感谢！！
感谢贵公司让敝司参与这个项目，经过前期与贵公司的初步沟通协商，
基本了解贵公司对项目的期望和要求。
对于本项目来说，无论是从地段、商业规模、环境都是武宣首屈一指，
因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期
管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、商业等业态的可行性进
行了分析，重点论证本项目商业可操作性及可行性。
武宣县老百货大楼地块
市场调研及定位分析报告
2012年9月10日
如何化解各种问题，规避传统竞争
1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实
现项目招商？
3. 本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？
2. 本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？
疑难问题
报告提纲报告提纲
S
T
R
U
C
T
U
R
E
1 项目本体介绍
2 武宣县宏观投资环境分析
3 武宣县商业格局扫描
4 武宣县房地产市场研究
5 项目优劣与可行性建议
本体条件分析
5
本地块位于 城东路、城北路南段与城黔路交汇处，属
于武宣公认的地王价值，总占地面积约亩。
本地段位于城东路、城北路南段交汇处，
属于武宣核心区域。
-项目由2条城市主干道和两条市政路包围，
南北方向的道路落差较大。
规划预计在约平米的建筑面积
区域 占地 地段属性
武宣县 亩 武宣核心区域
桃园
东王埠
上王埠
区位条件
本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段城北路
北侧有武宣县汽车站，可以通达到武宣以其他区域。
通达性
从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项
目进入主要依靠城北路和城东路，地块的交通
资源非常强势。
与武宣汽车站距离也较近，大部分出入的车
辆都经过此地，交通十分方便。
进入性
从目前来看，项目周边的道路有还没有修通
和完善，尤其是项目靠城黔路位置的道路和城
城南路，修缮时间还是未知，导致目前项目的
出入存在一定的问题。
交通条件
汽车站
本案
地块现状：
项目靠城南路部分（人民医院）,还存在
一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人
公寓）,目前还存在。
项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形
象较差。
地形较平整。
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小
摊贩，地块相对平整。
地块内部
现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,
但档次很低
现状商业设施：
由于项目位于武宣中心区域，区域内商业氛围
相对浓厚，项目左边,是武宣最大型的东门塘综
合菜市。
武宣人民医院在旁边.
500米半径内集中武宣县的传统商业体系
周边教育配套设施：
二小,武宣县最好的小学
二中，武宣最好的中学
地块内的现有商业
地块外部
配套
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印
证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
区域内楼盘现状：
区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,
御林君邸和公园1号已经在销售
区域竞争：
项目地块右面的御林君邸在11年10月份已经
销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,
这将直接截流本项目的客户资源.
公园1号
地块外部
区域环境
御林君邸
仙城世家
马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确
定是城市核心中的核心
在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。
马鞍山广场的建设，东门塘综合市场给项目带来巨大的人流
如果城黔路与城东路的市政路的扩建和修缮，项目的交通优势将更加明显。
项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大
项目区域
未来潜力
项目地块按用地性质大致可以分为三大部分
优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、
公园距离很近。资源十分稀缺。
周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小
