精装修之室内：中国房地产界豪宅全成品装修标杆，星河湾作为代表之一，尽显低调的奢华
1.星河湾精装修交楼标准关键：一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适；二是材料，材料一定要好，才能保证品质；三是手艺，也就是工程质量。
地面
墙面
设备
配置
品牌
厨房系统
大理石
大理石、玻化砖
吊柜与地柜
菲林格尔
脱排及灶具
德格
龙头
汉斯格雅
烤箱
德格
洗碗机
德格
微波炉
德格
电冰箱
伊莱克斯
卫浴系统
大理石
大理石、玻化转、马赛克
座便器
TOTO智能座便器（主卫）
杜拉维特豪华坐厕（客卫）
浴缸
豪式
台盆
TOTO
龙头花洒
DORN BRACHT
台面
大理石
中央系统
采用日本“三菱”户式热泵中央空调含新风系统
门
大门
黑胡桃子母门比普通门加厚40%尺寸更宽更高，配防盗眼及意大利Salice taolo门锁
房门
“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁
2.星河湾在设计建筑之初就融入了精装修的理念，从户型设计、平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建装修一体化的概念展开。
精装修之客厅：通过错层设计，使客厅空间感十足，通过高档的用材、精细施工、别致的艺术品，提升艺术气质
精装修之餐厅：地面采用大理石拼花，墙面广泛使用玻璃、实木、软布，餐厅装修风格多样，摆设融入欧式风格
精装修之卧室：卧室用落地窗、灯饰营造温馨氛围，装修材料以黑檀木为主，独具特色的八角窗是卧室亮点所在
精装修之书房：书房装饰风格偏中式，多选用木材家具，配以画框，渲染出书香门第气息
精装修之厨房：装修采用大理石、不锈钢板、品牌厨具，体现装修品质
精装修之卫生间：卫生间参照豪华酒店标准，采用大理石石材、玻璃、马赛克、高档的洁具来彰显财富
精装修之衣帽间：木质橱柜、内设冰箱，能够让客户储藏最为昂贵的衣服
精装修之过道装修：过道采用大理石铺设，墙面大理石修边处理，并用吊灯、装饰、楼梯、扶手和栏杆花体现尊贵感
精装修之其他：细节决定成败，“星河湾”在细节之处苦下功夫，精益求精
物管之金钥匙：星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业
金钥匙服务 1 金钥匙柜台每天的服务时间不少于16小时，时间一般在7：00—23：00，其间要保证至少有一名金钥匙当值。 2 金钥匙要在三声铃响之内接听电话 3 如果超过三声铃响才接听电话，要表示歉意 4 金钥匙接听电话要使用恰当的问候语，报部门名称并表示提供帮助 5 金钥匙要询问客人的姓名并在交谈过程中一直使用尊称 6 金钥匙要在客人到柜台后30秒内招呼客人 7 金钥匙要热情、友好地问候客人 8 金钥匙对酒店附近的公共服务场所和设施要熟悉（如剧院、旅游景点、运动场所、邮局、银行、医院、学校、商场），了解其营业时间、收费标准、联系电话、地址等。 9 金钥匙要主动提醒客人酒店不承担代办事项中所出现的任何问题 10 金钥匙要按客人的要求详细填写委托书 11 金钥匙要复述客人的委托要求并请客人签字确认 12 金钥匙要提醒客人代办服务所需要的大致时间 13 金钥匙要在约定的时间前完成代办事项并报告给客人，如果未能按时完成，要及时向客人解释原因 14 金钥匙完成代办事项后要请客人在完工报告上签字确认
星河湾的服务团队也已早早跟上。原本北京星河湾金钥匙团队，早在项目开盘日之前一年就进驻了上海
产品价值KPI
星河湾
产品价值KPI
全成品精装修
高端完善的配套
豪华装修的公共空间
舒适尊贵的户型
