2008上半年杭州主城区住宅市场盘点
2007年年中以来，国内楼市掀起了一波非理性的发展热潮。住宅成交量价齐飞，土地市场地王频出，“面粉贵过面包”的疯狂现象屡见不鲜。楼市的非理性狂欢，逼得政府频出狠招，加息、信贷紧缩、二套房、三万方，一条条重磅政策横空出世，直击命门。在政策的重压下，传统的“金九银十”定律失效，价格也止住了疯长的步伐，楼市自此进入观望调整期。
岁末年初，正当业界各方对０８及后市走势雾里看花之际，王石的“拐点论”，潘石屹的“百日巨变”先后抛出，在业界掀起了轩然大波。在“拐与不拐”、“变与不变”的争论声中，楼市不觉间已走过了半个年头。在这半年中，杭州楼市走势如何？当前的现状意味着什么？对后市的走势判断又有着怎样的启示？本文将从市场供求结构，价格走势及土地市场行情等方面入手，并结合历年数据对比分析，对08年上半年楼市作出总结性盘点，并对下半年走势作出预测。
市场供求盘点
1. 成交量价盘点
成交量表现：延续去年年末颓势，总体成交量持续低迷。个案楼盘销售呈两极分
化态势，高品质，高性价比楼盘继续受到市场追捧，品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。
经历了07年年中的疯狂，杭州楼市自去年9月起进入观望调整期（见图1）。步入2008年以来，杭州楼市延续了上年末的颓势，整个上半年，杭州主城区一手住宅成交量持续在低位徘徊（见表1）。低迷的市场行情，让业界各方对5月份的房交会寄予了厚望，但事实一定让很多人失望。作为传统的楼市风向标，5月份的房交会并未能带来任何转机的讯号。在经历了短暂的销售高潮后，成交量于6月份便迅速回落。易居地产研究院统计结果显示，整个上半年，杭州主城区累计成交住宅10247套。与去年同期相比，跌幅达%，基本回落至2006年同期水平（见表2）。
在总体成交低迷的同时，绿城蔚蓝公寓，万科金色城品，天阳上河等个案楼盘却依然延续了去年年中的热销效应。其中，金色城品甚至在开盘当天就宣告售罄。易居地产研究院认为，这些楼盘的逆市上扬，带来的并非市场全面转暖的讯号，而是预示着一个两极分化时代的到来：即高品质，高性价比的楼盘将继续受到市场追捧，而品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。
成交均价表现：仍处高位运行，但已无明显上升趋势。
在成交量持续低迷的同时，08年上半年的主城区的成交均价却一直处在14000元/平米的高位运行。统计结果显示，08年上半年，杭州主城区的一手住宅成交均价为14245元/平米。与去年同期相比，涨幅高达43%（见表2）。值得引起注意的是，尽管今年以来，杭州主城区的一手住宅均价一直居高不下，但其月度走势已无明显上升趋势，易居地产研究院认为，这是由于在低迷的市场行情下，开发商在价格策略上已日趋审慎的结果。类似去年年中的价格连续跨级提升现象，短期内不会重现。
表1：2008年上半年杭州主城区一手住宅成交明细
名称
1月
2月
3月
4月
5月
6月
合计
成交套数
（套）
1577
909
1501
1835
2994
1431
10247
成交面积
（平米）
179828
95857
169384
203667
322860
161659
1133257
成交均价
（元/平米）
14997
11997
14384
15842
13473
14123
14245
时间
一手住宅成交量(套)
变动幅度
一手住宅成交均价（元/平米）
变动幅度
05年上半年
6554
-
8697
-
06年上半年
10517
+%
9460
+%
07年上半年
17611
+%
9961
+%
08年上半年
10247
%
14245
+43%
表2：08年及历年上半年一手住宅成交量一览表
注：08年数据统计期为：2008年1月1日—2008年6月26日
数据来源：易居中国房地产研究院
2. 供求结构盘点
供应结构：90/70政策效应凸显，新推房源中，90方以下中小户型已占半壁
