长春市2006年市民住宅需求调研报告
(作者：夏雪 )
调研形式：样本调查
调研地点：长春市国际贸易展览中心
调研时间：2006年6月16日～2006年6月19日（历时4天）
调研对象：长春市两年之内有购房意向的需求群体
问卷总量：2100份
有效问卷：%
调研单位：长春中原地产代理有限公司市场研究部
调查方案：
1、调查目的
本次调查设点于2006年长春房地产交易会现场（长春国际会展中心），旨在通过问卷回馈的方式对长春市在售住宅类产品的潜在消费者购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。
2、调查对象
本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社/杂志社/电台/电视台/广告公司/策划公司/调查公司展开工作）外，还特别需要调查对象具备以下条件：
（1）多数具有长春市户籍的居民；
（2）亲临房交会现场的两年内有购房意向需求人群；
（3）家庭购房决策者或决策的主要参与者。
3、调查内容
（1）消费者购房目的；
（2）消费者的购房计划（包括时间、区域、类型、面积、价格、户型、总金额、付款方式等）；
（3）消费者基本资料（包括从事的职业、家庭结构）；
（4）潜在购房者对未来市场发展的预期等。
一、被访人群自然情况分析
注：此次调查对象以普通工薪阶层为主
如图所示，被访者年龄段主要集中于20-39岁之间，占样本总量的%；与2005年相比，这部分人群数量上升了个百分点。相对的，50岁以上的被访者数量有所下降，占样本总量的%，比2005年下降了10个百分点。40-49岁的被访者数量比2005年下降了5个百分点，占本次样本总量的%。20岁以下的被访者本身不具备购买能力，且不是家庭中主要决策者，其在样本中所占比例较小，仅为%，可忽略不计。由此可见，本次被访人群年龄结构趋向年轻化。
学历: 受教育程度有所提高，大专及本科为主要学历
2005、2006年被访购房者学历对比图表
受教育程度的高低决定了消费者的文化水平，在一定程度上反映了人们的消费特征和购买力。调查数据显示，被访问者中受教育程度主要集中在“大专”和“本科”中，占调查总量的%，与2005年相比上升了个百分点。中专及以下学历人群占本次样本总量的%，比05年下降了个百分点。而较高学历（硕士及硕士以上）虽然所占比重较小，仅为%，但比05年也有的上浮比例。中专及以下学历人群数量降低，而大专、本科、硕士及以上人群数量增多，这证明本次被访人群的受教育程度有所提高。
家庭结构: 呈现小型化态势，两口、单身家庭结构居多。
2005、2006年被访购房者学历对比图表
此次被访者家庭结构呈现以两口之家为主，辅以单身家庭、三口之家，所占比例分别为：%、%、%，这三部分之和占样本总量的%。与2005年相比“单身”结构家庭比例有小幅上升，上浮比例为%。与被访者年龄特征相对比发现，本次被访者20-29岁人群数量比2005年上升了%，被访人群的年轻化自然导致“单身”人群比例的上升。
通过上述分析，我们预计在未来的一段时期内，购房者的年龄趋向年轻化，家庭结构呈现小型化的态势。那么，能够满足两口之家、三口之家使用的户型将是需求市场的主流产品。
职业结构：白领阶层为住宅市场消费的主体
被访者职业分布图表
调研样本中从事“建筑/房地产类”和“教育/卫生”的人群比例最大，均占样本总量的15%，由于本次调查是在房交会其间进行的，所以样本中从事“建筑/房地产类”的人员很多，另外，各大专院校的讲师、教授占购房人群的比例较大。其次是“商业/贸易”，占样本总量的14%；“IT/制造业”以及“媒体/广告”行业，均占比例为12%。这些行业人群加总占到样本总量的68%，是需求群体的主力。
这部分消费群体的特征是：虽为工薪阶层，但收入稳定；接受过高等教育，文化素质相对较高；消费行为较为理性；对居住环境要求较高；一旦经济能力允许，继续改善自身的居住和生活环境。
