2014年10月中国管理信息化Oct.,2014 第17卷第20期China Management Infonnationization , 房产新政下房地产企业资金链管理措施探讨一一以并购交易为视角张芳芳(东北财经大学会计学院，辽宁大连116025)[摘要]自2010年房产新政陆续实施以来许多房地产企业面临销售不畅、资金紧张等因珑为了在激烈的竞争中求得生存和发展，强化对企~资金链的管理、提升资金链的管理水平已经成为房地产企业的共识。而在这种背景下，房地产业的并购活动呈现"井喷"式增长趋势。房地产业为何进行频繁的并购活动?并购交易对房地产企止的资金链管理会产生哪些影响?本文以房地产企业的并购交易为视角，探讨了在房产新政下完善房地产企业资金链管理的措施。[关键词]资金链;并购;战略;融资平台;内部资本市场doi: 10. 3969/j. issn. 1673 -0194. 2014. 20. 001 [中由分类号) [文献概只码)A文章编号)1673-0194(2014)20-0002-02 从2010年开始，为了遏制房价过快增长，促进房地产市场1创}%股权符合公司整体发展战略。该项股权的转让，将对公司确平稳、健康的发展，维持社会的安定和谐，国家陆续出台多项对认该项交易的会计期间带来较大金额的投资收益。冠城大通在出房地产市场进行宏观调控的政策(简称"房产新政")。房产新政售深圳冠洋的同时，发布关于受让丹龙置业常州有限公司合计的实施一方面对投机投资性购房房价的过快增长起到了抑制100%股权的公告，以人民币4800万元价格受让上海诚盈一期作用，但同时也影响到房地产企业的购地、融资行为和销售活股权投资中心(有限合伙)持有的丹龙置业常州有限公司809岛股动，使房地产企业面临销售不畅、资金紧张、融资难等困境。房地权，以人民币22∞万元价格受让丹龙置业(北京)有限公司持有产业是资金密集型产业，房地产业发展的每一个阶段都离不开的丹龙置业常州有限公司20%股权。此次收购的原因是常州丹资金的保障。如何在激烈的竞争中求得生存和发展，使企业的资龙拥有位于武进区经济开发区的地块。公告指出，江苏武进经济金链顺畅并不断壮大，已成为房地产企业亟待解决的问题。开发区是由国家发改委批准成立的省级经济开发区，未来武进经自2010年各项房产新政陆续实施以来，很多中小房地产企济开发区将按照"美丽西太湖"和武进"西部新城"的发展定位，加业由于资金链的断裂进行挂牌转让而一些具有良好品牌效应快发展创新型经济，争取"十二五"期间实现"新经济、新城市、新的大型房地产企业也积极掀起并购潮。清科研究中心2010-2013生活"的梦想，成为武进经济最活跃的区域板块之一，投资还是置各年的中国并购市场年度研究报告中的数据显示，2010-2013年业，前景较为看好。冠城大通此次并购常州丹龙不仅增加了公司房地产行业共发生并购交易445起占全行业并购交易总量的的土地储备，更为冠城大通"深耕长三角"发展战略奠定了坚实的基础。由此可见，冠城大通的两次并购交易是以企业发展战略为% ;并购金额达到亿美元，占全行业并购总额的岛。从清科研究中心2010-2013各年的中国并购市场年度导向的。研究报告发布的各行业并购数据可以发现，我国房地产行业的企业发展战略与资金的关系可以说是互为前提的，资金充足并购交易数量和并购金额呈现高速增长趋势，不论是并购交易是战略实施的保障，而正确的战略是确保未来资金链实现良好循数量还是并购金额在全行业中均位于前列。那么，房地产业"井环的必要条件。对于房地产企业资金链管理不能采取"头痛医头、喷"式增长的并购交易对房地产企业资金链管理有何影响?本文脚痛医脚"的方法，盲目地"挂牌转让"或出售子公司股权虽然能以房地产企业并购交易为视角探讨在房产新政下完善房地产缓解眼前"资金链断裂"的困境但必然会影响到企业未来的可持企业资金链管理的措施。续发展。由此可见，房地产企业长期保持健康、顺畅资金链的根本确立正确的发展战略措施之一是制定并有效实施正确的发展战略，而并购交易也要服资金链断裂是中小房地产企业"挂牌转让"或出售子公司股务于房地产企业的发展战略为发展战略的实施"搭桥铺路"。权的直接原因，事实也证明了并购交易为中小房地产企业的经2 积极开拓新的融资平台营带来了充裕的现金流量。