江山，120方以上中大户型比例显著下降。
90/70政策推行已逾2年，其对供应结构的影响效应也已悄然凸显。易居地产研究院统计结果显示，2008年1月1日至2008年5月26日期间，杭州市主城区一手住宅新增房源中，90方以下中小户型比例高达%，与去年同期，增幅达到%；90—120方的经济户型所占比例基本不变，维持在23%左右；120-144方及144方以上的舒适享受户型比例下降趋势明显，分别仅占16%和%，降幅分别高达%和%（详见图2，表3）。由此可见，在90/70政策影响下，杭州主城区新推住宅房源结构已呈现明显的小型化趋势。可以预见，随着时间的推移，90/70政策的效力将进一步显现，可供购房者选择的中小户型房源将会逾加丰富。这对经济承受能力有限，家庭结构简单的青年置业群体而言，无疑是个重大的利好。
在供应结构变化的同时，供应总量亦有较大变化。统计结果显示，08年1-5月份（截止），杭州主城区新增一手住宅房源18446套，同比增幅高达94%。易居地产研究院认为，新增供应量的加大，与杭州前两年的土地出让节奏有关，并且会对当前以及未来一段时间内的销售形势造成不利影响。分面积段来看，受90/70政策影响，90方以下的中小户型数量开始飞跃性增长，其涨幅高达%。90-120方的中等户型数量亦有显著增幅，达到了%。120方以上的中大户型数量则均呈小幅下降趋势（详见图3，表3）。
表3：07年1-5月与08年同期主城区新增住宅房源面积结构对比
面积段
07年1-5月
08年1-5月
相对比例增幅
供应量同比增幅
新增供应（套）
占总体比例
新增供应（套）
占总体比例
90方以下
1732
%
9189
%
%
%
90-120方
2173
%
4255
%
%
%
120-144方
3343
%
2952
%
%
%
144方以上
2258
%
2050
%
%
%
合计
9506
100%
18446
100%
-
%
注：截止写稿日，08年数据仅能获取到5月27日以前数据，故本表格统计时间段调整为
1月1日—5月26日
成交结构：总体成交低迷之时，90方以下户型的成交表现却极为活跃， 其比例已
近半壁江山，俨然扮演起了救市主的角色。120方以上户型成交萎缩明显。
伴随供应结构的变化，成交结构也发生了相应的变化。统计结果显示，08年1月1日至5月26日期间，杭州主城区一手住宅成交房源中，90方以下的中小户型比例高达%，这与同期新增房源中该面积段的比例（%）形成了呼应。而在去年同期，这个比例仅为%。90-120方的中等户型比例为%，同比下降%。120-144方及144方以上的舒适享受户型比例下降趋势明显，分别仅占%和%，降幅分别高达%和%（详见图4，表4）。
在成交结构变化的同时，各面积段成交量的绝对数量亦有较大变化。统计结果显示，08年1-5月份（截止），杭州主城区成交一手住宅房源7832套，同比下降%，成交量萎缩态势明显。有趣的是，在总体成交低迷的行情下，90方以下户型的成交表现却极为活跃，为3655套，同比增长高达%，俨然扮演起了救市主的角色。其他面积段户型的成交均呈明显下降趋势（详见图5，表4）。
表4：07年1-5月与08年同期主城区住宅成交房源面积结构对比
面积段
07年1-5月
08年1-5月
相对比例增幅
成交量同比增幅
成交量（套）
占总体比例
成交量（套）
占总体比例
90方以下
1285
%
3655
%
%
%
90-120方
2080
%
1456
%
%
%
120-144方
3595
%
1666
%
%
%
144方以上
3159
%
1055
%
%
%
合计
10119
100%
7832
100%
-
%
供求结构对比：在高房价的压力下，90方以下小户型趋于热卖。其余中大户型的
销售行情均不同程度走低。随着90/70政策效力的进一步凸显，90方以下户型的供求比走高压力明显，因此，易居对其未来销售形势持谨慎乐观态度。
