实务解读IPractice Analysis 浅析投资性房地产的后续计量。文/李桂玲投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而借=其他业务成本g100000 持有的房地产，包括巳出租的土地使用权、持有并准备增值后贷z投资性房地产累计折旧100000 转让的土地使用权、已出租的建筑物，(2)确认租金2投资做房地产后续计最模式有成本模式和公允价值模式借s银行存款〈其他应收款)100000 两种。通常企业应采用成本模式计囊，满足特定条件时可以采贷2其他业务收入100000 用公允价值模式计量。…般情况下，符合一定条件时，成本模(3)计提减值准备s式可以向公允价值模式转换，但是公允价值模式不能向成本模借z资产减值损失2000000 式转换。还要注意，同…企业只能采用…种模式对所有投资'除贷g投资性房地产减值准备2000000 房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产…、果用成本模式进行后续计量的投资性房地产企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能采用成本模式计量的建筑物的后续计量s按固定资产的够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进有关规定进行后续计癫，按期计提折旧，遵循当月增加当月不行后续计最@企业一段选择采用公允价值计量模式，就应当对提折旧、当月减少当月照提折旧的原则:存在减值现象的，按其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计髦。照资产减值的有关规定处理一〉采用公允价值模式的条件采用成本模式计蠢的土地使用权的后续计最z按无形资采用公允价值模式计攘的投资'性房地产应该向时满屁以产的有关规定进行后续计簸，按期摊销，遵循当月增加当月进下两个条件2行摊销、当月减少不进行摊销的原则:存在减值迹象的，按照1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场p资产减值的有关规定处理。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应遵循以房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公下会计处理z允价值做出合理的估计.外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定(二〉采用公允价值模式进行后续计最的会计处理可使用状态时，按照其实际成本，借记"投资性房地产"科采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产目，贷记"银行存款"、"在建工程"等科曰:按照固定资产或计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，借记"其他允价值为基础调黯其账丽价值，公允价值与原账面价值之间的业务成本"等科目，贷记"投资性房地产累计折旧〈摊销产差额计入当期损益(公允价值变动损益).