“模块化产品 & 个性化选择”
春季例会
肖 大
对手的故事 VS 我们的故事
……
只可惜，我们创新的成果
不经打磨 不经雕琢 埋没沙砾之中
没有改进的机制 没有复制的平台
创新终将失去生命力而枯萎
感 悟
“均好中提效”
集团目标
快
效 率
决策效率+生产效率
前 置
产品选择+技术决策
好
竞争力
创新及持续改进
品 质
模块化产品
好：产品竞争力核心：“创新 & 持续改进” 的机制
快：提效关键：“模块化产品 & 个性化选择” 的平台
新品类
主流非标准化
主流标准化项目
10-20%
10-20%
70-80%
创新能力
持续改进能力
复制能力
好：产品竞争力核心：“创新&持续改进”的机制
业
务
能力
●
●
●
●
快：提效关键：“模块化产品&个性化选择”的平台
项 目
产 品
模块化
产 品
模块拼装
个性化
选 择
持续改进
持续改进
原 则
原则一：模块化产品、个性化选择
市场属性
个性化选择
一线
产品属性与市场属性分离
产品属性
模块化产品
总部/区域
60%
集团07~09年高层项目销售产品类型统计
套数
面积
金额
0%
20%
40%
80%
100%
资料来源：根据集团市场营销部提供数据分析
小高层、高层产品占销售金额总量近 7 成
≤200平米高层
＞200平米高层
非高层
77%
20%
3%
65%
26%
9%
58%
33%
9%
原则二：标准化做高层产品
标准化产品线
原则三：模块化产品来自内外标杆，经市场检验
户型库
风 格
精装修
景 观
性 能
客户需求
（调研、投诉、销售）
外部标杆
内部标杆
万科传统优势
仁恒、星河湾、龙湖、
绿城、中海……
古典：绿城
现代：金地、华润、
SOHO中国
深圳：金域华府、珠海宾馆
上海：地杰
北京：蓝山、沈阳万科城
成都：武汉金色、武汉园方
品质：绿城 性能：仁恒
龙湖：气氛 效果：星河湾
深圳万科城、北京蓝山
上海U5、 成都海蓉
健康环保、功能完善
效果与功能均好
仁恒河滨城
仁恒河滨花园
上海浦东绿地
深圳：四季花城
上海：春申
北京：天津水晶城
活动场地、绿化配置
客户关心：配置、便捷
内 容
以多对多、原型可根据当地市场状况调整
朗诗、风尚、当代、御园
深圳：万科城
上海：朗润园
保温、通风、安全隔声
品质感
机 制
10年： 30%
3 年目标
11年： 60%
12年： 80%
高层体系建立；项目试点
集团30%的高层项目推广标准化
扩大影响
集团60%的高层项目推广标准化
集团80%的项目推广标准化
定标标准化
定型标准化
项目产品要求：产品选自集团模块化产品库
80%户型：选自区域户型库
风 格：选自集团四大风格系列
精 装 修：选自集团精装修ABC级标准
性 能：达到集团C级标准
景 观：达到集团数字化任务书要求
直接应用集团定型产品；原则上不允许修改
准标准化
项目管理要求：产品决策前置
措施1：土地获取，项目分类
A 新品类 B主流非标准化 C标准化
措施2：项目正式启动30天内确定“定位、产品选择”
30天内
定位、产品选择
模块化产品定义
针对主流项目，
由区域提供“户型”方案库
集团提供“立面、精装”方案库和“性能、景观”设计标准，
一线根据地域、市场等项目因素选择组合使用
针对快速开发项目，
将成功产品施工图由集团和区域定型，
供一线公司直接使用
定标模块产品
定型模块产品
工作分工
制订年度目标
提供“立面、精装”方案库、“性能、景观”标准
维护、管理标准化体系，定期组织区域修订
制订并持续改进“户型”方案库
项目推进：跟踪项目执行、检讨执行质量、监测执行周期
模块选择、组合
根据项目具体情况选择实施方案及标准，委托设计
总 部
区 域
一 线
650
标准化项目职责
集团审核标准化项目“产品定标4个指标”
成熟户型选配
风格选择
精装修标准选择
活动场地配置
规划及单体方案由区域或一线控制，
集团备案、抽查
平 台
模块化产品库
万创
万创
绿化、活动场地
景 观
风 格
内 容
区域
原型方案+楼型方案
户型库
4种风格立面、节点、部品
ABCDT级
精装修
全套施工图
平面/立面/精装修
材料部品/构造节点 成本采购
绿色、舒适、安全
类 别
总部/区域
定型产品
定型
建研
性 能
万创/区域
定标
主要承担者
级 别
定标：主流产品体系平台
定型：工业化基础
模块化产品库整体内容及分工
类别
户型库
风格
精装修
配套景观
性能
十字户型
首置首改
都心塔系
中端再改
高端再改
+TOP
G95
G115
地杰1T2
杭州草庄
TS系列
柏翠园系列
一梯多户
十字型
儿童活动场地 ㎡/户
老人活动场地 ㎡/户
