房屋租赁合同争议
1997 年 11 月 21 日，四川省高级人民法院(以下简称四川高院)与范萍
签订了一份房屋租赁合同，合同抬头上写明承租方是大陆美发(成都市金
牛区青北路生活用品服务部大陆美容院的简称)，但落款处只有范萍的签
名，而无大陆美发的盖章及其负责人的签名。合同主要约定：四川高院将
位于成都市正府街 108 号综合楼南面的一间面积为 25 平方米的 10 号房屋
出租给承租方(乙方)作为营业房使用，期限为 1998 年 1 月 1 日至 1998 年
12 月 30 日，租金为每月 3000 元，乙方于每季度第一个月的 10 日前交纳
，逾期按每日千分之五向出租方交纳滞纳金;租赁期间的水电费按照有关
部门的收费标准由乙方向四川高院交纳;乙方不得擅自转租房屋。合同签
订后，四川高院按约定向范萍交付了该房屋。范萍在按合同履行一段时间
后，于 1998 年 5 月 31 日未经四川高院同意，与案外人周瑾达成转让协议
，将该房屋使用权与其他财产转让给周瑾。自 1998 年 10 月起，范萍没有
按约定向四川高院支付租金。1999 年 1 月 25 日，四川高院书面通知范萍
交付租金及所用水电费用，范萍签收了此通知，但仍未履约。1999 年 3
月 12 日，周瑾将该房屋钥匙邮寄给四川高院。另外，大陆美发的负责人
为黄莉。由于范萍拒不按合同约定交纳所欠租金，四川高院遂向范萍住所
所在地的成都市高新产业技术开发区(以下简称高新区)人民法院提起诉讼
，要求判令范萍支付所欠租金、水电费及违约金共计 元。
范萍收到起诉书副本后，向高新区人民法院提出管辖权异议，认为：
诉争房屋位于成都市青羊区，按民事诉讼法第三十四条的规定，“因不动
产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，本案属专属管辖，
因此高新区人民法院对本案无管辖权。在高新区人民法院裁定驳回异议后
，范萍不服，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审
查，认为范萍上诉有理，本案属专属管辖，应由诉争房屋所在地的青羊区
人民法院管辖，即裁定撤销高新区人民法院的驳回异议裁定，指定青羊区
人民法院管辖。
针对四川高院的起诉，范萍辩称：本案所涉合同是大陆美发与四川高
院所签，而其不是大陆美发的负责人，只是后者的委托代理人，故其不能
作本案被告。四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定取得
房屋租赁许可证，故本案的房屋租赁合同无效。原告的部分诉讼请求超出
了合同约定的时间范围。请求驳回原告的诉讼请求。
审判
审判
审判
审判
青羊区人民法院经审理认为：本案房屋租赁合同虽然乙方写明为大陆
美发，但范萍不是大陆美发的负责人，也无证据证明大陆美发委托范萍代
表其与四川高院签订合同，且该合同没有大陆美发的公章，只有范萍的签
名，因此范萍就是该合同的乙方;其后，范萍与周瑾签订转租协议，以自
己名义将该房屋转租给周瑾，也证明了其就是该合同的乙方，从而其是本
案的适格被告。虽然四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规
定在出租房屋时取得房屋租赁许可证，但本案应适用《中华人民共和国合
同法》，而该法规定合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性
规定。成都市的该办法不属法律、行政法规之列，而现行法律、行政法规
没有出租房屋应取得房屋租赁许可证的强制性规定。故该合同合法有效。
范萍将承租的房屋擅自转租给他人，致四川高院在租赁期满后 2 个月才收
回房屋，造成房屋租金损失，范萍应承担相应的赔偿责任，因此四川高院
的诉讼请求并未超过合同范围。另外，四川高院依合同约定主张违约金，
应予支持;其所主张违约金与滞纳金共计 7815 元，少于范萍应支付的数额
，系依法处分自己民事权利的行为，予以准许。但对四川高院提出的
元水电费，其提供的证据材料是有利于自己的单方记载，没有其他
证据予以印证，不予采信，相应的主张也不予支持。根据《中华人民共和
国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条
第一款第(七)和第(八)项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和
国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条、第四条之规定，该院于 2000
年 8 月 29 日作出一审判决：
范萍于本判决生效之日起 15 日内向四川高院给付租金 9000 元、赔偿
租金损失 6000 元、违约金与滞纳金 7815 元，共计 22815 元。
范萍不服一审判决，又以一审中的辩称理由向成都市中级人民法院提
起上诉。成都市中级人民法院经审理，以与一审判决相同的事实和基本相
同的理由，于 2001 年 3 月 13 日作出驳回范萍上诉，维持原判的终审判决
。
评析
评析
评析
评析
本案虽然案情简单、标的额较小，但却涉及不少值得探讨的法律理解
与适用的问题。
一、对“因不动产纠纷提起的诉讼”的理解问题
根据民事诉讼法第二十四、二十五条的规定，因合同纠纷提起的诉讼
，在当事人未书面协议选择管辖法院时，“由被告住所地或者合同履行地
人民法院管辖”。该法第三十四条将因不动产纠纷提起的诉讼作为专属管
辖的范围，“由不动产所在地人民法院管辖”。本案就产生了是以合同纠纷
确定管辖法院，还是按不动产纠纷确定管辖法院的问题，这个问题带有相
当的普遍性。民事诉讼法规定管辖法院的基本原则应是既方便当事人诉讼
，又方便法院审理、查明案件事实。由于因不动产纠纷提起的诉讼，大多
涉及不动产的权属确定、权属登记、需现场勘验等，因此为便于查清事实
，也便于执行，规定由不动产所在地法院专属管辖。而因合同纠纷提起的
诉讼除可由合同履行地法院管辖外，还可由被告住所地法院管辖，也考虑
了方便查明事实与便于执行，还在一定程度上对原告可能的滥用诉权作了
限制。因房屋租赁合同提起的诉讼，虽然也与不动产相关，但却一般只涉
及合同的效力、租金的支付、违约责任的承担等，而与不动产的权属，登
记过户等无关，其纠纷从根本上说不是由不动产所引起的，而是由合同所
引起的，这时不动产只是合同的标的物，而标的物是否为不动产，对合同
纠纷性质不起决定作用。如果说这类与不动产相关的合同也涉及一方当事
人所提供的不动产是否符合合同约定的问题，需要勘验等，但非不动产的
合同纠纷也同样可能涉及此问题，因此不应由此决定纠纷的性质。可见，
因不动产纠纷提起的诉讼与其他诉讼的根本区别在于不动产涉及权属问题
，而不动产权属问题从实体到程序都须遵守法律的明确规定，不能由当事
人自行约定(而合同则正需要当事人意思自治)。故以是否涉及不动产权属
为标准来判定是否是“因不动产纠纷提起的诉讼”，才符合立法宗旨与精神
。