区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资
源丰富
总结：具备明显的商业中心价值体系
项目地块价
值提纯
项目商业价值明显，具备成熟的房地产商
业开发条件
汽车站
本案
盘点
n在县域房地产开发中，属于商业规模较大，具备一定的规模优势。
n项目东侧附近是城市唯一的公园，马鞍山公园。
n西侧是武宣最大的综合菜市，可依靠菜市优势，在附近位置布置
商业。
n地处城市中心区域，配套资源丰富
规模
自然资源
配套设施
n路网交错,并且项目不远就是汽车总站，但项目周边的有些道路
建设还没有完成，地块进入性较差。
交通条件
区域认知 n区域认知度较高，市民普遍认可。
n地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、
商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值
天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争
劣势，摆脱同质化竞争
未来前景看涨
项目地块总结
武宣县宏观投资环境分析
15
武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，
城市化程度低，城市相对独立，自给性强
城市概况
武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中
部来宾市，东邻桂平市和金秀瑶族自治县，
南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，
西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武
宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委
会，2个区直单位。人口总数42万，有壮、
苗、侗等少数民族万人 .非农业人口
10万左右，城市化率25%。
武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：
209国道线贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣
二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳
高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到
首府南宁230公里。水路方面：武宣境内黔
江水道素有"黄金水道"之称，全长119公里，
属桂中"水运门户"。
城市化率
800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$
启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展
期
人均GDP与城市化的关系
市场经济初级阶段 市场经济快速发展 城市身份转化 城乡一体化
单一型发展，基本
满足城市现状人口
第三产业的新兴，
城市经济的快速扩
容
农转非人口增加
城乡差距缩短，城
乡完全融合
2012年全国同等级城市城市化率对照 ；
城市 城市化率
全国4线城市 39%
融水 45%
三江 37%
武宣 25%
2012年，全国的城市化
率已经高达40%，而武宣
县的城市化，仅为25%，
未来有很大的发展空间
武宣的人均GDP为1646
美元，城市化处于积极迅
速的发展区间
城市化水平低，未来发展空间大，潜能可观
城市化进程下生活方式及审美的变迁
发展
特征
演变
阶段 城市化初期 城市化后期 后城市阶段
n人口集聚，城市区域扩张
n城市功能空间相对独立，
多中心格局；
n绿地稀缺，交通拥堵使开
阔空间变得不可能；
n都市住区与重叠、拥挤、
密集和视觉超载联系在一起
n城市功能丰富浓缩；
n自然环境与流动开阔的空
间成为都市外的磁场，成
为卫星城；
n多元文化、建筑风格的冲
突且融合；
n城市化景观和郊区化城市
的混合体
n城市扩张缓慢，人口向郊
区转移；
n城市依然是社会活动的主
要场所，郊区限于居住；
n高科技广泛应用于社会各
个方面
n严重空气污染、生活费用
的高涨
居住
形态
都市中心的密集居住区 郊区的别墅区
生活方
式描述
居住环境自然透气，高科技
实现了对人类尺度的充分尊
重，多元文化混合、多元个
性兼容，工作生活的共融等
充分享受便利多彩的都市
生活，节奏快、居住环境
重叠密集、建筑的视觉超
载、出现审美疲劳
居住购物工作仍然将生活割
裂为三个互不相容的部分；
渴望远离都市的尘嚣；努力
寻求精神的依托
中心节点Downtown的区住区
城市化中期
n大量农村人口进入
城市
n人口集聚、财富集
聚、技术集聚和服
务集聚
n 工业进程加快，
商业开始繁荣
n城市功能空间混合，
单中心格局
进入城市成为身份的彰
显；强烈地摆脱古老传
统的束缚，投身现代都
市世界的渴望
城市居住区格子楼
审美
需求
集体主义，观点趋同；
