尽职调查报告
国民信托有限公司
威海泰浩华居项目收益权
集合资金信托计划
尽
职
调
查
报
告
直接调查人： 梁春 陈聪
协助调查人： 滕召学
调查日期： 2013 年 1 月
提交部门： 信托资产管理三部
部门负责人： 滕召学
项目类型： 收益权信托
项目来源： 信托资产管理三部
目录
一、 信托基本要素 ........................................................................................................................3
二、 信托交易结构 ........................................................................................................................5
(一) 交易结构图 ............................................................................................................................5
(二) 交易结构说明 ........................................................................................................................5
三、 信托财产的管理运用 ............................................................................................................6
(一) 信托财产管理运用方式 ........................................................................................................6
(二) 受托人对信托财产的管理 ....................................................................................................8
(三) 信托财产退出方式 ................................................................................................................9
四、 信托收益、费用、报酬 ........................................................................................................9
(一) 信托收益 ................................................................................................................................9
(二) 信托费用 ..............................................................................................................................10
(三) 信托收入 ..............................................................................................................................10
五、 融资方背景调查 ..................................................................................................................10
(一) 融资方基本情况 ..................................................................................................................10
(二) 股东构成 ..............................................................................................................................11
(三) 历史沿革 ..............................................................................................................................12
(四) 公司治理及管理层简介 ......................................................................................................15
(五) 财务状况分析 ......................................................................................................................16
六、 控股股东（担保方）背景调查 ..........................................................................................24
(一) 控股股东基本情况 ..............................................................................................................24
(二) 股东构成 ..............................................................................................................................25
(三) 历史沿革 ..............................................................................................................................25
(四) 公司治理及管理层简介 ......................................................................................................28
(五) 财务状况分析 ......................................................................................................................29
七、 资金运用可行性分析 ..........................................................................................................36
(一) 项目概况 ..............................................................................................................................36
(二) 项目背景 ..............................................................................................................................40
(三) 项目批复及证照 ..................................................................................................................43
(四) 项目规划方案 ......................................................................................................................44
(五) 项目开发进度 ......................................................................................................................45
(六) 资金运用情况介绍 ..............................................................................................................47
(七) 融资期内项目销售进度及收益预测 ..................................................................................49
八、 增信措施 ..............................................................................................................................54
(一) 土地抵押担保 ......................................................................................................................54
(二) 连带责任担保-威海泰浩建设集团有限公司 .....................................................................56
(三) 个人无限连带责任担保-集团实际控制人王建华 .............................................................56
九、 项目合规性分析 ..................................................................................................................56
(一) 信托合法性 ..........................................................................................................................56
(二) 信托资金运用合规性 ..........................................................................................................56
十、 风险分析与对策 ..................................................................................................................57
(一) 风险揭示 ..............................................................................................................................57
(二) 风险控制措施 ......................................................................................................................57
十一、 公司标准要求 ..................................................................................................................58
十二、 调查结论及建议 ..............................................................................................................58
十三、 信托相关文件 ..................................................................................................................59
十四、 项目文件资料清单 ..........................................................................................................59
根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信
托计划管理办法》以及其他有关法律、法规，国民信托有限公司（以下简称“国民
信托”）拟推出《威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划》（以下简称“信托计
划”或“本信托计划”），本着恪尽职守，诚实谨慎的原则，国民信托对此项目进行了
尽职调查。
本信托计划的融资人为威海泰浩房地产开发有限公司(以下简称“泰浩地产”)，
受托人为国民信托。受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托
