市场调查分析报告•商业步行街
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【市场调查分析报告】
第一章 海口市社会经济发展概况
一、海口市城市状况
1. 海南省区位图
2. 海口城市区位简图
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3. 区位概况
自然地理
海口市地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨
自然特色风光景观。海口从发端至今已有近千年的历史。自
北宋开埠以来，海口市随着海南的发展而形成相应的规模。
在历史的长河中，海口市融汇在祖国历史的激流中，伴随着
中华民族历史脉搏搏动而涌动。海口于 1926年建市，1950
年解放。1988年，海南建省办经济特区，海口市成为海南省
省会，全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。
2002年，琼山市并入海口，海口市的发展翻开了新的一页。
【地理】 海口市位于北纬 19°32′- 20°05′，东经 110°
10′- 110°41′。地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔 18
海里与广东省海安镇相望;东面与文昌市相邻;南面与文昌
市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老
村，西至西秀镇拨南村，两端相距 公里;南起大坡镇五
车上村，北至大海，两端相距 公里。全市土地面积
平方公里。
【地势】 海口市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河
流--南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾
斜，南渡江西部自北向南倾斜;西北部和东南部较高，中部南
渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。
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【气候】 海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，
春季温暖少雨多旱,夏季高温多雨,秋季湿凉多台风暴雨,冬季
干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量
大，年平均日照时数 2000小时以上，太阳辐射量可达 11到
12万卡;年平均气温 ℃，最高平均气温 28 ℃左右，最
低平均气温 18 ℃左右;极端气温最高 ℃，最低 ℃.年
平均降水量 1664毫米，平均日降雨量在 毫米以上雨日
150天以上;年平均蒸发量 1834毫米，平均相对湿度 85%。
常年以东北风和东南风为主，年平均风速 米/秒。
【土地】 海口市现有陆地面积 平方公里。
【水系】海南岛最长的河流南渡江穿过海口市中部而入海。
南渡江主流在市区长 75公里，流域面积 1300平方公里，年
径流量 亿立方米。南渡江流经市区的支流水系有鸭程
溪、昌旺溪、三十六曲溪、铁炉溪。地下承压水处于雷琼盆
地，含水总厚度达 200-350米，老海口、秀英两段可采量共
27万立方米/昼夜。地下热矿泉水处于琼北自流水盆地东北
部新生代厚层，分布面积约 200平方公里。
【海滩】 海口市北面临海，海域面积 830 平方公里，海岸
线长 131公里。海水平均水温 25℃，最高 34 ℃，最低
℃。透明度 1 米，最大达 2 米。浅海盐度 %%。大
部分海底平缓，以软泥为主，泥沙次之;靠近沙滩海岸一带海
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底以细沙为主。近海水质富含有机物质和无机盐。60-100米
等深线以内的海域面积约 200平方公里，10米等深线以内的
浅海、滩涂面积上百平方公里。海口市大部分海岸坡度平缓，
岸线开阔连绵，沙岸带沙细洁白，有热带海洋世界、假日海
滩、白沙门海滩、西秀海滩、粤海铁路通道南站码头海滩、
东寨港海滨海滩、桂林洋海滩等海滨风景区和游乐区。港湾
与近海还有少许岛礁和潮滩。近海海水清澈，常年风轻浪平，
有多处较为适宜的傍岸泳区。
【植物】 海口市植被以灌木草丛为主。天然植被主要为南
方热带地区常见的野生灌木草丛植物种群。主要植被包括分
布于东北部沿海一带的滨海红树林群落;分布于东南部的稀
树灌木群落;分布于东部和西南部的稀树草原群落;分布于南
渡江以东、三门坡以北的稀灌木草原群落;分布于西部羊山地
区的杂木林群落，以及分布于北部沿海的热带滨海沙生群
落、热带滨海草滩群落。主城区以人工植被为主。海口市引
种的植物优良品种不断增多，植物种质不断丰富。主城区椰
子树繁茂，素有“椰城”的美称。
【动物】海口市陆生动物有野生和人工饲养的两大类。野生
动物中，鸟类有麻雀、大山雀、白眼眶、八哥等 140 多种;
兽类有赤麂、鼠类、野兔、蝙蝠等;爬行类有蛇类、龟、鳖、
坡马等;昆虫类有蜂类、蚁类、蝴蝶类、蜻蜓等，以及青蛙等
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两栖动物。人工饲养的动物以禽畜类为主，包括猪、牛、羊、
狗、猫、兔、鸡、鸭、鹅、鹌鹑、鸽子、蜜蜂等。水生动物
有马鲛鱼、石斑鱼、带鱼、鲳鱼等 100 多种海洋鱼类，青鱼、
草鱼、罗非鱼等数十种淡水鱼类，对虾、青虾、角虾、青蟹
等二三十种虾、蟹类，以及泥蚶、毛蚶、海螺、牡蛎等贝类。