追求现代元素、爱新
鲜；传统“土气”，现
代时髦
城市感城市感
武宣
在现代建筑的视觉超载
中不断追求寻找现代、
时尚、潮流的最高峰
都市感都市感
自我意识加强，出现分化；
古老传统符号被认为是精神
回归的依托，偏爱传统质朴
元素
生态感生态感
现代时尚、传统古典完美
融合的多元主义，精神家
园的个性化满足
回归感回归感
经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停
滞不前，但农业的比重依然很高。
城市经济
结构
2011年，地区完成生产总值亿元，比上一年增
长%，一、二、三产业增加值的构成比例由
2007年的：：改变为2010年的
::，工业对城市GDP的贡献率越来
越高
固定资产投资连续几年保持50%左右的增长率，尤
其是房地产业迅猛发展
固定资产
投资
固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长
%。其中，城镇投资完成亿元，增长42%；农村投资完成亿元，增长150%。
在城镇投资中，基本建设投资亿元，增长%；更新改造投资亿元，增长%
；房地产开发投资亿元，下降%。全县共有50万元以上固定资产投资项目（不含房
地产项目和城乡私人建房项目）81个，比上年增加16个。固定资产投资的快速增长，对全
县经济增长发挥了重要作用。
经济基础相当薄弱，财政收入大幅增长，但储蓄额
增长缓慢。
财政和金融
财政收入持续增长。财政收入从2007年的亿元，增长到2011年的
亿元，年增长35%。
储蓄业务发展不前。2008年年末金融机构各项存款余额亿元，
到2011年全县城乡居住储蓄存款余额亿元，处于停滞不前。
劳务输出人口众多，人口自然增长率缓慢人口与劳动
力资源
人口保持低速增长。年末全县户籍总人口428832人，其中农业人口
375337人；人口自然增长率为‰。
全县共4. 5万人的剩余劳动力，年劳务输出人数万人，劳动力
资源丰富。
近年来武宣县GDP、人均GDP增长迅猛，增速处于
全国领先地位
武宣县GDP近年保持了约18%的增长速度；
2011年武宣县GDP增幅达20%，高于全国平均水
平
2011年武宣人均GDP18477元，较07年增长近
30%
GDP增速
2007-2010年武宣GDP指标及增长幅度
2000-2008年武宣人均GDP指标及增长幅度
年份 2007 2008 2009 2010 2011
人均
GDP 6556 7990 9428 11030 18477
增长率
%
% 19% 17% 20%
城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长
城市居民人均可支配收入近4年连续保持稳步增长，2011年，农村居民人均纯
收入4905元，比上年增长10%，城镇居民人均可支配收入18477元，比上年增
长20%。全年在岗职工年平均工资24582元，增长%。
武宣居民2011年人均消费性支出2460元，同比上年增长%
人均可自
配收入
2011年武宣经济处于高速发展期，房地产市场
处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力
2011年武宣GDP较上年增长20% ；
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 萎缩
4-5% 停滞
5-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均
GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2010年武宣人均GDP1646
美元，房地产处于平稳发展阶段。
800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$
启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展
期
人均GDP与房地产发展关系
生存需求
生存、改善需求兼
有
改善需求为主 改善需求为主
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主，数量
与质量并重
平稳发展，以质量
为主，数量与质量
并重
缓慢发展
综合发展型
2011年，武宣GDP增
速为20％，宏观经济处
于高速发展期
武宣的人均GDP为
1646美元，房地产市场
处于平稳发展阶段
人均GDP
与房地产
的关系
消费性支出占可支配收入约为25%，消费意愿较弱，
但在近两年略有增长。
人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居
民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的
消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数
城市的该指数在左右，武宣的占比在10年为25%
，充分说明城市的消费欲望不强。
