广州民生60年
——兼谈城市规划指导下的房地产
羊城学堂（广图）·2009年10月24日
彭澎
广州市社会科学院研究员、博士
广州博士科技创新研究会会长
广州民营经济发展研究会常务副会长
内容提要
一、什么是民生、民生工程？
二、“首善之区”、现代化大都市对民生的要求
三、以人为本的宜居城市
四、广州城市规划与建设近期可能的突破
五、房地产与城市发展方向
六、城市规划与城市变迁
七、广州房地产的发展历程
八、居住风格与方向选择
一、什么是民生、民生工程？
“民生问题无小事”。
“民生”一词最早出现在《左传·宣公十二年》；《辞海》中对于
“民生”的解释是“人民的生计”；孙中山“三民主义”：民生、
民主、民权相互倚重。
所谓民生，从人权角度看，就是人的全部生存权和普遍发展权。老
百姓关心的五大民生问题：“就业是民生之本”，“教育是民生之
基”，“分配是民生之源”，“社保是民生之依”，“稳定是民生
之盾”。
民生：满足人的生存权利有关的全部需求和与实现人的发展权利有
关的普遍需求工作；生老病死；衣食住行；吃喝拉撤（吃喝玩乐）
……
马斯洛需求层次论：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、
和自我实现需求五类。
新中国60年来，老百姓生活的改善有目共睹，“学有所教、劳有所
得、病有所医、老有所养、住有所居”的民生愿望。
民生工程是政府坚持以人为本，贯彻落实科学发展观，切实保障公
民基本权利，提高生活水平，重点关心弱势群体，采取的一系列积
极政策举措。治安、经济及民众利益等的保护是最大的民生工程。
二、“首善之区”、现代化大都市对民生的要求
汪洋的要求：视察广州时的提法
省市关系：全省“首善之区”；“首”、“善”
广州的责任：第三大市；国家中心城市；现代化与
2010年
广州为落实《纲要》的规划：
（1）优先发展教育；
（2）提高医疗卫生服务水平；
（3）健全住房保障体系；
（4）完善就业和社会保障体系；
（5）建设“平安广州”。
三、以人为本的宜居城市
1．“以人为本”对城市的要求：为了人民、依
靠人民、人民共享；亲和力、凝聚力、可
持续发展能力
2．宜居的要素：青山绿地、碧水蓝天……
3．亚运的期待：大变工程；创模、创卫、创文
四、广州城市规划与建设近期可能的突破
中央商务区：新城市形象
城中村：138条村全面启动；开发商全面进入
轨道交通：255公里地铁十年完成
区划调整：大市区；东进、西联有突破
珠三角“1小时城市群”核心：轻轨系统
国际化的选择：城市群与龙头；国家中心城市
广州城中村之一角（鸟瞰图）
——走在迷宫一般的巷子中，别说是被抢，就是被杀，也几乎无法知道。就是喊破喉咙，
也没有人来救你。住在这样的地方，仇富心理是很容易产生的。
一线天/握手楼
城中村的握手楼与狭窄的
通道
——从来没有见过，也不知道房
子是可以这样盖的：楼与楼之间
几乎是靠在了一起。走进巷子里，
就如同进入了迷宫，转半天要么
又转回原地，要么走进死胡同。
大都市中的低成本的生活
小区内开通的电瓶车
——广州是一座宽容性很强的城市，在市中心的地方花二百元左右居然就可以租到一个单
间，这在上海、北京是不可想象的，原因就在于广州有城中村，而北京、上海没有。可以
说，广州的包容性绝对超过中国任何一座其它的城市。
大排档还残存在村里
猎德村内共有3000多户
共7000多户籍人口
猎德村内一间服装店在拆迁前使出特价手段促销服装
邻近CBD
三三制
城中村的典型景观
——住进了天河的石牌村，才知道什么叫做环境恶劣。弹丸之地的小村子，生活的
人口超过了万人，比内地很多县城可多多了。
城中村变成广州的廉价公寓
——北京的地下室只有一层，而在这里，只要是住在四楼以下，就和地下室没有什么
区别，一天二十四小时几乎见不到阳光，只能看到对面的墙。
城中村的现代时尚
——无数人来到城中村，来了又走，走了又来，城中村永远都不会担心自己会凋零，只要珠三角
的经济不会衰落。只是这样的环境，它能否承载那么多的梦想与期待？
五、房地产与城市发展方向
方向选择：
城市东南方向发展，“东进”中，东华实业、富力、合创；“南拓”
中，洛溪新城、丽江花园
城市西北方向发展，“北优”中，逸泉山庄、夏湾拿以及一些花都项
目；“西联”中的金沙洲，是广佛同城化的试验区、试金石。
房地产的互动：
“东进”引导了城市重点的东移，珠江新城、中轴线；
“南拓”引导了大都市格局的建立，并替代了部分政府职能，华南大
盘、南沙项目；
“北优”改善的北部居住条件，形成宜居环境；
“西联”推动同城化的进程，要求市政建设和政府服务跟进。
“中调”带动“退二进三”和“城中村”改造
六、城市规划与城市变迁
改革开放前的广州，三十年发展虽然成就巨大，但与
改革开放后三十年的发展是无法相比的。
解放时广州城市建成区面积为54平方公里，到房地产
真正开始兴旺时的1993年建成区面积为平方公
里，2007年则为平方公里，是解放时的倍。