典雅大气的建筑风格
立体化的景观
创新的规划
自然、不对称的建筑布局
坡地景观结合水主题的景观体系
新古典主义风格结合建筑符号
别墅元素公寓化
注重感知价值的全成品装修
生活配套和超五星级酒店配套
精装奢华的公共空间
营销战略
太原星河湾项目概况
位 置：小店龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西
建筑形态：高层、别墅 装修状况：豪华精装修
开盘日期： 均 价：18900元/㎡
绿 化 率：48% 容 积 率：
总 户 数：644户
户 型：295、320、380、530㎡四种户型
规 模：规划总用地面积为万平米，一期占地万平米，建面万平米，1#3#楼22层，2#4#5#6#楼25层，7#8#27层
停 车 位：住宅按辆/户，共需9938泊；商业辆/100平方米，共需停车位 305泊；学校辆/100学生计算，共需23 泊。住宅停车均由地下停车场解决
活 动：开盘当天可享受额外98折；认购阶段，每套定金30万。
销售热线：0351-7266666
太原星河湾营销节奏：前期主推品牌形象,中期推广区域价值和开发理念,最后推广项目价值、品质和高端价值平台,实现圈层营销;品牌和形象铺垫后3-5个月短期内集中爆破
营销强度
营销启动
前期铺垫
Δ开盘期
项目价值
平台价值
Δ开盘期三个月
Δ开盘期五个月
阶段目标
时间轴
营销主题
Δ开盘期一个月
营销热身
引起关注
脱颖而出
强势开盘
能量积聚
高度蓄势
全面渗透
口碑传播
Δ持销期
企业品牌
项目形象
项目品质
展示细节
开发理念
区域价值
项目品质
平台价值
太原星河湾展示策略：巨额投资园林景观，达到大面积园林实景展示的展示，全冠移植同纬度社区园林名贵树种
一期绿化已完成，投资达一亿，样板间和园林全面开放展示。
首期展现的园林面积超过29万平米，位于中央的体育休闲公园近17万平米
利用“南园北植”呈现了“同纬度最美丽的社区园林”
树木种类多达50余种，来自全国各地，且均为成树全冠移植，其中还有百岁以上的珍贵石榴树和枣树
园林实景
园林实景
园林实景
园林实景
高尔夫球场
中央公园
中央公园
会所
游泳池
太原星河湾展示策略：提供多套不同设计风格的样板房，样板内的情景设计富于生活化和体验感
提供多套不同设计风格的样板房，给予客户不同的感受和体验以满足不同的喜好和需求
样板房虽风格不同，但调性相同，典雅、尊贵、奢华。
太原星河湾展示策略：豪华欧式风格样板房，奢华、尊贵和典雅的气息浓郁
太原星河湾展示策略：按照白金级五星级标准打造的销售中心和酒店给予客户心理和视觉上的极致震撼
销售中心和太原星河湾酒店都是星河湾集团按照白金五星级标准打造的。
精心打造的销售中心给予客户心理和视觉的极致震撼，对于促进销售起到良好作用
太原星河湾酒店采用仿欧式宫廷风格设计，整体感觉高贵、典雅、大气，是举行重要商务会议、大型活动和宴会的理想场所。酒店以白金五星级标准配置了近1600平方米超大型的国际会议中心，能举办各种大型会议、演艺活动和承办上千人用餐的大型宴会。还配备高标准的康体娱乐等服务内容，有大型多功能运动馆、大型桑拿中心、近50间包房的KTV等等，可以满足不同人群的运动、养生和娱乐需求。
太原星河湾展示策略:现房实景,新古典主义的建筑风格结合精工打造的线条丰富的立面
太原星河湾客户策略：太原本地甚至山西的市场容量有限，太原星河湾的客户定位除本地客户外还应放眼全国甚至全球的晋英，细分为晋商、晋官和晋萃
太原星河湾客户策略:鼓励北京、上海、广州的星河湾老业主以及圈层友人推介晋英，山西和太原的属地介质人群和有影响力的菁英人际推介
太原星河湾渠道策略:整合政府资源，文化搭台，借力政府配合营销城市为项目召集晋英
