2006年上海中信泰富朱家角项目总体定位提案报告.ppt

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中信泰富朱家角项目 总体定位提案报告 DATE-2006-9 * “三城七镇”的启示 本案土地属性分析 本案整体规划思路 本案一期产品定位 公司简介 * PART ONE PART ONE “三城七镇”的启示 中信泰富朱家角项目总体定位报告 三城七镇概况 重点镇区规划 重点镇区比较 定位方向启示 * 三城七镇概况 三城七镇概况 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 上海城市发展战略 未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。 21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系。 三城七镇概况 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * “以产业带动区域发展 ” 三城七镇概况 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 三城七镇分布图 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 风格 产业支撑 规划总人口 新城规划总面积 特色区面积 嘉安新城 德国 汽车、房地产和旅游 50万人 122平方公里 5平方公里 临港新城 德国 先进制造、现代物流、研发服务、教育培训、出口加工、内外贸易 83万人 293平方公里 95平方公里 松江新城 英国 大学城、电子制造业 60万人 平方公里 1平方公里 闵行浦江镇 意大利 IT、软件 50万人 102平方公里 2平方公里 崇明城桥镇 生态海岛花园 长兴海洋装备岛 20万人 平方公里 南桥奉城镇 西班牙 现代农业 40万人 32平方公里 浦东高桥镇 荷兰 物流、旅游、现代农业 35平方公里 1平方公里 金山枫径镇 北美特色 石油化工 38万人 34平方公里 宝山罗店镇 瑞典 旅游、休闲、会议 60 万人 50平方公里 平方公里 青浦朱家角镇 古镇水乡 旅游、休闲品制作 50万人 平方公里 7平方公里 三城七镇规划指标 三城七镇概况 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 重点镇区规划研究 松江新城 浦江镇 罗店镇 朱家角镇 重点镇区规划 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 松江新城 风格 英国 规划人口 50万人 规划面积 60k㎡ 核心城面积 1k㎡ 产业支撑 电子制造业 功能分区 城市中心区、英式风貌区、新城示范区 * 整个松江新城区分为四大板块。一为大学城，占地约6平方公里，共7所大学，已全部建成，交付使用。 第二为中央商务区，启动较早，早已经全部完成。 第三为轨道交通区域，近2平方公里，正在紧锣密鼓的建设，预计今年可以完成65%以上。 第四就是以泰晤士小镇为代表的占地近7平方公里的一个较为高档的国际社区，到年底可以完成70%的工程量。 其他配套设施，诸如法院、检察院、学校，医院等公共机构，超市、大卖场、酒店等都已经全面竣工。 重点镇区规划 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 英式风格文化新城 1平方公里特色风貌区规划，30万平米湖泊水域围合，情系英伦，生活在泰晤士小镇。游艇码头、主题公园、超市、酒店、诊所、学校、文化及休闲双会所、婚庆礼堂、商业中心，英国小镇生活场景。独栋别墅、联排别墅、多层公寓，多样空间多样生活，全部贯穿商业地带，都会住宅新体验。泰晤士小镇C区沿湖兴起的商业TOWNHOUSE。 松江新城核心区： 泰晤士小镇 * 浦江镇 风格 意大利 规划人口 8万人 规划面积 102k㎡ 核心城面积 ㎡ 产业支撑 IT、软件 功能分区 混合型居住社区，世博森林 * 新浦江城中心城区 意大利生活小镇 * 罗店镇 风格 北欧 规划人口 3万人 规划面积 ㎡ 核心城面积 ㎡ 产业支撑 旅游、会议 功能分区 罗店老镇、新镇镇区、罗南老镇、东部生态园区、东北部工业区和北部仓储区 * 罗店北欧新镇规划 * 朱家角镇 风格 古镇水乡 规划人口 10万人 规划面积 ㎡ 核心城面积 ㎡ 产业支撑 特色旅游 功能分区 古镇区、老镇区、新镇区 * 青浦朱家角镇 中式水乡 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 重点镇区与朱家角镇的比较 地理位置 交通规划 规划人口 地块属性 规模 比较 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 地理位置 行政区域 距离市中心 松江新城 松江 30 km 新浦江镇 闵行 17 km 罗店新镇 宝山 28 km 