人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期项目的全部资产之收
益权（包括但不限于经营、管理以及处置项目资产所产生的收益），以获取投资收
益并分配予受益人。融资人到期按约定的价格回购上述资产收益权，实现信托资金
的退出。同时，融资人承诺，将委托人交付的信托资金全部用于支付泰浩华居三期、
四期项目前期建设相关合作单位垫付的工程款，主要是泰浩集团垫付的工程款。
泰浩地产以其持有的泰浩华居三期、四期的 67451 平方米的土地及其在建工程
（已建设完工）为本次融资提供抵押担保，该抵押物评估价值为【23100】万元人
民币，抵押率为【%】；泰浩地产的大股东威海泰浩建设集团有限公司(以下简
称“泰浩集团”)为本次融资提供连带责任保证担保；泰浩集团的实际控制人王建华
为本次融资提供连带责任保证担保。
国民信托、中国民生银行威海分行（以下简称“民生银行”）、泰浩地产三方签
订《账户监管协议》（以下简称“监管协议”），设立银行监管账户，用于信托计划资
金使用和项目收益权转让价款本金提前归集的管理。
一、 信托基本要素
1、 信托名称：威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划；
2、 信托规模：人民币 1 亿元；
3、 信托期限：24 个月（满 12 个月或满 18 个月可提前还款）；
4、 融资人：威海泰浩房地产开发有限公司；
5、 委托人：合格投资者；
6、 受托人：国民信托有限公司；
7、 资金保管行：广东发展银行
8、 资金监管行：中国民生银行威海分行；
9、 信托资金运用方式：受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以
受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期项目的全部
资产之收益权（包括但不限于经营、管理以及处置项目资产所产生的收益），
融资人到期按约定的价格回购上述资产收益权，实现信托资金的退出。
10、 融资成本：%/年；
11、 信托报酬及信托服务费：约 4%/年；
12、 资金保管/监管费：%/年；
13、 委托人预期收益: -11%/年（暂定）；
14、 销售费用：拟由券商或第三方推介发行，费率不超过 %/年；
15、 还款来源：
第一还款来源是泰浩华居三期、四期项目的销售收入，预计销售收入为 25879
万元，超过融资额的 2 倍以上，有足额销售收入用于归还；
第二还款来源是泰浩地产拥有的泰浩华新园项目的销售收入，该项目预计剩余
销售收入为 7300 万元；
第三还款来源是泰浩集团的营业收入，其业务除房地产开发外，还包括建筑施
工和物业管理，截至 2012 年 09 月，泰浩集团实现营业收入约 亿元人民币。
16、 解押事项：
信托计划存续期间，经受托人同意，泰浩地产可申请解除部分在建工程抵押以
进行销售，但每次解除抵押前，乙方应先将本次抵押物对应的销售解押保证金足额
打入销售回款账户后，甲方可同意办理对应抵押物销售解押手续,解押保证金计算
公式如下：
当泰浩华居三期、四期预计销售收入不超过 1 亿元时，解押保证金=抵押物的
预计销售收入*30%；
当泰浩华居三期、四期预计销售收入大于 1 亿元时，解押保证金=抵押物的预
计销售收入*60%。
预计销售收入=抵押物面积*预计售价（详见抵押合同附件）
17、 增信措施：
1) 泰浩地产以其持有的泰浩华居三期、四期的 67451 平方米的土地及其在建
工程（已建设完工）为本次融资提供抵押担保，该抵押物评估价值为
【23100】万元人民币，抵押率为【%】；
2) 泰浩地产的大股东威海泰浩建设集团有限公司(以下简称“泰浩集团”)为本次
融资提供连带责任保证担保；
3) 泰浩集团的实际控制人王建华为本次融资提供连带责任保证担保。
18、 信托资金退出方式：信托到期时由泰浩地产回购泰浩华居三期、四期项目的
收益权。
19、 风险资本系数：3%。
20、 占用净资本额度：300 万元。
21、 我司预期毛收入：约 400 万元/年。
22、 房地产信托业务风控标准评分得分：6 分。
二、 信托交易结构
(一) 交易结构图
(二) 交易结构说明
①连带责任担保
①转让资产收益
权①资金信托
①签订担保
合同
威海泰浩华居项目收益权集合资
金信托计划
增信措施
泰浩地产
合格投资者
万平方米土地及在建工程
项目销售收入
实际控制人王建华
①抵押担保
①回购资产收
益权
①分配收益
大股东泰浩集团
①连带责任担保
①收益
第一步 社会合格投资者将其合法持有的资金交予受托人，由受托人设立本信
托计划；
第二步 受托人与泰浩地产签订《收益权转让及回购合同》、《抵押合同》和《保
证合同》，并办理泰浩华居三期、四期项目土地及在建工程抵押登记手续；
第三步 受托人根据《收益权转让及回购合同》约定，将委托人交付的信托资
金以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期项目全部资
产的收益权；
第四步 泰浩地产按约向受托人支付回购价款中的当期溢价部分。项目收益权
回购日向受托人支付本金和最后一期溢价部分；
第五步 受托人在收到溢价部分、本金及相关收入后，将向受益人分配信托利
益；
第六步 受托人尽受托人职责，根据信托合同收取信托报酬、信托服务费；
第七步 保管行负责信托资金的保管、划拨等，按约收取保管费。
三、 信托财产的管理运用
(一) 信托财产管理运用方式
信托资金通过项目收益权转让及回购的方式投资于泰浩华居三期、四期项目的
开发建设。
1、金额与形式
受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金（以下简称“转让价
款”）以受托人名义受让泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期项目全
部资产的收益权，泰浩地产到期按约定的价格回购上述项目收益权，实现信托资金
的退出。
2、回购期限
回购的期限为不超过 24 个月。
3、资金用途
信托资金用于支付泰浩华居三期、四期项目前期建设相关合作单位垫付的工程
款，主要是泰浩集团垫付的工程款。
4、回购溢价率
回购溢价率为 %/年，即融资人应向我司支付的回购价款总额为：
回购价款总额=甲方支付的收益权转让价款总额 + 转让价款总额×回购溢价率
×信托成立日至预期回购日之间天数/360，且回购价款总额不低于甲方支付的收益
权转让价款总额×（1+4%）。
5、回购价款的支付
回购价款中超过转让价款部分（即超过本金的溢价部分），按半年分期支付，
首次支付日为自信托成立后【5】个工作日内，以后信托每满 6 个月对应日后的
【5】个工作日内为支付日，转让价款部分（即本金部分）于最后一期支付日一并
支付即：
第一期支付日：自信托成立后的 5 个工作日内；
当期回购价款=转让价款×4%。
第二期支付日：自信托成立满 6 个月后的 5 个工作日内；
当期回购价款=转让价款×%×【当期信托存续天数/360】。
第三期支付日：自信托成立满 12 个月后的 5 个工作日内；
当期回购价款=转让价款×%×【当期信托存续天数/360】。
第四期支付日：自信托成立满 18 个月后的 5 个工作日内；
当期回购价款=转让价款×%×【当期信托存续天数/360】。
第五期支付日：回购日，为信托成立满两年对应日；
当期回购价款=转让价款+转让价款×%×【当期信托存续天数/360】。
若以上任一支付日为非工作日，则顺延至下一工作日。
第二期至第五期的支付公式中的“当期信托存续天数”指上一支付日（第二期计
算时，则为信托成立日，含）至本次支付日（第五期计算时，则为信托终止日，不
含）之间的天数。
回购价款中转让价款部分，乙方应于回购日一并足额向甲方支付。
同时满足下列条件，乙方可以选择提前回购：
（1）甲方持有项目收益权满 12 个月或满 18 个月；
（2）必须一次性全部提前回购，不得拆分；
（3）必须提前一个月通知甲方。
如果选择提前回购项目收益权的，第五期支付日为提前支付日。乙方应当在提
前回购日（第五期支付日）将回购价款一次性足额向甲方支付。
当期回购价款=转让价款+转让价款×%×【当期信托存续天数/360】
“当期信托存续天数”指上一支付日至信托终止日之间的天数。
(二) 受托人对信托财产的管理
1、经营监管
泰浩地产须每月度向受托人提供资料如下：
（1）资金使用情况报告，报告内容包括但不限于项目工程进度；项目资金使
用情况。
（2）每月向受托人提供项目的销售（预售）情况表，包括销售（预售）的房
屋套数、房号、价格等情况。
（3） 每月向受托人提供会计报表，并配合受托人进行日常账务情况核查，
包括提供账务处理的原始凭证、明细账、总账等资料。
（4）受托人可在必要时委任律师、会计师、评估师等中介机构协助受托人履
行职责。
2、资金监管
受托人、中国民生银行股份有限公司威海分行、泰浩地产三方签订资金监管
协议，以泰浩地产名义开立三方资金监管专户，用于信托计划资金专项使用和销
售回款的监管。
（1）开立信托资金监管专户，对项目用款进行受托支付。信托资金只能用于
支付泰浩华居三期、四期项目前期建设相关合作单位垫付的工程款等，主要是泰浩
集团垫付的工程款。受托人将根据与融资人事先确定的信托资金使用计划，同时结
合工程承包合同和发票对用款进行逐项审批，以此确定工程进度并进行监督。
（2）资金归集。泰浩华居三期、四期项目在建工程后期销售及回购资金归集
管理时，将按如下方式进行：
信托到期前 3 个月资金监管专户开始归集回购资金，且截至当月末资金监管专
户累计归集回购资金余额不得低于如下标准，否则受托人有权采取任意价格处置抵
押物。
信托存续期满第 n
个月末
累计账户余额
占融资规模
比例
相应处置策略
第 21 个月末 实际信托规模×5% 5% 任意价格处置抵押物
第 22 个月末 实际信托规模×20% 20% 任意价格处置抵押物
第 23 个月末 实际信托规模×30% 30% 任意价格处置抵押物
第 24 个月末 实际信托规模×100% 100% 任意价格处置抵押物
（3）对融资期间内销售回款进行监管。融资人就销售回款应我司要求随时作出
说明，销售回款用作其他用途的应经我司书面同意。
(三) 信托财产退出方式
信托项目终止时，交易对手按约支付全部回购价款，以此实现信托财产退出。
四、 信托收益、费用、报酬
(一) 信托收益
1、本信托项下的信托收益主要来源于：
（1） 按约溢价回购泰浩华居三期、四期项目收益权产生的收益；
（2） 信托资金存放银行产生的利息收入;
（3） 信托财产产生的其他收入。
2、本信托的受益人预期年化收益率为 -11%/年。
3、信托利益的分配：
（1） 期间分配
本信托计划成立满一年时分配第一次信托利益，分配时间为信托成立满一年之
对应日后 15 个工作日内。
受益人可获得的信托利益=所持信托份额*1 元*预期收益率*1 年
募集期利息在第一次分配时按银行同期活期利率计算向各受益人返还。
（2） 信托终止时分配
当信托终止，受托人需于信托终止后 15 个工作日内将信托利益全部分配予受
益人。
（3） 受托人可以根据信托财产情况自主决定提前或延迟分配信托利益。
（4） 信托财产的分配
1．信托财产在支付所有信托费用后，进行分配。如信托财产不足以支付所有
信托费用，则按照比例支付。
2．支付所有信托费用后，信托财产按照下列次序分配：
第一序列：向所有受益人返还信托本金。
第二序列：按照预期收益率和信托合同的规定，向所有受益人支付信托利益。
第三序列：如还有剩余，剩余部分作为信托报酬，归受托人所有。
上述分配次序中，只有上一序列全部足额分配后，方可进行下一序列分配；如
果分配至某序列无法足额分配，则在该序列实行按比例分配后，分配终止。
(二) 信托费用
1、信托费用的种类
受托人因处理信托事务所产生的费用包括但不限于下列各项：
信托财产管理、运用或处分过程中及信托终止后应缴纳的各项税费和其他由于
管理、运用或处分信托财产而产生的费用；
（1）信托报酬及信托服务费：约 4%/年；
（2）银行保管费以及监管费：%/年；
（3）代销服务费=代销的各委托人持有的信托份额×【费率】%×2;
（4）评估费用；
（5）法律顾问费；
（6）按照有关规定可以列入的其他费用。
(三) 信托收入
信托报酬及信托服务费为信托资金总额的约 4%/年。
五、 融资方背景调查
(一) 融资方基本情况
1、企业概况：
企业名称：威海泰浩房地产开发有限公司；
注册资本：5000 万元；
法定代表人：王浩（身份证号：371081197606191011）；
营业执照：注册号 371021228005831；
注册地址：威海市经济技术开发区青岛中路 188 号；
企业类型：有限责任公司；
经营范围：房地产开发、销售；
经营期限：2002 年 9 月 12 日至长期有效；
房地产开发资质：二级资质，（证书编号：062252，有效期：2013 年 12 月 31 日）；
2、其他证件：
组织机构代码证：74335664-9；
税务登记证：鲁税威字 371002743356649 号；
贷款卡： 3710030000051478；
开户许可证：核准号：J4650000095803 编号：4510-01975877；
基本账户行：上海浦东发展银行股份有限公司威海分行；
基本账户帐号：2061 0155 0000 00030；
3、企业基本情况：
泰浩地产是一家以房地产开发经营为核心，集房产开发、营销策划、物业服务
为一体的综合性企业。公司成立于 2002 年 9 月，注册资金 5000 万元，拥有建设厅
颁发的房地产开发二级资质。泰浩地产是威海泰浩建设集团有限公司旗下子公司，
下辖文登泰浩置业有限公司、荣成泰浩房地产开发有限公司、威海市东成房地产开
发有限公司三个子公司。作为泰浩集团的核心组成部分，泰浩地产自成立以来，即
以“打造品牌项目、用心缔造完美”为己任，致力于精品楼盘的开发建设，先后开发
了威海新浪屿花园、苘山正阳花园和文苑花园、大水泊福新园和泰浩华新园、文登
泰浩华府和泰浩华居等精品楼盘，其中苘山正阳花园小区被誉为“2008 威海市村镇
开发示范奖”， 品牌形象已日益深入人心。累计开发面积为 53 万平方米，累计投
资金额为 148000 万元。
公司拥有员工58人，其中具有专业技术职称的管理人员47人，占总人数的81%，
中级以上资格证书的人员 12 人，技术力量较强。
泰浩地产经过十年的不懈努力，依托威海泰浩建设集团的雄厚实力，凭借专业
化的操作、科学化的管理和稳健务实的经营，公司开发建设的项目赢得了社会各界
的普遍好评，获得了威海市房地产“资信 AA 级”企业、 “纳税明星企业”、“威海市
优秀房地产开发企业”、“热爱公益事业奉献奖”、“纳税先进单位”等多项荣誉称号，
2011 年再创辉煌，被威海市房地产协会授予“诚信开发企业”，硕果累累，成绩斐
然。
(二) 股东构成
截止调查日，公司股东构成如下：
