经典物业安全管理教材.doc

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经典物业安全管理教材 第一章　物业安全管理概述 第一节　物业安全管理的概念 第二节　物业安全管理的指导思想和原则 第三节　物业安全管理的意义 　 第二章　治安管理 第一节　治安管理概述 第二节　治安保卫队伍的建设 第三节　情况处理 第四节　管理规定规程 第五节　治安保卫工作的检验标准 第六节　治安保卫常识 　 第三章　消防及安全管理 第一节　概述 第二节　消防队伍的建设 第三节　消防设备的使用与维护 第四节　消防设施的养护 第五节　物业管理中常见火灾的扑救对策 　 第四章　车辆管理 第一节　岗位职责 第二节　车辆管理制度 第三节　工作程序、标准和规范 第四节　检验标准和方法 第五节　车辆被盗的赔偿责任问题 　 第五章　房屋安全管理 第一节　危房鉴定与管理 第二节　房屋装饰装修安全管理 第三节　房屋燃气设备安全管理 第四节　白蚁防治 　 第六章　智能建筑安全管理 第一节　智能建筑概述 第二节　智能建筑安全防范系统 第三节　智能大厦防火系统 第四节　电子停车场管理系统 第五节　智能小区安全防范系统 　 第七章　防雷与安全用电管理 第一节　雷电简介 第二节　防雷措施 第三节　安全用电 第四节　保护接地和保护接零 第五节　避雷装置和接地装置维修 第一章　物业安全管理概述 第一节　物业安全管理的概念 　　一、物业安全管理的含义 　　1.安全 　　安全，指没有危险，不受威胁，不出事故。物业安全一般包含 3 层含义： 　　其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共 场 所秩序保持良好的状态。 　　其二，物业安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致 这 种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。 　　其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方 面 的安全。 　　影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：℃人为侵害因素， 如 失火、偷窃、打架等；℃自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应了 解这些影响安全的因素，并随时注意处理。 　　2.安全管理 　　物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的 安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面，“防” 是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故 进行妥善处理。“防” 是防灾，“保”是减灾。物业管理两者相辅相成，缺一不可。 　　物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的 一 种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社会自我防范)具有补充 的性 质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。 　　物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境 ， 以提高生活质量和工作效率。 　　二、物业安全管理的内容 　　物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理 3 个方面。 　　1.治安管理 　　℃对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携 带 枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； 　　℃对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物， 搭 建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 　　2.消防管理 　　其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保 养 和维修等。 　　3.车辆交通管理 　　主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。 　　美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为 7 个层次，即生理需要、安 全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。 这 7 种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据 这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本 满足后， 人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整 个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安 全问题越来越 引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、 社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。 　　三、物业安全管理的机构设置与职责 　　物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管 理 业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。 安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成 后进行不 必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应 制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执 章必严，违章 必究。 安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施 越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理 。保 安部的构成如下图。 　　保安部的主要职责是： 　　℃贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内 的 各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责； 　　℃组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职 责 和任务要求，主持安全工作例会； 　　℃熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对 物 业辖区保安工作的意见和措施； 　　℃积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措 施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力； 　　℃抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。 第二节　物业安全管理的指导思想和原则 　　一、指导思想 　　物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设 施， 选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可 能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情 况，统一指 挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济 损失减少到最低点。 　　二、“五落实”原则 　　1.思想落实 　　即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。物业管理公司要 大 力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习兄弟单位的先进经验和内部制订的 各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣传和不断学习，使广大员工和业主、 使用人 重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。 　　2.组织落实 　　物业管理公司要有主要的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要 建 立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的 具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。 　　3.人员落实 　　物业管理公司的主要领导要兼任安全委员会的主任，而且要把安全管理提到日常的议事 日 程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须经过 专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务 落实到 具体的安全管理人员中去，由专人负责。 　　4.制度落实 　　物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况 ， 制定出切实可行的安全管理的制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并 要坚决组织贯彻执行。 　　5.装备落实 　　要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防 喷 淋系统以及其他安全管理器材设备(如交通通讯和防卫设备)，以增强安全管理的安全系数 与效 率，保证人身和财产的安全。 第三节　物业安全管理的意义 　　1.物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前 提条件之一。整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有作好各个社区的安全 管理， 才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。 　　2.物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。 　　3.物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。 　　4.物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到保持。另外， 人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。 第二章　治安管理 第一节　治安管理概述 　　一、治安管理人员岗位职责 　　1.部门经理的职责 　　(1)保安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任； 　　(2)根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和 目标，并督导下级管理人员的工作； 　　(3)主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究住 宅小区的治安管理问题； 　　(4)熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治安状况，做到心 中有数； 　　(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理； 　　(6)负责完成总经理交办的其他事项。 　　2.保安班长的职责 　　(1)对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作； 　　(2)带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工 作； 　　(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实岗位责任 制； 　　(4)要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握 管区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作； 　　(5)做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报， 为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作 安排； 　　(6)认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每 天应向部门经理汇报一次； 　　(7)以身作则，做好本职工作。 　　3.保安员的职责 　　(1)保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待 人。 　　(2)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。 　　(3)值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因 素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。 　　(4)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故 的发生，力争做到万无一失。 　　(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。 　　(6)严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的 书面记录。 　　(7)遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。 　　(8)严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。 　　