热潮中的冷思考
-成都市高附加值畅销产品浅析-
- 2 -
与国内大中城市一致，成都房地产市场整体趋冷，客户、开发商、政府三方博弈；
客户从疯狂购房转变为理性购房，是否物有所值成为客户选择楼盘的关键所在，对于市
场中大部分刚性需求而言（可从现实情况中得出），高性价比无疑成为这类客户追捧的
对象。
顾名思义，性价比，性能价格比值，而高性价比，就是性能远高于其价格；从逆势
飘红的中海（兰亭、翠屏湾）、蓝光（富丽、凯丽系列）、正成（财富领地）可以看出，
高性价比并不单指低售价，其具有一定的“相对性”，如单价13000元/㎡的正成财富领
地（跃层）、总价70万中海楼盘（兰亭、翠屏湾）仍得到客户的追捧，它们在高售价后
不约而同地打了同一张牌-高附加值，获得市场的认同。
前言
- 3 -
发展历程
导火线：
2006年6月
1日，出台
“70/90政
策”，至使
中小户型增
多，市场产
品逐渐同质
化严重。
2006年6月
2007年初
（春交会）
导入期
“灰空间”发端：
在面积、容积率
的限制下，开发
商开始着眼于“
灰空间”的对产
品创新的价值挖
掘。“可变风潮
”从此涌现并风
靡成都楼市。
成长期
“偷面积”的一年：在08
春交会上，“可变空间”
成为最大看点之一，并且
产品数量繁多，形式多样。
可变户型的创新成为关键。
2008年初
（春交会）
成熟期
预计2008年
下半年
饱和期
根据产品发展周期
共性以及目前成都
楼市高附加值楼盘
的发展状况，预计
市场在2008年下半
年会出现饱和。
分岔口
是进入衰退期？
还是升级产品的下
一个生命周期？
？
1.产品生命周期
- 4 -
导入期 以2006年6月1日的“70/90”政策出台为导火线，以“灰空间”为发端，各开发商开始猪着眼中小户型
产品的“可变空间”
蓝光凯丽豪景：2007年1月3日开盘。“可变空间”的开创者。
成长期 2007年，“可变风潮”席卷楼市
成长期的主要特征：大力挖掘可变空间的赠送形式及比例
置信丽都•花园城：2007年3月，2期90平米中小户型打造功能齐全、居住舒适的三房两厅大户型
富丽花城：2007年6月开盘，入户花园、空中花园等灰空间均为赠送，性价比极高。
皇后国际：2007年6月开盘，蓝光在凯丽豪景之后，几乎都推出高附加值房源。
金域蓝湾：自从90/70政策实行以后，尽可能拓展使用空间。因此有了米(或米)的挑高空间
成熟期
发展历程
2008年， “户型创新”年。春交会上，各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。
成熟期的主要特征是：从平面偷面积向空间偷面积的过渡，两种形式共存
平面附加值：蓝光：产品的延续——富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域；
中海翠屏湾：城南首个可变空间社区；
还有金科一城、国嘉.新视界、西锦国际、华润二十四城 、铸信.境界等
空间附加值：上行汇锦、香木林.加州国际、锦江城市花园、正黄.上岭、中海兰庭等在平面的基础上，
加大对空间尺度的拉阔，挑高。
成熟期 预期在2008年下半年会出现，如果没有新的创新形式，那么这中“可变空间”在市场政策打压下，在
使用问题逐渐暴露的情况下，会进入衰退期。
如果继续创新，就成为一种可变空间的升级，进入新的生命周期。
1.产品生命周期
- 5 -
发展历程
几大品牌开发商在发展中所扮演着不同的角色
蓝光——先行者：利用本土优势，勇于开拓创新
中海——应变者：迎合市场发展，及时调整产品
华润——尝试者：看清发展态势，但在“可变空间”上仅有所偏重的试探。
万科——？
2.开发商角色
- 6 -
现
状
高附加值户型项目的分布特征
1.环域分布特征:
1)集中分布在二、三环之间的城乡结合部；从中
低品质到中高品质楼盘均有涉及
2)有向三环外四大新城扩散的趋势;
2.方向分布特征:
1).城东:高附加值楼盘最多,多为08年初开盘在售
项目;
2)城南:高附加值楼盘主要集中在三环及以外区域,
多为近期新开盘项目及预售项目;
3)城北:高附加值楼盘分布环域跨度最大,从一环
到三环;
4)城西:高附加值楼盘集中在二三环之间,区位也
相对集中,项目持续销售周期相对较长;
1.整体分布特征
富丽花城
富丽碧蔓汀
中海·翠屏
湾
中海·兰庭
富丽东方
凯丽美域
华润.翡翠城
华润.二十四
城
备注：标注楼盘为08房交会参展楼盘中有附加值户型的44个项目
现状
- 7 -
2008-3住宅销售排行2008-2住宅销售排行2008-1住宅销售排行
畅销楼盘:纵观08年1-3月成都楼市销售情况，刚性需求、理性购房客户将高性价比楼盘推入销售
排行榜前茅，使其扮演了逆势飘红的“英雄”角色。
现状