朱家角镇 青浦 47 km 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 交通规划 快速干道 交通干道 轨道交通 松江新城 沪杭高速公路 沈砖公路 R4轻轨（建设中） 新浦江镇 —— 浦星公路 M8（建设中） 罗店新镇 沪太路 朱家角新镇 A9 318国道 低速磁悬浮（预计2011年开通，目前尚未开工） 新城镇均有快速道路与主城相联接 比较 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 地块属性 风格 规划设计 开发主题 产业依托 松江新城 英国 英国阿特金斯国际有限公司 英式风格文化城 大学城、电子信息制造业 新浦江镇 意大利 意大利格里高蒂建筑设计公司 意大利魅力之城 漕河泾工业区，世博基地 罗店新镇 北欧 瑞典SWECO集团参与规划 北欧风格高尔夫 会议中心，科技园 朱家角镇 中国 李祖原事务所 新型江南水乡 朱家角古镇旅游业 比较 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 规模—占地 总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商业、办公为主，规模为10%-20%。 总占地 中心城区占地 松江新城 60平方公里 平方公里 新浦江镇 100平方公里 平方公里 罗店新镇 50平方公里 平方公里 青浦朱家角镇 138平方公里 平方公里 比较 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 朱家角镇优劣势总结 与上述重点规划镇区相比较，朱家角镇自身的优劣势如下： 优势：江南古镇旅游资源 周边环境优越 自然景观优势明显 无产业污染 上海唯一一个中式风格的重点开发镇区 劣势：地理位置距离市中心较远 镇区人口较少，人气不足 目前居住人口导入缓慢 区域购房客外流现象严重 朱家角镇自身名气尚待提升 镇区产业支撑不足 比较 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 定位方向启示 定位方向启示 PART ONE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * “三城七镇”的定位核心 松江新城 新浦江城 罗店新镇 传统的卫星城 在传统的“5+2”的生活模式中，均以“5”为目标客户 中信泰富朱家角项目总体定位报告 定位方向启示 PART ONE * 朱家角新镇的核心资源 朱家角新镇 优势：自然资源丰富 若同样以“5”为目标客户，存在较大的劣势 劣势：距离远，交通不便 是否可以考虑以“2”为目标客源？ 》 中信泰富朱家角项目总体定位报告 定位方向启示 PART ONE * 地理位置 地块经济参数 自然资源 人文底蕴 周边配套 未来规划 本项目核心资源 土地属性 PART TWO PART TWO 土地属性分析 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 朱家角 人民广场 虹桥机场 上海南站 距：人民广场47公里 徐家汇40公里 虹桥机场34公里 徐家汇 地理位置较偏，距市中心较远 地理位置 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 地块经济参数 占地面积 （万m2） 建筑面积 （万m2） 容积率 用地性质 83 68 商业、住宅 朱家角古镇 朱家角行政中心 国家粮仓 大淀湖 淀浦河 珠溪路 康桥水乡 本案 尚都里 朱家角高级中学 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河道——朱昆河，宽约20米，目前水质较差 自然资源 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 本案的D16地块西临本区域内一条南北贯通的景观大道——珠溪路，该大道为政府斥资两亿精心打造，且由泛亚易道设计规划 自然资源 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 本次开发地块北临新盛路，是一条双向双车道的非主干道，其中包括一段正在施工的路面桥，连接本项目D16、D17地块，整条道路较平整，且两侧有一定绿化 自然资源 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 本项目东面可眺望大淀湖，有一定的湖景优势，该湖目前在进行水系综合整治，总投资9608万元，工程工期约为15个月 自然资源 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 人文底蕴 上海市政府命名的首批四大古镇之一，包括“王昶纪念馆”、“大清邮局”、“远古文化展示馆”等设施，人文资源丰富。 