鸟 兰 察 布市房 地 产市 场 及房 地 产
金 融 发 展 探 析
中国人民银行乌兰察布市中心支行 课题组
(中国人民银行乌兰察布市中心支行 乌兰察布市 012000)
内容摘要：近年来，随着乌兰察布市城镇化的不断发展，居民收入稳步增加，鸟兰察布市房
地产行业发展迅速，但随着经济下行压力加大，出现了商品房库存难以消化、房地产行业金融
风险凸显的局面。本文分析了乌兰察布市房地产市场及房地产金融的发展现状，提出发展中存
在的问题和风险，并探索有效的破解防范方法。
关键词：房地产市场 金融扶持 发展
中图分类号：F832．2 文献标识码：A 文章编号：1003—7977(2016)03—0049—03
近年来 ，随着城镇化的不断发展 ，居民财富的
稳步增长 ，居民购房热情不断加大 ，导致房价的持
续走高，不断有新的开发企业进入房地产市场，大
量的银行信贷资金也投入其中，形成了一定规模的
泡沫。随着整个经济大环境进入调整期，经济增速
放缓，下行压力持续加大，房地产行业出现了库存
积压、销售不畅、资金难以回笼的局面，同时也导致
商业银行面临房地产行业不良贷款飙升，金融风险
逐渐加剧的挑战。
一
、乌兰察布市房地产行业发展现状
(一)鸟兰察布市房地产行业发展总体格局。乌
兰察布市近几年对城市发展进行了总体规划，以集
宁区为例，城市用地规模将达到50平方公里。旧城
区(27平方公里)以调整产业结构和用地结构为主，
以住房、市场、基础设施为重点，着重改善旧城区居
民生活环境；新城区(18-3平方公里)以发展高新技
术产业为主导，将建设集行政管理中心、科研教育、
工业、商贸、娱乐于一体的多功能综合性现代化城
区。辖内各旗县也在积极建设和发展新城区。乌兰
察布市近年来城镇化进程明显加速，同时也带动了
乌兰察布市房地产行业的迅速发展。
但乌兰察布市是内蒙古主要的贫困地区，全市
11个旗县市区中有 8个国贫县、2个区贫县，贫困人
口占全区总贫困人口数的 1／5。因此，居民收入水平
不高，也缺乏外地人口流人，加之经济下行压力较
大，乌兰察布市房地产行业同样面临去库存的难题。
(二)乌兰察布市房地产行业发展情况
1．乌兰察布市房地产建设销售情况。截至 2015
年 9月，乌兰察布市房屋施工面积 1 185．07万平方
米，同比下降 15．36％。其中，住宅施工面积 795．1万
平方米，同比下降 12．38％。全市新开工房屋面积
66．17万平方米。
2．乌兰察布市商 品住房销售情况。今年 1-9
月，乌兰察布市商品房销售面积 155．15万平方米，
销售金额55．31亿元，共销售 14966套，同比下降
1．08％和0．94％；其中，商品住房销售面积 113．58万
平方米，销售金额 31．62亿元，共销售 10718套，同
比下降 1．12％和 1．07％。
全市住宅平均销售价格2784元／m ，同比下降
6．98％。中心城区住宅平均销售价格 3496元 ／m ，同
比下降 6．57％。
二、乌兰察布市房地产金融发展情况
今年以来 自治区政府 、中国人民银行出台多项
政策措施对房地产市场进行调控，稳定房地产金
融。总体来说，乌兰察布市房地产金融发展较为稳
定，但各项数据显示增速下降明显。
(一)全市金融运行情况稳中有升，房地产贷款
增速下滑严重。截至 2015年 l0月末 ，乌兰察布市金
融机构人民币各项存款余额 856．58亿元，同比增长
23．33％，增速较去年同期提高 16-3个百分点 ；全市
金融机构人民币各项贷款余额535．03亿元，同比增
长 7．42％，增速较去年同期降低6．39个百分点，其
中房地产贷款52．04亿元，同比增长 3．5％，低于全
市各项人民币贷款增速3．92个百分点，增幅较去年
同期下降 10．13个百分点。其中房地产开发贷款
5．09亿元，同比减少 17．64％，占房地产贷款余额的
9．78％，占比较去年同期降低 2．51个百分点。政府土
地储备机构贷款余额 1．21亿元，同比减少 17．12％，
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幅较去年同期增加 8．37个百分点。政府土地储备
构贷款占房地产开发贷款的23．77％，较去年同期
占比提高 0．15个百分点。
(二)信贷支持保障性住房力度不足，贷款降幅
依然偏大。2014年 7月 7日，人民银行呼和浩特中
心支行联合 自治区发改委、住建厅、金融办、银监
局、证监局等部门印发了《内蒙古自治区金融支持
保障性安居工程建设指导意见》，明确提出要加大
对保障性安居工程建设的信贷支持力度。但从目前
数据显示，乌兰察布市银行业金融机构对信贷支持
保障性住房的投入力度依然不足。截至2015年 l0
月末，全市保障性住房开发贷款余额 2．53亿元，同
比下降35．62％，降幅较去年降低 15．07个百分点。
(三)商业用房开发贷款增长迅猛。2015年以来，
受一系列房地产宏观调控政策利好影响，乌兰察布
市房地产市场逐步出现回暖迹象，商品住房开发贷
款出现了迅猛增长的情况。截至 10月末，全市商业
