XX 地块项目投资意向书
荣盛房地产发展股份有限公司
发展部
二○○X 年 XX 月 XX 日
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目 录
一、XX 市宏观市场基本情况 ................................................................................................................................3
（一）、城市基本背景.....................................................................................................................................3
1、XX 概况 ..............................................................................................................................................3
2、辖区面积.............................................................................................................................................3
3、交通条件.............................................................................................................................................3
4、气候.....................................................................................................................................................3
5、行政区划.............................................................................................................................................3
6、民族及人口.........................................................................................................................................3
（二）、城市宏观经济概况.............................................................................................................................3
1、经济总量.............................................................................................................................................3
2、购买力和消费水平.............................................................................................................................4
3、城市居民居住水平.............................................................................................................................4
4、固定资产投资.....................................................................................................................................4
5、XX 年天津市主要预期目标 ..............................................................................................................4
6、XX 市城市规划 ..................................................................................................................................4
二、XX 市房地产市场概况 ....................................................................................................................................5
（一）、房地产投资情况.................................................................................................................................5
（二）、土地市场.............................................................................................................................................5
（三）、商品房市场价格.................................................................................................................................5
（四）、市场供需分析.....................................................................................................................................5
（五）、市场特征分析.....................................................................................................................................6
1、产品特征分析.....................................................................................................................................6
三、拟投资理由.......................................................................................................................................................6
四、意向项目地块初步分析...................................................................................................................................6
（一）、意向地块基本情况.............................................................................................................................6
1、意向项目名称.....................................................................................................................................6
2、地块位置.............................................................................................................................................7
3、用地指标.............................................................................................................................................7
（二）、意向地块的经济测算.........................................................................................................................7
