【第一部分】 市场及环境分析
一、宏观市场分析
商业宏观环境分析
2004 年，广东有 50%商业项目经营不善，商业物业空置率全线上升，其中
滞销、积压面积上升达 %。
2004 年，上海商业地产快速发展同时，空置率也随之快速攀升，大多数商
业项目处于苦苦挣扎的经营边缘。
2004 年，重庆的 65%商业物业经营不力，商业空置面积高达 万平方
米，高居全国榜首。
2004 年，北京商业地产全线飘红，但商业地产从业人士对商业项目经营却
是前所未有的迷茫。
……
目前，中国商业地产总体发展虽然形势良好，但值得注意的是，在已开发
的商业地产项目中只有不到三成的经营状况良好，商业地产陷入销售易经营难的
怪圈。
这是中国商业地产面临的困境，也是中国商业地产发展的瓶颈。
进入 2005 年后，随着房地产宏观调控力度的持续加强和新政策的出台，中
国商业地产面临着新的挑战和机遇，其处境非常微妙。
根据中国商业地产联盟研究中心发布的《2004 年中国商业地产年度报告及
2005 年市场展望》透露，国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》，在其影响
下，2005 年，中国商业地产将呈现 4 大发展趋势：
城市社区商业将成为新亮点
2005 年初，国务院颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，
商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，该条例将参照发达国家的做法，引
入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据《条例》
规定，今后 10000 平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委、建
设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织
及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开
发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建
设 1 万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级
各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此 2005 年及今后的一段时期，社区商
业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾
比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、
服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣
的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区
商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百
姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将
对各地商业网点的建设产生重要指导意义，可以预计，今后一些适合社区商业发
展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快
速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。
开发门槛与开发集中度将大幅提高
随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以
及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目
开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司
开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开
发的商业地产项目被大公司并购的现象。
投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成
为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金
融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地
产的开发产生很大的影响，这是 2005 年市场发展的不确定因素之一。
商家对商铺的需求将大幅增加
遵照中国加入 WTO 后的承诺，中国商业零售业自 2004 年 12 月 11 日开始
彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商
家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
而实际上，自 2002 年起，各大国内、国际大型卖场和超市就已开始了大规模
地圈地运动。家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开 12 家店铺，
在其他一些大城市各新开 6 到 8 家新店，2005 年新增 10 至 15 家冠军生鲜超市，
2006 年新开 100 家迪亚店。2005 年，外资商业对商铺的需求仍会有大幅增加，
同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项
目将成为追捧对象。
同时，随着百货业态发展到一定层级，商业分层越来越细化，国外卖场如：
沃尔玛、家乐福、百安居等大型公司的圈地运动将告一段落，中小型的折扣店将
进入方兴未艾的阶段，各类中小型超市，如：万佳、艾佳、百联、联华超市也将
进一步扩大，连锁、专业商业如：7——11 便利店等将进入初步发展阶段，即将
来临的是社区商业的大发展时期。
运营模式将回归理性，以租为主将成主流
从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类
形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作
规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市
中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。
随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来
越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而
获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。
商业政策法规分析
根据 2004 年《湖南省人民政府关于进一步促进房地产市场持续健康发展的
通知》精神，政府将加强对商业营业用房的宏观调控，主要体现在以下几个方面：
宏观调控管理
对商业营业用房占商品房比重过大或空置面积上升过快的城市，将停止商业
营业用房的招商引资，暂停该类项目的立项审批、土地供应、规划报建和新开工
建设。
对小城市、县城，不宜建设大型的商业步行街、商贸城、美食街、建材家具
市场、汽车城等项目，要防止盲目开发。对大、中城市，要重点控制功能相同的
市场建设，防止重复建设、恶性竞争。
同时，根据长沙市政府 2003 年 10 月公布的《关于 2003--2005 年商业网点
发展导向性意见》规定，大型超市的发展，将限在沿江大道以东，东中环线以西，
丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区；大型仓储商店（超市）主要限在
城郊结合部的交通要道建设。并且，根据《意见》建议，近 3-5 年内在长沙城市
中心区原则上不新增大型百货店，近 3 年内暂不发展钢材、蔬菜、粮食大市场。
城市规划管理
在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定商业营业用房的布局和数量，
严格按城市规划进行建设，防止出现盲目、随意修改规划和无序开发等现象。强
化依法行政，严格按规划审批，不允许通过增加容积率、提高建筑密度或改变房
屋规划用途，扩大商业营业用房面积。对调整城市规划开发商业营业用房的，要
将规划方案进行公示，并举行公开听证，充分听取调整范围内居民和单位的意见。
土地供应控制
通过对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。严格执行
土地利用总体规划和年度土地利用计划，限制新增商业用地的土地供应量。对商
业用地，必须采取招标、拍卖和挂牌方式供应。禁止把农业、工业、高科技及居
住用地，非法变相转为商业用地。对利用存量国有建设用地开发商业营业用房的，
严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地、发放建设用地批准
文件。
房地产开发行为监管
实行房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，制止拖欠工程款、拖欠农
民工工资的行为。依照国务院令第 305 号和省政府令第 157 号，规范城市房屋拆
迁行为，拆迁补偿安置监管资金必须足额到位，保障被拆迁人的合法权益不受侵
犯。对于商业营业用房项目，不允许剥夺被拆迁人的回迁权利。
金融风险的防范
根据中国人民银行银发〔2003〕121 号文件和银监会颁布的《商业银行房地
产贷款风险管理指引》规定：借款人申请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超
过 60%，贷款期限最长不得超过 10 年，所购商业营业用房应为竣工验收的房屋。
对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律将按照个人商业用
房贷款管理规定执行。对商业营业用房占商品房比重过大或空置面积上升过快的
城市，将控制发放商业营业用房项目贷款。
宏观市政规划分析
总体规划
根据《长沙市城市总体规划（2003 年至 2020 年）》，到 2020 年长沙市区人
口将达到 310 万人，城市建设规划用地为 310 平方公里，这为长沙新一轮的房地
产开发带来更多的商机。
新版规划提出，沿湘江、319 国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一
主、两次、四组团”的多中心分散组团式城市空间结构。
“一主”：城市主体指河东城区集中联片发展区域，2020 年城市建设用地 124
平方公里，城市人口 146 万人。其中环线以西的地区为城市中心区。
“两次”：河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，规
划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。
星马新城位于城市主体东面，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新
型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。
“四组团”：规划利用暮云组团区位优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区
域性的公共设施；捞霞组团规划建成水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中
心、大运量的工业基地；高星组团规划为综合性产业区及置换外迁工业基地；含
浦组团规划为大学城的远期发展用地以及与大学城配套的生活居住用地。
按照此规划，本项目正好处于河西新城南端，西临含浦组团。
长沙市整体规划情况如下图所示：
岳麓区规划
岳麓区率先在长沙市完成了岳麓新城总体规划、岳麓区产业发展纲要和岳麓
新城产业布局规划等区域系统性规划。
总体而言，岳麓区将按“一城、三区、四圈、五轴”原则进行整体规划。
“一城”指岳麓山大学城；“三区”指发展高新技术麓谷产业区、岳麓山风景名
胜区和青山生态旅游区；“四圈”指溁湾镇中央商贸圈、高校后勤服务圈、市府周
边行政商务圈和望城坡现代物流圈；“五轴”指形成潇湘路的生态经济发展轴、枫
林路的现代商贸物流发展轴、金星大道的现代都市产业发展轴、岳麓大道的行政
商务发展轴和桐梓坡路的高新技术及商贸发展轴。
岳麓区在长株潭经济一体化和湘江生态经济带战略体系中，将扮演“动力引
擎”和“智能核心”的角色，岳麓区下一轮的目标将是打造新型商务圈，包括岳麓
广场中央商务圈、高校后勤服务圈、市治周边行政商务圈、望城坡现代物流圈等
四大商务圈。
按照此规划，本项目属于高校后勤服务圈。
岳麓区道路建设规划
岳麓区的城市道路渐成系统，未来将形成以“五桥两环”加“四横五纵”的道路
主框架。按照长沙市 2001 年－2020 年的城市总体规划，望城县的大部分地区作
为雷锋区将成为长沙市都市区的一个组成部分。
在“四横五纵”中，金星大道的修建为长沙城区向西部扩张提供了良好的道路
交通基础。金星大道今年从西南环线向西北延伸到望城之后，明年还要从西南环
线向西南延伸到国道绕城线。届时，金星大道将成为南北两头同时贯穿二环、三
环且连接望城与岳麓新区的黄金通道。
岳麓区段枫林路至茶山路以及望城县段十八丘至县城段已全部竣工通车。金
星大道岳麓区段茶山路至望城十八丘段已拉通路基，计划今年８月底竣工通车；
枫林路至西南二环线路段计划本月底正式启动，今年年底竣工通车。西南二环至
国道绕城线，明年按双向６车道拉通。
2005 年长沙市有近一半城建重点工程项目落户岳麓区，投资规模超 200 亿
元，年度计划投资达 70 多亿元，城建投资规模和重点建设项目数量，均创该区
历史纪录。
本项目南面和西面均临二环线，东临潇湘大道，项目处于交通干线三面包围
之中，交通十分便利。
二、区域市场分析
2．1 长沙市商业物业的发展历程
长沙的商业物业的发展在九十年代以前是零散的不成体系的，主要的产品结
构就是独立门面，门面价格最贵不过 2000 元/平米。
真正的商业物业集约发展是从九十年代初市场的发育开始的，当时的南湖建
材市场和高桥大市场通过大面积土地规模和简易的建筑成本、定位明确的市场功
能，经过两年的市场培育逐步取得了承认，短期的商业炒作使门面的价值提升到
了所有投资手段中见效最快、投机升值潜力最大的一个投资工具。但这些都只是
商业的初级形态的集市贸易，营销的主要形式也是以租赁为主。
从九十年代中期开始商业物业进入成熟阶段。室内专业市场开始出现，药王
街的三兴市场定位于室内针棉市场，还有中山商厦的附一层，合峰电脑城，神禹
服装市场等，这阶段以出售产权和一定年限的使用权为主要营销形式。
到九十年代后期，商业物业进入一个过热阶段，商业租金也达到一个新的高
度，室内商场开始出现。四维商城表现不俗，以东汉名店为主要旗帜的五一商圈
商业物业将商铺市场推向高潮，锦绣、新大新、万代等多年烂尾的楼盘相继取得
开发成功，这些物业由于资金的情况主要是以出售为主，这些商业物业的销售基
本都取得了成功，当然也有不成功的例子，如千禧商业街、名媛世家等。
进入 2000 年后商业物业进入理性阶段，中央广场、国际 IT 城、东塘福乐名
园商业城、黄兴南路步行街等崭新设计的商业物业开始出现。
从 2004 年起，长沙商业地产开始急速井喷，从中心城区的王府井商业广场、
长沙铜锣湾广场、东塘大都市商业街、财富传家宝，到城市次中心的新外滩商业
广场、红星商业广场、国中星城、中南汽车世界、维多利、雨花机电市场等，
近 20 个商业项目四面开花。
从以上项目情况来看，商业物业的发展分传统百货商场和专业市场。传统的
百货业仍以传统商圈为主，在销售上引进国内和国外的一家零售业巨头进行管理
或经营，提高投资置业者的信心如王府井、铜锣湾、财富传家宝。
专业市场异军突起，主要着眼于省内外甚至中南地区地级市的批发市场，而
不仅局限长沙，因此专业市场一般都位于交通条件较好的国道边。
从发展历程来看，长沙市的商业项目经历了一个以单纯的出售为主向发展商
长期管理、追求长远发展目标转变的过程。
2．2 长沙市商业物业的供应现状
当前长沙的商业物业的供应较为集中，据统计，至 2004 年底，长沙市的空
置商业营业用房面积达 万平方米，单纯性商业物业的供应主要有铜锣湾、
王府井、大都市商业街、财富传家宝、新外滩商业广场、红星商业广场、维多利、
新外滩商业中心广场、国中星城、中南汽车世界、星沙汽配城、雨花机电市场等。
从大型商业的进驻情况来看，目前长沙市单店营业面积超过１万平方米的
各类卖场已达 40 多家，相对于不足 200 万的人口量而言，已经突破了底线，
以东塘商圈为例，在其方圆两三平方公里内，面积达一两万平方米的大卖场竟