近年来，海口市加快“菜篮子”工程建设，大力发展畜牧业，
一批优良动物种质资源陆续在海口落户。
【矿产】 海口市现探明的矿产主要有煤、硅藻土、泥碳、
粘土、高岭土、铝土矿、矿泉水、地热水、石材和河砂等。
煤矿为褐煤，分布在甲子镇的长昌煤矿;石材主要分布在永兴
镇一带，以玄武岩为主;矿泉水、地热水主要分布在市区北部
及永兴镇的火山口地区;河砂主要分布在南渡江东山镇地段
和龙塘镇下游的冲积沙洲。
行政区划
海口市 （汉语拼音：Hǎikǒu Shì），海南省省会。位于北
纬 19°32′－20°05′，东经 110°10′－110°41′，国
际旅游岛建设在即，被誉为十佳城市、国家环境保护模范城
市、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国
家历史文化名城 、全国创建文明城市工作先进市，全国城
市环境综合整治优秀城市，荣获“中国人居环境奖”。全市
常住人口中，汉族占 %，其他民族占 %。
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海口位于海南岛北端、南渡江出海口，西邻澄迈县，东
及南接琼山市，北濒琼州海峡。全市城市陆地规划总面积
平方公里，现有陆地面积 平方公里。海域面积
530平方公里，海岸线 131 公里，设琼山、秀英、龙华、美
兰四个区。
琼山区: 面积 940平方公里，人口 36万;
龙华区: 面积 300平方公里，人口 44万;
秀英区: 面积 512平方公里，人口 29万;
美兰区: 面积 553平方公里，人口 51万。
观光旅游
风光秀丽，名胜古迹多，加之近年新开发了不少旅游区
和景点，游览内容十分丰富。比较著名的有五公祠、海瑞墓、
李硕勋烈士纪念亭、秀英炮台、人民公园、万绿园、假日海
滩、热带海洋世界、金牛岭烈士陵园、滨海公园、石山火山
口等等景区各具一定特色，且位于市内，交通方便，海南热
带野生动植物园、火山口国家地质公园等一批新景区的相继
建成标志着正在发展成为集观光游览、度假休闲、疗养健身、
商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型全国热带滨海
旅游休闲胜地!
【火山口国家森林公园】 火山口国家森林公园是 2000年 3
月经国家林业局批准建立的。位于西部的龙桥、龙泉、永兴、
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城西等羊山地区，距市中心约 7公里。北起沙坡水库南端，
南至龙泉镇国杨山，东起龙桥镇的三角园村、博片村、昌荣
村、儒陈村和城西镇的坡训村一带的山林，西至永兴镇的博
昌山，总面积 公顷，约 31100亩。
【五公祠】 该祠又名“海南第一楼”，位于琼山国兴街道，
这片木建筑群始建于明代万历年间，纪念的是唐宋两代被贬
职，而来海南的五位名臣：李德裕、李纲、赵鼎、李光、胡
铨。祠内五公石雕栩栩如生，满面思绪。五公祠近旁有学圃
堂、五公精舍、观稼堂、苏公祠、拱桥、荷池、风亭、琼园
等，构成了一组古建筑群落。
【世纪大桥】大桥全长 米，其中主桥长 米，
主桥为双塔双索面三跨(147＋340＋147)连续预应力混凝土
边主梁斜拉桥，桥面宽 米，两侧设人行道。主塔呈钻石
型，塔高 米，主塔基础为圆端型沉井，上口面积
米× 米，下口面积 米×米，深 米，斜拉
索每一单面 22根，共 176根。
【人民公园】 人民公园创建于 1951年，位于市区大英山，
海拔 20米，面积 350亩。公园正门入口处，有 1954年 4月
建成的海南解放纪念碑，碑上有朱德同志的亲笔题词。全国
按功能分区划为东西湖游览区、烈士纪念区、热带植物标本
区、兰圃等。烈士纪念区有冯白驹将军塑像及纪念亭。
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【海南热带野生动植物园】 位于秀英区东山镇，距市中心
27公里处，是中国首家以热带野生动植物博览、科普为主题
的公园，是海南省重点旅游项目，全国科普教育基地，目前
整个园区面积达 2000余亩，世界的珍稀保护动物 200余种，
数量达 4000余头（只）。
【热带海洋世界】 是中国第一个集中表现省海洋旅游文化
的大型、综合性主题公园，位于滨海西路，园区中以被载入
世界吉尼斯纪录的“海南千年塔”最为著名。现在已经关闭。
新的开设在三亚。
【府城鼓楼】 府城鼓楼位于海南琼山市府城镇文庄路南端
的古城垣上，是一座土木结构、古朴大方的城楼。鼓楼又名
谯楼，亦叫文明楼。始建于明洪武年间，是海南卫指挥使王
友所建。原档高三层，现仅存二层，均受历代珍视，故屡毁
屡建。现存鼓楼为万历三十年（1605年），尚书王海遂重修。
交通及区位优势
海南岛四面环海，孤悬海外，自古以来，交通闭塞。解
放后，国家投入巨资，拓建港口，铺设公路、铁路，建造机
场，极大地改善了交通条件。海南建省后，进一步加强交通
建设，使全岛形成了岛内以公路为主，岛外以水运为主，海、
陆、空协调发展的综合交通运输网。该市是海南特区省会城
市，是海南岛的政治、经济、文化中心，海陆空交通枢纽。
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航空：海口美兰机场位于海口市东南方向美兰镇，距离市区
25公里，是国内干线机场，有直达国内和国际的航线。已开
通航线 95条，其中国内航线 84条、地区航线 2 条、国际航
线 9条，与 56个城市通航。
铁路：粤海铁路
2004年 12月，中国首条跨海铁路粤海铁路通道正式开
通客运，结束了海南与大陆不通铁路的历史，使多少世纪来
一直孤悬海外的海南岛与大陆有了直接的通道。
琼州海峡铁路通道全长 24公里，北起广东省雷州半岛