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 周边配套 本案地块区域 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街区，而该地区主要是以旅游风景区为主。 而淀浦河以北地区，未来规划将成为居住区，而现阶段该地区生活配套和市政设施都较少。 周边配套 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 未来规划 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 上图中的绿色区块为一级居住用地，可以看出西面、北面将是今后朱家角镇的一个主要居住区。 朱家角水系较丰富，而本项目正处于大淀湖西面，可充分利用水系优势。 因此本项目可充分利用整体规划和水系优势，打造成区域内的精品。 未来规划 土地属性 PART TWO 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉本项目土地核心资源 土地属性 PART TWO 丰富的自然景观资源 深厚的人文底蕴 旅游风景区的规划 从土地属性来看，本项目具备了以“2”为目标客源的条件 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * PART THREE PART THREE 本案定位及规划理念 中信泰富朱家角项目总体定位报告 项目特征 本案定位 本案规划理念 产品开发模式 * 〉本项目之于上海 项目特征 PART THREE 我们不是房地产项目 而是要运营一座城市 给予这座城市灵魂与生命 推动了一种新的生活方式 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉本项目之于上海人 项目特征 PART THREE 中信泰富 国际名牌荟萃 时尚前沿 中信泰富品牌旗帜下的一切，都是与时尚、品味、创意、国际同步的 这个项目所推崇的Life Style也就等同于“中信泰富广场”所陈列的fashion style 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉本项目之于朱家角 项目特征 PART THREE 朱家角之前是什么并不重要 重要的是 在本项目入市之后 人们对朱家角的重新评论，必须是 新时尚生活，新休闲乐活，新创意部落 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉项目定位 本案定位 PART THREE 以“2”为目标客群 居住人群不足，导致整个社区的人气不足 不适合本项目大规模社区的要求 要求我们将“2”放大 提倡“4+3”的生活模式 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉“4＋3”魅力生活 本案定位 PART THREE “4＋3”＝∞ “4＋3”＝乐无穷 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉“4＋3”魅力生活 本案定位 PART THREE 休闲“4＋3” VS上海人 乡居郊趣 养生疗修 大众享受 创意乐活 奢华逸乐 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉创意乐活 本案定位 PART THREE 创作人孵化器 Living Soho 北京798上海重现 纽约soho区、法国左岸的中国版 创意产业园区 艺术家圈子 画展、表演 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉养生疗修 本案定位 PART THREE 静思修心 疗养、瑜珈 SPA水疗 中医调理 老年修养 国术夏令营 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 本案定位 PART THREE 〉乡居郊趣 农家体验 回归田野 果园、花房 原生态动物放养 钓鱼、钓虾 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉大众享受 本案定位 PART THREE 划船 运动 郊游 远足 观光 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉奢华逸乐 本案定位 PART THREE 会所 世界美食 GOLF 乡村俱乐部 酒店式服务 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉项目定位 本案定位 PART THREE 集艺术、人文于一身的 开放型BLOCK 休闲社区 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 〉我们的规划理念 本案规划理念 PART THREE 中国的 世界的 ＝ 我们要呈现出： 外国人眼中的中国东方魅力 我们要呈现出： 中国人眼中的西方时尚创意 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 我们的规划理念 生活在社区，而不是房间； 买的是人生，而不是空间。 