在这发展最快的二十余年里，广州建成区面积也扩大
了4倍，其中，房地产建设功不可没。
城市发展、房地产的发展、策划的发展、房改的发展、
生活居住的发展。房地产引导消费；消费引导房地产。
七、广州房地产的发展历程
（一）发展初期（80年代后期至90年代初期）：奇货可居，非富
即贵。这时期城市拓展方向是东南方，当时有了“东南部发展战
略”，提出了走向海洋的新思路，要把实际上的“沿江城市”发
展为真正意义上的“沿海城市”。因为当时番禺还是县级市，由
广州代管，广州城市规划到不了海边。90年代初的广州，广州大
道就是城边，天河仍是一片农田，体育中心孤悬于大片农田中，
只有六运小区算得上是一半工地一半居住区。这个时期，向东，
开发天河、突破了广州大道，孕育了新的城市中轴线；向南，洛
溪大桥通车，番禺展现了成为城区的前景，孕育了后来名震全国
的华南大盘。
这时期的典型楼盘为东湖新村、五羊新城；洛溪新城、丽江花园；
六运小区、育蕾小区。特点是以侨汇房为主，如由东华实业开发
的东湖新村、五羊新城当初都是卖给华侨，广州居民得用侨汇来
购买。而六运小区是对运动员村的合理利用。番禺的两种类型楼
盘已现端倪，如价廉，洛溪新城刚开盘仅600元/平方米；如大型
小区的崛起，丽江花园几乎占据了一座岛！但这时开发商以国企
为主。
（二）第一次高潮期（90年代中期）：群雄并起，天下大乱。随着城
市的拓展，一方面出现了迁厂运动，如工业大道的企业外迁，直至如
今工业大道几乎没有工业了，甚至出现了当时专门开发旧厂区楼盘的
富力地产。另一方面，旧城改造与修建道路、立交桥等工程一起，使
改造与保护产生了冲突，西关大屋、东山洋房、城中村落，是拆是留，
拷问着城市规划者和建设者。
这时期的典型楼盘有工业大道板块——金碧花园、保利花园；旧城里
的单体楼；超级写字楼——63层、中天广场（后改名中信广场）、中
诚广场、大都会广场等。特点是全面开花、杂乱无章、包工头与皮包
公司打天下；炒楼花、烂尾楼；策划人开始出道（标志性事件是王志
刚下海）。其中，尤为影响深远的是天河北和珠江新城的开发。前者
缺乏对汽车社会来临的前瞻性，导致几乎走了旧城区的老路，天河北
一带刚进入21世纪就“旧城化”了；后者由于开发时序的混乱，不仅
留下了全国知名、典型的“城中村”，而且因当初规划的“现代化城
市与岭南村落共存”的理想破灭，导致让开发商先开发住宅来启动，
最后是挤压了原设计的CBD功能。
（三）第二次高潮期（90年代后期至21世纪初）：大师论道，列强争锋。
随着林树森主政，城市拓展发生了质的变化。应该说这是广州城市规划
与建设的大发展期。地铁线实现了零的突破，内环路、华南干线的穿城
而过，广州有了真正的立体交通。科学城、生物岛、会展城、大学城的
兴起，如珠链般产生了知识创意城市的系列亮点。
这时期的典型楼盘是一些明星楼盘，如城区的锦城花园、翠湖山庄（当
时评选的十大明星楼盘）；华南大盘开始崛起，出现了所谓的“大盘时
代”；江景盘临空突兀而起，既被称为“比塞纳河还亮丽”，也被视为
“珠江的一道墙”；山景盘横空飞来，城里人走进了大山里。很重要的
广州房地产里程碑是系列品牌的出现：合生创展的“景字”系列、富力
地产的“富力”系列、“碧桂园”系列、奥园系列，等等。特点是所谓
“大盘时代”的华南集群引领全国房地产潮流，各地开发商都来广州取
经，全国各地都能找到“山寨版”华南大盘，这也埋下了华南地产商进
军全国的伏笔。另外一个有趣现象是出现了“农村包围城市”——碧桂
园、雅居乐进军广州。这是广州房地产的全盛时代，“文化造势”——
贤者亲水、智者近山、地铁上盖、一铺养三代，等等，似乎买楼就是买
概念。于是，策划大师横行天下；睇楼团如旅游团；半个中国学广东房
地产。
（四）调整期（2002年以后）：风云变幻，世道艰难。这时期的
城市拓展表现在道路扩建、城市美化（如所谓“穿衣戴帽”）。
广州市重新确定向现代化大都市的发展方向，一批标志性建筑开
始在珠江新城一带兴建，以亚运会为目标的规划建设体现在“亚
运城市行动计划”、“大变工程”等方案上。创卫、创文掀起了
广州美化、净化的提升城市品味的高潮。但房地产却走出了大起
大落的趋势，住房成为市民越来越关注的民生问题，市长也在全
国性会议上干预楼市，媒体没有一天不拿楼市说事。
这时期的典型楼盘为珠江新城板块、广园快速板块、员村板块。
江景、山景；旧城、文化区等概念仍在延续发展。特点是无名盘、
无策划；一批明星坠落——广地花园、翠湖山庄等因不良开发商
闹得全国闻名。另一方面，粤军开发商全面“北伐”——碧桂园、
奥园、合生创展、富力、保利纷纷进军全国，迅速发展为全国性
企业，并迅速转变为上市公司。
八、居住风格与方向选择
近年国内盛行的设计风格：
欧陆风格；地中海风情；南美洲风情；北美风
格；东南亚风情；高科技风格；日韩
室内、室外、大环境的协调、一体化。
未来居住模式：远离自然？接近科技？回归传
统？
因人而异；梦想与现实；引领与跟踪；地域与
时期；纯粹与本土化。
谢谢大家！
THANKS！