泰浩地产的股权结构
股东名称 出资金额 出资比例 出资方式
威海泰浩建设集团有限公司 42,500, 85% 货币
王浩 3,750, % 货币
王玉倩 3,750, % 货币
合计 50,000, 100%
(三) 历史沿革
1、设立：
根据威海市工商行政管理局经济技术开发区分局的调档资料显示，2002 年 9
月 12 日，威海泰浩建设集团有限公司出资 1700 万元人民币，王玉倩出资 150 万元
人民币，王浩出资 150 万元人民币，共同设立威海泰浩房地产开发有限公司，注册
资本 2000 万元人民币，法定代表人为王浩，注册号为 371021228005831，类属房
地产行业。
2、历史变更情况摘要：
根据在威海市工商行政管理局经济技术开发区分局查询的工商档案，泰浩地产
的变更情况摘要如下：
序
号
变更日期 变更项 变更前内容 变更后内容
法定代表人 王浩 王建华
1 2005/10/27 董事会成员、
监事会成员、
经理情况
姓名：王浩，身份证号：；姓名：
王浩，身份证号：；姓名：王玉
倩，身份证号：；
姓 名 ： 王 建 华 ， 身 份 证 号 ：
370632470421101；姓名：王建华，
身份证号：370632470421101；姓
名：王玉倩，身份证号：；
注册资本 2000 万元 3000 万元
实收资本 2000 万元 3000 万元
经营范围（一
般经营项目）
房地产开发、销售、售后服务（凭
资质经营）。
房地产开发、销售（凭资质经营）
（法律、法规、国务院规定禁止
的项目除外；法律、法规、国务
院规定限制项目的，须取得许可
证后方可经营）
2 2009/10/28
股东（发起人）
股东（发起人）名称：王浩，证
件类型：中华人民共和国居民身
份 证 ， 证 件 号 码 ：
371081197606191011，出资额：
150，持股比例：，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2002-09-12，余额交付期限：，实
缴出资额：150，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王玉倩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370063272007102，出资额：150，
持股比例：，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2002-09-12，余额交付期限：，实
缴出资额：150，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：威海泰浩
建设集团有限公司，证件类型：
营 业 执 照 ， 证 件 号 码 ：
3710032800748，出资额：1700，
持股比例：85，出资方式：货币，
备注：企业法人，出资时间：
2002-09-12，余额交付期限：，实
缴出资额：1700，出资方式：货
币；
股东（发起人）名称：威海泰浩
建设集团有限公司，证件类型：
营 业 执 照 ， 证 件 号 码 ：
3710032800748，出资额：2550，
持股比例：85，出资方式：货币，
备注：企业法人，出资时间：
2009-10-27，余额交付期限：，实
缴出资额：2550，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王浩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
371081197606191011，出资额：
225，持股比例：，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2009-10-27，余额交付期限：，实
缴出资额：225，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王玉倩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370063272007102，出资额：225，
持股比例：，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2009-10-27，余额交付期限：，实
缴出资额：225，出资方式：货币；
注册资本 3000 万元 4000 万元
实收资本 3000 万元 4000 万元
3 2010/3/1
股东（发起人）
股东（发起人）名称：王浩，证
件类型：中华人民共和国居民身
份 证 ， 证 件 号 码 ：
371081197606191011，出资额：
225，持股比例：，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
股东（发起人）名称：威海泰浩
建设集团有限公司，证件类型：
营 业 执 照 ， 证 件 号 码 ：
3710032800748，出资额：3400，
持股比例：85，出资方式：货币，
备注：企业法人，出资时间：
2009-10-27，余额交付期限：，实
缴出资额：225，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王玉倩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370063272007102，出资额：225，
持股比例：，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2009-10-27，余额交付期限：，实
缴出资额：225，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：威海泰浩
建设集团有限公司，证件类型：
营 业 执 照 ， 证 件 号 码 ：
3710032800748，出资额：2550，
持股比例：85，出资方式：货币，
备注：企业法人，出资时间：
2009-10-27，余额交付期限：，实
缴出资额：2550，出资方式：货
币；
2010-02-26，余额交付期限：，实
缴出资额：3400，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王浩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
371081197606191011 ，出资额：
300，持股比例：，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2010-02-26，余额交付期限：，实
缴出资额：300，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王玉倩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370063272007102，出资额：300，
持股比例：，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2010-02-26，余额交付期限：，实
缴出资额：300，出资方式：货币；
注册资本 4000 万元 5000 万元
实收资本 4000 万元 5000 万元
4 2010/11/25
股东（发起人）
股东（发起人）名称：威海泰浩
建设集团有限公司，证件类型：
营 业 执 照 ， 证 件 号 码 ：
3710032800748，出资额：3400，
持股比例：85，出资方式：货币，
备注：企业法人，出资时间：
2010-02-26，余额交付期限：，实
缴出资额：3400，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王浩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
371081197606191011，出资额：
300，持股比例：，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2010-02-26，余额交付期限：，实
缴出资额：300，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王玉倩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370063272007102，出资额：300，
持股比例：，出资方式：货币，
股东（发起人）名称：威海泰浩
建设集团有限公司，证件类型：
营 业 执 照 ， 证 件 号 码 ：
3710032800748，出资额：4250，
持股比例：85，出资方式：货币，
备注：企业法人，出资时间：
2010-11-25，余额交付期限：，实
缴出资额：4250，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王浩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
371081197606191011，出资额：
375，持股比例：，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2010-11-25，余额交付期限：，实
缴出资额：375，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王玉倩，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370063272007102，出资额：375，
持股比例：，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2010-02-26，余额交付期限：，实
缴出资额：300，出资方式：货币；
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2010-11-25，余额交付期限：，实
缴出资额：375，出资方式：货币；
法定代表人
姓名：王建华 联系电话：5926001
职务：执行董事兼总经理 任免机
构：股东会 身份证件类型：中华
人民共和国居民身份证 身份证
件号码：370632470421101
姓名：王浩 联系电话：5926001
职务：执行董事兼总经理 任免机
构：股东会 身份证件类型：中华
人民共和国居民身份证 身份证
件号码：371081197606191011
5 2012/4/13
董事会成员、
监事会成员、
经理情况
姓名：王建华 证件类型：中华人
民共和国居民身份证 职务：执行
董 事 身 份 证 号 ：
370632470421101；姓名：王建华
证件类型：中华人民共和国居民
身份证 职务：经理 身份证号：
370632470421101；姓名：王玉倩，
证件类型：中华人民共和国居民
身份证，职务：监事，身份证
号：；
姓名：王浩 证件类型：中华人民
共和国居民身份证 职务：执行董
事 兼 总 经 理 身 份 证 号 ：
371081197606191011；姓名：王
玉倩，证件类型：中华人民共和
国居民身份证，职务：监事，身
份证号：370632197210071026；
3、验资情况：
2010 年 11 月 25 日，威海海明达会计师事务所有限公司出具编号为威海明达
会师验字（2010）第 268 号《验资报告书》，确认：截至 2010 年 11 月 25 日，泰浩
地产已收到股东威海泰浩建设集团有限公司、王浩和王玉倩新增的 1000 万元,变更
后的累计注册资本为 5000 万元，实收资本 5000 万元，占已登记注册资本总额的
100%。
(四) 公司治理及管理层简介
1、公司治理：
泰浩地产设有股东会，股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，股东
会议由股东按照出资比例行使表决权，股东决议应由代表三分之二以上表决权的股
东表决通过；公司不设董事会，设执行董事 1 人，执行董事为公司法定代表人，对
公司股东会负责，由股东会选举产生，任期 3 年，任期届满，可连选连任；公司设
经理 1 名，由执行董事聘任或者解聘，经理对执行董事负责；公司设监事 1 名，由
公司股东会选举产生，监事任期 3 年，任期届满，可连选连任。
公司执行董事、高级管理人员不得兼任监事。
2、组织架构图：
3、管理层简介：
执行董事兼总经理：王浩，男，汉族，1976 年出生；
1999 年 7 月毕业于山东省商学院；
1999 年 7 月-2000 年 3 月就业于北京新北高济南办事处；
2000 年 4 月-2002 年 9 月就业于威海浩宇科贸有限公司；
2002 年 9 月至今就任威海泰浩房地产开发有限公司总经理；
财务负责人：宫青，女，46 岁，大专学历，会计师职称；
1988 年 8 月毕业于山东纺织工学院工业会计专业；
1988 年 8 月-2000 年 12 月就职于威海建威毛纺织有限公司任财务科长；
2001 年 1 月-2003 年 1 月就职于山东威高集团有限公司任财务经理；
2003 年 2 月-2008 年 3 月在净雅餐饮集团有限公司任财务经理；
2008 年 4 月任威海泰浩房地产开发有限公司财务负责人。
(五) 财务状况分析
根据威海弘理联合会计师事务所出具的泰浩地产 2009 年、2010 年和 2011 年
无保留意见的审计报告，以及泰浩地产最新一期财务报表（2012 年 11 月），泰浩
地产的基本财务状况如下：
资产负债表
编制单位: 威海泰浩房地产开发有限公司 单位：元
2012 年 11 月 2011 年 2010 年 2009 年
流动资产：
货币资金 27,547, 26,675, 40,863, 23,606,
预付账款 42,074, 74,405, 52,028, 41,319,
应收账款 58,623, 59,788, 31,921, 27,097,
其他应收款 45,542, 26,266, 21,422, 37,326,
存货 448,262, 291,051, 207,604, 142,087,
流动资产合计 622,050, 478,187, 353,870, 271,438,
长期投资合计 25,500, 10,200, 10,200, ——
固定资产合计 149,780, 138,131, 94,512, 72,465,
无形资产及其他资产合计 —— —— ——
资产合计 797,330, 626,518, 458,583, 343,903,
流动负债:
短期借款 —— 385, 2,700,