蓝光·富丽碧蔓汀：连续三月上榜，两次榜首。该项目位于1-2环路之间，均价为6000元/㎡。楼盘通过实得率最高146%等
面积赠送策略赢得了很多购房者的喜爱， 1月1号楼开盘当天则销售了全部房源的70%左右；3月320套的销量再创佳绩。
蓝光·富丽东方：2、3月分别为榜单一、二名。2月23日开盘当天便认购了360余套，只剩了20多套112和114平米的大户型
房源。3月15日开盘当天有70%左右的房源被认购。除了价格优势外，高附加值的产品设计也是销售火暴的关键原因。
蓝光·凯丽美域：连续三月上榜，2月升至第三。大面积赠送的创新产品实现了产品的连续畅销。
中海国际社区：3月开盘，排名第三。3月8日，推出了291套C-HOUSE住宅。该批次房源均价为5262元/平米，且房源都是
68-89平米的小户型，总价较低，因此销售情况也很好，开盘当天184套房源被认购。
中海·翠屏湾：3月上榜。中高定位的住宅产品，具有三房功能的2+X创意户型(82-90 ㎡ )，创造性地为业主考虑了一定的弹
性空间，得到购房者高度认同，现场认购近两百套，销售额突破亿元大关。
中海·兰庭：3月开盘，榜上有名。3月15日第一次开盘销售159 套，3月29日第二次开盘销售近90套，其中主推的89平方米
奢享三房立体空间产品（可变空间户型）全线售罄。该项目在户型空间上创新升级，以“奢尺户型”、“立体空间”、“可
变空间”将居住的舒适度及享受度做到了更高峰。
金科一城：1月榜单亚军。项目位于动物园侧，临富丽花城，低价、高附加值形成较高的性价比成为该楼盘热销的原因。
2.典型畅销楼盘
- 8 -
“相对性”高性价比的几种常见形式：
1）低售价+中低附加值，如中海国际社区-橙郡2期，蓝光-富丽东方，金科一城等
2）中低售价+高附加值，如蓝光-富丽碧蔓汀、凯丽美域等
3）中高售价+高附加值，如中海-兰亭、翠屏湾、万科-金域蓝湾、正成-财富领地等
备注：以上售价以总价做为衡量标准，暂以总价50万分界。
售价
附加值
高
高中低
中
低
橙郡
富丽
东方
金科
一城
碧蔓汀
凯丽
美域
兰亭
翠屏湾
财富
领地
金域
蓝湾
现状3.常见分类
- 9 -
现状4.可变空间产生原因
前面提到，在“70%-90平”政策的刚性执行下，大量的90㎡及以下中小套型房源涌现成都楼市，无疑会
造成产品同质化严重，为了增加楼盘产品卖点，众多开发商开始加大对户型创新的研究 。那么， “可
变空间”何以实现呢？
内部原因促成——建筑面积计算方法：一些不计入面积或者半面积计算的空间，成为开发商
户型创新，吸引消费者的关键。
米以下空间不计入总面积——落地凸窗、低台凸窗、隐藏式衣柜
阳台12 ㎡以下计算50%面积——入户花园和大阳台
露台不计入总面积——错层阳台
公共面积不计算面积，公共阳台计算50%面积——空中走廊
- 10 -
中海-新政下的大赢家
针对冷市，中海地产及时调整产品开发策略，以刚性需求为导向（原中大户型设计调
整为中小户型设计），并提升产品性价比设计，在逆势下连续制造飘红之势。从中海国
际社区“橙郡C-House总价30多万元起，首付不足8万元 ”起，橙郡2期3个批次开盘均
获得客户追捧；3-15日中海兰亭2期1批次（加推10栋），共计220套房源，截止目
前基本售罄，周末（）将推出下一批次产品；翠屏湾日开盘，共推出432套房源，
开盘当日即售出146套。从橙郡的低总价到兰亭、翠屏湾的高附加值，可以看出中海新政
后始终打的一张牌“高性价比”，紧紧抓住刚性需求（中偏高端、注重品质）客户，最
终获得市场的充分认可。
中高售
价+高附
加值
=高性价
比
案例1.中海
- 11 -
中海翠屏湾 H型
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
花池
全+
半
2
非功
能性
飘窗 全 3
入户
花园
半 1
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
实得
率
125
%
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：按揭最高优惠%，一次性最高优惠%
均价：7400元/㎡；，实得价格：5712元/㎡
“套二变套四”
案例1.中海
- 12 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
花池
全+
半
1
非功
能性
飘窗 全 2
入户
花园
半 1
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
82
实得
率
115
%
中海翠屏湾 B型
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：按揭最高优惠%，一次性最高优惠%