在此基础上，交叉年龄与学历的结果表明，39岁以下拥有大专以上学历人群占全部大专以上学历人群的%。分析表明，一个中等收入、受过高等教育的年轻群体——白领阶层在长春确切形成，已经成为这个城市住宅消费的主体。
二、长春市民购房意向分析
1、购房时间：计划1年内购房的人群占57%
被访者购房时间选择图表
本题是一道筛选性问题，由于本次调研意在寻求两年之内有购房意向人群的消费行为特征及
需求特征，因此，当被访者表明两年之内没有购房意向时，我们便终止访问。调查结果显示，被访人群计划在1年内购房的，占样本总量的57%，1-2年内购房的占43%。通过此项筛选题，我们可以确定，本次被访人群的消费行为特征及需求特征，能够比较客观的反应出长春市近两年之内，房地产消费者的需求意向，从而为我们提供更准确的需求产品信息。
2、区域选择：购房者的区域选择开始转向城市边缘地区
被访者购房区域的选择图表
调查数据显示，06年消费者对住房所在区域的选择与05年没有太大的差异，但我们仍然发现了一些细微的变化。朝阳区和南关区毫无疑问仍为首选的居住区域，占调查样本总量的46%。除了这两个中心区域，二道、经开、高新区域的被选比例较05年有小幅上升，上升幅度为1-2%。可见，在城市中心越来越拥挤、房价越来越高的情况下，购房群体的视线开始转向城市边缘的区域。这些区域正处一个规划建设的过程中，虽然市政配套及生活配套设施并不很完善，但房屋价格较市中心区域便宜，并具有一定的升值潜力，因此，逐渐受到购房人群的认可。
绿园、宽城、净月区的被选比例有1%左右的下浮。
3、购房目的：满足居住要求仍为第一购房目的，投资购房比例有所上升
与2005年调查结果对比，本次样本一次置业的比例最高，占样本总量的%，比2005年提高了个百分点。而二次置业的比例为33%，较05年下降了%，这个结果与本次调查人群年龄段趋向年轻化有很大的关系。人群年轻化，经济实力有限，“满足居住要求”自然成为其首要的购房目的。本次调查结果更值得注意的是以“投资”为目的购房比例有小幅提高，较2005年上升个百分点，表明人们对“购房是一种投资渠道”的逐渐认识。随着我市房地产行业的健康发展，消费者对房地产行业有了更深入的认识，投资意识也越来越强烈，可见我市的房地产消费者正在逐步走向成熟。
4、消费能力：需求仍以中低端产品为主，购房者心理价位有所提高
被访者购房单价的选择图表（元/㎡）
从单价的选择比例来看，1800-2500元/㎡是购房者能承受最高单价的区间，占样本总量的%。可见，长春市民的最高单价接受能力总体偏低，也反映出长春市民的主导需求仍然以中低端产品为主。与2005年相对比，“1800元以下”的选择比例大幅下降，下降幅度为%；而其它价格区间的选择比例均有小幅上升。由此说明，与过去两年相比消费者的购房心理价位有所提升，对产品的关注也不仅仅只停留在价格上，也会结合产品的品质来确定自己对住宅价格的承受底线，这也是消费者逐步成熟的表现之一。
被访者购房总价的选择图表（万元/套）
消费者能够承担的最高总价集中在“15万元以下”与“20～25”万之间，占样本总量的%。“20-25万”以上的总价区间选择比例均有小幅上升，可见消费者对总价的承受能力有所提高。
依据总价能力结合长春市的主导户型面积80—100（两室）；推导出长春市民低端产品的心理单价为1800元左右；中低端产品的心理单价为2250元左右；中端心理单价2800元左右；中高端心理单价在3300元左右，高端产品的心理单价在3500以上。
5、月供能力：按揭仍为付款首选，一次性付款比例上升，月供能力小幅提高
付款方式的选择图表
月供的能力集中在“800元以下”和“1001-1200元”的区间，占样本总量的%，与2005年相比没有太大的差异。但从“1001-2000元”以上的被选比例比2005年小幅上升，1000元以下的被选比例有所下降，说明购房者的整体月供能力有小幅上升，上升幅度为2%左右。