已达 9 个之多。长沙人特殊的高消费习性，是商业物业发展迅猛的的最重要因
素之一。
23000
90000
56000
126000
506000 516500
438700
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
供应面积
（平方米）
98年 99年 2000年 01年 02年 03年 04年
年份
长沙市商业物业供应量情况表
供应量
●长沙市大型卖场情况分析
生活超市类
超市分类
☆ 国际大型连锁超市
长沙现有国际大型连锁超市以沃尔玛、家乐福、麦德龙为代表，应该说，长
沙的零售业在全世界都是一个奇迹，因为就目前而言，零售业排名第一的沃尔玛、
排名第二的家乐福、排名第六的麦德龙还没有在世界上任何一个中小城市里集中
开店过，长沙是唯一的个案，且这三位零售业的巨头在长沙的经营情况相当好，
在长沙继续开分店的计划已经在实施中。长沙成为外资商业在中国最有名的试验
场之一，也因竞争激烈成为中国有名的商业焦点。
☆ 中国本土大型超市
长沙中国本土大型超市，外省的以新一佳、好又多为代表，本省的以家润多、
大型卖场
生活超市 家电超市 家居建材超市 药品超市
大型综合超市
社区便利小店
国际大型连锁超市 中国本土连锁超市
步步高、华银旺和为代表，再加上深圳兴万家，精彩生活超市，中国零售行业在
长沙开出的一万平方米以上的大型卖场已达 17 家。
☆ 小型连锁便利店
长沙现有小型连锁便利店以千惠、华银旺和社区店、爱家、万家惠等为代表，
这些小型店面积一般不大，从 200 平方米到 1500 平方米不等，扎根于社区，集
中提供给居民最便利的基本生活消费品。
2005 年应该说是长沙超市有史以来竞争最激烈的一年，对市场份额的争夺已经
到了白热化的地步，各大超市纷纷定下扩张的计划，希望抢占到更多的蛋糕。
购物心理分析
大多数人会选择到大型超市购物，在慢慢地选购的过程中体会购物的乐趣，
主要考虑到的因素是：1、商品齐全，可提供的选择较多；2、价格比较便宜，经
常有促销活动；3、产品质量靠得住，售后有保障；4、购物环境好。
但是不利因素也有：1、超市太大，要买的东西不能一下子拿齐；2、大超市
往往前来购物的人比较多，结账的时候一般都需要等一段时间，要上碰上购物高
峰期，等待结账也是件非常痛苦的事情；3、大超市离住家一般有一段距离，如
果购买了较多较重的东西，拿回家也很不方便。
而一般人选择到小型社区超市购物，很有目的的选购完所需商品后马上就
会离开，不会在店内逗留，主要考虑的是：1、便利，就近，尤其是急用几样日
常用品时；2、快捷，不需排队等候结账，有针对性地选择要买的东西后马上就
能结账离开；3、有些小超市的服务比较好，米、油之类比较重的商品，可以送
货上门，这一点很受街坊邻舍的欢迎。
但是：1、商品种类和品种都比较少，没什么可选性；2、价格比大超市要
贵，也一般不会有什么很吸引人的促销活动；3、品质难以完全保证；4、陈列布
局较局促，空间小，购物环境差。
大、小超市各有各的优势，也同样有各自的缺陷，在以往的市场中各自发
展方向不同，相互之间的冲突并不激烈，但是，这种各安一方的局面随着市场的
日益饱和，而出现了变化。
长沙超市下一轮的商业大战，将在社区超市之间进行
长沙作为一个中型城市，人口仅 180 万左右，现有的大型超市已经达到了 20
家左右，再加上即将开出的沃尔玛新中店、家乐福东塘店、易初莲花、兴万家三
家店，今年长沙的大型超市到了一个前所未有的饱和状态。
开大型卖场需投入的资金和精力十分巨大，在目前饱和的市场和激烈的竞争
中，再盲目开店的话只会导致失败。而社区超市营运成本少、销售稳定、投资回
收周期短，所以风险要小得多，且又能尽可能地占领地盘，瓜分市场份额，再加
上大超市本身的品牌形象和良好售后，让顾客前来购买的时候既享受了好的购物
环境、买到了值得信任的产品、又省掉了去大超市购物排队结账的麻烦，在现在
的市民信息反馈中，非常被期待和看好，所以从今年开始，大型超市纷纷开始了
社区化进程。
但是，社区超市在以往一直是由小型连锁便利店或者私营小超市在消化这一
部分市场份额，虽然没有很大的暴利，但也能维持和盈利，大型超市社区店的开
拓，对他们而言无异于一次最大的冲击，他们将与这些国内外的零售巨头们正面
竞争了，怎样面敌，怎样生存，怎样发展是社区小超市老板们现在最大的难关。
一些原来经营得很不错的社区连锁超市提出了——扩张，在大超市进驻前领先一
步占据市场，加强小店的管理服务，抢地盘，抢人心，是他们的对敌战略，所有
开发中的集中社区都是他们的目标。商场如战场，不先发制敌，就会被强敌吞并。
2005 年—2006 年，超市火并最激烈的两年，行业大洗牌的两年。在招商过
程中，利用好这一特点，结合本身项目的优势，合理引进，把超市可作为招商的
一个重要突破口。
家电超市
六大巨头
外来大鳄：国美电器、苏宁电器、有有家电
本土豪强：通程电器、家润多家电、泰阳商城
市场现况
用“扎堆开店、贴身肉搏”八个字来简单形容长沙家电行业的市场现况应该是
最合适的，随着 2004 年 3 月 27 日凌晨 0 点，全国最大的家电连锁企业之一——
国美电器长沙店的开张，长沙家电行业进入了一个白热化的竞争阶段。
从第一家店于 2004 年 3 月开张，到 2004 年农历新年前夕，国美一口气在长
沙开出了 5 家大卖场——小吴门店、南门口店、东塘旗舰店、火车站店、新中路
口店。全国著名家电连锁企业的另一大巨头——苏宁电器也不甘落后，在南门口
和溁湾镇同时开出两家大型卖场，欲和国美一争高低。紧接着，由国内第三大家
电零售连锁企业三联集团和南京斯威特联手打造的有有家电，也在半年的时间内
开出了贺龙店和新中路口店两家大规模卖场，着手市场抢滩。
本土家电连锁历来是以通程、家润多、泰阳三分天下，市场局面相对比较平
静，但是自从 2004 年全国三大家电连锁巨头进驻长沙之后，家电行业被搅得风
声水起，通程家电作为本土家电代表，毫不示弱，在几个月时间内，将其名下的
电器超市扩展到 5 家——河西店、东塘旗舰店、八一锦华店、朝阳店、星沙店，
更率先推出“谁比我价低，差价双倍还”的口号，大打价格仗。
锁定客户群
去年一年的时间里，长沙家电连锁大卖场迅速扩张到了将近 20 家，家电零
售总量上升了 50%。众所周知，当市场容量达到一定的规模后，最终的市场焦点
将是“谁能最终达到终端”这个问题上，那么，怎样面对激烈的市场竞争，怎样抢
占市场份额，一个新兴的城区高级板块对他们而言应该是最有吸引力的了。
家电不同于普通的日耗品，比较耐用，更换的周期比较长，如空调、冰箱、
洗衣机、彩电等，使用寿命都在 5----8 年左右，一般来说，一个家庭很少大规模
密集购买家电，除非是搬迁新房，才会有一次集中的购买计划，那么，一个大型
小区的入住过程其实就是一次集中购买家电产品的过程，家电行业销售商肯定是
不会放过这一大好机会的，所以，在市中心的卖场分布已经十分饱和之后，选择
到新兴城区板块开店，抓住商机会是家电行业下一步发展目标。
家居建材超市
市场现况
家居城：红星⑴美凯龙、三湘家具城、井湾子家具城、南湖家具城、广大环球家
具城、好百年家具城、万家丽家具城、当代家居
建材超市：万家丽、好益家、安居乐、家润多、旺德府、东方家园
新房=装修=消费
其实家居建材业的情况和电器超市情况比较类似，市场竞争相当
激烈，而且同样不是属于频繁的消费品，新房入住的时候才是该行业最旺的时候，
到新兴小区开一些专卖店，方便业主的同时也抓住了商机。
药品超市
药品超市开店一般分两种情况：1、大药房，面积比较大，600
——1000 平方米左右，药品种类齐全，一般开在医院的旁边；
2、药品超市，面积不大，30——200 平方米左右，这是现在大多数药店的
开店重心，药品种类以非处方药、家庭常备药和保健药为主，这类药店一
般开在社区内，也是比较合适本项目的一个生活配套类别。
●长沙市各区大型卖场分布情况如下图所示：
1）开福区
2）雨花区
3）天心区
4）芙蓉区
5）岳麓区
3、长沙市商业格局的变化趋势
3．1 宏观的市政规划
由于中国加入 WTO 的影响，全国商业正处于急速变革的时代，长沙也不
例外，这种变革主要是来自两方面，市政规划的改变和商业业态的改变。
长沙近几年因大量的市政道路拓展和新的市区成片规划开发，长沙商业得
以重新洗牌。近期规划中，由于特定的东市西文格局，在现有的五一商圈和东塘
商圈依然如故的前提下，袁家岭和火车站的商业地位在下降，袁家岭商圈逐渐沦
为三级商圈，伍家岭商圈解体，溁湾镇的商圈作用将得到扩展和加强，上升为二
级商圈。同时，由于城市规模的加速扩张和市政规划的变动，如马王堆商圈、朝
阳商圈、候家塘商圈等开始逐渐成型，商圈的地缘效应开始体现。
3．2 发展趋势
火星路和人民东路、机场高速的拉通，体育新城的拉通，以火星路为主轴的
远期规划呼之欲出，商业的聚集效应在该片区域经过长打六年的沉淀，已经渐成
气候，假以时日经过商业业态的升级换代和大型国际连锁机构进驻，该片区将成
为长沙最有增长潜力的新兴商圈。
从 2005 年长沙的商业物业分布情况分析，未来的发展呈现以下几大趋势：
传统的零售百货业，仍以五一广场、东塘、火车站、溁湾镇等老商圈为主，
随着城市的扩大，新的商圈开始逐渐形成，如新中路口，侯家塘等。
专业市场发展迅速，北部以中南汽车城为龙头沿丽臣路号称“汽车走廊”，南
部借助与株洲、湘潭、衡阳、郴州的交通区位优势，以 107 国道为依托，形成了
农产品批发市场、花木市场、鱼鸟市场、五金机电市场、重型机械、绿色食品城、
汽车、家具城等一大批市场。
芙蓉区作为长沙的老商业区，区内交通发达、基础设施完善，传统的百货商
业物业高居各区之首。
雨花区在三市融城的良好形势下，占交通之便利，大力发展面向地级市的批
发专业市场，形成了超大规模的红星市场群，区内东塘商业区也呈现快速发展的
势头。
开福区在展览馆路拉通、蔡锷路改造、芙蓉北路的修建后，经济有了较大的
发展，但是商业的发展没有特色，仍以传统临街铺面为主。在伍家岭商圈解体后，
开福区有可能将以四方坪为中心进行商业拓展，麦德龙和饮食业的发展为该片区
的商业发展提供了龙头效应。
天心区拥有传统的黄兴路步行街，近年随着芙蓉路的修建侯家塘商圈逐步兴
起，省府南迁后天心区还将有较大的发展。该区域的商业将在若干年内集中在井
湾子到洞井铺之间，随着省政府南迁以及长株潭的融城，商业重心将适当南移。
岳麓区高校学生是其重要的消费力量，岳麓区的商场发展较快，但学生的消
费能力有限，所以传统的小铺面仍是主力军。随着市政规划的变动，岳麓区的商
业最有可能以桐梓坡为中心拓展，同时，岳麓大道、枫林路也有可能成为商业发
展的新的突破口，如果溁湾镇在重建过程中没有把握好的话，以上几个点则有可
能成为替代型的商业次中心。
但同时也应当看到，由于这几个次中心现阶段的商业发展主要是以发展商为
中心，商业物业以出售型为主，其发展存在很大的不确定性，不一定能够取代现
有的以出租物业为主的岳麓广场片区。
3．3 商业业态的改变
中国的商业在改革开放二十年的时间里完成了从计划经济到市场经济的过
渡，九十年代后期，随着入世提上日程，又要把传统商业完成向现代商业的改造
提升，因此总体评价长沙现有的商业业态是一种从混合业态到现代商业业态过渡
的一个阶段，同时，社区商业作为新的热点开始进入快速发展期。
从商业形态上看，商业经历了以下几次革命：小型店铺形态――室内零售业
的祖先；百货商店――零售业的第一次革命；专业商店――零售业的贵族；一价
商店――零售业的第二次革命；连锁商店――零售业的第三次革命；自选市场
（大型超市）――零售业的第四次革命；购物中心――零售店大聚集；物流配送
中心----E 时代零售新贵；步行商业街――零售业的回归。
这几个阶段是一个渐进的过程。目前长沙正处于集市贸易、传统百货、专门
店、特许经营混合的状态，但随着大型超市如麦德龙、家乐福和沃尔玛等的成功
经营，大型超市和大卖场这种业态在长沙已逐步进入成熟发展期。
有些专业市场的业态变化也将发生悄悄地改变，如三湘大市场等传统专业市场，
随着苏宁、国美等大型专业卖场的进驻而开始发生变化，这些也将加速改变长沙
的商业格局和商业业态转换。
4、长沙市商圈分析
4．1 五一商圈分析
五一商圈其实在最初是由中山路和蔡锷路、解放路和黄兴路组成的，在这
个长沙的核心商圈中原中山百货和中山商厦、科文商厦和五一文加上日资企业平
和堂商厦，构成了五一商圈和黄兴路最辉煌的商业历史，这一阶段是五一商圈达
到登峰造极的一个阶段。
随后由于长沙五虎商业的解体、中山的倒闭和兼并，再后来修建五一大道
和绿化广场直至黄兴南路和黄兴北路的拆迁，长达二年的封闭施工，五一商圈已
经支离破碎，只有平和堂仍旧火爆如昔。
在这十数年里，五一商圈历经鏖战，友谊商店几经变脸，情定春天百货后
依然萎靡不振，万代广场、东汉名店出师未捷即一蹶不振，新大新则始终也未摆
脱不利的劣势，惟有平和堂，历经七年而繁华如一。
进入 2003 年后，随着铜锣湾、王府井等大型百货业态的进驻和黄兴南路的
强势崛起，五一商圈逐渐演变为黄兴路商圈，其商业重心已经开始逐渐南移。
如果把长沙的商业格局划分为几个的话，大致可以如此划分：首席商圈----
五一广场；二级商圈----东塘，溁湾镇；三级商圈----袁家岭、火车站。
4．2 新兴商圈分析
1）新中路商圈
随着长沙城南经济的迅速崛起，新中路口以其良好的交通优势，不可限量的
购买能力和消费潜力，具备了成为新兴商业中心的初步条件。现在该片区已有深
国投、沃尔玛、华银旺和、国美、韩国商业街等大型商家和商业项目进驻。
新中路商圈与本项目相距较近，将对本项目的消费人群产生一定辐射。
2）候家塘商圈
侯家塘处在长沙新兴 CBD 的区域，毗邻东塘和五一商圈，商业发展本来就
有着一定的基础。随着新世纪体育文化中心的建成，侯家塘依靠文体会展平台更
加显示出它独特的吸引力，从而也激发出了一个新兴的商圈效应，其上升势头异
常强劲
在候家塘商圈，高档商品房、写字楼、星级酒店比肩林立，市政配套和商业
配套设施十分完善，大量的居住人群为南城的商业提供了巨大的消费市场。
金牛角王中西餐厅生意火爆、新怡园分店开张、漂亮宝贝 SPA 店落户、金色
年华的姊妹店金色年代也选在了侯家塘，它们与原有的新一佳超市一起，逐步的
形成了一个新兴商业消费核心的雏形。
5、河西商圈分析
河西商业地产的特征和变动趋势
5．1．1 概述
河西岳麓区板块又可以细分为溁湾镇板块、麓谷板块和市府板块。溁湾镇板
块主要指溁湾镇片区，这里主要有河西的大型商业中心通程广场支撑，但由于是
老城区，除非拆迁，不然已无地可用，但由于其位处交通区纽，是连结河东与河
西的最为便利的道路，其商业地位可以说在很长的一段时间内都是难以取代的；
麓谷板块主要指规划中的麓谷范围，也包括汽车西站和大学城一带，含盖麓
南板块，这一区域将是长沙未来的高尚社区，是一个适应未来城市发展需求的、
不可多得的、适宜居住的长沙高尚住宅最为集中的超级大型生活社区，目前在麓
南板块已形成了四虎啸山之势；市府板块范围为长沙高新开发区到府后路，从雷
锋大道潇湘大道北路（现银盆南路），这一板块住宅市场是河西楼市中发展最快
的一个区域。
就河西片区的商业发展而言，先有河西望城坡建材大市场由冷清到重新做旺，
广大环球家具超市经营不到二年就生意火爆，拉动了整个望城坡开发区的商业繁
荣。近有与通程商业广场侧面相对的江岸锦苑新外滩商业中心，国际著名的商业
零售机构易初莲花购物中心也将落户这一商圈；还有正在筹谋中的岳麓时尚生活
广场项目；再沿潇湘大道往北又有华银旺和购物广场和威胜广场恒生超市，
万平方米的安居乐园已在二桥西建立起自己家居建材的商业王国，抢占河西甚至
更西地区的家居建材市场。
此外就在安居乐园的近旁，市政府的后面，将规划为大型市政休闲广场，而
地下部分将作商业经营，据悉这一未来的河西黄金商岸已被包括家润多、新一佳、
通程百货、步步高在内的多个商家所看好，并展开了争夺战。而另有可靠消息说，
平和堂的连锁店也已经选址了河西府后路。所以，将来这一块的商业价值无疑会
充分的放大。
沿桐梓坡路再往西，就在该路与金星大道交汇处的四块地方，已经有两块地
被纳入了开发商的眼中，而且开发正热，其中西南的商住楼即将推出的商铺也早
被人看好。卓越房地产集团也将在此扎营将开发 580 亩的大盘。
虽然总体来说，现阶段河西商业地产的发展水平还不是很成熟,且各片区.地段
参差不齐,但随着各类大型商业物业的进驻,特别是近 5 年来新型住宅社区的兴起,
使商业地产日渐从原由的自发型商业业态转变为现代型商业业态.这对于河西原
有的老城区板块是一个质的飞跃。
从商业布局上看，河西的商业在相当长的时间内，仍然将以溁湾镇为核心，
次级中心将会出现多个，但由于河西人口不足，导致了商圈布局受到了较大的局
限，这些次级中心将逐步分流溁湾镇商业。
5．1．2 河西商业业态和结构
从商业结构来看，河西的人口质量是由文化氛围而定位的,主要偏重于“大学
城”和“大型企业”两大板块.辐射到的人群以学生.教师以及大企业员工为主.人口有
相当的集中性。
为了对河西的商业情况做一整体理解，我们将河西三大板块细分为七大商
圈分别重点加以调查分析。
区间名称
业态
门面情况
面宽
(单位:
进深
米)
层高 层数 面积(㎡)
月租金
(元/月㎡)
投资意向
经营意向
拟选择区域
溁湾镇片
区
服饰:67%
其他:33%
3-10 2-20 标准 4 米
最高 7 米
1-2 8-3600 54 新外滩板块专
线经营意向强
烈.
