物业管理教职工宿舍区物业社会
化改革宣传提纲
教职工宿舍区物业社会化改革宣传提纲
为认真贯彻落实学校《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》
（山大后字[2009]7 号）文件精神，顺利推进教职工宿舍区物业管理
社会化改革，构建和谐社区，后勤管理处根据相关法律规定和学校有
关政策，针对教职工普遍关心的物业社会化改革的相关事宜，特编写
宣传提纲进行说明。
壹、教职工宿舍区为什么要实行物业社会化改革
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，社会方方面面正在发生
深刻变革。这些变革也不可避免地冲击到老百姓生活的方方面面，单
位化的居民住宅区随着住宅产权化的改革，其性质正在发生本质性的
变化。住户的多元化、产权的私有化打破了居民生活区单位行政化的
管理模式，物业服务必然要向社会化服务转轨。根据《山东省物业管
理条例》的规定，高校房改工作完成后，教职工宿舍区将由业主大会
承担起物业管理的责任和义务。该条例第壹章第七条仍规定，政府应
当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、
学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服
务行业发展。第八章对旧住宅区改革的步骤和各方应承担的责任作了
明确规定。《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
第四条规定，公有住宅售后维修养护，逐步向社会化、专业化和企业
化的物业管理模式转变。《济南市物业管理办法》第三条明确规定，
“本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理”。
二、学校对宿舍区物业管理改革的基本政策
2009年 4月 3日，学校下发了《关于加强教职工宿舍区建设和管理
的意见》（以下简称《意见》），2010 年学校第 2 次校长办公会会议又
专题研究了关于宿舍区物业管理的相关议题。文件和会议精神从构建
和谐社区角度出发，就社区建设系统地提出了指导性意见，为社区物
业管理服务工作的顺利推进提供了政策保证。
1、《意见》明确了物业管理改革的指导思想和目标任务。《意见》
指出要适应高水平大学建设要求，以服务教职工为重点，以建设和谐
社区为目标，创新管理方式，加强基础设施建设，完善服务功能，努
力把教职工宿舍区建设成为“管理有序、秩序良好、环境优美、文明
祥和”的新型社区。
2、《意见》从组织建设方面明确了领导、管理、实施的责任主体，
界定了责任主体的职责。社区工作领导小组统筹负责教职工宿舍区的
建设和管理工作，社区工作办公室是学校教职工宿舍区建设和管理的
职能机构，业主委员会协助开展社区日常管理和服务工作。
3、《意见》将社区基础条件建设纳入学校公共设施配套建设规划
中。学校按照“整体规划、统壹标准、稳步推进、分类实施”的思路，
力争在 2-3年时间内，完成对各教职工宿舍区的道路、绿地、停车场、
围墙、公共管网、路灯及交通标志、安全防范等设施和场所的更新改
造，进壹步美化社区环境；多渠道筹措资金，加大文体娱乐设施及健
身设施的建设力度；在有条件的社区增设餐饮、住宿、购物等公益性
服务设施，完善服务功能，努力建设干净、整洁、优美的文明社区，
满足职工群众不同层次的需求，方便职工群众生活。
4、《意见》明确自 2009 年 5 月 1 日起，采取委托管理的模式对
所有教职工宿舍区实行统壹的物业管理，即社区工作办公室委托校园
楼宇管理服务中心对社区保洁、垃圾清运、花草养护、房屋维修、电
梯运行、消防报警系统等进行管理；委托学校水电供热管理服务中心
对社区水、电、暖保障运行及设施设备维修维护进行管理。待条件成
熟后，再招聘社会物业 X公司进行管理。目前，物业管理取费标准为
元/㎡/月，由居民和学校按 1:1 的比例分担，居民承担的物业费
用每月按居住房屋的建筑面积从工资中扣取，不能从工资中扣取的实
行和水电费捆绑缴纳的方式进行收取。条件具备时学校变暗补为明补，
直接由居民全额承担。
5、第 2 次校长办公会会议研究决定，2011 年年底学校社区物业
全面推行社会化。2011年年底前，教职工住宅区暂实行学校统壹物业
管理的过渡办法，学校继续加大社区公共基础设施修缮改造力度，过
渡期按照《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》（山大后字
[2009]7 号）文件精神向教职工收取壹定比例的物业费。根据教职工
意愿，物业费收缴可采用工资代扣代缴和现金缴纳俩种方式。有关部
门要做好宣传解释工作，避免出现不和谐现象。学校物业管理机构要
改进服务，提高物业管理质量。
6、为确保物业服务质量，学校于 2009年 11月 13日、19日又先
