案例研究 | 远郊盘突围战：这个项目以"精准需求匹
配+价值锚定"破解销售困局
项目表现：2025 年上半年两次开盘几乎全部售罄红盘
2025 年上海宝山区新房楼市交易热度一直较好，根据 58 安居客研究院数据显示，
从 2 月下旬到 7 月，宝山区新房找房热度指数一直要高于全市平均水平，该项目在 2025 年，
两次开盘几乎全部售罄，5 月首次开盘 264 套房源认筹率为 %开盘，6 月第二次开
盘 124 套房源认筹率为 %，目前第三期有 160 套房源在筹备开售。
该项目由中国金茂公司打造，总规划为一个 17 万平方米的中大型社区，容积率 ， 总
规划户数 1118 户。
住宅产品主要为 85 ㎡-178 ㎡的小高层，均价 元/㎡左右。
资料来源
资料来源：上海网上房地产
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从安居客找房热度周度数据来看，该项目在 2 月春节过后找房热度快速升温，5 月
首次开盘前后热度达到第一轮的小高位，之后有小幅回落。在 6 月第二次开盘前后，找
房热度迎来历史高位，之后回落。
整体来看，该项目在每次推盘期热度都较好，接下来我们将尝试从五个维度来对该
项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。
项目诊断步骤一：识别项目竞品
我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味
着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 8 个
项目，从这 8 个项目的位置来看：
四季隐秀距离本案 3 公里以内；
上海江湾金茂府距离本案 4-10 公里；
保利·海上瑧悦、中环铂樾、招商时代乐章距离本案 11-20 公里；
保利西郊和煦·领墅在松江区，保利·虹桥和著在嘉定区，保利光合上城/跃城在闵行
区，距离本案都在 20 公里以外。
可见本案的竞品项目分布范围较广，有很多其他区域的竞品。
本盘及竞品TOP10项目
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项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较
我们将该项目与竞品进行对比分析，围绕找房热度、产品与市场需求的契合度、受其
他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平等几个核心维度展开，总体测评显示，
该项目在与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。
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项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素
（1） 找房热度：项目线上找房热度偏低，有较大提升空间。与竞品项目相较，该项目
的找房热度在中等偏上水平。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上
看房人数约 2200 人，最近 30 天看房人数超约 400 人，有待进一步提升。
竞品A
竞品B
本 案
竞品C
竞品D
竞品E
竞品F
竞品G
竞品H
竞品项目综合测评得分
本盘及竞品项目分流压力
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（2） 客户分流：分流压力适中，需时刻敏锐观察市场变化。从项目客户被其他项目分
流的情况分析，该项目分流压力值为 ，处于众多竞品的中等位置。这种情况表明，
该项目的客户分流压力适中，既未陷入过度竞争的泥潭，也需警惕潜在客群流失风险，
可通过强化产品差异性与精准营销巩固优势。
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（3） 周边配套：配套资源丰富，可满足生活需求。在交通方面，2 公里内有 3 号线的
地铁江杨北路站、铁力路站，与在建设的宝山高铁站相距约 800 米；商业配套方面，3
8月本盘及竞品项目找房热度指数
公里内有盘古盛汇、宝杨宝龙广场，1 公里内有规划在建的超 10 万平方米的合生汇宝
山站 TOD 商业体；医疗方面，3 公里内有上海交通大学医学院附属第九人民医院（北
院）；教育资源较为丰富，在 3 公里范围内有宝山区紫辰实验幼儿园、宝山实验学校分
校、宝山区民办杨东小学、宝山区乐业小学、上海大学附属宝山外国语学校等；生态环境
方面，在 3 公里内有盘古公园、白沙公园等丰富的生态资源。
（4） 户型匹配：填补市场需求，得房率和空间设计感有效提升项目亮点。根据我们的
产品供需分析，项目所在的宝山区 90～120m²的三室，140～180m²的四室明显供不应求，
供需不匹配度指数为 和。该项目在 5 月首次开盘时，推出的主力户型为97 m²、
105 m²、117m²的 3 室 2 厅， 6 月第二次开盘时，主要推出的是 85 m²的 2
室 2 厅，105 m²、117 m²的 3 室 2 厅，138 m²、152 m²、178 m²的 4 室 2 厅。恰好契合区
域内购房者的产品需求。
另外，从户型设计来看，该项目也有很多亮点。
例如 105 ㎡的 3 房 2 厅 2 卫的户型，设计三开间朝南，双阳台设计，并拥有 4 个飘
窗，主卧拥有 270°转角飘窗，将舒适度、空间度提高不少。
另外，117 ㎡ 3 房 2 厅 2 卫的户型，也是三开间朝南，并拥有五飘窗，主卧同样
270°转角飘窗，客餐厅一体化设计延伸至宽景阳台。其功能性与空间尺度感都做得恰到好
处。
再看 152 ㎡的 4 室 2 厅 2 卫的改善户型，该户型为类一梯一户设计，既提升了居
住的尊贵感，又赋予了业主更多的个性化设计的延展空间；四开间朝南将室内采光效果
最大化；六飘窗的设计极大扩容赠送面积；超宽客厅衔接观景阳台，并与厨房、餐厅联动，
形成贯通式社交空间。
图：上海宝山区户型产品供需不匹配度
数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总
所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值
越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映
该产品类型供不应求
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（5） 价格水平：规避低价竞争，保持合理价格锚点实现价值平衡：项目所在的杨行板
块是 8 月宝山区找房热度第 4 的板块。当前，该板块商品住宅销售均价约 万元/
㎡，与本盘基本持平。相较于竞品，本盘单价约 万元/㎡的价格，在竞品中属于中
等偏低。
同板块内的四季隐秀今年 3 月开盘推出的 92 平方米、105 平方米的 3 室 2 厅和
128、136、143 平方米的 4 室 2 厅，以及 4 月开盘推出的 105 平方米的 3 室 2 厅，
128、143 平方米的 4 室 2 厅，与本案形成直接竞争，但往期均价 万元/㎡，略高于
本案。
均价略低于本案的招商时代乐章位于宝山区顾村板块，目前蓄客阶段推出的 99 平
方米、103 平方米、126 平方米的三房与本案也将形成竞争，但本案并未因此而采用降
价竞争的“内卷”方式。
另外略低于本案的保利西郊和煦·领墅位于松江区，今年 6 月推出的少量 96 平方
米的 3 房和 122 平方米的 4 房略有竞争性，但因地理位置较远，客群会形成差异化，
竞争性相对较弱。
其他项目价位高于本案，与本案价差较大，形成错位竞争。
本盘及竞品项目销售均价（元/平方米）
80000
60000
53850
40000
20000
0
资料来源：安居客小程序
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小结：该项目作为 2025 年上海宝山区现象级红盘，其热销核心在于精准的市场定
位与产品力突破。
其一，户型设计精准契合区域需求，97-178 ㎡三至四室产品填补杨行板块 90-120
㎡、140-180 ㎡户型供需缺口（供需不匹配度 至），尤其 105/117 ㎡户型以双
阳台及 270°转角飘窗设计提升空间价值，152 ㎡类一梯一户产品更打造差异化居住体验；
其二，价格策略理性控价， 万元/㎡定价虽略高于板块均价（ 万元/㎡），但通
过错位竞争规避低价内卷，较同板块四季隐秀（ 万元/㎡）形成价格优势，较顾村招商
时代乐章等竞品则以地段和产品差异实现价值平衡；
其三，区域热度赋能，宝山区 2025 年新房找房热度持续高于全市均值，项目 2 公里
内集聚 3 号线地铁、宝山高铁站（在建）、合生汇 TOD 商业体等全维配套，形成"轨交+
商业+教育+生态"资源闭环；
其四，综合竞争力显著，在户型、配套、价格维度均优于竞品均值，最终以"小户型为主
力+中高端定位+差异化控价"策略实现两次开盘几乎售罄，成为年度红盘标杆。