预收账款 73,091, 37,758, 30,635, 22,603,
应付票据 —— —— ——
应付账款 87,313, 32,848, 10,964, 8,650,
其他应付款 46,516, —— —— ——
流动负债合计 207,252, 81,576, 54,800, 43,438,
长期借款 40,000, 70,000, 70,000,
长期应付款 ——
负债合计 207,252, 121,576, 124,800, 113,438,
实收资本 50,000, 50,000, 50,000, 30,000,
资本公积 181,594, 181,594, 97,026, 82,783,
未分配利润 354,855, 269,720, 183,127, 114,053,
所有者权益合计 590,077, 504,942, 333,782, 230,465,
负债和所有者权益合计 797,330, 626,518, 458,583, 343,903,
损益表
编制单位：威海泰浩房地产开发有限公司 单位：元
项 目
行
次
2011 2010 2009
一、主营业务收入 1 474,605, 436,123, 296,337, 183,934,
减:主营业务成本 2 337,110, 299,522, 183,694, 147,238,
主营业务税金及附加 3 17,383, 12,702, 12,114, 8,655,
二、主营业务利润 4 120,111, 123,898, 100,527, 28,040,
加：其他业务收入 5 1,384, 2,358, 1,686, 8,951,
减：其他业务支出 6 280, 306, 85,
减：销售费用 7 1,446, 1,321, 1,869, 1,122,
管理费用 8 9,265, 7,702, 7,498, 5,986,
财务费用 9 720, 79, 240, 2,046,
三、营业利润 10 109,784, 116,847, 92,606, 27,751,
加:投资收益 11
营业外收入 12 12,
减:营业外支出 13 1,089, 1,390, 507, 160,
四、利润总额 14 108,695, 115,457, 92,098, 27,603,
减:所得税 15 23,559, 28,864, 23,024, 6,900,
五、净利润 16 85,135, 86,592, 69,073, 20,702,
现金流量表
编制单位：威海泰浩房地产开发有限公司 单位：元
项 目 行次 2012 年 11 月 2011 年 2010 年 2009 年
一、经营活动产生的现金流量： 1
销售商品、提供劳务收到的现金 2 493,213, 412,894, 317,241, 185,056,
收到的税费返还 3
收到其他与经营活动有关的现金 4
经营活动现金流入小计 5 493,213, 412,894, 317,241, 185,056,
购买商品、接受劳务支付的现金 6 362,377, 383,769, 258,220, 245,288,
支付给职工以及为职工支付的现金 7 2,366, 2,450, 4,084, 2,710,
支付的各项税费 8 51,582, 43,412, 31,709, 14,661,
支付其他与经营活动有关的现金 9 5,575, 4,943, 3,274, 2,490,
经营活动现金流出小计 10 421,903, 434,576, 297,289, 265,151,
经营活动产生的现金流量净额 11 71,310, -21,682, 19,952, -80,095,
二、投资活动产生的现金流量： 12
投资活动现金流入小计 13
投资活动现金流出小计 14 29,717, 46,608, 34,383, 28,954,
投资活动产生的现金流量净额 15 -29,717, -46,608, -34,383, -28,954,
三、筹资活动产生的现金流量： 16
筹资活动现金流入小计 17 84,567, 34,243, 117,512,
筹资活动现金流出小计 18 40,720, 30,464, 2,555, 2,046,
筹资活动产生的现金流量净额 19 -40,720, 54,102, 31,687, 115,465,
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 20
五、现金及现金等价物净增加额 21 872, -14,188, 17,256, 6,414,
1、资产构成分析：
从上表中可以看出，公司资产结构以流动资产为主，其中大部分是存货（开发
成本）。2009 年公司流动资产占总资产的比例为 %，2010 年占比为 %，2011
年占比为 %，截至 2012 年 11 月底，公司流动资产约为 亿元，总资产约
为 亿元，占比为 78%；公司流动资产占总资产的比例比较稳定。
重要资产科目明细分析：
1） 应收账款：
2009 年-2012 年 11 月，公司应收账款占总资产的比例分别为 %、%、
%和 %，占比相对稳定，且性质均为应收房款，账龄均在 1 年以内，流动
性较强。截至 2012 年 11 月，应收账款明细如下：
单位名称 余额
泰浩华府 4,038,
泰浩华居一期 10,297,
泰浩福新园 2,000,
莱西山水景园 7,730,
泰浩华府 CD 区 9,780,
泰浩华居二期 24,775,
合计 58,623,
2） 预付账款：
2009 年 -2012 年 11 月，公司预付账款占总资产的比例分别为 %、
%、%和 %，性质大多为与房地产项目开发相关的合作单位的预支款
项；2012 年该比例大幅下降的主要因素为支付给公司大股东泰浩集团的预支款项
大幅减少。2009-2011 年，支付给泰浩集团的预支款项占预付账款的比例分别为
%、61%和 %，呈逐年下降的趋势；截至 2012 年 11 月，预付账款的大额
明细如下：
单位名称 余额 占比
威海侨谊建筑有限公司 11,046, %
威海经区长峰建筑工程有限公司 9,743, %
山东建筑安装工程有限公司 5,262, %
威海新元建筑有限公司 4,730, %
文登恒源供热有限公司 3,200, %
3） 其他应收款：
2009 年-2012 年 11 月，公司其他应收款占总资产的比例分别为 %、
%、%和 %，除 2009 年比例相对较高以外，其他年份其他应收款的占
比相对较低，性质大多为泰浩地产与公司旗下子公司之间的往来款，以及交付给政
府的项目保证金等款项。截至 2012 年 11 月，其他应收款大额明细如下：
单位名称 余额 占比
荣成泰浩房地产开发有限公司 18,442, %
文登泰浩置业 9,353, %
文登市政府 5,152, %
威海震晔建筑工程有限公司 2,500, %
青岛海名园房地产 2,020, %
4） 存货
存货是公司的重要资产，均为公司旗下房地产项目的开发成本，占总资产的比
例相对较高且较稳定，2009 年-2012 年 11 月的占比分别为 %、%、%
和 %；2012 年的存货占比大幅增长的重要原因是泰浩地产新增项目数量上升，
特别是泰浩华居项目的加速开发，截至 2012 年 11 月底的存货明细如下：（其中，
泰浩华居三期的存货实质上是泰浩华居三期、四期的存货总量）
单位名称 余额
泰浩华居三期 194,739,
泰浩华居二期 117,336,
泰浩华居一期 38,429,
泰浩华府 CD 区开发成本 32,033,
泰浩华府 AB 区开发成本 23,705,
泰浩华府四期 16,053,
泰浩华新园开发成本 12,803,
文登泰浩大厦 11,937,
文登生产基地 1,222,
合计 448,262,
5） 长期股权投资
公司长期股权投资占总资产的比例相对较小，且均为公司旗下子公司，分别为
文登泰浩置业有限公司和荣成泰浩房地产开发有限公司。
6） 固定资产
公司名下固定资产主要为泰浩大厦和文登泰浩大厦两栋建筑物，占固定资产总
额的比例接近 90%。
运营能力分析：
项目 2012 年 11 月 2011 年 2010 年 2009 年
应收账款周转率
存货周转率
流动资产周转率
相对于其他房地产公司来说，泰浩地产的应收账款周转率较低，应收账款占总
资产的比例较高，主要是因为银行按揭款未结清余额较多；存货周转率方面，由于
公司近年来房地产项目的开发数量在逐渐增加，周转率出现下降的趋势，特别是
2012 年由于泰浩华居三期、四期项目的快速开发，增加了大量的存货，使周转率
下降明显。流动资产周转率方面，除 2011 年相对较高以外，其他年份周转率比较
稳定；2011 年主要是因为该年的项目开发数量比较平缓，存货数量增幅较小，使
流动资产的增长幅度小于营业收入的增长幅度，周转率有所上升。总体而言，公司
营运状况良好，资产流动性较强。
2、负债结构分析:
从上表中可以看出，在 2009 年货币政策相对宽松的环境下，公司因华府项目
从文登农行贷款 7000 万元人民币，使得公司 2009-2011 年的长期借款分别为 7000
万、7000 万和 4000 万，至 2012 年 11 月底，公司银行借款全部还清，不存在长期
借款，公司负债主要为流动负债。2009 年-2012 年 11 月，流动负债占总负债的比
率分别为 %、%、%和 100%。
重要负债科目明细：
1） 预收账款：
预收账款主要为公司房地产项目的销售款，2009 年-2012 年 11 月，预收账款
占总负债的比率分别为 %、%、%和 %，呈逐年上升的趋势；
绝对额从 2009 年的 2260 万上升至 2012 年 11 月的约 7300 万，也呈逐年上升趋势。
这主要是因为公司开发项目数量在逐年增加，在售项目数量也在逐年上升。截至
2012 年 11 月底，预收账款明细如下：
单位名称 余额
泰浩华府 CD 区 11,669,
泰浩华居二期 15,177,
泰浩华府四期 3,750,
荣成华悦新城 42,494,
合计 73,091,
2） 应付账款：
2009 年-2012 年 11 月，应付账款占总负债的比率分别为 %、%、
%和 %，主要为公司在项目开发过程中与各合作单位之间的应付款项，
主要是与大股东泰浩集团之间的应付款项。截至 2012 年 11 月底，应付账款的大额
明细如下：
单位名称 余额 占比
威海泰浩建设集团有限公司 72,748, %
王树涛 3,311, %
威海博康特保温防水有限公司 3,219, %
合计 87,313,
3） 其他应付款
公司仅在 2012 年存在其他应付款项，其余年份均为零，截至 2012 年 11 月底
的其他应付款的明细表如下：
单位名称 余额
岳阳新世纪服饰有限公司 15,000,
威海东成石材 13,000,
威海元基建筑 5,000,
青岛奇味服饰有限公司 5,000,
维修基金办 3,909,
威海邑成设计院 2,000,
合计 46,516,
偿债能力分析：
项目 2012 年 11 月 2011 年 2010 年 2009 年
资产负债率 % % % %
有效资产负债率 % % % %
流动比率
速动比率
利息保障倍数
注：1.有效资产负债率=（总负债-预收账款）/总资产；
2.利息保障倍数中的利息费用采用该年财务费用的数据，故存在一定程度
的误差。
公司的资产负债率与同行业相比处于较低水平（中国指数研究院等机构发布的
“2012 中国房地产上市公司 TOP10”研究报告显示，截至 2011 年末，沪深上市房地
产公司的资产负债率均值为 %；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均
值为 %），有效资产负债率则更低；流动比率和速动比率呈现逐年下降趋势，
特别是 2012 年下降比较明显，主要跟公司流动负债大幅增加有关，特别是预收账
款、应付账款和其他应付款的增加。公司的利息保障倍数极高，主要跟公司的金融
机构贷款较少有关。此次融资金额 1 亿元，年利息为 1650 万元，按照 2012 年 11
月的利润总额计算，保障倍数也在 倍。总体而言，公司资产负债率偏低，财
务状况良好，偿债能力较强。
3、营运状况分析:
盈利能力分析：
项目 2012 年 11 月 2011 年 2010 年 2009 年
销售毛利率 % % % %
销售净利率 % % % %
资产收益率 % % % %
净资产收益率 % % % %
公司近三年的审计报告和近一期财务报表显示，公司的销售毛利率除在 2009
年比较低以外，均保持在 30%左右，但呈现出下降的趋势。销售净利率、资产收益
率和净资产收益率，除 2009 年以外，也均呈现出类似趋势。
发展能力分析：
项目 2012 年 11 月 2011 年 2010 年
营业收入增长率 % % %
净利润增长率 % % %
总资产增长率 % % %
净资产增长率 % % %
公司 2010 年和 2011 年营业收入增长迅速，这跟公司前期开发的项目大量投入
市场有关，2012 年受国家宏观调控政策的影响营业收入的增长出现放缓趋势；公
司总资产保持着稳定的增长，净资产方面由于 2012 年流动负债的大幅增加，增长
率下降明显。但总体来看，近年来公司业务发展迅猛，增长趋势明显。
4、企业资信状况：
2013 年 1 月 28 日，经查询人民银行征信系统，企业无不良信息记录，信用状
况良好，企业未结清贷款及担保信息如下：
未结清信贷信息
业务种类 币种 发生额（单位：元） 当前余额（单位：元）
承兑汇票 人民币 3,000, 3,000,
当前对外担保信息
抵押合同编号(明细)
抵押合同
有效状态
币种
抵押合同金额
单位：元
币种
本担保人抵押
担保金额 单位：
元
37100220120038458 是 人民币 8,600, 人民币 8,600,
37100620110011373 是 人民币 47,000, 人民币 47,000,
37100620120001688 是 人民币 38,500, 人民币 38,500,
20130105001192 是 人民币 33,000, 人民币 33,000,
120463986-C269618 是 人民币 166, 人民币 166,
120463987-C269618 是 人民币 7,083, 人民币 7,083,
120463988-C269618 是 人民币 166, 人民币 166,
120463989-C269618 是 人民币 83, 人民币 83,
120465691-C269618 是 人民币 9,493, 人民币 9,493,
22697000000014557-C269618 是 人民币 16,666, 人民币 16,666,
2012031200002404 是 人民币 66,000, 人民币 66,000,
2012081400002765 是 人民币 11,000, 人民币 11,000,
61B9D945B4D38276BC395600C