太原星河湾渠道策略：跨界整合更多高端平台收录中国顶级财富阶层，在太原周边城市进行大范围渠道拓展
太原星河湾渠道策略：整合易居高端客户资源，100万乐居会以及星河湾集团的资源
太原星河湾活动策略:风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准
风尚大典闭幕式祁刚风尚秀
亚州风尚大典启幕
世界著名服装设计大师祁刚与名模合影
时尚名模走秀
时尚名模走秀
太原星河湾活动策略:风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准
魅力女性张天爱大型风尚秀
为张天爱颁发荣誉居住钥匙
魅力女性张天爱
精彩合影
太原星河湾活动策略:文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣 孔子第76代传人孔令涛先生大讲堂
授予孔令涛“星河湾荣誉居民金钥匙”
孔子第76代传人孔令涛先生大讲堂
孔令涛先生大讲堂嘉宾致词
太原星河湾活动策略:文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣
“好风光”敞篷车绅士文化之旅
顶级敞逢车演绎摩登绅士
顶级敞逢车
著名女星范冰冰亲临活动现场
太原星河湾活动策略: 财富类活动助推客户事业发展
低碳经济下的价值选择与财富契机
博鳌论坛嘉宾现场交流
星河湾城市建设卓越贡献奖授牌仪式
星河湾集团副总裁梁上燕女士致词
博鳌论坛现场
太原星河湾活动策略: 财富类活动助推客户事业发展
“投资山西 发现山西价值”--新晋商高层峰会
为“英伦文化推广基地”落户山西揭牌
新晋商高层峰会论坛嘉宾交流
参加新晋商高峰论坛嘉宾合影
为“外商俱乐部山西分部”揭牌
太原星河湾活动策略: 财富类活动助推客户事业发展
新晋商--能源转型绿色路论坛
星河湾集团董事副总裁梁上燕
中德证券有限责任公司执行副总裁：周霁
现代传播集团运营总裁厉剑
山西财经大学经济学院副院长：焦斌龙
东方企业领袖汇聚星河湾
太原星河湾活动策略:丰富多彩的活动搭建高端价值平台
世界奢侈品协会驻法国大使Dider Rault发表致辞
多国大使与商会代表出席现场
世界奢侈品协会中国俱乐部山西会所
日本顶级时装设计大师杉本大型风尚秀
星河湾副总裁梁上燕女士与胡润先生
太原星河湾活动策略:丰富多彩的活动搭建高端价值平台
央视《百家讲坛》著名主讲人钱文忠老师
《弟子规》大讲堂挂牌仪式
《弟子规》大讲堂挂牌仪式晚宴
太原星河湾新品鉴赏会发布会
“打造浦东，建设汾东”主题沙龙
“品质改变生活”主题沙龙
“盛唐古建”三晋探秘之旅启程仪式
“人说山西好风光” 魅力山西文化年主题活动<
星河湾营销推广五攻势：
节奏紧凑，积蓄能量后集中爆破
极致展示，全成品精装修现房销售
全国各地老客户全程联动
全方位资源整合
跨界营造高端价值平台
营销推广
五攻势
上海星河湾开盘总结
上海星河湾开盘外场安排：
沿主干道有多名保安站岗；
出租车不得进入区域内，客户转乘星河湾电瓶车到达销售中心；
客户自行驾车可进入，在停车服务区有保护指挥协调；
一期入口有两名保安；
销售中心和一期之间不断有电瓶车往返。
保安区域
一期入口保安
停车服务
销售中心主入口
上海星河湾开盘外场安排
VIP停车指挥保安
销售中心主入口
客户沿路停车区域，开盘前约200多辆车，以中档车居多
上海星河湾开盘内场安排：
大堂接待区开盘前有销售人员和服务人员约20人列队欢迎
进入等候区需要查验选房认购申请单
在通道区域设置珠宝、瓷器、名车三个展位
大堂接待区
二楼沙盘区
等候及选房区
走廊及奢侈品展示区
等候区
选房区
