云南南华野生菌物流
加工出口旅游基地项目
专
项
市
场
调
查
报
告
招 商 策 划 部
目录
前言………………………………………………………………………………3
第一部分：楼盘调查篇
第一章：调查背景……………………………………………………………5
第二章：楼盘宏观环境………………………………………………………6
一、楚雄市房地产行业发展基本概况……………………………………6
二、解读城市整体规划对于房地产发展的影响…………………………8
第三章：市调区域房地产市场整体环境……………………………………11
一、楚雄房地产市场整体发展……………………………………………11
二、南华房地产发展概括…………………………………………………13
三、两地房地产市场整体发展小结………………………………………13
第四章：市调区域楼盘分析…………………………………………………14
一、市调区域楼盘分析……………………………………………………14
二、住房、商铺面积和建筑分析…………………………………………16
三、典型项目类比分析……………………………………………………18
第二部分：消费者调查篇
第一章：调查背景……………………………………………………………26
第二章：调查内容……………………………………………………………27
第三部分：电子商务大楼调查篇………………………………………………34
第四部分：调查总论及建议……………………………………………………37
第一章：总论…………………………………………………………………38
第二章：南华房地产发展总结………………………………………………39
第三章：南华房地产发展展望………………………………………………39
第四章：南华房地产价格展望………………………………………………40
第五章：关于公司项目开发的有关建议……………………………………41
一、各功能区户型、面积、层高等建议…………………………………41
二、我司楼盘价格建议……………………………………………………46
三、电子商务大楼规划建议………………………………………………47
前言
本次市场调查工作是针对我司即将上市的“野生菌王国”楼盘项目
的户型、价格、套型等，全面性的对南华正在销售的楼盘，选择性的
对楚雄市、祥云县部分楼盘，进行的第一期为期 11 天的实地市场调
查。
调查中，主要对住宅房地产、商铺房地产、旅游房地产进行了针
对性的调查研究。为了更全面和更深入地了解楚雄地区旅游地产发展
情况，还针对餐饮业、休闲娱乐、地方特产等产业进行了专项调查。
为了更清晰地分析和判断本次调查的结果，本报告将分为三大部
分：住宅篇、商铺篇、电子商务篇。
第一部分：楼盘调查篇
第一章 调查背景
一、调查时间：
2010 年 10 月 29 日——11 月 5 日。
二、调查目的：
1、通过对南华、楚雄、祥云在销楼盘实地调查，收集板块产品
及销售信息；
2、通过对资料的整理，研究竞争楼盘的可借鉴之处，为公司项
目的开发提供建议；
3、通过案例研究，不断提高招商策划人员素质。
三、调查实施：
本次调查参与人员：蒋洪涛、许文会；
四、调查范围：
1、南华完成丽景佳园、龙城花园、家豪广场财富中心三家；
2、楚雄完成翠湖雅苑、鑫茂时代广场、新龙江广场、锦都花园、
兆顺财富中心、康和园、西辰壹品、彝人古镇、福塔旅游街等九家。
3、祥云完成润城、温州商业街、万利达商业街、世纪商城、金
都商城、印象花园等六家；
五、调查方法：采用实地查看、询问相结合。
六、资料统计及分析方法：本次调查资料统计根据调查记录和所收集
的各楼盘资料加以整理，分析方法力求全面、客观、实事求是。
七、调查结果的可信度分析：
1、二手资料通过楚雄市房管局、房地产协会等相关职能部门提
供，准确率 90%；
2、楼盘基础数据深访，由调研人员对相关楼盘进行实地访问，
并在官方网站上对数据进行了核实，准确率 85%以上；
3、以上调查数据在调研小组回公司后通过对比分析以及适当的
电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用
数据准确率可达 90%以上。
第二章 宏观环境
一、楚雄市房地产行业发展基本概况
（一）楚雄城市综述
2009 年 3 月，由昆明理工大学建筑学系和楚雄州规划局共同完
成了《构建滇中特色大城市──楚雄规划研究》，其中提出了楚雄滇中
特色大城市为“一主、两轴、四副”的区域组团式空间发展格局。一主
为楚雄市，为楚雄城市发展的核心部分和区域城市增长极核；两轴为
一主、一次两条城镇较为集中的带状地域，东西主轴沿昆楚、楚大高
速路及其它邻近交通干线，包括广通、楚雄、南华等城镇，南北次轴
沿元双公路，包括牟定、楚雄、双柏及其它小城镇；四副为南华县城
龙川镇、牟定县城共和镇、双柏县城妥甸镇以及禄丰县广通镇，是未
来楚雄城市发展的四个次级中心和次级增长极核。
楚雄滇中特色大城市的特色定位：一是山水园林城市；二是生态
花园城市；三是最佳宜居城市；四是彝族文化名城；五是云南天然药
城；六是国际葡萄酒城。据此定位，要建成山水园林城市，在楚雄市
约 50 平方公里的坝子内，将留出约 10 平方公里的田地园林。同时，
将充分利用青山嘴水库、灵秀湖、彝海公园、龙川江、青龙河串连互
通和西山、东山四周环绕的山水结合特点，建成云南省少有的山水园
林城市；要建成彝族文化名城，将利用各种彝族节日宣传楚雄，发展
以彝族文化为主要内容的旅游业，把彝族文化的魅力充分发挥，打造
以彝族文化为特色的城市名片；要建成云南天然药城，将利用楚雄现
有的天然药业基础，发展壮大医药工业园区，把天然药业培育成楚雄
的支柱产业之一；要建成国际葡萄酒城，将利用楚雄适宜种植葡萄的
优势和政府的重视，努力在楚雄建成云南最强、中国领先、国际知名
的葡萄酒城，培育各种关联产业，提高楚雄的知名度和影响力。
（二）南华城市综述
为了大力发展南华县第三产业的龙头产业房地产业，南华县新一
轮城市总体规划对城市发展定位是：房地产业是南华县重要组成部分，
以发展科教文化及食用菌美食城为高新配套服务，建设既适宜居住，
又适宜创业的“综合性城市片区”。 南华县自身的定位是：率先构建
富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的南华县新型工业中心。
到 2010 年南华县城区将新增建设用地 12 平方公里，城区总用地达
到 16 平方公里，人口达到 6 万人以上。将承担南华县的行政中心、
商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模 12 平方公里，规划
道路共 7 条，总长约 12 公里。到 2010 年全县城市化水平将达到 85
％，县城片区新增 万人以上，以人均建筑面积 16㎡计算，需新建
住宅 万㎡。
（三）小结
来自楚雄房协介绍，房地产及相关企业从 2001 年的 8 个增加到
2010 年 6 月的 133 个。房地产投资 2008 年完成 亿元，同比增
长 %，2009 年完成投资 亿元，同比增长 %，2010 年 1
至 6 月全市完成房地产开发投资 亿元，同比增长 %。
2010 年一季度房地产市场运行数据显示，今年一季度全市商品
房销售 1900 套，销售面积 万平方米，销售金额 亿元，与去
年同期相比分别上升 %、%、%。
但是，从销售价格来看，多层住宅均价为 2150 元每平米，别墅
均价 2900 元每平米，与去年同期相比分别上涨了 %、16%。而二
手房 2009 年四季度交易量全面下跌，套数下降了 %、面积下降
了 %、成交金额下降了 %。
二、解读城市整体规划对于房地产发展的影响
（一）房地产发展前景较好