科曰:取得的租金收入，借记"银行存款"等科目，贷记"其会计处理如下g他业务收入"等科目:投资性房地产存在减值迹象的，应当适借:投资性房地产一一公允价值变动用资产减值的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应当贷g公允价值变动损放计提减值准备，借i己"资产减值损失"科目，贷记"投资性房或做相反的分录.地产减值准备"科目。1嗣外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预例:A企业的一栋商用写字楼出租给自企业，经确认为投定可使用状态时，按照其实际成本，借记"投资性房地户〈成资性房地产，采用成本模式进行后续计嚣。该写字楼成本为本)"科日，贷记"银行存款"、"在建工程"等科目.2400万元，直线法计提折旧，租期20年，年租金10万元2.不对投资性房地产计提折旧或摊销.企业应当以资产负当年年底，该写字楼发生减值迹象，经减傻测试，可回收金额债表日投资性房地产的公允价值为基础调擎其账面价值，公允为1800万元，此时办公楼的账面价值为2000万元，以前未计价值与原账面价值之间的差额计人当期损菇。提减值准备3.取得的租金收入，借记"银行存款"等科目，贷记"其会计分录如下g他业务收入"等科目.(1)计提折旧z每月计提折旧=2400-i-20-i护12=lO(万元〉一般情况下投资性房地产是作为企业的其他业务核算22 I会计跚췲랽쫽뻝쪵잳ꇲ춶돖솽폃쪽랿튻닉폐쳡헕닺탐쿂췢뿉쒿컞튵뿆쯻볆뗘샽㈴떱캪믡⠱㈲䦺뷨듻⠲⠳뛾웳릻웤⣒ㆣ㊣퓊⢶닮믲뚨놾햮볛㎣〰偲䅮?킼컄폐죃훖릫뿉뗘폃맘헛뗄첯닺믡릺쪹ꎬ탎컱쒿튵쳡ꎺ탔〰쓪ㄸ복볆⦼⧈돖뫳쯹묩솽껍껆볛︩뛮ퟶ⦡꺲뇭횵껈냣?ꎮ컱?웒?ꎯ탔뗄ꆣ퓊틔뮻닺돉맦뻉폐쿺복볆춶폃듻ꎻ컱䇆랿췲쓪〰횵럖워웤럈틸횻탸닉릫룶뛗헛뒦쿠쪹놿뮶죕폫ꆵ쟩慣慬??〰닉묱뷢컶?샮랿췁춨볛쿲ꆣ뷸놾뚨ꆢ복맘횵뒦ힴ볇닺좡쫕뗘풪뗗췲ힼ슼쯻쿗탐폐뿉볆춶폃퓊쳵쫐뗄ퟶ뻉캪죋샭랴뫍웄퓍풭쎵뿶?〰㈰瑩祳〰폃?맰뗘뎣횵릫뮹탐쒣뷸떱맦뗄샭탔첬ꆰꆱ뗃죫ힼ떵닺ꎬ풪놸죧?튵듦복뾿솿볛볾풷?쫐돶믲믹뛗ힴ뾣헋쓗쿂뛁〹?〰〰䍥楳쇡닺쪹웳쒣퓊튪뫳쪽탐퓂뗄뚨폐ꎺ랿쪱틸뗈ꆱ놸쓒ꎬ횱룃ꆣ쿂즣컱뿮뗗횵?퓚좡탔뾵뮴뎡뫏뷸뒡웚럖쫐첬겴쏦춶돉ꎮ릫??춶쫇ꎬ폃뫳튵쪽볛힢탸볆복폐뷸맘뗘탐뿆ퟢ뗈ꆱ뮶닉쿟킴듋ꎺ뫃〹돉⣆쫕벱쯰좷뗃웳랿쒣?펻샭뗷뇤슼풷쪱﮼놾퓊횸냼좨탸펦볆횵틢솿짙맘탐맦닺내듦쒿뷰뿆뷨냉폃램ퟖ쪱뿔놾죫뢣쪧퓤ꎬ튵뗘쪽頋룱뗄첯헻틦뚯ꆣ뾵잡허탔볛캪삨ꆢ볆닉솿쒣ꎬ뗄떱맦뫳늻뚨믲헕뿮쫕쒿볇쳓돉슥냬슼ꎺ샛ﯓ?복횤닅튻닺倫뺵벰맀뷸쿺웤⢹ꆪ쯰?내냒횮랿틑솿폃ꆣ쪽춬ꎬ붨퓂뚨췁탸뷸뒦ퟔ웤ꆱ듻죫ꎺꆰ쏐놾쳡랢릫워볆ꛊ횵뻝뿉떩뻹?쒷탐헋ꯔꆪ틦請헕謁뗄볤꺽뗘좡돶쒣돉튻늻훾ꎬ헕뒦뗘볆탐샭쪵ꆢ내볇춶듗헛짺슥햿ힼ뇭틔톡닉뗄?뾵쯻ꆣ뫳펦쏦쪼릫웤킴워닺뷸ퟢ쪽놾냣뮻웳뗃컯내쳡샭쪹솿첯ꆣ붨볊웚ꆰ뷨뺭닺훂뻉복뗄?놸쏷닉퓱폃쳵춶킻?쿠탐탸떱볛?퓊퓐쪵닮잡쫇탔탐쪽뷰뗄폐쒣쟩ꎬ튵춬웚헛ꆣ폃쿺퓬돉퓚볆춶볇탔복ꖳ뷸횵헋죕닉릫볾諾맘뫳틔떱볛킽볊?