2012年11月29日，冠城大通股份有融资活动是企业进行营运、投资和分配活动的起点和基础，限公司发布的关于出售深圳冠洋100%股权的公告中表示，公司也是企业资金链风险管理的第一个环节。在房产新政的步步紧逼因该项交易而获得较大金额的投资性现金流入和经营性现金流下，许多房地产企业面临销售不畅、资金紧张等困境，显然，传统入，为公司经营提供了较为充沛的资金。但是，获取现金流是中的资金来源，如国内商业银行贷款等，已经不能满足房地产企业小房地产企业忙于并购的唯一原因吗?对资金的需求，融资难已经成为许多房地产企业资金链断裂的重冠城大通在出售深圳冠洋的公告中还表示，出让深圳1冠洋要原因之一。目前，国内学者们主要从政府行为和企业经营管理行为两个[收稿日期)2014-08-26方面探讨在房产新政下房地产企业如何加强资金链的风险管理，[基金项目]安徽省2012年度高等学校省级优秀青年人才基金重点项目(2012SQRW047ZD);安徽省2012年度高等学校省级优秀青年人而在这两个方面的内容中都强调了融资决策在房地产企业资金才基金重点项目(2012SQRW051ZD)。2 I CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZAT ION
会计研究链风险管理中的作用和重要地位。林华静(2010)认为，政府应当上提出了企业并购动机的融资约束假说:当企业面临融资约束积极拓宽房地产企业合法融资渠道:构建完备的房地产融资法时，希望通过收购行为构建企业集团，从而形成企业内部资金市律体系，对房地产开发企业的经营和融资行为加以规范;制定清场、缓解融资约束，并对此假说进行了实证检验。研究结果发现，晰的、可操作的融资程序。而企业应制定有效可靠的融资方案，中国上市公司不论在收购事件发生之前还是之后，投资水平都与现金流表现出强烈的正相关水平，说明企业始终面临融资约束。降低企业资本成本。许立新、史雪明(2013)认为，房地产企业应但收购事件完成后，企业融资约束得到缓解。结论支持了公司并该拓宽融资渠道，改变以银行信贷，特别是以短期银行信贷为主购动机的融资约束假说。的融资方式，以改善企业的资本结构。虽然，相关研究不断强调内部资本市场(ICM)的概念是由经济学家Williamson(1975) 房地产企业"应当"重视和改善融资活动，但并没有进一步探讨最早提出来的，他认为这些体现M型组织原则的联合大企业，房地产企业应当"如何"改善融资活动，例如开拓何种新的融资最好还是将其看成一个内部资本市场，因为它把各条渠道的现金平台、如何拓宽资金来源等问题均没有进行深入的探讨。流量集中起来，投向高收益的领域。"并指出企业总部在监督和信国家统计局公布的数据显示，2010-2013年房地产企业资金息获取方面具有优势，因而能够规避外部资本市场的信息披露以来源的构成中其他资金来源(主要指定金及预收款、个人按揭贷及激励问题，降低企业与外部资本市场之间由于严重的信息不对款等)为164995亿元，占全部资金来源的%，所占的比重称造成的离昂置换成本。①后来的许多学者对内部资本市场效率最高;其次是自筹资金为147306亿元，占全部资金来源的的研究结论支持了Williamson的观点并进一步从资产的剩余索岛;国内贷款为59554亿元，占全部资金来源的句利取权、信息优势等角度分析研究了内部资本市场较外部资本市场用外资为2546亿元，占全部资金来源的%，所占的比重最在资源配置上更有效率的原因(如Gertner,et 等)。低。国家统计局公布的数据资料表明房地产企业的资金主要来随着多项对房地产市场进行宏观调控政策的陆续出台，房地自国内，并没有充分利用外资和海外融资平台的优势。随着城市产企业的外部融资条件日趋苛刻外部融资规模受到严重影响。化进程的加快，全国房地产业投资规模逐年扩大。但是由于"限房地产业是资金密集型行业当房地产企业外部融资约束程度购"政策使房地产企业销售低迷，而房产新政中对房地产企业筹大，元法满足房地产企业的资金需求，从而影响资金链良好循环资的限制，使房地产企业利用股权筹资和增加国内贷款困难重时，房地产企业可以通过集团化运作和集团内部资本市场，扩大重，从而造成了房地产企业很难通过增加其他资金来源、自筹资资金来源和增加融资能力;实现资金在集团内部的转移，缓解外金和国内贷款的途径来扩大投资规模、改善资金紧张的局面。