在楚雄城市整体规划文件中，已经明确将楚雄市定位为“山水园
林生态文化旅游城市”、“昆明的后花园”，未来对于楚雄的生态建设及
市政配套建设必定加强，为城市人居提供了有利条件，为楚雄城市发
展带来的广阔的发展空间。
（二）未来政府政策倾向
未来楚雄城市发展，已经明确了城市“东接和西拓”，而且目前州
政府已经搬迁到开发区，对于楚雄西部的发展政策倾向相当明显，消
费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。相比之下，对于西部以外
的投资建设的扶持力度明显较弱。
（三）未来南华区域发展
南华围绕“城市建设年”目标，实施“东进、北扩、南连、西拓”建
设思路，加快推进县城东北片区开发、工业园区路网、野生菌王国等
项目的建设进度，立足于把南华纳入楚雄未来城市发展框架的目标，
围绕 320 国道南华段改扩建，结合“野生菌王国”、“中国核桃之乡”、“生
态美食城”三大品牌的打造，突出民族特色。由此，南华地产行业将
得到极大的政策刺激，迎来新的一轮建房高峰。
（四）南华未来竞争状况
根椐南华县规划，在我司“野生菌王国”项目外围将新建一个滇西
区域仅有的超级大盘，不论面积规模、配套设施等均可算整个云南少
有的大盘。具体情况如下：
1、项目名称：“中国南华野生菌旅游文化美食产业区”；
2、项目投资：云南图鸿投资有限公司；
3、规划设计单位：
吉林省城乡规划设计研究院上海分院
昆明智兴旅游规划设计有限公司
诺思国际建筑设计事务所（该所 4 名主创人员为罗马 A 级建
筑师，其执业资格具有中华人民和共和国驻意大利大使馆参赞签字的
认证书）。
4、项目地点：
南华县龙川镇，片区东抵南华污水处理厂，南连老高坝工业园
区，北依南华主城区，西达鹦鹉山，总用地面积 平方公里。
5、项目总占地面积：13704 亩；
6、总体技术经济指标：
总占地面积：9135975 平方米；总建筑占地面积：1328479
平方米；建筑总面积：2481716 平方米：建筑密度：15%；容积率：
%； 绿地率：65%。总投资 72 亿元。
7、项目核心主题定位：
A、打造中国最大的野生菌交易中心；
B、打造中国最大的野生菌美食养生中心；
C、打造中国最大的野生菌研发加工基地；
D、打造中国最大的野生菌主题公园。
8、项目功能分区：
A、中国南华野生菌生态运动区；
B、中国南华野生菌旅游商务中心；
C、中国南华野生菌工业研发基地；
D、中国南华野生菌滨河休闲绿化带；
E、中国南华野生菌生态美食城；
F、中国南华野王山森林公园；
G、中国南华野生菌交易及产品深加工基地；
H、中国南华野生菌高尚居住区；
以上为“中国南华野生菌旅游文化美食产业区”基本情况。根椐项
目详规，其建成后整体规模将远远超过我司当前项目。同时，也必定
对我司项目的营销造成一定的困难，但对我司项目有利的是，因其在
我司项目四周，且我司项目处于楚大高速出口，对我司项目今后的运
营有利。
因其影响，我司项目如果不能加快建设推广速度，将失去先决条
件，对招商、销售等诸多方面带来无法预见的困难。
第三章 市调区域房地产市场整体环境
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06年 07年 08年 09年
一、楚雄房地产市场整体发展
1、楚雄房地产开发投资高速增长
（数据来源：楚雄房地产协会）
楚雄房地产市场真正发展是从 2005 年开始，07 年、08 年楚雄房
地产市场进入一个高速增长阶段，08 年一年房地产完成投资总额接
近 06 年和 07 年两年投资总额之和。楚雄房地产市场进入增长喷发阶
段。
据有关数据统计显示，截至 2010 年第三季度止，楚雄在建在售
项目达到 20 个，计划投资总额规模达到 13 亿元。
2、楚雄房地产销售面积和销售金额有一定回落
商品房销售量（单位：套） 销售面积（单位：万平方米） 销售金额（单位：亿元）
2006 年楚雄商品房销售 2622 套，销售面积 万平方米，销
售金额 108687 万元；2007 年商品房销售 3367 套，销售面积 万
2004 年-2006 年楚雄房地产投资额（亿元）
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06年 07年 08年 09年
住房
别墅
商铺
平方米，销售金额 100680 万元；2008 年商品房销售 7434 套，销售
面积 万平方米，销售金额 万元；2009 年商品房销售
6875 套，销售面积 万平方米，销售金额 万元；与 2008
年同期相比，2009 年商品房销售套数、销售面积、销售金额分别下
降了 ％、％、％。
3、楚雄房地产房产平均价格增速平缓：
楚雄地产销售价格（单位：元）
2006 年，楚雄市多层商品住宅销售均价为 1450 元/平方米，别墅
销售均价为 1850 元/平方米，商业用房销售均价为 3340 元/平方米；
2007 年，多层商品住宅销售均价为 1696 元/平方米，同比上涨了
％,别墅销售均价为 2250 元/平方米，同比上涨了 ％,商业用房销
售均价为 5320 元/平方米,同比上涨了 ％；2008 年，多层住宅销
售均价 1852 元/平方米,同比上涨了 ％，别墅的均价在每平方米
2558 元/平方米,同比上涨了 ％；商业用房销售均价为 7870 元/
平方米,同比上涨了 ％；2009 年，多层住宅均价 2178 元/平方米，
同比上涨了 ％,别墅的销售均价 3200 元/平方米，同比上涨了
％,商业用房销售均价为 12320 元/平方米，同比上涨了 ％。
2006 年到 2009 年，多层商品住宅、别墅和商业用房销售均价分别上
涨了 ％、％、％。
二、南华房地产发展状况：
南华县房地产是从 2007 年才开始进行开发，开发的第一期商住项
目为家豪二楼一底的商住小区，其一楼商铺开盘价为 5000 元每平方
米，住房为 1100 元每平方米。同期开发的是丽景花园第一期其商铺
为 5200 元每平方米，住房为 900 元每平方米。
但从 08 年开始，南华除了丽景、家豪以外，还有外来的龙城等地
产公司进驻，同时龙城 2010 开发出南华县有史来第一批别墅，其龙
城别墅共 16 套，均价为 2800 元每平方米。到 2010 年 11 月整个南华
县即将开工的有建筑面积 10 万平方米的廉租房 920 套，和建筑面积
6 万平方米的公租房 600 来套。
从以上数据来看，政府廉租房和公租房的开工，将会对南华房地
产整体行业带来很大的冲击。
三、房地产市场整体发展小结：
楚雄房地产市场发展起步较晚，但发展迅速。一系列的经济数据
表明，楚雄市房地产市场真正开始发展是从 05 年开始，06 年步
入飞速发展阶段，各项数据增幅较大，房地产项目施工、竣工面
积等主要指标都在 80%以上增长。
各区域发展差别明显，差距较大。在楚雄城市向西发展大趋势的
带动下，老城区无论是市场供应还是销售价格水平都与开发区有
着较为明显的差距，各区域发展极不均衡。
南华房地产虽然起步更晚，但由于很多外来发展商的进驻，且与
楚雄十分接近，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖
了目前市场上的多数产品类型，已经出现高端的别墅住宅产品与
情景洋房产品等，已达到国内普通三线城市的正常开发水平。
由于本地人口数量限制，且人口增速不会太快，而未来市场楼盘
数量将会大幅增加，因此，市场竞争将加剧。
第四章 市调区域楼盘分析
一、市调区域楼盘分析：
1、区域范围：
楚雄市老城区 5 家楼盘和开发区 4 家楼盘；
2、综述：
作为楚雄的老城区，虽然具有一定的商业底蕴，但由于地域面积
狭小，故整体新开楼盘的价位明显高于开发区。