20DF413
是 人民币 10,000, 人民币 10,000,
抵押合同笔数合计(汇总) 13
抵押担保合同金额本外币合计(汇总) 单位：元 247,760,
本担保人抵押担保金额本外币合计(汇总) 单位：元 247,760,
六、 控股股东（担保方）背景调查
(一) 控股股东基本情况
1、企业概况：
企业名称：威海泰浩建设集团有限公司；
注册资本：5000 万元；
法定代表人：王建华（身份证号：370632194704211013）；
营业执照：注册号 371021228007482；
注册地址：威海市经济技术开发区青岛中路 188 号；
企业类型：有限责任公司；
经营范围：土木工程建筑，水电暖安装，房屋及设施修理，装饰装潢，建筑门窗的
加工、安装，市政公用工程；建材、钢材、五金交电的批发零售；
经营期限：1997 年 1 月 10 日至长期有效；
2、其他证件：
组织机构代码证：26420293-3；
税务登记证：鲁税威字 371002264202933 号；
贷款卡：3710030000006109；
开户许可证：核准号：J4650000147203 编号：4510-01979166；
基本账户行：中国农业银行威海经济技术开发区支行；
基本账户帐号：1560 1001 0400 13931；
3、企业基本情况：
威海泰浩建设集团始建于 1993 年，是一家集房地产开发、建筑施工、物业管
理为一体的综合性企业集团。集团旗下拥有威海泰浩房地产开发有限公司、威海泰
浩物业服务有限公司、威海宇庆贸易有限公司、文登泰浩置业有限公司 4 家子公司
及泰浩集团莱西 1 家分公司。注册资本 5000 万元，总资产 亿元，年开发和施
工能力各 30 万平方米，2011 年实现总产值 12 亿元。
历经二十年的锐意进取，泰浩在市场考验中走出了独特的经营之道，具有房产
开发贰级资质、房屋建筑施工总承包贰级资质、物业管理叁级资质、金属门窗工程
专业承包贰级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质，形成了集房地产开发、建
筑 施 工 、 市 政 修 路 、 物 业 管 理 全 程 一 体 化 的 运 营 模 式 ， 并 先 后 通 过 GB/T
19001-2008/ISO 9001：2008 质量管理体系、GB/T 24001-2004/ISO 14001：2004 环
境管理体系和 GB/T28001：2001 职业健康安全管理体系等三大认证，逐步确立了
泰浩在地产行业中的优势地位。
多年来，公司始终秉承“以经营为龙头，以管理为手段，以创新为动力”的文化
理念，坚持以人文主义理想为指导，坚守对社会的责任和义务，专注于优质房产产
品的开发，为城市留下许多优秀的作品，其旗下的“新浪屿花园”、“正阳花园”、“文
苑花园”、“泰浩福新园”、“泰浩华府”、“泰浩华居”“泰浩华新园”等多个住宅小区得到
了社会各界的广泛认可和共同推崇。此外，泰浩集团还先后荣获省级“守合同、重
信用企业”、“诚实经营民营企业”、“山东省诚信企业”及市级多项殊荣；近百个项目
获得“省级安全文明示范工地”、“市级安全文明工地”“质量诚信、用户满意示范工程”
荣誉称号。
(二) 股东构成
截止调查日，公司股东构成如下：
泰浩集团的股权结构
股东名称 出资金额 出资比例 出资方式
王建华 40,000, 80% 货币
王玉倩 10,000, 20% 货币
合计 50,000, 100%
(三) 历史沿革
1、 设立：
根据威海市工商行政管理局经济技术开发区分局的调档资料显示，1997 年 1
月 10 日，王建华出资 1600 万元人民币，王玉倩出资 400 万元人民币，共同设立威
海经济技术开发区泰山建筑工程有限责任公司（后更名为威海泰浩建设集团有限公
司 ）， 注 册 资 本 2000 万 元 人 民 币 ， 法 定 代 表 人 为 王 建 华 ， 注 册 号 为
371021228007482，类属建筑行业。
2、历史变更情况摘要：
根据在威海市工商行政管理局经济技术开发区分局查询的工商档案，泰浩集团
的变更情况摘要如下：
序
号
变更日期 变更项 变更前内容 变更后内容
1 2004/6/1 名称
威海经济技术开发区泰山建筑工
程有限责任公司
威海泰浩建设集团有限公司
注册资本 2000 万元 4000 万元
实收资本 2000 万元 4000 万元
2 2009/12/9
股东（发起人）
股东（发起人）名称：王建华，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632470421101 ， 出 资 额 ：
1600，持股比例：80，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
1997-01-10，余额交付期限：，实
缴出资额：1600，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王玉
倩，证件类型：中华人民共和国
居 民 身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632721007102，出资额：400，
持股比例：20，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
1997-01-10，余额交付期限：，实
缴出资额：400，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王建华，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632470421101 ， 出 资 额 ：
3200，持股比例：80，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2009-12-07，余额交付期限：，实
缴出资额：3200，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王玉
倩，证件类型：中华人民共和国
居 民 身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632721007102，出资额：800，
持股比例：20，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2009-12-07，余额交付期限：，实
缴出资额：800，出资方式：货币；
行业门类 建筑业 建筑业
3 2010/6/7
行业代码 无 无
经营范围（一
般经营项目）
土木工程建筑，水电暖安装，房
屋及设施修理，装饰装潢，建筑
门窗的加工、安装（以上凭资质
经营）；建材、钢材、五金交电的
批发、零售；
土木工程建筑，水电暖安装，房
屋及设施修理，装饰装潢，建筑
门窗的加工、安装（以上凭资质
经营）；（法律、法规、国务院规
定禁止的项目除外；法律、法规、
国务院规定限制项目的，须取得
许可证后方可经营）
注册资本 4000 万元 5000 万元
实收资本 4000 万元 5000 万元
经营范围（一
般经营项目）
土木工程建筑，水电暖安装，房
屋及设施修理，装饰装潢，建筑
门窗的加工、安装（以上凭资质
经营）；（法律、法规、国务院规
定禁止的项目除外；法律、法规、
国务院规定限制项目的，须取得
许可证后方可经营）
土木工程建筑，水电暖安装，房
屋及设施修理，装饰装潢，建筑
门窗的加工、安装，市政公用工
程（以上凭资质经营）。（法律、
法规、国务院规定禁止的项目除
外；法律、法规、国务院规定限
制项目的，须取得许可证后方可
经营）
经营范围（许
可经营项目）
无 无
4 2011/3/17
股东（发起人）
股东（发起人）名称：王建华，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632470421101 ， 出 资 额 ：
3200，持股比例：80，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2009-12-07，余额交付期限：，实
缴出资额：3200，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王玉
倩，证件类型：中华人民共和国
居 民 身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632721007102，出资额：800，
持股比例：20，出资方式：货币，
备 注 ： 自 然 人 ， 出 资 时 间 ：
2009-12-07，余额交付期限：，实
缴出资额：800，出资方式：货币；
股东（发起人）名称：王建华，
证件类型：中华人民共和国居民
身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632470421101 ， 出 资 额 ：
4000，持股比例：80，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2011-03-16，余额交付期限：，实
缴出资额：4000，出资方式：货
币；股东（发起人）名称：王玉
倩，证件类型：中华人民共和国
居 民 身 份 证 ， 证 件 号 码 ：
370632721007102 ， 出 资 额 ：
1000，持股比例：20，出资方式：
货币，备注：自然人，出资时间：
2011-03-16，余额交付期限：，实
缴出资额：1000，出资方式：货
币；
行业门类 建筑业 建筑业
5 2011/12/28
行业代码 房屋建筑业 房屋建筑业
经营范围（一
般经营项目）
土木工程建筑，水电暖安装，房
屋及设施修理，装饰装潢，建筑
门窗的加工、安装，市政公用工
程（以上凭资质经营）。（法律、
法规、国务院规定禁止的项目除
外；法律、法规、国务院规定限
制项目的，须取得许可证后方可
经营）
土木工程建筑，水电暖安装，房
屋及设施修理，装饰装潢，建筑
门窗的加工、安装，市政公用工
程（以上凭资质经营）。建材、钢
材、五金交电的批发零售。（法律、
法规、国务院规定禁止的项目除
外；法律、法规、国务院规定限
制项目的，须取得许可证后方可
经营）
3、验资情况：
2011 年 3 月 16 日，威海海明达会计师事务所有限公司出具编号为威海明达会
师验字（2011）第 047 号《验资报告书》，确认：截至 2011 年 3 月 16 日，泰浩集
团已收到股东王建华和王玉倩的新增注册资本 1000 万元,变更后的累计注册资本
为 5000 万元，实收资本 5000 万元，占已登记注册资本总额的 100%。
(四) 公司治理及管理层简介
1、公司治理：
泰浩集团设有股东会，股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，股东
会议由股东按照出资比例行使表决权，股东决议应由代表三分之二以上表决权的股
东表决通过；公司不设董事会，设执行董事 1 人，执行董事为公司法定代表人，对
公司股东会负责，由股东会选举产生，任期 3 年，任期届满，可连选连任；公司设
经理 1 名，由执行董事聘任或者解聘，经理对执行董事负责；公司设监事 1 名，由
公司股东会选举产生，监事任期 3 年，任期届满，可连选连任。
公司执行董事、高级管理人员不得兼任监事。
2、组织架构图：
3、管理层简介：
公司实际控制人、执行董事：王建华，男，汉族，1947 年出生，中共党员；
1982 年 9 月-1986 年 8 月任文登大水泊镇东堡子建筑队队长；
1986 年 9 月-1991 年 8 月任文登大水泊镇粮油加工厂厂长；
1991 年 9 月-1993 年 5 月任文登二轻机械厂党委书记兼厂长；
1993 年 6 月至今就任威海泰浩建设集团有限公司董事长；
总经理：王玉倩，女，汉族，1972 年出生；
1989 年-1992 年毕业于文登职专；
1992 年 9 月-1994 年 4 月就职于文登市滩涂贝类开发公司从事统计工作；
1994 年 4 月-1996 年 5 月就职于威海市方正木器厂从事会计工作；
1996 年 5 月-2002 年任威海泰浩建设集团有限公司副总经理；
2002 年至今任威海泰浩建设集团有限公司总经理。
(五) 财务状况分析
根据威海弘理联合会计师事务所出具的泰浩集团 2009 年、2010 年和 2011 年
无保留意见的审计报告，以及泰浩地产最新一期财务报表（2012 年 10 月），泰浩
集团的基本财务状况如下：
资产负债表
编制单位: 威海泰浩建设集团有限公司 单位：元
2012 年 10 月 2011 年 2010 年 2009 年
流动资产：
货币资金 79,453, 44,476, 18,433, 7,132,
预付账款
应收账款 175,679, 147,109, 78,986, 59,131,
其他应收款 40,101, 43,164, 45,782, 30,749,
存货 299,029, 108,206, 84,284, 48,849,
流动资产合计 599,763, 354,156, 228,377, 145,863,
长期投资合计 43,870, 43,775, 43,265, 26,265,
固定资产合计 114,414, 102,856, 40,645, 21,816,
无形资产及其他资产合计 512, 13, 5,
资产合计 758,560, 500,801, 312,294, 193,943,
流动负债:
短期借款 169,000, 118,000, 46,000, 15,000,
预收账款 48,613, 39,748, 51,340, 14,901,
应付票据 71,500, 47,000, 10,000,
应付账款 20,057, 20,075, 19,167, 20,401,
其他应付款 38,933, 10,972, 17,413, 16,110,
流动负债合计 355,392, 246,854, 153,412, 72,406,
长期借款
长期应付款
负债合计 355,392, 246,854, 153,412, 72,406,
实收资本 50,000, 50,000, 40,000, 40,000,
资本公积
未分配利润 352,016, 202,795, 117,730, 80,386,
所有者权益合计 403,168, 253,946, 158,881, 121,537,
负债和所有者权益合计 758,560, 500,801, 312,294, 193,943,
损益表
编制单位：威海泰浩建设集团有限公司 单位：元
项 目
行
次
2011 2010 2009
一、主营业务收入 1 615,832, 501,277, 284,173, 182,387,
