绘 业
保障房商圈的多模型解释初探
[提要] 本文对保障房商圈的概念
及特征进行探索，并运用经济学理论及模
型，对保障房商圈存在的可能性进行分
析，希望引起对保障房商圈的更多关注。
关键词：保障房商圈；需求 一供给；零
售饱和指数；哈夫修正模型；社会价值
中图分类号：F293．3 文献标识码：A
收录 日期：2012年 9月 13日
一
、我国保障性住房概况
所谓保障性住房，指政府在对中低收
入家庭实行分类保障过程中所提供的限
定供应对象、建设标准、销售价格或租金
标准，具有社会保障性质的住房，具体包
括：一是商品双限房，是指可以让城市中
低收入家庭有能力购买的商品房，是一种
限户型、限房价的保障性住房：二是经济
适用房，指政府提供政策优惠，限定建设
标准、供应对象和销售价格，具有保障性
质的政策性商品住房，具有经济适用的特
点。这类住宅因减免了工程报建中的部分
费用，其成本略低于普通商品房；三是廉
租房，指政府以租金补贴或实物配租的方
式，向符合城镇居民最低生活保障标准且
住房困难的家庭提供社会保障性质的住
房；四是政策性租赁房，是指通过政府或
政府委托的机构，按照市场租价向中低收
入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同
时政府对承租家庭按月支付相应标准的
租房补贴。
1998年国家确立了以经济适用房为
主的多层次住房供应政策，对象为中低收
入家庭、具有社会保障性质的经济适用房
供应体系。2003年提出经济适用房是具
有保障性质的政策性住房，是解决中等偏
下收入家庭住房的重要途径。住房保障政
策体系基本成型。2006年开始，国家政策
再次将住房保障范围扩大，要求新建商品
房项 目入市前必须按一定比例配建保障
墨
口文 ／郑晓云 张 淼
(重庆大学建设管理与房地产学院 重庆)
性住房，配建平均比例为商品房的15％。
2008年全球金融经济危机，国务院出台
拯救经济的4万亿投资计划。其中，斗每“加
快建设保障性安居工程”列为首条，住建
部也提出今后 3年要增加保障房的建设
数量。保障性安居工程住房建设规模以每
年倍增的速度扩大。2010年我国建设保
障性住房 580万套 ；2011年我 国拟建
1，000万套保障房，相比2010年增长了
72．4％，且截至2011年 10月底，全国开工
建设保障房已超过 1，000万套，比原计划
提前 1个月完成目标任务：2012年我国
计划新开工建设保障房 700万套以上，基
本建成500万套以上。据测算，新开工项
目加上前两年结转的在建项 目，2012年
整体保障房在建规模将达到1，8OO万套。
二、保障房商圈
(一)商圈概念。商圈，以德国地理学
家克里斯泰勒在上世纪三十年代提出的
“商品和服务中心地理论”为最早，即以中
心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服
务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮
服务的中心地。
(二)保障房商圈概念。本文所指的保
障房商圈是指，保障房所带来的居住人群
对零售业态的需求，吸引零售店铺聚集于
保障房周边，沿着一定的方向和距离扩
展，从而形成的辐射一定范围的店铺聚集
地理范围。
(三)保障房商圈的特征。保障房商圈
是因为保障房的聚集性建设而逐渐形成，
其特点必然也主要受保障房的影响。主要
包括：
1、业态档次大众。保障房作为一种政
府救济性质的政策性住房，其受众为中低
收入家庭。此类消费群体经济能力有限，
消费想法相对保守，收支相抵略有结余，
生活资料消费比重较大，消费方式则是大
众化消费，因此决定了保障房商圈的商业
《合作经济与科技》
档次以大众消费为主。尤其是在保障房商
圈形成的初期阶段，保障房受众的经济能
力还未得到改善，专程型消费或高端型消
费很少。但这并不意味着保障房的受众就
完全没有非必需型消费，其对于休闲、娱
乐同样有消费需求，比如电影院、游乐场、
咖啡店、茶楼等，只是相对在价格的接受
能力上偏低，对物业的档次要求不高。
2、业态规模中小型。保障房商圈内业
态的档次和目标顾客的特征，决定了在保
障房商圈中的业态规模要以中小型为主，
因为大规模的零售物业其建设成本和运
营成本都较大，客单价必须维持一个较高
的水平才能维持其盈利，此类物业一般组
合出现在中高端的项目中，并且一般会开
发在人流量更大的城市核心区域。保障房
商圈的消费群体决定了商圈内业态的建
设及运营成本的水平，因此也决定了其规
模的大小。
3、形成速度比较慢。保障性住房多是
成片开发在城市边缘地带，周边交通不
便，居住环境普遍较差，周边配套不完善，
增加了保障房居民的生活成本，因此在保
障房商圈形成之前会有很多的居 民选择
空置，导致商户考虑到人流量的问题而使
保障房片区商圈的形成速度较慢。
三、保障房商圈形成的“需求 一供给”