三、长春市民对住房的要求分析
1、建筑形式：多层为首选，小高层其次，高层抗性较大
调查数据显示，消费者对建筑形式的选择仍集中于多层，该类型占问卷总量的%。其次为小高层，占调研总量的%。而愿意选择高层楼房的仅占总量的%。可见，多层在今后一段时期内将是购房者主要选择的建筑形式，同时可以附加一部分小高层住宅。与2005年房交会消费者市场调研结果相对比，小高层、高层的需求比例均呈现小幅下降趋势，这在一定程度上说明了的被访问者对小高层、高层的抗性相对较强。
2、户型样式：平层所占需求市场份额较高，错层、复式、跃层需求有所上升
调查数据显示，对于户型样式的选择消费者更倾向于平层，占被访者的69%，选择错层、复式以及跃层的消费者相对较少，但也存在少量需求，分别占调查总量的%、%、%。与2005年相比，对平层的需求下降了个百分点，而对其它户型样式的需求比例均有所上升，上升的幅度在2%-5%之间。由于消费者在被访时考虑自身购买力因素权重不一，所以，在单项统计分析中无法确定选择购买跃层和错层是否为有效需求，但是还是有绝大多数消费者钟爱平层的，说明建筑形式为平层的项目仍然能得到市场的认同。
3、户型、面积：60-100 m2的两房为需求热点
调查数据显示，消费者对于户型的需求上主要集中于二室一厅和二室二厅这两种类型上，占调查总量的%，其中二室一厅所占比重最大，达%，其次为二室二厅，占%。这种需求有一定的相似点，就是厅室功能比较齐备，均要求有客厅，同时在单户面积允许的范围内配备餐厅。而对于一室一厅的小户型产品，调查中有%的需求客群，由此可见，小户型产品虽然功能不全，但低总价、低首付的特点使其仍占据一定量的市场地位，特别是受到了普通工薪阶层以及中青年一族的青睐。调查结果还显示，较大面积（四室及四室以上）户型需求量则十分有限。
同时，认为60～80m2符合需求的客群占样本总量的%，认为80～100m2的客群占样本总量的%，分列选题比率的第一位、第二位，可以明显地看出，面积在60-100㎡区间的房源，已占需求市场的绝对比例。结合户型需求来看，二室一厅和二室二厅为需求市场的主流，而从面积的选择来看，也比较符合户型的需求。此外，面积在100-120㎡的大面积房源也占有一定的比例，占调查总量的%。
4、供暖方式：地热采暖强势首选，普通水暖退居其位
近几年，随着新楼盘的不断出现，供暖方式花样也不断翻新，此次调研选择地热的占样本总量的%，所占比例最大，其次是普通水暖，占%；电热膜采暖和燃气炉采暖，分别占%和%。此次调研结果与2005年调查结果相比几乎没有差异。地热采暖成为长春市民的强势首选，受消费者广泛欢迎。分析其成因，主要是地热采暖好处较多，不仅符合空气流动规律，还迎合了人体的生理特征。由于热空气向上散发，因此，一般传统式采暖装置，从暖气片中散发出的热量都散发在空气中，往往是天花板的温度高于地面附近的温度。这种上高下低的温度梯度，正好与人相适应的舒适要求相反，而采用地热采暖装置，符合人体的舒适感，也符合中医的“温足凉顶”理论。
与传统的供暖方式比，地热供暖取消了房间里的暖气管道和暖气片，增加了室内的使用空间，更易于居室的布置与美观，同时地热供暖比暖气供暖更为科学和节省能源，因此这种采暖方式为越来越多的人所认同和接受。
5、交房标准：毛坯房仍为首选，厨卫简装修比例上升
调查数据显示，毛坯房是购房者的首选类型，占调查总量的%；其次是厨卫简装修，选择比例为%，比2005年上升了个百分点；精装修及菜单式装修需求较少，分别占调查总量的%和%。由此可见，毛坯房是客户最愿意接受的类型，客户选择这种交房标准可以根据自己的想法随意进行装修设计。厨卫简装修的比例有较大幅度的上升，说明消费者逐步认识到了带装修的房子更为实用、便捷，又不影响消费者崇尚个性化居家风格的心理。
