1 / 7 戴承良创意地产策划（研究）文稿@微盘下载 1 《创意地产与张家浜创意街》 戴承良 E-mail:shs7@ 绪言 上世纪九十年代后半期在金马集团任职，与兼任金马逸飞影视公司总经理的陈逸飞相识。在2004年，我随逸飞先生多次到张家浜地块勘探，参与策划打造“浦东新区第一条创意产业街”。张家浜创意街原名为“张家浜逸飞创意街”，是上海第二批被授牌的创意产业集聚区之一，属于创意地产新开发项目。该项目由逸飞先生任总策划，英国ALSOP设计公司与上海江欢成建筑设计有限公司联合设计。 2011年7月11日东方早报发表记者曹洪采写的《炫动“造城”：涉足文化创意地产》报道，SMG(上海东方传媒集团)炫动城旗下第一个项目派对新地(Partyland)，将采用租赁物业的形式运营，于2012年春节前在上海陆家嘴金融中心的张家浜创意街开业，涉足文化创意地产。 一、张家浜的调研和创意街的规划 土生土长的浦东人都说张家浜就是浦东的“母亲河”，它从黄浦江一直绵延流至长江口，全长达公里，但长期环境污染张家浜原来是“臭水浜”。本着“宁可少修几条路，也要多治一条河”的指导思想，1998年，张家浜综合整治被原浦东新区管委会列为新区环境建设形象工程和上海市政府重大突击工程，1998年11月初正式启动，资金投入亿元。历时3年半，张家浜旧貌换新颜。 张家浜如果从物质环境改善的角度来看，它在绿化和市政工程上取得了一定的成功。但从现状条件分析：张家浜绿带相对封闭，对外普遍缺乏联系，其缺少向腹地延伸、拓展开敞空间的要求。张家浜的驻足停留性、公共开敞性较差，只是一条绿色通道；因此，创意街规划对张家浜滨水景观功能的深层次拓展，提升张家浜的“人气、文气、商气”有着重大意义。 逸飞创意街项目地块成狭长型，东西向展开，东西长723米，南北宽23—43米。项目地块东至锦绣路西侧绿化控制线，西至杨高南路东侧绿化控制线，北至
2 / 7 张家浜景观河，与科技馆隔岸相望，南至锦严路。项目占地面积22596平方米，包括道路用地、绿地等；总建筑面积为19376平方米，分为地上（10000平方米）与地下（9376平方米）两部分。 逸飞创意街逸飞开发商为融建集团旗下的上海逸飞创意实业发展有限公司。 图1张家浜逸飞创意街规划区位图 图2张家浜逸飞创意街区位效果图
3 / 7 二、创意街建筑意象与业态规划 创意街建筑意象与业态规划笔者与当时与逸飞先生、设计公司等有着较多的交流，笔者对“张家浜逸飞创意街”的理解可参见拙著《创意地产》(学林出版社2008年版)第三章中“天堂火的激情”章节（P52-56）。以下是该章节的摘录。 “天堂火”（ 图3－1），位于上海逸飞创意街中部的建筑物，其建筑意象设计为红色火焰形状盒型建筑，外立面主体是暗红色金属幕墙，隐喻普罗米修斯从天堂带来的圣火，它带给人类光明和智慧，是整个创意街的动力源泉。“天堂火”上下两层共1500平方米，并有地下室设置大型主题酒吧，在黑夜里焕发火一样的激情。业态规划：逸飞创意街创意和主题餐饮中心。 图3—1a 上海逸飞创意街“天堂火”立面 图3—1b 上海逸飞创意街“天堂火”剖面 资料来源：上海江欢成建筑设计有限公司 逸飞创意街东部建筑意象设计为“琉璃水坊”（图3－2），五光十色的透明玻璃二层盒型建筑，和亲水平台相结合，透出水的温柔妩媚，屋面上为现代抽象雕塑。“琉璃水坊”上下各2000平方米，业态规划：时尚家居用品、艺术装饰用品店，红酒、烟具等奢侈品专卖店，是特色品牌商业和休闲餐饮中心。 图3—2a 上海逸飞创意街“琉璃水坊”立面
4 / 7 图3—2b 上海逸飞创意街“琉璃水坊”剖面 资料来源：上海江欢成建筑设计有限公司 逸飞创意街西部地块建筑意象设计为“飞来石”（图3－3 ），立面被大刀阔斧削切成不规则的几何平面，跌宕起伏的盒型建筑，像天外来石，浑然天成，成为创意街的地标性建筑，总面积为1500平米。业态规划：景观主题餐饮区、大型地下娱乐中心，也是视觉创意博览中心。 图3—3a 上海逸飞创意街“飞来石”立面 图3—3b 上海逸飞创意街“飞来石”剖面 资料来源：上海江欢成建筑设计有限公司 在逸飞创意街东部中部和西部地块，单体面积在两百平米左右的双层小建筑建筑意象设计为“艺术风”（图3－4）。业态规划：艺术创作工作室、创意作坊、人体彩绘艺术馆、艺术摄影馆、画廊、琉璃工坊等。 图3—4a 上海逸飞创意街“艺术风”各层平面
5 / 7 图3—4b 上海逸飞创意街“艺术风”剖面 资料来源：上海江欢成建筑设计有限公司 附1东方早报记者曹虹2011-07-11报道文章 2011年7月11日东方早报发表记者曹洪采写的《炫动“造城”：涉足文化创意地产》报道，SMG(上海东方传媒集团)炫动城旗下第一个项目派对新地(Partyland)，将采用租赁物业的形式运营，于2012年春节前在张家浜创意街开业，此举对大型文化创意产业企业进入创意地产具有示范性的重要意义，对张家浜创意街人气的聚集与业态的完善也具有重要作用，据开发商介绍，“在炫动城具备可复制的能力后，将有加盟连锁的收入”，这也相当值得关注。 图4东方早报记者曹虹于2011-07-11报道文章截图
6 / 7 附2 笔者 2011-07-17晚张家浜创意街现场拍摄照片选 图5 HB啤酒屋是浦东张家浜创意街上开出的第一家休闲餐饮店 图6 张家浜创意街中断星巴克临河一景
7 / 7 图7张家浜创意街东段托来乐西班牙风情餐厅 图8 张家浜创意街西段的乾帝音乐会所