开放——开放、自由的生活方式 人文——区域文化底蕴与社区文化完美融合 生态——健康、绿色的生活环境 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * ， 全面的信息平台 多元的公共场所 完善的交通设施 丰富的Block格局 自由的沟通 强调参与 可达和便利性 丰富，不单一 “开放”标准的内容 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 开放 实现原则 丰富的Block格局 多元的公共场所 完善的交通设施 全面的信息平台 丰富，不单一 1. 三个开放层次 2. 多样的产品线 3. 大小与规模 本案规划理念 PART THREE * 开放 丰富的Block格局 多元的公共场所 完善的交通设施 全面的信息平台 强调参与 4. 水景与绿化 5. 市镇中心 6. 多种类型的运动场所 7. 主题广场 实现原则 本案规划理念 PART THREE * 开放 丰富的Block格局 多元的公共场所 完善的交通设施 全面的信息平台 可达与便利性 8. 水上交通工具 实现原则 9. 公交线路 10. 区内自行车 本案规划理念 PART THREE * 开放 丰富的Block格局 多元的公共场所 完善的交通设施 全面的信息平台 自由的沟通 11. 社区门户网 12. 区内交流沟通系统 13. 内部服务系统 14. 网络接入热点全覆盖 实现原则 本案规划理念 PART THREE * “人文”标准的内容 友好的邻里关系 浓厚的教育氛围 多种的休闲方式 深厚的人文底蕴 沟通和谐的群居生活 给下一代有更好的成长环境 让人放松，精神上得到满足 让历史走入社区 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 人文 深厚的文化底蕴 浓厚的教育氛围 多种的休闲方式 友好的邻里关系 让产业走入园区 15. “崧泽”文化馆 16. 2-3种联合设计的概念住宅 17. 文化艺术广场 实现原则 本案规划理念 PART THREE * 人文 先进的科技文化 浓厚的教育氛围 多种的休闲方式 友好的邻里关系 给下一代更好的 成长环境 实现原则 18. 双语学校 19. 图书馆 20. 艺术馆 本案规划理念 PART THREE * 人文 先进的科技文化 浓厚的教育氛围 多种的休闲方式 友好的邻里关系 让人放松，精神满足 实现原则 21. 景观休闲 22. 运动休闲 23. 购物休闲 24. 娱乐休闲 本案规划理念 PART THREE * 人文 先进的科技文化 浓厚的教育氛围 多种的休闲方式 友好的邻里关系 沟通和谐的群居生活 实现原则 25. Block内的沟通 26. 相同兴趣爱好者的沟通 27. 全社区的沟通 本案规划理念 PART THREE * ， “生态”标准的内容 多样的节能措施 人性的环保主张 优美的自然环境 多种途径实现 全面体现 创造良好的生活环境 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 生态 优美的自然环境 多样的节能措施 人性的环保主张 创造良好的生活环境 实现原则 28. 堆坡造景 29. 水景与绿化 30. 无工业化 本案规划理念 PART THREE * 生态 优美的自然环境 多样的节能措施 人性的环保主张 多种途径实现 实现原则 29. 建筑材料节能 30. 户型设计节能 31. 区内自行车随处可得 本案规划理念 PART THREE * 生态 优美的自然环境 多样的节能措施 人性的环保主张 全面体现 实现原则 32. 能源环保 33. 公共交通环保 34. 照明系统环保 35. 生活垃圾的无害化处理 本案规划理念 PART THREE * 公共场所 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 交通 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 沟通平台 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 本案规划理念 PART THREE 沟通平台 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 网络 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 环境 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 休闲 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 休闲 本案规划理念 PART THREE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 