的北港，南至海南岛北部的南港，琼州海峡火车轮渡航程约
须 50分钟，是整个粤海铁路通道的“咽喉”。
从 2007年 4月 18日起，海南铁路西环线全线开通运营，
三亚将首发进京、进沪、进穗 3趟旅客列车。
粤海铁路海南西环线是我国首条铺设 100 米钢轨的铁
路，全部铺设了总重达 23316吨的 100米钢轨，配合为未来
电气化改造所预留的各种准备，为今后进一步提速扩能预留
了充足的空间。
粤海铁路的开通，对海南的开发与发展有着极其重要的
意义，也为前往海南旅游的人们提供了又一个惬意的选择。
海口火车站
海口火车站距海口市中心二十余公里，车站主体由前后
两进、四合院结构的二层建筑和两个长约五百米的站台构
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成。二层的建筑为仿古宝塔亭榭造型，两座建筑中间的庭园
模仿三亚著名景点天涯海角，“南天一柱”、“天涯”、“海角”
三块大石簇立在椰树、棕榈树下。两边宽敞的廊坊使庭园和
建筑物与外界融为一体，通透自然，凸显热带海岛园林风格。
海运：海口有新港、海口秀英港两个港口，每天开往大陆沿
海及香港等地区客轮达 40多艘，其中海口新港主要以湛江
港和海安之间的客运和汽车轮渡为主，而秀英港主要是开往
广州、湛江、海安、蛇口、北海、香港的航线。
公路：海南的公路交通非常方便，东线 223国道、中线 224
国道、西线 225国道，还有环岛高速公路。海南最大的长途
汽车海口东站，位于海口和琼山市之间，有国贸到府城的小
巴路过，主要是前往海南东线的各市县，也有走西线的车，
不过车况相对比较旧，海口和三亚之间走东线高速路只需 3
小时，走西线高速 4小时。还有西站客运站，主要是前往儋
州、白沙、昌江、东方、临高、乐东、通什、屯昌各线，南
站客运站，主要是前往澄迈、定安等海口邻县。
海口到三亚一共有三条线路，即东线、中线、西线。
东线高速路，海口距三亚约为 公里，中途经过定安、
琼海、万宁、陵水等市。
西线高速路，海口距三亚约为 公里，中途经过澄迈、
临高、儋州、昌江、东方、乐东等。
国道东线，海口距三亚约 公里，途经文昌、定安、琼
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海、万宁、陵水等。
国道中线，海口距三亚约 296公里，途经定安、澄迈、屯昌、
琼中、五指山、保亭。
国道西线，海口距三亚约 公里，途经澄迈、临高、儋
州、白沙、昌江、东方、乐东。
海口地铁： 安定门---古城
线路 1： 从安定门出发,乘坐 328路上行(安定门-马连洼),在
双泉堡换乘小 60路(马甸桥北-延庆汽车站),在延庆南菜园换
乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡 ),抵达延庆古城. 约
公里；
线路 2：从安定门出发,乘坐 407路上行(安定门-回龙观小区),
在京昌路回龙观换乘 919路上行(德胜门- 延庆汽车站),在延
庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆
古城. 约 公里；
线路 3：从安定门出发,乘坐 407路上行(安定门-回龙观小区),
在西三旗桥北换乘 919路快下行(德胜门-延庆汽车站),在延
庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆
古城. 约 公里；
线路 4： 从安定门西出发,乘坐 909路(土井村西口-前苇沟),
在德胜门换乘 919 路直快(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜
园换乘 920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城. 约
公里；
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线路 5： 从安定门西出发,乘坐 909路(土井村西口-前苇沟),
在德胜门换乘 919 路大站快车下行(德胜门-延庆汽车站),在
延庆南菜园换乘 920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延
庆古城. 约 公里。
上地---古城
线路 1： 从马连洼北路东口出发,乘坐 419路下行(东北旺中
路-甘露园),在清河小营桥南换乘小 60路(马甸桥北-延庆汽车
站),在延庆南菜园换乘 920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵
达延庆古城. 约 公里；
线路 2：从上地环岛南出发,乘坐 448路(城铁上地站-城铁上
地站),在西三旗桥北换乘 919路快下行(德胜门-延庆汽车站),
在延庆南菜园换乘 920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达
延庆古城. 约 公里；
线路 3：从上地环岛南出发,乘坐 448路(城铁上地站-城铁上
地站),在西三旗桥北换乘 919路上行(德胜门- 延庆汽车站),
在延庆南菜园换乘 920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达
延庆古城. 约 公里；
线路 4： 从上地环岛南出发,乘坐运通 118线上行(祥龙公交
公司-西三旗桥南),在西三旗桥南换乘 919 路大站快车下行
(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘 920 路东(延庆南菜
园总站-里仁堡),抵达延庆古城. 约 公里；