因部融资压力。2013年5月16日，中华企业发布公告表示，将以此，开拓新的融资平台，充分利用外资巳经成为房地产企业刻不亿元收购控股股东上海地产集团持有的上海房地(集团)有容缓的任务。限公司(以下简称"上房集团")60%股份，加上2010年12月中华2012年5月15日，万科企业股份有限公司发布关于附属子企业以亿元的价格收购的控股股东上海地产集团持有的上公司收购商联地产股权事宜的公告，公告显示万科置业将通过房集团40%股份，中华企业将拥有上房集团1∞%的股权。中华其全资子公司WklandInvestments Company Limited以约港币企业在公告中表示，本次交易完成后，将进一步优化资产结构，推亿元向永泰地产收购重组后的商联地产191935845股股进公司主业发展，增强企业发展后劲。中华企业收购上房集团是份，约占重组后的商联地产已发行股份总数的岛。虽然，万在房产新政的严厉调控的背景下上海地产集团内部资产整合的科董事会秘书谭华杰在接受《南方都市报》记者采访时指出获重大举措，这一并购交易使中华企业增加了土地储备、获得了优得境外融资平台不是本次收购的主要目的，由于收购标的公司质项目，为企业融资能力的增强、未来资金链的良好循环奠定了规模有限，根据香港证券市场的相关规定，短期内可以注意的资坚实的基础。产规模有限，实质上也难以起到境外融资平台的作用。"但国内房地产业界并不认同万科对于此次并购目的的解释。房地产专主要参考文献家陈国强、上海易厨房地产研究院综合研究部部长杨红旭均认为，商联地产将成为万科在港筹集境外资金的重要平台。[1]林华静.房地产企业资金链风险分析与对策[J].财会通讯:综合版，从房地产市场发展状况和房地产企业融资现状来分析，在2010(10). 国内资金无法满足房地产企业扩大投资规模和确保未来资金链[2]许立新，史雪明.基于资金链视角企业融资约束及效率研究一一以我通畅的需要时，房地产企业通过海外并购充分吸引外资、获取海闺房地产上市公司为例[J].大连理T大学学报:社会科学版，2013(3).[3]中国广播网.万科收购商联地产借壳上市香港或是另有他意[EB/OL].外融资平台将会是一个有效的战术转移。http:冽&♂20 1207/t20 12071 0_51 0174894J;html ,2012-7-1 O. 3 通过集团内部资本市场，缓解外部融资压力[4]李焰，陈才东，黄磊.集团化运作、融资约束与财务风险一一-基于上海目前，学术界流行的并购动机主要有3种:协同效应动机、复星集团案例研究[J].管理世界，2007(12).过度自信动机和代理动机对这3种并购动机的理论分析和研[5]R Glenn Hubbard, Darius re -ex田nillationof tbe Conglomerate 究已经较为成熟，并形成了相应的研究体系。但仍有一些学者认Merger wave in the 196Os: An Internal Capital Markets View [J]. Joumal of 为当企业面临的外部融资约束程度大时，企业发动并购的原因Finance, 1999(8). 是通过形成集团内部资本市场缓解外部融资压力。如Hubbard[6]吴红军.融资约束是上市公司间收购的动机力吗[C].中国会计学会和Palia(1999 )通过对20世纪60年代美国第三次购并浪潮的研2∞6年学术年会论文集，下册，2∞6.究证实，当时大多企业实施的收购是为了构建内部资本市场，缓[7]Robert H Gertner,David S Sch田fstein，Jeremy C Stein. Intemal Versus 解由于资本市场尚未充分发达外部资本市场难以获取企业内Extemal Capital Markets [J] .Quarterly Joumal of Economics , 1994( 6 ). 部信息而导致的融资约束问题从而有助于解决存在融资约束①转引自李焰，陈才东，黄磊.集团化运作、融资约束与财务风企业的投资不足问题。吴红军(2∞6)在内部资本市场理论基础险一一基于上海复厦集团案例研究[1].管理世界，2∞7，(12).CHINA MANAGEMENT INFORMATIONlZA TION I 3