目前均价：7000元/㎡；，实得价格：5886元/㎡
“套二变套三”
案例1.中海
- 13 -
功能划
分
赠送名
称
赠送方
式
个数
(个)
赠送
面积(
㎡ )
小计(
㎡ )
功能性
花池1-
卧室
全 1 5
30
双层空
间
全 1 25
非功能
性
飘窗 全 3
入户花
园
半 1
花池2-
入户
全 1 5
总赠送
面积(
㎡ )
产权面
积( ㎡
)
89
实得
率
147%
备注：1、实得率=实得面积/产权面积*100%；2、双层空
间层高，本次计算仅按一层赠送面积算
中海兰亭 N型
优惠方式：建设银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交会
优惠延续1%，中海会%，一次性付款1%
均价：7800元/㎡；，实得价格：5076元/㎡
“套二可变套三、套四”
案例1.中海
- 14 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
阳台 半 1
非功
能性
飘窗 全 4
入户
花园
半 1 5
花池 全 1 4
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
89
实得
率
126
%
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
中海兰亭 L型
优惠方式：建设银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交
会优惠延续1%，中海会%，一次性付款1%
均价：7200元/㎡；，实得价格：5469元/㎡
“套二变套三”
案例1.中海
- 15 -
蓝光地产-薄利多销，小步快跑
蓝光项目营销策略始终贯穿“短、频、快”三大策略，在新政下尤显活跃，连续几个
月成为成都楼市销售冠军。客户对蓝光楼盘的统一认识：“性价比高、划算！”，这对
刚性需求（中偏低端、优先考虑价格因素）客户吸引力极强。如房交会期间蓝光六盘联
动，共推出300套“限价特惠房”，据不完全统计（华西都市报-51版《70楼盘的春
交会成绩单》），蓝光共成交房源近500套，成交金额约2亿元。
中低售
价+高附
加值
=高性价
比
案例2.蓝光
- 16 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
可变
空间
半 2 17 17
非功
能性
飘窗 全 1
入户
花园
半 1
阳台 全 1 10
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
74
实得
率
144
%
蓝光碧蔓汀 C4型
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：一次性优惠3%，房交会优惠延续2%
均价：6900元/㎡；，实得价格：4546元/㎡
“套一变套三”
案例2.蓝光
- 17 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
可变
空间
半 1 12 12
非功
能性
飘窗 全 2
入户
花园
半 1 3
阳台 全 1 9
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
60
实得
率
144
%
蓝光碧蔓汀 D1型
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：一次性优惠3%，已售罄
均价：7100元/㎡；，实得价格：4777元/㎡
“套一变套二”
案例2.蓝光
- 18 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
创意
空间
半 1
非功
能性
飘窗 全 2
入户
花园
半+
全
1
观景
阳台
半 1
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
70
实得
率
125
%
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
蓝光凯丽美域 E4-2型
优惠方式：一次性优惠3%，已售罄
均价：6400元/㎡；，实得价格：4983元/㎡
“套一变套二”
案例2.蓝光
- 19 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
可变
空间
半 1
非功
能性
飘窗 全 2
入户
花园
半 1
露台 全 1 7
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡
)
87 实得
率
120
%
蓝光富丽东方C1型