1、定价.....................................................................................................................................................7
2、成本.....................................................................................................................................................7
3、土地成本与利润.................................................................................................................................8
五、目标客户群.......................................................................................................................................................9
六、最主要的障碍和风险.......................................................................................................................................9
七 、立项所需的前期费用.....................................................................................................................................9
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一、XX 市宏观市场基本情况
（一）、城市基本背景
1、XX 概况
主要介绍城市的在国内或省内的定位（如天津是直辖市、北方经济中心和航运中心等）、
未来在国内或省内的发展战略地位等方面。
2、辖区面积
全市辖区面积、市区辖区面积以及项目所在行政区区域面积等。
3、交通条件
介绍城市的海运航行及开通的主要国际航线，以及境内的铁路线、路运线路（高速线路、
国道、省内主要干道、国内外航空线路数量和主要开通航线城市。
4、气候
城市常年平均气温情况（是否有严冬期及时长，涉及到冬歇期问题）、降水情况（是否
有较长雨季，涉及到施工进度问题）、全年常见风向和风速（涉及到项目楼宇摆置的规划设
计）等。
5、行政区划
城市下辖市区、郊区和下县等情况，同时标准出项目所属行政区域。
6、民族及人口
城市人口状况，含数量（最好有 20—25 岁、25—35 岁、35—45 岁、45—55 岁人口数
量分别）、民族和男女比例等，且要求说明项目所属行政区域的人口状况，如项目处于或临
近少数民族相对集中居住区，要做详细说明。
（二）、城市宏观经济概况
1、经济总量
城市近年 GDP 及增长率基本情况，另附上城市近 5 年 GDP 及增长率图示，图示格式参
考“天津 2000—2005 年 GDP 及增长率”。
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注：所有同时描述各年份（月份）期间数值及增长率图示要求使用柱状形式表示期间数值、折线曲
线表示期间增长率。
2、购买力和消费水平
描述上一年度城市居民人均可支配收入和消费型支出，以及近年来增长态势，特别要求
附上城市居民人均可支配收入及增长率走势图，图示板式参考同上。
3、城市居民居住水平
阐述上一年度城市居民人均建筑面积，同期增长情况，以及城市居民人均居住建筑面积
的中长期城市发展规划。
4、固定资产投资
近几年全市固定资产投资总额情况，例如 2006 年可描述“十五”期间各年份执行情况和
附图，以及“十一五”的计划情况等。
5、XX 年天津市主要预期目标
下一年度或当年全市经济社会发展的主要预期目标，包括 GDP 生产总值及增长、财政
税收及增长、固定资产投资增长、城市居民人均可支配收入增长等计划目标。
6、XX 市城市规划
阐述城市中长期的交通系统规划（铁路、高速、航空、海运以及城市公交、轻轨、地铁
等交通系统）、重大基础设施建设规划、大型经济项目引入计划以及城市发展规划（含旧城
区改造、新城区假设）等。
天津2000—2005年GDP及增长率
0
1000
2000
3000
4000
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
亿元
%
天津GDP 增长率
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以图文相结合的方式描述城市未来新建或改造的集中居住区域板块，如天津分梅江板块、
奥运板块、西南板块、老城厢板块、东部版本和中心城区板块等。
二、XX 市房地产市场概况
上一年度或本年度房地产市场总体描述。（要求语言简短）
（一）、房地产投资情况
描述近年防地产投资及增长情况，及附图（图示要求如上）。
（二）、土地市场
上一年度及当年土地市场供给和价格，且提供详细 excel 制作附件，附件格式如下：
行政区
地块
名称
土地规模
（㎡）
容积率 用地属性
建筑规模
（㎡）
成交价格
（万元）
单价
（万元/亩）
楼面价
（元/㎡）
受让单位 成交日期
商住
住：xx㎡
商：xx㎡
注：所有数值保留 2 位小数；附件仅记录用地属性为居住或商住类用地；
（三）、商品房市场价格
描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供图示），尤其是当年份的商
品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。
（四）、市场供需分析
阐述市场近两年需求情况，以图示形式对比上一年份和当年份月度（市场成交情况若是
当年份初出具报告，可对比上两个年份的月度市场成交情况），图示板式要求以折线的形式，
折点要求显示数值，图示板式参考下图。重点分析意向项目所在区域市场需求，包括现有市
场需求状况和潜在市场需求。
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描述市场供给情况，重点分析意向项目所属区域和能影响项目所属区域市场需求的其他
区域（含典型性项目）的市场供给。
（五）、市场特征分析
1、产品特征分析
区域市场的产品特征一般包括有区域市场的产品面积区间概况、商品住宅主流建筑形式、
建筑风格、消费群体概况等方面。
2、竞争特征分析
意向项目所属区域的市场竞争程度、竞争形式和区域市场竞争格局等。
三、拟投资理由
1、城市宏观经济层面优势分析；
2、城市商品房市场现状、发展潜力或未来趋势（利好）分析；
3、意向项目效益概述；
四、意向项目地块初步分析
（一）、意向地块基本情况
1、意向项目名称
XX 地块
2、地块位置
意向项目地块地理位置和在城市或所属行政区的地位，特别是地块的四至范围及周边交
天津04与05年月份商品房成交面积对比示意图
109. 6
122. 73
112. 2
119. 32
101. 52
84. 5582. 9
109. 13
135. 99
121. 23
103. 2
90. 4
83. 00
78. 0082. 00
84. 0086. 6
79. 0076. 95
72. 99
83. 65
102. 44
51. 26
100. 59
0
50
100
150
一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月
万㎡
04年成交面积 05年成交面积
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通、配套等方面简述。
附意向地块地理位置图。
3、用地指标
用地指标包括有用地性质、用地面积、建筑规模（含各物业形态规模要求）或容积率、
建筑密度、绿地率、控高和拟上市时间计划等。
（二）、意向地块的经济测算
1、定价
参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等
优势，拟定本项目价格水平（住宅、商业，不含车库/位、地下室），根据项目规划总面积，
计算销售总收入以及税后净收入。
2、成本
除土地成本外成本明细见下表：
项目名称
总成本
（万元）
单位成本
（元/㎡）
备注
1、建筑工程成本
小高层住宅
电梯
2、项目前期费用
规划设计费
住宅设计费
地质勘探
放线测量费
监理费
3、政府规费
XX 费
XX 费
XX 费
XX 费
XX 费
XX 费
4、安装工程
燃气
自来水
污水、雨水
电力
供热
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闭路电视
智能化
5、环境配套
景观、绿化
室外道路
6、管理费
7、销售费用
8、财务费用
9、不可预见费
总计
3、土地成本与利润
土地成本与利润关系见下表：
土地成本测算表
通过调查，该地块的楼地价为 xx 元/㎡较为合理，对应的土地成本在 xx 万元/亩。经测
算，该地块最高价格为 xx 万元/亩。
平均成本
（万元/亩）
楼面价
（元/㎡）
土地出让金
（万元）
土地契税
（万元）
其它费用
（万元）
土地成本
（万元）
项目总成本
（万元）
项目税后利润
（万元）
项目销售利
润率（%）
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五、目标客户群
根据客户群体的特征分类，一般有年龄结构、家庭组成结构、置业目的、客
户群所属区域、职业收入水平状况等因素，一般以职业收入状况和置业目的划分。
六、最主要的障碍和风险
意向地块的劣势分析和风险分析（显性风险和隐性风险）。
七 、立项所需的前期费用
立项费用包括前期拓展费用、中介费用，共需 30 万元，如有特殊费用支出
另行申请。
发展部（子/分公司）
XX 年 XX 月 XX 日