开发区虽然处于城市的发展方向，且居住环境相对老城区好，同
时该区域出现了千亩以上的大盘——彝人古镇，但未能形成浓厚的居
住氛围，加之消费者对该板块认可度还相对欠缺，区域内所开发的楼
盘均未能形成热销。
3、各楼盘的对比分析：
A、各板块区域现状对比分析
板块 地段 自然资源 配套 开发强度
楚雄老城
区板块
老城区，地段认
可度高。
除沿江外，其他地
块自然资源缺少。
区域配套完善，
但绿化率低。
楼盘数量多，但总
房套数少。
楚雄开发
区板块
与老城区一江之
隔，环境优美。
地块自然资源良好，
有太阳历公园、福
塔公园。
生 活 配 套 与 市
政配套完善。
以商业开发为主，
开发强度较大。
南华板块
处于滇西黄金旅
游线上。
自然景观较为丰富，
有菌子山等。
配套较为完善。
开发强度较大，目
前有多个楼盘在开
发中。
祥云板块
紧接大理、宾川
等区域
自然景观少，但人
文景观多。
配套较为完善、
绿化率高。
开发强度较大，目
前有多个楼盘在开
发中。
B、各板块产品对比分析
板块 楼盘规模 楼盘档次 产品类别 户型概况
楚雄老城
区板块
小盘为主 中高档
以平层为主，错层
和跃层为辅。
标 准 三 房 二 厅 为
主。
楚雄开发
区板块
大中小盘并存 中高档楼盘为主
以平层产品为主，
错层、跃层为辅。
以 三 房 一 厅 户 型
为主，三房二厅、
及其他户型为辅。
南华板块 中小盘并存 中低档楼盘为主
绝大部分为平层，
先开发的个别楼盘
以错层为主。
以 小 三 房 和 四 房
户型为主。
祥云版块 大中小盘并存 中低档楼盘为主
绝大部分为平层，
有小部分错层和跃
层和别墅。
以 三 房 一 厅 和 三
房二厅户型为主，
其他户型为辅。
C、各板块价格对比分析
板块 价格综述
楚雄老城
区板块
该区域价格相对较高，目前该区域平层均价为 3000 元/㎡，错层均价为 3200/
㎡。商铺均价为 34000 元/㎡。
楚雄开发
区板块
该区域由于是新开发的区域，主要为楚雄周边县城人员购买多，其价格并未
处于城市最高水准，目前区域平层均价约在 2600 元/㎡左右，错层均价约在
2800 元/㎡。商铺均价为 20000 元/㎡。
彝人古镇
该楼盘为楚雄的旅游地产标志性建筑，06 年开盘，占地 1750 亩。入住率为
98%，其价格并处于城市最高水准，目前区域主要以二楼一底为主，其第一
期楼盘为 3600 元/㎡左右，第二期楼盘均价约在 4900 元/㎡，新开发的彝人外
滩，住宅 5000 元/㎡左右，商铺 15000 元/㎡左右。
福塔旅游
步行街
该楼盘为紧跟彝人古镇的一个旅游地产项目，09 开盘，占地 103 亩，入住率
为 75%左右，其价格处于中档水准，其建筑风格完全模仿彝人古镇，楼层全
为二楼一底，销售为每层单独分开销售和整套销售两种。分开销售：住房均
价为 2300 元/㎡左右，商铺 12000 元/㎡左右。整套销售：3500 元/㎡左右。
南华板块
由于处于城市发展方向，该区域价格相对较低，但商铺价格相差巨大，平层
均价为 1700/㎡，跃层住宅为 1650 元/㎡。商铺均价 6500 元/㎡（最高价格在
28800 元/㎡）。
祥云版块
由于祥云整体地势平坦，城市面积大，故该区域价格相对平衡，平层均价为
2800/㎡，别墅住宅为 3800 元/㎡。商铺均价 7000 元/㎡。
祥云温州
商业街、万
利达商业
街板块
温州商业街板、万利达商业街属于祥云非常特殊的区域地段，处于老城区和
新城区的交界处，其建筑统一为四楼一底。住房均价 2800 元/㎡，商铺均价
7600 元/㎡。
二、住房、商铺面积和建筑分析：
（一）、楚雄老城区：
1、住房：
楼盘 占地面积 建筑面积 绿化率 公摊率 主力户型 建筑形态 平均售价 差价
锦都花园 m2 21% 18% 四室两厅 电梯房 3633 元 /
m2
520 元/ m2
康和园 8078 m2 16829 m2 26% 16% 四室两厅 常规 3600 元/ m2 1200 元/ m2
西辰壹品 m2 % 17% 三室一厅 电梯房 2800 元/ m2 1000 元/ m2
鑫茂时代广场 6336 m2 35000m2 20% 18% 三室两厅 电梯房 2750 元/ m2 900 元/ m2
2、商铺：
楼盘 层高 进深 最小面积 最大面积 主力户型 主力开间数 平均售价 差价 销售情况
鑫茂时代广场 m m2 m2 45 m2 m 36000 元/ m2 15000 100%
兆顺财富中心 m 不出售 见备注
新龙江广场 m 不出售 见备注
备注：
1、兆顺财富中心：该楼盘商铺不销售，是采用投资租赁模式。无
单独铺面，属于超市类型；
2、新龙江广场：该楼盘不销售，是纯租赁模式，其内部为超市型。
（二）、楚雄开发区：
1、住房：
楼盘 占地面积 建筑面积 绿化率 公摊率 主力户型 建筑形态 平均售价 差价
汇东胜景 m2 % 13% 三室两厅 常规 1720 元/ m2 100
福塔旅游步行街 69146 m2 120000m2 % 13% 2+1 彝族风情 2300 元/ m2 400
2、商铺：
楼盘 层高 进深 最小面积 最大面积 主力户型 主 力 开 间
数
平均售价 差价 销售情况
福塔旅游步行街 m2 m2 m2 7m 12000 元/ m2 6000 100%
（三）、彝人古镇：
1、住房：
楼盘 占地面积 建筑面积 绿化率 公摊率 主力户型 建筑形态 平均售价 差价
彝人古镇 1750 亩 100 万平米 % 10% 2+1 彝族风情 5000 元/ m2 1300
2、商铺：
楼盘 层高 进深 最小面积 最大面积 主力户型 主力开间数 平均售价 差价 销售情况
彝人古镇 m m2 54 m2 2+1 m 15000 元/ m2 2000 100%
（四）、南华：
1、住房：
楼盘 占地面积 建筑面积 绿化率 公摊率 主力户型 建筑形态 平均售价 差价
家豪广场财富
中心中心
2000m2 9637m2 % 10%-15% 三室两厅 商住楼盘 1792 元/ m2 400
龙城花园 266640 m2 （ 一 期 ） 2167
m2
% 11%-14% 三 室 两 厅
（错层）
商住楼盘 1765 元/ m2 200
丽景家园 13993 m2 32385 m2 35% %% 三室两厅 商住楼盘 1750 元/ m2 70
2、商铺：
楼盘 层高 进深 最小面积 最大面积 主力户型 主力开间数 平均售价 差价 销售情况
一层
m
m2 m2 m2 16000 元/ m2 12000 51%家豪广场财
富中心
二层 5m
m
m2 m2 m2 8000 元/ m2 2600
龙城花园
m
63 m2 m2 m2 7m 2800 元/ m2 100%
丽景家园 12m 48 m2 84 m2 60 m2 5m 5916 元/ m2
（五）、祥云：
1、住房：
楼盘 占地面积 建筑面积 绿化率 公摊率 主力户型 建筑形态 平均售价 差价
润城 m2 62671 m2 % 10%-13% 三 室 两 厅
两卫
常规 2800 元/ m2 1000
世纪商城 1600m2 34168 m2 33% 10%-12% 三 室 两 厅
两卫
常规 2800 元/ m2 200
金都商城 2682 m2 m2 % 10%
%
三室一厅 常规 2920 元/ m2 400
印象花园 m2 127406 m2 % 11% 三室两厅 欧式建筑 2680 元/ m2 600
2、商铺：
楼盘 层高 进深 最小面积 最大面积 主力户型 主力开间数 平均售价 差价 销售情况
润城 14m 42 m2 108 m2 54 m2 6m 5000 元/ m2 1800 100%