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：按揭、分期优惠1%，一次性优惠3%
均价：4500元/㎡；，实得价格：3644元/㎡
“套二变套三”
案例2.蓝光
- 20 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
可变
空间
半 1
非功
能性
飘窗 全 2
入户
花园
半 1
露台 全 1 14
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
87
实得
率
128
%
蓝光富丽东方C2型
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：按揭、分期优惠1%，一次性优惠3%
均价：4600元/㎡；，实得价格：3494元/㎡
“套二变套三”
案例2.蓝光
- 21 -
其它在售热销楼盘、未售（客户关注度较高）楼盘-热销才是硬道理
除上述品牌楼盘外，市面上高性价比楼盘热销甚多，如金科一城，低价、高附加值促
成了一期一批次（2008-1）开盘即基本售罄的热销场面；正成财富领地开盘（）创
下150套销售业绩，截至今日，个月时间已完成共计约250套业绩，其中最引人关注的
就是它“一变四”的户型，均价达13000元/㎡，但附加值（约270%的得房率）极高，得
到客户广泛接受；再如国嘉新视界70㎡可变套三户型、合能耀之城70㎡可变套四户型吸
引了客户眼球，在大市偏冷的趋势下，销售情况较为火爆。
其它高附加值楼盘（暂未开盘）仍得到市场、客户的大幅度关注，如远大朗朗风景
（开盘）、置信玉园、缤舍（BOX、LOFT空间）以及四海逸家（空中别墅，110%的
“灰空间”面积赠送）。
适宜售
价+高附
加值
=高性价
比
案例3.其他楼盘
- 22 -
案例3.华润
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积(
㎡ )
小计(
㎡ )
功能
性
可变
空间
半 1
非功
能性
飘窗 全 3
挑高
阳台
全 1 7
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积(
㎡ )
实得
率
115%
华润翡翠城A1型 “套二变套三”
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：按揭、分期优惠2%，一次性优惠4%
均价：7540元/㎡；，实得价格：6294元/㎡
- 23 -
“套二变套三”
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计(
㎡ )
功能
性
空中
花园
半 1 4 4
非功
能性
飘窗 全 2
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
89
实得
率
109%
华润二十四城E3型
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：按揭、分期优惠2%，一次性优惠4%
均价：7860元/㎡；，实得价格：6778元/㎡
- 24 -
功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个)
赠送面
积( ㎡ )
小计( ㎡
)
功能性 幻变空间 半 1
非功能性 生活阳台 半 1
总赠送面
积( ㎡ )
产权面积
( ㎡ )
实得率 111%
功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个)
赠送面
积( ㎡ )
小计( ㎡
)
功能性 幻变空间 半 1 7
非功能性
露台 全 1 11
飘窗 全 2
生活阳台 半 1
总赠送面
积( ㎡ )
产权面积
( ㎡ )
实得率 127%
金科一城C3
金科一城F4 备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：按揭优惠%,一次性优惠%
均价：5900元/㎡；，实得价格：5195元/㎡
优惠方式：按揭优惠%,一次性优惠%
均价：5500元/㎡；，实得价格：4218元/㎡
“套
一
变
套
二
”
“套
一
变
套
二
”
案例3.其他楼盘
- 25 -
备注：上两图中浅色区域为计算建筑面积，深色区域为赠送面积
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡ )
功能
性
幻变
空间
全 9
非功
能性
露台 全 1
总赠
送面
积(
㎡ )
92
产权
面积(
㎡ )
4
实得
率
270
%