内街铺面
咸家湖
片区
日杂超市:21%
酒家:15%
美容:19%
医药:6%
其他 39%
1-10 3-10 -9 1-2 15-300 31 有一定意向
需扩大经营
河西板块
财经学院
片区
服饰精品:27%
餐饮:46%
其他:27%
2-20 -12 2-4 1 层
居 多 ,
部 分
夹层
3-170 52 有意向
需扩大经营
财院周边
成熟商业
社区
渔湾市
片区
服饰精品:46%
餐饮:16%
超市:8%
休闲娱乐:9%
其他:21%
-16 4-8 1 层
4 层
10-500 68 一般
多已有分店
社区人流大
的地方
新民路
片区
服饰精品:20%
餐饮:22%
休闲:14%
医药:14%
其他:30%
3-12 4-7 -4 1 层
5 层
8-2000 51 有意向
扩大经营
临街商铺
市 政 府 .
八方小区.
安居乐片
区
建材用品:80%
汽修:10%
餐饮:5%
超市:5%
-13 5-10 1 15-130 18 较强意向
面积适中
周边开发型
高档社区
商业文明
街片区
服饰精品:20%
餐饮:25%
理发店:15%
网吧 .书店 .美容 .
药店.娱乐各 5%
其他:10%
3-10 3-8 -4 1-2 20-90 42 有意向
扩大面积经营
成熟商业
社区
通过对表(1-1)的分析,总结得出以下数据,如下图所示:
河西总体商圈业态结构比例
36%
26%
10%
8%
8%
5% 7% 服饰精品
餐饮
娱乐休闲
超市
美容美发
医药
其他
从表(1-2)中得出,服饰和餐饮业在河西商圈占主导地位，服饰业态主要集中于溁湾镇和渔湾市等传统商业中心，餐饮业则主要集中在财
经学院、新民路、商业文明街等学生聚集区。在医药的分布格局上平均每 200 米将作为一个节点,会有 2 至 3 家来满足社区群体的生活
需求.
5．1．3 河西商业消费人群分析
表(1-3) 河西消费人群分析一览表
分析要素
消费人群
居 住
地点
年龄阶段
(岁)
收入水平 月 购
物
次数
月消费额
(元/月)
消 费 种
类
主要购物
地点场所
选择购物地点
考虑因素
对该项目引
进商家的态度
学生 校内 19-22 家庭来源 平均
8 次
200-300 零食为主
附 有 化 妆
品 , 书 籍 服
装
通程.新一
佳 .黄兴路步
行街
通 程 . 新 一 佳
属一站式购物,且
距离近.步行街服
饰集中时尚.
80% 学 生 表
示不感兴趣
教师 校园宿舍:
90%
30-40:42%
40-50:42%
40-50:16%
1000-2000:13%
2000-4000:50%
4000 以上:42%
平均
4 次
600 以上 生 活 用 品 ,
服装 ,餐饮 ,
休闲
通程,新一
佳 ,平和堂居
多
通 程 , 新 一 佳
方便实惠,齐全环
境佳.平和堂品牌
种类齐全,质量有
保证
60% 会 去 , 希 望
商 家 为 品 牌 优
质产品 .及对后
期 商 家 管 理 的
全面性.
大型企业员
工
河西:70%
河东 30%
20-30:60%
30-50:40%
1000-2000:65%
2000-4000:27%
4000 以上:8%
平均
7 次
300-500:70%
600 以上:30%
生 活 用 品 ,
餐饮,休闲
新一佳:60% 超市方便 以餐饮.超市
为主.多加药店.
银行配套
自由职业 河西:80%
其他:20%
20-40 为主 1000-2000:50%
2000-4000:30%
4000 以上:20%
时 间
较 灵
活
300 以下:18%
400-1000:
37%
1000-2000:
32%
2000-3000:
13%
生 活 用
品.食品
超市:70%
其他:30%
齐全 .方便 .实
惠.舒适
以服饰.小吃
一 条 街 为 主 加
以配套设施
从上述调查中我们可以发现，河西片区的消费人群当中，学生占据了很大的一个比例，但其消费范围受到了比较大的限制，对本
项目的认同度也比较低，而高校教师的收入水平普遍较高，购买力很强且对本项目的认同度较高，将是本项目最为重要的目标客户群。
在影响选择购物场所的因素方面，便利、购物环境、品牌分别是影响消费者选择消费场所最重要的三大因素，当购物场所的环境和
档次较高或者可以提供特色商品和服务时，他们也愿意克服距离的不利影响前往消费。
在购物频次和月消费额方面，学生的购物频次最高，但消费额最低，教师阶层的购物次数最少但消费额最高，企业职员和自由职业
者则呈现多级分化的情况，总体来说，由于河西经济水平依然偏低，其消费能力也偏弱一些。
从消费种类上看，多以日常消费为主，高档消费一般选择到河东的大型知名卖场或步行街消费。
经营档次分析:
表(1-4) 河西商业经营档次分析一览表
分析要素
档次区间
面积区间(㎡) 业态比例(主营业态) 占有比例
高档经营 标准:50-100
最大:3600
餐饮:80%
服饰:20% %
中档经营 标准:20-50
最大:300
服饰:75%
餐饮:25% %
低档经营 标准:3-20
最大:50
餐饮.服饰:80%
日杂:20%
从经营档次来看，河西商业档次普遍偏于中低档，其原因，一方面是由于河
西经济发展水平较河东低，另一方面，则是河西高收入阶层普遍不愿意在本地消
费，而倾向于前往河东的大型卖场或者高档百货店消费。
从消费人群的特征来看，片区学生的数量虽然庞大，但其消费范围狭窄，多
属于就近消费，且消费水平不高，无法成为本项目的主力消费群；而学校教师的
人数虽然较少，但其购买力非常强大，而且其对本项目地理位置较为认同，是本
项目重要的目标客户。
5．1．5 麓南板块租价情况
1）新民路门面
15 元/平方米/月——30 元/平方米/月
2）岳麓公园至桃子湖路门面
40 元/平方米/月——60 元/平方米/月
3）商业文明街门面
40 元/平方米/月——70 元/平方米/月
4）麓山南路
100 元/平方米/月——140 元/平方米/月
具体商业分布情况
河西主要商业片区平均人流情况统计
上述调查，分别采河西的几个关键节点各时段的人流情况作为分析统计。
从上表可以得知，商业文明街在各个时段的人流量都为最高，除通程商业广
场（计一桥东流量）外，麓山南路计专段的车流情况在各个时段为最高。
河西各路段商业业态情况统计：
⑴通程商业广场：
项目
地点 时间段 昼间人口密度 车流量
9：30—10：00 1000 人 100 辆
12：30—13：00 450 人 32 辆
通程商
业广场
14：30—15：00 640 人 46 辆
10：00—10：30 906 人 630 辆
12：00—12：30 564 人 638 辆新民路
14：00—14：30 170 人 456 辆
7：30—8：00 1902 人 423 辆
12：00—12：30 1775 人 558 辆
商业文
明街
17：30—18：00 1934 人 662 辆
12：00—12：30 1900 人 649 辆
14：30—15：00 1742 人 720 辆
麓山南路
（计专段）
17：30—18：00 2100 人 964 辆
12：00—12：30 1062 人 334 辆
14：30—15：00 1098 人 366 辆
麓山南路
（艺校段）
17：30—18：00 1242 人 462 辆
12：00—12：30 842 人 240 辆
15：00—15：30 960 人 296 辆
麓山南路
（工大段）
18：00—18：30 1400 人 520 辆
业态分布比例
20%
65%
14% 1%
餐饮设施
零售设施
娱乐休闲设施
生活配套设施
⑴新民路：
⑴商业文明街：
⑴麓山南路（技专段）
业态分布
12%
58%
11%
19%
餐饮设施
零售设施
娱乐休闲设施
生活配套设施
业态分布图
30%
44%
16%
10%
餐饮设施
零售设施
娱乐休闲设施
生活配套设施
业态分布比例
21%
56%
6%
17%
餐饮设施
零售设施
娱乐休闲设施
生活配套设施
⑴ 麓山南路（艺校段）
⑴ 麓山南路（工大段）
从各片区的业态分布情况来看，零售业的比重在各个区域都是最大的，除商
业文明街之外，其比例都超过了 50%，处于第二位的是餐饮业，越临近高校区则
餐饮业比例越高，商业文明街的餐饮业占总到了商铺供应量的 30%。
娱乐业的分布趋势是越往南，则比重越低，但在商业文明街路段，由于学生
人群的增多，娱乐业反而比通程商业广场片区更为发达。
业态分布图
12%
59%
8%
21%
餐饮设施
零售设施
娱乐休闲设施
生活配套设施
业态分布图
10%
67%
7%
16%
餐饮设施
零售设施
娱乐休闲设施
生活配套设施
河西各路段商业设施类型统计
新民路 新民路至桃子湖路 商业文明街 麓山南路
餐
饮
业
面馆
酒楼
家常菜
土菜馆
大排挡
中西餐厅
酒家、家菜馆
煲仔饭、米粉店
南北风味小吃
蒸菜馆、小餐馆
地方风味小吃
特色酒楼
粥铺、煲仔饭
快餐、面、粉馆
火锅城、烧烤
中西餐厅
茶餐厅
小餐馆、酒家
面、粉馆
地方风味小吃
粥铺、煲仔饭
快餐、烧烤
特色酒楼
中西餐厅
蒸菜馆
零
售
业
药店
日杂
服饰
书店
精品
饰物
便利店
烟酒专卖
茶叶行
手机专卖
蛋糕
点心
电器
家居用品
服饰
精品饰物
皮具
蛋糕、点心
眼镜
水果店
书店、文具
烟酒、小超市
保健食品
内衣、鞋袜
体育运动专卖店
电器、电子产品
超市
日杂南食
奶茶
冷饮冰品
水果店
服饰
精品饰物
箱包
化妆品
音像、琴行
蛋糕
点心
内衣、鞋袜
书刊
服饰、精品饰物
药店、书店
内衣、鞋袜、
眼镜、化妆品
钟表、手机、
床上用品
体育运动专卖店
超市、日杂南食
奶茶、冷饮冰品
蛋糕、点心
电器、电子、
电脑、五金、
箱包、保健食品
音像、琴行
动漫产品、滑轮
文化用品
宠物用品
鲜花水果
娱
乐
休
闲
业
保健按摩
美发馆
茶座
咖啡厅
KTV
美容馆
美发馆
美容时尚馆
网络会所
台球城
网络会所
KTV
美容美体馆
美发馆
影视吧
休闲屋
美发馆
休闲屋
美容美体馆
网络会所
美发馆
设
施
类
型
生
活
配
套
业
家装建材
通讯
医院诊所
器具修理
干洗
数码影相
银行
邮政
保险公司
航空代理点
按摩医院
通讯
银行、邮政
家政服务社
诊所
通讯
门诊
洗衣房
通讯
数码影相、冲印
银行
门诊
房产咨询
培训教育
招待所、旅馆
器具修理
河西商业地产的变动趋势
纵观河西市场,随着河西经济的发展和市政规划改善,河西的商业地产发展面
临着非常良好的发展机会。
由于原有河西商业大多属于自发型的商业业态,许多旧城区的商家门面凌乱,
没有正规的物业管理，但在调查中，我们了解到很多在旧城区经营的商家,如:堕
落街一带商家，都比较认同市政府的规划和最新的商业地产规划。
从旧城区的改造到新城区的建立与之同步的是河西商业地产从自发型转化
为现代乃至专业型的过程.合理有效的规划是助推商业发展进程的强大动力,所以，
随着麓南板块和市府板块的兴起,河西商业地产格局将会逐渐由原先的溁湾镇单
一商圈核心转变为多层次、多商圈的商业布局。
溁湾镇商圈的特征和商业地位
溁湾镇商圈的特征
溁湾镇作为河西最大的商业中心,已开始由原始的、自发的零散商业逐步转
向现阶段的集中、现代、专业的商业形态,同时，随着河西消费水平的日益提高,
中、高档住宅区的建立,大中型超市也在这一商圈相继开设分店,提升了这一片区
的商业地位和形象。
针对溁湾镇商圈的商业发展情况，分别以新外滩和通程商业广场为中心，对
其周边商铺情况做此调查，具体情况如下表所示:
门 面 情 况 (单 位 :米 )板 块
名 称
业 态
面 宽 进 深 层 高 层数 面 积
月租金 经 营
意 向
拟 选
择 区
域
新 外
滩 片
区
服饰:67%
餐饮:5%
精品:10%
皮具:5%
美容:5%
药店:3%
其他:5%
最 小
3m
最 大
10m
最 小
2m
最 大
18m
标 准 ：
4m
最 高 ：
7m
1 层
2 层
8-3000
㎡
56 元 /
月 /㎡
有 强
烈 转
铺 意
向
内 街
铺 面
社 区
铺 面
通 程
片 区
服饰:56%
餐饮:8%
精品:13%
皮具:6%
美容:5%
药 店 :5%
其他:7%
最 小
m
最
大
12m
最 小
3m
最 大
18m
标 准 ：
最 高 ：
1 层
2 层
9-800
㎡
62 元 /
月 /㎡
一 般
意 向
繁 华
临 街
铺 面
新外滩片区业态分布图：
通程百货商圈业态分布图：
经营特征:
溁湾镇商业门面的 90%以上以租赁为主,特别是新开发的商业广场,开发商为
了提高招商率、维护长期的运营模式,在前期采取了一系列的优惠措施,如:“新外
滩精品服饰广场”采取免半年租金的方式.与此不同的大型超市和商场如通程、步
步高则是采用“优胜劣汰,保底扣点”的经营方式.打破了以前的老模式,推动了商圈
的变革。
通程百货商圈业态分布图
56%
8%
13%
6%
5%
5% 7% 服饰
餐饮
精品
皮具
美容
药店
其他
新外滩业态分布
5%
5%
5% 3%
5%
10%
67%
服饰
餐饮
精品
皮具
美容
药店
其他
溁湾镇的商业地位
溁湾镇作为连通河东、河西两大板块最为便利的咽喉要地，东起河东经济发
达区域,西至河西开发区,南往高校区及阳光 100 商圈(即麓南板块)，具有不可替
代的地理位置优势，虽然随着市政府规划的日益完善,河西的“麓南板块”和“市府
板块”将逐渐崛起,但溁湾镇的商业地位并不会被其取代，河西多个商业中心并存
的格局将逐渐成型。
大学城的商业特征和商业地位
大学城的商业特征:
大学城是消费频繁的地段,因为消费群体以学生为主，购买力普遍偏低,所以周
边配套商业业态多以中、低档为主,分析得出:
经营特征:
⑴多以独立产权门面或私有门面为主.