解释
从经济学的角度来看，保障房商圈的
形成是市场经济发展的产物，即供给满足
需求的表现。首先，由于我国的地方政府
财政的特征，保障房的选址一般位于城市
欠发达区域，周边发展程度相对落后，商
业零售设施稀缺，这导致了保障房受众的
物资采购成本增加；其次，保障房的体量
一 般都很大，在短时间内能带来大量长期
停留的人群(几万至十几万人)，这些群体
的日常生活、休闲娱乐自然形成了对零售
商业设施的庞大需求；最后，根据经济学
2012年 11月号下(总第453期)
的基本原理，零售商业的需求带来了零售
商业设施的进入，以满足需求，使得保障
房商圈初步形成。(图 1)
图 1
在 Tl时，保障房受众入住，带来需求
的猛增，而此时，供给几乎为零；随着时间
的推移，供给增长远大于需求的增长，并
在 T’时达到供求平衡，此时保障房商圈
开始形成；由于增长的惯性，供给继续快
于需求增长，导致供大于求，这是保障房
商圈逐步发展扩展的时期；随着保障房的
饱和入住，需求在 T3时达到稳定，而供给
也逐渐减少，并最终再次与需求平衡，此
时，保障房商圈也形成了一个稳定的规
模。
从上可以看出，保障房商圈的形成，
就是一个供给满足需求的过程，和其他的
商圈一样，是市场经济的一种产物。
四、零售饱和指数法则研究
零售饱和指数法则是一种衡量商圈
零售物业竞争激烈程度的方法，其含义是
指一定区域内零售物业的规模满足该区
域内零售物业需求的程度或者可 以理解
为单位零售物业面积的平均营业额，计算
公式为：
IRS：—C x
—
R E
上tr
其中，IRS表示零售饱和指数，C表
示零售商品的潜在顾客，RE表示每周最
大平均购买额，RF是零售物业总面积。
通常来讲，IRS越高，表明该地区的
零售物业越紧缺，零售物业发展潜力大；
而该指数越低，说明该地区的零售物业竞
争激烈，零售物业发展潜力小。
运用零售饱和指数法则来解释保障
房商圈的形成，会得到下列结论：首先，保
障房的投入使用，短时间内在一定的区域
内集中了大量有零售商品的潜在客户，即
在保障房所在区域，C指很大；其次，RE
作为一个较为稳定的参数，一般与居民的
生活水平有关，对于保障房的受众来说，
住房费用的节省会促进消费支出的增加，
从而增大 RE值；最后，周边配套商业的
空白，注定保障房所在地的 RF值会很
小。所以，在刚刚投入使用的保障房地区，
IRS会很高。
根据零售饱和指数法则的理论 ，在
IRS值高的地区，零售商业竞争小，法则
潜力大，这就会吸引大量的零售物业进入
该地区，形成零售物业的聚集区，逐步发
展成为依托保障房而存在的商圈。
五、哈夫修正模型解释
(一)哈夫模型。1963年美国加利福
尼亚大学的经济学家戴维·哈夫在哈里斯
的市场潜能模型的基础上，提出了预测城
市区域内商圈规模的模型——哈夫概率
模型。该模型以万有引力为基本法则，提
出了购物场所各种条件对消费者的引力
和消费者去购物场所感觉到的各种阻力
决定了商圈规模大小的规律。
哈夫站在消费者的角度，认为消费者
前往某一商业物业发生消费的概率，取决
于该商业设施的营业面积、规模实力和时
间三个主要要素，商业物业的营业面积大
小反映了商店商品的丰富性，商业物业的
规模实力反映了该商店的品牌质量、促销
活动和信誉等，从居住地到该商业物业的
时间长短反映了消费者到 目的地的方便
程度。这一模型的表达公式如下：
芏
蠢
表示商店魅力对消费者选择影响
的参变量， 表示需要到物业的时间对消
费者选择该影响的参变量。其中，Pii=i地
区消费者到 j商店购物的概率；Si=j商店
的魅力 (面积、知名度、促销活动等)；Tij=i
地区到j商店的阻力 (交通时间、方便程
度、阻碍等)；n=相互竞争的零售物业数。
1、假设保障房商圈的潜在消费者到
达该商圈的平均 T。值为 1，则到达其他商
圈的平均 值为>1。因为保障房商圈的
主要潜在消费者以保障房受众为主，其居
经 业
住地就位于保障房商圈内，这就使得保障
房商圈的潜在消费者达到保障房商圈的
阻力小于其他任何商圈，这在现实当中是
成立的。
2、a．其他商圈中大众消费类商店的
S：值为 1，进驻保障房商圈的商店的 S。
值<1．b．其他商圈中大众消费类商店的S：
值为1，进驻保障房商圈的商店的s。值=
1；C．其他商圈中大众消费类商店的S2值
为 1，进驻保障房商圈的商店的S．值>l。
该假设包含了保障房商圈与其他商圈在
商品魅力比较上的所有类型，即低于、相
同和高于，所以此假设也符合实际。
3、由于 ／,x、 值很难求出，所 以假设
=1， =2。此取值是根据日本通产省对哈
夫模型的修正而得到的，具有较高的科学
依据。
4、保障房商圈的11。值小于其他商圈
的n：值。由于体量、品质、人流的原因，保
障房商圈的商家数量会小于其他商圈的
商家数量，这在现实中是符合实际的。
(三)解释过程。在保障房入住初期，
保障房受众的购物行为将呈现如下特征：
要么选择去其他商圈，要么在保障房商圈
购买。在其他假设不变的情况下，讨论
[(2)a]的假设，即 Tl<T2，Sl<s2，nt<n2。根据
哈夫概率模型：
要
J 。l-
L ：P1
窆善
此时，无法比较消费者选择各个商圈
店铺的概率大小，即以保障房受众为主的
消费者在选择保障房商圈还是其他商圈
上有不确定性。
在其他假设不变的情况下，讨论[(2)
b]的假设，即T <rI1：，S。=S ，nt<n 。根据哈夫
概率模型：
S1 S1 S，
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窆 ． 窆 要
J=1 T J=1 T J=1 T
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《合作经济与科技》2012年11月号下(总第453期) 囫
矗
翦
经 业
关天经济区节能减排对策研究
[提要] 本文从关天经济区整个区
域角度探讨推进节能减排的措施，同时从
各个工业企业行业角度出发，通过强化技
术创新、加大资金投入等手段，推进节能
减排，促进关天经济区持久高效发展。
关键词：节能减排：关天经济区；对策
基金项 目：西安市社科规划(外事专
项)课题；项目名称：关天经济区节能减排
对策研究：项目编号：12INO4
中图分类号：F127 文献标识码：A
收录日期：2012年 9月 17日
引言
关中一天水经济区包括陕西省西安、
铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛(部分
-P，
至 。
_
l rl~-
蠢>毒2>嘉2> j
L ：
窆 。
田
口文 ／雷 鸣
(西安外事学院商学院 陕西·西安)
区县：商州、洛南、丹凤、柞水一区三县)和
甘肃省天水所辖行政区域，面积 7．98万
平方公里，2007年末总人口为 2，842万
人，直接辐射区域包括陕南的汉中、安康，
陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和
陇南地区。
我国经济快速增长，各项建设取得巨
大成就，但也付出了巨大的资源和环境代
价，经济发展与资源环境的矛盾日趋尖
锐，这种状况与经济结构不合理、增长方
式粗放直接相关。所以，只有坚持节约发
展、清洁发展、安全发展，才能实现经济又
好又快发展。
一
、关天经济区节能减排基本思路
2O世纪九十年代以来，随着经济体
着保障房商店魅力的提升，保障房商圈的
吸引力越大，其形成的可能更大，成型速
度也越快。
保障房商圈的魅力不是指在商店的
档次、面积、知名度上，而是在于商店经营
的产品或服务的性价比、促销活动、售后
服务等方面。因为保障房商圈的目标客户
的经济及社会地位特征决定了其关注的
商店魅力更偏重于实际的利益，而并非传
统的生活品位。
六、社会价值 ．
保障房商圈存在的可能不仅从多种
商圈模型上得到印证，而且从社会价值的
角度来说也具有生命力。首先，保障房商
圈的存在方便了主要是保障房受众的 日
常生活，这是保障房存在的基础，也是其
社会价值的最大体现；其次，保障房商圈
的存在，提升了与保障房相配套的商业用
房及其他周边商业用地的价值，为政府提
供了一部分保障房建设资金，减轻保障房
建设巨额资金需求的压力，释放更多的财
政预算用干教育、医疗等其他领域；最后，
《合作经济与科技》
制逐步向市场经济转变，政府在继续采取
必要的节能减排措施，开始运用市场手段
来促进节能减排。通过放开能源价格等手
段，促使高耗能行业积极主动地开展节能
减排技术改造，淘汰落后的生产工艺和产
能，节能减排效果显著。近年来，我国更是
积极探索适应市场经济的节能减排新方
法、新机制。由集中废水处理代替分散处
理，集中供热代替分散供热，节约能源消
耗，降低污染物排放已是一个大势所趋。
因此，关天经济开发区推进企业节能减排
战略应从区域角度寻找对策方法，同时还
需从企业自身角度出发，借鉴其他国家或
企业的节能措施深化关天经济区企业节
能减排战略
保障房商圈的形成，必然形成大量的就业
岗位，为社会创造更多的就业机会。
七、总结
保障房商圈算是一种比较新的商业
形态，从经济学及商圈理论上对其的解释
也证明了它存在的可能。作为一种新型的
商业类型，对它进行更进一步的理论研究
有助于它的功能完善和进一步的发展。促
进保障房商圈的建设，能增强保障房的功
能性，同时也为保障房的建设提供一定的
资金渠道，对社会及政府都具有重要的意
义。
主要参考文献：
[1】王金兰，丁志岩．我国保障性住房研究
[J]．河北法学，2O11．1O．
【2】李钊，郭淳，刘吉臣，武海滨，王字．保
障性住房的发展与设计实践【J]．建筑学
报 ，2O11．8．
【3】宋伟轩．大城市保障性住房空间布局
的社会 问题与治理途径 [J】．城市发展研
究，2O11．8。
2012年 11月号下(总第453期)