但相比前几年，人均消费支出占可支配收入的比重
有所增长
消费性支
出
2008-2010年武宣人均消费支出占可支配收入的比重
年份 2007 2008 2009 2010
消费比例 22% 21% 24% 25%
城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消
费流失
工人、 公务员（包括泛公务员）、普通职员、个体经营者的比例
占到%，私营业主、中高层管理人员比例仅占%，高端
消费流失。
“武宣这几年的消费力提升较快，人
们愿意购买上档次的家具用品。同
时，武宣人攀比心理重。目前家具
行业基本上都是零售，专业市场由
于档次较低不受到欢迎。”
——特步专卖店老板
“武宣的高端消费都外流了，有钱人
都去柳州购物了，2个多小时就到了，
很方便。”
——某品牌服饰经营商
“武宣没有什么可以买的，通常会去
柳州购物。”
——某IT人士，月收入过4000元
消费潜力
没有严格的中心之分，未来一个中心，四条廊道，
多个节点的建设，城市将有所转变
城市未来
规划
一个中心，四条廊道，多个节点”
一个中心——以中部的马鞍山公园为核
心景观。
四条廊道——东、西、南、北四条联系
周边地块的景观廊道,通过这四条景观廊道
将马鞍山公园与城镇空间紧密联系一起，使
市民能通过其快速到达休闲的环境空间。
多个节点——在景观核心的周边地块内部，
结合各种功能使用要求形成多个景观节点，
加大开放空间（核心景观）向基地纵深延伸
力度。
武宣县宏观投资环境研究结论
未来
在新一轮规划中，城市规划成环境友好型、来宾副中心城市的
转变。收入与支出的不对等，也可以同理证明未来市场的消费
潜力，储蓄额度的停滞不前，同理证明大部分的人不太愿意以
储蓄的手段，作为一种稳定的投资。
现状 就目前的形式来看，武宣县的经济基础相对薄弱，城市基础建设
和消费力停滞不前；城市还是以内向型为主导，农业和劳务输出
成为这个城市GDP的重要贡献。
前景看好 有足够的消费潜能和发展潜力，市场空白面十分明显
青岛房地产与商业宏观市场
30
武宣地产格局扫描
武宣房地产市场分析
武宣竞争市场分析
城市地产处于开发初级阶段，市场鱼龙混杂
作为4/5线城市的武宣，房地产市场
新兴相对较晚，武宣县的房地产开发
基础停留在原始粗旷型阶段，政府对
地产业监管相对松懈，卖楼花的情况
在武宣还大量存在。房地产开发品质
相对落后，市场对品质和品牌的意识
不够。
安置房
廉租房
商品房
私建房
市场基础
形式
不具备板块之分，但基本可定性为三大热点区域
中心板块
西环路板块
滨江板块
西环路板块：
本区域依靠交通优势，发展建材和
物流产业园，现已开发典型项目：
武宣建材城
城中心板块：
本区域作为武宣县城的中心区域，
依靠政治、经济、商业、居住的相
对集中性，发展商业和高档人居，
黔江板块：
本区域临近武宣的母亲河黔江，水
资源丰富，代表项目：山水天成
开发布局
土地存量最大，后续可开发资源丰富
城市的县域规模较大，闲
置土地量较大，尤其在城东
路和环广场区域，具备大量
的闲置开发土地。
未来城市的放量将逐步放
大。
（由于政府对该资料保密，
市场调研主体以实地观测为主）
空置土地
空置土地
空置土地
城市的土
地存货量
房地产开
发形态
武宣县房地产开发结构组成
武宣县的房地产处于初级阶段，在
2010年前，县城所开发的房屋，全部
为多层住宅，在2010年，以世纪广场、
金江花园、御林君邸为主的房地产开
发项目，逐步开发电梯房。
城市人口购买占主流，与农村人口的购买选择性区别较大购买的客
户群体
城市人口(8成左右）
客户群体
农村人口（2成左右）
公务员、医生、教师、私营业主成为
购买物业的主流群体，购买物业主体
选择商品房或合资建房投资出让，置
业观点相对成熟
主要为子女解决结婚房和因为进城打
工生活需求，置业主要考虑解决基础
的生活居住需求，主体考虑购买城市
相对偏远的私建房。
面积区间相对单一，120平米左右的房型成为市场的主流
武宣热销户型面积区间
武宣热销户型
4线小城市，购买理念，一般为纯粹
的刚性的居家需求和改善居家条件，
因此120平米左右的三房产品在市场中，
占据主流地位。
武宣的开发行为也决定了，户型的单
一性
武宣的城市结构也影响到产品的开发
行为。
已销户型
面积区间
房地产相
关政策
1、央行去年7次加息，上调房地产的贷款利率标准，
2、紧缩型的货币政策，严格控制房地产放贷，增加2
套房及以上的贷款难度。
3、市场利空消息不断，房价下调的言论，影响市场
走势
4、CPI上涨过快，通胀速度与收入不对等，人群消费
能力降低。
紧缩的货币政策，CPI疯狂的上涨，房地产市场未
来走向不明确
青岛房地产与商业宏观市场武宣地产格局扫描
武宣房地产市场分析
武宣竞争市场分析
御林君邸：位于城市核心地段的大规模社区，整体为中
式建筑风格，目前开发多层和小高层
位置 城东路(老看守所旁)
规模
占地面积：40亩
建筑面积：总建筑面积10万平米
容积率 容积率左右
产品形式 洋房、多层、小高层、高层
户型配比 一期多层房，小高层80平米-90平米的2房产品，二期110-140 三房和四房