产品开发模式 PART THREE 住宅产品组合建议 沿街的复古排楼（小户型） 带空中花园的四层电梯公寓 花园式独院住宅 精致的独栋别墅 小户型公寓 标准公寓 独院产品 独栋产品 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 住宅产品组合建议 产品开发模式 PART THREE 多层公寓 小户型公寓 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 住宅产品组合 产品开发模式 PART THREE 独院&独栋 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 住宅产品组合 产品开发模式 PART THREE 产 品 细 节 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * “泛商业”：提供消费服务的场所。 可以换取商品或服务。 此处的“泛商业”包括传统的消费与餐饮，还包括诸多文化服务类型，如音乐厅、剧场、讲堂、艺廊、收藏馆、媒体展示厅等。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 商业产品组合建议 产品开发模式 PART THREE * 商业类型 说明 休闲商业 商业步行街 沿街商铺 其他休闲 专业商业 专业采购商店 办公文具，文印，照相 材料购物超市 专业服务 餐饮 餐厅，快餐店，咖啡厅，茶坊 其他商业 便利店 社区商业服务 传统类型商业 中信泰富朱家角项目总体定位报告 产品开发模式 PART THREE * 文化类型商业 类型 演艺 音乐厅、影院、露天舞台 展览 艺廊 新媒体展示 朱家角规划展示馆 收藏 民间收藏馆 企业收藏馆 中信泰富朱家角项目总体定位报告 产品开发模式 PART THREE * 餐饮＋生活配套 艺术空间 特殊商业（中古店、展厅） 产品开发模式 PART THREE 商业开发节奏 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 一期产品定位 PART FOUR 中信泰富朱家角项目总体定位报告 商业产品 传 统 类 型 商 业 文 化 类 型 商 业 * PART FOUR 本案一期产品定位 PART FOUR 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 一期土地属性 PART FOUR 地块名称 占地面积 （万m2） 容积率 用地性质 D16 住宅 D17 1 商业、住宅 D16 D17 朱家角古镇 朱家角行政中心 国家粮仓 大淀湖 淀浦河 珠溪路 康桥水乡 本案 尚都里 朱家角高级中学 本次开发的D16、D17地块位于本项目的核心位置，目前地块比较平整 D16、D17地块参数 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 目前区域客户分析 康桥水乡客源分析 上海市区客源占65％ 青浦本地区域客居次，不构成主力客源,约占30% 外地客户和外籍客户很少,约占5% 青浦本地区域客源多为教师、公务员和私营业主 市区客源职业分布比较广，多为中产阶层，以不乏画家等创意产业人群为主。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 一期目标客源 PART FOUR * 框选客源方向 根据康桥水乡客源分析，提炼出本区可能吸引的三类人群为： 区域客 市区客 外籍及外地客 中信泰富朱家角项目总体定位报告 一期目标客源 PART FOUR * 第一次筛选主力客户 经过第一次筛选，我司认为客户选择朱家角最重要的理由是该区域的生态、水乡景观以及渊源的文化，统称为环境；而不选择的理由关键是距离市区远，交通成本高，距离工作区域较远或无特定的居住氛围。 经过第一次筛选，提炼出青浦本地客和市区客作为主力客源，理由如下： 交通：青浦本地客户选择朱家角，每天上下班交通较为方便； 市区客户，应以不需要每天前往市区通勤上班群体为主。 环境：本地客户对朱家角有很强认同感，不存在环境适应问题； 市区客户，对环境、水景以及文化氛围等要求较高，适合居住于此。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 一期目标客源 PART FOUR * 第二次筛选主力客户 根据青浦本地别墅消费群分析，以及市区客户工作、居住习性以及对交通的要求 得出以下结论： 青浦本地客：有一定的购买能力的，在附近工作的人士。 市区客户： 不必每天通勤上班的自由职业者。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 一期目标客源 PART FOUR * 我们的目标客户群体 综合上述因素，本案未来所能吸引的客户应如下： 区域客 工作在周边区域内的公务员、政府机关管理层、教师、私营业主 市区客 第一类：度假型人群，追求短暂的回归 第二类：工作时间不固定，不用坐班 中信泰富朱家角项目总体定位报告 一期目标客源 PART FOUR * 市区客户 一期目标客源 PART FOUR Q1：谁出城？ Q2：为何出城？ Q3：出城做什么？ A1：中产阶级 A2：休闲 A3：度假——休闲新时尚 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 市区客户共性 厌倦城市的喧嚣，追求返朴归真的自然生活 需要宁静的生活环境 特立独行，有独特的视角，个性的，感性的 不需要坐班，“朝九晚五” 有一定的支付能力，购买能力 对于生活状态要求较高 家庭构成相对简单 中信泰富朱家角项目总体定位报告 一期目标客源 PART FOUR * 一期产品定位 PART FOUR 一期产品建议 一期产品规划设计原则: 1、利于未来社区居住氛围的形成，带动人气，为后期产品的良好去化做铺垫 2、建立及提升中信泰富品牌影响力 3、利润提升 4、产品力在市场上的领先优势 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 一期产品定位 PART FOUR 一期产品建议 D16地块规划建议： 独院或小独栋产品（带地下室）+4层电梯公寓 D17地块规划建议： 小户型公寓＋电梯4层公寓+“泛商业”配套+会所 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 一期产品定位 PART FOUR D16地块规划细化： 独院或小独栋产品：220—250平方米，容积率，并与周边景观相结合（主力产品） 4层电梯公寓：主要起拉升容积率的作用，房型面积设计以舒适型为主 D17地块规划细化： 小户型公寓：降低入门门槛，增加社区人气（主力产品） 4层电梯公寓：房型面积跨度要大，以便各层客群的接受 “泛商业” ：通过餐饮、艺廊等商业的打造，使到访客户感受社区的生活方式 中信泰富朱家角项目总体定位报告 一期产品建议 * 几点问题点 社区规划形式? 如何提升人气? 并如何去有机结合？ 一期产品定位 PART FOUR 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 开放Block街区与封闭的居住小区相结合 问题点思考1 社区规划形式? 整个社区在规划上体现一个开放的、活力的、互动的Block街区，但每个小组团之间要有封闭的安全的管理，保证居住人群的私密性及安全。 一期产品定位 PART FOUR 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 如何提升人气？ 人流导入 人流停留 开通陆地及水上巴士，方便人流的导入及与老镇区的互动，增强本案休闲主题特色 问题点思考2 人流导入 一期产品定位 PART FOUR 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 主题样板区的统一设计规划，并提前建造： （体现社区生活便利性、物业高品质、生活氛围、项目档次；接待中心及主题艺廊等设施的建造） 开盘前须准备的工作内容：休闲特色餐饮、便利店、主题艺廊、样板水系及绿化的建造） 人流停留 问题点思考2 如何提升人气？人流导入 人流停留 一期产品定位 PART FOUR 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 PART FIVE 公司简介 同策公司简介 楼盘操作经验 * 公司简介 PART FIVE 同策公司简介 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 价值与品质的双重升值 多元化的房地产全程代理营销服务公司，在房产项目投资建议、建筑规划设计、市场调研分析、广告企划、房产整合营销等诸多领域已形成业界特有的风格和品牌，成绩有目共睹。 同策概况 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 同策概况 目前上海同策房产咨询有限公司拥有专业人员近400人，已在全国主要经济发达地区先后成立了10家控股子公司，并以此为核心，在周边地区开展了项目。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 仅在上海地区和长三角周边区域策划销售合计约二百余个房地产项目。代理产品类型从各种类型的住宅别墅、到商铺、产权酒店、酒店公寓、5A办公楼和综合型商业及生活社区，涵盖几乎所有的物业类型。