(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。 　　(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关 住户及有关部门。 　　(11)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。 　　(12)若发生案件，应采取下列步骤以协助破案： 　　℃立即报案并留在现场直至公安人员到达； 　　℃切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作； 　　℃禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查； 　　℃向公安人员提供有关案件详情。 　　二、治安管理基本制度 　　1.保安人员工作纪律 　　(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度； 　　(2)坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制； 　　(3)上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗 位，不准迟到、早退； 　　(4)服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争； 　　(5)爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出； 　　(6)严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。 　　2.保安人员的交接班制度 　　治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝 这 些漏洞，必须强化交接班制度。 　　(1)接班保安人员要按规定提前 10 分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间； 　　(2)交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装 备器材向接班保安员交待、移交清楚； 　　(3)接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员 离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任； 　　(4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名； 　　(5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问 题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。 　　3.保安人员工作细则 　　(1)仪表着装 　　℃按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。 　　℃风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。 　　℃上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响 正 常上岗着装。 　　℃保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。 　　(2)上岗姿态 　　℃在岗时须精神饱满，精力集中。 　　℃站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂 前 后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。 　　℃两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队， 保 持上岗姿态统一步伐行进。 　　℃在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。 　　(3)文明礼貌执勤 　　℃对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。 　　℃礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼， 把 “先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。 　　℃禁止任何粗俗言谈、污言秽语。 　　℃回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。 　　(4)门卫岗 　　℃对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须 出 示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。 　　℃劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。 　　℃根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。 　　℃负责登记电视监控情况。 　　℃负责小区内邮件的收发登记管理。 　　℃门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。 　　(5)巡逻岗 　　℃巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。 　　℃巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员， 车 辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不 法行为及违反小区综合管理制度的现象等。 　　℃认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。 　　℃巡逻情况及时记录。 　　4.保安工作人员的奖惩制度 　　为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则 ， 制定保安人员奖惩制度。 　　(1)奖励细则 　　℃见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者； 　　℃积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者； 　　℃积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者； 　　℃为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显 者； 　　℃拾金不昧者； 　　℃年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”，被评为省、市政府“治安模范标兵”者。 　　(2)惩罚细则 　　℃值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。 　　℃擅离职守，经常迟到、早退。 　　℃酒后执勤上岗，并造成一定后果。 　　℃未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任 者。 　　℃未经部门领导批准，私自顶班者。 　　℃未经部门领导同意，擅自带人留宿者。 　　℃执勤时，衣装不整，佩戴不齐；执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生 案 件或事故，造成极坏影响者。 　　℃对公司和保安部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由者。 　　℃扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者。 　　℃违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用。 　　℃B11℃在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者。 　　℃B12℃法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人员的应有素质极 不相称者。 　　℃B13℃思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。 　　℃B14℃工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教不改者。　　 根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开 除；对违反 国家有关法律法规者要追究其刑事责任。 　　5.电视监视岗位职责与日常管理 　　(1)职责 　　℃24 小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地 处理，并通过对讲机向办公室报告； 　　℃发现监视设备出现故障，要立即通知值班保安加强防范，同时尽快找出原因，及时修 理 设备，使之正常运转； 　　℃严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。 　　(2)要求 　　为了保证岗位职责的落实，要求全体电视监视工作人员努力做到： 　　℃提前做好上岗准备，按时接班； 　　℃做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准确及时、内容清楚 ； 　　℃严禁无关人员进入工作场地，不准带亲戚朋友在工作场所聊天； 　　℃上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情； 　　℃严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该区域的保安和 报 告上级，密切配合，确保安全。 　　三、治安管理的内容 　　根据公司制定的有关规定，确定治安管理的内容如下： 　　1.小区治安管理内容 　　(1)住宅小区开设的经营摊点，未经管理公司批准，领有经营许可证的，治安人员有权禁止 其活动； 　　(2)在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，饲养鸡、鸭 等家畜，治安人员应予制止。 　　2 小区治安管理范围 　　下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为，都属于治安管理范围。 　　(1)使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常的工作和休息。 　　(2)从楼上往下乱扔杂物。 　　(3)擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等。 　　(4)非法携带、存放枪支弹药；非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。 　　(5)未经批准，私自安装、使用电网。 　　(6)非法侵入他人住宅，损毁他人财物。 　　(7)使用汽枪，在住宅小区内进行各种射击活动。 　　(8)制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。 　　(9)利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。 　　(10)利用住宅作据点，进行盗窃活动。 　　(11)制造、复制、出售、出租或传播淫书淫画、淫秽录像。 　　(12)利用住宅进行嫖娼卖淫活动。 　　(13)在车辆、行人通行的地方施工；对沟井坎穴不设覆盖物、标志，或故意损毁、移动覆 盖物或标志。 　　(14)故意损坏邮筒、公用电话等公共设施；故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配 套设备；故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。 第二节　治安保卫队伍的建设 　　一、治安保卫队员的条件 　　(一)基本条件 　　1.退伍军人(凭退伍证)或身体素质好，具备一定的军训基本功。 　　2.身高 米以上。 　　 岁以上，28 岁以下(凭身份证)。 　　4.初中以上文化程度(凭毕业证)。 　　5.身体健康(凭市、区级以上医院的体检表)。 　　6.思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料)。 　　7.符合计划生育规定(凭计划生育证或未婚证)。 　　8.要有具当地户口的成年人担保。 　　优先条件： 　　1.近年度退伍军人优先 　　2.党员优先 　　3.高中以上文化程度优先 　　(二)保安队伍的基本要求 　　1.保安队长思想品德好，军事素质过硬；具有组织管理能力和一定的表达能力。 　　2.季度训练考核，人均分数在 85 分以上为达标。 　　二、治安保卫队员的训练 　　为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安员队伍，必须对保安人员进行常规性 的 军事化、正规化、规范化的学习和训练。 　　(一)上岗前培训 　　对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训，培训内容包括： 　　1.公司简介。 　　2.物业管理的基本知识，主要学习《物业管理条例》及其实施细则。 　　3.企业内部的管理制度：员工守则，工作纪律，劳动纪律，人事管理规定。 　　4。安全防火教育：消防基本知识。 　　 质量体系标准的基础知识，主要学习质量方针和质量目标。 　　6.公司《治安工作手册》中的基本要求。 　　7.其他有关知识：普法知识，职业道德教育。 　　8.军训：主要为队列训练。 　　(二)岗位培训 　　对在岗的保安员要进行常规培训，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法 ， 培训内容包括： 　　1.详细学习公司制定的《治安工作手册》内容：即职责权限，规章制度、规定，工程程序、 规范、标准 　　2.常规训练：队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练 　　3.有关精神文明内容的学习 (三)培训安排，见表 6-2-1、表 6-2-2 　　三、治安保卫队员的考核 　　(一)单兵队列考核标准 　　1.军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并 拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。 　　