世纪商城 6m 12m 42 m2c 112 m2 66m2 7600 元/ m2 1600 100%
印象花园 6m 13m 91 m2 72m2 7800 元/ m2 1400 100%
金都商城 (县城
中心
11m m2 99 m2 60 m2 6m 9600 元/ m2 3000
（六）、温州商业街和万利达商业街：
1、住房：
楼盘 占地面积 建筑面积 绿化率 公摊率 主力户型 建筑形态 平均售价 差价
温州商业街 33333 m2 150000 m2 10% 11% 4+1 欧式建筑 3950 元/ m2 400
万利达商业街 1560 m2 7800 m2 % 10% 4+1 欧式建筑 3800 元/ m2
2、商铺：
楼盘 层高 进深 最小面积 最大面积 主力户型 主力开间数 平均售价 差价 销售情况
温州商业街 13m 78m2 m2 6000 元/ m2 1500 100%
万 利 达 商 业 m2 m2 5500 元/ m2 500 100%
街
三、典型项目类比分析：
1、项目规模
项目名称 项目占地 建筑面积
彝人古镇 1750 亩 100 万平方米
福塔旅游步行街 亩 12 万平方米
祥云温州商业街 50 亩 15 万平方米
龙城花园 2+1 400 亩 第一期 2167 平方米
分析：项目开发规模呈现两级分化
虽然楚雄房地产市场刚刚起步，但由于政府政策的支持，少数本
土发展商的资金实力已经具备千亩大盘的开发实力。但就目前楚雄在
售房地产项目规模上呈现明显的两极分化。除彝人古镇建筑面积在
100 万平方米以外，所有大盘均为楚雄以外的发展商所开发，其余的
本土发展商开发的项目规模都很小，建筑面积普遍在 10 万平米以内。
2、建筑风格及产品形态
项目名称 建筑风格 产品形态
彝人古镇 彝族古典风格
1200 套，三楼一底有 998 套，
四楼一底有 202 套。
福塔旅游步行街 彝族古典风格 145 套，全为三楼一底。
祥云温州商业街 欧陆风格 180 栋，全为四楼一底。
龙城花园 2+1 现代中式风格 一期 16 套
分析：彝族风格为主、民族特色和小高层将成为市场的新趋势
在建筑风格上目前基本上以彝族风格为主，少数项目走的是欧式
路线；
在产品形态上，根据我们调查，滇西房地产市场发展起步时间虽
然不长，但在产品形态上十分丰富，独栋别墅、连排、情景洋房、
小高层等同时在市场上销售，小高层和具有民族特色的建筑风格
特色的项目将成为未来开发的主流产品。
3、配套及景观园林
项目名称 配套设施 景观园林
彝人古镇
商业裙楼、银行、酒店、
会所、广场、商务中心
水体面积 20 亩，绿化面积 635 亩
福塔旅游步行街 广场、商业裙楼
绿化面积 亩，同时他把福塔公园圈入楼
盘中，减少了它的景观占地，强化了景观布置。
祥云温州商业街 银行、广场，商业裙楼
无任何景观园林，仅靠欧式建筑和商业街炒作
的人气，吸引消费者购物。
龙城花园 2+1
酒店、商务中心，商业
裙楼、小型步行街
无景观
分析：多数项目以商业为主要配套；大盘项目配套齐全。除个别项目
外，多数项目园林景观设计水平中等。
在调查中发现，由于许多项目规模较小，在社区配套上普遍以商
业为主，几乎每个项目都建有底层商业，兆顺财富中心、彝人古
镇更是将商业作为项目的主要组成部分；
彝人古镇和祥云温州商业街两个大规模项目在社区配套上比较齐
全，高档会所、商业中心、酒店等一应俱全，体现高档项目风范；
在景观设计方面，从各个项目的规划设计方面来看，对于景观设
计开始有所重视。因此，景观设计将成为买房卖房的重要因素之
一。
4、主力户型及销售均价
A、住宅：
区
域
项目名称 主力户型 销售均价 销售情况
楚
雄
市
锦都花园
四室两厅：125m2，占 29%；
三室两厅：92m2，占 28%；
三室一厅：65m2，占 26%；
3633 元/平方米
四室两厅：销售了 100%；
三室两厅：销售了 95%；
三室一厅：销售了 80%；
康和园
四室两厅：124m2，占 33%；
三室两厅：92m2，占 30%；
三室两厅：84m2，占 28%；
3600 元/平方米 还没开盘
西辰壹品
三室一厅：86m2，占 22%；
三室一厅：72m2，占 22%；
两室一厅：57m2，占 22%；
2800 元/平方米
三室一厅：销售了 98%；
三室一厅：销售了 100%；
两室一厅：销售了 100%；
鑫茂时代
广场
三室一厅：56m2，占 %；
三室二厅：96m2，占 %；
2750 元/平方米 还没开盘
汇东胜景
三 室 两 厅 ： ， 占
60%；
四室两厅： m2，占 15%；
2720 元/平方米
三室两厅：销售了 100%；
四室两厅：销售了 100%；
福塔旅游
步行街
2+1:156m2，占 50%；
2+1:248m2，占 25%；
2+1:316m2，占 25%；
2300 元/平方米
2+1:156m2 ： 销 售 了
100%；
2+1:248m2 ： 销 售 了
100%；
2+1:316m2 ： 销 售 了
100%；
彝人古镇
2+1:230m2，占 35%；
2+1:188m2，占 35%；
3+1:300m2，占 30%；
5000 元/平方米
2+1:230m2，销售了 100%；
2+1:188m2，销售了 100%；
3+1:300m2，销售了 100%；
家豪广场
财富中心
中心
三室两厅：124m2，占 20%；
三室两厅：126m2，占 20%；
四室两厅：140m2，占 18%；
1792 元/平方米
三室两厅：销售了 50%；
三室两厅：销售了 60%；
四室两厅：销售了 44%；
三室两厅：122m2，占 50%；
三室两厅：97m2，占 50%；
1765 元/平方米
三室两厅：销售了 100%；
三室两厅：销售了 100%；
错层：142m2，占 50%；
错层：128m2，占 50%；
1800 元/平方米
错层：销售了 44%；
错层：销售了 %；龙城花园
3+1：268m2，占 %；
3+1：223m2，占 %；
3+1：334m2，占 %；
2800 元/平方米
3+1：销售了 100%；
3+1：销售了 100%；
3+1：销售了 100%；
南
华
县
丽景家园
三室两厅：103m2，占 %；
三室两厅：119m2，占 %；
三室两厅：95m2，占 %；
1750 元/平方米
三室两厅：销售了 41%；
三室两厅：销售了 %；
三室两厅：销售了 %；
润城
三室两厅：118m2，占 %；
三室两厅：121m2，占 15%；
三室两厅：124m2，占 15%；
2800 元/平方米
三室两厅：销售了 100%；
三室两厅：销售了 100%；
三室两厅：销售了 100%；
祥
云
县
世纪商城
三室两厅：112m2，占 26%；
三室两厅：108m2，占 24%；
2800 元/平方米
三室两厅：销售了 %；
三室两厅：销售了 83%；
三室两厅：116m2，占 22%； 三室两厅：销售了 90%；
金都商城
三 室 一 厅 ： 106m2 ， 占
%；
三 室 两 厅 ： 121m2 ， 占
%；
2920 元/平方米
三室一厅：销售了 100%；
三室两厅：销售了 100%；
印象花园
三室两厅：118m2，占 %；
三 室 两 厅 ： 112m2 ， 占
%；
三 室 两 厅 ： 121 m2 ， 占
%；
2680 元/平方米
三室两厅：销售了 100%；
三室两厅：销售了 100%；
三室两厅：销售了 100%；
分析：
目前住房销售均价楚雄市普遍在 2800—3800 元/㎡之间；县份在
1800—2800 之间；
目前楚雄区域还没有 1+1 的商住建筑，原因是成本高，售价高，
楚雄区域销售者经济上无法接受。