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 销售业绩 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 销售业绩 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 华侨城 金地集团 浦发集团 紫江地产 保利集团 万科集团 重要客户 张江集团 招商局集团 上海实业集团 瑞安集团 上海广电集团 中南集团 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 项目经验 新浦江城 张江中区策划 安亭新镇 金色紫都 浦江森林半岛 大理影视文化城策划 南通中南CBD 综合大规模楼盘 贝沙湾 香溢中央花园 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 项目经验 林克司滨海高尔夫别墅区 天马山别墅 The Peak 观庭别墅 传说99别墅 静安紫苑 高端项目 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 组织架构 董事会 总经办 研展部 研发中心 产品规划部 企划部 数据中心 上海事业一部 上海事业二部 上海事业三部 商业事业部 外地事业部 客户服务部 财务部 行政部 北京同策 苏州同策 常州同策 天津同策 杭州同策 南京同策 上海同策 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 决策行之有据 研发中心 研发中心汇集多位具有国际背景的高端专业研究人员，用知识与智慧的密集碰撞，依托翔实可靠的数据基础和独到的切入视角，成为您运筹帷幄之际最有价值的参考。 作为公司的专业研究分析部门，研发中心负责及时关注政策动态，监测市场反应；统合金融投资、政策法规、社会结构及建筑规划等多重专业视角，提供时效、专业、宏观、系统的分析研究及预判建议。 部门介绍 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 部门介绍 案前服务 研展部 研展部是对项目开发与项目企划、执行起到承上启下作用的核心部门，它体现公司的核心竞争力，并为公司所有项目的操作提供建设性的意见 研展项目包括：住宅、别墅、酒店及投资性酒店式公寓、办公、商业、厂房及烂尾楼收购。 区域宏观房地产市场研究 项目可行性分析及建议 产品定位规划及建议 财务成本核算及利润分析预测 产品价格建议 产品商务合作方案 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 部门介绍 产品规划部 产品规划部主要负责对房地产项目（住宅、别墅、商业、办公楼、酒店式公寓等）产品进行构思、设计、研究工作，其中包括产品规划及定位（建筑设计、环境构思、技术性支持等）。并针对设计的产品进行市场信息的搜集与分析研究，以提升公司对市场的敏感度，及时发现一些新的市场空间。 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 部门介绍 数据支持服务 数据中心 建立业务信息化系统并整合现有信息化平台为公司决策层提供信息化支持； 建立内部DA系统及绩效系统； 建立CRM、KM等信息化业务体系，提升部门效率；增强企业核心竞争力；实现各部门数据的整合。 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 部门介绍 个案执行服务 企划部 作为个案执行服务部门，将通过整合及运用各类社会营销资源，对个案市场推广予以企划设计方面的配合，同时配合建设公司文化。 ·传播概念及推广整合策略 ·广告语及利益点提炼 ·推广阶段划分及策略 ·阶段性SP造势活动 ·平面广告创意及设计、影视广告创意 ·VI规范及售楼处广告包装 ·销售道具设计及销售动线引导包装 ·媒体投放策略 ·广告费预支预算明细 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 部门介绍 个案执行服务 业务部 作为专业房产行销代理机构的前沿执行部门，业务部整体运作上采取独立的项目负责制，整合部门内部管理与项目接洽和执行上最具优势资源分别组建高效精干的接洽项目和执行项目团队。由事业部统筹运作，配置完善的各项资源，实现与其它职能部门最富成效的项目全程运作。 负责项目操盘工作（含销售策略制定、销售控制执行、销售回馈分析建议及结案总结分析等），并且对制定的销售指标负责。 行销策略制定 专业团队现场销售服务 分阶段行销策略执行及调整 SP活动组织与执行 销售回馈分析及建议 项目结案分析报告 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 部门介绍 商业事业部 商业事业部是在整个市场细分后,专门从事公司商业性质项目操作及运作的一个新设部门。 商业项目的接案、研展、企划、业务执行及协助公司其他部门项目商业部分的操作。 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 后续品牌服务 客户服务部 同策客户服务中心以“服务至诚、专业至上”为服务宗旨在销售前期及中期提供贷款一条龙服务、在销售后期提供尾盘销售及集中交房服务，作为业务一线的监督部门，受理各类客户投诉，整合客户资源为客户提供各类销售后续服务，为提升公司品牌及业务开展提供有效支持。 