销售价格 多层预计3300元/㎡左右，高层、小高层 3500元/㎡左右
销售速度 多层已经被预定一空，现交纳1万元可定小高层
卖点 公园 N+1户型、公园、城市中心
配套 鞍山公园、卖未来城市中心概念
交通 目前暂无公交通过
点评&其他
通过赠送面积来拉高项目的价格，项目内部的配套相对薄弱，产品设计和
园林设计相对一般。目前预定的客户主体为农村人群，未来价格出台后，
势必抗性较大。
正在销售
楼盘描述
项目案场点评：案场人员素质
比较高，整体销售形象较好，
推广活动频出，热点持续。
御林君邸
细节情况
御林君邸1期户型配比表
御林君邸购买预定客户情况
御林君邸1期户型已经出台，二期户型还没
有最终确定，通过6-8月左右的推广，已经
成功预定150多套，一期多层房源已基本预
定完成，高层房源还有空缺。
农村人口成预定项目的主流客户群体，而
城市重心客户公务员、教师等群里没有深
度的挖掘。
数据来源，销售员
御林君邸
细节情况
御林君邸1期购买意向表
绝大多数客户选择，主体还是选择购
买楼梯房，原因有两点，其一：电梯
楼在武宣新兴较晚，客户的认知度较
低，其二：电梯楼的公摊率大，
御林君邸1期购买行为
大多数客户购买物业还是为了满足基
本的购买需求，但也有不少客户为了
改善居住的需求，极少数客户购买作
为投资手段
金江花园：位于黔江河边，临江住宅，整体为小高层和
高层产品。
位置 武宣太平路（大桥头左边）
规模
占地面积：30亩
建筑面积：总建筑面积8万平米
容积率 容积率左右
产品形式 小高层、高层
户型配比 一期，小高层100平米的两房和120-130平米的三房，其中三房产品占80%
销售价格 预计3100-3500左右，现在预定可优惠4999元
销售速度 目前销售情况相对糟糕，客户上门量极少
卖点 卖江景资源和智能化配套设施
配套 江景
交通
点评&其他 江景资源没有被开发，目前资源相对薄弱，户型设计紧凑实用。
正在销售
楼盘描述
项目案场点评：置业顾问整体
形象较差，专业性不高，案场
相对显得冷清，未来项目销售
会遭受一定的打击。
本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等
方面全面超越区域内其他项目，具备领袖资格
本项目 御林君邸 金江花园 世纪广场 商贸城
区位 两条主干道，
主城区核心
城东路，核心
区旁
黔江旁，偏远一点 城北路 城北路，传
统商业区
规模 规模大、资源
好
基本相当 小 规模较小，
资源一般
规模较小，
资源一般
政策支持 政府重点项目 重点开发方向 一般 一般 一般
区域认知 成熟度高 一般 一般 一般 较成熟
产品和自
身配套资
源
未知 相对具备品质 户型较好，但社区品质一般 独栋楼，无
配套，户型
一般
一般
房地产项目
背景对照
住宅市场研究
1、房地产市场起点很低，开发基础薄弱
2、房地产市场供需平衡，泡沫空间少
3、多层房的开发和销售是目前房地产市场的主流
4、开发和消费的主体户型集中在120平米的三房产品
5、农村人口和在外务工人口的购买欲望还没有被挖掘
6、房地产市场未来，具备一定的不确定因素
1、项目在竞争市场，在资源上享有做领袖的资格
2、电梯房开发在市场上，还没有得到足够的认同
3、农村人口对居家的要求，有明显的进度
4、开发的户型单一，１２０平米三房产品成为主流
5、纯粹投资的客户少，大多为刚性需求及改善居家条件
城市市场：
竞争市场：
武宣商业市场研究
以华奇国际酒店为界，划分3段商业街区
鞍山路商圈。依托城市
中心区域位置，打造以服
装、超市及专业店为主题
的商业体系。
城北路：合理应用城市
主干道的资源，经营美容、
餐厅、杂货等为主题的商
业街区
西环路：依托城市的交
通要道，打造以建材、物
流为主体的商业，完善城
市配套消费产业。
鞍
山路
沿街
商业
城
北
路
商
业
街
区
西环路
商业布局
鞍山路以传统的夫妻店为主导商业，配备生活超市和商
业街区，形成相对成熟的购物体系，但产品单一，无主
流品牌。
鞍
山
金
街
开
业
时
间
2008年 总面积 万m2
基
本
情
况
前期项目销售价5000元左右，采取从
天到地统销模式，项目因为市场运营，
经营惨淡，现因广场的施工建设，租
金可达50元/月/平米，生意也日见好
转，但市场业态属自然组合而成，经
营状态相对混乱。
依托相对较好的区域可达性
和周边大量的日常消费群体的
支撑，成为本地客户群的大众
消费商圈。
零售商业业态以中小百货、
超市及专业店为主，经营种
类占前几位的依次是服装、
鞋店、其中服装、占总量的
80%以上，是市场的主体。
月租金40-50元/㎡，黄金
位置可达100元/㎡左右。
经营面积40-70平米
街区特征1
西环路定位为建材物流区，商业相对集中，无品牌
建材入住，主要经营相对低档的杂牌
武宣建材大市场是武宣县最好的专业性市场，
项目规划普通建材区和家具区，总体规模在3
万平米左右
整体租金在15元/平米/月的标准
市场无知民品牌入驻，项目形象相对较差，
但作为武宣唯一的一个建材市场，目前尚能维
持经营
主体营业面积在40-120平米左右
街区特征2
城北路中段主要经营服装和美容美发，业态业