6、配套设施：超市、宽带网以及幼儿园为居住社区中最重要的三项配套
上述调研结果表明，超市、宽带网和幼儿园是现阶段消费者认为一个小区最重要的三项配套，分别占样本总量的%、%和%，这些配套是与业主生活息息相关的，不可缺少。其它配套的比例依次是：医疗诊所%、地下停车场%、智能安防系统%。而对于餐饮店、干洗店、蓄水设施及美容美发等配套的需求较少。因此，在小区配套的设置上，开发商可以根据小区规模、周边配套量力而行。
7、建筑风格：中式风格为首选，建筑风格并不作为购房的重要因素
调查结果表明，中式风格受欢迎程度最高，占样本总量的%。其次是欧式风格，占样本总量的%。对于建筑风格要求无所谓的客群也占一定比例，占样本总量的%。通过交叉分析，表明对风格无所谓的客群，主要的购房目的是为了满足居住需求，在大部分人群来看建筑风格并不是其购房考虑的重要因素。
四、市民购房影响因素分析
1、购房地点考虑因素：交通便捷、上下班及孩子入托上学方便
从购房地点的考虑因素选择结果来看，“交通方便”为消费者在购房时考虑的重要因素之一，占样本总量的%，其次是“家人上下班方便”和“孩子入托上学方便”，分别占样本总量的%和%，其它因素被选率较低。目前，长春市中心区域的房价呈逐年上升的趋势，消费能力有限的大众购房者只能考虑价格相对较低的城市边缘区域，因而交通便捷度便成为首要的问题，如果交通便利的情况下，消费者是不会在乎是否居住在城市中心的。
2、购房考虑的主要因素：户型合理、价位合适、小区环境及建筑质量、物业管理是重要考虑因素
很明显，户型合理、价位合适、小区环境、建筑质量及物业管理的被选比例非常接近，并高于其它几项因素，分别占样本总量的：%、%、%、%、15%；这说明消费者更加重视住宅小区的综合品质及性能价格比。邻居素质、建筑风格、是否有会所及小区规模大小，并不是消费者购房时考虑的重要因素。
3、私家车情况：每100人拥有7辆私车，住宅小区的车位需求量不容忽视
私车拥有量很大程度上能够反映一个城市的消费水平。近两年来长春市的私车拥有量呈稳步上升趋势。本次调研结果显示，被访人群中，约每100人拥有7辆私车，而在未来的五年之内，还有37%的人群会买车，可见，私车的拥有量仍然呈小幅上升的趋势，因此对住宅小区的车位需求量也是不容忽视的。
五、媒体接触习惯分析
1、房地产信息来源：主要来源于报纸，其次是房交会及电视，互联网的作用不容忽视。
数据显示，房地产信息主要来源于“报纸”，占被选择总量的%；其次是“房交会”活动，占样本总量的%，房地产产品的集中展示会，极大地方便了消费者选房、购房；再次是“电视”，被选比例为%，但由于电视广告成本较高，因此只有少数高端产品会选择这种媒体。另外，本次调查发现，通过互联网来获得信息的人群越来越多，这种传播方式可以使人足不出户就可以掌握自己所需要的资讯，因此，互联网媒介通道应引起开发商的重视。
2、经常阅读的报纸：新文化报阅读率趋于主导，长晚、城晚跟随其后
调查结果显示，《新文化报》的阅读率明显居多，趋于主导地位，占样本总量的%。究其原因，由于《新文化报》的内容趋于大众化，较受老百姓的欢迎，因此造成《新文化报》的阅读率明显攀升。而一直以来，房地产广告出现频次最多、刊登量最大的，大多出现于《长春晚报》和《东亚经贸新闻》两种报纸上，介于此次调查所反映出的情况，房地产广告的媒体宣传策略是否也应作相应适时的调整。选择“其他”一项的，注明的报纸绝大多数为《房地产报》。
六、市民对房地产市场的认知分析
1、影响商品房销售的主要因素：价格高、开发商信誉差及房屋质量差是影响销售的重要因素
如图所示，消费者认为影响商品房销售的主要因素是价格高，其被选比例占样本总量的%，列居首位。可见，价格仍然是消费者购房时最重要的影响因素之一；其次是开发商信誉差及房屋质量差，分别占样本总量的%和%。房屋质量一直是消费者很关注的因素，但此次调查结果“开发商的信誉”已经成为位居第二的影响因素，消费者越来越重视开发商的信誉度。因此房地产开发商应重视自身的市场口碑及品牌的营造，这将对产品的销售起到很大的促进作用。