从调查中能明显看出，楚雄、南华、祥云等区域最低商住层数为 2+1，
楚雄市老城区有部分高层电梯房，但销售都不太理想。原因是公
摊太大，销售者接受能力欠缺。
有旅游景观的楼盘销售价格较高，如彝人古镇。
B、商铺：
区
域
项目名称 主力户型（开间×进深(m)） 销售均价 销售情况
锦都花园
4m×
5m×
×
45000 元/平方米 全部销售完
康和园
×
×
×
43000 元/平方米 未开盘
西辰壹品
×
×
×
49000 元/平方米 全部销售完
楚
雄
市
鑫茂时代
广场
2+1:×
2+1:×
38000 元/平方米 全部销售完
2+1:×
福塔旅游
步行街
2+1:×
2+1:×
2+1:×
12000 元/平方米 全部销售完
彝人古镇
2+1:×
2+1:×
3+1:×
5000 元/平方米
不单独售卖商铺
全部销售完
兆顺财富
中心
超市类型
每人投资 5 万元，获得 10
平方米的租赁权，但由兆顺
财富中心统一经营。每年可
获得 8%—10%的租赁补偿。
三年后全部返还投资。
租赁出 70%
新龙江广
场
大型超市
租赁，每平方米租金均价为
90 元/平方米
全部租赁完毕
家豪广场
财富中心
中心
超市类型
一楼：16000 元/平方米
二楼：8000 元/平方米
销售 61%
龙城花园
3+1：×
3+1：×
3+1：×
2800 元/平方米
不单独售卖商铺
全部销售完
南
华
县
丽景家园 × 6000 元/平方米 销售 98%
2+1：×
2+1：×
3400 元/平方米（不单独卖
商铺）
全部销售完
润城 ×
×
×
4600 元/平方米 全部销售完
世纪商城
×
×
7600 元/平方米 未开盘
金都商城
×
×
×
9600 元/平方米 全部销售完
祥
云
县
印象花园
×
×
×
7000 元/平方米 全部销售完
温州商业
街
6m×12m
8m×12m
6000 元/平方米 全部销售完
12m×12m
分析：
商铺销售均价楚雄普遍在 15000—40000 元/㎡之间；县份在 5800
元—15000 元之间；
商铺相对销售率能达到 97%左右。其中常规单层铺面销售率为
99%左右，2+1 的销售率为 97%左右，3+1 的销售率为 96%左右，
4+1 的基本在销售中售卖方式比较灵活，可以单独购买一层商铺，
也可以成套的购买。
5、各商业街比较
商业街 经营业态 租金水平 档次
商业发展
潜力
彝人古镇
经营项目丰富，有饮食一条街、
民族特产一条街、酒吧一条街
等。
租金差别
很大
经营档次较高 良好
福塔旅游步行街
经营项目不太丰富，主要以民
族特产、饮食为主。
租金差别
中等
经营档次较低 一般
温州商业街 经营项目繁杂 租金中等
经营档次高中
低均有
良好
6、小结：
从以上表格可分析概括出滇西房地产的如下特点:
A、从单个项目价格比较，同一片区的价格差距不大，但从区域与
区域之间的价格对比来看基本是参差不齐，开发区的彝人古镇、南
华的家豪广场凭借其品牌优势和地理优势价格遥遥领先，而其他楼
盘在区域内价格悬殊不大；
B、从热销户型来看，整个滇西区域商铺销售情况较好，除祥云外，
住宅的销售相对较差，尤其是 140 平方米以上的大户型住宅不太受
欢迎，而从整体住宅环境来看，大卧室、大客厅相对比较受欢迎；
C、在商铺销售方面，最受投资者欢迎的有两种，一种为无风险的
产权式经营模式；另一种为第一年为产权式经营，第二年投资者收
回自行经营；
D、在商铺的面积上，在调查的十六家商铺中，最受消费者欢迎
的是 40 平方米—80 平方米的商铺，但彝人古镇、福塔旅游街除外，
因其具有一定的旅游附加值，故最受欢迎的商铺面积为 60 平方米
—120 平方米之间。
E、在销售宣传上，在市调中发现，宣传炒作力度越大的其销售情
况越好，尤其是人气越集中的开盘销售，其销售力越强。由此可以看
出整个滇西区域的购房者在购买楼盘时仍然处于非理性的购买状态。
F、调查中发现，购房者对居住区的绿化、水体、服务功能等要求
相对比较高。同时，楚雄、南华、祥云三区域绿化面积越大的，其楼
盘销售越火爆。同样，楚雄彝人古镇因绿化与水体面积大，成为销售
火爆的最大卖点。
G、从楚雄彝人古镇、福塔旅游街和祥云温州商业街、万利达商
业街的销售情况来看，多数购房者愿意选择商住一体化的楼盘。
H、综合以上情况和数据分析：
●住宅：消费者喜欢 78—128 之间的大主卧、大客厅形态的楼盘
住房；
●商铺：普通投资者喜欢购买或租赁 40—100 之间大开间商铺；
●楼层：滇西区域消费者普遍喜欢购买 7 层以下住房，同时，调
查楼盘中销售最好的 80%为 2—4 楼；
●联排式：根据我们实地调查和考察，2+1 最好销售，其次是 4+1，
祥云的温州商业城和万利达商业城 4+1 的楼盘中，顶楼的销售率不
足 40%；
●景观：消费者对建筑景观要求比较高，调查中普遍绿化率在
30%以上的，带部分小景观的楼盘销售情况基本为旺销，如果还有一
定的水景，基本空房率不足 3%；
●建筑风格：调查中发现，消费者对房屋建筑基本没有太大要求，
唯一要求就是不喜欢回族风格的建筑模式。但对彝人古镇的建筑风格，
消费者喜欢率很高。
第二部分：消费者调查篇
第一章 调查背景
一、调查时间：
2010 年 11 月 12 日——11 月 15 日。
二、调查目的：
1、通过对南华消费者进行问卷调查，了解南华消费者购房期望
价格、希望住房面积、希望住房户型、希望建筑风格等意向；
2、通过对南华县现有商铺进行入户问卷调查，了解商铺客户群
体对商铺的面积、户型、价格等的意向；
3、通过对资料的整理，研究消费者的需求意向，为公司项目的
开发设计提供建议；
三、调查实施：
本次调查参与人员：许文会、自菊珍、吴华明、蒋洪涛；
四、调查范围：
1、完成南华消费者 200 人的问卷调查；
2、完成南华商铺 100 户的问卷调查；
3、实际完成南华合计 312 个问卷调查。
五、调查方法：采用蹲点和直接入户形式进行。
六、本次调研样本构成情况分析：
本次调查共投放样本 320 份，回收样本 312 份。经严格的一审和
复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针
对一审出现的问题进行复核），最终确定有效样本为 312 份，问卷的
有效率为 %，符合本次调查的有效性和代表性。调查期间对区域
和访问场所进行了严密的配额分配。
调查中，由调研人员对年龄 30 岁以上 60 岁以下、个人月收入
在 1200 元以上或家庭年收入在 2 万元以上、近三年内有购房计划、
符合常规甄别的人群进行了实地问卷调查；
当前住房面积（单位：%）
不足50m2
70- 90m2
100- 120m2
120- 150m2
150m2以上
不足50m2
70- 90m2
100- 120m2
120- 150m2
150m2以上
9. 29
18. 26
54. 48
16. 34
0
10
20
30
40
50
60
单位房 商品房 宅基房 租房
当前住房（单位：%）
第二章 市调内容
一、当前调查对象居住情况：
本次调查中，南华县居民 %的消费者是住以前的老宅基
房，%的人群是住近两年购买的商品房，%的调查人
群是租房，%的人群是住单位房。
二、调查对象住房面积：
调查对象中，居住面积在 70—90 平方米之间的占总调查对象
的 %，居住面积在 100—120 平方米之间的占 %，居住面积
在 120—150 平方米之间的占 %，居住面积不足 50 平方米的占
%，居住面积超过 150 平方米以上的有 %；
三、调查对象是否有购房意愿：
9. 29
15. 06
9. 9
12. 5
26. 6
20. 5
10. 25
0 10 20 30