种相对低端，对区域经济贡献度低
城北路业态组合杂乱，经营中路繁杂，日杂、
五金、服饰、餐馆。
相关配套：邮政银行、工商银行、农业银行及人
民保险等配套金融机构。
区域的辐射力相对较弱，虽然具备一定的人流
量，但商业基本处于惨淡经营状态。
租金：临街门面40-50元每月
经营面积：40-100平米左右
街区特征3
天地楼-商住一统营销，无市场规划和整体运营，导致整体
形象过低
商业门面
销售手段
武宣市场商铺价格，今年上涨速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，商贸城，均以天地楼形
式销售，无市场规划和运营基础，导致后期商业业态混乱，市场基本都运营失败，市场形象
极差，同时也给客户购买心里产生一定的抗拒心里
美食街 鞍山金街 商贸城（在售）
40万一空门面 50万一空 80万左右
2006年 2007年 2010年
购买主体为城市公务员其次是私人业主、教师、医生
等群体，购买主要为了纯粹投资
公务员占购买商铺的主体，大部分业主还是置业的主要目的还是
为了单纯的投资和物业增值。
“我是政府办公室的，对武宣的城市
规划比较清楚，购买这里的物业主
要为了增值，租金能收多少当时没
有过多的考虑，部门同事基本都购
买了商铺投资。”
——鞍山金街的购买业主
“同样是政府职员的XX先生，购买了
商贸城临街铺面，置业目的主要是
投资，购买它一来为自己的资产保
值，更看好武宣商铺以后的潜力。”
——温州商贸城
购买商铺
客户分析
大多数投资商铺的客户，主要选择购买临
街铺位。
购买商铺
客户分析
大多数客户选择购买临街商铺，极少考虑2楼及其他楼层
一心、四圈的城市规划，城市商业将进扩容，城
市传统商业也面临洗牌的威胁
一个中心，四条廊道的
新城市规划体系确定，城
市商业将扩容和升级。
商业发展机遇
武宣商业还处于初级发展阶段，面临提升转变
之机
武宣人均GDP接近1662美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段
集市&沿
街商业
大型综合
超市&
专业店
仓储式购
物中心
便利店都市MALL 郊区MALL百货商店&
批发市场
$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上
生存需求 价格 品质
传统形态传统形态阶段阶段 业态丰富阶段业态丰富阶段 业态替代业态替代阶段阶段
随传统商业业态不断丰富，
市场开始细分出服务于不同
人群、经营不同门类的专业
市场，并带动其上下游产业
链得以共同发展
伴随生活资料相对过剩，各种
商业业态在城市中心混杂聚集，
车水马龙、景象繁华，形成人们
共同认知的生活服务和商贸交易
聚集区
形成条件
形成过程
随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定
辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相
互分流客户，产生替代性竞争
市场需求多元化，主流产
品面临激烈竞争
商业业态细分完全，总量饱和
阶段特征
刚刚走出农业社会的自给自足，
商贸交易信息不充分
城市原始商脉的发展和延续，
民间自发形成，具备相对集中的
商业设施和综合性的商业业态，
承担城市商品流通中心的基本功
能
相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价
格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占
市场份额
市场信息和市场机会被充
分关注，商家有比较明确的
市场目标，经营同类商品的
商家群体汇聚在一起形成行
业整体竞争力
文化、情感需求便利敏感因素
人均GDP
出现业态
目前深圳理应所处目前武宣
商业发展研判
武宣目前人均商业面积不足㎡，与国内通行
的商业人均面积1 ㎡，有较大差距
武宣城市在营业的商面
积约5-6万㎡，其中零售面
积约4-5万㎡。
市区人口11万，人均零售、
商业面积不足㎡，与国
内外其他城市相比，武宣
未来的人均商业面积仍有
拓展空间。
随着农村进城人口的增加
和农村消费能力的提升，
未来商业的需求性将更加
突出。
武宣人均商业面积与其他城市对比
人均商业面积
武宣 遵义 青岛 深圳 合肥 上海 香港 纽约
未来两年，御林君邸和其他项目商业的推出，预计
放量在万平米，市场仅仅目前还具备3
万平米商业的空缺前景。
商业发展空间
国际商业发展模式演变
我国商业业态的发展历程
武宣即将进入
商
业
发
展
模
式
演
变
1990年代初 1990年代中 1990年代后 2000年代初
百货商店、批发市场
大型综合超市、仓储商场
商业街
SHOPPING- MALL
500 1000 1500 3000 10000
百货商店
大型综合超市
都市MALL
仓储式购物中心
郊区Mall
人均GDP（美元）
商
业
业
态
演
变
时期
武宣人均
GDP1460$
从商业发展规律来看，武宣目前应是由普通的
商业街向商业集中体的过度时期