后下发了《山东大学社区物业服务内容及标准》（山大后字〔2009〕27
号）和《山东大学社区物业服务监管办法（暂行）》（山大后字
〔2009〕28号）俩个配套文件。
三、宿舍区物业管理社会化改革的基本步骤
我校教职工宿舍区大都属于旧住宅区，根据《山东省物业管理条
例》第八章规定，在物业管理基本条件不完全具备前，应由学校负责
管理服务；物业管理基本条件具备后，应纳入社会化物业管理。2010
年 4 月 7 日，学校校长办公会研究决定，“2011 年年底全面推行学校
社区物业社会化。2011年年底前，教职工宿舍区暂实行学校统壹物业
管理的过渡办法”。因此，我校教职工宿舍区的物业管理社会化改革
不可能壹步到位，必须坚持“分步实施、稳健操作、逐步到位”的原
则。根据学校文件和会议精神，社区物业管理领导小组在充分调研论
证的基础上确立了分三个阶段推进教职工宿舍区物业社会化改革的
基本思路。
过渡期分为三个阶段：
第壹阶段（2009年 5月 1日至 2010年 1月 1日）。社区工作办公
室委托校园楼宇管理服务中心对教职工宿舍区实行统壹物业管理，实
现物业管理服务的平稳整合。在此期间，完成社区硬件建设综合整治
工作计划的 60%。
第二阶段（2010年 1月 1日至 2010年 12月 31日）。委托山东山
大后勤服务 X公司物业服务部按照非营利组织模式、模拟企业化运作
的方式对社区物业实行统壹管理服务，试行准三级物业管理服务；力
争建立起居民自治组织体系和政府、学校、业主、物业服务部门协同
壹致的监管体系，实现教职工宿舍区物业服务的正常化。到 2010 年
年底时，完成社区硬件建设综合整治工作计划的 80%。
第三阶段（2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日）。根据实际情
况，进壹步探索符合我校社区实际的物业管理服务模式。2011年上半
年开始启动教职工宿舍区物业完全社会化服务，下半年在完成宿舍区
综合整治工作计划最后 20%任务后，力争在 2011年年底前在教职工宿
舍区全面实现物业社会化服务。
四、关于物业服务收费
1、取费依据。国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理
办法》（发改价格[2003]1864 号）规定，物业服务收费是指物业管理
企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维
护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字
[2004]168 号）规定，物业服务费标准分为壹、二、三三级，三级是
最低级，其收费标准是：多层 元/㎡/月、高层
元/㎡/月。近几年来，物业服务成本急剧增长，其中占物业服务成本
80%之上的人工成本涨幅最大。2004年济南市最低工资标准是 410元，
事业单位没有强制缴纳社会保险；2010年最低工资标准已提高到 920
元，强制五险费用为 498元/人/月，目前的人工成本是 2004年的
倍。为此，物业服务费也有不同程度的上涨，当前济南市实行标准化
三级物业服务的小区，多层住宅最低收费 元/㎡/月，小高层、高
层住宅最低收费 元/㎡/月。
另外，考虑到高层住宅电梯属部分教职工专用设备，按政府强制
收取的电梯年检费和维保费做基数，对有电梯的高层楼房住户（壹层
住户除外）按 元/㎡/月的标准加收物业费。
2、取费标准、收缴时间和缴费方式
社区工作领导小组多次召开会议，后勤处组织召开学院办公室主
任和教师代表咨询会四场，人事处、计财处、后勤处召开协调会俩次。
在充分考虑我校教职工宿舍区基础设施严重老化，物业配套设施严重
不足，教职工对物业取费标准意见差异较大的事实基础上，经社区工
作领导小组研究，决定过渡期物业暂按准三级标准实施，确有个性化
服务需求的，另按协议进行。
物业服务取费标准考虑到高层住宅电梯属部分教职工专用设备，
按政府强制收取的电梯年检费和维保费做基数，对有电梯的高层楼房
住户（壹层住户除外）按 元/㎡/月的标准加收物业费。为此，物
业服务取费标准拟定为：对教职工平房住户、多层住宅楼住户、高层
带电梯住宅楼壹层住户按房屋建筑面积 元/㎡/月标准收缴；带电
梯的高层住宅楼住户（壹层住户除外）按房屋建筑面积 元/㎡/月
标准收缴；非教职工多层住户（含高层壹层住户）按房屋建筑面积
元/㎡/月标准收缴；带电梯高层住户（壹层住户除外）按房屋建筑面
积 元/㎡/月标准收缴。其他情况由物业服务部门按有关规定和协
议确定收缴标准。物业费不足部分由学校暂时承担。
教职工承担的物业费缴纳方式：壹是在充分征得住户意见的基础
上由计财处从教职工工资中代扣代缴，二是个人到物业服务部门缴纳；
非教职工物业费由物业服务部门负责收缴。为保证取费的合法性，后
勤处已委托山东山大后勤服务 X公司办理准三级物业服务资质。考虑