减:主营业务成本 2 426,962, 355,600, 210,658, 129,715,
主营业务税金及附加 3 18,641, 14,080, 9,486, 6,128,
二、主营业务利润 4 170,227, 131,595, 64,028, 46,544,
加：其他业务收入 5 552, 3,944, 709, 196,
减：其他业务支出 6 73,
减：销售费用 7
管理费用 8 8,792, 14,644, 12,578, 14,687,
财务费用 9 15,389, 7,366, 2,361, 2,901,
三、营业利润 10 146,524, 113,529, 49,798, 29,151,
加:投资收益 11
营业外收入 12 12, 145, 9,
减:营业外支出 13 50, 122, 151, 59,
四、利润总额 14 146,473, 113,420, 49,792, 29,101,
减:所得税 15 31,752, 28,355, 12,448, 7,275,
五、净利润 16 114,721, 85,065, 37,344, 21,825,
现金流量表
编制单位：威海泰浩建设集团有限公司 单位：元
项 目 行次 2012 年 10 月 2011 年 2010 年 2009 年
一、经营活动产生的现金流量： 1
销售商品、提供劳务收到的现金 2 629,942, 416,923, 286,580, 173,201,
收到的税费返还 3
收到其他与经营活动有关的现金 4 12,
经营活动现金流入小计 5 629,942, 416,936, 286,580, 173,201,
购买商品、接受劳务支付的现金 6 555,466, 348,063, 236,175, 129,835,
支付给职工以及为职工支付的现金 7 2,838, 5,697, 7,443, 7,546,
支付的各项税费 8 54,164, 40,859, 18,436, 12,352,
支付其他与经营活动有关的现金 9 4,201, 6,523, 4,262, 7,144,
经营活动现金流出小计 10 616,671, 401,144, 266,317, 156,879,
经营活动产生的现金流量净额 11 13,271, 15,792, 20,262, 16,321,
二、投资活动产生的现金流量： 12
投资活动现金流入小计 13 2,046,
投资活动现金流出小计 14 13,904, 64,394, 37,589, 8,520,
投资活动产生的现金流量净额 15 -13,904, -64,394, -37,589, -6,474,
三、筹资活动产生的现金流量： 16
筹资活动现金流入小计 17 51,000, 82,000, 31,000, 20,000,
筹资活动现金流出小计 18 15,389, 7,366, 2,361, 24,901,
筹资活动产生的现金流量净额 19 35,610, 74,633, 28,638, -4,901,
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 20
五、现金及现金等价物净增加额 21 34,977, 26,032, 11,311, 4,946,
1、资产构成分析：
从上表中可以看出，公司资产结构以流动资产为主。2009 年公司流动资产占
总资产的比例为 %，2010 年占比为 %，2011 年占比为 %，截至 2012
年 10 月底，公司流动资产约为 6 亿元，总资产约为 亿元，占比为 %；公
司流动资产占总资产的比例比较稳定。
重要资产科目明细分析：
1） 应收账款：
2009 年 -2012 年 10 月，公司应收账款占总资产的比例分别为 %、
%、%和 %，占比相对稳定，但比例相对较高。截至 2012 年 10 月，
应收账款明细如下：
单位名称 余额
文登市财政局--市政 49,044,
文登开发区管委 28,161,
中安南海（山东）置业有限公司 27,785,
威海名流房地产开发有限公司-名流 B 区 23,283,
苘山镇政府 7,000,
威海环渤海投资发展有限公司 6,688,
威海泰浩房地产开发有限公司 4,974,
威海长峰房地产开发有限公司-长峰馨安苑 4,685,
南海管理委员会-南海工业园 2,762,
其他 1,294,
合计 155,679,
2） 其他应收款：
2009 年-2012 年 10 月，公司其他应收款占总资产的比例分别为 %、
%、%和 %，呈逐年下降趋势。截至 2012 年 10 月，其他应收款明细
如下：
单位名称 余额
威海泰浩建设集团莱西分公司 32,734,
其他 7,366,
合计 40,101,
3） 存货
存货是公司的重要资产，占总资产的比例相对较高，2009 年-2012 年 10 月的
占比分别为 %、%、%和 %；截至 2012 年 10 月底的存货明细
如下：
单位名称 余额
工程施工 210,694,
库存材料 32,248,
周转材料 40,327,
低值易耗品 1,259,
合计 284,529,
4） 长期股权投资
公司长期股权投资占总资产的比例相对较小，且均为公司旗下子公司，分别为
威海泰浩房地产开发有限公司、威海宇庆贸易有限公司和威海泰浩物业服务有限公
司。
5） 固定资产
2009 年-2012 年 10 月，固定资产占总资产的比例分别为 %、%、
%和 %。截至 2012 年 10 月，固定资产主要为生产基地厂房及办公楼、
施工机构以及在建工程——泰浩生态园。
运营能力分析：
项目 2012 年 10 月 2011 年 2010 年 2009 年
应收账款周转率
存货周转率
流动资产周转率
公司应收账款周转率偏低，主要是因为对于政府的应收款项占应收账款的比例
较高，该款项周转率相对较低，但比较稳定；存货周转率和流动资产周转率都比较
稳定。整体来说，公司运营状况正常。
2、负债结构分析:
从上表中可以看出，2009 年-2012 年 10 月，公司负债全部为流动负债，不存
在长期借款。但短期借款占总资产的比例从 2009 年开始逐年上升，至 2012 年 10
月成为负债的重要组成部分。
重要负债科目明细：
1） 短期借款：
2009 年-2012 年 10 月，短期借款占总负债的比例分别为 %、%、
%和 %，呈逐年上升趋势，成为负债的重要组成部分。截至 2012 年 10 月，
短期借款明细如下：
单位名称 余额 担保方式
农行威海经区支行 80,000, 南海富康花园商住土地 66392 平米，60676 平米
浦发银行青岛分行 60,000, 威海泰浩大厦抵押贷款 平米
华夏银行烟台支行 15,000, 威海鸿宇医疗器械有限公司担保贷款
文城信用社 14,000, 威海固恒建筑机械有限公司担保贷款
合计 169,000,
2） 预收账款：
2009 年-2012 年 10 月，预收账款占总负债的比率分别为 %、%、
%和 %。截至 2012 年 10 月底，预收账款明细如下：
单位名称 余额
文登市财政局 14,752,
中安南海（山东）置业有限公司 8,567,
威海环渤海投资发展有限公司 6,328,
威海名流房地产-名流 B 区 5,850,
文登开发区管委 4,291,
文登苘山镇政府 4,026,
长峰房地产 2,828,
威海通顺监理工程有限公司 1,000,
其他 968,
合计 48,613,
3） 应付票据：
应付票据从 2009 年的零元上升至 2012 年 10 月的 7150 万元，占总负债的比例
也达到了 %，成为公司融资的另一种主要方式。截至 2012 年 10 月，应付票
据明细如下：
单位名称 余额
华夏银行烟台分行 37,500,
浦发银行青岛分行 34,000,
合计 71,500,
4） 应付账款：
应付账款占总负债的比例在逐年下降，从 2009 年的 %下降至 2012 年 10
月的 %，重要性在逐渐降低。
5） 其他应付款
其他应付款占总负债的比例也呈下降趋势，从 2009 年的 %，下降至 2011
年的 %，2012 年 10 月比例有所上升至 %，主要是股东借款的增加。截
至 2012 年 10 月底的其他应付款的明细表如下：
单位名称 余额
湖南岳阳新世纪服饰有限公司 10,000,
王建华 8,513,
王玉倩 6,081,
王浩 5,588,
威海市泰启纺织有限公司 5,000,
文登大水泊镇政府 3,000,
威海泰浩物业服务有限公司 530,
其他 220,
合计 38,933,
偿债能力分析：
项目 2012 年 11 月 2011 年 2010 年 2009 年
资产负债率 % % % %
流动比率
速动比率
利息保障倍数
注：1.利息保障倍数中的利息费用采用该年财务费用的数据，故存在一定程度
的误差。
公司的资产负债率与同行业相比处于中等偏下水平，流动比率和速动比率偏低，
但从近三年的数据来看，比率比较稳定；公司的利息保障倍数极高。总体而言，公
司资产负债率偏低，财务状况正常，偿债能力可靠。
3、营运状况分析:
盈利能力分析：
项目 2012 年 10 月 2011 年 2010 年 2009 年
销售毛利率 % % % %
销售净利率 % % % %
资产收益率 % % % %
净资产收益率 % % % %
公司近三年的审计报告和近一期财务报表显示，公司的销售毛利率均保持在
29%左右，且比较稳定。销售净利率、资产收益率和净资产收益率，均处于较高水
平。公司盈利能力较强。
发展能力分析：
项目 2012 年 10 月 2011 年 2010 年
营业收入增长率 % % %
净利润增长率 % % %
总资产增长率 % % %
净资产增长率 % % %
公司 2010 年至 2012 年 10 月营业收入和净利润均呈现大幅增长，公司发展迅
速，总资产和净资产也保持着年均 50%以上的增长速度。
4、企业资信状况：
2013 年 1 月 28 日，经查询人民银行征信系统，企业无不良信息记录，信用状
况良好，企业未结清贷款及担保信息如下：
未结清信贷信息
业务种类 币种 发生额（单位：元） 当前余额（单位：元）
贷款 人民币 193,900, 193,900,
承兑汇票 人民币 58,000, 58,000,
当前对外担保信息
保证合同笔数合计(汇总) 10
保证担保合同金额本外币合计(汇总) 单位：元 120,000,
本担保人保证担保金额本外币合计(汇总) 单位：元 120,000,
抵押合同笔数合计(汇总) 1
抵押担保合同金额本外币合计(汇总) 单位：元 8,603,
本担保人抵押担保金额本外币合计(汇总) 单位：元 8,603,
被担保信息
保证合同笔数合计（汇总） 5
保证担保合同金额本外币合计(汇总)(单位：元) 74,000,
抵押合同笔数合计(汇总) 3
抵押担保合同金额本外币合计(汇总)(单位：元) 151,500,
质押合同笔数合计(汇总) 1
质押担保合同金额本外币合计(汇总)(单位：元) 10,000,
七、 资金运用可行性分析
本信托中，受托人按照委托人的意愿，将委托人交付的资金以受托人名义受让
泰浩地产位于文登市开发区的泰浩华居三期、四期项目全部资产的收益权，以获取
投资收益并分配予受益人。
(一) 项目概况
1、项目全称：泰浩华居三期、四期项目
2、开发商全称：威海泰浩房地产开发有限公司
3、项目用地：本项目占地面积 67451 平方米，规划总建筑面积约为 73000 平
方米，用地性质为出让用地。
4、建设地点：项目位于山东省文登市开发区中心区域，具备最佳的居住生态
环境，北临厦门路，南临汕头路，东接金山花园小区，西至金山路。距威海 20 分
钟车程。地块较为方正，地质优良，环境绿化优美，生活设施及市政配套完善，商
贸发达，水陆交通便利，地理位置优越。
文登市在山东省的地理位置示意图：
文登市在威海市的地理位置示意图：
泰浩华居项目在文登市的地理位置示意图：
5、项目定位：泰浩华居项目定位于集住宅、商业、幼儿园及会所等为一体的综
合性社区，内设 1 万平米的休闲广场，小区住宅设计为大开间，房间布局合理，自
然通风采光良好。平开节能型塑钢中空玻璃落地窗、飘窗采光。宽式阳台突破以往
阳台设计的习惯，向花园的待遇和享受看齐，使每户尽可能的将窗外迷人的景色尽
收眼底。区内实行封闭式物业管理，使住户更安全放心。
6、项目产品形式：三期住宅共有 7 栋楼，其中，21#-24#、26#-28#楼均为多层，
地上一层为车库，21#-23#楼设有商业网点，容纳总户数约为 330 户；四期住宅共
有 6 栋楼，29#-34#楼均为多层，地上一层为车库，容纳总户数约为 270 户。项目
建设户型以二室户型为主，配以部分三室户型，其中二室户型建筑面积为（80-90）
平方米，三室户型建筑面积（90-105）平方米。
7、周边配套设施：
泰浩华居项目周边的配套设施非常齐全，小区北接开发区管委，开发区小学，
老年公寓及信亚机电，威力工具等大型生产企业，人流密集，南接文登师范幼儿园，
文登旅游商务学校，小区周边分布家家悦超市 2 个，长江超市 1 个，农贸市场 2 个。
8、项目周边竞争对手分析
该项目所在区域楼盘主要为中润太阳城、天山水尚、海泰庄园和银海绿洲，其
所在位置详见下图：
竞周边楼盘位置图
1) 中润太阳城
项目位置：文登市新城区峰山公园北麓，珠海路以南
项目规模：占地面积 40 万平方米，建筑面积 75 万平方米
开发商：中润集团
项目性质：板楼,独栋别墅,联排,叠拼,小高层
户型面积：二居室 98-124 平米 三居室 111-146 平米 四居室 146 平米
装修标准：毛坯
开盘时间：2011 年
售价：均价 3700 元/平方米
2) 天山水尚
项目位置：文登市经济开发区广州路与金山路交汇处
项目规模：占地面积 26 万平方米，建筑面积 24 万平方米
开发商：威海天山房地产开发有限公司
项目性质：别墅、小高层
户型面积：116-136 平米
装修标准：毛坯
开盘时间：2010 年底
售价：均价 4200 元/平方米
3) 海泰庄园
项目位置：文登市世纪大道西、香水路南
项目规模：占地面积约 10 万平方米，建筑面积约 16 万平方米
开发商：山东省倪氏房地产开发有限公司
项目性质：板楼
户型面积：90-100 平方米
装修标准：毛坯
开盘时间：2009 年
售价：小高层均价 4600 元/平方米，多层均价 4100 元/平方米
4) 银海绿洲
项目位置：文登经济开发区西北部
项目规模：占地面积约 万平方米，建筑面积约 万平方米
开发商：威海新时代房地产开发有限公司
项目性质：板楼
户型面积：95-158 平方米
装修标准：毛坯
开盘时间：一期 2005 年
售价：均价 3300 元/平方米
从以上竞争对手情况分析可以看出，目前市场上所能提供的住宅价格多为 3500
元/平方米-4200 元/平方米左右，建筑样式多为板楼和小高层为主。