⑴门面较周正， 面积大多在 30-50 平方米,层高 -4 米,多为 1 层门面,平均
租金为 60 平方米/月.
⑴经营档次不高,但求款式新颖,薄利多销,主要是满足学生需求。
⑴街铺管理混乱、购物环境较差。
业态分布比例
33%
19%10%
12%
10%
16%
服饰精品
餐饮
超市日杂
休闲娱乐
医药诊所
其他
大学城的商业地位
大学城作为长沙高校集中区,每年都有大量学生进驻到师大、湖大、中南大
学进修,新学生的进入也就是周边商业圈购物高潮期的来临,加之大学城再度扩张
将吸纳更多学子和教师,为这一商圈的扩张和成熟发展提供了又一次机会.。
就大学城的商业发展来说,由于学生的消费范围受到了限制，整个片区的商
业发展也因此而受到了极大的局限，虽然其消费旺盛，但发展空间仍然有限，难
以成为真正独立的大商圈。
三、长沙社区商业研究
社区商业的现状
总体而言，长沙的社区商业目前还处于起步阶段，社区商业主要以历史形
成的沿街商铺为载体。这种自然形成商业形式缺乏统一规划、业态档次普遍较低。
随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了进一步的发
展。现在长沙已经出现了“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”“开放式街区”
等概念的社区商业项目。
目前社区商铺的销售价格一般在 4000 元--8000 元/平米之间，售价低于纯
商业项目的价格，同时由于其拥有稳定的社区客户和需求，又使得它的投资风险
较其他类型商铺投资小得多，与纯商业地产的和写字楼投资热潮的相比，社区商
铺的投资正逐渐成为长沙投资者的新宠。
据了解，长沙目前投资社区商铺的 80%以上是该社区买房后购买商铺者，
多为购买后出租给他人经营获取租金，少部分自购自营。社区开发初期商铺售价
较低，投资者购买后租赁给他人经营赚取租金，社区成熟、门面经营状况较好后
转租或转售给他人获取高额转让费。
社区商铺经营者的经营业种多为社区生活配套服务，包括美容美发、餐饮、
休闲娱乐、生活超市、小五金、建材、医疗保健、服装鞋帽、花店水果、南货、
银行等，各行业在不同社区的分布比例不一，营业面积从 10—500 平米不等，租
金一般在 30—100 元/平米/月，租金达 40 元/平米/月以上的社区商铺经营状况较
好。社区门面投资回报率为 6%—9%。
针对长沙的社区商业，我们分别在河东与河西片区取了数十个典型社区商铺
的数据作为样本，经统计得出如下结论：
社区商铺建成年份百分比示意图
社区商铺开发体量百分比示意图
社 区 商 铺 建 成 年 份 统 计
5%
20%
35%
40%
1980年 以 前 1980- 1990年 1990- 2000年 2000- 2004年
商铺开发体量比例
20%
40%
30%
10%
3000平方米以下 3000- 5000平方米 5000- 10000平方米 10000平方米以上
社区商铺经营门面面积百分比示意图
社区商铺售价百分比示意图（×元/㎡）
社区商铺面积比例统计
62%
24%
6% 3%
5%
50平方米以下 50- 100平方米 100- 300平方米
300- 500平方米 500平方米以上
社区商铺售价比例
15%
40%
35%
10%
5000元以下 5000-8000元 8000-10000元 10000元以上
社区商铺租金百分比示意图（×元/㎡·月）
社区商铺个案分析
针对长沙现有的几大典型的社区商铺，分别对其进行分析：
社区商铺个案
橙子 498 街区
橙子 498 街区位于韶山路 498 号中南林学院正门，总建筑面积 28000㎡，商
业面积为 20000㎡，该项目共有五栋，前期开发四栋，每栋六层， 1-3 层规划为
商铺，4-6 层为酒店。
其业态规划情况为：
一栋：临街品牌服饰 内街：休闲娱乐、时尚精品
二栋：临街品牌服饰 内街：休闲娱乐、时尚精品
三栋：临街 1、2 楼肯德基，米萝咖啡等餐饮
内街：休闲娱乐、时尚精品
四栋：临街步步高超市、特色小吃 内街：休闲娱乐、时尚精品
在营运模式方面，开发商自留 2/3 物业（橙子酒店、步步高超市等），针对肯
德基、米萝咖啡等品牌店，采取先招商后销售策略，其他门面则可租可售，并在
门面经营业态方面给出一定引导。
该项目提出了“长沙首个院落式商业街区”的概念，定位为高档物业，引进了
知名品牌商家，并自留部分物业，引导其他物业经营业态，但其高档定位在一定
租金比例
5%
16%
26%
19%
21%
8% 5%
50平方米以下 40元以下 40- 60元 60- 80元
80- 100元 100- 120元 120元以上
程度上受到了周边消费人群数量以及消费水平的限制。
东方新城
东方新城位于马王堆路，该区规划总建筑面积 40 万平方米，总商业面积近
30000㎡。为集居住、商务、金融、行政、娱乐、教育为一体的多功能综合性新
城，目前一期已全部售罄。二期将于今年上半年推出。小区内拥有 400 米商业街，
为目前长沙市最大的小区商业街。四面环绕临街商铺为 7000 多平方米。东方新
城一二期拥有 300 多个社区商铺，总计 1 万多平方米，铺位面积大小不等，小的
几十平方米，大的 100 多平方米，门面均为独立产权式店铺，先售后租。
该区域建材市场云集，具有浓厚商业氛围。其社区商铺位于各大专业市场与
生活小区的黄金点上，升值空间较大。
其结构规划情况为：
临街门面成条形分布，内街门面呈“几”字形分布
铺面层高 6 米多，可分隔成一层为门面，二层居住、办公、仓库
其业态规划为：
金街银苑
该项目位于韶山路 355 号（原湖南橡胶厂），总建筑面积 150000㎡，商业面
积 46000㎡，其建筑规划情况为：底商门面呈条形分布，共七栋，每栋三层。
其业态规划为：
首层：大型超市、图书市场、音像市场
业态规划
20%
10%
10%
10%
30%
20% 美容美发、休闲
装饰建材
服装精品
生活超市
餐饮
空置门面
二层：名店广场（女士服装、皮具、名牌化妆品专卖店，男士服装、皮具精品专
卖店，珠宝玉石、精品首饰、旅游工艺品。）
三层：现代潮流中心、大众化流行商品，大致分为四个区：手机。电脑，流行饰
品、工艺品等，美食城，休闲廊，时装、化妆护肤品、日用品
四层：百家电器城
该项目所有门面均采用独立产权式店铺设计，租售同步进行。金街银苑彻底
摈弃了目前市场上流行的“底商”格局，个个独立临街，并可进行多种形式自由组
合，适合不同经营类型需求；营运成本可自主掌控；独立产权、独立经营、独立
管理；
但该项目交付一年多时间，租售情况均不理想，业态规划也未形成规模，门
面单位面积过大，总价过高是关键原因。
现陆续引进以餐饮为主、规模较大的商家
咸嘉新村片区
咸嘉新村片区在此是指包括咸嘉新村、雄海花园、英才园在内的大型建筑群，
其总建筑面积为 62 万㎡，商业面积总共 1 万多㎡（包括周边社区），其中，咸嘉
新村社区门面呈“十”型分布；雄海花园呈条形分布；英才园门面为车库改造，这
些项目的门面都为社区底商，只有一层。
其业态分布情况如图：
咸家新村片区业态分布图
17%
29%
10%6%
18%
20%
餐饮
休闲美容
服饰精品
超市
其他
关闭
该片区现已形成成熟社区群，周边交通配套设施较完善，自然环境相对较好，
人文素质高，消费较为固定。此区域商铺经营无整体性，多为社区居住日常需求
服务，商铺经营档次不高，以租赁经营为主，受到社区发展的局限，社区商铺没
有突破性的发展。
新外滩•江岸锦城
该项目位于枫林二路，地处河西中央商圈——溁湾镇核心，东临潇湘大道，
西临银盆南路，与通程商业广场、西城电器、新一佳、等毗邻，总建筑面积 80000
㎡，商业面积 20000㎡。商铺采用“井”字结构规划，共两层：一楼层高 米
二楼层高 米。
该项目以其地段优势引进步步高超市、苏宁电器等品牌店带动人气，以其低
分摊、自主经营、外滩生活时尚 MALL 的独立门面，实现前期良好招商局面，
后期由于无业态规划，缺乏专业商业管理，物业管理混乱导致现租经营户部分有
换铺意向。
其业态规划情况为：
一层：服装鞋帽、超市、休闲娱乐
二层：休闲娱乐、仓储
临街：超市、服饰、休闲娱乐
内街：服饰
鑫天鑫城
该项目位于长沙市劳动东路 299 号，总建筑面积为 145811㎡，商业面积约
2500㎡（按单层面积算），该项目规划有长约 300 米的休闲，生活配套一条街，
门面较为周正，除转角门面是异形外均为开间 ，进深 10 米的临街独立小门面，
门面随地势门面层高 6-9 米不等。 作为普通型社区商业，其运营无具体业态
规划，现出租率 74% ，主要经营业态为美容，超市，药店等社区生活配套商业。
3．2．2 个案整体分析
1）各项目商铺面积区间比较
上图是对各项目商铺主力面积区间的一个比较，就商铺的最大面积来看，东
方新城规划有 1200 平方米的大商铺，鸿铭中心有 800 平方米的商铺，新外滩则
规划有 6000 平方米的大型商铺。
从主力面积区间来看，除鸿铭中心外，各项目的最小商铺面积普遍在 20 平
方米左右，主力面积普遍在 100 平方米以下，充分注意到了对商铺总价的控制。
2）各商铺价格区间比较
由于商铺对地段的敏感程度很高，不同地区商铺的价格差异非常大，位于河
西片区的商铺价格较河东有非常大的落差，新外滩片区和咸嘉新村片区商铺均价
都在六千到八千之间，而河东片区普遍在一万元以上。
各商铺主力面积区间比较
10
40
70
100
130
160
190
220
250
280
310
340
最小面积 最大面积
平
方
米
橙子498街区
东方新城
鸿铭中心
咸嘉新村片区
新外滩片区
鑫天鑫城
各商铺价格区间
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
起价 均价 最高价
元
橙子498街区
东方新城
鸿铭中心
咸嘉新村片区
新外滩片区
鑫天鑫城
从商铺类别来看，具有良好规划和明确业态划分的商铺价值明显高于零散商
铺，社区独立商铺的销售形势看好。
3）各项目租金情况比较
从上图可以看出，各商铺的租金价格与售价之间并未遵循严格的对应关系，
鸿铭中心由于体量庞大，而市场尚未成熟，需求量较小，其租金价格反而要较河
西成熟社区更低。
4）各项目商铺总建筑面积比较
由于鸿铭中心规划有长达 500 米的风采大街，其商铺总量高达 46000 平方米，
各商铺租金情况
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
最低租价 平均租价 最高租价
元
/平
方
米
/月
橙子498街区
东方新城
鸿铭中心
咸嘉新村片区
新外滩片区
鑫天鑫城
2000
5000
8000
11000
14000
17000
20000
23000
26000
29000
32000
35000
38000
41000
44000
47000
平方米
总建筑面积
橙子498街区
东方新城
鸿铭中心
咸嘉新村片区
新外滩片区
鑫天鑫城
其体量已足以构成一个区域性的商业中心，但由于其商铺面积偏大，总价较高，
销售难度很大。
东方新城提出了“开放式商业街区”的概念，其商业面积也达到了近三万平米。
橙子街区提出了长沙首个院落式商业街区概念，总商业面积达二万平方米，
辐射 1000 米范围内赤岗岭、状元坡社区、路桥集团社区、筑路厂社区四个大型
社区，常住人口 7 万人。
四、目标客户分析
阳光 100 国际新城位于岳麓区规划中的大学新城板块，致力倡导展现新长沙
的国际风采，其占地 989 亩，将建成聚集“城市新兴白领”的高档社区。为满足其
社区内业主及周边辐射人群的日常生活所需及打造一处涵盖河西的新生活区，除
小区内各项配套设施需完善外，其商业运作也必须一步到位。怎样才能做到立足
周边辐射人群，打造全新概念社区，那么就存在一个引进什么样的商家，打造什
么样的社区，确定目标客户的过程。
4．1 经营范围分析
本项目商业部分的体量庞大，这就决定了它将不只是一个单纯的社区性商
业项目，更将成为一个区域性的商业中心，其经营范围也将不仅仅局限在服务社
区居民的日常生活需要上，它应当要具备更为齐全和更为完美的业态组合。
本项目商业部分的最终规划，将是以一大型卖场为中心，涵盖生活超市、
家电超市、家居建材超市、药品超市的商业物业综合体。
从各业态的需求来看，大型卖场对位置的要求很高，在商铺内部布置上要
充分考虑到人流动线的设计和商品的布置，外部则需要有良好的形象展示面，同
时，还需要充分考虑景观、立面、外部交通组织及停车设计等诸多方面。
餐饮业态则需要有良好的外部环境和充裕的停车空间，在上下水、排油烟
及层高设计上都存在特殊的要求。
4．2 客户需求分析
从入驻商家的需求情况来看，前期由于入住率较低，商业经营缺乏足够的消
费者支撑，而且前期投入的成本也比较大，基本上只能采取免租策略来吸引商家。
当入住人口不足一万人时，租金最高承受能力不会超过 30 元/平方米/月。
从商家的经营业态上来看，在前期入住阶段，经营商家将以建材家装类业态
为主，他们对商铺的需求主要限于独立临街商铺，面积主要在 50㎡——200㎡之
间，一般层高要求 5 米左右。
超市业态对租金的承受能力较低，一般对面积的要求在 100㎡以上，大型主
力超市对位置的要求较高，为提升整体商业氛围，前期将主要对其采用免租策略。
各类为社区居民服务的小型商业如：美容美发、小型快餐店、小型杂货店等
一般要等社区居民入住之后，才会开始慢慢进入，他们所要求的商铺面积普遍偏
小，多在 20㎡——60㎡之间，对于配套和选址没有特别的需求。
五、消费者分析
5．1 消费结构研究
5．1．1 消费人群结构：
1）城市新兴白领新经济时代城市的中坚力量和主力消费群体，是城市中最有
活力，最具时代感的阶层——阳光 100 的业主；
阳光 100 国际新城占地 989 亩，建筑面积 100 万平方米，计划 5 年内开发完
毕，共计住宅 7000 多套，预计可入住人数为 21000——30000 人左右。其中不光
包括占较高比例（40%）大学教师，其余的购房者也均为长沙高素质、高学历、
高收入的精英白领。
2）大学城辐射范围内的高素质学术专业人士（包括师生）；