综超+百货是目前商业市
场最好的经营方式
商业发展趋势
商业市场结论：商业市场相对混乱，市场极度
不成熟，但潜能客观
商业模式过于原始，低档品牌充斥市场，整体商业氛围不高，仅
提供单一生活基本需求消费，同质化严重，大量消费外流。
市场结构急需调整，商业升级时代大势所驱，市场商业空缺和空
白点十分突出，前景相对客观
市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时
尚，易于引导。
商业市场研究
项目基础定位研判
考量因素——商业市场现状
武宣大量的零售商业多为零散分布，不成规模
县内唯一的最大的超市，无法满足中心商业构成消费
在上述零售市场情况下，本项目项目的机会点在
于：
•用现代化综合超市+百货物业类型吸纳大
型商家进驻经营
•成为核心商圈内的核心商业项目
具备高成熟的地块和成熟的社会配套资源
一、定位背景提练
-本体
项目本地条件罗列
1）、老百货大楼的影响力已经购足深入人心，认知度够高
2）、地块可开发商业的成熟度高，
3）、项目地块具备商业人流和人气。
4）、周边配套成熟度高，发展潜力可观
二、定位背景提练
-城市
武宣县城市发展重要特点
1）、农业大县、整体经济相对落后，城市规划、基础设施等配套不完善。
2）、固定资产投资、房地产投资等基础薄弱
3）、城市消费力严重不足，人均消费指数远低于其他城市
武宣县城市发展前景
1）、城市GDP发展迅猛，城市化水平低，城市化发展空间大
2）、可支配收入可观，潜在消费空间巨大
项目启示：市场潜力和可拓展空间大
武宣县零售商业及商业地产发展重要特点
1）、武宣县的零售业十分落后，主要以“服装、日杂、低端餐饮”商业态为主，缺乏“时尚、
休闲、娱乐、大型餐饮”等业态、更缺乏中高档百货经营商家。
2）、现有的城市商业设施、商业形态、经营方式、服务理念基本处于原始状态。
3）、现有消费群体严重外移，大量人群选择在柳州等地购买中高档消费品
4）、商业整体租金水平低，商铺投资回报率不高，客户购买积极性有待提高
武宣县零售商业未来发展前景
1）、城市消费真空十分明显，在城市基础设施的不断完善的情况下，具有先进、科学的经
营管理和经营方式的新型商业形态，具备极大的竞争优势和空间
2）、市场3万平米左右商业的缺失，商业从传统夫妻店模式，向街区或专业商家集中型商
业过度。
3）、居民生活水平的不断提高，居民收入和可消费能力的大幅度提高，在未来，消费观念
的转变，消费潜能巨大。
中高档消费市场的空缺，具备3万平米左右的商
业空间，商业模式也将转型
三、定位背景提练
-商业
定位背景
罗列
本体认识
占地规模最大，拥有最稀缺的城市资源，
周边配套资源成熟，区域未来发展潜力
可观，由此可以说，本项目是一个具备
极度稀缺资源，商业性特别明显的高档
楼盘特征，可限制资源少，项目独一无
二特征十分。
项目
老旧地块，独一无二
城市认知
武宣县的经济基础相对薄弱，城市基础
建设和消费力停滞不前，城市化水准低，
消费力与收入不对等，城市未来潜力大
城市化程度低，可发展空间大
城市即将转型
房地产市场认知
市场平稳，市场的供需平衡，价格和开
发量每年都平稳增长，可竞争资源小，
市场刚性需求，存在较大空间潜力，１
２０平米的户型成为主流。
滚动开发，前期主推多层
偷面积
项目、城市、商业无限可能的想象空间
商业认知
武宣的商业体系还停留在原始的粗犷型
发展期，商业以传统的夫妻店模式开发，
城市的商业体系即将进入转型期，未来
城市至少需求3万平米以上的传统商业
商业空白点多，市场升级、补
缺潜力可观
垄断
绝对中心，市场主语
趋势
独一无二区域
最具价值的都市资源
人流量大、核心地段 示范项目
城市层面 区域层面
本项目定位
策略
取势区域、垄断城市市场主语
项目基础
定位
区位属性 武宣县中央区核心
产品属性 3万平米大型中高档商业综合体
项目整体
功能定位
休闲功能
文化功能
娱乐功能
居住功能 投资功能
服务功能
购物功能
集便捷购物、品位餐饮、时尚休闲、综合娱乐、品质人
居于一体的都会广场
项目功能
定位
项目价值体系
地段：绝对中心
商业配套：地下车库、
老城区商业体系 产品：城市综合体
本体：品质建筑价
值
环境：人流量最大
配套：学校、银行、市
场，完全具备
项目价值
描绘
项目规模及档次定位
武宣未来5-10年内领先的城市生活方式中心一站购物消费中心。
全面满足武宣消费者休闲、时尚、个性、品位的消费需求。
项目功能
档次定位
项目经营及档次定位
城市3-4线经营百货、餐饮连锁、娱乐等知名、且有优良商业兴趣的商家。
XX 武宣１号广场
引人联想，汇聚新生力量与事物的潮
流之地，工作与事业蒸蒸日上的火红
起点，同时也体现项目带动城市升级，
催生新的生活和商业体系的强大力量。
项目案名
建议
备选案名：武宣城市广场
项目形象
定位
项目形象： 武宣 第一盘 一站式购物、消费 中心
项目的站位
项目的地位 项目的品味
项目的定位
整体形象广告精神：武宣因此生活更美好
产品规划建议
整体规划建议
商业规划建议
整体规划展示
经济指标：
占地：5873 .5 ㎡ 容积率：
建筑密度：56% 限高：65M
