特定人依法或合同约定，在出卖人出卖标的物于
第三人时，享有在同等条件下优先于他人购买的权利。
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§2 共有和优先购买权
2、优先购买权的主要种类
共有人的优先购买权；承租人的优先购买权
3、优先购买权行使的条件
出卖人将标的物出卖给第三人是先买权行使的前提条
件。其他情况不得行使先买权，主要有：
（1）因赠与、遗赠、继承、征收等非买卖转移标的物；
（2）以招标、拍卖方式出卖标的物的；
（3）依强制方式出卖标的物的。。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖
财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应
价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无
更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高价，而优
先购买权人不做表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
”
§2 共有和优先购买权
同等条件也是先买权的行使条件。
4、优先购买权的顺位
共有人的优先购买权优先于其他优先购买权；
物权性的优先购买权优先于债权性的优先购买权。
应注意的问题
（1）数个共有人同时享有相同的优先权时，应由出卖
人决定先买权人；
（2）在数人租用同一建筑物的不同部分时，若在整体
出卖时，承租人无优先购买权。
§3 相邻权
一、相邻权的特征和性质
1、相邻权的涵义
是指二个或二个以上相互毗邻的房地产所有人或使用
人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方
提供便利的权利和接受限制的义务。
2、特征
主体是相邻房地产的所有人或使用人
相邻权的内容十分复杂
相邻权的客体是因行使房地产所有权或使用权所体现
的财产利益或其他利益，房地产本身作为客体不常见。
§3 相邻权
3、性质
相邻权不是一种独立的物权，是所有权的延伸和对所
有权的一种限制，属于所有权的范畴。因为：
相邻权的规定大都为禁止性规定，不允许当事人通过
约定加以排除；
相邻权无需登记。
二、相邻权的种类
1、土地相邻权
土地相邻权主要有：
邻地地基动摇或其他危险防免的相邻关系
§3 相邻权
水的相邻关系
包括：相邻的用水关系，相邻的排水关系。
邻地使用的相邻关系
包括：邻地土地的通行关系，相邻土地管线安设关系
营缮的邻地使用关系。
越界相邻关系
包括：越界建筑的相邻关系，越界竹木的相邻关系，
果实越界关系.
../房地产产权产籍管理.ppt#17. 【案例11】
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§3 相邻权
2、建筑物的相邻关系
相邻使用关系
包括：区分建筑物相邻使用关系，相邻建筑物使用
关系
日照妨害
不可量物侵害
[案例分析]2000年7月，于某等三十九户位于某市
中环线北侧的居民以遮挡阳光、影响通风将位于中
环线南侧的某房地产开发商诉诸法院。据查1999
年，某房地产公司在于某等居民住房的南面相隔中
环线进行房地产开发建设公寓住宅。该公寓住宅
属于高层楼房。在工程施工过程中，居民以日后建
成的公寓住宅定会影向采光为主要理由，先后到施
工现场、售楼处、及中环线等处进行抗议，不仅造
成房地产公司停工四十余天。该建筑符合市规划管
理的要求，同时也符合国家住宅建筑的日照标准。
本章参考书目：
陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出
版社，1995年
思考题：建筑物区分所有权中业主的权利问题
[案例]某小区开发商在未征得小区业主同意的情形
下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房
屋出售给了A公司进行餐饮经营。于是业主们分别找
到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有
权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管
该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面
积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承
诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商
有权对该幢房屋进行出售。
张某住在某住宅大厦临街房的二楼，随着一楼
罗某将自家住房租给外地人作餐饮经营后，张
某的每天都要忍受难闻的油烟和嘈杂的喧哗。
为此，张某还有其他几位邻居都多次找到罗某
协商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再进
行出租，但均遭拒绝。而最近一次交涉，罗某
更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为
拒绝的理由。因此，张某颇感无奈，她不知道
在多数邻居都同意罗某将住宅改为经营性用房
的情况下，能否要求罗某将住宅恢复原状？