大学城现有学生计 10 余万，校园商业非常发达，且尚在筹备中的含浦组团，
也是规划为大学城的远期发展用地以及与大学城配套的生活居住用地。
3）周边别墅和住宅区（如岳麓山公馆、麓山别墅、楚盛滨江花园及星语林汀
香十里），对生活质量要求高的居住人群；
4）三个安置区近 6000 户的消费人群。阳光 100 国际新城的周边有众多的安
置小区，如靳江安置小区、靳江阳光安置小区、靳江黄鹤村安置小区等，其主要
住户为拆迁安置民。
5．1．2 周边人群分布结构：
● 麓南板块人口分布情况
● 教职工分布情况
● 学生分布情况
121000
24000
20000 10000
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
学 生 教 职 工 常 住 人 口 流 动 人 口
合 计 180000人
流 动 人 口 10000人
常 住 人 口 20000人
教 职 工 24000人
在 校 学 生 121000人
5000
1000
12000
6000
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
师大 湖大
人口数量
合计24000人
中南工大教职工6000人
湖南大学教职工12000人
师大附中教职工1000人
湖南师大教职工5000人
25000
5000
60000
31000
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
师大 湖大
共计121000人
中南大学在校学生
31000人
湖大在校学生60000人
附中在校学生5000人
师大在校学生25000人
5．2 消费水平研究
● 2004 年湖南高校教师年收入情况：
● 平均每户每月消费情况
高校教师年收入情况调查
0. 5% 12. 6%
7. 8%
4. 6%
27. 1%
47. 4%
3万至5万
5万至7万
7万至9万
9万至20万
20万以上
不愿透露
月消费情况统计
183. 67
260. 85
959. 66
310. 48
137. 37 89. 36
326. 32
195. 56
70
170
270
370
470
570
670
770
870
970
消费类型
元
/月
食品
服装
家庭用品
杂项商品
居住
教育文化娱乐
交通通讯
医疗保健
● 高校学生收支情况
据调查，大学生这一群体内部在经济消费上存在巨大差距，其中年消费最高
的达到 18500 元，而年消费最低的只有 2100 元。大学生年支出均值为
元。这其中 % 的大学生把家庭供给作为最主要的经济来源，占其中总消费
的 70%以上。
● 普通学生平均每月费用支出情况（除伙食费外）为：
学生月支出情况
100
150
100 100 100
80
90
100
110
120
130
140
150
160
元
/
月
生活日用品 通讯费（电话、手机、上网） 交际费 衣服 其他零用
高校学生收支情况
11%
71%
18%
每月300元以上
每月600元以上
每月1000元以上
六、竞争对手分析
6．1 竞争对手情况
本项目商业部分的竞争对手主要是长沙市已有的大型商业项目和周边商业
项目，可将其主要分为超市业态和餐饮业态：
超市业态
超市品牌 位 置 所处区域 物业位置 营业面积
沃尔玛 黄兴路与解放西路交汇处 天心区 2-3 楼 万平米
家乐福 芙蓉广场 芙蓉区 负 1 层 万平米
麦德龙 丽臣路 开福区
临街独立物
业
万平米
家润多
（朝阳店）
人民中路 雨花区
临街独立物
业
万平米
家润多
（千禧店）
火车站 芙蓉区 临街 1 楼 8000 平米
华银旺和
（上大垅店）
东风路 开福区
临街独立物
业
万平米
新一佳
（侯家塘店）
侯家塘 雨花区
临街路口 1-3
楼
8500 平米
新一佳
（通程店）
溁湾镇
岳麓区
（河西）
负 1 层 万平米
新一佳
（ 开福店）
丽臣路 开福区 临街 1 楼 8000 平米
好又多
（西湖路店）
南门口 天心区
临街
1-3 楼
7000 平米
华银旺和
（华银园店）
韶山中路 雨花区 独立物业 万平米
由上表可以看出：
1、 全球著名的超市品牌的前几名都在长沙设店，对长沙市场无不看好；
2、 大超市 95%分布在河东，在河东有扎堆现象，而河西仅新一佳通程店一
家；
3、 长沙超市的特点：
1）、营业面积大；
2）、仓储式；
3）、货物品种齐全；
4）、会员制优惠；
5）、营业状况良好；
6）、都预留了充分的停车位；
长沙市民对于这类大型超市是非常欢迎的，由地理分布位置看，这些超市覆
盖半径大约为 1～ 公里左右；
4、 从目前的长沙商业竞争格局来看，一方面，以友谊阿波罗为首的几大传
统百货商场占据着长沙至少 30%的市场份额；另一方面，以家乐福、沃尔玛为首
的国际连锁零售企业，凭着其优秀的管理模式和服务，成为长沙商业独具特色的
一景；与此同时，一批当地零售企业也不甘示弱，长沙的商业竞争也从单纯的营
业地段、规模的竞争，发展到了经营理念及模式的竞争。而当第一家外资零售企
业——麦德龙进驻长沙以后，长沙商业的竞争便转变到国际企业与国内商业企业
之间的竞争。
餐饮业态
餐饮业是长沙消费市场引人注目的一个亮点。在我市餐饮行业形成了几个极
圈：一是雅塘村的餐饮消费极圈，极圈元素包括菩提树、一路吉祥、西湖楼、大
佛口；二是以依水傍江的优美环境作依托，沿江风光带的极圈，极圈元素包括湘
锦、秦皇食府等、三是左家塘餐饮消费极圈，以蓉泰、小湘汇为龙头，带动餐饮
消费。我市大大小小的餐饮店星罗棋布，既有百年老店的火宫殿、玉楼东，又有
诸多的后起之秀，这些有特色的餐馆、酒店门前车子排起长龙，门庭若市。当然，
餐饮业相对而言，是一个劳动密集型的行业，投入成本低，资金流转快、技术含
量偏低的一个行业。2001 年从我市外商投资限额以上餐饮业情况看，有产业活
动单位 19 个，从业人员为 1639 人，商品零售额为 万元
6．2 竞争项目情况
本项目周边有多个新楼盘在售，如香格里•麓山别墅、岳麓山公馆、星语
林•汀乡十里等项目都规划有一定量的商业部分，他们将是本项目最主要的竞争
对手，但从这些楼盘的规划定位来看，其商铺部分普遍体量偏小，主要服务于本
社区居民的需求。
故而，从严格意义上来说，本项目的所面临的同区域商业项目的竞争非常小，
最主要的竞争压力来自于溁湾镇商圈和河东商圈以有商业项目的辐射压力。
七、项目的 SWOT 分析
优势 S
1）本项目由全国知名的品牌开发商——阳光 100 置业发展有限公司投资开
发，公司实力雄厚、开发经验丰富，市场认同度较高。
2）本项目总占地面积约 1000 亩，总规划户数为 6000 户、总居住人口将达 3
－4 万人，具有非常明显的规模优势，可对商业部分产生较强的支撑力。
3）本项目的社区居民多为高收入白领阶层，且北面是规划中的大学城，片区
人口的购买力和消费欲望都很强，商业发展前景看好。
4）临二环线和潇湘大道，交通非常便利。
5）地块临近岳麓山，景色优美、环境良好，便于商业规划及营造良好的购物
环境。
劣势 W
1）项目周边现有人气极弱，居住人口和流动人口都非常有限，对于商业项目
而言，缺乏足够的人气支撑，必然会延长市场培育期。
2）目前项目的交通状况不佳，而商业设施对交通的要求极高，现有的交通配
置对商业产生了很大的制约。
3）项目位于二环线内侧，交通不便，而且二环线的车流速度很快，对从含浦
组团过来的人流、车流都会产生很大的阻碍效应。
4）地块南面的地势较二环线道路路面低 3 米左右，不利于规划设计。
5）地块周边的工程施工也会对项目产生不利影响。
6）本项目周边现有的农民集中安置区的商业业态落后，价格极低，对商铺价
格的提升有一定的负面影响。
7）人们对大学城板块的商业物业认同度很低，多倾向于就近消费或者前往成
熟商业圈消费。
机会 O
1）大学城板块的商业项目稀少，且项目周边可供开发的商业土地非常少，本
项目的商业部分不但可以为本社区居民服务，更可成为区域性的商业中心。
2）本项目周边新开发的楼盘众多，居住人口正在逐步增加当中，且这部分人
群的购买力非常强大，商业部分的发展潜力巨大。
3）从河西商业发展趋势来看，由于溁湾镇的发展空间受到湘江和岳麓山的挤
压，其发展潜力已经不大，河西片区未来的商业重心将分别向北面的市府商圈和
南面的大学城板块倾斜。
4）高起点、高水准的规划，将给项目商业的运作带来良好的想象空间和操作
题材。
5）河西地产的升温，以及媒体对大学城板块的关注，有利于项目的广告宣传
和形象树立。
6）周边高校教职员工对本项目营建具有独特艺术魅力的情景商业街具有比
较高的期望度。
威胁 T
1）本项目周边有多个新楼盘在售，如香格里•麓山别墅、岳麓山公馆、星语
林•汀乡十里等项目都规划有一定量的商业部分，将对本项目的商铺部分
构成威胁。
2）大学城板块现有商业环境仍未形成气候，商业经营难度较大，市场对这一
板块的商业项目认同感很低。
3）项目目前用地仍为大学城规划预留用地，其规划指标不确定因素将对规划
设计带来威胁。
八、本案商业矛盾体的组合
租与售
以投资理财的角度来说，6％－8％的年回报率是比较适中的，一般来说，这
种回报率才不会对项目的长期经营造成过大的压力，才能达到投资收益和经营收
益的相对平衡。
目前商业地产领域存在两大问题之一就是模糊的投资高回报的承诺。投诉焦
点集中在商业地产开发商和经营商对商铺投资商的承诺兑现上，商铺投资，回报
期可分为前期投资回报和后期投资回报。商铺投资风险主要集中在投资前期，即
“养铺阶段”，此时投资回报微乎其微。在市场的各方面因素发展成熟后，商铺优
势才逐渐显现，这时跨入后期投资回报期，即“旺铺阶段”，才能保证投资者的收
益稳定。开盘即为“旺铺”是很少见的，商业地产开发商高喊的“商铺投资回报率 8
％－10％”实际上指的是商铺的后期投资回报。
从商铺购买者的角度来说，需每月负担银行月供和高达 %商铺租赁税，
肯定是希望能租得越高越好，以一个 35 平方米的商铺为例：
商铺面积 35 平方米
售价 14000 元/平方米
总价 490000 元
40%首付款 196000 元
贷款额 294000 元
六成十年月供 3282 元
税金（月租金的 %） 691 元
租价 3973 元
租金单价 114 元/平方米/月
年回报率 %
从租赁户的角度来考虑，门面每月的销售额需除去租金、工商税务、水电、
员工工资、经营成本等之外，剩下的部分才是其利润，当然希望租金越低越好，
租金越低，成本就越低；成本越低，利润越大；成本越低风险也越小。尤其是一
个尚在开发中的项目，市场培育期比较长，人流也稀少，广告方面投入的资金也
比一个成熟地段要多得多，前期的风险太大，所以一个商铺的前期即“养铺阶段”，
租金价格肯定是极低的。例：
商铺位置 租价 合作条件 备注
湘西部落咸嘉湖
店
15 元/m²/月 免租一年，租期八
年
咸嘉新村第一家租赁
户
咸嘉湖社区商铺 20-30 元/m²/月
安居乐旁岳北社
区
15-25 元/m²/月
冰火楼雨花政府
店
22 元/m²/月 免租半年，租期十
年
入住率与商业招租率
阳光 100 国际新城，属于该板块中最早面世的项目，其开发周期需要 5 年
时间，2006 年底预计达到总入住率（项目全部住宅 7000 套）的 10%，即 700 户
左右，2008 年预计可达到总入住率的 30%，即 2100 户左右。周边大学城的贯通、
安置小区的交付、含浦组团的成型尚需时日，未来很长的一段时间里， 5 公里
商圈以内的常住人口很难达到 10 万，没有消费人口就没有商业，商业不能建立
在空中楼阁之上，入住率的高低直接决定着商业物业的引进和发展。但是，没有
商家就没有相关的生活配套服务，居住不方便又反过来影响入住率。也就是说，
阳光 100 的商业需要一个长期的引导过程，需要有阶段性地引进商家，急于求成
或灰心放弃都是不行的，市场的商业物业管理方必须时刻保持清醒的头脑，正确
的商业认知，理智果敢的判断来引导商业的逐渐成型。
特色商业与传统商业
传统商业一般店面面积不大，经营种类多，能很好地服务于老百姓的日常生
活所需，所以生命力是最顽强、最易生存的。但是在现在的商业社会来看，缺点
是相当明显的，最主要是难以统一规划与管理，无法形成规模化商业；其次，街
景混乱、特色不明显；街道空间功能混乱；开放空间和绿化环境几乎没有等都是
传统商业的致命伤。而且，脏、乱、差的商家经营对居住环境的质量造成了极恶
劣的影响，不利于业主的入住。
而近几年才被人们所认知强调的特色商业，摆脱了传统商业固有的模式，
以集中、分明、高档、时尚的购物休闲一体化的经营模式横空出世，更好地迎合
了现代消费者的需要。由于有特色商业从开发到成型都有专业的管理方在进行市
场调控，在强调自身特色项目的同时，合理引进其他相关项目，再配合非经营性
质的休闲场所，给市民提供一个良好的购物休闲去处。但是，特色商业一般规模
体量较传统商业要大得多，需要更多的消费者进行支撑，对交通、物业的硬件、
管理、市场推广的要求就更高了，如果没有很好的规划管理和推广，没有一炮而
红，不能很快地在市场站稳脚跟的话，就会一蹶不振，再难做起来。
阳光 100 的商业既需要满足周边常住人口较随意的日常消费，也需要满足人
们对更高层次商业的需求，所以，必须把传统商业和特色商业有机结合，使其更
好地为消费者服务。
【第二部分】 项目定位
一 、 战 略 性 总 体 定 位
在 满 足 本 社 区 和 靳 江 村 居 民 的 基 本 需 求 的 前 提 下 ， 逐 步 发 展 成
为 辐 射 周 边 社 区 和 大 学 城 、 溁 湾 镇 以 及 南 郊 公 园 的 区 域 性 的 商 业 中
心 。
二 、 商 业 定 位
在 研 究 传 统 消 费 的 过 程 中 ，不 断 对 接 新 生 的 消 费 需 求 ，逐 步 形 成
一 批 现 代 商 业 群 落 领 军 ，使 最 前 卫 和 最 本 土 的 商 业 反 差 毕 现 ，形 成 强
烈 售 卖 生 活 模 式 的 商 业 空 间 。
业 态 定 位 ：
必 备 性 业 态 ：
满 足 居 民 日 常 基 本 生 活 需 求 的 业 态 。主 要 包 括 超 市 、便 利 店 、农