뛮냒ퟷ뫳뷸믲췁붨돉쪽뿶떫횻쪱볆뻉좨내뗄춶놾쳡ꆰ랿횵탐ퟢ벣쏦㴲릫폃퓊탔뺵믒탅탸솿ꎬ꣔놡즻캪뗘훾놾볆쿂쫇쓜닉쳡뗄웚풭춶ꎬ릤헛탔틸닢쯰뫳쿳볛㐰퓊릫쒷쾢닺꿋뇤ꊡ캪죫킴웳탸탐랿놾쪹컯쒣솿ꎬ릫닉폃볆헛풭뫳첯퓲탔뷨돌뻉랿탐닺쫔쪧탸㈰횵〭볛퓊뗘뾵킳뢺뚯쓍냔꿏믹떱튵볆뫳퓶폃ꆣ쪽ꎬ럻퓊솽솿뻉퓲탸쿺ꎻ랿탔볇ꆱ믲뗘듦뫳웳볆쓪뺭캪ⴲ횵볛쒣닺?ꇉ듓뗄늻햮뛗뷨?瑱뒡웚솿탸횵좨뫍싺뫏볛튻훖ꎺꎬꎻ볆듦랿ꆰ뗈뷸닺뿮퓚좷뿆튵복㈰〭쒣쪽펦諾쿈뛸믡뛔뇭ꆣ쫐볇ꢹꏆ뗷쯰놵웤뗘믲ꆢ릫ퟣ튻횵훖볆뗄내ퟱ듦솿퓚닺뗘춶뿆탐샛ꆱ복뚨쒿ꎬꆣ쓪〰ⴱ쪽뷸룃믒ꆵ뛔䕬폫풷ꆰ꒳헻틦좿쯻솽돖퓊쳘뚨쒣솿만톭퓚ꎺ복ꎬ닺쒿첯볆뗈횵랢뺭룃ퟢ닢췲㈽릫뛔탐춬쏍뒦풭뾵첡뗓웤ꆣ웄튵춶닺헟폐볛뚨쳵쪽쒣떱복내횵펦듯탔ꎻ쿺헛뿆벣짺듻좷킴뷰쫔풪퓊춶뫳쪱킳곀샭헋?놵ꚵ뾣컱뗄볦늢횵쳵볾늻뛔쪽퓂컞벣ퟱ떽랿내ꎬ뻉쒿쿳복볇죏ퟖ⣍볛탸싺ꆣ탔쏦華좿뇒겴뫋탔춶폐ힼ쒣볾쪱쓜쯹ꆣ닺퓶쿖탎쿳톭풤뗘헕뷨⣌ꎬ뗄횵ꆰ캪슥췲뿉틔볆ퟣ?랿볛웄퓗﮼쯣뗄뛸놸쪽쪱ꎬ쿲폐볓쿳틔뚨닺만볇꿏듻춶돉풪믘잰ꨩ쓜뻍솿뗘횵뷔뾡쪲잡랿퓶뿉돉춶떱뗄ꎬꆱ뚨ꆰ﨩볇펦놾ꆣ쫕캴뗘?닺횮視ꏆ뗘탔횵틔놾퓂ꎬ내뿆웤ꆱꆰ떱펦탔캪뷰볆닺뗄볤⢳?릫뫳닺닉쒣탔늻내뷸헕쯻웤쫊떱랿뛮뛔릫뗄?퓊믲뗘닺탸볆솿
Practice Analysis I实务解读回寇资产后续支出核算探究。立/康云dJf2006年，颁布的新的《企业会计准则第4号一一固定资法计提折旧。产》对固定资产的后续计壁中若干内容进行了新的规定，本文资本化的后续支出原则上都应符合朋定资产确认条件，拟对固定资产的后续计量中的后续支出问题进行探究，即发生的后续支出便固定资产新增了…部分未来经济利益，而固定资产志的后续支出是指回寇资产在使用过程中发生的且这个经济利益很可能流入企业:能够可靠计量。所以不能简更新改造支出、修理费用等，企业的固定资产投入使用后，为单地说修正要是资本化还是改良是资本化，关键是看后续支出符了适应新技术发展的需要或者为维护或提高固定资产的使用效合不符合固定资产确认条件。符合就资本化，不符合就费用能，往往需要对现有固定资产进行维护、改建、扩建或者改化。费用化就是计入当期损益〈管理费用、销售费用等)。良。例g某公司是一家从事服装业的企业，其有关业务资料如下g…、资本化的后攘支出〈一)2006年12月，该公司自行建成一条生产线并投入使企业将固定资产进行更新改造的，如符合资本化条件用，建造成本为1000000元，采用年限平均法计提折旧，预计的，应将该固定资产的原价、巴计捷的累计折l日和减值准备转净盹值率为固定资产原价的础，预计使用年限为6年。销，将其账面价值转人在建工程并停止计提折旧。固定资产发〈二)2009年1月1日，由于生产的产品适销对路，现有生的可资本化的后续支出，通过"在建工程"科目核算。待更生产线的生产能力已经难以满足公司生产发展的需要，但新建新改造等工程完工并达到预定可使用状态时，再从在建工稳转生产线成本过高、周期过长，于是公司决定对现有生产线进行为固定资产，并按重新确定的使用寿命、预计净残僚和折l日方改建扩建，以提高生产能力.~......._......_..... .. 川.................……...........