二零一零年一月二十日
上海江桥万千百货规划定位报告
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一、市场调研
二、项目定位
三、总体规划
四、与2011标准体系对比分析
五、工作节点表
目 录
一、市场调研
城市百货行业概况
竞争对手调研
目 录
市场调研部分总页数不超过8页
项目概述
1
交通分析
2
地理位置
地处上海市西北嘉定区江桥板块万达广场内，紧靠金沙江西路与华江路交界处，南对规划路、西面黄家花园路，毗邻普陀区、长宁区、闵行区。
概述
上海万千江桥店随万达广场落户在长三角沪宁发展轴上“虹桥交通枢纽”的核心位置。虹桥交通枢纽是大虹桥战略规划的核心，集合了航空、高速、城际铁路、磁浮、轨交、公交等多种交通方式，衍生60平方公里的综合功能拓展区。距离市中心人民广场直线距离仅约12公里，距中山公园仅约8公里。
万达广场项目概述
江桥万达广场是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达集团在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约万㎡，总建筑面积约55万㎡，其中商业面积约21万㎡。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目计划于2011年全线竣工。
项目概述
1
交通分析
2
交通枢纽
快速干道：沪宁高速公路、A20外环线等
轨道交通：根据上海市城市远景轨道交通建设规划（方案），江桥范围内：
轨道13号线共设金华路站（金沙江西路、临洮路附近）黄家花园路站（金沙江西路、金运路口）两个站点，预计2013年可投入使用。
轨道交通14号线共设星华路站（曹安公路、星华路附近）华江支路站（曹安公路、华江支路口）两个站点，预计2013年可投入使用。
公交线路（江桥万达广场周边公交车站的分布情况）
1号站（华江路金沙江西路站）—173路、安虹线（距万达广场约30米）
2号站（金沙江西路华江路站）—江桥1路、121路（距万达广场约150米）
3号站（五四站）—158路、南嘉线（距万达广场约200米）
4号站—地铁13、14号线（在建中）、地铁17号线（规划中）
建议
对江桥万达周边公交线路的调查显示，目前6条线路虽离万达广场比较近，运营时间也较晚，但线路及站点仍然非常缺乏，建议未来与政府和公交公司沟通，增加公交线路，使项目公共交通得到改善。
商圈概况:
上海的百货业历史悠久, 自上世纪90年代以来, 百货零售蓬勃发展,规模迅猛扩大，商场数量超过100家, 2009年销售额突破300亿元，第一八佰伴、久光、上海新世界城位居销售前三甲。
商圈名称 距江桥万千
徐家汇商圈 11公里
南京西路商圈 12公里
南京东路商圈 15公里
淮海路商圈 13公里
虹桥商圈 8公里
陆家嘴商圈 17公里
中山公园商圈 9公里
五角场商圈 19公里
大华宝山商圈 9公里
中环百联商圈 5公里
西郊百联商圈 5公里
商圈分布:
中环百联东方商厦
西郊百联友谊商厦
位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环线交，集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型购物广场，其中，大型百货有中环百联东方商厦，属社区型商圈。
位于上海西郊的长宁区新泾地区，是集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的又一大型购物中心，百货有西郊百联友谊商厦，属社区型商圈。
竞争对手配套设施（所处位置及面积）
竞争对手基础情况
序号 商场名称 开业时间 经营面积 商场定位 消费人群 所属商圈 销售（年度最新）
1. 中环百联东方商厦 25000㎡ 中档 社区型 中环商圈 亿元
2. 西郊百联友谊商厦 10000㎡ 中档偏上 周边中高档住宅区 西郊商圈 亿元
序号 商场名称 总服务台 VIP中心 残疾人洗手间 母婴室 改衣处 名表维修中心 首饰维修中心 皮鞋维修中心 顾客休息区 儿童活动区 停车场
1. 中环百联东方商厦 1F/14㎡ 1F/14㎡ B1-4F / 3 F /10㎡ 1F/4㎡ 1F/15㎡ / 1-4F/20㎡ / B2/1000个车位
2. 西郊百联友谊商厦 1F/9㎡ 1F/9㎡ B1-3F / 2F/10㎡ / 1F/7㎡ B1/7㎡ / / B1-2F/800个车位
竞争对手店庆情况
竞争对手促销活动情况
序号 商场名称 店庆日 SP活动 PR活动 店庆销售
1. 中环百联东方商厦 12月21日 福袋有礼、满额送券、特惠小礼包 世界著名服饰品牌特卖 2100万（3天）
2. 西郊百联友谊商厦 12月2日 服饰满300立减150、优惠随心选300元当420元用、五五庆生大礼放送、会员积分5倍享 五周年文艺表演 1200万（5天）
序号 商场名称 日期 宣传媒体 活动主题 主力活动
1. 中环百联东方商厦 2010年9月11日-2010年10月7日 DM宣传页、短信、地铁时代报、电台 东方商厦中环店金秋献礼 活动期间，顾客凡当日单柜消费累计满300立减150元。
2. 西郊百联友谊商厦 2010年7月3日-2010年8月8日 新闻晨报、DM、短信 百联运动节-申城盛会、乐游百联 满300立减100
二、竞争对手分析：
优势：
劣势：
年销售额：
优劣势主要描述：优势品类、品牌、促销、商务条件、装补等我们可以人为努力改变的方面
目 录
二、项目定位
定位分析（SWOT分析）
项目定位
本部分总页数不超过三页
项目策略：
品牌策略：
品类策略：
招商策略：
促销策略：
服务策略：
目 录
三、总体规划
品牌落位图
标杆品牌
1、1F方案（B）
◆ 柜位面积4560m²
◆ 建筑面积：7300m²
◆ 品牌数：82个
◆ 单柜面积：56m²
楼层 品类 品牌数量 代表品牌 商场使用面积
1F 化妆品 15 欧泊莱、欧莱雅、OLAY 2767
黄金珠宝 12 周大福、老凤祥、老庙
钟表眼镜 3 亨吉利、宝岛眼镜
女鞋 29 莱尔斯丹、BELLE、TATA、星期六、哈森
女包 4 PATTY、艾菲尔
楼层合计 63
2F 少女装 43 ESPRIT系列、ONLY、VERO MODA、艾格系列 3181
配品 8 兰闺坊、BETTY BOOP
楼层合计 51
3F 淑女装 38 亦谷、娇鼎、舒朗 3127
内衣 15 安莉芳、芬狄诗、古今、曼妮芬
季节品 4 皮皮狗、帝高
配品 7 RIME
楼层合计 64
4F 男正装 24 TONY WEAR、沙驰国际、九牧王 3417
男休闲 14 ESPRIT、JACK&JONES、SELECTED、马克华菲
男配饰 8 三枪、宜而爽、ZIPPO
男鞋 6 卡帝乐、鳄鱼恤
男包 6 皮尔卡丹、比华利保罗
楼层合计 58
5F 运动 13 NIKE、NIKE 360、CONVERSE、ADIDAS、PUMA 2720
床用 7 淑女屋、雅芳婷、维科
家用 2 多样屋、骨瓷
儿童 29 丽婴房、好孩子、NIKE KIDS、博士蛙系列、智高乐高
楼层合计 51
总合计 287 15212
目 录
四、与2011年标准体系对比分析
综述
品类布局对比分析
商务条件对比分析
品牌级次对比分析
装修补贴对比分析
综述阐述与标准的差异总体情况，让受众知道差异最大方面是什么
江桥万千的商务条件与标准的差异主要存在于合同保证金、常年管理费、VIP承担及物业管理费上。2011年商务条件标准中，合同保证金均为10000元，常年管理费为5000元，VIP均为承担，物业管理费均为20元。而江桥万千的预计商务条件中，合同保证金均为5000元，常年管理费A、B类品牌基本在2000-3000元，黄金钟表等品类VIP无法承担，运动等品类物业管理费为15元。
由于周浦店是万达在上海开的第一家百货，在对新店的不了解、地理位置的偏僻及招商时又恰逢金融危机的种种因素影响下，当时的商务条件都无法达到较高的标准，大部分标杆品牌的商务条件均比上海市场要低。而江桥万千仅是上海地区的第二家门店，又与周浦店的开业时间相差仅仅1年多，在万千百货在上海地区尚未成熟，影响尚且不大的情况下，大部分品牌资源还是要依靠周浦店来进行支援，这样势必也导致江桥店多数品牌的商务条件需以周浦店为基础及依据，从而无法得到较大的提升。
有差异的品类标红
中品类规划 所在楼层 规划楼层
序号 大类 中类 面积 占比 规划面积 规划占比 面积差异 比例差异
1 精品 精品 0 % 0 % 0 % 1
2 珠宝 500 % 633 % 133 % 1 1
3 钟表眼镜 350 % 370 % 20 % 1 1
小计 850 % 1003 % 153 % 1 1
4 化妆品 化妆品 500 % 357 % -143 % 1 1
小计 500 % 357 % -143 % 1 1
5 女装 少女 2700 % 3002 % 325 % 2 2
6 淑女 2060 % 2338 % 278 % 3 3
7 内衣 360 % 478 % 118 % 3 3
8 季节品 460 % 168 % -292 % 3 3
9 饰品 280 % 322 % 42 % 2、3 2、3
小计 5860 % 6308 % 471 % 2、3 2、3
10 男装 男正 1180 % 1334 % 154 % 4 4
11 休闲 970 % 1558 % 588 % 4 4
12 运动 1080 % 1084 % 4 % 5 5
13 男配 210 % 171 % -39 % 4 4
小计 3440 % 4147 % 707 % 4、5 4、5
14 皮具 男鞋 270 % 214 % -56 % 4 4
15 女鞋 1350 % 1232 % -118 % 1 1
16 保健（租赁） 330 % 68 % -262 % 边角处 1
17 箱包 480 % 247 % -233 % 手袋1、女包2、箱包4 女包1、男包4
小计 2430 % 1761 % -669 % 4、5 1、4
18 家用 床用 380 % 454 % 74 % 5 5
19 家用 440 % 108 % -332 % 5 5
20 儿童 850 % 1074 % 224 % 5 5
21 家电（数码） 250 % 0 % -250 % 5
小计 1920 % 1636 % -284 % 4、5 5
总计 15000 100% 15212 100% 212
有差异的品类标红
序号 大类 中类 数量 占比 规划数量 规划占比 数量差异 比例差异 标准单柜面积 规划单柜面积 单柜面积差异
1 精品 精品 0 % 0 % 0 % 0 0 0
2 珠宝 10 % 12 % 2 % 50 53 3
3 钟表眼镜 11 % 9 % 2 % 32 41 9
小计 21 % 21 % 0 % 82 94 12
4 化妆品 化妆品 20 % 15 % -5 % 25 24 -1
小计 20 % 15 % -5 % 25 24 -1
5 女装 少女 50 % 43 % -4 % 54 70 16
6 淑女 36 % 38 % 7 % 57 62 5
7 内衣 12 % 15 % 3 % 30 32 2
8 季节品 10 % 4 % -5 % 46 42 -4
9 饰品 12 % 15 % 3 % 23 21 -2
小计 120 % 115 % 4 % 210 227 17
10 男装 男正 16 % 24 % 8 % 74 56 -18
11 休闲 17 % 14 % -3 % 57 111 54
12 运动 18 % 13 % -5 % 60 83 23
13 男配 12 % 8 % -4 % 18 21 3
小计 63 % 59 % -4 % 209 271 62
14 皮具 男鞋 10 % 6 % -4 % 27 36 9
15 女鞋 40 % 28 % 10 % 34 46 12
16 保健（租赁） 5 % 1 % -4 % 66 68 2
17 箱包 14 % 10 % -4 % 34 25 -9
小计 69 % 45 % -22 % 161 175 14
18 家用 床用 10 % 7 % -3 % 38 65 27
19 家用 10 % 2 % -8 % 44 54 10
20 儿童 20 % 29 % 8 % 43 37 -6
21 家电（数码） 10 % 0 % -10 % 25 0 -25
小计 50 % 38 % -13 % 150 156 6
总计 343 100% 293 100% -50 44 53 9
不达标细分到品类层级即可，不用细化到品牌
江桥万千预计商务条件
大品类 小品类 品牌等级 预计商务条件 差异 备注
基本扣率 重大活动管理费 VIP承担 物业管理费（元/平米/月） 常年管理费 合同保证金（元）
化妆品 化妆品 A+经销 18% / / / / /
A经销 18% / / / / /
A联营 14% / / / / /
B 18% 1% / 20 3000 5000 VIP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元
C 20% 1% / 20 5000 5000 VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元
黄金珠宝 黄金摆件、金条 3% / / / / 5000 合同保证金标准为10000元
投资金条 % / / / / 5000 合同保证金标准为10000元
裸钻 A 15% / / / / 5000 合同保证金标准为10000元
B 18% / / / / 5000 合同保证金标准为10000元
C 20% / / / / 5000 合同保证金标准为10000元
黄金 A+ 7% / / / / 5000 合同保证金标准为10000元
A 8% / / 20 3000 5000 VIP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元
B 8% / / 20 5000 5000 VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元
差异率是实际占比减去标准占比所得
产品组 品类
A 占比 规划数量 规划数量占比 数量差异 差异率 B 占比 规划数量 规划数量占比 数量差异 差异率 C 占比 规划数量 规划数量占比 数量差异 差异率
精品部 珠宝眼镜 8 38% 6 29% 7 33%
化妆品 化妆品 4 20% 8 40% 8 40%
女装部 女装 14 12% 46 38% 60 50%
男装部 男装 9 14% 28 44% 26 41%
皮具部 皮具 12 17% 27 39% 30 43%
家用部 家用 6 12% 22 44% 22 44%
合计 A 20% B 40% C 40%
文字部分说明装补总额度，表格部分只需要将超出装补标准的品牌罗列，然后分析原因
装补预算：
装补超标品牌
江桥万千装补总额度为2970000元
品牌 预计装补 装补标准 理由
哈森 100000 80000
舒朗 100000 无 该品牌目前在上海市场属于A类，其余门店也均有装补
NIKE\匡威\NIKE360 400000 300000 因周浦店NIKE、匡威两个品牌有30万元装补，现江桥仍均为宝原公司代理销售，因此现3个品牌需装补40万元
目 录
五、工作节点表
人员进度
招商进度
工程进度
本节点为重大节点，标注出招商、招聘筹备周期，截止时间等重大节点即可
工作内容 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 6/24开业
招商工作
组织架构
工程部分 隐蔽工程完成，并参与验收；乙装全面封板，包柱，铺设大理石地面； 机电工程安装完毕。交接验收工作。 人员招聘、培训，设备交接并熟悉现场； 现场工程全部完工。负责验收交接工作。收银台、导示等集采项目完成。 丙装工程前期审图，及办理相关进场手续。 5月8日起开始丙装工程进场；工程配合各品牌公司现场装修工作。 6月15日丙装工程完成；6月16日试营业 正式营业前工程细节调整
我们相信通过努力我们一定能高质量按期开业，谢谢
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