贸 市 场 (或 生 鲜 超 市 )、 餐 饮 店 、 药 店 、 医 疗 保 健 、 美 容 美 发 店 、 洗 染
店 、 维 修 店 等 。
选 择 性 业 态 ：
满 足 居 民 多 样 化 、个 性 化 生 活 的 时 尚 消 费 的 业 态 。主 要 包 括 购 物
中 心 、 品 牌 专 卖 店 、 咖 啡 馆 、 酒 吧 、 花 店 、 健 身 房 、 面 包 房 等 。
业 态 的 功 能 组 织 考 虑
1) 功 能 组 织 集 约 化
2) 功 能 的 复 合 化
3) 功 能 的 延 续 化
4) 功 能 的 全 时 化
5) 功 能 的 网 络 化
6) 与 住 宅 功 能 的 抗 干 扰 化
商 业 主 题 定 位 ：
贴 心 服 务 街
主 营 ： 生 活 服 务 配 套 类
经 营 业 态 ： 汽 车 美 容 、 银 行 、 邮 政 、 门 诊 、 数 码 影 相 、 冲 印 、 保
险 公 司 、 家 政 服 务 社 等
美 丽 家 天 下
主 营 ： 形 象 展 示 厅
经 营 业 态 ： 板 材 、 洁 具 、 装 饰 装 修 、 电 子 五 金 、 小 家 电 、 厨 具 、
灯 具 等
街 区 生 活 秀
主 营 ： 日 常 生 活 配 套 类
经 营 业 态 ： 培 训 教 育 、 通 讯 、 器 具 修 理 、 干 洗 、 保 险 公 司 、 航 空
代 理 点 、 按 摩 医 院 、 房 产 咨 询 、 快 餐 、 面 、 粉 馆 、 茶
餐 厅 、 粥 铺 、 煲 仔 饭 、 药 店 、 日 杂 南 食 、 便 利 店 、 蛋
糕 、 点 心 、 眼 镜 、 水 果 店 、 文 具 、 保 健 食 品 、 奶 茶 、
冷 饮 冰 品 、音 像 书 籍 出 租 、床 上 用 品 、小 型 美 容 美 发 、
网 吧 等
SHOPPING 街 坊
主 营 ： 生 活 超 市 、 休 闲 购 物 、 美 食 街
经 营 业 态 ：
1、 生 活 超 市 ： 洗 涤 日 化 、 生 鲜 食 品 、 家 居 用 品 等
2、 休 闲 购 物：精 品 服 饰 、 化 妆 品 、 书 店 音 像 、 精 品 饰 品 、 烟 酒
专 卖 、 茶 叶 行 、 皮 具 、 内 衣 、 鞋 袜 、 体 育 运 动 专 卖 、 钟 表 、
特 色 个 性 小 店 、 动 漫 专 卖 、 蜜 饯 糖 果 专 卖 、 玩 具 专 卖 等
3、 美 食 街 ： 地 方 风 味 小 吃 、 大 排 挡 、 宵 夜 、 火 锅 城 、 烧 烤 等
心 情 假 期
主 营 ： 餐 饮 休 闲 、 娱 乐 修 身
经 营 业 态 ： 大 型 酒 楼 、 特 色 餐 饮 、 清 吧 、 西 餐 厅 、 健 身 馆 、 美 容
美 体 院 、 保 健 按 摩 、 足 浴 休 闲 、 KTV 等
情 趣 品 位 馆
主 营 ： 情 趣 、 品 位 特 色 店
经 营 业 态：鲜 花 、 花 艺 、 茶 道 馆 、 宠 物 店 、 琴 行 、 工 艺 品 、 古 玩 、
异 域 风 情 等
艺 术 家 酒 廊
主 营：书 画 、 集 合 艺 术 商 品 店 、 文 化 艺 术 培 训 、 艺 术 沙 龙 等 ， 是
本 案 利 用 项 目 的 独 特 文 化 优 势 打 造 的 经 营 主 题 、情 调 水 吧 。
目 标 市 场 定 位
目 标 市 场 定 位 应 考 虑 以 下 因 素 ：
(一 )项 目 自 身 的 市 场 定 位 ；
(二 )项 目 所 在 地 的 消 费 状 况 ；
(三 )拟 引 进 商 家 的 市 场 定 位 及 发 展 战 略 。
本 案 的 目 标 市 场 定 位
通 过 对 特 色 建 筑 和 景 观 的 营 造 ，将 项 目 打 造 成 独 具 异 域 风 情
特 色 与 居 家 相 适 宜 的 四 级 商 业 。在 未 来 的 经 营 中 ，将 成 为 一 条 满
足 社 区 居 民 同 时 辐 射 周 边 乃 至 整 个 市 区 标 志 性 社 区 商 业 街 ，成 为
国 际 潮 流 与 湖 湘 文 化 、城 市 商 业 与 文 化 艺 术 、建 筑 精 品 与 名 品 名
店 荟 萃 高 度 相 融 的 社 区 商 业 街 的 标 本 。
功 能 定 位
具 备 以 下 基 本 服 务 功 能 ：
一 是 购 物 功 能 ，体 现 在 商 品 的 品 种 、档 次 上 ，购 物 功 能 是 最 基 本
的 功 能 ；
二 是 餐 饮 服 务 功 能 ， 主 要 提 供 早 点 、 中 西 餐 及 送 餐 服 务 ；
三 是 休 憩 功 能 ，在 大 型 商 业 街 中 ，休 闲 功 能 作 为 附 加 功 能 ，往 往
能 提 升 项 目 价 值 和 品 质 ；
四 是 交 流 和 培 训 功 能 ，主 要 是 通 过 咖 啡 厅 、茶 楼 、文 化 培 训 室 等
提 供 交 流 和 提 高 的 机 会 ；
五 是 综 合 服 务 功 能 ， 如 家 政 、 邮 政 、 银 行 、 汽 车 修 理 、 干 洗 店
等 。
经 营 方 式 定 位 ：
经 营 方 式 分 为 三 类 ： 即 自 营 、 招 租 、 委 托 经 营 管 理 三 种 方 式 。
考 虑 到 本 案 商 铺 主 要 以 销 售 为 主 ，因 此 ，在 未 来 在 经 营 方 式 的 选 择 上
将 有 可 能 以 业 主 自 行 招 租 为 主 ， 自 营 和 委 托 经 营 将 成 为 可 选 性 方 案 。
街 区 形 象 与 价 值 定 位 ：
本 项 目 的 街 区 形 象 与 价 值 定 位 是 ：
“ 雅 致 生 活 的 典 范 ”
“ 社 区 商 业 的 名 片 ”
个 性 色 彩 ： 情 调 的 、 艺 术 的
小 资 的 、 BoBo 的
国 际 的 、 时 尚 的
活 力 的 、 动 感 的
便 利 的 、 全 功 能 的
档 次 定 位 ：
建 筑 上 追 求 高 品 质 ， 业 态 定 位 以 中 档 为 主 。
特 殊 业 态 的 规 划 建 议 ：
因 项 目 比 邻 大 学 城 ， 区 位 优 势 明 显 ， 周 边 的 消 费 群 体 比 较 特 殊 ，
可 考 虑 设 定 以 下 特 殊 业 态 ：
、 艺 术 家 酒 廊：针 对 河 西 教 授 等 高 级 知 识 分 子 的 群 聚 特 点 ， 且 音
乐 、艺 术 气 氛 浓 厚 ，有 规 划 的 组 织 艺 术 家 酒 廊 ，开 展 艺 术 家 沙 龙 等 活
动 。
“ foxtown” （ 直 译 ： 狐 狸 镇 ， 指 工 厂 直 销 购 物 中 心 或 国 际 品 牌 折
扣 店 ）。 在 欧 美 当 代 商 业 社 会 中 ， foxtown 是 最 为 流 行 的 一 种 商 业 业
态 ， 以 国 际 一 、 二 线 服 装 品 牌 和 日 用 品 等 品 牌 商 品 的 折 扣 销 售 为 主 ，
以 原 价 的 20％ － 50%出 售 ，为 爱 名 牌 但 又 想 少 花 钱 的 客 户 所 钟 爱 。一
般 为 500 平 米 的 卖 场 ， 即 现 在 各 酒 店 和 华 侨 大 厦 的 水 货 店 。
文 化 城 培 训 ： 一 个 集 文 化 、 音 乐 、 音 像 制 品 、 器 乐 销 售 --服 务 --
教 育 --训 练 等 于 一 体 的 休 闲 文 化 商 城 ， 如 引 进 著 名 的 钢 琴 教 学 机 构 或
器 乐 品 牌 专 卖 店 。
运 动 会 馆 ： 为 小 区 和 周 边 市 民 提 供 一 个 健 身 交 流 的 场 所 ， 如 网
球 场 、羽 毛 球 、乒 乓 球 、台 球 、沙 弧 球 、保 龄 球 、美 容 中 心 、摄 影 机
构 、 书 吧 等 ， 真 正 实 现 “ 运 动 就 在 家 门 口 ” 。 理 想 的 选 择 是 二 、 三 楼 。
城 市 商 务 会 所 ： 为 有 品 位 的 城 市 精 英 提 供 商 务 、 健 身 、 休 闲 的
VIP 服 务 场 所 ， 如 “ 女 子 俱 乐 部 ” （ SPA、 健 身 、 美 容 美 发 、 休 闲 等 ）、
MBA 大 讲 堂 、精 英 训 练 中 心（ 教 育 设 施 ）、少 儿 英 语 沙 龙 、商 务 俱 乐
部 等 。
【第三部分】 规划设计分析
一 、 阳 光 100 商 业 街 规 划 的 市 场 依 据
用 地 规 划 背 景 分 析
本 项 目 地 块 呈 ”L” 形 , 紧 邻 二 环 线 , 东 西 长 约 1000 米 , 南 北 宽 约
400 米 -600 米 ,分 四 期 开 发 ,目 前 开 发 的 是 二 号 地 块 。但 从 地 块 的 形 状
上 看 ， 住 宅 分 布 比 较 长 从 而 造 成 “ 散 ” 的 印 象 ， 给 社 区 商 业 的 规 划 和
未 来 的 经 营 组 织 带 来 了 相 当 的 难 度 。
现 有 规 划 方 案 点 评
对 于 一 个 上 百 万 平 米 的 大 社 区 来 说 ， 阳 光 100 国 际 新 城 商 业 部 分
规 划 主 要 存 在 以 下 不 足 之 处 ：
一 是 过“ 散 ”、直 。现 有 方 案 将 商 业 基 本 上 安 排 临 二 环 线 ，且 设 计 为 底
商 形 式 ，将 近 700 米 长 的 街 铺 ，显 得 过 于 散 了 ，不 利 于 社 区 商 业 环 境
的 营 造 和 商 业 的 经 营 组 织 ，不 利 于 打 造 与 阳 光 100 国 际 新 城 住 宅 部 分
高 品 质 相 符 的 市 场 形 象 。
二 是 难 以 形 成 经 营 主 题 。商 业 部 分 的 规 划 ，除 满 足 社 区 居 民 的 基 本 购
物 和 消 费 需 求 外 ，还 应 该 成 为 社 区 居 民 乃 至 周 边 市 民 的 休 闲 广 场 。但
现 有 方 案 难 以 实 现 。
三 是 多 业 态 对 平 面 和 空 间 需 求 多 样 化 没 有 体 现 。
四 典 型 的 路 而 非 街 ， 且 路 太 宽 。
五 单 体 建 筑 太 长 ， 不 符 合 合 理 步 行 距 离 要 求 。
六 没 有 商 业 回 游 空 间 。
七 单 个 铺 面 面 积 过 大 ， 总 价 过 高 ， 销 售 和 按 揭 的 难 度 较 大 。
规 划 调 整 的 市 场 依 据 。
在 满 足 现 金 流 时 ， 要 求 商 铺 在 销 售 时 基 本 可 实 现 销 售 ，
这 是 前 提 。在 居 家 生 活 和 消 费 时 ，要 求 商 铺 对 商 业 功 能 满 足
以 下 特 性 ：
物 业 素 质 的 优 越 性：即 物 业 整 体 综 合 素 质 具 有 显 著 的 优 势 ， 具 体
表 现 为 物 业 的 区 位 、 环 境 、 交 通 、 外 形 、 户 型 设 计 、 实 用 率 、 装 修 、
物 业 管 理 、 配 套 设 施 等 方 面 达 到 一 流 水 准 ， 好 东 西 才 升 值 。
物 业 的 前 瞻 性：物 业 在 诸 方 面 表 现 出 一 定 的 超 前 性 ， 先 导 性 和 示
范 性 、代 表 着 一 种 新 潮 流 、新 趋 势 和 价 值 取 向 ，既 立 足 于 当 前 ，又 着
眼 于 未 来 ， 不 落 伍 ， 不 平 庸 。
物 业 的 可 比 性：与 同 类 物 业 相 比 ， 优 势 更 加 突 出 ， 更 科 学 合 理 更
胜 一 筹 ， 价 值 自 然 不 菲 。
物 业 售 价 的 合 理 性 ： 即 定 价 合 理 ， 为 客 户 预 留 升 值 空 间 。
物 业 的 投 资 时 机：即 要 在 适 当 的 时 机 入 市 ， 既 不 在 高 位 买 卖 ， 又
不 错 过 时 机 。
物 业 的 投 资 方 式：选 择 适 当 的 支 付 方 式 ， 以 利 于 轻 松 置 业 ， 投 资
回 报 。
商 业 规 划 调 整 建 议 。
建 议 将 商 业 规 划 方 案 作 如 下 调 整 ：
打 造 “ 街 区 结 合 型 ” 社 区 商 业 。 街 区 结 合 型 商 业 中 心 的 特 点 是：各
类 商 业 、服 务 设 施 不 仅 沿 街 道 呈 线 型 布 局 ，而 且 在 大 街 的 某 一 个 地 段
扩 展 为 广 场 或 街 坊 ，形 成 极 核 型 院 落 块 相 结 合 的 商 业 中 心 。具 体 见 图 。
二 、 市 场 总 体 形 象
与城市设计结合，引入和创造
城市生活。引入动态的城市生活，
将项目引入更多的城市生活中，创
造城市生活新图景。在远离都市的
地段，也能享受都市繁华和便利生
活的选择权。
新 兴 的 商 业 中 心 欣 欣 向 荣 富
有生机，简约、明朗、富有朝气。
三 、 规 划 理 念 设 计
规 划 设 计 理 念 ：
首 先 应 是 一 个 开 放 性 的 具 有 亲 和 力 的 商 业 街 区 空 间 ， 侧 重 于 城
市 中 各 种 关 系 的 组 合 ，建 筑 、交 通 、开 放 空 间 、生 态 体 系 、文 化 传 承
等 因 素 互 相 交 织 ，是 整 合 状 态 的 系 统 设 计 。策 划 设 计 和 建 设 应 该 扮 演
地 区 商 业 振 兴 催 化 剂 的 角 色 。整 体 空 间 形 体 系 统 的 有 机 要 素 ，在 时 间
维 度 上 则 起 着 延 续 地 区 历 史 文 脉 和 商 业 习 性 的 作 用 。
空 间 形 态 处 理
构 成 形 态 及 合 适 的 规 模 ； 以 一 商 业 核 （ 商 业 街 区 ， 商 业 综 合 体 ）
即 主 力 店 为 中 心 ，并 以 一 内 广 场 形 成 庭 院 型 广 场 商 业 中 心 概 念 ，配 合
一 些 商 店 群 ，以 水 平 和 垂 直 交 通 空 间 联 系 成 为 整 体 ，形 态 处 理 有 开 放 ，
有 封 闭 ， 水 平 展 开 和 垂 直 发 展 等 店 铺 构 成 模 式 ， 采 用 线 型 和 广 场 型 ，