签约区
中心水景
上海星河湾开盘内场安排：
大堂小提亲表演
餐厅区音乐表演
上海星河湾开盘内场安排：
销售中心大堂
走廊及奢侈品展示区
等候区
上海星河湾开盘内场安排：
等候区:有大屏幕星河湾高端活动,提供饮料点心
内场划分为选房区,等候区和签约区,共设置7个财务和14个签定合同服务点以及审核区
上海星河湾开盘仪式:开盘仪式隆重，世界华商组织落户上海意义重大，但现场观众人数较少，气氛不够热烈，组织工作有些混乱
开盘流程:
10点10分开盘庆典仪式&世界华商组织联盟落户上海-------凭认购书进入等候区---------按号码循序进入内场选房-----------签定购房合同或离场
上海星河湾开盘仪式:开盘仪式隆重，世界华商组织落户上海意义重大，但现场观众人数较少，气氛不够热烈，组织工作有些混乱
上海星河湾开盘产品：60%相对偏小面积产品和40%偏大面积产品，11#为一期标杆。共推出245套，当天去化163套
一期推出5栋楼共计245套
6# 321-325
8# 248-252
9# 285-292
10# 373-376
11# 373-376
其中8#和9#主力总价约1000万出头，6#约2000万，10#和11#约2500万到3000万，少量顶楼复式总价约5000万。
12点左右，6#、8#和9#已去化约85%左右，
为烘托热销气氛，现场有销控部分房源，下午13：30，显示剩余房源只有大户型约26套。
9#
10#
11#
8#
6#
上海星河湾开盘总结：产品力展示到位，营销力严重不足。
首先客户诚意度摸排存在很大问题，现场客户心理受到负面影响
未设置排号门槛
外界传言排号需100万诚意金进行客户诚意度筛选，实际签订认购申请书时并未设置门槛导致到场客户诚意度不够。
现场叫号
现场叫号前十几号是北京、广州和上海三地客户选房，之后均为上海客户。由于未设置排号门槛且未充分摸排客户诚意度，导致30多位的小号码的部分客户并未到场。现场重复几次后顺延至下一个，给现场等候的客户造成负面的心理影响。
客户等候
开盘前贷款客户排号至约300号，一次性付清客户约200多号。初期进行单个号码叫号并进入选房区，等候客户心理受到一定影响。
反对
上海星河湾开盘总结：现场逼定氛围严重不足
反对
没有体现销售的紧张感
查验过认购书进入走廊及等候区后，客户可以在等候区观看节目，可以到走廊观赏奢侈品展览，还可以随意进出售楼中心。没有感受到销售的紧张感。
现场叫号安排
前200多位客户均为单独单独选房，每个客户给予15分钟的时间。既没有销售氛围的营造也导致现场部分客户等待时间时长不耐烦而流失。
现场客户组织
等候区客户没有进行良好的安排，星河湾集团缺乏跟客户之间的互动和心理施压。
上海星河湾开盘总结：梦幻豪宅的尊贵感和仪式感严重不足
反对
开盘仪式现场
开盘仪式选在销售中心门口稍嫌局促。对邀请嘉宾的现场安排存在较大问题。现场观看客户数量较少，气氛不够热烈。
现场秩序混乱
等候区客户可以随意进出且可以去看园林和样板房，加大服务人员确认的工作量且显得秩序混乱。
豪宅的尊贵感的仪式感严重不足
没有体现出对到场购房的客户的尊贵感的设计。整个流程的仪式感也严重欠缺，很难与全球梦幻豪宅相匹配。
上海星河湾开盘总结:
赞同
将跨界进行到底:
开盘仪式结合世界华商组织落户上海,给客户提供高端价值平台,星河湾不仅是一个居住的地方,同时也成为事业,生活和修为的平台,跨界的组织持续升级给客户惊喜
等候区的贴心安排
奢侈品展览的设置,饮料茶点的提供,星河湾活动的大屏幕播放都给到场的尊贵客户提供了贴心的服务
极致展示
销售中心,景观园林,样板房,市政道路包装等各种展示均达到具有强烈震撼的效果,给客户造成视觉和心理冲击.