用房开发贷款余额0．58亿元，是2014年同期数据
的19．33倍，而2013年同期全市则没有发放商业用
房开发贷款。
(四)个人购房贷款稳步增长，但增幅下滑明显。
2015年 10月末，全市个人购房贷款余额47．75亿
元，同比增长 8．28％，低于去年同期增速 l8．88个百
分点。其中新建房贷款余额 37．43亿元，同比增长
5．88％，低于去年同期增速 l5．85个百分点；受《内蒙
古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平
稳健康发展的若干意见》中对个人将购买2年以上
(含 2年)的普通住房对外销售免征营业税等规定
的影响，再交易房成交较为明显，再交易房贷款增
长较快，10月末，再交易房贷款余额5．63亿元，同
比增长 15．88％，低于去年同期增速 29．33个百分
点，高于新建房贷款增速 10个百分点。
(五)差别化住房信贷政策执行情况。全市银行
业金融机构认真贯彻落实差别化住房信贷政策，切
实加大对首套及改善型住房的信贷支持力度，但目
前落实差别化住房利率仍然偏高。通过房地产金融
监测结果显示，2015年 l～9月，全市共发放个人住
房贷款 3578笔，金额 6．91亿元，其中，发放首套房
住房贷款 3574笔，占全部个人住房贷款的99．89％。
前 9个月发放的首套住房平均贷款利率为基准利
率的 1．O8倍，较去年年末上浮20％。
三、乌兰察布市房地产市场及房地产金融运行
中存在的问题
(一)房地产发展稍显过热，库存积压较为严重。
这里分别引入金融相关比率、市场供需比率和房价
收入比率三项指标对乌兰察布市的房地产行业发
展状况、供求状况和价格状况进行量化分析。
1．金融相关比率。计算公式为商品房销售金额
／地区GDP总值，反映了房地产销售额在生产总值
中的比重 ，可以直接反映出房地产发展的冷热程
度。一般来说，发展中国家的金融相关比率维持在
8％左右较为合理。截至 2015 荦9月，乌兰察布市
商品房销售金额55．31亿元；全市生产总值 595．47
亿元。则乌兰察布市房地产金融相关比率为
9．3％。房地产发展总体来说属于正常范围，发展稍
显过热。
2．市场供需比率。计算公式为房地产竣工面积
／房地产销售面积，该项指标反映了供求双方的强
弱对比，合理区间为 0．95～1．05 2015年9月，乌兰
察布市房屋竣工面积 24．92万平方米 ，销售面积
l441万平方米。则乌兰察布市房地产市场供需比
率为 1．73，表示 目前乌兰察布市房地产市场严重
“供大于求”，商品房库存严重，行业泡沫过大。
3．房价收入比。计算公式为商品房均价 ／居民家
庭平均年收入，该项指标反映了居民家庭对住房的支
付能力。合理区间为3～6。如果高于该区间，则说明
地区房价偏高，泡沫较大。2015年9月，乌兰察布市
中心城区商品房平均价格为 3496元，以今年的主力
户型面积 100平方米计算，每套商品房价格约为 35
万元。截至今年 9月，乌兰察布市城镇居民人均可支
配收入 18029元，以一个家庭3人计算，家庭平均年
收入约为 5．4万元。则乌兰察布市房价收入比为 6．5。
该项指标超过 3～6的合理区间，说明乌兰察
布市房价水平偏高，房价中存在泡沫 ，也存在着引
发房地产金融风险的隐患。
(二)房地产企业融资结构不合理，缺乏多渠道
的融资途径，不良贷款增长迅速。从乌兰察布市近
三年的房地产开发企业资金来源结构来看 ，企业 自
筹资金占资金来源的比重大部分，但企业自有资金
比例较少，并且持续走低，由 2012年的26％降到
2014年的12％。从表上来看国内贷款比例较小，约
占6．2％左右，这是乌兰察布市房地产行业较为特殊
的一面，因为乌兰察布市属于经济欠发达地区，贫
困人口多，居民消费能力差。因此，几乎没有大型的
房地产企业进驻，绝大部分开发企业都属于三级资
质以下的中小型房产公司，抗风险能力较弱 ，而国
有商业银行对房地产企业的贷款条件均为二级资
质以上，因此乌兰察布市房地产企业贷款大多出自
于地方法人金融机构。受 自身规模所限，乌兰察布市
房地产行业贷款总量较少 ，可一旦房地产行业出现
风险，发生大规模的逾期，将会严重影响地方法人金
融机构的日常经营，产生流动性风险。
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北方金融 ／ N0RTHE翌 FINANCm垦RNAr
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表 近三年乌兰察布市房地产开发企业资金来源 二是应大力发展房地产信托产品，鼓励房地产企业
单位 ：万元 { 尝小 合作 青信杆萁全 诼 堆云ff皂甘b产信
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— ～ 时间 2012正 2013
．皋 2014生 托基金发展，既不会增加企业财务负担，又能使企 项目 ～’——