以 核 心 店 铺 为 中 心 极 核 辐 射 小 型 店 铺 ，形 成 完 善 的 商 业 街 坊 ，是 一 个
庭 院 也 是 商 业 空 间 更 是 都 市 生 态 的 舞 台 。
关 于 公 共 空 间 建 议 兼 具 室 外 型 、 侧 面 开 敞 型 （ 半 室 外 型 ） 和 步
道 型 都 有 设 置 ，室 内 广 场 型 由 于 能 耗 高 且 建 筑 成 本 和 用 地 不 经 济 ，建
议 不 采 用 。其 中 街 角 广 场 采 用 室 外 型 ，以 城 市 设 计 的 思 维 处 理 转 角 地
段 的 关 系 。中 心 庭 院 和 步 道 平 台 采 用 侧 面 开 敞 型 ，步 道 采 用 室 内 和 室
外 兼 具 。
扩 展 商 场 中 庭 为 延 伸 到 室 外 的 广 场 空 间 和 商 廊 ， 商 廊 突 出 公 共
街 道 和 室 内 的 过 渡 空 间 的 功 能 。
空 间 营 造 ： 通 透 、 开 放 、 灵 活 、 欢 乐 ， 向 公 众 开 放 的 步 行 空 间 ，
吸 取 传 统 的 小 巷 、 胡 同 、 走 廊 等 屋 外 生 活 空 间 的 乐 趣 。 多 变 的 空 间 ，
耀 眼 的 色 彩 ，华 灯 下 宛 如 城 市 舞 台 ，提 升 街 道 生 活 品 质 ，最 终 将 商 业
街 区 发 展 为 城 市 新 区 的 中 心
平 面 布 局 处 理
平 面 布 局 的 轴 线 应 该 与 整 个 地 块 的 文 脉 和 人 流 相 对 应 ，同 时 把 外
街 人 流 的 目 光 直 接 引 入 地 块 的 腹 部 。街 区 的 设 计 应 该 不 遵 循 单 纯 的 南
北 和 东 西 动 向 。作 为 新 型 商 业 业 态 的 购 物 中 心 绝 不 是 众 多 商 铺 的 简 单
组 合 ， 也 不 是 各 种 经 营 产 品 的 无 序 堆 积 。
本 案 主 要 采 用 中 型 主 力 店 和 商 店 街 的 配 置 ，形 成 几 个 院 落 块 提 高
整 个 商 业 街 区 的 回 游 性 ， 以 利 于 整 个 街 区 大 小 商 店 的 共 同 繁 荣 。
成 功 通 过 强 制 动 线 、物 理 动 线 和 柔 性 动 线 相 互 配 合 。用 建 筑 商 业
符 号 来 分 流 不 同 类 型 的 消 费 者 ， 以 柱 廊 、 骑 楼 、 退 台 坡 屋 顶 构 筑 整
个 小 区 建 筑 的 风 格 元 素 ， 利 用 铁 花 路 灯 和 招 牌 丰 富 室 外 商 业 效 果 。
不 同 的 街 道 和 建 筑 符 号 就 暗 示 形 成 不 同 的 特 色 产 品 经 营
卖 场 。
四 、 规 划 设 计 导 向 分 析
商 业 规 模 与 等 级
A、 商 业 中 心 规 模 与 设 施 内 容
等 级 一 级 中 心 二 级 中 心 三 级 中 心 四 级 中 心
规 模 25 万 平 米 以 上 15 万 平 米 左 右 8 万 平 米
左 右
3 万 平 米
街 区 黄 兴 路 东 塘 、 溁 湾 镇 、 桐 子 坡 、
列 举 袁 家 岭 、
火 车 站
候 家 塘 、
雨 花 亭 、
马 王 堆
渔 湾 市 、
零
售
业
高 级 百 货 店
站 前 百 货 商 场
大 型 超 级 市 场
高 级 时 装 店
高 档 电 器 店
老 铺 ， 名 店
站 前 百 货 店 场
高 中 级 百 货 店
大 型 超 级 市 场
专 门 店
时 装 店
大 型 电 器 店
超 级 市 场
一 般 百 货
商 场
专 门 店
中 型 电 器
店
小 型 超 级 市
场 、小 型 百 货
市 场 、 专 门
店 、当 铺 旧 货
店 ，小 型 电 器
店 、
日 常 生 活 用
品 店 、
饮
食
业
高 级 餐 馆
高 级 外 国 餐 馆
高 级 中 国 餐 馆
高 档 食 品 店
名 点 心 店
高 ， 中 级 餐 馆
大 型 食 品 店
点 心 店 ，
名 点 心 店
一 般 餐 馆
一 般 食 品
店
点 心 店
餐 馆 ，快 餐 店
小 型 食 品 店
点 心 店
服
务
业
高 级 美 容 店
高 级 照 相 店
高 级 按 摩 店
声 像 出 租 中 心
高 级 美 容 店
照 相 馆
]按 摩 店
声 像 出 租 中 心
美 容 店
照 相 室
声 像 出 租
店
公 共 浴 室
理 发 店
声 像 出 租 室
洗 衣 店
各 类 修 理 店
商
务
金
融
商 品 展 示 设 施
陈 列 中 心
各 大 银 行
各 大 证 券 公 司
智 能 商 务
办 公 楼
各 大 保 险 公 司
主 要 大 银 行
主 要 大 证 券
公 司
出 租 商 务
办 公 楼
主 要 保 险 公 司
银 行
证 券 公 司
保 险 公 司
银 行 ，信 用 社
文
化
交
流
各 类 美 术 ，
博 物 馆
中 心 剧 场
中 心 音 乐 厅
高 级 酒 店 ，
宴 会 厅
举 行 婚 礼 的 场
所
大 型 多 功 能 厅
美 术 馆
画 廊
剧 场
高 级 酒 店 ，
一 般 酒 店
多 功 能 厅
画 廊
一 般 酒 店
多 功 能 厅
街 区 多 功 能
室
设
施
类
型
娱
乐
消
遣
高 级 酒 吧
高 级 俱 乐 部
高 级 电 影 院
各 类 游 戏 设 施
高 级 舞 厅
高 级 酒 吧 ，
一 般 酒 吧
俱 乐 部
电 影 院
主 要 游 戏 设 施
酒 吧
电 影 院
游 戏 设 施
舞 厅
健 身 房
弹 子 房
老 虎 机 房
健 身 房
健 美 中 心 舞 厅
健 美 设 施
社 区 商 业 的 规 模 要 与 居 民 购 买 力 相 适 应 ，要 考 虑 居 民 购 买 的 距 离 ，
又 要 考 虑 周 边 人 群 购 买 ， 商 圈 内 的 居 民 需 求 量 、 需 求 动 向 、 购 买 力 ，
规 模 与 商 圈 内 人 员 数 量 、 购 买 力 水 平 、 民 族 文 化 特 点 等 情 况 。
根 据 一 般 标 准 ， 新 型 居 住 区 的 商 业 配 套 建 筑 面 积 不 少 于 每 千 人
700 平 方 米 ， 北 方 一 般 标 准 为 每 千 人 600—700 平 方 米 ， 越 往 南 商 业
比 例 越 高 ， 上 海 、 广 州 大 概 在 1000 平 方 米 左 右 ， 在 香 港 和 新 加 坡 是
1200—1450 平 方 米 。
社 区 商 业 配 套 的 80％ 以 上 要 相 对 集 中 在 规 划 的 社 区 商 业 中 心 内 ，
其 余 面 积 可 分 散 在 居 民 区 里 ，用 于 发 展 小 型 的 零 星 店 铺 。在 待 发 展 的
新 居 住 区 ， 10—15 万 人 口 的 要 规 划 建 设 一 个 地 区 级 别 商 业 中 心 ， 单
店 大 卖 场 营 业 面 积 总 规 模 为 3—5 万 平 方 米 。 每 3 万 人 的 居 住 区 可 以
考 虑 3000 平 方 米 的 中 型 生 活 超 市 。
B、 本 项 目 的 商 业 规 模 与 等 级
根 据 通 行 的 商 业 规 模 与 设 施 内 容 的 参 比 标 准 ， 按 主 力 覆 盖 人
群 计 算 3 万 人 ， 周 边 辐 射 2 万 人 。 本 案 基 本 上 属 于 三 — — 四 级 商
业 中 心 之 间 。
总 商 业 面 积 合 理 规 模 为 3—5 万 平 方 米 。
建 议 主 力 卖 场 的 配 置 单 层 为 3000 平 方 米 ，在 若 干 年 后 人 口 扩
展 完 全 时 可 以 演 化 为 三 层 设 置 8000 平 方 米 的 卖 场 。
街 铺 的 面 积 设 置 ， 建 议 在 充 分 保 证 住 家 业 主 的 私 密 性 时 ， 没 有 影
响 到 小 区 业 主 的 正 常 生 活 时 ， 以 及 充 分 规 划 的 协 调 性 ， 在 此 前 提
下 可 以 街 铺 面 积 可 以 适 当 超 标 。
建 筑 风 格
在 服 从 于 项 目 住 宅 总 体 建 筑 风 格 的 前 提 下 ， 多 考 虑 现 代 或 欧
陆 型 小 镇 街 道 风 格 。 局 部 可 考 虑 连 栏 、 骑 楼 等 处 理 技 巧 ， 在 外 观
上 尽 可 能 适 合 商 业 的 展 示（ 如 招 牌 、广 告 等 ），同 时 考 虑 与 商 业 气
氛 相 协 调 的 立 面 色 彩 。
商 业 动 线 组 织
1） 社 区 交 通 组 织 ：
● 社 区 的 交 通 组 织 最 为 重 要 ；
● 充 分 考 虑 到 外 围 组 织 客 源 的 交 通 组 织 ；
● 开 放 式 广 场 /公 园 式 街 区 /街 区 出 入 口 /转 折 点 的 设 计 最 重 要 ；
◆ 车 行 动 线 ：
进 入 阳 光 100 商 业 街 车 行 入 口 及 动 线 安 排 ：
从 二 环 线 （ 由 东 往 西 ） 进 入 麻 园 路 的 ， 可 左 行 直 接 进 入 商 业 街 地
下 停 车 场 （ 也 可 设 置 集 中 式 地 上 停 车 场 ）。
从 二 环 线 （ 由 西 往 东 ） 进 入 街 区 的 ， 可 从 猴 子 石 大 桥 （ 西 头 ） 绕
经 后 西 行 到 达 。
从 麻 园 路 和 黄 鹤 路 北 侧 进 入 街 区 的 ， 在 外 围 便 转 入 地 下 停 车 场 或
路 面 停 车 。
街 区 内 的 车 行 交 通 作 限 制 禁 行 规 定 或 设 置 禁 行 路 障 ，改 做 步 行 街 ，
所 有 车 行 转 入 地 下 或 路 面 停 车 。
◆ 人 行 动 线 ：
在 早 期 为 扩 充 商 业 气 氛 建 议 人 车 可 以 暂 时 不 分 流 。
设 计 中 应 采 用 分 时 段 管 理 方 式 解 决 人 流 与 货 流 的 交 叉 问 题 。
在 规 模 较 大 的 商 业 步 行 街 ， 建 筑 底 层 应 设 商 业 街 专 用 地 下 车 库 ，
在 合 适 部 位 通 往 商 业 街 的 人 员 出 入 口 ， 同 时 部 分 发 挥 地 下 室 解 决
人 、 货 的 分 流 作 用 ， 提 供 商 场 的 货 运 系 统 和 垃 圾 的 清 运 工 作 。
步 行 动 线 的 安 排 应 尽 量 以 两 据 点 的 连 接 为 原 则 ，配 置 于 广 场 周 边 ，
并 减 少 广 场 中 穿 越 性 动 线 的 出 现 ；
步 行 空 间 的 宽 度 以 容 纳 四 人 并 肩 行 走 的 净 空 间 为 佳 (3m—6m)， 其
他 附 属 设 施 (幻‘ 柱 、广 告 招 牌 立 柱 )设 置 于 步 行 空 间 旁 约 1．5m 的
空 间 范 围 内 ， 以 达 到 步 行 空 间 的 流 畅 性 。
◆ 街 内 的 行 动 路 线 ：
主 要 依 赖 从 本 小 区 、周 边 的 社 区 以 及 大 学 城 纳 入 人 流 量 ，并 在 主
街 和 文 化 广 场 间 分 流 。
要 点 1： 脉 络 清 晰
过 道 设 计 要 清 晰 ， 过 道 脉 络 设 计 好 坏 ， 不 仅 影 响 对 人 流 的 疏
散 ， 也 影 响 商 铺 布 局 。
要 点 2： 与 指 引 标 志 结 合
指 引 标 志 设 计 主 要 是 指 引 消 费 者 目 标 方 向 ， 一 般 要 突 出 指 引
标 志 ， 在 过 道 交 叉 部 分 设 置 。
要 点 3： 合 理 设 置 宽 度
过 道 的 两 大 作 用 是 疏 散 人 流 和 引 导 ， 过 道 宽 度 设 置 要 结 合 人
流 量 、 规 模 等 。 一 般 半 室 外 和 内 过 道 宽 度 不 低 于 3 米 。
◆ 消 防 车 道 组 织 ：
虽 然 商 业 街 实 施 的 是 有 限 制 的 人 车 分 流 或 相 对 的 人 车 分 流 管 理
方 式 （ 设 置 限 制 或 设 置 可 移 动 的 路 障 或 设 置 保 安 限 制 等 ）， 但 在 应 急
下 可 以 实 现 消 防 车 通 行（ 规 划 时 路 网 的 设 置 和 建 设 标 准 严 格 按 照 消 防
规 定 执 行 ）。
◆ 垂 直 交 通 组 织 ：
部 分 三 层 或 以 上 的 单 体 ， 以 扶 手 梯 、 外 廊 内 街 （ 即 骑 楼 ）为 主 。
组 织 好 垂 直 交 通 中 直 升 电 梯 以 及 走 道 的 设 计 ，不 建 议 使 用 扶 梯 ，可 以
多 考 虑 裙 楼 观 光 电 梯 ， 垂 直 步 道 建 议 设 立 露 天 效 果 。
2） 休 闲 广 场 ：
建 议 在 商 业 街 自 西 向 东 （ 北 ） 设 立 以 下 三 个 广 场 ， 满 足 汇 聚 人
气 、 演 艺 、 休 闲 的 街 区 功 能 ， 在 规 划 设 计 时 重 点 设 计 物 理 动 线 ：
A、 南 入 口 广 场 （ 2 号 地 块 临 二 环 线 部 分 ） 与 二 环 线 对 接 ， 纳 入
人 气 ；
B、 街 区 中 心 文 化 休 闲 广 场 （ 主 广 场 ）， 发 挥 演 艺 、 休 闲 、 活 动
功 能 ；
C、 室 外 转 角 多 考 虑 广 场 形 态 。
强 化 四 维 空 间 设 计
⑴ 商 场 经 营 外 延 导 入 广 场 平 面 规 划 中 可 将 商 场 经 营 活 动 延 续 规 划 于
其 中 ， 设 置 半 户 外 商 业 休 憩 空 间 (如 coffee shop)， 或 将 商 场 的 活 动
借 助 走 廊 道 的 设 计 与 广 场 活 动 结 合 ，达 到 商 场 与 广 场 良 好 的 互 动 关
系 。
⑴ 最 佳 整 体 规 划
广 场 的 范 围 大 小 应 与 周 围 的 商 业 建 筑 配 合 ， 避 免 建 筑 物 对 广 场
空 间 造 成 压 迫 感 ，所 以 尽 量 使 广 场 宽 度 与 周 围 建 筑 高 度 比 例 值 接 近 1，
这 样 的 广 场 尺 度 将 达 到 适 度 宽 敞 。
⑴ 细 部 组 合