2.停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。 　　3.齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约 30 厘米，不超过衣 缝线，向后摆臂离身体约 25 厘米，步幅 75 厘米，步速 112～116 步／分钟。 　　4.正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约 25 厘米，步幅 75 厘米，步速 110～ 115 步／分钟。 　　5.跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅 85 厘米， 步速 170～180 步／分钟。 　　6.敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐接缝处约 1～2 厘米， 取捷径一步到位。 　　(二)擒敌应用技术动作 　　1.基本功： 　　(1)直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。 　　(2)弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。 　　(3)综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。 　　2.擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。 　　(三)军事体能测试标准 　　1.百米跑 14 秒以内。 　　2.俯卧撑 50 个以上。 3.爬楼 20 层楼 45 秒以内。 　　四、保安队员主要职责和权限 　　(1)保安队长职责 　　℃主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安 全 保卫工作。 　　℃熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及 特 点，加强重点岗位的安全防范。 　　℃及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。 　　℃做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务 会一次。 　　℃经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。 　　℃带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。 　　℃负责全队队员的内务管理和考勤工作。 　　℃处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。 　　(2)保安队长权限 　　℃对本管理处物业有权进行安全监督。 　　℃有权检查各岗位保安员执勤情况，对玩忽职守，违纪违章人员有权进行处罚。 　　℃每月对考核不合格的保安人员有权予以处罚。 　　℃对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议。 　　℃有权根据实际需要，对各岗位保安员进行调整。 　　(3)保安员的职责和权限 　　℃有权制止一切违法犯罪行为，在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现 行 违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权 力。 　　℃对发生在所护卫区内刑事案件或治安案件，有权保护现场、保护证据、维持秩序、提 供 情况，但无勘察现场的权力。 　　℃在防范和打击犯罪活动时，保安员可以配备和使用非杀伤性防卫械具。 　　℃对违反治安管理条例行为的人，保安员有权劝阻、制止和批评教育，但没有罚款、裁 决 等处罚的权力。 　　℃对违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。 　　℃对携带和运送可疑物品，身带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑 的 人员有权进行盘查、监视、报请当地公安机关处理，但无权侦察、扣押、搜查。 　　℃对出入小区、大厦的可疑人员、车辆及所携带、运载的物品，按规定有权进行验证、 检 查。 　　℃按照规定，有权制止未经许可的人员、车辆进入小区、大厦内。 　　℃积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的 向 总值班室或班长报告(制止违章要先敬礼)。 　　℃熟悉和爱护小区(大厦)内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器 材的使用方法。 　　℃B11℃廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争。 　　℃B12℃积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务工作。 　　℃B13℃密切联系群众，积极向业主(住户)进行治安防范和管理方面的宣传，协助业主( 住 户)做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主(住户)报告 ，协助整 改。 第三节　情 况 处 理 　　一、常见可疑情况的处理 　　保安员在站岗或巡逻时，经常会碰到一些可疑情况，对可疑情况要根据其严重程度采取 相 应的措施。下面介绍几种常见的可疑情况及其处理方法。 　　℃冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等)，并上报处理。 　　℃冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等)，及时堵漏并上 报处理。 　　℃有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如 是 其他化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。 　　℃在大厦通道游荡(借找人却说不出被访者的单位及姓名)的人。密切观察其举动，必要时劝 其离开。 　　℃发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携带工具的 用 途，如用途不明的，带回保安值班室处理，或者送当地派出所。 　　℃在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截，询问验证，如属盗窃、抢劫 财 物的，送交公安机关处理。 　　℃自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车背走或拖走的 ， 当即扣车留人，待查明情况后再放行。 　　℃机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。立即联系停车场车管员，暂扣 车 钥匙，约束其人，待查明情况后再放行，如情况不明的，送公安机关查处。 　　℃遇到保安员即转身远离或逃跑的人。设法拦截(用对讲机向其他保安员通告)、擒获，并带 到保安值班室处理，查明原因后根据情况放人或送公安机关处理。 　　二、常见的治安、刑事案件处理 　　1.发生打架、斗殴的处理方法 　　℃积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事态扩大。不要因双方出手时误打到自 己 而介入，同时立即向值班领班报告。 　　℃如事态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的，通知当地公安机关前来处理或将 行 为人扭送公安机关处理。 　　℃提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。 　　℃说服围观群众离开，保证所辖范围内的正常治安秩序。 　　2.发生盗窃案件的处理 　　℃发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连同证物送公 安 机关处理。 　　℃如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时保护好案发现场， 重 点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和 移动现场的遗留物品。 　　℃对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。 　　3.发生凶杀案件的处理 　　℃如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位保安员配合，同时， 迅 速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。 　　℃如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、 物 证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。 　　℃案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。 　　℃登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经 过， 并做好记录。 　　℃案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。 　　℃向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。 　　4.遇到犯罪分子抢劫的处理 　　℃在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财时，应迅速 制 止，同时呼叫附近保安和周围群众一起制止犯罪，并立即报警。 　　℃如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织 群 众堵截；如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警及拦车追堵。 　　℃保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方 ， 无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。 　　℃访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关。 　　℃事主或在场群众若有受伤的，要立即送医院并作报告。 　　三、爆炸紧急情况处理 　　1.收到被放置爆炸物品信息时的处理 　　℃得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真记录，同 时 以最快速度报告高层管理者，并立即向当地公安机关报案。 　　℃由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安，加强出入口管理，对于陌生或 行 迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。 　　℃立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰 触， 立即上报，并报公安机关，请求协助。 　　℃确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。 　　2.发生爆炸事件时的紧急处理 　　℃值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向公司最高领导层报告， 同 时向公安机关报案，如引起火灾即刻报 119 火警；如有人员伤亡，立即向 120 急救中心呼救 ， 并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员，引导其进入现场。 　　℃立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。 　　℃工程人员迅速切断必要电源，保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在距爆炸中 心 30m 处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业助理在公共区域巡视，检查 是否 还有可疑爆炸物。 　　℃消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切 注 意有无可疑情况。 　　℃工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。 　　四、遇到台风、潮汛时的处理 　　℃接到防风、防汛的通知后，管理处主任进行总动员，并根据各部门职责做出具体工作 布 置，积极做好抢险准备工作。 　　℃物业部要张贴通知于大堂，要求业主(租户)关好门窗，做好应急准备工作；在险情到来之 前巡查大厦，做好补救措施，尽量消除有害隐患，减低损失程度；检查高空悬挂物是否 牢固， 防止坠落；消防监控中心及保安员加强警戒，以防其他事件发生。 　　℃工程部要准备好防汛工具，加强值班力量，保证人力充足；保证地面排水通道畅通； 必 要时放下防洪闸。 　　℃每次防风、防汛工作结束后，各部门均要填写紧急情况处理记录，并由部门负责人签 字 上报存档。 　　五、遇到停电、停水时的处理 　　℃接到停电、停水通知后，张贴通知，告知全体用户，请用户配合关闭室内各种电器设 备 (照明除外)。 　　℃准备充足的照明工具，保安员及物业管理员逐层检查备用照明的配备情况，保证停电 后 照明系统正常启用。 　　℃工程部负责后备电源启动的具体操作工作。 　　℃物业部最高当值对各部门的准备工作做统筹安排及最后确认后，通知各部门准备转电 。 　　℃市电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就绪；在监 控 室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯情况下，通知工程部停梯，再通知低压电房开始转电， 转电工作完成后，最高当值通知工程部开梯。供电转入正常后，最高当值仍要在监控 室观察电 梯运行情况，在正常进行半小时后方可离开。 　　℃备用发电转为市电程序同℃。 　　℃保安员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件发生。同时，在大堂加派人员，加强进入大 厦 人员的登记工作。 　　℃接到停水通知后，工程人员将蓄水池的水注满。 