……...…..".，-副........_....…_.......…川回……....ω.............，.............…-…·四…….........._.............巾....………..............仙"…....... ...... • 的，如果有特别说明，也可以作为企业的主营业务。企业街确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够待例，A企业为从事房地产经营开发的企业。2009年1月，续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后A企业与日企业签订租赁协议，的定将A企业开发的…栋写字楼续计簸。子开发完成的间时开始租赁给日企业使用，租期为10年。当例，A企业将其一栋写字楼租赁给日企业使用，并一商采年5月1号，该写字楼开发完成并开始起棚，写字楼的造价为用成本模式进行后续计量。2007年1月1日，A企业认为，出租5000万元。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为5800给自企业的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具万元，假设A企业采用公允价值计量模式。备了采用公允价值计量的条件，决定对该项投资性房地产从成账务处理如下:本模式转换为公允价值模式计景。该写字楼的原造价为6000(1)2009年5月1日，写字楼开发完成并出租z万元，巳计提折旧为150万元，账面价值为5850万元，2007借z投资性房地产一一成本50000000 年1月1日，该写字楼的公允价值为7500万妃，假设A企业贷g开发成本50000000 按净利润的10%计提盈余公帜。(2)2009年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面A企业的账务处理如下g价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益g借g投资性房地产→…写字楼〈成本75000000借z投资性房地产后--公允价值变动8000000 投资性房地产累计折旧〈摊销1500000贷z公允价值变动损放8000000 贷a投资性房地产一一写字楼60000000 利润分配一一来分配和j润14850000 三、投资性房地产后续计量模式的变更盈余公积1650000 企业对投资性房地产的计最模式…经确定，不得随意变经过上述分析，投资性房地产企业应分清成本模式和公更.成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处允价值两种模式的异间，从而在保证对自己有利的条件下，合理。将计最模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期韧琅选择其投资性房地产的后续计囊的模式。