线路 5： 从马连洼北路东口出发,乘坐 909 路(土井村西口-
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前苇沟),在马甸桥南换乘 919路直快(德胜门-延庆汽车站),在
延庆南菜园换乘 920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延
庆古城. 约 公里。
二、海口市宏观经济发展概况
随着国家宏观经济发展的加快，以及经济发展大环境的进
一步改善。各地（市）县经济的发展也随之加快，提别是国际
旅游岛申报成功以来，海口迎来了新一轮的发展机遇。
1. 海口市生产总值
•上图所示：2003年——2009年海口市生产总值（GDP）持
续快速增长，2009年，达到 亿元，按可比价格计算，
比上年增长 %；
•近几年海口市经济的整体发展，商业地产的复苏、发展，
对本市 GDP快速增长有较大贡献，同时，GDP持续增长，
又为商业地产发展提供有力保障。
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2. 海口市城市居民人均可支配收入
•上图所示：2003—2009年海口城市居民人均可支配收入从
8350元增加到 15237元，七年增幅超过 54%；
•海口城市居民人均可支配收入水平不断提高，增幅较大，
本地市民购房支付能力进一步增强；人均可支配收入是衡
量城市居民消费能力的重要指标，反映出居民购房支付能
力的强与弱。
3. 国内贸易（单位：亿元）
0
50
100
150
200
250
300
350
2006 年 2007 年 2008 年 2009 年
消费品零售总额
批发零售贸易业零
售额
餐饮业零售额
•上图所示：全市社会消费品零售总额中，批发零售贸易业
零售额从 2006 年至 2009 年逐年递增，增长幅度平均在
%以上，并在 2006年突破 150亿元。
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•其中批发零售贸易业零售额在全市社会消费品零售总额中
比重逐年递增，并保持在 81%左右。餐饮业零售额从 2006
年至 2009年逐年递增，所占比重同样在提高。
4.固定资产投资
0
50
100
150
200
250
300
2006 年 2007 年 2008 年 2009 年
固定资产投资
•上图所示：全市固定资产投资中，固定资产投资额从 2006
年至 2009年逐年递增，增长幅度平均在 20%左右。
•2006年,全市完成全社会固定资产投资 亿元,比上年
增长 %；
•2007年,全市完成全社会固定资产投资 亿元,比上年
增长 %；
•2008年,全市完成全社会固定资产投资 亿元,比上年
增长 %；
•2009年,全年全社会固定资产投资完成 亿元,比上年
增长 %。
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小结：
1. 2003—2009年，随着海口市经济快速发展，城市化明显加
快， 居民收入不断提高，这使得城市人口、消费能力都将
得到全面的提升。同时，作为旅游大省，海口吸引外来投
资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分；
2. 2003—2009年，海口城市居民人均可支配收入不断提高，
为商业地产的发展提供了良好的保障；
3. 海口市社会消费品零售总额在未来几年仍将会保持较大
幅度的增长态势，特别是批发零售贸易业零售额、餐饮业
零售额的增长趋势，为本项目商业地产的开发营造出较好
的外部经济环境。
三、海口市“十一五”期末 2010201020102010 年经济发展规划指标（目标）
1. 海口市“十一五”期末 2010年经济发展规划指标 2010年全
市经济社会发展的主要预期目标是：
•生产总值增长 10％;
•财政总收入和地方一般预算收入均增长 15％;
•全社会固定资产投资增长 26％;
•社会消费品零售总额增长 16％;
•城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 8％;
•城镇登记失业率控制在 3％以内;
•万元 GDP能耗下降 ％以上。
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2. 2010年上半年海口市经济社会发展主要指标完成进度表:
3. 1—4月海口主要经济指标与35个大中城市的对比简析
指标名称 单位
2010年计划数
2010年完成
一季度实际 上半年预计
绝对
额
增长
(%)
绝对额
增长
(%)
绝对额
增长
(%)
序时完成
情况(%)
一、海口市生
产总值
亿元 536 10 281
第一产业 亿元 37 8
第二产业 亿元 130 8
工业 亿元 88 5
第三产业 亿元 369 11
二、工业总产
值
亿元 342 5
三、全社会固
定资产投资
亿元 349 26 27
四、社会消费
品零售总额
亿元 321 16
五、出口总值 亿美元 11 9
六、实际外商
直接投资
亿美元 7 10
七、旅游总收
入
亿元 70 8
八、财政总收
入
亿元 141 15 54
地方一般预
算收入
亿元 15
九、城市居民
人均可支配收
入
元 16456 8 10 9
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•社会消费品零售总额居第33位，增幅居第9位；
•1-4月累计，海口社会消费品零售总额亿元，在35个
大中城市中居第33位。从增速上看，海口同比增长%，
在35个大中城市中居第9位；