到过渡期的实际情况，学校决定 2009年 5月至 2009年 12月 31期间
的物业费全部由学校承担，2010年 1月 1日后的物业费按分担标准由
学校和住户个人共同承担。
五、当前物业管理服务成本核算情况
（壹）宿舍区物业服务定岗核编表
人数
工作量 工作岗位 标准
标准 计划
楼宇建筑面积：㎡/人 维修工 20000㎡/人 36 20
楼内保洁面积：㎡ 保洁员 1600㎡/人 48 40
道路保洁面积：㎡ 保洁员 5000㎡/人 49 36
绿地养护面积：144387㎡ 绿化工 3500㎡/人 41 25
6个高层楼内 24小时值守门 门值 3人/门 18 12
20个值守门、六片区巡逻、车棚 秩序维护员 4人/门 87 76
6个住宅区客服 客服 3人/片区 18 18
合计 7 297 227
备注：
1、宿舍区物业服务定岗核编参考依据：
（1）《中华人民共和国劳动合同法》；
（2）《中国高校后勤行业人员配备标准》；
（3）《北京高校物业管理服务及费用评估标准 2007版》；
（4）《济南市住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》
2、在 227名服务人员中，60%按劳动合同考虑，40%按其他用工形式考虑。
（二）宿舍区物业年度支出预算表
项目（工作量） 工种
人
数
人员费用 材料费用 小计 备注
建筑面积：
维修工 20 264000
1100元/人/月，工具材
料 元/平方米/年
料 元/平方米/年
楼内保洁面积：
道路及硬化积：
保洁员 76 866400
950元/人/月，工具材
料 元/平方米/年
绿化面积：
144387
绿化工 25 300000
1000元/人/月，工具材
料 元/平方米/年
20个值守门,
6个单楼值守
门值（巡逻）
员
81 894240 16200 910440
920元/人/月，工具 200
元/人/年
物业服务 客服 18 216000 216000 1000元/人/月
自行车棚 见护员 7 77280 77280 920元/人/月
工装费用 2
27
90800 90800 400元/人/年
五险费用
（60%人员）
1
39
830664 830664 498元/人/月
补偿准备金
（60%人员）
1
39
139000 139000 1000元/人/年
电梯安检、维保费 175000 7000元/部/年
管理、办公费
之上总费用的 10%（含
5%不可预见费）
总计 227 3678384
（三）宿舍区物业年度收入预算表
备注：考虑空房和引进人才预留房等因素，居民交纳按 90%测算。
综合之上各表能够见出，经费总收入不仅不会给物业部带来任何
收入来源 多层（元） 高层（元） 小计（元） 合计（元）
学校拨付
居民交纳
利润和节余，仍有近 120万元差额。由于受经费的制约，人员无法足
额配齐，物业管理所需要的硬件设施设备也无法足额配备，这对物业
管理服务必将带来非常大的困难。为此，物业服务部门必须通过科学
管理，优化配置，节约挖潜等方式来确保物业管理服务的顺利实施，
同时，也特别需要广大住户的理解和支持。
六、教职工宿舍维修相关的法规规定
《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理办法》第九条规定：
“公房出售后，共用部位和共用设备的维修养护费用，普通住宅按售
房款的 20%、高层住宅按售房款的 30%提取，建立维修基金，所有权
归售房单位。维修基金在省直住房资金管理中心设专户，专款专用，
以其利息支付共用部位和共用设备的维修及管理费用。不足部分由业
主按各自住房建筑面积的比例分摊”。住房维修基金是以楼为单位计
提的，由于我校旧楼较多，售价较低，大多数旧楼提取的维修基金较
少，有的楼甚至是负数。维修基金由省直住房资金管理中心代管，使
用手续比较繁琐。因为我校住房出售程序尚未最后完成，所以目前我
校职工住宅楼共用部分和共用设施的维修费用全部由学校承担，没有
从维修基金支取。过渡期结束后，职工住宅楼共用部分和共用设施维
修费用将从该楼维修基金中列支，不足部分将由该楼住户共同承担。
该《办法》第七条规定，“共用部分和共用设施是指：楼房内的
承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、墙体、基础等，外
墙面、楼梯间、共用的厨房、共用的厕所、共用水池、走廊通道、垃
圾道、烟囱、屋顶水箱、邮政信箱、上水管道（至分户表前，含表）、
下水主管道、煤气管道（至分户表前，含表）、暖气管道（至支线截
止阀门前）、供电线路（至分户表前，含表）、共用天线（户外部分）、
消防设施、电梯、自行车库及房前房后的院落等。”
售出房屋的自用部分的维修和维修费用由房屋所有人负责和承
担。上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道等部位及下水管道向下层