除完成银行按揭手续、协助开发商保证回款速度、后续交房产证办理等服务外，还进行客户资源整合，按客户需求建立不同的销售渠道，分别进行二级市场服务、再投资服务、品牌商家联动促销服务等。通过长期有效的客户维护，培养客户对同策品牌的认知度和忠诚度。 贷款银行推荐 贷款产证一条龙服务 后续交房 商家联盟 客户资源整合运用 部门介绍 公司简介 PART FIVE 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 楼盘操作经验 PART FIVE 楼盘操作经验 中信泰富朱家角项目总体定位报告 * 浦东世纪花园 业主： 上海东上海联合置业有限公司 规模： 总建筑面积30万平米 功能： 居住/商业 简介： 整个项目分4期开发，项目首期规划为高标准高层商品房，由3幢26层，5幢30层和3幢33层豪华公寓组成，总建筑面积约为154040㎡，综合容积率为，规划户数646户。建筑形态为26层——33层板式高层。 項目二期為商鋪上海2006，三期為22棟商務別墅，現正在銷售。四期規劃為辦公樓。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 楼盘操作经验 PART FIVE * 上海新浦江城 业主： 华侨城集团 规模： 平方公里 功能： 居住/办公/商业 简介： 该项目是上海市府“三城七镇”重点工程之一。2平方公里综合中心城位于规划10平方公里浦江城中心位置。建面34万平方米（一期），总户数1200套，绿化率35%。由多层、小高层和独院别墅、联体别墅等多种物业形态组成，绿化率40%。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 楼盘操作经验 PART FIVE * 香溢中央花园 业主： 昊川置业 规模： 60万平米 功能： 居住/商业 简介： 该项目紧临内环高架路。60万平米是大型综合社区（其中地上总建面积约万平方米，地下总建筑面积与约万平方米。），内含住宅、商办、教育设施等多种产品，14万平米商办区域中，高品质办公楼、星级酒店和万平米的文教场所。 该社区的建筑特点是以审美为导向，建筑经典的人居空间：新古典主义建筑风格，让建筑散发出历久弥新的光彩。小区内部景观设计，以文艺复兴时期知性艺术光芒呼应art deco优雅的建筑格调。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 楼盘操作经验 PART FIVE * 浦东Links高尔夫休闲社区 业主： 浦东发展置业集团 规模： 项目占地3500多亩 功能： 居住/休闲/旅游/度假/商务 简介： 上海Links高尔夫休闲社区位于浦东三甲港，为上海唯一集海景、高尔夫、美国学校、北美国际社区四大概念于一体，集居住和体育休闲功能为一体的，为境外高级管理人员和投资者提供一个国际化水准的，集文化、娱乐、教育、旅游、度假、居住和运动于一体的原汁原味的北美风格国际社区 操作模式： 全程营销代理，进行全方位的前期策划、咨询和顾问，提供专业专题咨询服务。 中信泰富朱家角项目总体定位报告 楼盘操作经验 PART FIVE * 业主： 保利房产开发有限公司 规模： 总建筑面积15万平米 功能： 居住 简介： 整个项目规划约15万㎡，分2期开发，项目整体规划为高层商品房。一期由2幢高档公寓组成，总建筑面积约为20000㎡，是保利地产在上海开发的首个公寓项目。 操作模式： 全程代理，为保利集团在上海的首个项目提供全程的前期咨询以及全程营销代理服务；该项目将于2006年10月正式对外公开。 保利香槟园 中信泰富朱家角项目总体定位报告 楼盘操作经验 PART FIVE * 业主： 上海国际汽车城置业有限公司 规模： 占地28万平方米，总建筑面积万平米 功能： 独栋别墅 简介： 安亭新镇毗邻三江交汇、千亩森林公园和亚洲第二大的高尔夫俱乐部。是上海三城七镇规划中第一启动的试点镇，是上海国际汽车城的核心配套居住区，是西上海国际生活中心。该项目占地平方公里，城市用地平方公里。有多层、别墅、2-4层公寓房等。总绿化率70%，总容积率，水面湖泊面积50万平方米。 操作模式： 全程代理，提供前期咨询服务和全套营销代理服务，二期的别墅产品即将对外公开。 安亭新镇 中信泰富朱家角项目总体定位报告 楼盘操作经验 PART FIVE * 业主： 上海华群置业有限公司 规模： 总建面积40000平方米 功能： 商业/休闲 简介： 该项目是一个租售并举的商业项目，物业形态为一幢6层商铺，可租可售。其中设置有餐饮、服饰、休闲、娱乐等丰富业种，内设下沉式喷泉广场、中轴涌泉及绿化景观，更设儿童乐园和多处休憩椅制造假日气氛。 操作模式： 全程代理，进行招商和销售并举的操作模式，实现了大部分商铺的销售和小部分的招商，成功引爆该项目的商业气氛，销售价格突破市场均价20％。 金桥罗马假日 中信泰富朱家角项目总体定位报告 楼盘操作经验 PART FIVE * THANKS！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *