本报告是严格保密的。
中海城本报告是严格保密的。
发展商需求：回收资金，实现利润最大化！1)商业定位准确具有前瞻性2)选择最佳销售引擎3)价格合理预估4)选择最佳售卖方式5)业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）本报告是严格保密的。
深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。
需要解决的问题——1、一期到底卖什么？2、一期客户是谁？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？5、一期项目业态该如何规划？6、C1C2定位的方向建议！本报告是严格保密的。
深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。
2005商业地产背景E-FDC信息网VIP查询截至日北京住宅类商业项目销售状况上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价销售率%商业市场总本报体告是严格销保密的。售形势严峻，更要用心去做！
深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。
城市经济增长模式决定人口变迁上层20%上层20%中产30%中层60%底层50%底层20%哑铃型人口结构纺锤型人口结构资源型城市：如唐山、天津、太原经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。中产住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。从百货类商业转向特色、主题性商业本报告是严格保密的。
区域2000年比1990年增幅%年均增速户口整顿数快速汇总数机器汇总数增加%北京市常住人口(万人)崇文区本区户籍人口(万人)东城区-1居住本区户口在.2本市其他区县(万(估)(估)西城区70人).全部外来人口(万宣武区人（估）)门头沟区其中：半年以上暂住人口(人647665870558566)密云县本区总人口(常住人口＋暂住人延庆县27口)(万人).平谷县房山区年全区居住半年以上的常住通州区人口为万人，与1990年7月1日怀柔县290时第四次全国人口普查的万人.顺义区相比，十年零四个月共增加了大兴县万人，增长%。平均每年增加昌平区万人，年平均增长率为%。在全市十八个区县中，10年间丰台区海淀区人口年平均增速最快，增幅最高！朝阳区石景山区丰台本报告是严格保密的。人口外流城区动的拆增迁及长外来最人口活的增跃加！区！
2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长%居民收入实际增长%：人均可支配收入元，比上年同期增加收入元1、食品消费结构改善。一季度居民食品消费支出为元，同比增加100元，增长%；食品消费占消费支出的比重由上年的%降为%。居民人均在外用餐元，同比增长%，居民生活质量得到进一步改善和提高。2、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出元，增长%。其中购买服装和衣着用品支出元和元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长%。3、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出元，比上年同期增长%，占人均消费支出比重的%，比上年增加个百分点。4、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出元，增加支出元，同比增长%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因；5、家庭个人消费支出增长%。一季度，居民人均用于个人消费支出元，比上年增长%。其中,人均金银珠宝饰品支出本报0告是元严格保密，的。比上年消增长费2倍层。次大步提高！
2005年第三季度末我区共有从业人员373401人，比上季度增加9380人，其中在岗职工336426人，比上季度增加8717人。从行业类别看，从业人员较多的行业依此是制造业、建筑业、批发和零售业及科学研究、技术服务与地质勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行业从业人员数累计已占到全区从业人员总数的%，可见制造业等这四类行业是我区从业人员就业的主力军。2005年一至三季累计劳动报酬总额为亿元，同比增长%，总额在全市排名第五，位居前四名的分别是海淀、朝阳、西城、东城，其一至三季累计劳动报酬总额分别为亿元，亿元，亿元，亿元。我区从业人员平均工资、在岗职工平均工资在全市中分别排在第九、第八位。西城区和东城区分居第一、二位。我区在19个门类中（不含国际组织）前三季度从业人员平均工资前三位的是金融业、公共管理和社会组织、电力、煤气及水的生产和供应业，分别为55941元、32349和27973元；后三位的分别是采矿业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业，分别是8326元、1082收2元和入109水45元平。本报告是严格保密的。处于北京底层！
1-11月份，丰台区房地产开发企业商品房销售面积达万平方米，比上年同期的万平方米增加万平方米，增加倍；累计实现销售额亿元，比上年同期的亿元增加亿元，增长倍。在商品房销售总量中，销售给个人的住房为万平方米，比上年同期的万平方米增加万平方米，增长倍. 全区房地产开发企业累计完成投资亿元，比上年同期的亿元增加亿元，增长%。其中住宅投资完成亿元，比上年同期的亿元增加亿元，增长%；综合办公楼完成投资亿元，比上年同期的亿元减少亿元，下降%；商业营业用房完成投资亿元，比上年同期的亿元增加亿元，增长%。本报告是严格保密的。区域住宅销售增量最猛！
商品房登记面积(全市万平米，朝阳万平米，丰台34万平米)1000000800000600000商业写字楼登记面积(全市万平米，丰台万平米）40000014000012020000010000080000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发60000山沟区月200000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发山沟区本报告是区严格保密的。域住宅供应量大比上升！
商品房登记面积(全市万平米，朝阳万平米，丰台34万平米)1000000800000600000商业写字楼登记面积(全市万平米，丰台万平米）40000014000012020000010000080000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发60000山沟区月200000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发山沟区本报告是区严格保密的。域住宅供应量大比上升！
丰台区主管城建的领导预言：“六里桥、大红门、桥南科技总部区，丰台西四环品牌商业与商务办公带，方庄、南三环(草桥—洋桥段)区域型办公商业中心等9个位于中心城区的板块以及王佐中心镇板块这10个板块公建总规模将达到1600万平方米左右，10个板块的规模效应将吸引大批企业入驻，商家开店经营，知名品牌聚集，由此将极大地改变丰台的产业结构、业态结构，从而带动人口结构的调整，全面提高区域消费水平，增容投资空间，提升全区人民的生活品质——丰台将在几年内实现打造未来新城的设想。”来源：人民网2005年11月07日本报告是严格保密的。未来新城，开始打造！
7000本区域人口变化丽泽500046161、市政、地铁、道路规划提升区域价值商务2、木樨园、十里河商圈提升区域3经济9水7平大红3、住宅项目的集中补长门商本科技业街案园区3000文化旅游2000区域中层扩大10000住宅价格逐步增长2001至现在宋家庄区域200新1开发住宅500多万平米2002200320042005本报告是严格保密的。
地铁道路双重促进，中海城造就居住新城市商业人流路过人流170万平米中海城的出现引导中层人潮将彻底改变成寿寺路的发展模式1、1998年城外诚2000万投资进驻成寿寺路与南四环东南角，从1200平米发展到中层居住型人为主15万平米。2、1999年4500平米朝龙五金批发市场出商业人流为辅现，目前仍经营良好。的复合人流3、2001年家世界进驻4、2002年爱家家居进驻城市化边缘地带新兴居住区本报告是严格保密的。
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朝阳路板块借鉴方庄的“集体出逃”，亚运村的“没落”，望京的“瓶颈现象”之后，目前，规划部门、开发商都开始有意识、无意识地关注区域的产品结构；朝阳路借助于CBD的强势发展而迅速发展！具有借鉴意义！住宅先行、商业跟进、写字楼断后的板块规律本报告是严格保密的。
住宅先行因为住宅兴建的同时能彻底改变区域的市政基础设施，而且投资回报快，因此，住宅往往会成为板块开发的第一步。朝阳路板块已开发的住宅项目有远洋天地、都会华庭、朝阳无限、朝阳园、蓝T公寓、丽景新居、甘露晴苑、甘露家园、兴隆家园、美然动力街区、新港湾、绿岛苑、建东苑、京东丽景苑、阳光华苑等，财满街后期的高档居住项目、白领家园、青年路小区、青年汇、天鹅湾等，总建筑规模在350万平方米以上。本报告是严格保密的。
商业跟进住宅带来的购买人群，需要商业的配套，商业项目顺势跟进。朝阳路板块的建筑规模将使这里的常住人口超过35万人，除了日资的华堂商场、泰资的易初莲花外，欧德隆等大型连锁机构也在寻找合适的店面；苏宁电器商城、大中电器等著名商业机构则纷纷抢在道路拓宽前，抢先入住，抢占市场先机；兴隆家园2万平方米商业街、朝阳园2万平方米的尚街商业、朝阳无限2．5万平方米韩SHOW商城、住邦2000二期3万平方米的商业、白云广场的重建，兴隆街的出现，财满街的4万平米内廊商业先后入市。商业形式以满足区域居民日常生活消费为主！本报告是严格保密的。
写字楼断后在商务气氛完全形成以后，写字楼项目应运而生，一般从“住宅先行”到“写字楼断后”，这个周期一般会持续10年，甚至更长。但由于朝阳路竞争的激烈，这个周期被大大缩短了。目前，除在朝阳路周边已有住邦2000、都会国际、白云大厦、美丽亚洲假日花园、鲁班大厦等写字楼项目之外，国锐地产开发的财记大厦、首创开发的新白云大厦、朝阳园三期国际创展中心、住邦2000二期、珠江罗马家园写字楼等项目逐渐入驻，形成40多万平方米的写字楼体量。写字楼形式以满足创业型智力型成长中企业为主！本报告是严格保密的。
借鉴价值写字楼与商业形式可以借鉴朝阳路板块！商业引导居住消费，写字楼引导智力创业！本案开发周期计划5年，在地产快速发展的趋势下，产品结构符合新型区域发展规律，开发顺序很合理！本报告是严格保密的。
本案区域定义！未来新城的新兴城市居住区中层生活性消费将是成寿寺路区域商业的最快速增长点本报告是严格保密的。
深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。
一目了然的火热地段——“地段引擎”庄胜广场南馆：错过就是过错位臵宣武、如图商业面积万成交价格18652元/平米商业成交如图销售金额亿其他20年包租，年租金%，12年回本上市套数上市面积(m2)销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)销售套数/上市套数销售面积/上市面积本报告是严格保密的。
四大主力店综合作用——“主力店引擎”第五大道：一铺养三代位臵亚运村安立路、大屯路路口商业面积万平米成交价格26312元/平米商业成交销售金额近4亿其他主力店：钱柜、星巴克、青鸟、全聚德本报告是严格保密的。
单一特色规划主题——“主题引擎”第三极文化中心：文化转动资本复合型文化主题商场位臵健翔桥与健德桥之间商业面积万平米成交价格27301元/平米商业成交8705平米销售金额亿10%10年包租；其他十一层商业共分为六个文化主题：欢乐大本营（B1—F3）（B1排挡美食街/F1时尚名苑/F2世界美食天地/F3休闲驿站）/图书大本营（F4—F7）健体大本营（F8）/旅游大本营（F9）/教育大本营（F10）商务大本营（F11-F17）批证本报告是严格保密的时。间上市套数上市面积(m销2)售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)销售套数/上市套数销售面积/上市面积主要用途商业,写字楼,车库
单体建筑独立商业——“建筑形式引擎”五朵金花：位臵华威桥东北角商业面积万平米，地下二至地上三层，2000-3000平米成交价格26312元/平米商业成交如图销售金额7619万其他还可获得独立冠名权、稀缺巨幅广告牌位置、大面积屋顶平台、分户计量中央空调等高附加值取证时间上市套数上市面积(m2)销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)销售套数/上市套数销售面积/上市面积本报告是严格保密的。
居住创造商业价值——“社区引擎”富力〃星光大道：CBD千米商业长廊，金矿脉，黄金水龙！位臵华威桥东北角商业面积公里，8个商业地带，4万平米，32平米到535平米批成交价格证起价3万，最高4时万元/平米，间上市套数上市面积(m2)销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(销￥售/m套2)数/销上售市面套积数/主上要市用面途积商业成交万平米住宅,商业,写字楼,车库销售金额亿，总销面积9万平米2004-7-89130559130551353291681036611写字楼其他现房商业折扣送大礼，2世纪联华0旗舰店商业万平米商业2005-5-30141762141762485517282755511住宅,商业,住宅,商业本报告是严格保密的。90745658031022453290
营销五大引擎地段引擎社区引擎主力店引擎营销引擎主题引擎建筑模式引擎本报告是严格保密的。
本案项目商业规划C1、C2为主要商务配套区酒店、商场共12万平米写字楼、商业共万平米酒店式公寓4万平米酒店式公寓商业4万平米社区内部综合购物中心7000平米社区群房商业：万平米，包括沿成寿寺路商业万平米沿内部市政路万平米社区内部沿内街群房商业4000平米本报告是严格保密的。
类型城市型社区型类别超级区域中城市商业中心区域商业中心邻里商业中心社区商业中心心（MALL）可租面积（GLA）20万左右单10-20万左右3-20万平米1万—3万平米3000-1万平独建筑群米顾客对象本市及过往本市及过往顾本区及过往顾客本区及邻区住本区住户为主；顾客客户；服务人数100万以上15-50万4-15万人25000-4万人主力店所占面积比例规模型联体三个核心以上20%左右40%以下30%-50%百货及主力独立百货中心店集群。超市，商业连超市如西单、木樨锁、小百货地到达方式车行1小时车行30分钟车行10分钟步行8-10分钟步行3-5分钟购物规律诱导型购物诱导型购物诱导型购物计划性需要购计划性基本购物物经销商品特、专用品名、特、专、时新品及日用品日用品及时新日常必需品时新用品品行业配臵商业、饮食、商业、饮食、商业、餐饮、娱乐商业、餐饮、商业、餐饮、娱乐娱乐服务业服务业本报告是严格保密的。其他设施文化、游乐文化、体育、文化健身街道居民公共设施公共设施机构
区域人口数量中海城30000方庄158825亦庄目前70000小红门22825十八里店31181东铁匠营112225总计人数393956人3-5分钟10分钟本报告是严格保密的。20分钟
C1、C2与临街商业人流组织的分散，工期长时间的间隔以及销售时间的不同，所以分开考虑商业类别！结论！（8++4万左右）=万平米超区域商业中心！万平米邻里商业中心！本报告是严格保密的。
结论！主题引擎！社区引擎！本报告是严格保密的。
深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。
世纪城富力城总建住宅商业办公总建住宅商业办公（酒店）248183万68万MALL共20万140120万左右6万11万（酒店万）市级商业中心区域商业中心本报告是严格保密的。
商业与住宅价格比例趋势销售均价趋势图世纪城项目名称批证时上市间面积销售面积销售金额销售均价住宅商业与住)均价宅销售控(m2)(￥)(￥/m2(m2)价格比例制远大路小区(世纪城） 期房远大路2居住区.0014526(世纪城)二期 期房蓝靛厂居住区（世纪城三期） 现房垂虹园、晴雪园 现房10249N1区配套商业Ⅰ#、Ⅱ# 现房-1-02001-11-292003-5-142004-7-122004-8-172000-1-02001-11-292003-5-142004-7-122004-8-17项目开发越成熟，商业价格上涨空间越大！商业规划越成熟本报告是，严格保密住的。宅价格影响越大！
综合性项目的作用！SHOPPING MALL 金源时代与世纪金源大饭店拉动了整个区域的价值！提高未来前景，步步享受增值！本报告是严格保密的。
富力城〃星光大道商业楼号销售控制批证时间商业均价住宅均价商业与住宅(￥/m2)(￥/m2)价格比例销售面积1、2、3、5#楼期房销售 3680918#楼现房销售 52599#楼现房销售 525917#楼现房销售 176215#楼现房销售 34416#楼现房销售 、7、8#楼现房销售 576210#楼现房销售 1279社区形象逐步成本报熟告是严格的保密的。同时，商业价值挖掘到了最大化！
商业楼号商业均价(￥/m2)1、2、3、5#楼1670018#楼247859#楼2478517#楼2755515#楼3196716#楼322166、7、8#楼3486710#楼43421价格增高边角及单体商业价值最高，大面积分割销售成功！本报告是投严格保密资的。客占绝大多数！
富力城业主采风问题：当初购买住宅时，对商业怎么考虑的？回答1：商业可以提升未来居住的便利性，但并不关心商业是什么业态，也不关心商业什么时候开业，更不是购买住宅的主要因素！回答2：星光大道提供了很多吃喝的地方，但并不在意是什么水准的商业，只要能让生活便利舒适就好，最好不要老空着，如果热闹的话未来房子兴许能租个更高的价钱。曾有过投资商业的想法，但因为资金问题没有购买。住宅对商业价值影响很大，商业对住宅不良影响很少！本报告是严格保密的。
借鉴价值商业价值随着社区形象的成熟产生最大化效应！（准）现房销售才能产生价值最大化！商业对住宅的购买因素影响较小！商业地产价格基本都可以保持在住宅价格的2倍以上！商业仍然以投资客购买为主！本报告是严格保密的。
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whatSWOT项目：170万综合大社区业态：无成熟生活业态，需培养开发团队：中海品牌价格：无价格标杆，市场空洞两大优势、两大劣势、四大机会、五大威胁SWOT：卖未来！城市：发展大势好，三四环间！区域：目前属于城市边缘地带发展：木樨园与十里河之居住带商圈：无成熟商圈依靠竞争：周边基本无商业竞争消费结构：单一消费人口：未来辐射人群扩大，消费水平：偏低消费力提高消费习惯：只有生活用品就近本报告是严格保密的。
what还有什么附加值可以挖掘？物质+精神本报告是严格保密的。
what品牌诉求：信心与保证背景实力经验荣誉中海地产26年！步道：设立中海商业文化走廊—系列雕塑！本报告是严格保密的。
what租客诉求：招牌与人流门面车位固定空间消费群交通组织中海国际风情城！建筑立面——风情诱惑！本报告是严格保密的。
需要解决的问题——1、一期到底卖什么？2、一期客户是谁？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？5、一期项目业态该如何规划？6、C1C2定位的方向建议！本报告是严格保密的。
who面临市场只有本区域商户有购买意向！经调查，本区域内的商户对本项目商业租、购的意向都很大，态度积极。十里河区域商户无购买意向，但对出租类物业有意向，主要分为两种情况：其一，开设分店，扩大业务；其二，降低租金水平，控制运营成本。基本折射出市场内商家的两级分化。但该区域的商户对本项目商业没有意向。方庄区域的商户普遍缺乏购买商业物业的信心，同时也没有求租的意向。目前方庄餐饮街处于成熟阶段，市场相对平稳，但因消费者口味变化较快，也导致部分商户经营业绩下滑，寻求转租。商户的意向反应出，本项目所在区域的商户因对本区域了解，同时已形成了一定的商圈辐射能力，因此对未来发展充满信心；反关其余两个区域的商户恰恰正因为对本区域缺乏认知，因此导致缺乏兴趣，没有信心。本报告是严格保密的。
who专业投资客租金钱未来前景稳定出租大投资客为主，小投资与自营客为辅！本报告是严格保密的。
who创造羊群效应，一炮而红！一位石油大亨到天堂去参加会议，一进会议室发现已经座无虚席，没有地方落座，于是他灵机一动，喊了一声：“地狱里发现石油了！”这一喊不要紧，天堂里的石油大亨们纷纷向地狱跑去，很快，天堂里就只剩下那位后来的了。这时，这位大亨心想，大家都跑了过去，莫非地狱里真的发现石油了？于是，他也急匆匆地向地狱跑去。羊群效应—市场行为管理“羊群效应”是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。例如一个羊群（集体）是一个很散乱的组织，平时大家在一起盲目地左冲右撞。如果一头羊发现了一片肥沃的绿草地，并在那里吃到了新鲜的青草，后来的羊群就会一哄而上，争抢那里的青草，全然不顾旁边虎视眈眈的狼，或者看不到其它还有更好的青草。本报告是严格保密的。
需要解决的问题——1、一期到底卖什么？2、一期客户是谁？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？5、一期项目业态该如何规划？6、C1C2定位的方向建议！本报告是严格保密的。
Worth社区商业的两种定价模式！住宅价格的两倍！区域商业的租金水平！本报告是严格保密的。
Worth业种业态之区域市场成寿寺区域！区域界限：自成寿寺路与南三环交口开始，沿成寿寺路自北向南至城外诚沿线主要商业。区域商业总供应面积：约20万平米。主要分布业态：五金机电、家居、装修、古玩市场以及配套商业（餐饮、购物、娱乐、休闲）。区域特征：相比十里河区域，本区域的五金机电比重很大，同时发展势头也比较迅猛，属于北京五金机电三大市场之一。在市场发展过程中，因本区域缺乏商业物业供应，部分商家遂转往十里河发展。因本区域的城市化率比十里河区域高，所以社区配套设施发展较早，服务能力较强，但总体仍处于自然形成的初级阶段。区域内商业物业租金水平：～元/日/平米本报告是严格保密的。
Worth业种业态之区域市场成寿寺区域！业种比例五金机电38％家居卖场25%建材装修卖场23%金融服务1%物流服务2%餐饮7％其他4%合计100%本报告是严格保密的。
Worth业种业态之区域市场巴士工程车高档轿车成寿寺区域！9%2%5%货车双向车流双向人流14：06～14：11 计5分钟14：11～14：16 计5分钟19%129辆109人车辆数量比例高档轿车75%中低档轿车中低档轿车8264%货车2519%65%巴士129%工程车32%合计129100%本报告是严格保密的。
Worth业种业态之区域市场十里河区域！区域界限：本区域是目前京东南档次最高、规模最大的家装主题购物街，全长３．５公里区域特点：区域内1万平方米以上的家居建材市场多达20多家，具有一定规模的商户４０００余家，总体商业经营面积达到50多万平方米，年商品流通额50亿元。租金水平：2~6元/日/平米在售商业项目价格：20500～33000元/平米（瑞安大厦）批证时间上市套数上市面积(销m2售)套数销售面积(销m2售)金额(销￥售)均价(销￥售/m套2)数/销上售市面套积数/上市面积商业面积已售商业销售率%推广时间2005年6月签约时间本报告是严格保密的。2005-11-15
Worth业种业态之区域市场十里河区域！业种比例家居卖场46%建材装修卖场47%金融服务1%物流服务2%餐饮3%其他1%合计100%本报告是严格保密的。
Worth业种业态之区域市场方庄区域！区域界限：方庄餐饮街东起方庄蒲方路东口，西至蒲方路中心环岛，全长750米餐饮特点：街内有餐馆27家，建筑面积万平方米，营业面积近9000平方米。经营风味比较齐全。同时周边还聚集有大小餐馆170多家，为北京是十大餐饮街之一。区域内餐馆档次主要为中档或中高档。中式正餐为主，也有一定西餐分布。餐馆面积：50～1500平米租金水平：～5元/平米中式正餐客均消费：40～50元/人租金本报告是严格保密的。
Worth价格预期方庄餐饮租金水平：～5元/平米十里河租金水平：2~6元/日/平米成寿寺区域内商业物业租金水平：～元/日/平米根据区域发展，未来保守预估租金3-5元按10年租金10%回报率销售底价：3*30*12*10=10800销售高价：5*30*12*10=18000估算均价：14400元/平米本报告是严格保密的。
Worth价格建议因提前预支未来发展，基于项目开发现状，应为投资客和未来商业多留些价格空间。同时可以提高宣传空间及销售速度！建议成交均价：14400*=13680元/平米5*30*12/13680=%最高年投资回报：%若销售速度很快，就可顺利提升价格！基本与住宅价格比例一致！本报告是严格保密的。
HOW战略制胜—创造奇迹我们认为：所有销售奇迹都不是发展出现的！而是创造出来的！本报告是严格保密的。
HOW销售模式——大单销售大单销售，小单填空，分批销售！本报告是严格保密的。
HOW价格策略（打分评测）BLOCKABCDE总分位置打分空间打分4555524总分计算均价：13680（元/平米）1：模糊均价144801529013680128801207013680（元/平米）面积（平米）销售金额亿3462万2378万1808万1812万亿均本价报告是严1格保密3的。680，总销亿。
需要解决的问题——1、一期到底卖什么？2、一期客户是谁？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？5、一期项目业态该如何规划？6、C1C2定位的方向建议！本报告是严格保密的。
152901448013680160001288012070140001200010000800060004000销售策略2000总完成销售：亿平米B=2264平米C+D=3141计算均价：可完成均价：1529013326A+B=8800平米可完成均价：14000实现超额利润价格计算均价：14104元达到附加利润价格完成基本利润价格销控策略：B区压轴强势推出！销控策略：C+D相互作用！市场基础:势、市均好销控策略：A+B相互作用！市场基础:A\E已完成造市B最好性价比A位臵最好；B价格最低C、D均好性中间产品达到完成最佳利润。A实现高价；E实现快销乘价格之势完成较好价格。；亿；4397万；3462万月入市（一年本时报告是间严格保完密的。成百分九十销售，争取月开业）月入住
HOW营销战略——突破性观点不负责任就是最负责任！不包租！不返点！如果您身价没有千万，请回避！信心的博弈！我们本有报告是严格信保密的。心，他们才更有信心！
HOW营销战术——租售并举帮租，而不是包租！以售为主招商部独立招商，不与销售部重叠！主力店招商前期进行！租不只为了售，而是作为更高的增值服务和宣传价值！本报告是严格保密的。
HOW推广战术——广而告之，细而分之中海大道，如雷贯耳！聚宝盆印象！人生钱印象！买也痛，不买更痛！广告造势，专业造市！本报告是严格保密的。
需要解决的问题——1、一期到底卖什么？2、一期客户是谁？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？5、一期项目业态该如何规划？6、C1C2定位的方向建议！本报告是严格保密的。
五大消费需求：物质+精神目的消费邮政、银行、药店诊所、宠物医院、冲印；日常消费购物、超市、洗衣、美容美发餐饮消费中餐、西餐、韩餐、咖啡、酒吧等；情感消费KTV、音像、花店、书店；健康消费健身、游泳、瑜伽、按摩；惯性消费五金、建材；本报告是严格保密的。
业态划分五大原则一、根据区域消费需求目的行、日常型、餐饮型、情感型、健康型、惯性型二、根据商业未来发展方向中层消费的聚集之地三、根据商业价值的不同细分（经营成功的可能性）考量不同位臵的不同使用性，不同业态的不同价值性四、根据业态“链式经营”的聚集效应5块商业不是联体，实现小集中五、根据销售、推广宣传的最大发挥性5个主题的概念及包装发挥、餐饮的最大需求利用本报告是严格保密的。
五大主题BLOCK本报告是严格保密的。
业种业态——主题BLOCKA、平米美食BLOCKD、平米服务BLOCKB、平米休闲BLOCK（美食）C、平米建材BLOCKE、平米魅力BLOCK本报告是严格保密的。
主题BLOCK—主力商家模拟。A、美食BLOCK：中餐（无烟道地方设邮政、银行等）太熟悉家常菜、福华肥牛城、三千里烤肉、郭林家常菜、金百万烤鸭等大型家常菜、（工商银行、邮政）平米本报告是严格保密的。
主题BLOCK—主力商家模拟。B、休闲BLOCK ：咖啡馆、西餐、蛋糕店、茶馆、24小时木便槿利店花、韩台餐球、厅星巴克、天福茗茶、7-11/快克24小时便利店平米C、五金BLOCK：建材五金零售（售给建材商户）朝龙五金租户、十里河建材五金、周边建材五金商家平米本报告是严格保密的。
主题BLOCK—主力商家模拟。D、服务BLOCK：诊所、宠物医院、药店、花店、音像店、冲印店、书店牙医/洗牙诊所、宠物医院、金象/同仁堂连锁药店、柯达冲印、美亚音像连锁、贝塔曼连锁书屋、福奈特/荣昌连锁干洗店平米E、魅力BLOCK：美容美发、足疗按摩金棕榈美发连锁、百莲凯美容连锁、良子足疗平米本报告是严格保密的。
需要解决的问题——1、一期到底卖什么？2、一期客户是谁？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？5、一期项目业态该如何规划？6、C1C2定位的方向建议！本报告是严格保密的。
30万酒店、写字楼、商业、酒店式公寓综合体12万酒店、商业我们的生存法则万写字楼、商业商业链写字楼和4万酒店式公酒店寓；4万商业没有商圈优势，只能自成一体！酒店式公寓本报告是严格保密的。
方向一借势大社区引导未来新城发展及新兴居住区消费利用中海品牌影响力利用著名酒店管理公司（有客源）合作经营，分利润！大力引进家乐福、青鸟、钱柜、麦当劳等大效应主力店休闲娱乐购物一体化中心！本报告是严格保密的。
方向二借势地铁交通的辐射范围借势南城批发业态特色利用“木樨园成功”影响力利用中海品牌影响力利用大华北地区小商品种类匮乏时机利用京津冀大北京十一五规划，北中国发展趋势综合性主题商业！本报告是严格保密的。
方向三借势大社区借势城市化发展及人口结构变化利用中海品牌影响力利用酒店、写字楼、商业综合体的整合优势大力引进宜家、苏宁电器、大型特色购物主力店主力型购物广场！本报告是严格保密的。
其他建议本报告是严格保密的。
消费心理过程心理过程认识过程情感过程意志过程购臵计划购买过程中实付诸行动进行主动购买根据信息际比较，再认购买，心理满想象比较识足被动购买被吸引，产生联想、考虑、行动兴趣产生欲望心理满足心理支配求新趋爱追习实奇美好名俗本报告是严格保密的。
消费心理与购物环境一、便利与经济型注意要点：停车位及停车便利性二、聚集性与选择性注意要点：链式策略：同一业态规划的聚集。三、标志性与识别性注意要点：门面、标识、精神标的、视觉效应四、舒适性与美观性注意要点：硬件：造型、材质、设备、地面、景观、小品，软件：色彩、立体绿化、交通组织本报告是严格保密的。
霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排!广告塔屋顶式突墙面式悬出幕式式突出式门脸式蓬帐式活动式橱窗式本报告是严格保密的。
视野角度直接影响广告效应!广告位臵视距文字高度一层部分（4米以下）20米以下8cm二层以上（4-10m)50米以下10cm以下本报告是严格保密的。
中海〃安德鲁斯本报告是严格保密的。
我们拿什么当引擎？地段社区主题?没有商圈优势！建筑模式主力店消费人群少，层次不同！本报告是严格保密的。
SWOT项目：628户高素质消费人群，业态：无成熟业态开发团队：中海品牌价格：无价格标杆两大优势、两大劣势、三大机会、五大威胁SWOT区域：提供高尔夫球场的人群区域：目前属于城市边缘地带发展：观音堂路未来开通商圈：距离CBD商圈太近，未来高尔夫球场4万平米商业竞争。竞争：周边基本无商业竞争消费：区域消费自发型小餐饮本报告是严格保密的。
思考定位一三大考量：一、与CBD差异化二、高端客户强目标性三、高消费的地段模糊性差异化强目标性高消费商业（特色消费+配套商业）本报告是严格保密的。
案例——梅江南—缘溪堂会员经营制CBD最近的高档自然SPA馆SPA中心！3500平米健身、超市、餐饮！3500平米本报告是严格销保密的。售针对纯投资！
价格估算好经营吸引纯投资！SPA中心！300会员，年费5万；扣除经营等费用，利润30%，年利润：750万平均每平米每天元收益扣除甲方部分成本10年投资收益计算10800元/平米本报告是严格保密的。
思考定位二三大考量：一、跳脱项目形象二、小地段配套不完善三、周边居民的消费引导餐饮、零售型小综合商业本报告是严格保密的。
THE ENDTHANK YOU本报告是严格保密的。
