众筹概念1
房产众筹模式2
众筹方案3
第一章 众筹概念
众筹即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交网络传播的
特性，让中小微企业、创新者和个人对公众展示他们的公司、
创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。
众筹特点：
低门槛
多样性
依靠大众力量
注重创意
2015年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健
康发展的指导意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明
股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他类似
的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。
2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、
牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹
机构开始探索“行业自律的技术标准”。
2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》，
对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。
通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三
部分组成。
发起人：有创造能力但缺乏资金的人。
支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。
众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kick starter、
IndieGogo 国内：点名时间、天使汇、众筹网、人人投等）
发起人 支持人
众筹平台
筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。
未达成：没有达到目标的项目，投资款项将全额退回给所有投资者。
达成：投资者将得到发起人预先承诺的回报。
众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，
仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。
类型 介绍 代表网站
股权众筹
投资者对项目或公司进行投资，获得其
一定比例的股权。
拍拍贷、人人投
债权众筹
投资者对项目或公司进行投资，获得其
一定比例的债权，未来获取利息收益并
收回本金。
天使汇、大家投
产品众筹
投资者对项目或公司进行投资，获得产
品或服务。
点名时间、众筹网、追梦网
公益众筹 投资者对项目或公司进行无偿捐赠。 微公益、国外众筹网
第二章 房产众筹模式
通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到
降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
融资开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；
且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建
房模式。
案例：2015年4月29日，碧桂园以亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地
块。项目以"一平方米"作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债
券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。
众筹过程：
融资完成后，投资
者将以微开发商的
身份，参与到项目
的设计、社区配套
等过程，一定程度
上实现产品"定制
化"
通过金融产品设
计，避免投资者
与开发商直接接
触，规避集资建
房的法律风险
投资者可以选择
众筹权利转为产
权、直接拥有该
套住房，或者是
委托开发商卖房
后转成收益权
条件 结果 收益
Ø 投资者收益：前期众筹的标的价格远低于楼盘的销售价格，获利价差；
Ø 开发商收益：通过众筹降低融资、销售等环节的成本，提前锁定客户；
Ø 众筹平台收益：向开发商收取的平台管理费用。
"营销型开发类"众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预
售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后
期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。对融资
环节的支持作用不明显。
但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项
目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，"营销型开发类"众筹的营
销推广意义大于融资意义。
案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银
瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计
筹得资金1340万元。
众筹过程：
条件 收益 退出
1.众筹项目以COCO
MOMA384套公寓商品
房为标的
2. 88份众筹份额于2小时
内认购完毕
1.最终认购的投资者将获
得5%的工银瑞信产品
现金收益
2.项目的优先选房权和优
惠购房权（给与购房补
贴，三档的补贴金额分
别为493元/㎡、1245元
/㎡和2453元/㎡）
1.项目不设封锁期，在认
筹期结束后（即建设期至
选房期），投资者均可随
时退出。
2.选择退出的投资者，可
获得按活期存款利率计算
的投资收益。
定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销
售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要
求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有
购房需求。
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求
投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获
得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团
外，少有开发商使用。
案例：石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定
制项目，且项目总额亿元的土地款全部来自定制项目部分。众
美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售
价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部
购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。
通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及"基本理财收
益+高额浮动收益"吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标
的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退
出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项
目知名度。
“购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一
般会承诺参与者"基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格"的收益模