不想购房
一年内不想购房
二年内不想购房
三年内不想购房
没考虑好
已经在计划购房
已经购买了
是否有购房意愿（单位：%）
4. 16
19. 87
72. 4
3. 52
0
20
40
60
80
昆明 楚雄 南华 其他区域
希望购房区域（单位：%）
调查对象中，有 ％的购房者预计在 1 年内购买住宅，
还没考虑好的有 %，这两个合计有 %；而不想购房的
有 %，已经购买的有 %，这两个的合计有 %；
余下的一年内不想购房的占了 %，二年内不想购房的占
了 %，三年内不想购房的占了 %；由此可以说明南华的
市场需求潜力仍然居高不下。
四、希望购房区域：
从调查中发现，绝大多数还是希望未来房子是在南华区域，其占
了整个调查人群的 %，希望住房购在楚雄的占 %，希望去昆
明居住的占 %，去其他区域居住的占 %；
五、是否有投资商铺意愿：
9. 61
26. 28 26. 28
19. 23
8. 01
0
5
10
15
20
25
30
不想投资 还没考虑好 暂时不想 想投资 已经在投资
10
20
30
40
70-80m2 90-100m2 110-120m2 130-150m2 160-200m2 200-230m2 240-280m2 290m2以上
希望住房面积（单位：%）
调查中，想投资店铺做生意的有 %，还没考虑好的占了
%，暂时不想投资店铺的占了 %，不想投资的占了 %，
已经在投资的占了 %。由此可以看出当前南华楼盘销售中，为何
商铺价格一直不断攀高的原因。
六、调查对象希望居住的建筑面积：
在居住面积的项目调查中，有 %的人群希望居住面积在
110—120 平方米之间，有 %的人群希望居住面积在 90—100 平
方米之间，有 %的人群希望居住面积在 130—150 平方米之间，
有 %的人群希望居住面积在 160—200 平方米之间，有 %的人
群希望居住面积在 200—230 平方米之间，有 %的人群希望居住
面积在 70—80 平方米之间，有 %是希望居住面在 240—280 平方
米之间，剩下 %是希望居住面在 290 平方米以上的。由此，我们
能看出南华居民还是希望自己的居住面积在 90—200 平方米之间。
七、希望住房户型：
一室两厅, 2. 24两室一厅, 9. 29
两室两厅, 6. 08
三室一厅, 27. 56
三室两厅, 17. 94
四室两厅, 15. 06
一楼一底, 10. 25
两楼一底, 8. 65
一室两厅 两室一厅 两室两厅 三室一厅 三室两厅 四室两厅
一楼一底 两楼一底
27. 24
21. 15
14. 74
20. 51
0
5
10
15
20
25
30
楼上一层住房楼下商铺 楼上两层住房楼下商铺 住宅区内单独购买商铺 住宅区外单独购买商铺
楼上一层住房楼下商铺 楼上两层住房楼下商铺 住宅区内单独购买商铺 住宅区外单独购买商铺
在调查对象中，%的人群希望居住户型为三室一厅，%
的人群希望居住户型为三室二厅，%的人群希望居住户型为四室
两厅，%的人群希望居住户型为一楼一底的，%的人群希望
居住户型为两室一厅，%的人群希望居住户型为两楼一低，%
的人群希望居住户型为两室两厅，只有 %的人群希望是一室两厅。
根据户型的数据分析，在对应前面的居住面积调查，其真实性有一定
偏差，约有 %的偏差率。
八、调查对象希望商铺形式：
在调查对象希望商铺形式上，有 %的人希望楼上一层住房
楼下做商铺，%的人希望楼上二层住房楼下做商铺，而希望在住
宅区外单独购买商铺的也占了 %，希望在住宅区内单独购买商
铺的有 %。对照希望居住户型的数据来看，约有 %的偏差
率。由此可判断出希望居住面积的数据可信度只为 50%左右。
九、希望商铺面积：
23. 71
19. 87
25. 96
10. 25
8. 33
5. 12
4. 8
0 5 10 15 20 25 30
50m2以内
50- 70m2
80- 100m2
100- 150m2
160- 200m2
200- 300m2
300m2以上
希望上铺面积（单位：%）
在希望投资的商铺面积上，有 %的人群希望面积在 80—100
平方米之间，有 %的人群希望商铺面积在 50 平方米以内，
%人群希望商铺面积在 50—70 平方米之间，有 %的人群希
望店铺面积在 100—150 平方米之间，希望店铺面积在 160—200 平方
米之间有 %，希望店铺在 200—300 平方米之间的有 %，希望
店铺面积 300 平方米以上的只有 %。其中有 80%的调查对象希望
店铺面积在 50—120 平方米。剩余 20%是餐饮商铺的调查对象，希望
面积在 200 平方米以上。
十、价格接受能力：
根据调查，消费者对商品房的价格是相当敏感的，%的人
群希望商品房价格在 1500 元/平方米左右，%的人群能接受房价
在 1800 元/平方米，%的人群可以接受价格 2200 元/平方米，
%的人群能接受价格 2400 元/平方米，%的人群能接受价格在
2600 元/平方米，%的人群能接受 2800 元/平方米的价格，%
的人群能接受 3000 元/平方米的价格，%的人群能接受 3200 元/平
方米的价格，%的人群能接受 3500 元/平方米的价格，有 %的
人群能接受 3800 元以上每平方米的价格。
在以上数据中，能接受 1800 元—2600 元每平方米的人群基本为
公务员，而能接受 2800 元每平方米以上的多数为做生意的从商人群。
能接受 1800 元以下的多数为当地来城市打工或做小生意的居民或农
民。
价格接受能力（单位：%）
0 5 10 15 20 25 30 35
3800元 /m2
3500元 /m2
3200元 /m2
3000元 /m2
2800元 /m2
2600元 /m2
2400元 /m2
2200元 /m2
1800元 /m2
1500元 /m2
3800元/ m2 3500元/ m2 3200元/ m2 3000元/ m2 2800元/ m2 2600元/ m2 2400元/ m2 2200元/ m2
1800元/ m2 1500元/ m2
25. 64
17. 94
25. 64
13. 14
2. 880
5
10
15
20
25
30
购买 租赁 以租代买 产权式投资 整体打包购买
欧式风格, 13. 14
中式风格, 34. 6
地中海式风格,
18. 26
唐式风格, 4. 8
彝族风格, 15. 06
其他风格, 6. 08
0
10
20
30
40
欧式风格 中式风格 地中海式风格 唐式风格 彝族风格 其他风格
十一、商铺租买方式：
被调查对象中，有 %的人群是希望直接购买商铺，也有
%的人群是希望以租代买来获得商铺，%的人群不愿意购买
商铺，而愿意租赁，%的人群不愿意直接购买，而愿意产权式投
资，只有 %的人群希望整体打包购买商铺。
十二、希望商铺和住房外观形象：
希望商铺和住房外观形象的调查中，喜欢常规中式风格建筑的占
了 %，有 %的人群希望是地中海式建筑风格的，有 %
的人群是希望建筑风味彝族风格的，有 %的人群是希望欧式建
筑风格，对风格没有太大要求的有 %，还有 %的人群是希望唐
式风格建筑模式的。
50
一楼带卫生间
一楼不带卫生间
楼梯内上
楼梯外上
楼梯外上
楼梯内上
一楼不带卫生间
一楼带卫生间
249
46
17
0 50 100 150 200 250 300
希望有电梯
无所谓
不希望有
十三、商铺室内配套设施：
在商铺室内配套设施的调查中，有 %的人群是希望商铺
带卫生间的，有 %的人群不希望卫生间在商铺里，有 %的
人群希望商铺一楼到二楼楼梯是分开不在一起的，有 50%的人群希望
商铺一楼到二楼楼梯是内上的，其他为无所谓。
十四、住宅小区电梯需求：