•城镇固定资产投资额居第26位，增幅居第17位；
•1-4月累计，海口城镇固定资产投资完成亿元，在有资
料的29个大中城市中居第26位。从增长速度上看，海口增速
是%，在有资料的29个大中城市排名中居第17位；
房地产开发投资额居第28位，增幅居第33位；
•1- 4月累计，海口房地产开发投资完成亿元，在35个城
市中居第28位。从增长速度上看，海口增速是%，在35
个城市排名中居第33位；
•居民消费价格总指数居第5位；
•1-4月累计，海口市居民消费价格指数稍有上涨，与去年同
期相比上涨个百分点，涨幅在34个大中城市中居第5位；
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第二章 海口市商圈分布及分析
一、租售价格以及业态
海秀东路商圈::::
海秀路商圈是
海口市核心商
圈，辐射整个
海口市。整个
商圈以海秀东
路为中轴线，
北面至大同
路，南到蓝天路，西靠南大桥，东至海府路，商圈服务半径大，
商业集中度高，商业设施齐全，商业业态组合完善。商圈以明珠
商业广场、第一百货、乐普生为核心。
一、商场百货类
名称 经营业态 租金（元/㎡·
月）
售价（元/㎡） 备注
明珠广场
珠宝、化妆
品、服装、鞋、
餐饮、书店、
超市、通讯、
数码等
一楼：500-1700
二楼约：500
三楼约：400
该商场人流量较大，
但产品分布比较杂
乱，成交金额与人流
量不能形成鲜明比
比
第一百货
珠宝、化妆
品、服装、鞋
等
一楼约：1200
二楼约：750
三楼约：600
该商场人流量相对
薄弱，但成交金额居
海秀路之首
乐普生(嘉兴
百货)
珠宝、化妆
品、服装、鞋、
新起点健身
等
一楼约：500
二楼：250-300
现人流量较小，以中
老年市场为主
市场调查分析报告•商业步行街
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万国商城 化妆品、服
装、鞋、餐饮
一楼约：300
二楼约：150
三楼约：85
以品牌而定，有优
惠，可联营。
金世纪商城
珠宝、首饰、
手机、快餐、
服装、鞋、箱
包等
一楼约：350-400
二楼约：250-300
该商场知名品牌进
驻较少，从而决定了
该商场在档次上偏
低
南亚广场
家乐福超市、
麦当劳、新华
书店等
一楼：
31000—40000；
负一楼：
20000
引入了家乐福为主
力店，对该区域的商
场形成有力的冲击
二、专业市场类 DC 城 电脑、软件、
数码、耗材等
二楼：1500
三楼：250
三、街铺类
海秀东路鑫
源温泉酒店
——明珠广
场
服装、鞋类、
饰品等
约：380 左右
第一百货与
DC 城之间的
巷子
服装、鞋类等 280-300
国宾大酒店
——南国超
市
服装、餐饮、
售票等
220-280
名门广场 餐饮、医院、
银行、超市等
一楼：100
二楼：50
多数为两层租赁。
解放路商圈:::: 解放路商圈是海口市老城区传统商圈，商圈发展时
间较长，商业成熟，辐射力强。商圈以解放西路、龙华路、大同
路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状，还包括
周围的新华路、博爱路等商业街。
一、 商场百货类
名称 经营业态 租金（元/㎡·月） 售价（元/㎡） 备注
东方广场 珠宝、化妆品、
服装、鞋、餐 饮
等
一楼：350-400
二楼约：300
多宝利商场 服装、鞋、超市
等
一楼约：250-300
二楼约：200-280
泰龙城 服装、精品店等 150-450
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国贸路商圈:::: 国贸区是海口市商务办公中心，聚集了大量办公楼、
酒店、宾馆，商业配套亦十分完善，一些商业辐射全市乃至全省。
国贸商圈以国贸转盘为中心，商业设施主要分布在国贸路和玉沙
路及金龙路上。国美电器、广百百货、生生百货以及大润发超市，
是本商圈的重要商业设施，对国贸片区甚至全市、全省都具有一
定影响力。其它设施主要是街铺，业态有餐饮、娱乐、服装、日
杂、烟酒等，主要服务于国贸区商务办公人员。
一、商场百货类
名称 经营业态 租金（元/㎡·月） 售价（元/㎡） 备注
广百百货 珠宝、化妆品、
服装、鞋、餐饮
等
重新装修
宜欣商业广场 超市、数码等 一楼约:350-450
二楼约:250-350
三楼约:250
一 楼 均 价
40000 左右
生生百货 珠宝、钟表、眼
镜、化妆品、女
装、照相器材、
男装、鞋帽、皮
具、体育 用品
等
一楼最低:1000
二楼约:1000
三楼以上：联营
友谊商业广
场
珠宝、首饰、快
餐、服装、鞋、
箱包等
一楼：430-480
二楼约：260
一楼：
21000-36000
二、专业市场类
汇锦名城 体育、休闲 一楼临街：
18000
侧面：12000
三、街铺类
一中—省医
院(左)
药、眼镜、餐饮
等
一、二楼平均：
80—100 左右
省医院对面
系列铺面
婴幼儿用品等 一楼约：100
新华书店—
多宝利
服装、餐饮、鞋
等
一楼约：150-300
西湖商业广
场
招商中 一楼：200
二楼：100
三楼：75
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第一摩尔 新一佳超市、保
龄球馆等
一楼 15000
二楼 12000
经营困难
上邦百汇城 服装、鞋帽、手
饰、化妆品、皮
具、 体育用品
360 元 家乐福
富丽花园商场 百货、日杂用
品、服装、鞋帽、
饰品
招商困难
二、街铺类
国贸以国美为
中心周边街铺
餐饮、电器为
主，体育、休闲
专卖、文具、健
身等
一楼 120-300.
二楼 50-100.