第四节　管理规定规程 　　一、保安员巡逻签到 　　℃签到箱的安装。小区每 20000m2 安装 1 个，大厦每座五层楼安装 1 个。签到箱型号统一， 钥匙统一(尽量能共用)，具体位置由管理处确定。 　　℃签到箱钥匙的保管。为方便签到、检查，物业管理部、分管房管员或副主任、班长、 治 安队长和一个班次治安巡逻员各配备一把钥匙；班次轮换时由班长收齐后统一交到下一班的班 长。 　　℃保安员在巡逻中，小区每小时打开签到箱在签到卡上签到一次，大厦 90min 签到一次， 责任区内有多少签到箱，均应签到，每张签到卡，不允许同时签到，每个箱之间间隔时间 为 20min 左右。 　　℃保安队长在每个巡逻班次时间内检查不少于一次，每责任区抽查一次，班长全面检查 不 少于两次，物业管理部、管理处主任、房管员的夜间查岗必须进行抽查。 　　℃签到人、检查人均要求在卡上签名并注明时间，房管员发现不合格的可直接记录在卡 上， 保安队长作为考核依据。 　　℃凡检查不合格者记一次不合格。 　　℃由保安队长负责每周到签到箱收发签到卡一次，由保安队长保管，保存时间 1 个月。 　　二、大厦大堂保安工作规程 　　1.工作程序 　　℃工作时间安排：大堂岗保安工作实行 24ｈ全天候值班制，三班倒，每班每岗 1 人工作 8 h。值班时间分为早班：8：00～16：00，中班 16：00～24：00，晚班：24：00～8：00，早 、 中、晚三班每 10 天依次轮换 1 次，即每月 10、20、30 日为倒班日。 　　℃来人来访登记： 　　a.对外来人员(业主或住户亲友，各类访客，装修等作业人员，员工亲友等)一律实行进、出 登记； 　　b.必须登记有效证件，特指没有过期的身份证、暂住证、回乡证等； 　　c.认真核对证件和持有人是否相符，若不符不予以登记和放人； 　　d.来访者必须说准所访问业主(住户)的姓名及楼、座等，必要时，须用对讲机通话确认后方 可登记进入； 　　e.当接过来访客人的任何证件时，应使用“谢谢”等文明用语； 　　f.认真填写《来访登记表》，要求字迹清楚，项目全面准确； 　　g.若遇不登记强行进入大厦的，按有关规定处理； 　　h.当业主(住户)带有亲友或访客时，应有礼貌的请其出示有效证件予以登记并做必要的解释 工作，以消除业主(住户)的不满情绪； 　　i.若遇公司(管理处)领导陪同指导。参观、学习的社会各界人士来大厦，应立即起立敬礼， 以示欢迎，并热情回答客人的询问。等客人走了之后，将参观客人人数、单位、职务 等情况记 录清楚备查； 　　j.当外来人员出大厦时，保安员应及时核准将所押证件退还给访客，说：“谢谢”等，并做好 离开时间的登记工作。 　　2.严密监视大堂和电梯 　　℃提高警惕，严密注视进出大厦的各类人员，特别是外来人员，如有怀疑立即通知巡逻 和 班长并做好值班记录。 　　℃发现电梯关人事件，应立即善言安慰乘客，同时通知电梯工马上进行抢修，并报告班 长 及管理处，协助做好善后工作和值班记录。 　　3.服务要求 　　℃对住宅楼大堂岗要求熟悉本大厦业主(住户)的基本情况，包括：业主姓名、楼座、人口、 相貌特征、常出入大厦时间等，对公寓楼要求基本熟悉。 　　℃遵守公司制定的“文明礼貌用语规范”。物业管理 　　℃到当业主(住户)出入大堂时，应主动为业主(住户)开启门锁，点头微笑以示问候； 　　℃发现有老、弱、病、残、双手拿重物的业主(住户)进出大门有困难时，要主动帮助打开大 门或搀扶上下台阶。 　　℃当有业主(住户)搬迁时，应协助维护进出秩序，指定其使用专用电梯和车辆、物品的停放 位置。 　　三、治安巡逻规程 　　1.治安巡逻的基本要求 　　℃巡逻保安员要在巡逻过程中，应多看、多听，以确保完成巡视工作任务。 　　℃检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部 门。 　　℃巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必 要 时检查其所带物品。 　　℃对在小区内流动摆卖的小贩、推销人员，应劝其离开辖区，属“三无”人员按要求对 其进 行处理。 　　℃对小区内的装修工程进行监管，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装 修 工程进行管理或制止。 　　2.治安巡逻的基本任务 　　(1)预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为 　　℃预防和制止以下扰乱公共秩序的行为： 　　a.扰乱小区的秩序，致使工作、生产、营业不能正常进行； 　　b.扰乱小区内的公共交通工具上的秩序； 　　c.结伙斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女或者进行其他流氓活动的； 　　d.捏造或歪曲事实，故意散布谣言或者以其他方法煽动扰乱小区生活工作秩序的； 　　e.谎报险情，制造混乱的。 　　℃预防和制止以下妨碍公共安全的行为： 　　a.非法携带、存放枪支弹药或者其他违反枪支管理规定的行为； 　　b.违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定，生产、销售、储存、运输、携带 或者使用危险物品的行为； 　　c.非法制造、贩卖、携带匕首、三棱刀、弹簧刀或者其他管制刀具的； 　　d.未经批准安装、使用电网的； 　　e.在车辆、行人通行的地方施工，对沟井坎穴不覆盖防护板、标志、防围的或者故意损毁、 移动覆盖防护板、标志、防围的。 　　℃预防和制止以下侵犯他人人身权利的行为： 　　a.殴打他人，造成轻微伤害的； 　　b.非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的； 　　c.公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的； 　　d.虐待家庭成员、受虐待人要求处理的； 　　e.写恐吓信或者其他方法威胁他人安全或者干扰他人正常生活的； 　　f.胁迫或者诱骗不满 18 岁的人表演恐怖、残忍节目，摧残其身心健康的； 　　g.隐匿、毁弃或者私自开拆他人的邮件、电报的。 　　℃预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为： 　　a.明知是赃物而窝藏、销毁、转移或者明知是赃物而购买的； 　　b.倒卖车票、船票、文艺演出或者体育比赛入场票券及其他票证的； 　　c.违反政府禁令，吸食鸦片、注射吗啡等毒品的； 　　d.偷开他人机动车辆的； 　　e.故意损毁路灯、邮筒、公用电话或其他公用设施的； 　　f.违反小区规定，破坏草坪、花卉、树木的； 　　g.违反小区规定，在住宅小区内使用音响器材，音量过大影响周围居民的工作或休息，不 听制止的。 　　℃预防和制止违反消防管理的行为： 　　a.在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的； 　　b.故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的； 　　c.拒不执行火场指挥，影响灭火救灾的； 　　d.指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的； 　　e.违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通道的； 　　f.埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作 他用，经公安机关通知不加改正的。 　　℃预防和制止违反户口或居民身份证管理、出租屋管理的行为： 　　a.假报户口或者冒用他人户口证件、居民身份证的； 　　b.故意涂改户口证件的； 　　c.出租屋或床铺供人住宿，不按照规定申报登记住宿人户口的。 　　(2)维护小区正常秩序 　　℃保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。 　　℃维护小区内交通秩序。 　　℃协助小区内住户的报警。 　　℃为行人、住户指引带路，救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助遇到困难 的 残病人、老人和儿童。 　　℃受理拾遗物品，设法送还失主，或上交。 　　℃巡视小区内的安全防范情况，提示公司的有关部门、商铺、住户，清除隐患。 　　3.巡逻时间及规律 　　(1)时间安排 　　值班岗保安实行 24ｈ值班制，早班：8：00～16：00，中班：16：00～24：00，晚班：2 4： 00～8：00；早、中、晚三班每 10 天依次轮换一次，即每月 10 日、20 日、30 日为倒班日。 　　(2)小区巡逻 　　℃巡逻周期：20min 一次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天台巡查 一遍。 　　℃巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。 　　(3)大厦巡逻 　　℃巡逻周期：90min 巡逻打卡一次。 　　℃巡逻规律：先从天台起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室外。 　　(4)记录 　　巡逻保安员将巡逻中发现或处理的情况认真详细的记录在治安巡逻签到表内，保安班长 将 本次的情况收集并记录在《治安一日情况汇总表》、《值班情况记录》内，存档。 　　4.治安巡逻工作的检查 　　℃交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表 是 否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。物业管理 　　℃每 1ｈ巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工 作班检表》。 　　℃队长巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。 　　℃巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。 　　℃本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告队 长 或管理处处理。 　　四、出租屋暂住人员、施工人员　及“三无”人员管理规程 　　1.基本原则 　　℃依法办事的原则。必须按适用的法律、法规、条例、办法等管理、办事。 　　℃文明服务的原则。在检查、办证、管理时，必须要文明服务，文明执勤。 　　℃时效性原则。在对检查、办证、管理时，必须在规定的时间内完成工作。 　　2.小区内出租屋暂住人员的管理 　　℃出租屋和暂住人员的《出租屋治安管理许可证》及《暂住证》的办理： 　　a.在小区的出租屋业主和暂住人员在入住小区 7 天内，通知其办理两证； 　　b.按《公安部租住房屋治安管理规定》、《公安部暂住证申领办法》的规定和要求，对业主 填写的出租屋许可证申请表、业主与租屋方签订的租屋合同和治安责任书或暂住人员 填写的暂 住人口登记表的有关办证资料审批； 　　c.将审批办证的有关申请资料及办证用工本费用统一送交当地派出所办理； 　　ｄ.从业主或暂住人员的办证申请当天起，15 天内办好《出租屋治安管理许可证》、3 天内 办好《暂住证》； 　　e.《出租屋治安管理许可证》的有效期分为 1 年、半年两种、《暂住证》的有效期分为 3 个 月、半年、1 年三种。 　　℃在《出租屋治安管理许可证》到期年审或《暂住证》到期的 7 天前通知年审或补办。 　　℃管理： 　　a.对小区内的出租屋暂住人员的分布及流动情况要准确掌握并登记存档； 　　b.经批准，对辖区内的出租屋及暂住人员进行不定期检查，填写《房屋出租登记表》，严禁 单独一人对被检查对象进行检查； 　　c.对辖区内的出租屋暂住人员的搬迁情况要及时掌握； 　　ｄ.协助公安机关对辖区内的出租屋暂住人员进行清查，对漏办的对象督促其办理《出租屋 治安管理许可证》、《暂住证》； 　　e.对出租屋的卫生、用电安全、租住人员变动、治安责任等实施管理，对租住人或暂住人 员的活动情况要掌握，预防违法犯罪行为发生。 　　3.小区内施工人员申请《施工证》的办理 　　℃申请办理程序： 　　a.在施工单位及施工人员入驻小区施工的当天通知其办证； 　　ｂ.核实《施工证申请表》与施工单位及施工人员的实际情况是否相符； 　　c.当天办好证，并作登记存档。 　　℃管理： 　　a.对小区内的施工单位施工地点、住宿地点、人员分布及流动情况要准确掌握，并作登记 存档； 　　ｂ.对施工单位宿舍的卫生、用电安全、灭火器配备实施管理，对施工人员的活动情况要掌 握，预防违法犯罪行为发生。 　　4.对小区内闲游逗留的“三无”人员的管理 　　℃保安部按《流动人员管理规定》对小区辖区内的“三无”人员进行依法管理： 　　a.将清查小区“三无”人员的工作纳入日常巡逻基本任务中； 　　ｂ.协助公安机关对辖区内的“三无”人员进行管理，将小区辖区内违反《流动人口管理规定》 的“三无”人员送交当地公安机关处理。 　　℃采取不定时针对性方式对小区内的主要公共场所、交通道路(如停车场、食街、商业街等) 进行清查： 　　a.对小区辖区内闲游、逗留的乞讨人员、散发小广告人员以及有精神病、醉酒闹事等妨碍 小区治安秩序的人员彻底清查并将其驱逐出辖区外； 　　ｂ.对于在住宅小区内扰乱治安秩序、屡教不改或不听劝阻的“三无”人员，将其交由公安机 关处理，并作记录存档。 　　5.记录存档 　　℃对小区业主、暂住人员、施工人员的办证资料及证件有效期等进行归档，对于“三无 ”人 员送交公安机关处理的，应填写“查获‘三无’人员情况一览表”登记存档，保存期为 2 年。 　　℃根据存档资料，及时督促有关人员补办或年审有关证件。 　　五、保安员交接班 　　℃按时交接班，接班人员应提前 10min 到达岗位，接班人员未到达前，当班人员不准离开 岗位。 　　℃接班人员要详细了解上一班的执勤情况和当值班应注意的事项。 　　℃交班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况及注意事项向接班人员交代 清 楚。 　　℃当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接 班 人应协助完成。 　　℃接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等，发现异常情况应立即报 告， 必要时双方签名作证。 　　℃交班人员应负责清理值班场地卫生。 　　六、对讲机的配备、使用管理规定 　　℃对讲机每岗 1 台，固定编号。 　　℃对讲机只用于工作和突发事件时的联系，严禁用对讲机进行聊天、说笑，不得讲一切 与 工作无关的事。大厦有外来人员或施工人员进出运货等，可用对讲机通知相关人员留意或监督 检查。 　　℃注意爱护对讲机，并认真做好对讲机的交接工作，以防出现问题时互相推卸责任。 　　℃谁使用谁保管，严禁外借，不用时由保安领班对对讲机进行保管。不能使用或丢失时 要 及时汇报，非因公丢失、损坏的，照价赔偿。 　　℃由保安领班负责每季度进行一次检查，并填写检查记录。 　　七、紧急集合方案 　　1.