根据市场调查所知，目前整个南华还没有电梯房，普遍都是七层
的住宅区，而南华由于经济条件限制，由于老百姓生活品质的逐步提
高，均认为那是身份、地位、奢华和生活品质的象征。为此，调查
中 80%的消费者都希望南华能建电梯房，同时也说明南华修建电梯房
其销售潜力巨大。
第三部分：电子商务大楼调查篇
一、电子商务调查项目说明：
1、由于云南目前只有呈贡斗南花卉市场一家具有与我司同等的
电子商务办公大楼。为此，本次电子商务大楼的调查主要调查对象即
为斗南花卉电子商务大楼。
2、由于斗南花卉电子商务大楼管理严格，我们无法进入详细了
解，故本次针对斗南花卉电子商务大楼的调查，只能通过其他渠道获
得相关资料。
3、斗南花卉电子商务大楼的资料为云南速威电子商务有限公司
提供，其为斗南花卉电子商务大楼信息系统设计和安装单位。
二、调查资料介绍：
1、基本情况介绍：
斗南花卉电子商务大楼，总建筑面积 5200 平方米，内部格局别
致，大开间布局，自由分割组合；综合布线、卫星电视、信息处理中
心高速接驳国际互连网络；五星级保安物管服务。
该大楼配套齐全，含办公、信息发布、有各种规格会议室四套，
多媒体电话会议室一套，均可接受十二国语言同声翻译。
2、机房设置：
斗南花卉电子商务大楼机房设置完全执行国标标准，设置在二
楼。设置有主机房一间、辅助工作间一间。
3、机房参数：
●主机房和辅助间：层高 米，面积各 92 平方米，二次吊顶
后 米，地板架空 米。
●温度，开机时 21°C—25°C（夏天），18°C—22°C（冬天），
停机时 5°C—35°C，不得凝露。
●吊顶，第一次吊顶采用微孔铝板，并涂防尘漆；二次吊顶采
用石膏板吊顶。（顶面采用 600×600mm 方形微孔）
●地板，采用全钢抗静电活动地板，规格为 300×300×35mm 型
抗静电地板。
●墙面，采用 C75 轻钢龙骨架，C75 轻钢龙骨架墙体内填充
50mm 保温岩棉，C75 轻钢龙骨架外采用复合彩钢板挂面，复合彩钢
板基层为 12mm 厚石膏板。
4、交易大厅参数：
●交易大厅总面积 420 平方米，层高 米，地板为大理石；
●电子显示屏为：P16 全彩 LED 电子显示屏；
●该电子交易大厅具有召开大型会议的功能。
5、其他：
●中央空调空置房：按照通用标准执行；
●其他和常规办公室相同；
●办公室均为光纤网线。
●整体大楼设有卫星接收器 2 个。
第四部分：总论及建议篇
第一章 总论
滇西区域不但是黄金旅游区，更因气候、物产等等因素，成了许
多地产投资者的关注之地，不过住宅不到 3000 的均价也让大部分地
产商利润不高，但也有异军突起的个别楼盘，如彝人古镇，灌入了文
化、旅游、水体等元素，房价立马一路飙升到 5000 元左右的均价，
而且还一抢而空。目前他们还在不断的扩编土地，甚至把这种模式还
移驾到四川的长寿和河北等省份。
由此，我们可以看出滇西的房地产行业也不是一概的疲软和“温
吞”，只要楼盘背后的附加值和文化理念提升，楼盘的升值空间就大，
购买群体就饱满。
尤其是最近提出的打造滇中四城一体化的概念，将加大滇西区域
的房地产发展，同时也将提高滇西区域各楼盘附加值的提升，滇西区
域的房地产将会迎来新一轮地产文化元素的大比拼。
虽然目前整个滇西区域的楼盘销售略显疲软，但县份市场的住宅
楼盘销售却出现了让人意想不到的火爆，调查中的南华和祥云市场
80%的楼盘出现了极其壮观的火爆。就是个别地段不好、环境差的楼
盘也能达到 50%左右的销售。
而整个滇西区域的商铺销售相比住宅楼盘来看，更是出奇的火热，
南华部分商铺价格甚至超过楚雄的某些商铺价格，达到每平方米
28880 元，着实让人咋舌。但调查中的祥云却出现相反现象，商铺虽
是绝对的热销，但价格始终徘徊在 8000 元以下，很少能突破每平方
米 8000 元大关，也着实让人费解。
第二章 南华房地产发展总结
根据本次调查获得的相关数据来分析，当前南华房地产目前仍然
处于起步阶段。虽然目前只有 7 万县城人口的南华县正在开发的楼盘
只有 3 个，但从南华整体消费需求和南华县政府一心打造新型工业中
心的目标来看，预计南华县在 2012 年整个房地产行业将进入到高峰
期，楼盘之间竞争也将加剧。
同时，根据县政府和州政府的城乡规划战略来看，预计到 2015
年整个南华县城将增加 5 万农转非人口。为此，也将加剧南华房地产
行业的快速发展，尤其是楚雄至昆明和广通至大理、丽江城际高铁的
建通，将缩短南华、楚雄与昆明的距离。由此，楚雄整体房价有可能
上浮甚至逐步逼近昆明房价水平，而根据楚雄未来经济发展情况来看，
届时楚雄区域将约有 50%的人群无力接受楚雄房价，该部分人群将转
入附近县镇购房，而南华作为离楚雄最近的县份地产市场将迎来大批
楚雄城市购房大军。
调查中发现，南华县目前还没有电梯公寓。但随着人们生活水平
的不断提高，有 80%左右的南华居民希望住电梯公寓。
第三章 南华房地产发展展望
根据对南华整体房地产市场总结来看，南华从 2011 年下半年开
始，将迎来新的一轮楼盘竞争，而参与到这个竞争的最大三家楼盘是
龙城花园、我司项目和最具威胁的“中国南华野生菌旅游文化美食产
业区”。为此，南华也将上演一场“三国大战”。
在这场“三国大战”的楼盘销售竞争中，我司唯一要特别关注的是
“中国南华野生菌旅游文化美食产业区”，根据其详规，不论从规划模
式还是建设模式，都与我司项目极为相识。而龙城花园，从当前楼盘
情况和定价来看，有可能继续走中低价位的平价楼盘发展道路。“中国
南华野生菌旅游文化美食产业区”是唯一和我司在南华地产行业走中
高端路线的，但这其中不排除在未来三年中，会有其他地产公司进入
南华进行中高端楼盘的开发。
为此，南华未来五年内，房地产开发将步入一个新的高峰期。同
时，也将大大刺激南华县消费者对房地产的投资欲望，加速南华房地
产的迅速发展。
第四章 南华房地产价格展望
从南华近二年房地产行业的价格情况来看，南华房地产住宅板块
由二年前的 800-900 元每平方上升到 2000 元左右每平方，此增幅大
大超过周边几个县份价格增幅。随着住宅房的价格上浮也大大带动了
商铺地产的价格飞涨，由二年前的 3000 多每平方米，上浮到近万元
每平方米，南华县城中心个别商铺甚至涨到二万元每平方。此价格让
很多楚雄商铺地产商都咂舌。
由此，我们可以看出南华人不吝投资，尤其是在近几年物价飞涨，
而人均收入偏低的情况来看，未来三年南华将出现大批居民投入商铺
地产投资。
同时，南华有可能在二年后迎来楚雄居民的投资转移，其整体商
铺价格也将出现超出预测的飞涨。甚至有可能直接逼近同期楚雄商铺
价格。
但从目前南华房地产发展情况来分析，三年内南华住宅房价有可
能在南华几大地产商的共同默契配合下，上涨到 2500 元—3500 元每
平方的价位，商铺价格有可能上浮到每平方米 15000 元——25000 元
的高度。
第五章 对我司项目相关建议
针对以上调查和信息统计分析，结合我公司“云南南华野生菌物
流加工出口旅游基地”项目的情况，建议如下：
一、我司楼盘户型建议：
（一）、云南民族服饰、工艺品商业区
1、住宅面积设计：
A、70—80 平方米可以占整个户型的 35%，
B、81—100 平方米的可以占整个户型的 30%；
C、101—120 平方米的可以占整个户型的 25%；
D、121—150 平方米的可以占整个户型的 10%；
2、一楼商铺开间尺寸：
A、×9m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 45%；
B、×9m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 55%；
3、层高：
A、靠近水体的一楼商铺：层高 米；（便于酒吧做夹层）