为更深入认识新形势下供求关系的变化，易居地产研究院对供求情况进行了供求比分析。供求比反映的是特定时期下，可售供应量与有效需求之间的对比关系，它也能从一定程度上反映特定时间内某类产品的热销程度。供求比走高，意味着市场竞争趋于激烈，产品销售难度增加，供求比走低，则意味着市场竞争趋于缓和，产品销售难度减低。统计结果显示，由于成交行情低迷，新增供应却大量增加，因而导致08年1-5月与去年同期相比，总体供求比呈上升态势（由上升至），这也从一定程度上验证了当前市场形势的严峻。分面积段来看，除90方以下户型的供求比呈走低趋势外，其余面积段户型的供求比均明显上升。这意味着在过去的一年多里，90方以下户型的销售形势正逐渐看好，其余面积段户型的销售形势则趋于严峻。尤其是90-120方户型，其供求比由去年同期的攀升至，一举沦为当前市场最受冷落户型（详见图6，表5）。
表5：07年1-5月与08年同期主城区一手住宅供求比分析
面积段
07年1-5月
08年1-5月
供应（套）
成交（套）
供求比
供应（套）
成交（套）
供求比
期初存量
期间新增
合计
期初存量
期间新增
合计
90以下
6057
1732
7789
1285
7220
9189
16409
3655
90-120
5113
2173
7286
2080
4080
4255
8335
1456
120-144
7383
3343
10726
3595
4293
2952
7245
1666
144以上
7640
2258
9898
3159
3154
2050
5204
1055
合计
26193
9506
35699
10119
18747
18446
37193
7832
注：供求比=期初存量+当期增量/当期销量
易居地产研究院认为，90方以下户型趋于热卖，主要是由于在房价不断走高的背景下，人们的置业观念变得日益理性的缘故。因为在总价承受能力有限的情形下，房价的攀升必然会促使人们在一定程度上调低面积要求，以化解高房价与购买力之间的矛盾（注：与去年同期相比，主城区一手住宅成交均价上涨43%）。也就是说，小户型趋于热卖，其实是收入有限的购房者向高房价妥协的结果。90-120方户型最受冷遇，则源于其处在“夹心层”的尴尬位置——即对总价承受力有限，追求经济的购房者而言，它的面积偏大；对追求舒适和享受的富裕阶层言，它的面积又偏小了。
土地市场盘点
如果说07年杭州的土地市场是疯狂的舞曲，那么08年上半年的土地市场就是理性的乐章。去年末以来市场行情的低迷，以及广州、深圳等地的土地流拍现象频出，让让杭州市政府在土地出让上变得尤为谨慎。易居房地产研究院统计结果显示，截止08年6月26日，杭州市政府累计出让住宅用地10宗，总建筑面积为1637943平米，与07年同期相比，推地节奏明显放缓（详见表6）。
表6：07年与08年杭州主城区住宅用地出让汇总表
名称
07年1-6月
07年7-12月
08年1-6月
同比增幅
供应宗数（宗）
25
29
10
%
供应面积（平方米）
3111158
4278300
1637943
%
出让金总额（万元）
1365847
2645228
1046315
%
平均楼板价（元/平米）
4390
6183
6387
%
尽管可供抢夺的地块非常有限，开发商在土地出让现场表现较去年还是冷静了许多，除了（2008）1、2号地块（位于新蒋村）的竞拍较为激烈以外，其余地块的竞拍现场都较为平静。位于市中心的（2008）84号地块竞拍现场更是出现了无人竞拍的冷清局面，结果该地块被杭州市运河综合保护开发建设集团以底价直接成交。即使是竞争较为激烈的（2008）1、2号地块被绿城以舍我其谁之势拍到了11000元/平米左右的高价，但相对于周边房价及绿城的高端房产运作能力而言，该地价仍在合理范围之内，“面粉贵过面包”的怪异现象不再重现。
然而，有趣的是，尽管08年上半年的土地市场较为沉寂，但从平均楼板价来看，与去年相比却是不降反升（详见表6）。易居地产研究院认为，土地市场的量价背驰，主要是受政府推地策略影响。首先，缩减土地供应量，客观上促成了土地市场的供不应求；其次，从具体地块价值来看，今年上半年推出的地块位置都相当优越，各地块的起拍价格都已相对较高，这无疑从起点上就已推高了成交价（详见表7）。