目的 　　紧急集合是处理重大突发事件所采取的紧急行动，训练队员对突发事件的反应能力，做 到 镇静自如，快速出击，方法有效。通过方案演练，使每位队员掌握对付各种突发事件的程序和 方法，能在短时间内到达预定地点。 　　2.适用范围 　　℃治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、业主(住户)和公司管理人员遭到犯罪分子的 突然袭击等。 　　℃受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁。 　　℃紧急集合方案演练。 　　℃其他重大意外情况。 　　3.方法 　　℃每个管理处保安员宿舍安装一个报警铃，治安值班室或消防中心，其他员工宿舍应尽 量 安装报警装置。 　　℃当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警，各保安队员必须在 90s 内到达指定地 点待命。 　　℃当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警，各保安队员必须在 120s(即铃响 的时间)内到达指定位置待命。 　　4.信号控制 　　℃在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按规定的信号报警。 　　℃每季度演练一次，在演练中只能由管理处主任控制报警，公司领导每年抽查一次。 　　5.注意事项 　　℃必须穿制服，可以不戴帽、不扎腰带、不系领带，不能穿拖鞋或赤脚。 　　℃各岗位必须留值班员坚守岗位。 　　℃注意联络和汇报，发生紧急状况，立即向领导汇报，将情况用对讲机告知值班人员。 　　八、保安应急计划和措施 　　1.目的 　　在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证 出 色完成上级交办的临时任务。为增强应变能力和战斗力，平时每个管理处保安员必须进行严格 的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。 　　1.适用范围 　　℃治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主(住户)或公司管理人员遭到犯罪分子 的突然袭击等。 　　℃对受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。 　　℃其他重大意外情况。 　　2.职责 　　℃对可能发生的紧急、突发事件，由管理处负责制定保安应急计划，报上审批。 　　℃对即将发生或已发生的突发事件由保安队长临时确定应急措施，同时向上级汇报。 　　3.计划 　　℃计划。对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定 应 急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行；在处理治安突发事件时，由值班员迅速向派 出所报案，保安队长临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼 梯口， 封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来；制定的应急计划必须慎重，考 虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。 　　℃实施。在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认可；对发 生 的每一事件必须进行总结，如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告， 严防类似情况的再次发生；保存事件全过程的有关记录，存档 3 年。重大自然灾害的 记录长期 保存。 　　九、保安工作时限规定 为了保证保安工作质量，必须规定工作时限。某企业保安工作时限规定见下表： 　　十、保安员训练考核标准 　　1.单兵队列考核标准 　　℃军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下颚微收，两臂下垂，五指 并 拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。 　　℃停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。 　　℃齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约 30cm，不超过衣缝 线，向后摆臂离身体约 25cm，步幅 75ｃm，步速 112～116 步／min。 　　℃正步与立定：绷脚尖，小腿带动大腿，脚掌离地约 25cm，步幅 75ｃｍ，步速 110～115 步／min。 　　℃跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅 85ｃｍ，步速 170～ 180 步／min。 　　℃敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽沿接缝处约 1～2cm，取 捷径一步到位。 　　2.擒敌应用技术动作 　　℃基本功： 　　a.直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合； 　　ｂ.弹踢、侧端、勾踢:腿部稳而有力，配合两手动作； 　　c.综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。 　　℃擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。 　　3.军事体能测试标准 　　℃百米跑 14s 以内。 　　℃俯卧撑 50 个以上。 　　℃爬楼 20 层楼 45s 以内。 　　4.消防考核 　　℃消防知识。熟悉拨打火警电话“119”的程序，能分清油火、气体火、固体物质火，懂得煤 气泄漏的处理方法，熟知小区(大厦)消防设施的位置。 　　℃消防报警。会打报警电话，使用消防对讲机，用报警按钮报警。 　　℃灭火器的使用。能正确使用 1211 和二氧化碳灭火器。 　　℃消防水带使用。会开阀门，能快速正确地接上水枪接合器，携水带不越线，1min 内完成， 懂注意事项。 　　℃掌握疏散、救援、警戒要领。 　　5.车辆指挥 　　℃手臂动作标准。 　　℃两手有节奏。 　　℃会识转向灯。 　　℃姿势正确。 　　6.考核 　　每季度由物业部组织进行一次全面考核，并填写考核表，85 分为达标，补考两次不达标者 辞退。 第五节　治安保卫工作的检验标准 　　一、守护保安检验标准 　　(一)仪容仪表 　　1.按规定着装，佩戴工作证。 　　2.精神饱满，姿态良好。 　　3.举止文明，大方。 　　4.不袖手，背手，插手，不勾肩搭背。 　　(二)工作要求 　　1.能熟练掌握大厦业主(住户)的基本情况，包括姓名、特征及经常交往的社会关系等。 　　2.能准确填写各种表格、记录。 　　3.能熟练掌握报警监控、对讲、电梯等设施、设备的操作程序。 　　4.善于发现各种事故隐患和可疑人员，并能及时正确处理各种突发事件。 　　5.服从领导，听从指挥。 　　(三)服务态度及要求 　　1.礼貌待人，说话和气，微笑服务。 　　2.主动，热情，耐心，周到为业主(住户)服务。 　　3.不准发生一起争吵，打斗事件。 　　4.登记有效证件不超过 30 秒钟(不出错)。 　　5.不出现一起业主(住户)被盗、被抢等案件。 　　6.不准出现大堂秩序混乱等情况。 　　7.接到住户报警，不超过两分钟赶到现场并报告。 　　(四)形象规定 　　1.经常注意检查和保持仪表整洁。 　　2.不准留长发、蓄胡子、留长指甲。头发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超过 厘米， 鼻毛不得露出鼻孔。 　　3.精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰；不袖 手、背手、叉腰或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背。做到站如 松，坐 如钟，动如风。 　　4.不准哼歌，吹口哨，听收(录)音机，看书报。 　　二、巡逻保安检验标准 　　(一)仪额表 　　1.按规定着装，佩戴齐全。 　　2.精神饱满，姿态良好。 　　3.举止文明，大方。 　　4.不袖手，背手或将手插入衣袋不勾肩搭背。 　　(二)工作要求 　　1.服从领导，听从指挥。 　　2.能熟练掌握物业管理范围的基本情况，包括业主(住户)的基本情况，楼宇结构，防盗消防 设备，主要通道的具体位置，发电机房，配电记，水泵房，消防中心等重点位置的防 范等。 　　3.善于发现，分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析，判断，处理问题的能力。 　　4.熟悉车场的基本情况。 　　5.能圆满完成规定的检查内容。 　　(三)服务态度及要求 　　1.微笑服务。 　　2.主动，热情，耐心，周到地为住户服务。 　　3.说话和气，礼貌等人。 　　4.不发生起争吵、打斗事件。 　　5.按时巡逻，按时到指定地点签到。 　　6.不出现业主(住户)家被盗抢事件。 　　7.车场内车辆完好无损，不出现一起交通事故，不丢一辆车。 　　8.接到住户报警不超过两分钟赶到现场并报告。 　　9.处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则。 　　10.及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故。 　　三、治安保卫服务的检验 (一)(一)班检：各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写“班检表” 　　(二)日检 　　1.管理处保安队长根据保安工作检验标准和各班班长填写的班检表的情况对保安队所有工 作及队员进行检查，填写《员工考核表》。 　　2.巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。 　　3.周检、月检：管理处的主管及物业管理经理根据标准对管理部门进行周检、月检，其中 对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。 第六节　治安保卫常识 　　一、治安管理常识 　　(一)违反治安管理行为的分类 　　违反治安管理的行为很多，根据长期同违反治安管理行为作斗争的实际情况，《条例》 按 照行为的违法内容，将违反治安管理行为归纳为以下八大类。 　　1.扰乱公共秩序行为。 　　2.妨害公共安全行为。 　　3.侵犯他人人身权利行为。 　　4.侵犯公私财物行为。 　　5.妨害社会管理秩序行为。 　　6.违反消防管理行为。 　　7.违反交通管理行为。 　　8.违反户口或居民身份证管理行为。 　　《条例》对卖淫、嫖宿暗娼、介绍或者容留卖淫、嫖宿暗娼行为，违反政府规定种植罂 粟 等毒品原植物行为，赌博或者为赌博提供条件行为，制作、复制、出售、出租或者传播淫书、 淫画、淫秽录像或者其他淫秽物品行为，作了单独的规定。 　　(二)违反治安管理行为与犯罪行为的区别 　　1.情节轻重和对社会危害大小不同。犯罪情节重于违反治安管理行为，社会危害性大于违 反治安管理行为。 　　2.触犯的法律不同。犯罪触犯《刑法》，违反治安管理行为触犯《条例》。 　　3.应当受到的处罚不同。犯罪应受刑罚处罚，违反治安管理行为，应受治安管理处罚。 　　二、正当防卫、紧急避险常识 　　(一)正当防卫的条件 　　正当防卫的出发点是为了保护合法的权益。但是，在保护的同时又造成了不法侵害者一 定 的损害。因此，在行使这项权利时必须要符合法律规定的条件。否则，滥用防卫权，无限扩大 对对方的损害，不仅达不到同违法犯罪行为作斗争的目的，还会造成国家和人民利益不 应有的 损害，破坏了社会主义法制。正当防卫的条件包括不法侵害和防卫两个方面的条件。 　　1.正当防卫的不法侵害条件 　　(1)必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫。所谓真实存在的不法侵害行为， 是指客观上发生了危害社会的行为。也就是说，这种危害社会的行为，不是行为主观想 象和推 测的，而是客观存在的。 　　(2)必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。这个条件说的是正当防卫的时 机问题。不法侵害正在进行，是指不法侵害行为已发生并尚未结束。此时，不法侵害行 为处于 实施阶段。譬如，杀人犯正举刀向被害人砍来，盗窃犯正在撬门扭锁。不法侵害行为尚未发生 或者已经结束，都不属于正在进行的不法侵害行为。在这种情况下实施的行为，都 不属于正当 防卫。 　　2.正当防卫的防卫条件 　　防卫行为是由不法侵害行为引起的，它包括防卫对象和防卫限度两个条件。 　　(1)正当防卫必须针对不法侵害者本人实行。这一条件是指正当防卫不能针对没有实施不法 侵害的他人进行。正当防卫目的在于排除不法侵害，所以，只能采取给侵害者本人造成 损害的 方式进行，不能损害他人的合法权益。 　　对于未达到法定责任年龄的人及精神病人所实施的侵害行为，不能实行正当防卫。情况 紧 迫的，可采取紧急避险。 　　(2)正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。正当防卫的必要限度，是指有效制止 不法侵害所必需的限度。判断正当防卫的必要限度，一是要看防卫行为是否能有效制止 住不法 侵害；二是要把防卫行为与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性 质强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。否则，为 了保护轻微 的合法权益，而对不法侵害者造成重大损失的；或能用较缓和的防卫手段就足以制止不法侵害， 而是采取激烈的，强度很大的手段的，就是超过正当防卫的必要限度。 　　上述正当防卫的两个方面的四个条件，是一个有机联系的整体，缺一不可，只有这两个 方 面的四个条件同时具备，正当防卫才能成立。否则，就是非正当防卫。 　　(二)常见的非正当防卫 　　非正当防卫，是指行为人的行为不符合正当防卫某个条件的“防卫”。非正当防卫属于 不法 行为，要承担相应的法律责任。常见的非正当防卫，主要有以下几种： 　　1.假想防卫 　　正当防卫必须要针对真实存在的不法侵害行为才能进行。假想防卫，是指不法侵害行为 实 际不存在，只是由于行为人认识上的错误，想象或者推测存在着不法侵害，并对想象或推测中 的侵害人实行侵害的行为。 　　2.防卫挑拨 　　正当防卫所针对的不法侵害行为是侵害人主动发起的，防卫人被迫进行防卫，以避免损 害。 防卫挑拨，是指不法侵害的行为人以故意挑衅、引诱等方法，促使对方先对自己实行袭击，然 后以“正当防卫”为借口加害对方的一种行为。 　　3.不适时防卫 　　正当防卫必须是针对正在进行的不法侵害行才能实行。不适时防卫，是指针对不是正在 进 行的不法侵害行为所进行的“防卫”行为。它包括两种情况，提前防卫和事后防卫。 　　4.