第六章 房地产权属管理
房地产产权
房地产权属登记
管理
房地产
产籍管理
回顾
土地产权问题
1. 关于土地所有权、使用权、他项权利及我国土地所有权形 式
房屋产权问题
1. 房屋所有权和产权属性
讨论小产权房问题
1. 什么是小产权房？存在的危害性？目前国家的政策？
房地产权属登记管理
房地产权属登记的概念
问题1：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对() 进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
A： 房屋所有权
B：抵押权、典权等房屋他项权利
C：土地所有权
D：土地使用权
答案：A,B
解析：土地所有权、土地使用权应由土地管理部门进行管 理，因此，AB选项是正确的。
房地产权属登记
经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。
房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
房地产权属登记的目的和意义
问题2: ()是权属登记管理的根本目的和出发点。
A：保护房地产权利人的合法权益
B：收取登记费
C：行使房管权力
D：保护房管部门的合法权益
答案：A
房地产权属登记的目的和意义
（一）保护房地产权利人的合法权益
保护房地产权利人的合法权益是权属登记的根本目的和出发点。如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。
（二）保证交易安全，减少交易成本
房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。
（三）房地产权属登记是房地产管理的基础工作
房地产开发和住宅建设，首先需要向权属登记机关了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。
商品房预售，房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要求向房地产权属登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。
（四）权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据
要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。权属登记管理工作能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。
房地产权属登记管理的任务
问题3：房地产权属登记管理的任务包括()
A：做好房地产登记发证工作
B：做好房地产测绘工作
C：做好房地产权属档案管理工作
D：为征地、拆迁房屋、落实私房政策的
房产审查处理权属纠纷提供依据
答案：ABCD
房地产权属登记管理的任务
（一）做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。
（二）做好房地产权属登记信息化工作
房地产权属登记机构通过房地产权属登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋权属登记、租赁合同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产权属登记统一的信息平台。通过对数据加整合，分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。
（三）做好房地产权属档案管理工作
要做好现有权属档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。
在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。
除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。
房地产权属登记的原则
问题4：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行
权利主体()原则
A：一致
B：不一致
C：相分离
D：相排斥
答案：A
房地产权属登记的原则
（一）房屋所有权与该房屋所占用的土地 使用权实行权利主体一致的原则
（二）房地产权属登记的属地管理原则
房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房 地产管理部门办理产权登记。
记地产权属登记的分类
问题5：根据权属登记的内容和方式的不同，各国房
地产权属登记制度分为()两大类型。
A：契据登记制
B：契约登记制
C：产权登记制
D：契据登记和产权登记结合制
答案：AC
房地产权属登记制度分类
（一）契据登记制
即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。
其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
（二）产权登记制
当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。
其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。
2、托伦斯登记制：为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。
其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。
房地产权属登记制度的特点
问题6：我国的房地产权属登记制度的特点包括()。
A：房地产权属登记由不同登记机关分别登记
B：房地产权属登记为房地产权利静态登记
C：房地产权属登记具有公信力
D：房地产权属登记实行及时登记制度
E：颁发权利证书
答案：ACDE
解析：目前我国房地产权属登记为房地产权利动态登记，
因此B项错误。
发证机关
问题7： ()主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他
部门输的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，
不具有法律效力。
A：市(县)建设行政
B：市(县)规划行政
C：市(县)房地产行政
D：市(县)土地行政
答案：C
房地产权属发证机关的分工和工作程序
问题8(判断)
《城市房地产管理法》规定：“经省、自治区、直辖市
人民政府规定，县级以上地主人民政府由一个部门统
一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统
一的房地产权证书”。( )
在房、地统管体制下，按城、乡划分权限的管理模式，
即城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土
地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作，由房地
产管理局“一家发两证”。( )
√
√
我国房地产权属登记的地域范围
问题9： 我国房地产权属登记的地域范围()。
A：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权
和房屋所有权都要进行权属登记
B：城市规划区内集体土地范围内取得土地使用权
和房屋所有权都要进行权属登记
C：城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权
和房屋所有权都要进行权属登记
D：城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权
和房屋所有权都要进行权属登记
答案：A
房地产权属登记的种类
房屋总登记
初始土地登记
房屋初始登记
房屋转移登记
房屋变更登记
房屋他项权利登记
房屋注销登记
土地变更登记
问题10： 总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限
开始之日()日内发布公告。
A：20
B：30
C：40
D：60
答案：B
问题11： 转移登记是指房屋因()等原因致使其权属发生转移
而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日
内申请转移登记。
A： 买卖、赠与
B： 交换、继承
C： 划拨、转让
D： 分割、合并、裁决
答案：ABCD
问题12： ()是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。
A： 注销登记
B： 他项权利登记
C： 变更登记
D： 房屋所有权初始登记
答案：B
申请条件与时限
问题13： 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后()个月内向
登记机关提出申请。
A： 1
B： 2
C： 3
D： 4
答案： C
房地产权属登记的程序
（一）提出登记申请和提交法律文件
（二）受理申请
（三）权属审核
（四）核准登记
现行的土地权属证书
《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《他项权利证明书》四种
房屋权属证书
《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种
统一的房地产权证书
《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权利证》三种
在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据
房地产权属登记的程序
答案: C
问题14： 登记机关自受理登记申请之日起()日内应当
决定是否予以登记。
A： 3
B： 5
C： 7
D： 12
问题15： 填写房屋权属证书应当按()关于制作颁发全国统一
房屋权属证书的通知的规定来填写。
A： 国务院
B：建设部
C：国土资源部
D：全国人大
答案：B
登记发证的时限
问题16： 登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源
资料齐全的，应当按照规定的时间内核准登记，并
颁发房屋权属证书。房屋权属登记发证为30日时限
的包括()。
A： 初始登记
B： 转移登记
C： 他项权利登记
D： 变更登记
E： 注销登记
答案：ABCD
解析：注销登记时限为15日
注销房屋权属证书
问题17： 下列登记机关有权注销房屋权属证书的包括()。
A： 申报不实的
B： 涂改房屋权属证书的
C： 房屋权利灭失，权利人在规定期限内办理房
屋权属注销登记的
D： 因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权
属登记不实的
答案：ABD