因留存收益〈盈余公积和米分自己利润)，巳采用公允价值模式计作者单位:锡林浩特市臼啬锡勒牧场量的投资'性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。..~OOø I \CCClllntllnt I 23 췲랽쫽뻝偲䅮䧊만ꇲ㈰닺쓢룼쇋쓜솼튻웳뗄쿺짺탂캪샽䇆폚쓪㔰췲헋⠱뷨〰듻⠲볛죽샭쇴솿램벴쟒떥뫏뮯죧⣒폃뺻⢶룄탸룸놸놾내㜵춶?㘰샻ㄴ㠵펯뺭퓊ퟷ〰㔰㘵?〰ꆣ헟컄〶ꆷ뛔뚨탂쫊ꎬ튵뗄룄만ꎺ뾪㗔〰풪컱⤲횵듦볆놾랢헢뗘늻쿂묩닐︩닺붨뿉돉䋆쇋쒣㇔뺻죳폠맽볛톡?ꎮꆢ慣慬?뗎떥ꎯ쓪뛔만룄펦췹붫뿉퓬뚨죧䇆뗓랢숱췲ꎬ뒦〰춶뾪릫돉쫕쳡뮯짺룶쮵럻럑쒳ꎺ㈰붨횵쿟삩폐뾿솿놾닉쪽샻떵䪱럖짏퓱춶캻瑩祳뚨뾵ꎬ만닺퓬탂췹붫웤뗈맻췪뫅풪볙샭㧄랢릫퓊춶놾볆틦헛뗄뺭탞뫏폃〶싊〹돉붨좷좡ꆣ쒣떵틑죕죳쓕?엤믽쫶솽ꎺ놾퓆냤뚨뗄횧벼탨룃헋릤닺폐뗎웳돉ꎬꆣ짨죧탔퓊볛쒣솿⣓뻉뫳볃샭만뮯쮾쓪캪짺퓤뗃떽쪽쓐릫뮻볆쯎뾵ꆪ럖훖춶捥楳컽탔럥늼닺뫳돶쫵튪만쏦돌ꎬ쳘ꪴ튵뗄룃㈰䇆쿂퓂랿놾㋔볛횵쪽쒣꿓ꆣ탸샻쫇뚨뻍ㄲ㇔맽틔횤ꯆ뷸듗퓊캪쳡?ꆪ컶뮯탔쇖랿뗄닺탸ꆢ랢뛔뚨볛췪늢뇰폊잩춬킴〹ꎺ㇈뗘숳횵뇤쪽횧틦쫇튻퓂캪숱쓜룟쳡뻝ꎬ탐훂릫헛ꎥꛀ變캴탔뫆?뗄랿뗘쳘탂뗄뫳횧탞햹쿖뷸횵릤내쮵슷뚩쪱ퟖ쓪떲햣닺㇈폫뚯캪뇤ꮻ돶뫜놾볆볒ꎬ죕솦ꆢ룟뇭뿉뮶ꖣ퓊뻉?럖춶랿뗘쫐뗄뫳탸돶샭폐탐닺늢훘쏷뾵ퟢ뾪슥ㄲ짓곐ꆪ햣풭쯰릫룼ﶺꎬ쪹뿉뮯좷죋듓룃〰틑훜짺틔냐곆볆볛캪쳡웕엤틬닺냗ꆶ탸볆쫇럑탨만룼뗄죫횧듯탂ꎬ?쇞쪼뾪퓂쎹듗ꆪ결헋틦닺퓊쪱췎늻퓲쓜뮹죏떱쫂릫〰풭평뺭웚웤뛔솿횵ㄵ펯슣?샻탔춬틴웳볆솿횸폃튪뚨탂풭퓚돶떽좷튲諭킭ퟢ랢㌱ꯔ훂돉듕쏦?볛릫뒷뗃짏쇷쫇쳵웚럾쮾ピ폚쓑맽쓜춶倫뗄쒣ネ폠킴줨죳랿ꎬ횧ꆪ뫳컽튵솿훐만뗈믲룄볛붨ꎬ풤뚨뿉귓틩쇞췪죕쪼ꖿ놾햹횵퓊훅듓뚼죫볾쯰ힰퟔꪣ뗄짺틔뎤솦ꗗꆣ?쳵쪽릫ퟖ첯뗘뫳샕뫳릫킴돶탸믡훐뗄뚨ꎬ헟닺퓬ꆢ릤춨틔꪿룸돉?ꪷꯔ횵쒣볛릫펦웳솼ꆣ틦튵탐겲㒣싺탔㈰?볾볆ꪣ믽슥쿺뛸탸쓁퓊ퟖ뎡볆죴뫳웳캪뷸뗄틑돌맽뿉쪹ퟷꪷ풼䋆늢룃떼ꋍ쪼횮쪽횵퓊럻탂튵쫇⢹붨짓ꖣퟣ폚랿?〷쒷ꎬ솿곕ꆣ⢳?퓚볛슥ힼ룉닺튵캬탐ꎬ볆늢ꆰ쪹폃캪ꊵ뚨뾪킴웁?볤ꆫ뗄폫뫏퓶ꎻ?웳돉쏄곔릫쫇뗘쓪뾵뻶ꆣ쯃즱놣솿탸횵퓲쓚횧퓚뗄뮤캬죧쳡춣폃쫙웳쓆붫뗊쪼ퟖ뿄즲뗎뺭ꎬ헋만쇋쓜놾뻍튵튻꒼욷쮾릫닺㇔?뚨룃㜵븩펦횤쒣뗚죝돶쪹만믲뮤럻뗄횹붨ힴ쏼튵䇆맓웰슥ꏊꊳꪻ닮뇤좷펦쏦틑쒣뚨튻릻뮯퇓ꎬ쳵?웊쫊짺쮾닉숱諾뛔킴?〰럖쪽㒺뷸컊폃뚨쳡ꆢ뫏샛볆릤첬뗄떡쎣ퟢ붡領뛮ퟷ볛닉늿뿉ꎬ놾쎡웤짺붾맓쿺닺뻶릫쪹죕믒룃ퟖ뗎췲쟥ퟔ횧뚯엒탐쳢맽룟룄볆쳡돌쪱풤훷ꌲ떿곗ꎬ릫?ꆵ뗄캪횵폃닺럖뾿맘뮯ꋏ폐醴쏄뛔랢뚨퓊쿮슥ꨵ풪돉틑ꆣ믒쇋뷸돌닺만붨놾헛ꆱꎬ볆펪〰ꪷ킴퓊?죫늻믡뗄릫캪좷캴볼響맘쿟ꢼ슷햹뛔볛䇆킳춶㠵ꆣ폐뇤돶뮹탂탐훐춶뚨ꆢ뮯뻉뿆퓙뺻튵㧄ꊵ?ퟖ볛떱뗃볆닮퓊돉죏살솿쫇늻?늢워?ꎬ뗄쿖횵ꆱ풭ネ볙쒣샻룼첶뗄첽랢죫삩쳵뫍ꆣ쒿듓닐컱쓒ꨱ슥횵웚쯦헾뛮볛놾뺭뾴럻퇓춶ꨶ쿖탨폐쓜튻뗈좽탔퓬짨쪽꣗맦뺿짺쪹닺붨볾복만뫋퓚횵ꆣ퓂뮶ツ뗄캪쯃쯰틢닟ꎬ쒣볃쯹뫳뫏쎵죫?쓪폐튪릻횱쿎쾳랿볛ꪣ䇆뫍쳵뫋?뚨ꆣ뗄폃믲횵쯣붨뫍ꎬ냐퓬㔸틦뇤뗷쒣쪽샻틔탸뻍젩쇏쪹즣닺돖닉ꪣ짊뗘캪갲릫볾ꎬ뫳쪹헟ힼꆣ릤헛듗ꎵ볛〰ꎺ룼헻쪽틦늻횧럑곔떫쿟뷸겳닺㘰?쿂놾ꎬ폃룄놸닺듽돌뻉훂?캪뒦웚볆쓜돶꒼탂뷸탐겾듓〰쯣컄캪킧랢룼랽?돵뛸볲럻붨탐뫳돉뫏첽뺿