局外防卫 　　正当防卫必须是针对不法侵害者本人实施。局外防卫，是指防卫者对不法侵害者以外的 人 实行的侵害行为。 　　5.抗拒防卫 　　正当防卫是合法权益的保卫者，对不法侵害者进行的反击。对实行合法行为的人，不存 在 正当防卫问题。抗拒防卫，是指行为人为了保护自己的非法利益，而对执行职务或其他实行合 法行为的人所进行的抗拒、侵害行为。例如：逃犯抗拒公安人员的追捕。 　　6.互殴行为 　　正当防卫的双方，一方是不法侵害者，另一方是合法权益的保卫者。如果双方都有互相 侵 害的故意，都实施了不法行为，则都属于不法侵害者，双方都无正当防卫的权利。互殴行为， 是指双方互相殴斗的行为。 　　7.防卫过当 　　正当防卫不能超过必要限度。防卫过当，是指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对 方 造成了不应有的损害的行为。 　　(三)正当防卫在保卫工作中的意义 　　正当防卫作为一种法律制度，对于我们做好保卫治安工作具有重要意义。 　　1.正当防卫可以保证我们有效地履行职责，积极地同 　　违法行为作斗争 　　我国《刑法》上规定的正当防卫既是我们一项合法权利，也是我们为国家和社会应尽的 法 律义务，是光荣的行为，受法律保护。我们在保安工作中，当遇到公共利益、本人或其他人的 合法权益受到了不法侵害时，就可以正当防卫为武器，排除不法侵害，确保我们单位和 他人的 合法权益不受侵犯，从而有效地保护国家、集体和人民的利益，尽到我们应尽的职责。 　　2.正当防卫能够起到预防违法犯罪，保证社会安定的 　　作用 　　根据正当防卫的规定，任何公民在正当防卫过程中，依法对不法侵害者本人造成人身或 财 产的损害，不负法律责任。这样就使那些图谋不轨或胆敢以身试法的分子，感到恐惧，有所震 慑，使其不敢或轻易地进行危害社会的活动，从而起到了预防和减少违法犯罪的作用。 　　3.正当防卫有利于提高我们的法律意识，自觉维护社 　　会主义法制 　　正当防卫，一方面鼓励公民积极地同违法犯罪行为作斗争；一方面又要求公民严格遵守 正 当防卫的条件，防止感情用事，滥用防卫权，超过正当防卫的必要限度，以致破坏社会主义法 制。 　　(四)紧急避险 　　紧急避险是指为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得 已 采取的损害另一合法利益的行为。 　　紧急避险的构成要件主要有： 　　1.必须是合法利益受到紧急危险的威胁。这里说的危险，一是指他人的不法侵害；二是自 然界力量的危害；三是动物的侵袭等。对合法的行为不能实行紧急避险。 　　2.危险必须是正在发生的，而不是危险尚未到来或者已经过去，在这种迫在眉睫时刻，才 可实行紧急避险。 　　3.避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施，否则不成立，也不允许实行紧急避险。 　　4.避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险。在迫不得已的情况下实施的。 　　5.紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的。 　　6.避险行为不能超过必要的限度。也就是说损害他人的利益必须比保全的利益为轻，否则 超过必要限度，造成不应有损害的，应当负刑事责任。我国刑法第 18 条第 3 款，关于避 免本 人危险的规定，不适用于职务上、业务上负有特定责任的人，不能以保全自己或者其他权利为 由，而逃避自己应尽的责任和义务。如果为此造成后果的，应承担法律责任。 　　三、现场保护常识 　　我国《刑事诉讼法》第七十二条规定：“任何单位和个人，都有义务保护犯罪现场，并 立 即通知公安机关派员勘察。”保安人员在自己执勤辖区内如果发现刑事案件，更应担负好保护现 场的工作，为公安机关破案创造条件。 　　案件现场，是指犯罪分子作案的地点和留有与犯罪有关痕迹和物证的一切场所。犯罪分 子 在一定的时间、地点，采用一定的方法和手段实施犯罪，由于行为的后果必然引起所涉及事物 的改变，以致留下痕迹物证。现场是破案人员分析案情，捉拿罪犯及审判罪犯的重要实 证依据。 　　(一)现场的分类 　　一般是根据现场的完损、真假以及犯罪分子活动的次序划分的，在现场勘查中，通常所 遇 到的现场大体可分为如下几种： 　　1.按现场的状态、状况及保护情况分 　　(1)原始现场。即从案件发生后至勘察前，没有遭到任何改变和破坏，仍然处于犯罪分子作 案时的原始状态的现场。 　　(2)变动现场。即案件发生后，由于自然或人为的原因，致使现场的原始状态发生了部分或 全部的改变，罪犯遗留的痕迹、物证遭到不同程度的破坏。 　　(3)伪造现场。即犯罪分子在实施犯罪过程中，为了毁灭证据，逃避打击，有计划、有目的 地将现场加以伪造，企图转移侦察视线，或者嫁祸于人，妄图陷害；也有的为了某种需 要，而 有意制造假案的现场。但是，不管犯罪分子如何狡猾，只要实施犯罪，都必然引起客观事物的 变化，其实施犯罪和掩盖犯罪的矛盾是无法克服的。 　　2.按犯罪活动地点的主次分 　　(1)中心现场。即犯罪分子作案的地点。 　　(2)外围现场。即中心现场以外、留有犯罪可能有关痕迹及物品的现场。 　　3.按犯罪分子作案活动的次序，可分第一、第二现场， 　　乃至第三、第四现场 　　4.按犯罪案件的性质 　　可分为政治案件现场、刑事案件现场、治安案件现场。 　　(二)现场保护方法 　　1.露天现场的保护 　　对露天现场的保护，通常是划出一定的范围布置警戒。范围的大小，原则上应当包括犯 罪 分子作案的地点和犯罪分子可能遗留痕迹的场所。范围划定后，即可采取措施加以保护，如对 于不大的露天现场，条件又许可时，可以在现场周围绕以绳索，或撒以白灰作为标记， 防止人 们闯入。对于现场的重要部位和出入口，应当设网看守或者设置屏障遮挡。对于通过现场的道 路，必要时可以中断交通，指挥行人绕道而行。对于大院内空地上的现场，可以将 大门关闭， 如果院内有其他住户，可以划出进出通道。有些露天现场虽位于偏僻处，但也应加以保护，防 止破坏。 　　2.室内现场的保护 　　对室内现场的保护，通常可将房门封闭，并在门窗和重点部位设岗看守，对房子周围和 进 出室内经过的场所，应布置警戒，禁止任何人接近。 　　(三)几类主要案件现场的保护 　　1.凶杀案现场的保护 　　凶杀犯罪对社会治安和人们的生命安全有严重危害，发生这类案件社会危害很大。这类 案 件的现场有在室外、室内、荒郊野外、闹市、公共场所等。对这类现场的维护主要从这几方面 考虑：一是以尸体为中心向周围广大现场范围。凶杀案件侵犯的目标是人体，所以尸体 躺卧的 位置就是现场的重要位置。凶手杀人后为了消灭罪证，往往采用移尸、焚尸的手段。因此，发 现尸体的现场不都是中心现场。如果发现尸体的地点与尸体征象不符(例如被用刀 杀害的人， 尸体周围应有大量血迹)，就要考虑是否是第二现场。对这类现场的保护就要根据尸体附近的拖 拉痕迹、滴溅血迹等现象逐渐扩大范围。凡是和尸体有关的现象都要被保护 起来，并做上记号， 以免被破坏。二是保护中心现场的同时，注意发现痕迹物证。在凶杀案件发生时，往往伴有被 害者与罪犯搏斗的过程，因此现场周围遗留的痕迹、物证也较多，特 别是一些细小物品。如果 能对现场周围的遗留物很好地保护，对侦察案件会起相当重要的作用。 　　2.强奸案现场的保护 　　强奸是一种严重的侵犯人身权利的犯罪行为。其特点之一是犯罪分子和被害人有一定时 间 的正面接触，现场上有挣扎、搏斗的痕迹，往往有犯罪的遗留物。如果是发生在室内的案件， 应对室内留下的烟蒂等物品注意保护，并对床单、被褥、地毯、衣服等物上的斑迹、血 等作出 标出注意保护。在保护这些物证中，注意不要用手触摸。对发生在野外、道旁的强奸案现场， 要注意对现场周围的足迹、泥地、草地上发现的身体压痕、拖拉、抵抗的痕迹进行 保护。还要 对现场附近的遗留物，如作案工具、衣服、纸片、口罩、纽扣、表带等等不甚起眼的物品，都 要加以保护。 　　3.毒害案现场的保护 　　毒害是一种较为隐蔽的杀人手段。由于投毒暗害的手段比较隐蔽，使被害人不易察觉， 有 时使案件不易侦破。特别是反革命投毒案，往往可使数十人甚至更多的人死亡，危害极大。对 这类现场要特别注意保护。发现中毒现场后要注意以下几方面：一是封锁中毒现场，防 止因当 事人死后亲属、朋友及周围人进出，破坏现场内的痕迹、物证，并要防止因多人进出增加现场 内的杂物，给毒物检查增加困难。二是对中毒死亡者食用后的器皿、餐具要用洁净 的(不含化 学试剂)物品包装起来，对死者的呕吐物更要保护，不能让人随便收拾，须等现场勘查人员到后 处理。三是中毒现场一切物品，如纸袋、小瓶、注射器、药片、果品等均要在 保护之内。因这 些物品有可能和中毒有关。 　　4.纵火案现场的保护 　　纵火犯罪对国家、集体和个人财产和生命危害极大。犯罪分子往往利用这种手段破坏社 会 主义建设，给社会造成很大的灾难。纵火案往往因群众在救火时使现场遭到严重破坏，使案件 的侦破产生困难。对纵火案现场的保护要注意：火灾现场在起火时，如未成火灾，起火 点一般 比较明显，只要保护好起火点，使其免遭破坏，就可以达到保护好现场的目的；如已酿成火灾， 要积极配合消防部门及有关单位抓紧灭火。灭火后要及时封锁现场，并配合消防 部门及刑侦部 门认真清理火场，查找起火点，发现后要注意保护。在参加保护纵火案现场时，灭火中要注意 听取周围群众的议论，往往在收集群众的反映中可以获得很有价值的线索， 比如有关火势、风 向、气味、异响、起火部位等方面的情况。 　　5.抢劫案现场的保护 　　抢劫案件是严重破坏社会秩序，危害人民生命财产的重大刑事案件，必须给予严厉的打 击。 对于这类犯罪现场保护要注意以下几点：一是注意现场中罪犯潜伏、袭击被抢对象的路线、逃 走时的痕迹、足迹，发现痕迹后要划出范围，避免破坏；二是现场中心及周围一般会 遗留搏斗 中遗失的物证，如撕打中纽扣的脱落，出血后血滴的溅落，毛发的脱落等；三是要及时询问被 害人，如案件刚刚发生，估计罪犯潜逃不久，还要立即组织人力追捕，不能消极 等待公安机关 派人来处理。 　　在各种现场维护过程中，还必须注意：一是在人命案现场(如杀人、伤害、投毒、纵火等)， 要及时抢救受伤者，这既包括受侵害人。也包括犯罪分子，如已生命垂危者，在给予 适当的抢 救的同时，还应注意向其询问有关案件情况；二是清理、排除还在扩散，继续造成危害的危险 因素。如火焰未熄、毒气蔓延，未爆炸物品时，以防案件事态进一步扩大，带来 更严重的后果。 第三章　消防及安全管理 第一节　概　　述 　　消防及安全工作是物业管理中的一项重要工作，它直接关系到用户的生命财产安全。消 防 工作的目的是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为用户提供安全环境，保 障其生命及财产安全。消防工作在指导思想上，是要把预防火灾放在首位，从人力、物 力、技 术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能迅速扑灭。由于大厦是立体性的建筑， 且机电设备较复杂，故其消防工作显得难度更大且更重要。 　　一、燃　　烧 　　大量的科学实验证明，燃烧是可燃物与氧化剂作用发生的放热反应，通常伴随有火焰、 发 光和发烟现象。在燃烧过程中，可燃物质与氧化剂生成了与原来物质完全不同的新物质。许多 物质还能在氯、氟中燃烧。 　　(1)燃烧条件 　　℃要有可燃物。凡是能在空气、氧气或其他氧化剂中发生燃烧反应的物质都称为可燃物 。 如木材、纸张、汽油、酒精、氢气、乙炔、钠、镁等。可燃物从化学组成上分为有机可燃物和 无机可燃物；从物质状态上分为气体、液体、固体可燃物。不同可燃物的燃烧难易程度 不同， 同一可燃物的燃烧难易程度也会因条件改变而改变，甚至在一定条件下为不燃物，而在另一定 的条件下成为可燃物。如铁、铝等在空气中是难燃物质，而在纯氧中则能发生剧烈 的燃烧。 　　℃要有助燃物。凡能帮助和支持可燃物燃烧的物质都叫助燃物。如空气、氧、氯酸钾、 过 氧化钠、浓硝酸、浓硫酸等。发生火灾时，空气是主要的助燃物。必须指出，有时可燃物和助 燃物是合二为一的，这类物质在燃烧过程中发生分解反应、如硝化甘油的爆炸就是一个 典型的 例子。 　　℃要有着火源。凡能引起可燃物质燃烧的热能源均称为着火源(也称点火源)。着火源可以是 明火，也可以是高温物体，它们可以由热能、化学能、电能、机械能转换而来。 　　电器开关、电器短路、静电等产生的电火花、炉火、烟头、火柴、蜡烛等，是常见的引 起 火灾的着火源。 　　金属与金属、金属与岩石之间的撞击、摩擦所产生的火星，其温度可达 1000℃以上， 可引 燃可燃气体、可燃液体蒸气以及棉花、干草绒毛等物质。雷电是很强烈的放电现象，其电火花 往往是古建筑、森林的着火源。 　　上述三个条件在燃烧过程中缺一不可，统称燃烧三要素，是发生燃烧的三个必要条件。 燃 烧一旦发生，火焰中必定含有自由基，自由基一旦消失，则燃烧无法继续维持。从这个意义上 讲，维持燃烧持续进行需有四个条件，即可燃物、助燃物、点火源和自由基。 　　(2)制定防火和灭火措施的依据 　　维持燃烧的四个条件是制定防火措施和灭火措施的依据。 　　℃防火措施： 　　a.控制可燃物。在可能的情况下，用难燃和不燃材料代替易燃材料；对工厂中易产生可燃 气体的地方，可采取通风措施加以排除；对生产可燃气体和液体的设备，应尽可能防止 可燃物 的跑、冒、滴、漏现象发生。 　　b.隔绝空气。涉及到易燃易爆物质的生产过程，应在密闭设备中进行；对有异常危险的， 要充惰性气体进行保护；对某些特殊物质，应隔绝空气贮存，例如硝存于煤油中，磷存 于水中 等。 　　c.消除着火源。在易产生可燃性气体的场所，采用防爆电器，同时禁止一切火种。　　℃灭 火方法： 　　a.隔离法。将尚未燃烧的物质移走，使其同正在燃烧的可燃物分开，燃烧得不到足够的可 燃物，火就会熄灭。如切断可燃气来源、移走剩余的可燃液体等。 　　ｂ.窒息法。窒息法就是隔绝空气，使可燃物得不到足够的氧气而停止燃烧。例如用不燃或 难燃的物质捂盖燃烧表面，用水蒸气或惰性气体灌注容器设备，封闭起火的建筑和设备 的孔洞， 用泡沫覆盖燃烧表面等。 　　c.冷却法。即把燃烧着的物体温度降低，当可燃物的温度低于其燃点时，燃烧便停止。如 用水扑灭火灾时，主要是冷却法起作用。 　　ｄ.抑制法。这种方法的原理是使灭火剂参与到链锁反应中去，使燃烧过程中产生的自由基 消失，而形成稳定的分子或低活性的自由基，使链锁反应中止。大家熟悉的 1202、1301 、1211 等均属这类灭火剂。 　　(3)燃烧的分类 　　由于热源的产生和性质不同，使着火表现出不同的形式，据此将着火分为如下三种： 　　℃强迫着火，又称点燃或引燃。指可燃物的局部地区受到火花、炽热物体、引燃火源等 明 火源加热着火、燃烧，然后依靠燃烧波传播到整个可燃物中去。大多数火灾就是通过这种着火 方法发生的。 　　℃受热自燃，又叫热自燃。是没有明火直接作用，而靠外界加热引起燃烧的过程。 　　℃化学自燃，指在没有外来热源的情况下，由于体系内发生了某种物理化学过程，从而 产 生热量，使体系温度升高，并发生燃烧的方式。 　　受热自燃和化学自燃统称自燃，两者的不同点在于热的来源不同。从消防安全角度看， 化 学自燃的特点是具有隐蔽性，着火前一般不易发现。 　　(4)火场中热烟气的一般毒害作用 　　一切燃烧时生成的气体、蒸汽和固体物质，叫做燃烧产物。其中浮在大气中能被人们看 到 的燃烧产物，叫做烟。