渗水、漏水的，由上层房屋所有人负责维修。房屋的所有人和使用人
因房屋的使用、修缮等问题发生纠纷时应当协商解决，协商不成的由
房管组织或区县房管部门进行调解，也可向人民法院起诉。
七、当前社区物业服务中存在的主要问题和对策
（壹）社区自治组织作用不明显，造成物业管理主体缺位。根据
《物权法》、《山东省物业管理条例》等法规规定，宿舍区物业管理是
指业主通过自治管理组织选聘的物业服务企业或其他管理人，按照合
同约定，对社区进行相关物业管理的活动。壹般情况下，社区物业管
理的主体是业主委员会，他代表全体业主行使权利和履行义务。但由
于历史原因，教职工宿舍区形成了相对封闭式的学校行政管理模式，
教职工普遍习惯有事找学校，仍没有认识到居民自治组织的重要作用，
也不会主动利用居民自治组织的力量协调解决问题。近几年尽管成立
了部分业主委员会、物业管理委员会，建立了楼长会制度等，但工作
开展得大都不尽人意。
按照学校“2011年年底要全面推行学校社区物业社会化”的工作
要求，在物业管理过渡期内建立和健全居民自治组织是当前非常关键
的任务。在我们发放的调查问卷中，就有关于业主委员会人选的选项，
这些人员都是由各宿舍区的楼长推选的，当然也有原民主推选的业主
委员会的成员，其资格已通过学校主管部门的审查。本次民主推选是
建立和健全居民自治组织、确保社区物业社会化改革顺利实施的关键
壹步。为此，希望广大教职工高度重视，积极支持，力争本学期内能
在教职工宿舍区内全面建立起居民自治组织。相信经过壹个时期的培
育和实践，居民自治组织壹定会承担起法规所赋予的权利、责任和义
务，成为宿舍区物业管理及和谐社区建设的主角，居民信得过的“当
家人”。
（二）宿舍区基础设施老化，维修任务异常艰巨，是制约社区物
业服务上档次、上水平的瓶颈。目前，教职工宿舍区大多为十几年、
几十年的老住宅区，基础设施老化严重，维修养护任务非常繁重。为
此，学校依据《山东省物业管理条例》第八章第二条规定，决定在社
区物业统壹管理过渡期内，按照“整体规划、标准统壹、稳步推进、
分类实施”的思路，将社区公共基础设施建设和更新列入学校公共设
施配套建设规划中。近俩年来，学校已就社区基础条件建设和改造投
入了约 2000 万元，2011 年仍将对宿舍区的楼道和楼道窗户进行全面
整修，届时，教职工宿舍区的面貌将发生根本性变化。
综合整治基本完成后，宿舍区内的基础设施维修将按《山东省省
级机关公有住宅售后维修养护管理办法》执行。该办法第九条规定：
“公房出售后，共用部位和共用设备的维修养护费用，普通住宅按售
房款的 20%、高层住宅按售房款的 30%提取，建立维修基金，所有权
归售房单位。维修基金在省直住房资金管理中心设专户，专款专用，
以其利息支付共用部位和共用设备的维修及管理费用。不足部分由业
主按各自住房建筑面积的比例分摊”。私用部位由住户个人承担。
（三）物业服务经费不能尽快到位是制约物业管理健康持续发展
的关键性问题。物业服务费的及时到位是物业服务工作正常运转的前
提，直接决定物业服务的质量和水平。可是，物业费收缴难的问题壹
直是物业服务行业中的老大难现象，已经成为制约物业服务行业生存
和发展的绊脚石。部分人拖交、欠交物业管理费，既损害了物业服务
部门的权益，也必然影响到物业服务的质量，使广大住户享受不到应
有的管理和服务，最终受侵害的是包括这些人在内的所有住户的权益。
目前，学校拨付的费用已经到位，今年前五个月的物业管理主要
是依靠学校拨款运转起来的。教职工所承担的费用目前仍未收缴，具
体原因是学校要求在收缴方式上充分征求教职工的意见。后勤希望执
行《关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》文件规定，由学校计
财处以代扣代缴方式收取物业费，这样不仅会大量地节省人力物力，
也方便教职工交费，同时可在壹定程度上制约个别人拖欠物业费的现
象发生。为此，希望广大教职工积极支持且配合物业费收缴工作，以
保证我校社区物业管理服务的健康持续发展，共同建设和谐社区。
（四）社区民主决策的机制仍不完善，民主决策的渠道仍不够畅
通。《山东省物业管理条例》体现的核心内容就是业主的自治管理，
自治管理的核心要素就是要有科学的民主决策机制，否则许多意见就
无法统壹，许多事项就无法实施。由于当前自治组织仍不健全，过渡
期内为统壹意见，方便决策，提高效率，且充分考虑当前实际，拟就
当下急需决策的几项关键事宜，由各单位通过调查问卷的方式或通过
楼长征求教职工意见的方式决定。待自治组织成立后，再根据大多数
业主的意见建立相关的民主决策机制、意见征求机制、物业运作机制
以及评价和监督机制等。
（五）物业服务标准和服务监管执行难以到位，直接影响着物业
服务的健康持续发展。物业服务标准和服务监管工作是做好物业管理
服务工作的基础和关键，过渡期依据的标准是《山东大学社区物业服