三楼:30-80
广百门口旁铺
面
药店、女装专
卖、糕点店等
一楼约:250-350
国贸经典 服装、餐饮等 一楼:150 左右
二楼:55 左右
三楼:45 左右
绅蓝都市公寓 餐饮、洗浴、桑
拿、保健
一楼约:73
二楼约:50
三楼约:40
二、区域商业环境
从海口市的商业布局来看，海口的商业主要集中在以明珠广
场为核心的中心片区商业中心区，但海秀东商业圈却又遇到了发
展的瓶颈———车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。
商圈名称 海秀商圈 解放路商圈 国贸商圈
商圈发展历史 属新兴商业圈 属传统老商业圈 属新兴商业圈
交通便利性 位于市中心，交通非常便利 位于市中心老城区，交通便利 交通较便利
人口聚集度 是海口市中心区域，聚集人
口众多、密度大
是海口市老城区域，聚集人口
众多、密度大
是海口市新城区域，办
公聚集区，人口较多
日客流量 海秀路平时车流量约 20-25
万辆/天，节假日约 30 万辆/
天以上，平时人流量约 20-30
万人次/天，节假日人流量约
28-35 万人次/天；
平时车流量约 3-5 万辆/天，
节假日约 5-8 万辆/天以上，
平时人流量约 10-16 万人次/
天，节假日人流量约 18-25
万人次/天；
平时车流量约 8-10 万
辆/天，节假日约 9-15
万辆/天以上，平时人流
量约 4-7 万人次/天，节
假日人流量约 10-15 万
人次/天
商圈消费状况 是目前海口市消费群体最集
中，消费量最大的区域
是目前海口市中低消费群体
最集中，消费量最大的区域，
是目前海口市高消费群
体较集中，餐饮、休闲
项目较集中的区域
主力百货店 第一百货、明珠广场、乐普
生（佳心百货）、DC 城、南亚
东方广场、新友谊商场、泰龙
商城、新华南电器一条街
广百百货、风华时代（信
心电器城）、宜欣广场
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三、海口商圈消费之特征
作为海南省省会城市，海口是连接大陆和下面各县市的枢纽，
具有强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足
海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，又有
旅游、农业产业支柱，所以，海口是海南省消费能力最强的城市。
但由于海口是岛屿经济，受地理位置与观念的制约，海口的经济
发展明显落后于沿海与内地城市，特别是新兴的行业如 IT、金融、
服务、商业等领域明显滞后，所以，海口整体贫富差距悬殊，在
零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中：
1. 以政府公务员、部队军属、企事业单位、机关职工为主的消费
群体在餐饮、娱乐、零售方面的消费，由于收入高、稳定，在
此方面的消费将趋向于高端，需要有舒适的消费环境。在消费
品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格的商品
主要会在海口市采购；这类消费群体仅占总消费人群的
25--30%左右；
2. 城乡居民生活水平稳步提高；
3. 普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主，一般消费
类商品也均在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商
品的价格因素，但随着生活水平的提高而对商品的质量和服务
广场、万国大都会
产业聚集度 百货、超市、餐饮、娱乐、
休闲、电影、专卖店等
百货、超市、餐饮、娱乐、休
闲、电影、专卖店等
百货、超市、餐饮、娱
乐、休闲、专卖店等
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质量的关注也越来越高。平价是针对这类消费群体最有效的手
段，这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数；
4. 食品消费质量提高，衣着消费支出比重下降，过去简单的吃饱
吃好，转变为品种更加丰富，营养更加全面。一方面由于食品
供应的日益充足，另一方面由于在外饮食的增加，粮食消费比
重减小，购买量大幅度下降，衣着是两项基本生存资料之一，
衣着消费向时装化、名牌化、个性化发展的倾向更加明显，成
衣化倾向成为主流；
5. 耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品趋于饱和，城镇居民家
庭中用品消费特别是购买耐用消费品支出增长势头逐年减缓，
表明用品消费已经不再是人们消费的重点；
6. 交通通讯支出持续增长。支出比重变化最大随着居民收入水平
的提高及电子通讯、家用汽车价格的下调，移动电话及家用汽
车已成为我国近几年形成的新消费热点之一。从趋势上看，这
方面的消费需求将会持续旺盛；
7. 住房消费比重上升较快，居住方面的消费比重大幅上升，这是
与我国住房及配套的工资制度改革紧密相关的。随着市场经济
的发展和市场体系的逐步健全，住房的商品化、货币化程度也
进一步提高。人们用于改善居住环境方面的支出也呈较大幅度
的增长。所有这些，都将导致住房消费比重上升；
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8. 医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。医疗制度的改革