表7：08上半年杭州主城区住宅用地成交明细
土地名称
位置
底价 （万元）
成交价格 (万元)
成交楼板价
(元/平方米)
受让方
杭[2007]80号
九堡
35593
45300
5550
华鸿房产
杭[2007]81号
九堡
47791
63000
5749
华浙实业
杭[2008]2号
城西新蒋村
53306
109990
11142
绿城集团
杭[2008]1号
城西新蒋村
53061
100110
10188
绿城集团
杭[2007]75号
滨江（一线江景）
307295
307315
5046
兴贵投资（世茂房产）
杭[2007]84号
市中心
74700
74700
9002
杭州市运河综合保护开发建设集团
杭[2008]5号
下沙
23400
38000
4671
名城房产
杭[2007]76号
滨江（一线江景）
142140
158600
5630
海墅投资（中海房产）
杭[2008]6号
市中心
24649
43500
14118
浙江汇华房产
杭[2008]7号
城西新蒋村
62243
105800
8260
绿城集团／ 浙江省浙信房地产有限公司
从受让方构成来看，2008年上半年的住宅土地竞拍现场依然是实力雄厚的品牌公司唱主角，其中绿城集团更是一口气豪取了3块用地（详见表7）。易居地产研究院认为，随着地产融资门槛及竞争水平的提高，未来杭州住宅用地市场的集中度将会进一步提高。资金实力不足，开发经验匮乏的中小开发商将更多的转向二三线市场寻求发展。
08年下半年走势预测
供求结构预测：按一般项目开发周期推断，07年出让的土地将在08年下半年开始
陆续转化为新房供应量。因此，受07年土地出让高峰影响，08年下半年主城区新增供应量将在上半年基础上有较大幅度上涨（见图2）。随着90/70政策效力的进一步发挥，新增房源中，90方以下中小户型的供应体量及总体比重将继续增加（预计将超过50%）。与此同时，宏观经济形势的不明确性，从紧的货币政策及开发商遭遇的资金困境等多重因素的交织影响，将进一步助长市场的观望氛围。因此，易居地产研究院认为，08年下半年的销售行情将持续低迷，预计全年销量与06年基本持平或略有下降。综合来看，08年下半年的供求比例将会持续上升。供过于求所带来的市场压力将更加凸显。
名称
06上半年
06下半年
07上半年
07下半年
08上半年
08年下半年
成交宗数
8
16
25
29
10
——
新推土地总建筑面积
（平米）
660015
2235236
3111157
4278300
1637942
——
新推房源面积（平米）
——
——
窗体顶端
1700943窗体底端
窗体顶端
窗体底端
约2000000
大于上半年供应量
房价走势预测：受供求比持续上升影响，个案楼盘的销售难度将继续增加。与此同
时，受从紧的货币政策影响，开发商的资金压力将更加凸显（尤其是去年高价拿地的企业），为此，开发企业更多的只能通过销售回款来缓解资金困境。销售难度的增加和回款需求之间的矛盾，将促使开发企业在未来的定价上更趋理性和审慎，“低开”试探，折扣优惠等销售策略将被开发企业广泛运用。尽管如此，除非万不得已，开发企业不会采用明显的降价策略，因为即使资金压力紧张，销售乏力回天，开发企业也更多的只会在民间借款，项目合营，股权转让等方面寻求生存的希望。因此，易居房地产研认为，未来半年，杭州主城区的一手住宅价格将平稳运行或有小幅下降。
土地市场预测：受07年土地出让高峰及当前低迷的市场行情影响，08年下半年，
杭州市政府在住宅用地出让上将继续谨慎作风，预计08年下半年住宅用地出让数量将与上半年基本持平，为增加成交机率，强化市场信心，具体推让地块也将是政府深思熟虑后推出的优质地块。因此，易居地产研究院认为，08年下半年的土地成交楼板价也将与上半年基本持平。
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