燃烧时，生成的不能再继续燃烧的物质，就叫完全燃烧产物；生成的还 能继续燃烧的物质，就叫不完全燃烧产物。 　　据统计，火灾中人员死亡的原因，因烟气和毒气直接致死的占 40％，加上由于中毒晕倒后 被烧死的，则占一半以上。因此，了解火灾中燃烧产物对人体的毒害作用，从而对保护人 民群 众生命安全具有重要意义。 　　热烟气的一般毒害作用包括：缺氧、高温气体对呼吸道的热损伤和烟尘对呼吸道的堵塞 作 用。 　　℃缺氧。人无时无刻不在进行呼吸，吸进氧气，呼出二氧化碳。正常空气中氧占 21％( 体 积分数)。在火场中，由于可燃物的燃烧使火场中氧的含量减少，特别是密闭环境中，例 如冬 天紧闭的房间，一旦着火，火场中的氧气会迅速下降。当空气中 O2 含量低于 16％～1 2％时， 人会出现头痛，呼吸急促，脉搏加快；当 O2 含量低于 14％～9％时，人判断能力 迟钝，出现 酩酊状态，产生紫斑；当 O2 含量低于 10％～6％时，人意识不清，痉挛，致死。 　　℃高温气体的热损伤。火场中，由于可燃物多，火灾发展迅速，火场气体温度升高很快 。 根据一般室内火灾升温曲线，着火中心 5min 后，即可升高到 500℃以上。人体呼吸系统中 的鼻 腔、气管及支气管的内粘膜和肺泡组织很娇嫩的。只要吸入的气体温度超过 70℃，就 会使气管、 支气管内黏膜充血，出血起水泡，组织坏死，并引起肺扩张、肺水肿而死亡。 　　℃热烟尘的毒害作用。火灾中的热烟尘由燃烧中析出的碳粒子、焦油状液滴，以及房屋 倒 塌，天花板掉落时扬起的灰尘组成。这些烟尘吸入呼吸系统后，堵塞、刺激内黏膜，其毒害作 用随烟尘的温度、直径不同而不同，其中温度高、直径小、化学毒性大的烟尘对呼吸道 的损害 最严重。烟尘直径在 5μm 左右，一般只停留在上呼吸道，3μm 左右的则进入支气管， 1μm 的 烟尘会进入肺泡。进入呼吸道的烟尘会由气管壁上的纤毛运动被输送到咽头，而咳出 或吞入胃 内。 　　二、火灾蔓延 　　(1)火焰 　　在气相物质中的燃烧均产生火焰。某些固体物质，高温中能分解出可燃气体，燃烧时也 能 产生火焰；另一些固体(如木炭、金属)燃烧时，则仅有发光发热，而不产生火焰。液体可 燃物 (如酒精)先受热蒸发、固体可燃物(如石蜡)受热熔化再变化为可燃气体，燃烧时也产生火焰。 　　火焰通常从外到内分为三层： 　　℃外焰：可燃气体与空气接触、混合、充分燃烧，温度最高，但不明亮，呈淡蓝色。 　　℃内焰：可燃气体不完全燃烧，伴有炭粒形成的部分，明亮、橙黄色，温度稍次于外焰 。 　　℃焰心：可燃物质受热分解、蒸发、熔融气化而未燃烧的部分，暗区，温度最低。 　　几种可燃物质的火焰温度如下：酒精 1700℃，蜡烛 1400℃，乙炔和氧气 3800℃，一氧化碳 和氧 2600℃。高温与色相的关系如下：初期的红色为 500℃，橙黄色 1100℃，白色 为 1300℃。 　　可燃气体向静止的空气中喷出时，一般形成层流扩散焰，火焰的长度与方向受可燃气体 喷 射的速度和方向影响，而且气体喷射的速度越高，火焰也越长。当外界空气流动形成风时，火 焰的方向随风向改变；当外界空气流速大，形成乱流时，火焰的长度几乎形成定值。 　　(2)火势影响因素 　　建筑物发生火灾时，火焰的温度、长度和方向都是火灾损失、火灾蔓延的重要因素。而 实 际火灾中火势的大小还与可燃物种类、堆放方式、空气流通情况等有关，许多实际火灾的记录， 对人类认识火灾是有益的。如： 　　1985 年 1 月 30 日昆明橡胶一厂化工原料仓库(橡胶、松香、石蜡、硫黄等)起火，火焰裹着 黑色浓烟高达 40～50m。 　　1985 年 5 月 11 日黑龙江德都县龙镇车站储木场原木起火，火焰高达 30m 以上 　　1986 年 3 月 30 日大庆林原炼油厂蜡油罐起火，火焰高达 10ｍ以上。 　　1986 年 9 月 18 日上海二轻局大楼高档进口商品陈列室大火，呼呼窜出的火舌长达 2ｍ左右。 　　(3)火灾的蔓延 　　火灾的蔓延不单是火焰引起各种可燃物质燃烧的结果。燃烧除必须有可燃物质、氧气外 ， 还必须积蓄一定热量，使可燃物温度达到燃点，燃烧过程才能发生。因而，通过各种热传播途 径(热传导、热辐射、热对流等)积蓄热量，或由于风力助威、熔融物滴落、可燃物飞溅 或飘落， 都可能使火灾迅速蔓延。 　　℃火灾在楼层内的水平蔓延。建筑物内的起火房间，开始时往往只有一处，随后整个楼 层 起火，究其原因主要是内墙上的门未能把火挡住，使火灾通过门和走廊在楼层内的水平方向进 行了蔓延。 　　从内墙上的门喷向走廊的热气流，其动力一是燃烧产生的压力；二是高温烟气自身的浮 力。 热气流通过内墙门，经过走廊，再经过相邻房间的门进入相邻房间。如果起火房间的门和邻近 房间的门都不曾开启，那么对火灾在楼层内的水平蔓延会起到一定的控制作用。如果 走廊内有 可燃的内装修材料，则热气流会很快将其点燃，助长火灾在楼层内的水平蔓延。 　　如果一个楼层有数个防火分区，则这种水平方向的蔓延一般只在同一个防火分区内进行 。 　　℃火灾在建筑物内的垂直蔓延。火灾在建筑物内的垂直蔓延一般有两种渠道，一是通过 接 板上的孔洞及竖向井道；二是通过外墙窗口。 　　由于上下交通联系及管线垂直穿越等功能的需要，其内有许多竖向的井道及开口位，如 楼 梯间、电梯并、管道井、电线井、垃圾井等，这些井道和开口部位大都贯穿全楼，犹如一座座 烟囱，当发生火灾时，由于竖井的强大抽力作用，会使烟气迅速向上部楼层蔓延。高温 烟气在 竖向井道中向上蔓延的速度为 3～5m/s。 　　起火房间的温度很高时，如果烟气中含有过量未燃烧气体，则高温烟气从外墙窗口排出 后 而会形成火焰，这将会引起火势向上层蔓延。 　　1985 年 4 月 23 日湖南辰溪县辰阳镇龙门旅社，金属烟囱管辐射热引燃天花板，烧毁房屋 2 00 多幢，损失 320 万元。 1985 年 5 月 23 日伊春市某居民抽烟引燃木板棚，受 6～7 级西南风影响，使大火波及七条 街，烧毁各类建筑 88520m2，直接经济损失 2097 万元。火场由“豹斑式燃烧”迅速扩展为 20 万 m2，一片火海。 　　1985 年 6 月 20 日青海冷湖地区 2 号油井井喷，火焰窜起几十米高，井口附近温度达 1800～ 2100℃，强烈的热辐射使距井口约 100m 的木板房、茅草等烤着起火。 　　1985 年 8 月 19 日西安飞机制造业红安公司用氧炔焰气割，火种落入地下仓库，火灾燃烧 1 23h，烘烤与射水使库房下沉 30cm，混凝土顶板裂缝 45mm，部分钢筋外露，火场能见度仅 1～ 2ｍ。 　　1985 年 10 月 28 日天津二钢 2 号炉试氧时，输氧管道发红引起钢铁燃烧，高压纯氧助威， 随着发红的输氧管道一声巨响，气流从管道内冲出，6m 长的一段钢管倾刻熔化，钢水四处倾 泻，又穿透平台上的钢板，架设管道的走廊顿时一片烈焰，总调度、总指挥等 9 人丧身。 　　1986 年 7 月 15 日台湾高雄饭店地下室石化产品着火，沿楼梯化纤地毯窜火，高温烟气很 快使火灾蔓延到 10 楼。 　　1991 年初，海湾战争中科威特被入侵伊军点起的 727 口油井大火，火舌高达几十米，井口 温度高达 1500℃，离井口 20ｍ以外的地方已经热浪袭人，皮肤被灼烤得难以忍受，灭火 队员 只能在离井口十几米远的钢铁掩体里操作。油井大火几乎每天烧掉 1 亿美元，据初步统计，科 威特石油部门的损失达 750 亿美元。至 1991 年 11 月 6 日，油井大火被全部扑灭，科威特 为扑 灭油井大火已花去 20 亿美元，但沙漠上还残留着几百个“油湖”，其中的 7500 桶原油仍然潜伏 着火灾威胁。 　　三、火灾的历程 　　火灾通常经历三个阶段：着火过程，火灾旺盛阶段，火灾衰减、熄灭阶段。 　　(1)着火过程 　　引发着火过程的“源头”多种多样：明火、高温物体的表面摩擦或冲击产生的火花、静 电放 电或电气设施产生的电火花、聚焦的日光、缓慢氧化积蓄的热量(缓慢氧化引起的燃烧 称为自 燃)、闪电或雷击等等。 　　以火灾中最常见的可燃物质木柴为例，着火过程是：加热到 110℃前是木柴干燥失去自由水 的过程，175℃分解出化学结合水，185℃开始分解，230℃开始碳化，300℃以上开 始燃烧。300℃ 则称为木柴的燃点。 　　工业和民用建筑物中常见可燃物的燃点如下：木材 300℃，纸 130℃，汽油 280℃，布 200℃。 　　(2)火灾旺盛阶段 　　从着火到形成火灾，通常需 5～15min，有时会更快或更慢。这一过程中燃烧是局部的，升 温也不同步，即使火场温度汛速升高，建筑物还未烤热，故对建筑物尚无明显威胁。此时 ，若 能扑救，可使火灾消灭在萌发阶段。着火以后，灾区内的可燃物燃烧，进入火灾的旺盛阶段。 随着可燃物种类、数量、供氧情况不同，火灾以不同方式持续，对建筑物造成不同程 度的损害。 　　℃闪燃。可燃液体液面上的蒸气与空气混合物发生的一闪即灭的短暂燃烧。由于新的蒸 气 来不及补充，这种燃烧不会持久。只要不引起其他燃烧，对建筑物基本无害。但是，闪燃是燃 爆危险的警告，切不可掉以轻心。 　　℃爆燃。由火炸药或燃爆性气体混合物引起的快速燃烧，有时在一瞬间完成。爆燃对建 筑 物造成损伤的主要因素是冲击波。轻度破坏时仅玻璃破碎、门窗损坏、砖墙出现小于 5mm 的 微细裂缝和稍有倾斜。严重破坏时可致房屋倒塌。破坏烈度与冲击波强弱和建筑物结构有 关。 　　℃持续燃烧。可燃物在供氧的情况下充分燃烧，其旺盛程度与持续时间与可燃物的种类 、 数量、堆放方式、位置、供氧情况等有关。火场温度常可达 1000℃以上，持续时间也可 能较长。 对建筑物的损害主要来自高温灼伤、烟气损害等，轻则使材料剥裂、脱落，重则发 生坍塌。持 续燃烧常常是火灾中的旺盛阶段，也是对建筑物损坏最重的阶段。 　　℃阴燃。在供氧不充足、燃烧物间堆叠紧密，或一些自熄性可燃物中发生的火灾，常呈 阴 燃或闷烧状态。阴燃也可发生在一般火灾的局部区域或部分阶段。由于浓烈的烟气、大量炭黑 使火场浓烟滚滚、毒气重重，因而扑救困难。阴燃持续时间有时可达数日。阴燃对建筑 物的破 坏，主要来自高温保温过程中建筑材料的解体。 　　℃间歇式热冲击。某些生产过程中(如高温炉炉门加料等)发生的间歇式热冲击，虽然通常不 看成是“火灾”，但是对建筑物造成的破坏与火灾一样，唯过程较长。这种现象与短时 间火灾对 建筑物的损伤常常被人忽略。直到濒危，才被查觉，因而应引起大家警觉。 　　(3)衰减熄灭阶段 　　火灾在持续了一段时间之后，由于可燃物烧光或供氧缺乏，或各种消防扑救方式的应用 ， 火势逐渐减弱或熄灭，灾区内温度慢慢下降，表明火灾进入衰减、熄灭阶段。有时由于扑救困 难(高层建筑、地下设施、库房，或因水源不足、进出困难等)，火灾的衰减熄灭阶段延 续时间 较长。有些地下仓库火灾后难以扑灭，不得已而采用堵截方法，隔绝空气。但不适时敞开或因 烘烤引起坍塌，可使已近熄灭的火灾重新抬头。 　　火灾的衰减熄灭阶段虽然已近火灾尾声，但是，也是前一阶段造成的建筑物破坏累积至 爆 发的阶段。由于消防射水的骤然冷却及结构应力应变等影响，建筑物随时可能坍塌，可能造成 重大损失和伤亡，必须特别小心。这一阶段中大量烟气和消防用水变成污水遍地溢流造 成对建 筑物的损伤，如远离火灾区域的装饰材料、保温材料的污染失效等也是不可低估的。 　　四、火灾防治 　　随着工业生产的发展，人们生活水平的提高，高层建筑的增多，各类电器设施的频繁使 用， 世界各国的火灾次数、恶性程度、直接经济损失、死亡人数等都呈上升趋势。火灾在我国每年 造成数亿元直接经济损失，数千人死亡。在美国，火灾造成的经济损失更为惊人，每 年上百亿 元，死亡人数万人左右。火灾的防治主要包括以下几个方面： 　　(1)建立消防队伍和机构 　　在与火灾长期斗争的实践中，人们逐渐认识到有必要建立训练有素的防火、灭火队伍及 其 管理机构。新中国成立以后，国家十分关心消防事业的发展和消防队伍的建设，建立了新型的 公安消防部队，经过多年努力，这支队伍以较先进的防灭火、运输、通讯、管理等设备 武装起 来，具有很强的战斗力，成为我国社会安定的重要支柱之一。 　　(2)研制各种防火灭火设备 　　防火灭火很大程度上依赖于灭火工具，因而消防设备研制为人们所重视。18 世纪，人们制 造了以内燃机为动力的消防车、消防艇及消防泵等。自来水系统的建立和发展又使消火栓 成为 建筑物的重要消防设施。本世纪以来，许多现代建筑中开始采用自动水喷淋灭火系统，利用飞 机进行灭火和营救、化学药剂灭火等等，而且随着科学技术的进步，消防安全措施还 将进一步 得到改进和发展。 　　(3)制定有关防火灭火法规 　　有关防火灭火法规的形成和运用可以说是人们从被动灭火到主动防火的转变。各种各样 的 法规和标准，随着对火灾认识的加深而不断修订和完善。这些法规和标准包括城市、乡村、民 用建筑、高层建筑、仓库、石油、化学易燃品等多种消防法规，以及材料分类、建筑构 件耐火 等标准，在一定程度上已成为安全防火的重要手段。 　　(4)研究火灾机理和规律 　　随着社会和经济的发展，火灾防治的水平不断提高，难度不断增加，工程应用研究也不 断 深入，这一过程中，人们进一步认识到减少火灾损失需要科学技术，这既包括先进的监测和扑 救装备，也包括防火设计的科学化和合理化，还包括防火扑救力量的合理调配和使用， 而这一 切都依赖于对火灾规律的科学认识。 　　现代科学技术的迅猛发展，尤其是燃烧学、计算机科学以及实验技术等的长期积累和日 臻 完善，从学科上为火灾机理和规律的研究及其发展奠定了基础。20 世纪 80 年代以来，这方 面 的科研和生产都十分活跃。 　　美国的国家防火协会(ＮＦＰＡ)对 100 起火灾进行了调查，对建筑物的防火性能及修复加 固后使用的可能性都进行了研究。美国、日本及欧洲各国都对建筑材料和建筑结构(梁、 板、 柱、框架等)的耐火性能进行过大量试验和研究，我国关于高层建筑防火技术等研究课题被列为 建设部“七五”攻关项目，包括建筑结构防火性能、防火阻燃建筑材料、建筑物防 排烟、建筑系 统的火灾监控等内容。 　　火灾模型研究已从单室火灾模型向能进行建筑物整体防火设计的防火设计模型发展，人 们 依据实验数据建立的各种数学模型，使防火设计不再是根据专家经验和投票表决，而是能根据 需要既提高建筑物的防火安全性又使防火安全的投资尽量减少。无线电遥控和计算机系 统广泛 应用于火灾的探测、监控、报警和自动喷淋等。各类消防水枪、消防炮、自动操作的消防云梯、 消防平台、火灾探查机器人、灭火机器人等都在广泛研制、生产和使用之中。 　　国际消防科技界的专家学者的合作交流不断加强，许多科技机构和企业集团的参与，尤 其 是建筑科技和工程界的参与，使火灾、消防、灾后救治等领域的研究和新技术、新产品的开发 出现日新月异的空前活跃的局面。魔高一尺，道高一丈，人们对日益增长的火灾威胁的 认识和 对策都在向更高的水平发展。 　　五、消防机构 　　消防管理应设立消防中心，建立三级防火机构，任命三级防火机构责任人。三级消防机 构 组织人员由总经理根据实际需要进行调整。 　　℃物业管理公司总经理为公司消防责任人(由当地政府消防安全部门任命)，负责消防组织机 构的建立和消防工作的组织及安排。总经理要负责组建公司防火安全委员会，确定委员 会成员 人选，并明确其职责，负责有关消防法规的贯彻和消防规章制度的建立，研究解决消防人员、 设备中的重大问题，定期组织消防安全检查及消防演习。 　　℃管理处主任作为第二级消防机构的责任人，负责管理处各部门消防责任制的制定和日 常 消防工作的监督、指导。 　　℃物业部(或其他部门)主管作为第三级消防机构的责任人，负责消防的监督、检查和日常管 理工作。 　　