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本年资金来源 334242 372151 348921 业自主经营。
国内贷款 26361 25826 13180 (二)金融机构应当加强房地产信贷管理，提高
其中：银行贷款 221O1 23011 i2070 风险管控水平。银行业金融机构尤其是地方法人金
非金融机构贷款 4260 2815 1110 融机构应该高度重视房地产行业的风险性和危害
利用外资 O 0 0
自筹资金 276632 309367 257769 性，防止短视行为。把握风险控制与业务发展并重
其中：自有资金 88353 62004 420O7 原则，加强对房地产行业贷款的贷前、贷中和贷后
股东投入资金 15602 26810 21715 审查。一是要认真分析房地产开发项目的可行性和
借入资金 26935 63592 16184 风险性 ，对申请贷款的房地产企业首先要审核是否
其他资金来源 31249 36958 77972 “四证”(土地使用证、建设用地规划许可证 、建设工
其中：定金及预收款 18096 27053 60005 程规划许可证和施工许可证)齐全；自有资金到位
个人按揭贷款 10993 9755 15777 = F=I— ：、上7 Î ^̂ 1=h、rL1-； 口 k l Ei FJ—】：l _7 一
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截至2015年9月，全市房地产不良贷款余额 是应当确保信贷资金专款专用，只投入特定项目，
2273万元，比年初增加623万元，增长37．76％。不 不投入其他项目，更不投入其他地区；贷款不应一
良率 0．42％，比年初上升 0．08个百分点。其中个人 次性发放给房地产企业 ，应当按照工程进度分批发
住房按揭不良贷款余额 1274万元，比年初增加529 放，确保信贷资金安全。三是实行差别化授信制度，
万元，增长 71．01％，增长速度较快。 重点支持政府主导项 目，优先支持实力雄厚、资质
(三)保障性住房位置偏远，周边配套设施不完 良好的房地产企业 ，努力支持惠及民生的项 目工
善。乌兰察布市保障性住房开发贷款在 2013年达 程。四是加强政策解读能力，关注市场变化。房地产
到峰值，余额为6．42亿元，但在随后出现了巨幅的 行业受政府因素的影响较大，金融机构应当紧密关
下滑，截至2015年 10月，全市保障性住房开发贷款 注房地产市场变化情况，根据政府出台的相关政策
余额为 2．53亿元，下降 60．59％。从保障性住房开发 及时调整房地产金融业务的战略方向。 北
贷款情况可以看出，商业银行对保障性住房开发贷 (三)大力推广PPP模式，消化保障性住房库存， 方
款的发放越来越谨慎，这其中反映了我市保障性住 完善周边配套设施。政府可以考虑引入政府和社会 金
房销售情况不容乐观的事实。曾有媒体对乌兰察布 资本合作的PPP(Public—Private—Partnership)模式来 融
市房地产行业进行过报道，称乌兰察布市是继鄂尔 解决问题。PPP模式并非新的融资手段，但却是公共 ＼
多斯市后第二个“草原上的鬼城”，其中大部分房地 服务供给机制的重大创新和变革。保障性住房建设 0
产库存是保障性住房。原因是大部分保障性住房位 是一项重要的民生工程，要想利用 PPP模式发挥政
置偏远，远离中心城区，交通不便，学校、医院、超市、 府和民间资本的合力，首先需要政府出台政策为民
银行等周边配套设施严重缺乏。对保障性住房有需 间资本参与提供保障和稳定的回报率。政府利用财
求的居民没有形成足够的吸引力。 政资金为杠杆，撬动巨大的社会资本形成资金池，
四、政策建议 以这部分资金进行保障性住房周边基础设施的建 0
(一)拓宽房地产企业融资渠道 ，探索融资新模 设，定期 、不定期举办房地产展览交易会，根据实际 》
式。乌兰察布市房地产企业应当积极依托金融市 情况，出台减免交易税费 、让利促销等临时性的购
场，拓宽融资渠道，实现房地产融资的多元化。扩宽 房政策措施 ．大力消化已竣工待出售或出租的保障
融资渠道，是分散和降低房地产金融风险的有效途
径，既可以保障企业的资金来源，优化企业资金结
构，又可以降低银行和民间借贷风险，有利于地区
的金融稳定。一是政府应当主导房地产企业的收购
兼并，努力将小而零散的房地产开发企业整个成为
有实力、有知名度、高资质的大型企业。通过收购、
兼并和整合，大的房地产企业不仅可以获得国有商
业银行的信贷资金，更有机会进人证券市场，不仅
能获得大量的资金，更有助于降低企业财务成本。
性住房。保障性住房的销售收入和出租租金以及周
边设施的运营收入作为民间资本的回报，同时，政
府还应给予民间资本较高的授信额度、一系列的税
收减免等政策优惠，所以，综合起来，PPP模式是一
种公私“双赢”的融资模式，值得借鉴学习。
课题组组长：何平
课题组成员：孙美忠 杨静林 康锴
执 笔 人：康锴
(责任编辑：王志鹏)(校对：ZP)
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