也导致人们用于医疗的支出增加，绝对支出额和支出比重都有
上升趋势；
四、海口各商圈商品品牌状况分析
1. 海口各商圈百货主力店品牌系列表
店 名
品类
第一百货 明珠 南亚 友谊 东方 生生 乐普生
化
装
品
欧莱雅
兰芝
玉兰油
欧珀莱
羽西
H2O
蝶妆
韩国露姿
凯依秀
露华浓
Za
美宝莲
国际香水
站
曼妮贝丹
泊美
欧莱雅 泊美
欧珀莱 高丝
玉兰油 B8F
美宝莲 清妃
凯依秀 提香
蓝色之恋 Za
蝶妆
白大夫
诗丽雅
魔彩精灵
依贝佳
卡姿兰
高夫
海润
化装品综合柜
台
卡姿兰
海之南
柏莱雅
凯依秀
诗丽雅
安尚秀
宝丝尔
伊卡露诗
色彩地带
gN 高润
娇菲尔
Za
巧迪尚惠
高夫
贝比尼诗
京润
美宝莲
李医生
欧莱雅
海润
高夫
大家闺秀
蓝色之恋
凯依秀
欧莱雅
露华浓
罗菲亚
美宝莲
玉兰油
尼维雅
嘉娜宝
凯依秀
柏兰
郑明明
雅芳
薇姿
泊美
Za
玉兰油
欧珀莱
欧莱雅
蝶妆
B8F
CD
兰蔻
海哲兰
资生堂
海润
依贝佳
SKⅡ
香水屋
玉兰油
海润
珠
宝
饰
鑫生珠宝
天时珠宝
谢瑞麟
周大福 玉格阁
天时珠宝 皇宝
百世缘 六福
鑫生
美瑞德
南润
凤凰珠宝
银饰世界
美瑞德
天时珠
宝
瑞丰
瑞丰金
行
周大福
鑫生
美瑞德
福美缘
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2. 海口市现有各业态经营较好的品牌
男装：啄木鸟 才子 雅戈尔 梦特娇 群豪 铁狮东尼 劲霸 宾
奴 BOSS 花花公子 左丹奴 与狼共舞 蒙蒂雅 名鳄 登
喜世家 雅阁狮丹 蓝宝石 英国阿雷斯 天朗世家 金利
来 苹果 佰秀 高尼奥 皮尔卡丹 添多利 联邦狐 帝
牌 南极人 美国花雨伞
女装：欧点 亨奴 米笛 安瑞井 玛斯菲尔 季候风 出格 伊莲
帆登 莱丽安奴 EITIT 龙笛 ONLY 美高 奥菲曼 尚慕
迪妮 卡亚卡 百映 恩曼琳 罗马情怀
儿童系列：小猪噜噜 巴拉巴拉 小丰龙 春芽子 米奇 蓝猫 肯
笛儿 安奈儿 可可鸭
运动系列：阿迪达斯 耐克 李宁 背靠背 361 安踏 贵人鸟 匹
克 鸿星尔克 彪马
皮具：金利来 奥康 红蜻蜓 花花公子 左丹奴 皮尔卡丹 万里
马 苹果 左丹奴 袋鼠 梦柯达 亚洲豹 梦特娇 老人头
星期六 鳄鱼 威豹 百思图 意尔康 达芙妮 百丽 木
林森 石头鱼 华伦天奴 美国骆驼
品 美瑞德珠
宝
周大生 瑞丰
恒昌隆 鑫生
皮尔卡丹 翠绿
潘氏珠宝
光怡珠宝
悦美珠宝宝
周大生
彩裕珠宝
皮尔卡丹
石头记
纬迪翡翠
周大福
鑫生珠
宝
鑫生珠
宝
鑫大福
戴梦得
南瑞珠
宝
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女内：安莉芳 黛安芬 嘉莉诗 安丽丝 曼妮芬 古今 月盈儿
美伊
珠宝：周大福珠宝 鑫生珠宝 皮尔卡丹珠宝 瑞丰珠宝 周大
生珠宝 恒昌珠宝 光怡珠宝 悦美珠宝 天时珠宝
床上用品：埃迪蒙托床品 乔德床品 海迪梦丝床品 金盾床品
圣夫岛床品 佳丽斯床品 梦特娇床品 皮尔卡丹床品
数码手机：诺基亚 摩托罗拉 三星 联想 诺亚舟 好记星 步步
高 魅族 学之友 读书郎
化妆品：海润珍珠 京润珍珠 海之南珍珠 欧莱雅 美宝莲 Za
玉兰油 蝶妆 蓝色之恋 香奈儿 高夫 柏芬 高丝 水
生活 韩国露姿 兰姿
餐饮：毛家饭店 天下鱼煲第一家 杭州千代 小肥羊 澳门街餐
厅 咖啡时间餐厅 九千馆 拾味馆 绿荫阁 壹加壹饺子
馆 亨美乐餐厅 富乐鸡饭店 湖南人 常德肥肠馆 龙泉
酒家
第三章 调查分析与思考
一、进行商业地产开发的核心问题
对于大型商业中心这样的开发项目来说，它一定是在准确的
时间、地点兴建的，合理满足一定范围人群各种不同需 求的地产
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项目，其对项目预期的准确性和前瞻性，前期的定位和筹划都相
当重要，而项目运作到完成是一个资金需求庞大，漫长而要有耐
心的过程。从前期招商，到后期的经营管理，都有一段很长的磨
合时间。因此，投资商需要整合物业开发和商业经营、后期管理
三项工作，必须进行很好的前期策划定位，在后期经营管理中营
造好商业氛围、创造出现代商业空间，并能够通过经营管理长期
引领商家，只有这样，才能将这样的商业物业在市场中有效地进
行租售。
因为，购买商业物业的业主，往往只是投资者，并不是最终
商业物业的使用者，商业物业必须通过再次招商、租售才能获利。
而开发商业物业，如果仅限于及时卖出，不但有失了长远的积累，
更容易走进既卖不动也难招商的怪圈。
二、对海口商业地产的展望
海口目前不是一个经济十分发达的城市，也不是一个消费
群体庞大、消费力强的城市，难以与上海、北京、广州等城市
作比较，因此，作为一个开发商业项目的房地产企业在开发前
应多立足于商业的角度考虑，作详细的商业市场研究，多借鉴
国内商业地产开发的成功经验，才能少走弯路，才能避免再一
次走进商业项目供应量大，商家却找不到合适网点的怪圈。
三、海口目前的业态
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百货 商场 购物中心 专卖店 大卖场 超市 影院
餐饮 娱乐 健身 休闲 酒吧
四、海口各业态经营状况分析
1111、各商场均采用百货＋超市模式，超市一般都设在商业价值较低
的位置，以超市来带动人气，以百货来实现利润；