本项目市场价格定位为 3700 元/平方米，与周边的竞争楼盘相比，其价格处于
中下游水平，在同类产品中具有一定的价格优势。同时，以上竞争对手的开盘时间
均在 2012 年之前，而本项目销售时间预计为 2013 年上半年开始，且本项目整体体
量较小，销售压力不大。
(二) 项目背景
1、文登市基本情况介绍
文登市是中国长寿之乡、温泉之都和著名的道教圣地，是一座最适合人类居住
的海滨城市，综合经济实力居全国百强县前列。城市位于山东半岛东部，青岛、烟
台、威海三个沿海对外开放城市的中间，居于山东半岛蓝色经济区的核心，隶属于
威海市，是中国新兴的沿海开放城市，南北两面临海，总面积 1645 平方公里，辖
14 个镇、3 个街道办事处、2 个省级经济开发区。其中人口超过 4 万的中心镇 3 处，
镇平均人口为 万，区域面积为 平方公里。共有 872 个行政村，全市总人
口 万人。
文登是胶东半岛的交通枢纽，陆海空交通设施完备，青威高速公路、309 国道、
济威铁路穿境而过，到烟台、青岛国际机场、港口仅 1～2 个小时的路程，交通十
分便利。境内的威海机场已开通了到北京、上海等 10 余条国内航线，开通了到韩
国、俄罗斯等多条国际航线，乘飞机到韩国只需 1 小时。正在建设的青烟威城际轻
轨 2014 年通车，30 万吨级南海新港部分投入使用，疏港铁路已启动建设，是中国
北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。
目前文登市主要分为老城区、新城区和开发区三个板块。随着城市经济发展和
城镇人口的快速扩张，原有的老城区无论从交通、市政、住宅开发、经济转型等方
面都无法满足现阶段的需要。因此，文登市对于新城市的规划主要分成二大块：一
是向威海方向东扩形成以居住、生活、休闲、娱乐、购物为主的新城区，完善的规
划了交通枢纽、城市商业、医疗、教育、文化、信息华建设等，成为文登市未来发
展的核心区域；另一方面是城市北扩打造新型的高新经济开发区，便于招商引资和
产业化管理。
2、文登市经济发展情况介绍
2011 年，在文登市委、市政府的正确领导下，牢固树立和认真落实科学发展
观，解放思想，抢抓机遇，加快发展，国民经济和各项社会事业保持了快速健康协
调发展的良好势头。全市生产总值达到 亿元，年均增长 ％；地方财政收
入达到 亿元，年均增长 ％；完成固定资产投资 亿元，年均增长
％；社会消费品零售总额达到 亿元，年均增长 ％。
改革开放以来，文登坚持工业立市、工业强市的发展思路，加大结构调整力度，
加快推进对外开放，工业整体素质和竞争力明显增强。目前，已形成了机械、汽车、
电子、轻纺、建材、化工、食品等 7 大支柱行业，主要工业产品有 2 大类 2 万多种，
限额以上企业发展到 219 家，培植了 20 多家销售收入过亿元或利税过千万的骨干
企业，有 lO 多家企业的规模和效益位居全国同行业前列。文登市的综合实力跻身
于全国百强县第 13 位，山东省第 3 位。
文登产业发展载体也正逐步完善，城市文化商务区建设面积 34 平方公里，围
绕打造文化教育、金融商贸、综合服务、生活居住、生态休闲五大组团，建成了县
级一流的市民文化中心、博展中心、体育公园、妇女儿童医院等公用设施，被确定
为山东省发展服务业重点城区；经济开发区建设面积 40 平方公里，进驻企业总数
达到 500 多家，跻身于山东省级开发区前四强，被联合国工业发展组织确定为国际
项目示范园区；南海新区是升级工业园和高新区，规划建设面积 90 平方公里，已
完成基础设施投入 60 多亿元，进驻 15 家世界货中国 500 强企业及上市公司，90
多个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工，形成了三区联动、协调发展的格局。尤
其是在国务院批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》中，文登被确定为山东半岛
重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分，为经济发展插
上了腾飞的翅膀。
文登还是著名的“鲁绣之乡”，有 160 家抽纱家纺企业，年产抽纱制品 3 亿件
(套)，是全国抽纱产品出口基地，出口额占全国的 1／7，被命名为中国工艺家纺名
城。近年来，文登还围绕打造面向胶东、辐射东北和韩国、日本的区域性商贸物流
中心，先后引进建设了义乌小商品批发市场、青岛利群购物广场和物流配送中心、
韩国之窗、客运物流中心等一批辐射范围广、带动能力强的大项目，为中外客商加
强合作提供了交流平台。
3、文登市房地产市场情况介绍
文登房地产市场从上世纪 90 年代初启动，2005 年开始进入发展快车道，特别
是 2007 年以来，更是文登房地产市场加速发展的 5 年。即使在 2010、2011 年国家
宏观调控政策频出、房地产业整体环境趋紧的情况下，文登的房地产市场也逆势而
上，每年保持了 30%以上的增速，是胶东半岛县域房地产市场中增长最快的，在我
国整个东部沿海的县域房地产市场中也名列前茅。并且，文登房价一直保持平稳增
长，平均增长率 10%左右，没有因过速增长而形成泡沫，目前全市商品房均价 4110
元。
根据文登市的国民经济和社会发展统计公报显示，2008 年文登市房地产投资
增长迅猛，全市房地产开发投资 亿元，比上年增长 %，商品房施工面积
万平方米，比上年增长 %；竣工面积 万平方米，比上年增长 %。
全市商品房销售额 亿元，比上年增长 %；其中住宅销售额 亿元，商
品房销售面积 万平方米，住宅销售面积 万平方米。
2009 年前三季度文登市商品房成交 6757 套，成交面积 64 万平方米，成交金
额 亿元。
2010 年，文登市全年成交商品房 14440 套，成交面积 万平方米，成交
金额 亿元，同比分别增长 29%、36%和 42%，120 套保障性住房竣工。仅 2010
年一季度文登市商品房成交总量就达到 3658 套，同比增长 192%，比 2008 年同期
也多出 2000 多套，成交面积 万平方米，同比增长 185%，成交金额达 亿元，
同比增长 163%。
2011 年，在国家宏观政策的调控下，文登市全市成交商品房 18000 套左右，
成交面积约 180 万平方米，成交金额 亿元左右，同比分别增长约 25%、%
和 32%。第四季度，全市商品房成交平均价格为 4079 元/平方米。
同时，依托优越的自然生态环境，文登在大力发展商品房外销市场，2009 年
以来，商品房外销率始终保持在 50%以上，全国有 639 个城市在文登市有购买商品
房的记录，远期外销率预计将达到 70%左右，为文登的房地产市场的持续快速健康
发展提供了强力支撑。
(三) 项目批复及证照
项目已“四证”齐全，符合房地产融资项目标准，具体证照及批复如下：
《国有土地使用权证》【文国用（2012）第 040039 号】
《建设用地规划许可证》【鲁 10-03-开 092 号】
《建设工程规划许可证》【鲁 10-03-开 611 号】
《建筑工程施工许可证》【2007-82、2007-80、2012-20（补）号】
《国有建设用地使用权出让合同》合同编号：【文登-01-2012-0241】
文登市发展和改革局关于泰浩华居三期、四期项目的核准意见【文发改审核字
[2012]51 号】【文发改审核字[2012]54 号】
(四) 项目规划方案
本项目土地面积为 67451 平方米，总建筑面积 73000 平方米。其中三期建筑面
积 41215 平方米，包括住宅 36264 平方米，为 21#-24#、26#-28#楼，幼儿园 3028
平方米，商业网点 1923 平方米；四期建筑面积 31785 平方米，包括住宅 30042 平
方米，为 29#-34#楼，会所 1743 平方米。
三期规划技术指标
序号 项目 单位 数量
1 规划用地面积 ㎡ 34684
住宅建筑面积 ㎡ 36264
幼儿园建筑面积 ㎡ 3028
商业网点建筑面积 ㎡ 1923
3 规划总户数 户 330
4 规划总人口 人 1155
5 容积率
6 建筑密度 % 15
7 绿地率 % 35
四期规划技术指标
序号 项目 单位 数量
1 规划用地面积 ㎡ 32767
住宅建筑面积 ㎡ 30042
会所建筑面积 ㎡ 1743
3 规划总户数 户 270
4 规划总人口 人 945
5 容积率 1
6 建筑密度 % 12
7 绿地率 % 35
泰浩华居项目规划图
(五) 项目开发进度
1、项目开发进度如下表所示：
截止于 2013 年 1 月 21 日各幢建筑物状况及工程进度一览表
序号 楼号 层数 建筑类别 总建筑面积㎡ 抵押面积㎡ 形象进度
1 24# 6 住宅 100%
2 25# 6 住宅 100%
3 26# 6 住宅 100%
4 27# 6 住宅 100%
5 28# 6 住宅 100%
6 29# 6 住宅 100%
7 30# 6 住宅 100%
8 36# 6 住宅 100%
9 37# 6 住宅 100%
10 38# 6 住宅 100%
11 39# 6 住宅 100%
12 40# 6 住宅 100%
13 41# 6 住宅 100%
小计
14 26# 6 车库 100%
15 27# 6 车库 100%
16 28# 6 车库 100%
17 29# 6 车库 100%
18 30# 6 车库 100%
19 36# 6 车库 100%
20 37# 6 车库 100%
21 38# 6 车库 100%
22 39# 6 车库 100%
23 40# 6 车库 100%
小计
24 24# 6 商铺 100%
25 25# 6 商铺 100%
26 41# 6 商铺 100%
小计
合计
2、项目现状图：
3、项目实施进度安排如下：
序号 工程内容 计划时间
1 立项前手续办理 2011 年 2 月
2 规划设计 2011 年 3 月
3 基础开工 2011 年 7 月
4 主体竣工 2012 年 10 月
5 配套工程 2012 年 12 月
6 开始销售 2013 年 3 月
7 销售完毕 2014 年 12 月
(六) 资金运用情况介绍
1、项目的设计、施工及监理:
项目 单位
设计单位
文登市建筑设计院有限公司、威海环
宇建筑设计有限公司
施工单位 威海泰浩建设集团有限公司
监理单位 文登市广厦工程建设监理有限公司
2、项目开发成本预算及已投入情况：
融资方预计泰浩华居三期、四期项目总投资成本共计约 20,124 万元，投资预
算包含：土地成本、前期工程费用、建筑安装工程费用、配套设施费用、财务费用、
管理费用、销售费用、不可预见费用及其他费用。
项目总体指标如下：
序号 项目 指标（㎡） 备注
一 计容用地
二 总建筑面积 71, 规划建设
1 住宅 62, 套数 600
2 商铺 1, 套数 36
3 车库 4, 套数 187
计容面积合计 68, 合计 823
三 地下室 2,
不计容面积合计 2,
项目开发成本明细表如下：
序号 项目 总额（万元） 单价（元/m2） 数量（m2） 占比
一 土地成本 3, - %
二 前期工程费 1, 71, %
1 城市基础设施配套费 71,
2 规划设计费 71,
3 三通一平费用 71,
4 管桩费 71,
5 打桩款 71,
三 建安工程 10, 1, 71, %
1 地下室工程 1, 2,
2 主体工程 7, 68,
3 外墙装饰工程 1, 71,
四 水电、电梯、消防工程 71, %
1 水电安装 71,
2 电梯工程 71,
3 消防工程 71,
4 通讯工程 71,
5 有线电视 71,
五 绿化景点配套工程 %
六 管理费用 收入 2%计 %
七 不可预见费 %
八 其他费用 71, %
1 监理费
2 报建费
3 防雷测试费
4 劳保费
5 白蚁防治费
6 工程交易服务费
7 定额费
8 档案资料保护费
九 财务费用 3, 贷款 10000 万元 %
十 销售费用 按销售收入 1%计 %
合计 20, 100%
目前项目已投入资金约为 7, 万元，具体支付明细为：
1） 土地成本： 万元人民币；
2） 前期工程费：1068 万元人民币；
3） 建安成本：2932 万元人民币。
项目已投自有资金比率计算公式如下：
项目已投自有资金比率=项目已投自有资金总额/项目总投资成本*100%
=（土地成本+前期工程费+建筑安装成本）/项目总投资成本*100%
=(+1068+2932)/*100%=%
3.项目利润概算
序号 项目 总额（万元） 备注
一 销售收入 26,
二 开发成本 20,
三 销售税金及附加 2, 按销售收入 %计
四 利润总额 3,
五 所得税 按利润总额 25%计
六 净利润 2,
七 成本利润率 %
八 税后成本利润率 %
九 销售利润率 %
十 销售净利润率 %
来源 自有资金 银行借款 合计
金额
(万元)
7, 10, 20,
占比 % % %
单方造价（元/㎡） 剔除土地单方造价（元/㎡）
备注
2, 2,
(七) 融资期内项目销售进度及收益预测
1、项目最新销售价格：
序
号
楼
号
层
数
总套
数
项目
各户型
面积
各户型
套数
小计
单价（元/平方
米）
总价（万元）
住宅 10 3800 3,431,
住宅 30 3700 9,827,
阁楼 10 3800 2,701,
1 24 6 50
住宅 10 3600 3,193,
住宅 10 3800 3,417,
住宅 30 3700 9,820,
阁楼 10 3700 2,615,
2 25 6 50
住宅 10 3600 3,191,
住宅 10 3800 2,796,
阁楼 12 3700 2,768,
储藏室 36 3700 1,198,
3 26 6 60
住宅 50 3700 13,556,
住宅 5 3600 1,281,
住宅 5 3600 1,277,
阁楼 8 3800 2,713,
储藏室 26 3600 1,091,
住宅 5 3800 2,245,
4 27 6 40
住宅 25 3800 11,204,
住宅 10 3800 3,544,
住宅 10 3700 3,462,
阁楼 10 3700 2,822,
储藏室 30 3600 1,156,
5 28 6 50
住宅 30 3600 9,946,
阁楼 12 3700 2,788,
储藏室 32 3600 1,210, 6 29 6 60
住宅 60 3600 16,824,
住宅 10 3800 3,680,
阁楼 8 3800 2,394,
储藏室 24 3600 984,
7 30 6 40
住宅 30 3800 11,011,
住宅 10 3600 2,646,
储藏室 24 3600 777,
阁楼 8 3700 1,844,
8 36 6 40
住宅 30 3600 7,906,
住宅 10 3700 2,887,
阁楼 8 3700 1,938,