优惠方式：五成按揭优惠%（每递增一成首付多优惠
%），一次性优惠3%
均价：13000元/㎡；，实得价格：4677元/㎡
正成-财富领地A型
案例3.其他楼盘
- 26 -
合能耀之城B1型
功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个)
赠送面积( ㎡
)
小计( ㎡ )
功能性 幻变空间 全 2
非功能性
露台 半 1
生活阳台 半 1
总赠送面
积( ㎡ )
13
产权面积
( ㎡ )
61 实得率 121%
功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个)
赠送面积( ㎡
)
小计( ㎡ )
功能性 幻变空间 半 1
非功能性 飘台 全 1
总赠送面
积( ㎡ )
产权面积
( ㎡ )
实得率 109%
优惠后均价：7050元/㎡；，实得价格：5811元/㎡
优惠方式：1万，5年物管费，一次性付款优惠180元/㎡
均价：7350元/㎡；，实得价格：6316元/㎡
国嘉新视界2-2-01型 “套一变套二”
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
案例3.其他楼盘
- 27 -
远大-朗朗风景A1a型
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
阳台 半 1
非功
能性
飘窗 全 1
入户
花园
半 1
观景
阳台
全 2
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
6
实得
率
140
%
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
优惠方式：2%办卡，付款方式优惠暂未定
预计均价：5600元/㎡；，实得价格：3913元/㎡
“套一可变套二、套三”
案例3.其他楼盘
- 28 -
功能
划分
赠送
名称
赠送
方式
个数
(个)
赠送
面积
( ㎡
)
小计
( ㎡
)
功能
性
阳台 半 2
非功
能性
飘窗 全 2
生活
阳台
半 1
观景
阳台
半 1
总赠
送面
积(
㎡ )
产权
面积
( ㎡ )
102
实得
率
117
%
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
置信玉园-清水湾A1型 “套二变套四”
案例3.其他楼盘
- 29 -
功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个)
赠送面
积( ㎡ )
小计( ㎡
)
功能性
BOX空
间
半 1
非功能性 生活阳台 半 1
总赠送面
积( ㎡ )
9
产权面积
( ㎡ )
59 实得率 115%
功能划分 赠送名称 赠送方式 个数(个)
赠送面
积( ㎡ )
小计( ㎡
)
功能性
BOX空
间
半 1
生活阳台 半 1
非功能性 露台 半 1
总赠送面
积( ㎡ )
产权面积
( ㎡ )
88 实得率 122%
缤舍B2
缤舍B3
优惠方式：交纳2万诚意金，享受1%优惠，其它优
惠方式暂未定
预计均价：9000元/㎡；，实得价格：7400-7800元/㎡
“套
一
变
套
二
”
“套
一
可
变
套
二
、
套
三
”
备注：实得率=实得面积/产权面积*100%
案例3.其他楼盘
- 30 -
四海逸家
1）1：价值尺度（约110%“灰空间”不计入
建筑面积），建筑面积80-120㎡，实得面积170-
250㎡
2）米层高超大花园生态氧吧
3）空中别墅
案例3.其他楼盘
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1.成都市部分高附加值产品汇总表
备注：以上面积单位为㎡，价格单位为元/㎡
描述及结论：
1、附加值比例集中在20%-50%；其中功能性空间比例集中在10%左右；非功能性空间比例集中在15%及以上。
结论1：目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送，但前者有增加的趋势。
2、从前面的具体案例分析中，可以得知目前功能性赠送形式。
结论2：功能性赠送以大阳台、“变幻空间”为主，以后的重点突破在空间的丰富性上，赠送后主要可以变为卧
室甚至是客厅。
结论
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2.成都市在售畅销高附加值溢价情况
备注：以上面积单位为㎡，价格单位为元/㎡
产品溢价=售价-单位赠送成本价-区域价格；
单位赠送成本价=赠送面积*单位建筑成本价（2000*70%=1400元/㎡ ）/建筑面积；
