苏州中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机电地构话址：：：苏中05州国12工指-6业数70园研67区究91东院7 环 路1408号东 泰峰福邸 新时开代测广盘场价评格1编7测F 号评—：— 泰20峰福邸 环 12-1-TFFD﹟01 【测评结果】 基型于投通中资过国收市房益法场地综调产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项项目基本信息 地1所目2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格为：7024 元/平方米 3、典型投资：8518元/平方米 开理名位称置 泰相峰城福邸 结合当前市场收现益状法，测综算合项确目价格为：6686元/平方米 占属建发地区筑企面域规业积 春丰路与康阳路交汇处 物模 相苏城州区市 泰峰米大 厦有限公司 70695平方 150437平方米 条件下的泰峰福邸高层 1 月测评价定项目在价值定义和测评假设限制 【项格为7300 元/平方米。 交业房类标型准 普通住宅（70年产权） （40年产权） 商业 地理目位要置点开较为方便：位】于 相城区黄埭镇行政中心对面，地处区域核心 ，交通 入盘住时时间间 毛 预暂坯计无 2012年4月 户型特点 周边配套黄埭 黄供企业实力：：暂苏无州户市型泰资峰料大，厦项有目为花园洋房、别墅及高层房源 位于现在办公大厦的嘉元路限公司于 2007 年正式运营,最先开发 区埭园销镇第中等合行二心 作政人小社中学心民购医物院、春、中、 黄申心 埭生湖、中态公相学植园城、物、 主2精02装32修 用平房方米为办公及商业 3用8 房号地块,分为两期开发,一期建筑面积 ,;二期正在规划中预打算为小户型 主. 使力力用户户率型型信息 假80定90平米 单套总价% 6（万元 贷首款付款 19假.7定1万主元力（9首0平付米3计0%算）） 贷如月款需均年本方了还限次式解款 测 2 评商035业年79 更详结细果报有告.4效，2元期请 为与中20国12指年数1研月究， 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——泰峰福邸 期成根交据的项比 3个目较项所法比 1、选取可目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测比项目比销较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因评素对销 象售及均对价比案例 测泰评 峰福对邸象 对交建比邦案交易易68华例00府A 对春比7申案50景例0 城B 冠对城比大案通例C 7蓝湾 区域因地日情理期况位 置2011年12月 2011年12月 2011年3001 2月 黄埭未镇开春盘申 湖 黄埭正镇常春申 湖 黄埭正镇常 正常 素 交周区通土边域便地环配捷用境套度 便 有较待完捷好善 较较完便好善捷 较较完便春好善捷申 湖 黄埭镇一一春一般般申个别建般 湖 容绿筑积化形率途率态 高住层板宅楼 小高住层宅板 楼 小高住层宅板 楼 小高住宅 因素 户开装社型发修区设企情配计况 301..260 % 2层.5板 楼 套 80% %% 3805%% 3802%% 毛完坯善 毛完坯善 毛完坯善 毛一坯般 评估（项（12目）素）为交修区 1易域00情正 冠城宏翔 2、因况业品修牌正 ：由于所泰选峰大取厦的 因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系三位数个于分可同别比一为案建供 1例邦置求00，业区、均 域10为，0、自根1由据00竞地。争理 市建安位场房置销产 、交售通均、价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 测泰评 峰福对邸象 比较修对正建比条邦案件华例指府数A 对春比申案景例城B 冠对城比大案通例C 100 6180000 715000 7300蓝 湾 交区易域情因况素 110000 11000 1000 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 6 104 96 比较修正系数612。092经5 79562 1 7120556 7521、7256元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较过法计求算取，项三 目个市可场比价案格例为的7比02准4 元价/格平分方别米为。6295、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——泰峰福邸产、开成发本 根据房地经法产营方 开发式商，取从房得房地地产产项目开价发用格地构成进的行商各品个方房面建进设行，测然算后，预最售终或确销定售项所目建的成市的场商品房这种典型的房地 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测算 费率 价格金。额 (万元) 1 土地成本 2春00丰7路年北07 A月 地26块日苏州市泰峰大厦有限公司获得相城区黄埭镇康阳路东、 70695.建00安 平成方本米，，规根划据苏地 2007-B-20 号信息，该地块建设用地面积 万元，楼 面价14建85筑面积 平方米，土地成交总价为 A .25元/平方约米。（18我00们元假/平设土地每年增值15%） 29383 2 开发成本 红 小勘线区察内配设市套计政费费费用用CB 建建安安成成本本A方米 20360 A 1122%% 22444433 3 管理费用用D 均1+2 A+B+C 83%% 21062909 4 投资利息 以第开匀二发投年周入投期，入建 年（其中半年准备期，2 年建设期3安0%及，管年理利费率用假在设建为设8%期。内 分阶段投入，）预， 计土第地一费年用投在入准备70期%， 9096 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价VV 37%% 2687940 7 开发利润 房地产总价V 20% 1924 三、典房地产总价V 96350万元 单价 8518元/平方米 70 项目根的据型租当投金调前资查市收，益场形确法空出置的率该按类 住5%宅每报年酬 1率2个定势 为月项， 目选用主力典户型型投（资暂模定式为收 益90法 平进米行）项租目金市为场 1价40格0 元测/算月。，根每据年区的域租内金同按档同次比同上类涨房1地产 3%计。算与，风同险时相考对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定为 8%，通过市场提取法提2%取， 报酬率为 8%，计算项目市场价值。 期报酬率为 %，期末转售时 潜空有运在毛年收份入 典型投资者收益模式测算1618 00 1726 40 1835 22 1944 48 205 净置效营运和毛费营收收用收租入入损 5% 1854906 0882 926 972 1042211 8% 1277 116374518 117450986 18476 19399 14683 15417 16188 116497988 11758542 持期有末期转N售PV净(6收.益 5年后按3%净收益率出售，转售税费3% 587 7070 四、测通过评房地全价产面格总市确价定3场V% ) 调66071379260 期末转单售价NPV(8%) 534324 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各 项因素的基6686 收年益 1 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市73场00价元格/。平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准础确上的，测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