运动场地 ㎡/户
软硬景比例:硬：软=3：7
？
总部
区域
？
满足C标
强化楼板
隔音、通风
温湿改善
管道隔音
户型库 区域框架
类别
首置首改
中端再改
高端再改+TOP
十字户型
十字户型
深圳区域
都心塔系
上海区域
北京区域
成都区域
G95
G115/地杰1T2
杭州草庄
TS系列
TS系列
柏翠园系列
一梯多户/十字型
成熟产品应用
成熟产品应用
户型库 区域成果
深圳区域产品线长，涵盖面积段广
北京区域以首置首改为主，中端再改为辅
上海区域户型面积段较其它区域偏大
成都区域以首置首改为主，面积段较其它区域偏小
高层风格体系框架
高 端
中高端
中 端
柏翠园
T-都市
都心塔
杭州草庄
佛山登州
上海地杰
Y-年轻
S-简约
宁波集仕港
吸收区域已有成果，整理集团优秀项目
E-时尚
北京区域
深圳区域
上海区域
第二批
L-古典
初选第一批
简约
5款风格
都市
年轻
古典
时尚
SIMPLICITY
TOWN FEEL
YOUNG
LUXURY
EELEGANCE
部品系统梳理: 传承、固化、整合
标准化部品
2种阳台栏杆
2种空调百叶
2种大堂雨篷
规模采购 降低成本
颜色体系尝试：提升效率，增加适用性
来源：
柯布色彩体系
万科常用颜色
标准化颜色体系
确定外墙备选色库
提出合理搭配原则
管理层面
降低主观选色失误以保证品质
“定型色库”对材料商稳定原料和工艺有战略意义 （为不断改良配方；进一步议价提供可能性）
精装修标准
C级
类别
D级
B级
A级
T级
配套景观数字化任务书：4 指标
活动配套标准:
儿童活动场地 ㎡/户
老人活动场地 ㎡/户
运动场地 ㎡/户
软硬景比例:
硬景：软景=3：7
首置首改: 满足C标
中端再改：可分品类选择提升，凸现客户感知
高端再改: B级标准，高舒适低能耗技术体系
性能标准: 分品类；凸显客户感知
绿色性
舒适性
安全性
节能
节水
可再生能源
热舒适度
空气质量
采光照明
居家安全
水质安全
垃圾处理
隔音性能
中端再改：可分品类选择提升，凸显客户感知
节能
节水
可再生能源
热舒适度
空气质量
采光照明
居家安全
水质安全
垃圾处理
隔音性能
国标
住宅性能标准控制项
住宅性能标准提升项
低能耗技术
外保温体系
外遮阳系统
高性能外窗
景观水处理技术
微生物净化水生态系统
太阳能利用
太阳能直流照明系统
热水舒适度
热水循环系统
空气质量
新风系统
热回收新风
除尘
除湿
隔音屏
隔音林
外窗隔音
外墙隔音
管道隔音
电梯隔音
隔音
家居智能化
安防系统
水质安全
直饮水系统
高端再改：B级标准，高舒适低能耗技术体系
气候区
严寒、寒冷地区
夏热冬冷地区
夏热冬暖地区
气候特点
冬天温度低，需封闭采暖
冬季温度低，需封闭采暖；
夏季辐射强度大， 需遮阳隔热；
过渡季节湿度大，需除湿
夏季辐射强度大，需遮阳隔热
春季湿度大，需除湿
高舒适低能耗技术体系：低能耗 温湿可控 洁净新风
技术体系
围护结构
围护结构
围护结构
保温
门窗
保温
遮阳
门窗
遮阳
隔热
舒适度
舒适度
舒适度
地板采暖
空调
地板采暖
空调系统
空调
新风系统
热回收新风
除尘
新风系统
除尘系统
除湿系统
除尘系统
除湿系统
目 标
定 位
概念设计
规划方案
设 计
单体方案
设 计
施工图
设计
45天
户型库
60天
60天
正常项目 阶段 定标项目 实现手段
目标1: 快
■ 设计周期缩短个月
60天
总计
个月
30天
40天
30天
50天
5 个月
定标户型、定标立面、定标精装修、景观标准、性能标准
户型库、风格库
节点库
目标2 : 好
■ 材料部品标准做法，品质得到保证
■ 形成产品系列，提升品牌价值
■ 严格控制失误率
目标3 : 省
■ 集中采购降低成本
2010年-2011年 精装修 C级 亿
A、B级 亿
■ 设计费用降低
2010年 设计费用 7000万 （按减少14元/平米计）
■ 无效成本降低
2010年 土建成本 3000万 （按减少6元/平米计）
■ 单位人员管理面积增加
应 用
截止6月底集团标准化项目38个675万平米
区域
产品类型
项目数（个）
面积（万平米）
深圳
十字型
8
141
都心塔系
4
北京
首置首改
4
62
惠斯勒
4
131
柏翠园
3
84
上海
首置首改，中端再改
9
136
成都
首置首改
6
总计
38
675
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*
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