a． 广 场 休 憩 设 施 设 置 方 面 ， 座 椅 尽 量 采 用 可 及 性 高 的 设 置 (及
阶 梯 式 或 座 台 方 式 的 座 椅 )，坐 卧 高 度 以 45cm~60cm 为 佳 ，以 达 到 广
场 中 休 憩 空 间 的 便 利 性 。
b． 广 场 休 憩 空 间 的 个 人 空 间 距 离 最 适 尺 度 是 1． 3m-3． 75m，
这 样 的 领 域 范 围 对 于 休 憩 的 使 用 者 可 以 达 到 宽 敞 舒 适 的 感 觉 ，因 此 座
椅 空 间 的 规 划 应 以 此 为 最 小 单 位 加 以 配 置 与 广 场 中 。
c． 广 场 中 休 憩 空 间 应 尽 量 面 对 广 场 活 动 发 生 的 方 向 ， 有 适 当 的
植 栽 配 置 ， 且 远 离 主 动 线 位 置 (适 当 距 离 约 3m)， 以 达 到 休 憩 时 的 舒
适 感 。
d．广 场 中 应 有 视 觉 焦 点 的 设 置 ，如 喷 水 池 、雕 翔 品 、活 动 舞 台 、
坐 台 等 设 施 ， 创 造 丰 富 有 趣 的 视 觉 焦 点 。
⑴ 有 效 界 定 范 围
在 广 场 周 围 也 应 有 明 显 的 范 围 界 定 物 (短 柱 、 矮 砖 等 )， 以 定 义 广
场 范 围 和 道 路 之 区 别 ，确 保 广 场 活 动 进 行 的 安 全 性 ，这 样 才 能 真 正 达
到 无 障 碍 的 休 憩 空 间 。
商 业 配 套
A、 充 足 的 停 车 位 ；
B、 开 通 往 来 其 它 商 业 区 、 大 型 住 宅 区 的 公 交 线 路 ；
C、 外 置 /内 置 的 公 共 扶 梯 ；
D、 特 色 广 告 牌 /导 示 牌 ；
E、生 态 化 的 公 共 洗 手 间 、垃 圾 分 类 箱 /收 集 场 、的 士 停 靠 站 、公
交 车 站 、 电 话 亭 、 邮 局 等 。
1） 洗 手 间 布 局 要 点
要 点 1： “ 隐 性 ” 布 局
洗 手 间 ， 作 为 商 场 的 附 加 设 施 ， 它 的 布 局 设 计 不 能 有 碍 商 场
的 经 营 功 能 。商 场 洗 手 间 布 局 ，要 以“ 隐 性 ” 作 基 点 ，通 过 专
用 过 道 设 置 ， 将 洗 手 间 与 购 物 空 间 形 成 有 效 分 隔 。
要 点 2： 采 用 回 避 法
某 些 业 种 ， 如 饮 食 、 食 品 类 等 ， 应 回 避 与 洗 手 间 相 邻 。
要 点 3： 确 定 数 量
结 合 人 流 量 确 定 洗 手 间 个 数 ， 避 免 洗 手 间 出 现 排 队 堵 塞 现 象 ，
且 应 每 层 都 设 置 。
2)休 闲 椅 布 置 建 议
3)垃 圾 桶 位 置 设 置 要 点
休 息 椅 布 置 三 忌
一 忌 ： 与 垃 圾 筒 相
邻
休 息 椅 布 置 避 免 与 垃 圾 筒 太 近 ，若 则 垃 圾 异 味 会
影 响 休 息 椅 的 休 息 功 能 。 一 般 与 垃 圾 桶 阿 相 邻
5-10 米 间
二 忌 ： 阻 碍 人 流 休 息 椅 的 布 置 要 避 免 占 用 过 多 空 间 ， 阻 碍 行 人 ，
形 成 间 接 诸 塞
三 忌 ： 无 规 则 设 置 休 息 椅 布 置 时 ，要 通 过 有 序 规 则 布 局 ，避 免 零 乱 ，
影 响 商 场 美 观
设 立 庭 院 式 广 场
参 考 国 内 外 庭 院 式 广 场 的 成 功 案 例 ，建 议 本 案 作 庭 院 式 广 场 构 成
若 干 块 状 院 落 。
五 、 商 业 业 态 规 划 设 计 导 向 分 析
商 业 功 能 分 区
见 图 例 一
业 种 选 择
业 种 选 择 要 按 照 市 场 需 求 的 原 则 进 行 ， 而 不 是 越 大 越 好 ， 品 牌
越 响 越 好 ，而 要 根 据 项 目 自 身 的 定 位 和 市 场 需 求 来 确 定 ，从 住 宅 的
形 象 和 干 扰 性 来 看 ， 要 注 意 业 态 选 择 的 贵 族 化 倾 向 。
传 统 的 百 货 商 店 、 大 卖 场 或 者 SHOPPING MALL， 在 业 态 选 择
上 表 现 出 复 合 度 极 度 齐 全 、涵 盖 全 业 态 、高 度 专 业 化 与 高 度 综 合 化
并 存 的 成 熟 性 结 构 ， 而 阳 光 100 国 际 新 城 商 业 街 作 为 社 区 商 业 街 ，
其 业 种 选 择 上 有 不 同 ，它 以 满 足 社 区 居 民 日 常 生 活 需 求 为 主 要 功 能 ，
因 此 在 消 费 者 定 位 上 是 家 庭 式 消 费 为 主 。为 了 和 家 庭 式 消 费 这 一 主
导 方 向 保 持 一 致 ，要 设 置 大 量 不 同 行 业 的 如 超 市 、服 装 专 卖 店 、家
居 家 电 、餐 饮 、休 闲 、银 行 、邮 政 、打 字 社 、汽 车 美 容 店 、干 洗 店 、
文 化 书 店 、 建 材 店 、 灯 饰 、 家 政 等 。
业 种 组 合 比 例
业 种 比 例 建 议 如 下 ：
超 市 ： 17%
餐 饮 ： 20%
中 西 餐 厅 、 咖 啡 厅 ： 5%
服 装 专 卖 店 ： 5%
美 容 美 发 、 健 身 ： 15%
银 行 、 邮 政 ： 3%
建 材 装 饰 家 居 ： 10%
其 他 ： 20%
培 训 中 介 机 构 ： 5%
业 种 功 能 设 计
业 种 功 能 的 分 布 ，需 要 深 入 研 究 消 费 者 心 理 ，了 解 、掌 握 影 响 消
费 者 购 买 行 为 的 心 理 活 动 。以“ 消 费 者 为 中 心 ” 的 思 想 为 指 导 ，发 挥 各
个 业 种 在 经 营 活 动 中 所 能 起 到 的 重 大 功 效 。
根 据 扎 堆 效 应 ， 购 物 性 人 流 集 中 安 排 在 商 业 中 心 主 入 口 ， 由 此 形
成 商 业 极 核 ，并 以 线 型 展 开 。消 费 性 人 流 主 要 考 虑 沿 大 路 和 主 入 口 布
置 。沿 街 铺 咨 询 、中 介 、西 点 屋 干 洗 店 等 服 务 性 行 业 可 以 偏 离 商 业 中
心 。 汽 车 修 理 、 美 容 等 可 以 在 教 远 的 方 位 沿 街 铺 展 开
主 力 店 和 品 牌 店
坚 持“ 主 力 店 优 先 ，品 牌 店 随 后 ” 的 原 则 。对 于 商 业 街 而 言 ，核 心
主 力 店 能 有 利 的 引 导 人 群 ，其 布 局 直 接 影 响 到 整 个 商 业 街 的 形 态 和 经
营 ， 故 位 置 需 要 先 行 确 定 。
原 则 上 根 据 业 态 确 定 主 力 店 ，再 根 据 主 力 店 业 态 来 设 计 店 面 ，而
非 根 据 具 体 店 家 来 设 计 店 面 。如 可 根 据 超 市 的 基 本 要 求 来 设 计 商 业 街
的 超 市 规 划 部 分 。由 于 目 前 入 住 率 低 ，设 置 的 主 力 店 的 更 迭 顺 序 为 小
型 生 鲜 超 市 、“ 农 改 超 ” 超 市 、 中 型 生 活 超 市 。
品 牌 店 的 业 态 主 要 考 虑 连 锁 商 家 的 直 营 店 为 主 。 选 择 有 ：
大 型 酒 楼 约 2000——3000 平 方 米
建 议 商 家 ： 冰 火 楼 、 秦 皇 食 府 、 好 食 上 、 湘 鄂 情 、 一 路 吉 祥 、 西 湖
楼 、 羊 城 餐 馆 等
特 色 餐 饮 800 平 方 米 左 右
建 议 商 家 ： 湘 西 部 落 、 打 禾 堂 、 大 碗 厨 、 福 乡 村 等
清 吧 、 西 餐 厅 400——800 平 方 米
建 议 商 家：可 可 清 吧 、 八 点 半 、 单 行 道 、 柏 拉 图 、 金 牛 角 王 、 蒙 娜 丽
莎 、 老 树 咖 啡 、 名 典 咖 啡 等
健 身 馆 、 美 容 美 体 院 500——1200 平 方 米
建 议 商 家：中 体 倍 力 、 海 东 青 、 源 动 力 、 美 丽 田 园 、 伊 玛 丽 亚 、 索 菲
亚 、 皙 泉 等
保 健 按 摩 、 足 浴 休 闲 1000——2500 平 方 米
建 议 商 家 ： 益 健 、 颐 而 康 、 巴 蜀 鑫 源 、 富 侨 等
KTV2000 平 方 米 左 右
六 、 商 业 环 境 的 景 观 营 造
绿 化 与 景 观 设 计 原 则 ：
我 们 认 为 作 为 一 个 具 有 观 光 价 值 的 块 状 院 落 式 商 业 街 ，其 景 观 设
计 、 园 林 设 计 及 广 场 环 境 设 计 是 一 个 重 头 戏 ， 包 括 观 光 点 、 标 志 物 、
集 会 场 所 、文 化 广 场 、生 态 水 系 、树 木 花 卉 等 ，我 们 希 望 找 到 一 条 景
观 轴 线 ， 将 街 道 贯 串 在 一 起 ， 用 文 化 脉 络 和 景 观 线 绿 化 、 景 观 、 水 、
路 口 、 停 车 等 公 共 设 施 组 成 “ 院 落 和 街 坊 ” ， 以 及 灯 光 、 广 告 、 水 景
等 特 色 设 施 ， 将 这 些 “ 珍 珠 ” 串 在 一 起 ， 也 是 本 项 目 出 彩 的 地 方 ！
特 性 ：
通 过 对 广 场 、 休 闲 步 行 广 场 、 水 、 绿 草 、 树 木 、 雕 塑 、 水 带 等
的 精 当 处 理 ，传 达 出 街 区 设 计 和 经 营 一 种 纯 粹 的 生 态 性（ 非 工 业 的 ）、
浓 郁 的 人 文 性 （ 非 虚 浮 的 ）、 独 到 的 亲 和 性 （ 非 排 斥 的 ）。
实 现 方 式 ：
集 中 化：实 行 集 中 式 的 规 模 绿 化 ， 在 南 端 入 口 处 、 麻 园 路 入 口 处 、 文
化 休 闲 广 场 等 处 安 排 各 种 规 模 的 集 中 式 绿 化 广 场 、 绿 化 带 。
分 散 化：除 组 织 集 中 式 的 绿 化 广 场 外 ， 也 可 以 在 地 面 停 车 场 、 单 体 建
筑 周 围 、景 观 水 带 附 近 、屋 顶 等 处 分 散 安 排 一 些 小 区 块 的 绿 化 ，对 街
区 景 观 进 行 补 充 和 点 缀 。
七 、 建 筑 产 品 设 计 导 向 分 析
立 面 处 理
1） 在 与 周 边 住 宅 建 筑 风 格 保 持 协 调 的 前 提 下 ， 注 意 以 商 业 为 主 ， 如
广 告 位 的 安 排 ， 店 面 的 形 象 处 理 ， 实 现 商 业 价 值 与 艺 术 价 值 最 有
创 意 的 结 合 。 同 时 注 意 建 筑 形 态 要 依 据 街 区 与 经 营 业 态 、 功 能 的
变 化 而 有 一 定 多 样 性 。
2） 谨 慎 处 理 风 格 、 立 面 、 屋 顶 ， 着 重 营 造 通 透 （ 大 玻 璃 、 大 窗 、 屋
檐 线 等 ）， 尤 其 是 灯 光 处 理 。 注 意 白 天 与 黑 夜 的 效 果 设 计 。
3） 同 时 丰 富 的 交 通 节 点 设 计 ， 营 造 小 广 场 与 更 多 的 临 街 面 、 公 共 设
施 （ 如 WC、 导 示 牌 、 入 口 大 小 广 场 、 绿 化 、 水 景 等 ）、 骑 楼 （ 避
雨 、 户 外 座 椅 、 遮 阳 伞 ）， 强 化 装 饰 效 果 。
商 铺 设 计 的 要 诀
1） “ 全 街 铺 ” 设 计 。
独 立 式 临 街 商 铺 ，是 最 有 价 值 的 商 铺 之 一 。与 集 合 商 业 相 比 ，既
可 免 受 其 他 商 家 的 干 扰 ，亦 可 共 享 客 源 。全 街 铺 最 大 的 特 点 ，就 是 营
造 出 “铺 铺 相 连 、 琳 琅 满 目 ”的 商 业 环 境 ， 更 加 贴 近 人 们 的 购 物 心 理 ，
让 游 客 在 轻 松 、随 意 之 间 体 验 逛 街 购 物 的 乐 趣 ，从 被 动 购 买 变 为 主 动
购 买 ， 大 大 提 升 购 买 力 。
2） 层 高 与 进 深
一 楼 的 商 铺 层 高 应 该 在 5-6 米 ， 二 楼 层 高 4 米 左 右 ， 如 此 使 得 商
铺 更 显 宽 敞 、 通 透 ， 更 容 易 创 造 出 令 人 愉 悦 的 购 物 环 境 。
进 深 不 宜 太 大 ，建 议 控 制 在 10-12 米 之 间 ，主 力 铺 的 单 层 面 积 在
40-50 平 米 ， 总 价 控 制 在 50 万 以 内 。
一 般 来 说 ，社 区 商 铺 主 要 是 面 向 居 民 生 活 需 求 的 ，除 了 用 做 超 市
需 要 较 大 的 空 间 外 ，便 利 店 、洗 衣 店 、花 店 、美 发 店 、小 饭 店 等 都 不
需 要 很 大 的 场 地 。因 此 ，社 区 商 铺 门 面 需 要 宽 一 点 ，进 深 浅 一 点 ，7-8m
为 宜 ， 面 积 为 50—150m2 的 实 用 性 最 强
4） 高 实 用 率
尽 可 能 保 证 多 数 商 铺 的 实 用 率 超 过 90% ， 良 好 的 性 价 比 ， 赋 予
商 家 更 多 空 间 。
5） 流 畅 的 人 、 车 动 线 设 计
人 车 各 行 其 道 ， 互 不 干 扰 。 整 个 商 业 街 的 设 计 ， 要 充 分 考 虑 到 高
标 准 的 道 路 体 系 、步 行 线 路 、充 足 的 停 车 位 设 置 ，最 大 限 度 提 升 人 流 、
车 流 的 易 达 性 。
6） 增 加 用 作 广 告 和 展 示 的 公 共 空 间 的 面 积 ， 大 型 商 业 （ 街 ） 项 目 总
收 入 的 30％ 来 自 广 告 及 展 示 空 间 。
层 数 与 面 积 配 比
1)商 铺 层 数 ： 以 2 层 的 底 商 为 主 ， 局 部 独 立 3 层 并 适 当 控 制 规 模 。
2） 业 态 布 局 及 分 布 与 面 积 图 示 ：