服务人员清晰定位
从沿路的大量站岗保安,销售人员,礼仪小姐,物业服务,后勤人员,定位清晰,各司其职,制服区别鲜明
附件：营销节奏
广州星河湾开发理念及营销风格:打造地产界的劳斯莱斯,营销风格是全面蓄势,积聚后形成井喷,之后全面渗透
营销驱动力：
以形象与产品品质超出客户期望而取胜
营销风格：
积聚后井喷，继而全面渗透。
利用市场的关注度与好奇心，站在市场大势与区域的高度，进行形象推广(保留产品细节)，以磅礴的气势贯穿积聚过程。开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实施全面渗透。
广州星河湾营销模式图:
营销
强度
阶段
目标
时间轴
宣传方向和深度
引起市场广泛关注
能量积聚，高度蓄势
脱颖而出
全面渗透，进而通过口碑迅速传播
Δ开盘期
Δ入伙，二期开工
区域概念
资源概念
社区形象概念
开发理念宣传
细节卖点宣传
展示细节卖点
资源与品质展示
社区品牌建立
创造新价值点，社区品牌的外延
Δ开盘期一个月
Δ开盘期三个月
广州星河湾营销节奏,主题和手段:营销震撼力的手段包括近2公里长的实木地板沿江景观栈道,媒体楼书和全现房卖楼
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
开盘前三个月,引起路人的关注和好奇.通过昭示性较强之公共性建筑，如商业街、沿江栈道、钟楼、围墙对地盘形象进行展示
开盘前两个月,利用市场热点,引起社会的广泛关注.通过媒体软文进行新闻性的区域炒作与开发理念炒作
开盘前一个月,能量积蓄,蓄势通过电视、报纸广告进行项目价值点炒作.
开盘期.脱颖而出.通过媒体楼书以及销售展示中大投入对社区生活方式进行全面宣传
第五阶段
开盘后,全面渗透,进而通过口碑传播.通过对产品品质与优势资源的现场展示并辅以活动营销
广州星河湾分期策略和价格走势:
时间轴
第一期
第二期
第三期
产品
电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅
49栋7—9层电梯洋房
含装修价
4500元/平米
第四期
多层电梯洋房
小高层电梯洋房
面积
小面积产品为主
40---200平米不等
单身公寓40—50m2
普通公寓90—230m2
120-380平米
205－612m2
5000元/平米
5500元/平米
7000—12000元/平米
时间
2001年
2003年
2004年
2002年
规模
12万m2，900套
20万m2，1613套
9万m2，800套
10万m2，700套
浦东星河湾推广策略:前期主推项目品牌形象,中期主打圈层和高价值平台,开盘前强力推广项目及品质
2009，一个心情盛开的新年
盛大开盘
广州日报,中国房地产报,安家,新京报,第一财经日报,南方日报
平面媒体
红地产
地产
中国民航
中国新闻周刊
社交星河湾，人际关系是财富
广州、北京、上海都有一个世界级的星河湾
全球财经权威CNBC
家是收藏璀璨
魅瞬间的容器
品牌形象
圈层和高价值平台
项目和品质
浦东星河湾推广策略:高举高打,强势炒做,快速树立形象,集中爆破
推广策略
第一财经战略合作
新闻媒体全面炒做
广告集中投放全面轰炸
全国高尔夫精英挑战赛
波士堂三周年庆典
CBLA活动
平面媒体投放（专题+硬广）
电视广播投放（高收视率栏目投放）
坊间传说线
新闻炒作线
公关活动线
销售动态线
生活情调线
前所未见，蜚声国际，登陆上海
浦东星河湾客户策略:资源整合，全面联动
客户联动
易居全民总动员
老业主：广泛发动北京,上海和广州三地的老业主
易居高端客户资源:易居会高端客户资源，易居一手房高端项目未购客户，易居投资基金板块财经，基金经理圈等客户，财经圈，基金经理的客户
公关活动:对深圳,潮汕,香港的客户进行拓展
易居星河湾项目组全体推广
易居集团各板块高层推广
易居研究院专家推广
易居媒体公司推广
易居臣信推广
浦东星河湾