务内容及标准》（山大后字[2009]27 号）和《山东大学社区物业服务
监管办法》（山大后字[2009]28 号）俩个文件。山东大学社区物业服
务标准是按二级服务标准制定的，客观讲，过渡期内由于受硬件基础
设施较差，配套设施仍不能马上到位，物业经费也无法及时全部收缴，
各宿舍区的情况不尽相同等因素的影响，仍无法完全按此标准执行。
俗话说万事开头难，这需要广大业主尊重事实，理解过渡期的壹些特
殊情况。业主委员会成立后物业部门会就服务标准根据文件精神和各
宿舍区情况重新协商修订完善，使其更加符合实际又便于操作。物业
服务的监管办法则由社区工作办公室和居民物业管理委员会根据新
修订的物业服务标准和相关在文件精神进行修订完善，经业主大会表
决通过后实施。
八、物业管理基本常识
1、什么是物业管理？
物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他
管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维
护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
2、物业管理的基本特性是什么？
企业性、服务性、契约性、有偿性是物业管理的基本特性。
3、什么是业主？
房屋的所有权人为业主。我校教职工在取得房产证后，方可成为
房屋所在宿舍区的业主。
4、《物业管理条例》规定了业主有哪些权利？
①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
②提议召开业主大会会议，且就物业管理的有关事项提出建议；
③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
④参加业主大会会议，行使投票权；
⑤选举业主委员会委员，且享有被选举权；
⑥监督业主委员会的工作；
⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；
⑧对物业共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和
监督权；
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专
项维修资金）的管理和使用；
⑩法律、法规规定的其他权利。
5、《物业管理条例》规定业主有哪些义务？
①遵守业主公约、业主大会议事规则；
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公
共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
④按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤按时交纳物业服务费用；
⑥法律、法规规定的其他义务。
6、什么是业主大会、业主委员会？
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会是物业管
理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会
从业主中选举产生，是经政府相关部门批准成立的代表全体业主合法
权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
九、《教职工宿舍区物业社会化改革宣传提纲》的参考依据
1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令[2007]第 62
号）
2、《中华人民共和国劳动合同法》（中华人民共和国主席令
[2007]第 65号）
3、《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第 379号）
4、《山东省物业管理条例》（鲁政发〔2009〕9号）
5、《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）
6、《山东省物业服务收费管理实施办法》(鲁价费发[2004]205号)
7、《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（鲁事管
发［1999］1号）
8、《济南市物业服务收费管理办法（试行）》（济价房字
[2004]168号
9、《山东大学关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》（山
大后字〔2009〕7号）
10、《山东大学社区物业服务内容及标准》（山大后字〔2009〕
27号）
11、《山东大学社区物业服务监管办法（暂行）》（山大后字
〔2009〕28号）
后勤管理处
二〇壹〇年六月三日