海口各百货商场经营模式大多数为百货＋超市，其中有
的商场设有两层自营超市，分生鲜和日用品两类。有的商场
设有地下层，一方面超市能起到聚集人气的作用，但由于超
市利润不高，故在商业布局时大部分商场都将其放在商业价
值低的位置。
2222、各大商场注重发展自身经营特色，进行差异化经营；
在竞争日益激烈的今天，海口众多的百货商场现在越来
越注重发展自身的经营特色，进行差异化经营，如紫荆百货
走高档、个性化经营路线，国美、信兴发展家电网络服务，
乐普生（佳心百货）的“休闲健康购物”，各大商场出现错位
经营，做出商场特色，培养个性化消费群体，以达到对商场
品牌的认同。
3333、本土商场经营管理体系落后，为外来百货企业预留了较大的市
场空间；
从经营管理水平来看，海口市大型商场的经营管理还在
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较低的水平下运作，员工的服务意识、商场布局与商品陈列、
营销企划等都有待提高。各商场营业员聚堆聊天现象随处可
见，商品知识更是知之甚少。完善的经营管理体系是商场长
久经营的关键，在这方面外来百货企业做得远比本土企业好。
内地商场的商场规划、商品组合、经营意识、服务质量均优
于本土商场，统一招聘人员，并进行专业培训，每天都有管
理人员进行训导，有的购物广场，在一些服务点，还设有专
人协助顾客。落后的经营管理体系为外来的品牌百货企业预
留了一定的市场空间。
4444、大部分商场不同程度地引进了餐饮、娱乐，但形式过于单一，
集多元化的餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的
市场空间；
随着人们消费习惯向多元化、多层次转变，为消费者提供
集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的全消费体验
式购物场所将是今后商业发展的方向。目前好多商场引进了肯
德基、必胜客等国际连锁快餐厅，有的商场增设了电子游戏机，
但总体而言，海口商场内的餐饮、娱乐的形式单一，集多元化
餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的购物中心将具有广阔
的市场空间。
5555、海口餐饮业态现状；
海南餐饮市场应该是最市场化、最多元化的一个成熟的餐
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饮市场，能坚持下来的都是最有特色的，比如龙泉以文昌鸡为
特色，东郊椰林是海鲜，而京豪、广州酒家则以粤菜为特色，
湖南人、毛家饭店则以湘菜为特色。经过十多年发展，海南餐
饮业已经以其包容万家的多元化特色在国内餐饮业赢得一席
之地，海口金龙路美食一条街即是一个缩影；同时，也因为极
高的市场化程度和白热化的竞争，让诸如“陶然居”、“谭鱼头”
这样的全国性餐饮名店折戟沉沙，饮恨椰城。去年海口地税三
成以上税收源自餐饮业，全省餐饮业收入已占 GDP的6%。因
而，“吃，也是生产力”。
海口是一个移民社会，这是一种开放文化，对餐饮也是
开放的。大家从全国各地来，带来了对各地的餐饮需求；同
时，海南已经是一个旅游目的地，游客来自四面八方，餐饮
业就必须为这些来自四面八方的游客服务；再就是本地人开
放的餐饮习惯，待客几乎都在外吃，这些都是海南餐饮发展
的基本条件。
海南餐饮与自己比，发展很快，与全国比还不行。从人
均消费来说低于全国平均水平。虽然海口人均消费超过了全
国平均水平，但与发达地区比差距很大。
附件：海南商业总体规划
海口中心商业区网点过度密集，但停车场、休闲活动场所少之又
少，城市西部和新区商业网点十分匮乏，但却不具备商家开店的吸引
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力海口商业十几年取得长足发展 的同时，因为没有规划先行而导致
的弊病也不断涌现，为了整合资源使商业发展再上 台阶，海口《城
市商业网点总体规划》几经酝酿后于近日正式出台。新规划提出力争
2010年社会消费品零售总额达到244亿元，比2000年增长1倍。新商业
网点规划也成为与海口城市总体发展规划、"十一五"规划相衔接最为
紧密的新规划之一，对我市未来15年商业网点布局和合理发展将起到
积极的引导、促进作用。
海口市《城市商业网点总体规划(2005-2020)》海口市规划局和
商务局共同编纂，提出大商业，大物流促进第一、第二产业发展的战
略。规划提出具有海口特色的"一心、两带、三级"近期商业网点建设
的构想，对海口市商业网点发展有很大的指导性。
所谓"一心"，就是海口要建立区域性商贸中心，发展物流业，打造与
岛外国内市场和东盟市场的对接的平台。发展旅游业，建设"泛珠三
角经济区"的"生态后花园"。调整商贸业结构，把海口建设成为区域
性的商贸中心。
"两带"，即一方面，打造滨海沿江旅游观光购物经济带；另一方
面，建设沟通岛内外交通的物流配送带。
"三级"，对应于城市总体规划布局结构，海口市将建立"城市—
——城区———片区"三
级商业网点结构：
1、市级中心商业区即海口旧城的中心商业区和其西侧的滨海金
贸区。
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2、城区级商业中心由长流组团商业中心、秀英片区商业中心、
江东片区商业中心和桂
林洋片区商业中心共4个组成。
3、片区级商贸中心：有火车站及轮渡码头的西海岸片区、金贸
滨海片区、海甸片区、金盘片区等12个组成。