2、房价浮动预测：多数消费者对房价的涨浮有正确的认识，这对于长春楼市是一利好信息。
上述调研结果显示，今后两年内房价的增长（5%左右）成为了大多数被访者的预期趋向，占样本总量的%。其中，%的被访者认为今后两年内房价走势将呈现小幅增长（5%左右）的趋势，有%的被访者认为将会和现在基本持平，认为房价会下降的被访者占调研总量的%；另有%的被访者认为其走势不好判断。由此可见，大多数被访者对楼市都持有预期的看涨，说明多数消费者对房价的涨浮已有正确的认识。
长春房地产开发规模在全国15个副省级城市中排名靠后，房价、地价均低于全国平均水平，长春市房地产市场也比较规范，目前不存在泡沫。经验告诉我们，消费者对楼市的预期看涨一方面会带动需求市场的上升和楼市价格的上涨，另一方面也将促进整个楼市的快速发展。这对于处于上升期的长春楼市无疑是一利好信息。
3、“九部委新政”对购房者的影响：宏观调控对消费者购房计划有一定影响，但影响程度较小
“九部委新政”的实质就是为了抑制房地产业发达城市投资规模过大、价格上涨幅度过快等现象，长春市作为二线级城市，房地产市场发展水平相对较低，基本不存在炒房行为，更没有房地产泡沫，对于以买房自用为主的长春房地产市场没有较大的影响。上述调研结果显示，国家稳定房价政策出台后，有%的被调查者认为不会影响自己的购房计划，有%的被访者不清楚政策内容，两部分加总已经达到%。因此，国家宏观调控对我市消费者的购房计划有一定影响，但影响程度较小。
七、总 结
经过为期四天的住宅需求市场调研，我们对居民对购房期间所考虑的因素、日常行为习惯、对房屋的产品设计和影响消费者购房决策的因素及影响程度等问题，对长春市近期购房决策者或决策的主要参与者的消费特点、消费需求及购买行为做了全面调查。
以下将是本次调研结果的汇总，以及与以往调研结果的对比分析：
宏观调控并没有影响消费者购房，但一次性付款比例有所上升
国家稳定房价政策出台后，超过半数以上的被访者认为不会影响自己的购房计划。调研过程中发现，消费者对我市房价的心理预期良好，另外，在央行的两次加息影响下，此次调研中一次性付款的比例呈现一定幅度的增长，比2005年增长个百分点。
城市副中心区被多数购房者所看好，交通便利是重要的考虑因素
调查数据显示，城市中心区域的选择比例呈下降趋势，而城市副中心区域被多数购房者所看好，在选择购房区域方面城市副中心区、城市中心区成为被访者首选的区域。在住宅选择郊区化的同时，交通便利成为重中之重的考虑因素。调查结果显示，在购房者选择购房地点时，交通方便、家人上下班方便及孩子入托上学方便，成为最重要的三个因素。
60-100㎡的二室一厅、二室二厅、六层以下的平层住宅最受欢迎
调查数据显示，对于房子本身的考虑，接近70%以上的被访者想买六层以下的平层住宅，在房屋面积的选择上，计划购买60-100㎡的二室一厅、二室二厅的消费者达到%，与2005年房交会调研结果（%）相比有小幅下滑。中原认为，现阶段的长春住宅市场产品类型在经历了中大面积供应、小户型旺盛需求后，产品逐步趋向合理化、适用化，消费者进入了理性消费阶段，对于普通夫妻二人、三口之家以及三代家庭来讲，二室一厅、二室二厅以及三室二厅基本能够满足其需求。
购房单价在2200-2500元/㎡呈现上升趋势，消费者的心理价格有所提升
在计划购房单价选项中，选择2200-2500元/㎡房屋的有所增长。比2005年增长7个百分点，这与目前长春经济的发展有直接关系。目前选择总房款在20万以下的仍然占大多数，而选择20-25万之间房价的群体基本与2005年房交会持平。从购房单价的选择上可以看出，消费者的心理价格有小幅提升。