B、其他一楼商铺：层高 米；
C、二楼以上层高：3 米；
4、联排区商铺配套设施规划建议：
A、×9m 左右, 不设立卫生间，不设内置楼梯；
B、×9m 左右,设立卫生间，设内置楼梯；
C、水体边 ×9m 左右,设立卫生间，不设内置楼梯；
5、楼层设计：
A、水体边的为 2+1；
B、其他为 3+1；
（二）、野生菌干货、云南土特产商业区
1、住宅面积设计：
A、70—90 平方米可以占整个户型的 25%，
B、91—100 平方米的可以占整个户型的 30%；
C、101—120 平方米的可以占整个户型的 35%；
D、121—150 平方米的可以占整个户型的 10%；
2、一楼商铺开间尺寸：
A、×10m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 60%；
B、×10m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 40%；
3、层高：
A、靠近水体的一楼商铺：层高 米；（便于酒吧做夹层）
B、其他一楼商铺：层高 米；
C、二楼以上层高：3 米；
4、联排区商铺配套设施规划建议：
A、×10m 左右, 不设立卫生间，不设内置楼梯；
B、×10m 左右,设立卫生间，设内置楼梯；
C、水体边 ×10m 左右,设立卫生间，不设内置楼梯；
5、楼层设计：
A、水体边的为 2+1；
B、其他为 3+1；
（三）、野生菌特色餐饮区
1、住宅区面积设计：
A、70—90 平方米可以占整个户型的 20%，
B、91—100 平方米的可以占整个户型的 20%；
C、101—120 平方米的可以占整个户型的 35%；
D、121—150 平方米的可以占整个户型的 25%；
2、一楼商铺开间尺寸：
A、×10m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 45%；
B、10m×10m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 40%；
C、15m×10m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 15%；
3、层高：
A、靠近水体的一楼商铺：层高 米；（便于酒吧做夹层）
B、其他一楼商铺：层高 米；
C、二楼以上层高：3 米；
4、联排区商铺配套设施规划建议：
A、×10m 左右,设立卫生间，设内置楼梯；
B、10m×10m 左右,设立卫生间，设内置楼梯；
C、15m×10m 左右,设立卫生间，设内置楼梯；
5、楼层设计：
统一的 2+1；
（四）、云南滇中文化风情商业文化区
1、住宅区面积设计：
A、70—90 平方米可以占整个户型的 20%，
B、91—100 平方米的可以占整个户型的 20%；
C、101—120 平方米的可以占整个户型的 40%；
D、121—150 平方米的可以占整个户型的 20%；
2、一楼商铺开间尺寸：
A、×9m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 45%；
B、×9m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 40%；
C、8m×9m 左右（开间×进深）, 可以占整个户型的 15%；
3、层高：
A、一楼商铺：层高 米；
B、二楼以上层高：3 米；
4、联排区商铺配套设施规划建议：
A、×9m 左右,设立卫生间，不设内置楼梯；
B、×9m 左右,设立卫生间，设内置楼梯；
C、8m×9m 左右,设立卫生间，设内置楼梯；
5、楼层设计：
统一的 2+1；
（五）、配套商住服务区
1、楼层：
根据市场调查，电梯公寓最好以 11-16 楼高的小高层为主，无电
梯的最好以 6+1 为主。
2、户型：
A、二室一厅，面积在 50—70 之间，可以占整个户型的 10%；
B、三室一厅，面积在 70—90 之间，可以占整个户型的 30%；
C、三室一厅，面积在 90—108 之间，可以占整个户型的
20%；
D、三室二厅，面积在 98—110 之间，可以占整个户型的
30%；
E、四室二厅，面积在 109—140 之间，可以占整个户型的
10%；
3、一楼商铺面积：
A、×12m（开间×进深）, 可以占整个户型的 30%；
B、×12m（开间×进深）, 可以占整个户型的 30%；
C、×12m（开间×进深）, 可以占整个户型的 20%；
D、×12m（开间×进深）, 可以占整个户型的 20%；
4、商铺配套设施：
1、×12m（开间×进深）, 设简易立卫生间；
2、×12m（开间×进深）, 设简易卫生间；
3、×12m（开间×进深）, 设简易卫生间；
4、×12m（开间×进深）, 设简易卫生间；
二、我司楼盘价格建议：
关于公司楼盘定价策略，根据市场调查结论和建设期情况，建议
整个项目分三期进行，其每期定价有所不同，具体三期楼盘推出策略，
详见《营销推广策划方案》。
（一）、第一期楼盘：（占总建筑面积的 20%）
1、纯住宅区住宅价格：1800 元起价，最高 2500 元；
2、纯住宅区一楼商铺价格：4500 元起价，最高 8000 元；
3、联排区整卖价格：2800 元起价，最高 3600 元；
4、联排区住宅价格：2000 元起价，最高 3600 元；
5、联排区商铺价格：6000 元起价，最高 12000 元；
（二）、第二期楼盘：（占总建筑面积的 50%）
1、纯住宅区住宅价格：2000 元起价，最高 3000 元；
2、纯住宅区一楼商铺价格：6000 元起价，最高 12000 元；
3、联排区整卖价格：3200 元起价，最高 4600 元；
4、联排区住宅价格：2600 元起价，最高 4000 元；
5、联排区商铺价格：8000 元起价，最高 18000 元；
（三）、第三期楼盘：（占总建筑面积的 30%）
1、纯住宅区住宅价格：2400 元起价，最高 3200 元；
2、联排区整卖价格：3200 元起价，最高 4600 元；
3、联排区住宅价格：2600 元起价，最高 4000 元；
4、联排区商铺价格：9000 元起价，最高 20000 元；
三、电子商务大楼规划建议：
（一）、一楼：
1、大厅：建议设置 400 平方米左右大厅，正面为全彩大屏幕显
示器；
2、一楼左右两端均为办公室、卫生间；
3、一楼空出一间设置为空调机房，按照国家标准进行布置；
4、办公室：设置 25 平方米办公室和 100 平方米办公室两种。
（二）、二楼：
1、设立信息网络管理房机房一间，预计 100 平方米；
2、设置小型多功能会议室一间；建议为：100 平方米；
（备注：以后可改为办公室。）
3、设置中型多功能会议室一间，建议为：250 平方米；
（备注：以后可改为办公室。）
4、其他为办公室、卫生间。
5、办公室：设置 25 平方米办公室和 100 平方米办公室两种。
（三）、三楼：
1、设立大型多功能大型会议室一间；建议为：500 平方米；
（备注：以后可改为办公室。）
2、其他为办公室、卫生间。
3、办公室：设置 25 平方米办公室和 100 平方米办公室两种。
（四）、四楼：
1、主要为办公室、卫生间；
2、接待室一间。建议为：50 平方米；
3、办公室：设置 25 平方米办公室和 100 平方米办公室两种。
（五）、机房设置：
设在 2 楼，按照国标标准执行。
（六）、层高：
1、一楼：建议层高 7 米；
2、二楼——四楼：建议层高 米；
由于招商策划部对房地产的经验还非常欠缺，故以上建议中有些
观点还不成熟，敬请公司领导给予批评指正。
招商策划部
二 0 一 0 年十二月一日
