杭州中C国未房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中05国71指-8数57研72究71院7 座系17测地楼址评 ：编杭号州：市庆20春东路庆春发展大厦 B 昆仑天未开盘价格测评——1昆1仑-0天5籁-K LTL﹟01 【测评籁 通结果】 基典于型中投过国资市房项收益场地法调产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目地目基理名本位称信息 置 昆仑天籁 所属区域 江叉干口丁 桥长虹路与丁群路交 12、开发企业 江干区 3、、市成典场本型比法投较测资法评收测项益评目法项价目格价为格：为16：16217 元27/3平 元方/平米方 米 结合测算项目价格为：8627元/平方米 制条件下当的前5 月市测场评现价状格，为综合1确定项目在价值定义和测评假设限 【项目要点】 4800 元/平方米。 占 杭州东城房地产开发有物地装筑开业面修规盘类积标模司 限公 建型 万平方米 2普0通万时准 毛坯住 平宅方（米7 0年产权） 入住时间间 预暂项计善未目知周20 1边1生年活6月配 l 地路条公，理交北位路临置：明珠位街于，江干南丁临规桥划长丁虹群路与路丁快，西群临路交长叉虹口路，。东已临开勤通丰多 套设施完 城。速 路、线秋，石地高铁架 、3 号中线河（高规架划，中便）捷， 抵通达过市留中石心快以速及路钱、德江胜新 周边配套 完广，市善项，目有周物边美生大活卖配套设施 校场 、、、l丁桥中杭丁苏心州兰宁幼大小电附学器、属、场大实好、唐验又校新小多城学超学 、 主力户型信儿园等。 户型特点：本期即将推出的户型图暂未发布。 l 企司国，房业隶地实属产力浙百：江强项昆企目仑业开置”发名业 主单集体排团为名。杭第浙州江昆仑东城房地产开发有限公 58昆 仑控股集团在“2011 中 主力户型 息 主推88㎡的两室两厅户型 红花园苹、果昆、仑橡府树、园昆、仑昆天仑籁公等馆十、余天个津项名昆目，仑已。 中成 心功、开南发京了金水域印中城央、 单使首套用付总率款价 1l贷 周广边配套：项目周边生活配套设施完一、项场、苏宁电器、好又多超市，中小学善，、物幼美儿大园卖配场备、齐新全城， 市目场内比配较套法建有儿童游乐场、亲水平台、篮球场。 贷款款年方限 （30按.284万 万平 20年 元米（计首算付）4 0%） 月均还式款 商62业86/元公/积金 月.如本需次了测解评更结详果细有报效50告2期9，为元请 2与01中1年国指5 说响 正明因客素观：“，的 楼运专盘业用价科分格学析测的得评方出”法，是测测中评评国即机指将构数开与研盘本究房测院地评、产报中项告国目中房市的地场测产价评指格对数。象系我没统们有基郑任于重何长声利期明害对，关中本系国报。城告市中房内地容产均项为目真的实跟准踪确监的测，，结测评合项结论目价基于格公影 1
期成根交据的选项 取3个目可中C所国项比目处房实R位地例产E置指I数S系统 未开盘价格测评——昆仑天籁 1、作为 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测评对象比较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素销交 交售及易易均对日情价比案例 测昆评期况 仑天对籁象 对华比1润案68翠例00庭A 对和比案例B16达00城0 广对宇比上案东例城C 150 区域 2011年5月 2011年5月 2011年005 月 因素 交地周理位置 江未干开丁盘桥 下正城华常丰 正下常沙 江正干常丁 桥 区通土边便环捷境度 便好捷 便好捷 便好捷 一较般好 建域地筑配用套途 较住完宅善 较住完宅善 完住善宅 容积形率态 一住般宅 个 别因 高层2.板2 楼 板楼 小2 高层 高层3.板楼 高层板楼 素 户绿型化设率计 30% 3803%% 3 3707% 30% 开装社发修区企情配业况套品 牌 浙江昆较毛仑完置坯善业 集团 杭毛一州国坯般润 杭较毛州完坯% 万善 8毛一1.坯般70% 评估（项1目因）为素交 修1易00情正，况则修三正个：可由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销豪售 均价，且交广易宇日集期团相 2、 同，设 因素（修2正）区域因素修正：三比个案可例比修案正例系位数于分不别同为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业（品3牌）系等个统指别。标因 进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率3、修正结果 、户型、装修、社区配套、 比较测因评素对 象及对比案例 测交昆评仑天对籁象 比较修对正华比条案件例指数A 销交区售易易域均日情因价期况素 11润68翠00庭 对和比达案城例 B 广对宇比上案东例城C 100 100 16100000 15100000 10000 110000 110002 19020 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数17。984经5 7过 计算，三 个179022 1 169964 0 17021、16940 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目可市比场案价例格的为比 准17价27格3元分/别平为方1米78。57、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 未开盘价格测房、地成评——昆仑天籁 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2（万00丁元9，桥年10月成交江干区丁桥长虹路与丁群路交汇处，土地编号：建楼R2安面1-成地19本价地5块52）4，.3规7划元建/平筑米面 积平方米，成交总价江8干00区00 80000 基红础线设内施市配政套费费A用 用B 约1850元/平方米C 建建安安成成本A 12% 236271950 2 开发理成费本用 勘察设本A 12% 3215 3 管计费用D A+B+C 8% 2658 均匀投入第，建二 安年及投管入理30费%用1+，第在2 建三年设期投入内分20阶%，段建年投设利入期率，）预假， 计土设第为地一费年用3在% 准备期 3476 4 投资利息 以开发周期年（其中半年准备期，3年6%。投 入50%， 21076 56 销销售费用 房地产总价V 3% 7022 7 售税费 房地产总价V 7% 16384 三项、典房地产开总发价利V润 234050 万房元地 产总价V 单价 301%6 162元/平方米70 215 根据型当投前资市收益场形法势 个目月的计租算，金同调时查考，虑确不定可项，目选用主力典户型型投租资金模为式 收15益00法 元进/行月项，目每市年场的价租格金测按算同。比根上据涨区 5%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 为项 目2%市。场与价风值险。相 对应，根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜空有运在净置效毛和年收收份入租 损1 典型投资者收益模式测12 3算 4 5 5% 8090000 1899040 19845 20837 21879 持期营运毛有末费营收期转用收入8% 171130680 171945535 6 18989523 1190742 1094 1508 159854 201768653 N售入PV净 (6收.3益%) 5年后按15732 16519 17345 18212 19122 %净0收益率出售，转售税费3% 741947 四收、测房地产总价V 759198 期末转单售价NP V(8%) 6886629788 通过评全价面格市确定场调 年益 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运6 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目说：市14场80价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终用确市定场项比目较 法201、1 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