储藏室 24 3600 826,
9 37 6 40
住宅 30 3700 8,630,
住宅 5 3800 1,836,
住宅 5 3800 1,830,
住宅 10 3600 2,457,
阁楼 8 3700 2,080,
储藏室 25 3600 886,
住宅 15 3700 4,796,
10 38 6 40
住宅 5 3700 1,605,
住宅 5 3800 1,842,
11 39 6 50
住宅 5 3800 1,837,
住宅 10 3600 2,466,
住宅 10 3600 2,464,
储藏室 33 3600 1,176,
阁楼 10 3700 2,511,
住宅 15 3700 4,814,
住宅 5 3700 1,609,
住宅 5 3800 1,842,
住宅 5 3800 1,836,
住宅 10 3600 2,466,
住宅 10 3600 2,464,
阁楼 10 3600 2,449,
储藏室 33 3600 1,176,
住宅 15 3700 4,813,
12 40 6 50
住宅 5 3700 1,609,
住宅 10 3800 4,044,
阁楼 6 3800 1,942, 13 41 6 30
住宅 20 3800 8,071,
小计 600 1007 232,550,
车库：
序
号
楼
号
层
数
总套
数
各户型
面积
各户型
套数
小计
单价（元/平
方米）
总价（万元）
22 3500 1,479,
1 26 6 24
2 3500 135,
6 3500 511,
3 3500 197,
1 3500 66,
6 3500 364,
2 27 6 22
6 3500 555,
2 3500 144,
10 266 3500 931,
6 3500 526,
3 28 6 20
2 3500 180,
12 3500 857,
4 29 6 24
12 3500 858,
2 3500 181,
8 3500 743, 5 30 6 16
6 3500 542,
2 3500 135,
6 36 6 16
14 3500 939,
2 3500 134,
8 3500 594, 7 37 6 16
6 3500 401,
1 3500 74,
2 3500 190,
1 3500 74,
2 3500 142,
3 3500 237,
4 3500 348,
1 3500 79,
8 38 6 15
1 3500 86,
1 3500 74,
2 3500 191,
1 3500 74,
4 3500 287,
3 3500 239,
4 3500 351,
1 3500 80,
9 39 6 17
1 3500 85,
1 3500 74,
2 3500 191,
1 3500 74,
4 3500 287,
3 3500 239,
4 3500 351,
1 3500 80,
10 40 6 17
1 3500 85,
小计 187 187 14,484,
商业：
序
号
楼
号
层
数
总套
数
各户型面
积
各户型
套数
小计
单价（元/平方
米）
总价（万元）
2 7000 1,025,
1 24 6 10
8 7000 4,088,
2 25 6 20 2 7000 470,
2 7000 553,
8 7000 2,004,
8 7000 2,089,
1 7000 521,
2 7000 1,112,
2 7000 1,038,
3 41 6 6
1 7000 558,
小计 36 36 10,231,
2、项目整体销售收入预测表
2013 年
2 季度 3 季度 4 季度序
号
项
目
比例
销售面积
（㎡）
收入（万元） 比例
销售面积
（㎡）
收入（万元） 比例
销售面积
（㎡）
收入（万元）
1
住
宅
15% 9, 3, 15% 9, 3, 15% 9, 3,
2
商
铺
15% 15% 15%
3
车
库
15% 15% 15%
合
计
15% 10, 3, 15% 10, 3, 15% 10, 3,
2014 年
1 季度 2 季度 3 季度序
号
项
目
比例
销售面积
（㎡）
收入（万元） 比例
销售面积
（㎡）
收入（万元） 比例
销售面积
（㎡）
收入（万元）
1
住
宅
10% 6, 2, 15% 9, 3, 15% 9, 3,
2
商
铺
10% 15% 15%
3
车
库
10% 15% 15%
合
计
10% 6, 2, 15% 10, 3, 15% 10, 3,
2014 年
4 季度序
号
项
目
比例
销售面积
（㎡）
收入（万元）
1
住
宅
15% 9, 3,
2
商
铺
15%
3
车
库
15%
合
计
15% 10, 3,
3、压力测试：
压力测试：销售面积、价格对销售收入影响的敏感性分析（单位：万元）
价
格
面
积
0% 下降 10% 下降 20% 下降 30% 下降 40% 下降 50%
0
下降 10%
下降 20%
下降 30%
下降 40%
下降 50%
综上分析，本项目销售收入较高，抗风险能力较强，在价格下降 40%、销售面
积下降 30%的情况下，仍可以满足还款需求。
八、 增信措施
(一) 土地抵押担保
本次抵押物为泰浩华居三期、四期项目的土地及在建工程，在建工程为已完工
的 13 栋建筑物，包括住宅、地上车库和商铺。其中土地抵押面积为 67451 平方米，
在建抵押面积约为 平方米。抵押物经中企华房地产估价有限公司预评估
价值为人民币 23100 万元，抵押率为 %。
（一）名称：威海泰浩房地产开发有限公司持有的位于文登市开发区的泰浩华
居三期、四期 67451 平方米的土地及其在建工程。
（二）位置：山东省文登市经济开发区金山路东、汕头路北侧、厦门路南。
（三）面积及评估价值：
证书编号 土地面积（平方米） 规划建筑面积（平方米）
文国用2012第040039号
鲁10-030开611 67451 72036
合计 67451 72036
（四）使用用途：出让
（五）使用期限：期限终止日期为 2052 年 7 月 9 日和 2082 年 7 月 9 日。
（六）权属证明文件：《国有土地使用权证》【文国用（2012）第 040039 号】、
《建设用地规划许可证》【鲁 10-03-开 092 号】、《建设工程规划许可证》【鲁 10-03-
开 611 号】、《建筑工程施工许可证》【2007-82、2007-80、2012-20（补）号】。
（七）明细：
抵押物为土地及地上 13 栋建筑物，共计建筑规模为 平方米，本次抵
押面积为 平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架，设计用途为住宅、商铺
和地上车库，至估价时点止预估对象房屋已完成施工，但仍属在建工程，各幢建筑
物状况及工程进度见下表：
截止于 2013 年 1 月 21 日各幢建筑物状况及工程进度一览表
序号 楼号 层数 建筑类别 总建筑面积㎡ 抵押面积㎡ 形象进度 总价(万元)
1 24# 6 住宅 100%
2 25# 6 住宅 100%
3 26# 6 住宅 100%
4 27# 6 住宅 100%
5 28# 6 住宅 100%
6 29# 6 住宅 100%
7 30# 6 住宅 100%
8 36# 6 住宅 100%
9 37# 6 住宅 100%
10 38# 6 住宅 100%
11 39# 6 住宅 100%
12 40# 6 住宅 100%
13 41# 6 住宅 100%
14 26# 6 车库 100%
15 27# 6 车库 100%
16 28# 6 车库 100%
17 29# 6 车库 100%
18 30# 6 车库 100%
19 36# 6 车库 100%
20 37# 6 车库 100%
21 38# 6 车库 100%
22 39# 6 车库 100%
23 40# 6 车库 100%
24 24# 6 商铺 100%
25 25# 6 商铺 100%
26 41# 6 商铺 100%
(二) 连带责任担保-威海泰浩建设集团有限公司
见六、控股股东（担保方）背景调查。
(三) 个人无限连带责任担保-集团实际控制人王建华
见第六条（四）公司治理及管理层简介。
九、 项目合规性分析
(一) 信托合法性
本信托的成立，应符合以下有关信托的设立条件和其他条件，包括但不限于以
下内容：
1、委托人符合合格投资者要求；
2、信托期限不超过 24 个月；
3、信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有
关规定；
4、受托人不会以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托
资金的最低收益；
5、受托人不进行公开营销宣传，推介材料不存在虚假记录、误导性陈述或重
大遗漏等情况；
6、受托人将为信托单独建立信托专户，独立核算，独立管理；
7、中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。
(二) 信托资金运用合规性
信托资金用于支付泰浩华居三期、四期项目前期建设相关合作单位垫付的工程
款，主要是泰浩集团垫付的工程款。资金投入的项目主体具备“四证”；项目开发商
具备房地产开发二级资质；泰浩华居三期、四期项目总投资约 20,124 万元，融资
方已投入自有资金 7, 万元，自投比例为 %，符合监管要求。
本信托设立资金监管账户，融资人需提请用款申请资料（包括但不限于款项用
途的相关协议、合同等文件），受托人对上述资料进行审查并同意申请后，融资方
才可在监管行办理用款手续。
十、 风险分析与对策
我司在管理、运用、处分信托财产过程中，可能会遇到各种风险，包括政策风
险、行业风险、经营风险、信用风险、利率风险、管理风险、担保风险和其他风险
等。
(一) 风险揭示
1、政策风险
本信托资金的运用方向属于房地产项目，若国家宏观经济政策、地方财政税收
等相关政策或法律法规发生变化，将对该行业产生影响，从而对信托利益的实现产
生不利影响。
2、市场风险
国家宏观调控和经济运行波动都会影响到房地产行业的发展，从而影响公司的
盈利能力进而影响信托利益的实现。
3、经营风险
融资方如经营项目不善，无法完成预期的盈利目标，造成项目盈利水平下降，
可能会影响项目收益权回购款的按期清偿。
4、企业信用风险
融资方违反合同约定未能按时清偿项目收益权的回购款。
5.其他风险
除以上揭示的风险外，本信托不排除其他因政治、法律、经济、自然灾害等不
可抗力因素对信托财产产生不利影响的可能。
(二) 风险控制措施
1、密切关注交易对手经营情况、资金流向和资产变化情况，防范市场风险和
系统风险。
2、未经我司书面同意，不得在此项目的土地及在建工程上再次设定任何形式
的抵押担保。
3、 要求泰浩地产按约每半年向受托人支付回购价款超过本金的部分（溢价部
分），到期支付最后一期回购价款溢价部分以及归还本金。
4、对资金用途进行监管，依据相关合同对外受托支付。
5、设置合同条款，在信托计划到期前 3 个月，按 5%，20%，30%，100%的比
例在监管账户留存待还本金，以确保信托资金的安全兑付。
6、对融资期间内销售回款进行监管。融资人就销售回款应我司要求随时作出
说明，销售回款用作其他用途的应经我司书面同意。
十一、 公司标准要求
1、本项目满足“432”标准，即，融资方威海泰浩房地产开发有限公司具有房地
产开发二级资质，泰浩华居三期、四期项目已“四证”齐全，项目已投入资本金超
过 30%；
2、本项目抵押物属于已建成住宅，抵押率不超过 45%，该项标准得分 2 分；
3、本项目的信托报酬在 3%/年以上，超过风险系数 3%的 1 倍以上，该项标准
得分 2 分；
4、本项目所在城市为山东省文登市，属百强县城区，该项标准得分 1 分；
5、本项目的融资人为泰浩地产，该公司总资产约 亿元人民币，累计开发
面积超过 50 万平米，具有房地产开发二级资质，该项标准得分 1 分；
结合上述得分，本项目按照公司标准要求得分共计 6 分。
十二、 调查结论及建议
本次信托计划的交易对手泰浩地产，经征信系统查询无不良信用记录，该公司
具备房地产开发二级资质，所投项目具备“四证”，自有资金投入占比超过 30%，信
托资金运用方向符合相关法律法规要求。在融资期限内，标的项目收入预计为
亿元以上，远高于受托人购买项目收益权所支付的转让价款。本次信托计划综合运
用了土地抵押、连带责任担保，担保措施较为充分。
通过对该项目的综合性分析，我部认为该项目可操作性强，具有可行性，特提
请公司实施该项目。
十三、 信托相关文件
1、《威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划认购风险申明书》——委托人、国
民信托；
2、《威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划说明书》——委托人、国民信托；
3、《威海泰浩华居项目收益权集合资金信托计划信托合同》——委托人、国民信托；
4、《收益权转让及回购合同》——泰浩地产、国民信托；
5、《抵押担保合同》——泰浩地产、国民信托；
6、《保证合同》——国民信托、泰浩地产、泰浩集团；
7、《保证合同》——国民信托、泰浩地产、王建华；
8、《资金保管合同》——国民信托、广东发展银行；
9、《资金监管协议》——国民信托、中国民生银行威海支行、泰浩地产；
9、《咨询服务协议》——国民信托、【待定】。
十四、 项目文件资料清单
序号 内容 备注
一、泰浩地产资料清单
1 企业法人营业执照（复印件）
2 税务登记证（复印件）
3 企业组织机构代码证书（复印件）
4 法人代表证明书（复印件）
5 法人代表身份证（复印件）
6 公司章程（复印件）
7 经审计的近 3 年度财务报表及同期财务报表（复印件）
8 由依法注册的会计师事务所出具的验资报告（复印件）
9 贷款卡复印件（复印件）
10 人民银行征信系统查询报告
11 国有土地使用权证书（复印件）
12 建设用地规划许可证（复印件）
13 建设工程规划许可证（复印件）
14 建筑工程施工许可证(复印件)
15 房地产企业开发资质证书(复印件)
16 自有资金支付清单及凭证(复印件)
17 工商局调档档案
18 有关项目融资的股东会决议 终审后补充
二、泰浩集团资料清单
1 企业法人营业执照（复印件）
2 税务登记证（复印件）
3 企业组织机构代码证书（复印件）
4 法人代表证明书（复印件）
5 法人代表身份证（复印件）
6 公司章程（复印件）
7
经审计的 2009 年、2010 年及 2011 年度财务报表和同期财务报
表（复印件）
8 由依法注册的会计师事务所出具的验资报告（复印件）
9 人民银行征信系统查询报告
10 工商局调档档案
11 贷款卡复印件（复印件）
12 有关项目担保的股东会决议 终审后补充
注：所有资料已请企业提供盖章版