式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者
不得申请退出。
案例：2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出"平安&北
部万科城" 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。
众筹过程：
1.条件：以216套房源作为标的，每套房产认购众筹金额为万元。
2.收益：投资者收益由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价
近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。
3.退出：在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业。如果
选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应
的现金收益。
彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，
并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。
案例：苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100
㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。
众
筹
收
益：
对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择
REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资
额度，达到促进销售、改善项目现金流的目的。
在众筹成功后，所有投资者将组建成立合伙人企业（资产管理公司）
，由资管公司整体购买该物业，并委托运营管理公司等进行管理运
营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持
有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时
收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封
闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否
退出项目等问题。
此种类型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。
案 例：
2014年12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店
式公寓众筹项目，以"度假地产合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓
参与房产众筹，筹资目标388万。
根据要求，投资者支付5-20万元。
获得以下四项收益：
1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权；
2）两年内每年年化7%的房产租金收益；
3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；
4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。
项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是
否退出项目等问题；且封闭期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。
2015年7月，星河集团与深创投联手推出以现金、租金、产权或“现
金+产权”等各种不同的方式与入驻星河WORLD园区的创新型发展
企业进行股权置换模式。
星河构建一个产融互动的平台。依靠深创投在股权投资、创业投资
上的经验和资源，吸引一些初创型企业、成长型企业入驻产业园。
作为一家在金融投资领域强势布局的企业，星河又能通过一定的方
式分享这些创业型企业的成长。双方还成立一款名叫“新型科技地
产基金”的产品，核心理念是产权换股权、租金换股权。
但对于规模较大、要求较高的项目，项目发展可能会出现失误，并
出现长期拖延。创新者和资助者的关系还不确定。资助者扮演着慈
善家、投资者和客户的角色。当承诺的回报无法如期实现时，资助
者会感到不满。
定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触
及预售制之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，
难以大规模展开。
以融资开发类众筹，在拿地后即展开，可融得资金规模较大，能在
较大程度的解决开发商最为关注的"客户+资金"两大问题，或将成为
未来房地产众筹发展的重点方向之一。
其它模式，虽然众筹介入的阶段不同，但所能筹集的资金规模较小，
本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采
取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。
由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混
淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的
发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创
新加上一个保险绳。
第三章 众筹方案
众筹模式选择—产品众筹
股权众筹：根据募集资金的多少会不同程度的分散股权，不利于我司目前经营
发展。如果对外采取这种模式，目前最可能触碰非法证券类犯罪。
债权众筹：表现的一般形式为P2P模式，利息率较高，一般为15%-20%左右。最
可能触碰非法集资类犯罪。
产品众筹：是法律风险最小的众筹模式。建议选择“REITs型”众筹（不动产投
资）模式。我司提供1栋院落式房源，投资者成立有限合伙人企业或资产管理公
司，购入本项目包含的房产产权，产权比例=支持金额/房产总金额。获得房产
产权后，返租给运营管理公司，获取租金收益或转售权益、经营收益。
房源明细 1套独栋院落(20套房源）市值1320万元。
众筹总金额 10,000,000元
众筹最低金额 50,000-100,000，每人最多认筹5-10份。
产品类型
投资者通过众筹平台进行预约，由项目发起人召集共同成立1-2家有限合伙人企业或资
产管理公司，购入标的产权。获得房产产权后，返租给运营管理公司，获取租金收益或
转售权益、经营收益。
投资人特权
1.以原房价8折购入本项目所包含的房产产权，产权比例=投资金额/房产总金额。
2.与运营管理公司签订出租协议，封闭期内每年房租租金回报率预计5%-8%，包租1-3年。
3.封闭期后，收益率将根据实际经营情况来确定（不低于8%）。
退出方式
1-3年（封闭期）后，投资人可协商选择：
1.个人退出，转让持有的有限合伙企业份额；
2.由某位投资人收购其他投资人份额，合并产权份额。
3.由运营管理公司以市值进行收购，投资人退出。
众筹须知
1.项目封闭期为1-3年，1-3年内原则上不接受投资者退出项目的需求。
2.封闭期后，回报投资者的租金将不再采用固定年化5%-8%的形式，收益的金额将根据
实际经营的情况确定(不低于8%）。
房产众筹期正常为1个月，从项目预审、预热、上线，到筹资完成进
行流转，往往需要比较长的时间。首次使用金额约为总募集金额的
70%，扣除%的渠道费，实际使用额较少。
众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、
使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的按份共有。若众筹
发起人不以众筹平台为中介，而自行进行筹资，则会涉嫌非法集资。
因为不动产的特殊属性，最大问题在于如何解决房屋产权归属以及
购房人如何退出。以后若想办理房屋权属变更等手续，从名义所有
人过户到实际所有人，将会产生税费。这笔钱，最后由谁承担?
谢谢倾听！