营销溢价=区域价格-实得价格（暂不考虑公摊面积和优惠折扣）
描述及结论：单位售价略高于区域其它产品均价，但高附加值赠送后实得价格远低于区域平均价格
结论3：高附加值能产生一定的溢价空间，并呈现出如下特征：
特征1：现阶段市场上，赠送面积段集中在115%-125%
特征2：在定价上，开发商普遍更注重高附加值对于营销的促进作用，对产品溢价几乎没有考虑或考虑很少。
结论
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3.主要竞争对手高附加值溢价情况
描述及结论：
1.本项目在高附加值这一产品创新角度上，主要面临的竞争对手如表所示。它们呈现出一定的共性。
结论4：主要竞争楼盘的共性：有高附加值户型的面积区间集中在85-90㎡；均出自品牌开发商之手。
2.不同的品牌开发商，其附加值的赠送比例和定价也存在个性。
中海相比蓝光，在产品上更追求利润空间，因此定价较高，这与中海走中高端品牌线路是相辅相成的；
蓝光几乎舍弃了产品的利润空间，而力求营销突破，走量为先；
华润更是产品溢价优先，这与其产品精细打造，追求卓越品质是密切相关的。
结论5：户型创新（可变空间赠送）及溢价考虑应放入公司品牌战略的思考中。
结论
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小结1.结论
关键性结论：将前面得到的结论归纳，可以得到以下关键性结论
刚性、速度优先化
具有高附加值户型的面积区间集中在85-90㎡，这一面积区间最能满足消费者的刚性需求；在定价上，开发商普遍
更注重高附加值对于营销的促进作用，对产品溢价几乎没有考虑或考虑很少。因此，在考虑高附加值产品时，应当
针对刚性需求优先，保证销售速度优先化。
赠送空间功能化
目前市场上功能性赠送略少于非功能性赠送，但前者有增加的趋势。根据这一趋势，我们建议应当增加功能性赠送
的比例，以适应市场变化，迎合市场需求。
赠送形式立体化
功能性赠送以大阳台、“变幻空间”为主，以后的重点突破在空间的丰富性上。因此，我们建议产品的创新，以赠
送形式立体化为突破。
品牌价格一体化
户型创新（可变空间赠送）及溢价考虑应放入公司品牌战略的思考中。在制定价格的时候，应考虑到高附加值所带
来的两种溢价空间的大小与所占比例，应与企业发展路线、品牌战略相吻合。
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从购房者角度看，大量赠送面积可以减少购房成本和居住成本；
从开发商角度看，在 “70%90平”的刚性执行下，“逼使”必须要进行中小户型创新，合情
合理地增加到了面积，提高了得房率。
但从政府的角度看，赠送面积不仅是房价虚高的促涨因素，而且“变向”增加容积率和得房
率，造成偷漏土地税收的不良结果。
1、总可售（建筑）面积不变；
2、基本维持中高售价（相对于区域平
均价格而言），并可实现小幅度的价
格突破；
3、项目整体收益基本不变；
4、适宜售价下的高附加值产品即是高
性价比产品，满足刚性需求，相较其
它附加值低、实得价格高的产品而言
客户接受度较高，销售成功率相对较
高；
5、产品创新，项目卖点；
6、成功案例借鉴（中海、蓝光）
有利因素
1、高比例面积赠送，存在政策风险；
2、建筑成本略有增加；
3、功能性、非功能性空间比例把控略
有偏差；就客户接受度而言，刚性需
求客户更愿意接受功能性空间赠送，
而实际项目中大部分产品以非功能性
空间赠送为主；
4、产品缺乏创新，在售产品多以入户
花园、飘窗等非功能性空间为主；而
类似于挑高阳台变客厅（金域蓝湾）、
书房-餐厅互错层（二十四城）、双层
空间直接赠送（中海兰亭、正成财富
领地等）不常见，但此类型创新产品
客户接受度较高。
5、功能性变化可能造成一些功能缺失
以及对房间的通风性有影响
不利因素＞
小结2.利弊分析
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小结3.未来走势
分岔口：
饱和期后，高附加值产品是在政策的打压下走向衰退期？还是走向新的生命周期？
关键是产品的创新和突破
突破点：
空间丰富性
优秀户型和畅销户型的四大特征：
1.可变化的空间
2.兼顾功能的舒适尺度
3.产品特征符合年龄结构
4.开阔的景观视野
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小结
无疑，“相对性”高性价比产品将是整体市场发展趋势，而如何打造这样一个适销对
路的产品，需结合区域市场情况及客户接受度对产品自身附加值进行综合考虑。结合成
都近期市场中成功销售案例，“高附加值、功能性赠送、创新设计、适宜价格”几大关
键词成为项目热销的充分条件。
小结
THANKS!
-成都市高附加值畅销产品浅析-