建筑面积可达到3万平米，商业裙楼约占
10000平米左右，裙楼3-4层，每层约占3289
㎡，层高约6米。
住宅面积：多以公寓和小户型为主，可作为
酒店客房和办公用
规划要点：重商轻住宅，将项目的商业性膨
胀到最大化。
项目产品组合初步建议（图）
综超+百货
公寓+写字楼
酒店
百货超市
地下停车场
休闲、餐饮
商业业态布局初步方案（B1-4F）——剖面图
项目整体定位方向
武宣CBD区域
商业核心
城市综合开发典范
自身条件
本项目有用无可比拟的区
位优势。
虽然武宣整体发展落后于
其他区域，但也意味着机会
区域发展
改变并升级区域优质商业
物业标准。
提升城市消费、办公、商
旅档次。
整体规划展示-
商业部分
采用裙楼商业设计，减少商业空间浪费
商业部分基础规划
1、产品类型：商业裙楼+公寓住宅产品
2、摆放原则： 采用裙楼商业，尽量保持项目商业连贯平整沿街
进出入口及车流
设计
一个主口，一个次口的原则
进出口设计
1、整体规划：采取人车分流的方式，规划地下停车场，统一停车，人行主入口
选择在商业入口广场，次入口选择在城南路位置。
2、摆放原则： 车流入口选择在项目较边的位置，人流入口尽量面对十字路口
投资收益测算
整体投资收益测算
序号 项目 单位 备注
1 地块规划净用地总面积约
2 建筑用地面积
3 总建筑面积
其中
住宅建筑面积
商业建筑面积 按3层算
5 建筑密度 56%
6 容积率
车位
地下室面积
经济技术指标
地块开发投入表
项目名称 取定标准 计算基础 备注 小计 （万元）
合计（万
元）
一项前期费用
1 地价成本 3970000 397万/亩 3,
3,
2 项目可研策划咨询费 ￥ 按总建计
3 规划、设计、顾问费 ￥ 按总建计
4 水文、地质勘探费 ￥ 建设用地计算
5
场地平整及土方工程费
用
￥ 建设用地计算
二项建安工程费
1 高层住宅 ￥2, 以高层建筑计
2 商业建安工程费 ￥2, 以高层建筑计
4 地下车库建安工程费 ￥2,
三项报建费用
1 城建配套费 % 按第二项的%
2 质量监督费 % 按第二项%
3 墙改押金 ￥ 按总建
4 散装水泥保证金 ￥ 按总建
5 劳保基金
6 防雷测试费 ￥ 按总建计
7 审图费 ￥ 按总建计
8 白蚁防治费 ￥ 按总建计
9 环保评价费 ￥ 按总建计
10 招标代理费 % 按第二项%
11 监理费 % 按第二项％
地块开发投入表
四项基础设施费
1
室外供配电
工程
￥ 按总建计
2
小区道路及
排污工程
￥ 按净用地的13%计
3 消防工程 ￥ 按总建计
4 燃气工程 ￥ 按总建计
5
室外给排水
工程
￥ 按净用地的计
五项配套工程费
1
园林景观设
计费
￥ 按净用地的30%计
2
园林景观工
程
￥ 按净用地的30%计
3 智能化工程 ￥ 按总建计
六项管理费用
1 企业管理费 1% 一至五项总和的1%计
七项财务费用
1 年资金利息 8%
自有资金35%，贷款65%
计
八项不可预见费
1 不可预见费 2% 一至七项总和的2%计
九项房产证办证费用
1
测量办证费
用
￥ 按总建计
十项营销成本
1 销售费用 4% ￥196,156,
（住宅3300元
/㎡均价计,商业
10000元/㎡均价
计）
1 成本合计 一至十项总和
地块开发投入表
项目亏盈分析表
序号 项目 计算基础 计算标准 计算标准（元/㎡） 总金额（元）
一 销售总收入 ￥196,156,
1 住宅销售收入 ￥3, ￥74,041,
2 商业销售收入 ￥10, ￥98,674,
3 车位收入 293 ￥80, ￥23,440,
二 项目建设成本 总投入 ￥146,699,
三 税费 ￥34,153,
1 营业税 销售收入的5% ￥196,156, ￥9,807,
2 城建税 营业税的7% ￥9,807, ￥686,
3 教育附加税 营业税的3% ￥9,807, ￥294,
4 地方教育附加税 营业税的1% ￥9,807, ￥98,
5 印花税
建安合同按承
包金额的万分
之三贴花；
￥87,729, ￥26,
购房合同按购
销金额的万分
之五贴花；
￥196,156, ￥98,
6 防洪保安费 销售收入的1‰ ￥196,156, ￥196,
7 土地增值税预交
商业收入的3%,
住宅收入的
%(144㎡以
上2％)
￥172,716, ￥3,330,
8 企业所得税预交
销售额的10％
（预征，可抵
扣）
￥196,156, ￥19,615,
四 项目盈利 ￥15,303,
商业运营收益评估表
住宅均价目前按武宣均价计算，在开发的过程中，均价可能会抬升
商业部分开始不对外销售，而开始进行招商运营，可等到商业市场成熟后最后销售，商业单价也不止10000元/ ㎡
商业租赁收益（静态收益）：
年份跨度 面积 平均月租金范围 5年收益 备注
第0-5年 40 21313757 头半年免租
第5-10年 60 35522928
第10-15年 80 47363904
第15-20年 100 59204880
第20-25年 120 71045856
第25-30年 140 82886832
总计 317338157
ＴＨＡＮＫＳ！！
期待下一步沟通