此外，物业部文员在办交楼手续时，将《消防手册》发给业主及租户，并要求驻物业各 公 司设一名消防安全责任人和联系人，负责本单位的消防安全工作及与物业管理公司联系。 　　工程部负责对疏散出口指示灯、应急灯、灭火器、防火门进行维修、保养工作，负责建 立 《消防设备设施一览表》。物业管理公司还可以委托专业消防公司负责消防设备设施的维护、保 养、检修、试验，物业部则负责对专业消防公司的上述工作进行监督、检查。 　　六、实施消防安全三级检查制度 　　与三级消防管理机构相适应，需实施消防安全三级检查制度。其主要内容如下： 　　(1)一级检查由物业部指导、监督各部门组织实施 　　℃每个职工每天对本岗位、本地段消防安全情况进行一次检查，排除本身能够排除的火 情 隐患，本身不能解决的要及时上报，否则发生事故要由本部门负责人或本岗位当班人员负责。 　　℃物业部负责指导、监督、检查。消防助理负责对物业的消防设备、设施及消防安全情 况 进行日常检查，并将检查情况记录下来。施工现场防火安全，也由消防助理每天进行检查。 　　℃物业部主管每周将检查情况向管理处主任汇报。 　　(2)二级检查由管理处组织实施 　　℃管理处主任每周组织物业部等部门对管辖地段、设备物资(特别是易燃易爆物品)进行一次 检查。 　　℃检查各部门对消防安全工作的执行落实情况，处理及整改火情隐患，向职工进行安全 教 育，及时表扬或批评。 　　℃每月向公司消防责任人汇报一次管理处消防安全情况。 　　(3)三级检查由公司总经理实施 　　℃每月由公司总经理或授权他人对各部门进行重点检查或抽查，尤其是每年元旦、春节 、 五一、十一前要组织防火安全大检查，公司消防责任人(总经理)每年不少于一次全面检查 。 　　℃检查各管理处贯彻执行消防安全制度情况，重点检查要害部位消防安全管理及执行情 况， 好的表扬奖励，差的批评处罚。 　　消防安全检查要认真填写消防日检查登记表，消防安全周检、月检、季检、年检记录， 并 将记录统一由消防中心存档。 　　七、消防规章制度 　　为了加强物业管理公司本身及外单位在辖区内“动火”管理，切实保证消防安全措施的 落实， 确保业主(租户)的生命、财产安全，物业管理公司必须制定消防规章制度。制度主要 包括下列 内容： 　　℃本单位及外单位在公司辖区内施工需动火的工程，必须事先通知消防监控中心，在管 理 处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督， 待动火完毕后立即清查现场。 　　对私自动火作业的，一经发现，对施工单位除责成其补办动火作业手续外，还要对施工 个 人及负责人进行处罚。一旦造成事故，除加重处罚外，还应追究其法律责任。 　　℃在重点部位、危险地段(变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层、办公室等处) 动 火，必须经管理处主任批准并做好防范工作，方能动火。 　　℃配电房及重要机房内不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物 。 　　℃各走道、楼梯口等部位要保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好，禁止用户在 走 道、楼梯、垃圾桶旁烧纸、焚香。 　　℃所有人员必须遵守国家有关消防法律、法规和公司制定的消防管理规定。 　　℃严格维护消防设备，并定期进行测试检查，保证设备完好及使用正常。 第二节　消防队伍的建设 　　一、消防队伍人员的选择 　　从建设高素质消防队伍出发，在选择消防队伍人员时，应注意以下几点：年轻力壮，身 体 素质好；反应灵敏，行动迅速；责任心强；勇于献身；有一定的文化水平；最好为男性。 　　选定人员后，应对其进行思想品德和业务技能教育与培训，使消防队伍人员既有较高的 思 想素质，又有较强的业务水平。一般来说，消防队伍人员应具有一定的消防业务知识，掌握国 家有关消防的法规和制度，熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用，熟 悉各种 消防器材的使用，等等。 　　二、消防队伍的具体工作 　　1.负责消防监控报警中心的日常值班 　　消防监控报警中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令，控制消防水泵，固 定 灭火、通风、空气调节系统和防烟排烟设施等，并能操纵电梯到达指定位置和保证消防电梯的 运行。因此，中心应实行 24 小时值班制，值班人员要忠于职守，工作严肃认真，密切注 意主 机和监视仪表信号，认真作好值班记录，定期向上级汇报。 　　2.普及防火知识教育，落实防火岗位责任制 　　安全部消防队伍人员要广泛开展防火宣传，动员和组织职工与区内群众积极地学习掌握 防 火知识。只有群众发动起来，“防”才有基础，“消”才有力量，宣传的方式可采取专人上门，发 通知，张贴广告，出墙报，利用闭路电视等等。宣传的内容有防火的重要性，防火 灭火的基本 方法，各物业内消防设施及其功能与使用，安全疏散和人员抢救等。同时，还要制订各单位、 各部门及重要部位的防火责任制，并负责检查和落实。 　　3.定期进行消防安全检查 　　进行消防安全检查，是预防火灾的一项基本措施。专职消防人员须每天巡视大厦或小区 的 每个角落，及时发现和消除火险隐患，这是一种日常安全检查。对防火责任制、防火岗位责任 制执行情况的检查，一般可以每月进行一至二次。消防设备的硬件也要定期检查，检查 时要会 同管理公司工程部门有关人员共同进行，或者结合消防演习，每半年演习一次。在进行安全检 查时，一经发现火险隐患，都要记录在案，并向主管领导报告，通知有关部门限期 整改。对消 防设施方面的故障和不足，还要写出专门报告，经主管领导批准，由工程部门作计划进行整修。 　　消防人员通过日常的具体工作，不但能起到预防的效果，而且，从另一个角度来看，也 提 高了自身的思想素质和业务能力，这又促进了防火、灭火水平的上升。 　　三、消防队伍的训练和演习 　　要做到迅速、安全、彻底地扑灭火灾，消防人员必须坚持灭火管理的平时训练，通过训 练， 发现自身存在的不足；通过训练，找到适合自己的消防办法；通过训练，摸索防火、灭火的措 施和技术；等等。 　　平时训练还要和定期演习相结合。物业管理公司应根据自己的实际情况，最好每年进行 一 次消防演习，通过演习来检验小区(或商业大厦)防火、灭火的整体功能，如防火、灭火预 定方 案是否科学，指挥是否得当，专职消防队员是否称职，消防设施是否发挥作用。另外， 通过演 习还能检查业主的心理承受能力。演习后，消防队伍要及时总结经验，找出不足，以便采取措 施，改进以后的工作，提高物业管理公司防火、灭火、自救的能力。进行消防演习 宜请公安消 防部门来人指导，帮助讲评和总结，并请他们提供改进的办法或途径。 　　四、义务消防队的建立和培训 　　健全专职和兼职的消防队伍，建立义务消防队伍，是消防组织网络中重要的一环。义务 消 防队应从管理员工中选择年轻、身体素质好、工作负责的人员组成。保安部全体保安员都是义 务消防员。定期对这支队伍进行业务培训，使其掌握消防技能，对消防体系的建立有着 重要的 意义。至于培训，可请有经验的消防人员、有关专家、教授等来讲课，也可请公安消防部门代 为培训。培训内容可以适当拓宽，使消防队员们能适应复杂的、多变的消防情况。 第三节　消防设备的使用与维护 　　一、灭火器的使用 　　灭火器是一种可由人力移动的轻便灭火器具，它能在其内部压力作用下，将所充装的灭 火 剂喷出，用来扑灭火灾。由于其结构简单，操作方便，使用面广，对扑灭初起火灾效果明显。 因此，在企业、机关、商场、公共楼宇、住宅和汽车、轮船、飞机等交通工具上，随处 可见， 已成为群众性的常规灭火器具。 　　(一)灭火器的分类 　　1.按充装灭火剂的类型划分 　　(1)水型灭火器。这类灭火中充装的灭火剂主要是水，另外还有少量的添加剂。清水灭火器、 强化液灭火器都属于水型灭火器。 　　(2)空气泡沫灭火器。这类灭火器中充装的灭火剂是空气泡沫液。根据空气泡沫灭火剂种类 的不同，空气泡沫灭火器又可分为蛋白泡沫灭火器、氟蛋白泡沫灭火器、水成膜泡沫灭 火器和 抗溶泡沫灭火器等。 　　(3)干粉灭火器。干粉灭火器内充装的灭火剂是干粉。根据所充装的干粉灭火剂种类的不同， 干粉灭火器可分为碳酸氢钠干粉灭火器、钾盐干粉灭火器、氨基干粉灭火器和磷酸铵 盐干粉灭 火器等。我国主要生产和发展碳酸氢钠干粉灭火器和磷酸铵盐干粉灭火器。由于碳酸氢钠只适 用于扑救Ｂ、Ｃ类火灾，所以碳酸氢钠干粉灭火器又称ＢＣ干粉灭火器。磷酸铵 盐干粉适于扑 救Ａ、Ｂ、Ｃ类火灾，所以磷酸铁盐干粉灭火器又称ＡBＣ干粉灭火器。 　　(4)卤代烷灭火器。卤代烷灭火器内充装是卤代烷灭火剂。卤代烷灭火器分为“1211” 灭火器 和“1301”灭火器。 　　(5)二氧化碳灭火器。这类灭火器中充装的灭火剂是加压液化的二氧化碳。 　　2.按灭火器的重量和移动方式划分 　　(1)手提式灭火器。这类灭火器，总重在 28kg 以下，容量在 10kg 左右，是能用手提着的灭 火器具。 　　(2)背负式灭火器。这类灭火器，总重在 40kg 以下，容量在 25kg 以下，是用肩背着灭火的 器具。 　　(3)推车式灭火器。这类灭火器，总重在 40kg 以上，容量在 100kg 以内，装有车轮等行驶 机构，由人力推(拉)着灭火的器具。 　　3.按加压方式划分 　　(1)贮气瓶式灭火器。这类灭火器中的灭火剂是由一个专门储存压缩气体的贮气瓶释放气体 加压驱动的。 　　(2)贮压式灭火器。这类灭火器中的灭火剂是由与其同贮于一个容器内的压缩气体或灭火剂 蒸气的压力所驱动的。 　　(二)灭火器的性能要求 　　1.喷射性能 　　喷射性能是指对灭火器喷射灭火剂的技术要求。它包括有效喷射时间、喷射滞后时间、喷 射距离和喷射剩余率。 　　(1)有效喷射时间。有效喷射时间是指灭火器在保持最大开启状态下，自灭火剂从喷嘴喷出 至喷射结束的时间。不包括驱动气体喷射结束时间。灭火器有效喷时间不得少于表 6-3-1 的规 定。 　　(2)喷射滞后时间。喷射滞后时间是指自灭火器阀门开启或达到相应的开启状态时至灭火剂 从喷嘴喷出的时间。在 20℃±5℃时，手提式灭火器的喷射滞后时间不得大于 5 秒；推 车式灭火 器的喷射滞后时间不得大于 10 秒；可间歇喷射的手提式灭火器，每次间歇喷射的滞 后时间不 得大于 3 秒；推车式灭火器每次间歇喷射的滞后不得大于 5 秒。 　　(3)喷射距离。喷射距离是指从灭火器喷嘴的顶端到喷出灭火剂最集中处的中心的水平距离。 　　(4)喷射剩余率。喷射剩余率是指额定充装灭火剂的灭火器在喷射至灭火器内部压力与外界 大气压力相等时，内部剩余的灭火剂量相对于喷射前灭火剂充装量的重量百分比。在 20 ℃±5℃ 时，灭火器的喷射剩余率不得大于 10%。 　　2.使用温度性能 　　灭火器的使用温度应取下列规定的某一温度范围：4～55℃；-10～55℃；-20～55℃ ；-40～ 55℃；-55～55℃。 　　灭火器在上述温度范围内的喷射性能与在 20±5℃时的喷射性能相比，有效喷射时间的 偏差 不大于 25％；且在最高使用温度时的有效时间不得小于 6 秒；喷射剩余率不得大于 15％；手提 式灭火器的喷射滞后时间不得大于 5s；推车式灭火器的喷射滞后时间不得大于 15 秒。 　　3.灭火性能 　　灭火器的灭火性能是指灭火器扑灭火灾的能力。灭火性能用灭火级别表示。灭火级别由 数 字和字母组成。如 3Ａ、21Ａ、5Ｂ、20Ｂ等，数字表示灭火级别的大小，数字越大，灭火 级 别越高，灭火能力越强。字母表示灭火级别的单位和适于扑救的火灾种类。灭火器的灭火级别 是通过试验确定的。 　　4.密封性能物业管理 　　密封性能是指灭火器在喷射过程中各连接处的密封性能和长期保存时驱动气体不泄漏的 性能。灭火器及其贮气瓶应具有可靠的密封性能，其泄漏量应符合下列规定。 　　(1)由灭火剂蒸气压力驱动的贮压式灭火器和二氧化碳贮气瓶，用称重法检查泄漏量。灭火 器年泄漏量不得大于灭火剂额定充装量的 5％或 50g。贮气瓶年泄漏量不得大于额定充装 重量 的 5％。 　　(2)充有非液化气体的贮压式灭火器和贮气瓶，应用测压法检查泄漏量。每年其内部压力降 低值不得大于 20℃时额定充装压力的 10％。 　　5.机械强度 　　为了确保灭火器使用安全可靠，其零、部件必须具有足够的机械强度。评定灭火器机械 强 度有三个指标，即设计压力、试验压力和爆破压力。 　　(1)设计压力。灭火器的设计压力，应根据灭火器在 60℃时，其内部的最高压力来确定。它 与灭火剂数量、加压气体数量等因素有关。 　　(2)试验压力。灭火器制成后或使用一定时间，均需进行水压试验。为确保灭火器安全，试 验压力应为设计压力的 倍。试验时不得有渗漏和宏观变形等影响强度的缺陷。 　　(3)爆破压力。灭火器的爆破压力受到材料的机械性能和零件质量的影响。为保障使用安全， 一般取 3 倍的设计压力作为爆破压力。 　　6.结构要求 　　(1)灭火器的操作机构应简单灵活，性能可靠。操作机构应设有保险装置，保险装置的解脱 动作应区别于灭火器的开启动作，其解脱力不得大于 100Ｎ。操作机构的开启动作应能 一次完 成，而且开启力不得大于表 6-3-2 中的规定。 　　(2)手提式的水、泡沫、干粉灭火器和推车式灭火器应设有卸压结构，以保证在滞压情况下 能安全拆卸。 　　(3)干粉、卤代烷和二氧化碳灭火器的灭火剂量大于或等于 4ｋｇ时，应设有可间歇喷射的 结构和喷射软管。 　　(4)灭火器灭火器的设计压力大于 ＭＰａ时，应设有超压安全保护装置，即安全膜或安 全阀。 　　(三)灭火器的型号编制及使用方法 我国灭火器的型号由类、组、特征代号和主参数四部分组成。其中类、组、特征代号是用 其有代表性的汉字的拼音字母的字头表示，主参数是灭火剂的充装量。各类灭火器的型号 编制 方法如表 6-3-3 所示。 　　(四)灭火器的构造及使用 　　1.清水灭火器 　　清水灭火器中充装是清洁的水，为了提高灭火性能，在清水中往往加入适量添加剂，如 抗 冻剂、润湿剂、增粘剂等。国产的清水灭火器采用贮气瓶加压方式，加压气体为液化二氧化碳。 水型灰火器只有手提式，没有推车式。 　　(1)构造 清水灭火器是由筒体、筒盖、二氧化碳贮气瓶、喷射系统和开启机构等部件组成。其构造 如图 6-3-1 所示。 　　℃筒体。筒体是存放灭火剂的容器。它由筒身、连接螺圈和底圈组成。连接螺圈是灭火 器 筒体与筒盖互相连接的零件。 　　℃筒盖。也称器头，是使筒体密封的盖子，通过连接螺圈与筒体相互连接。筒盖上还装 有 二氧化碳贮气瓶、开启机构、提圈等部件。 　　℃二氧化碳贮气瓶。是用来贮存液化二氧化碳的容器，是清水灭火器的动力源。二氧化 碳 贮气瓶属高压容器，它是采用无缝钢管经加热、旋压收口制成的。贮气瓶一般采用膜片式密封， 金属膜片依靠贮气瓶上部的螺帽，紧压在钢瓶的密封口上。为了保证贮气瓶的安全， 密封膜片 同时被设计成一个超压安全保护装置。当贮气瓶压力升高到 20～25ＭＰa 之间时， 密封膜片会 自动破裂，泄放出二氧化碳气体，从而保证安全。 　　℃喷射系统。喷射系统是灭火剂从筒体向外喷射的通道，由虹吸管和喷嘴组成。虹吸管 由 塑料制成，底部装有过滤网，上部装有水位标志。喷嘴一般制成圆柱状或圆锥形，喷出柱状水 流，俗称直流喷嘴。根据需要，也可制成喷雾喷嘴或开花喷嘴。 　　℃开启机构。开启机构由穿刺钢针、限位弹簧、开启杆、保险帽等零件组成。穿刺钢针 用 来刺破贮气瓶上的密封膜片。限位弹簧是保证在平时使穿刺钢针与密封膜片之间保持一定的间 隙，以免碰坏而造成误喷射。开启杆是供使用者开启灭火器时用手掌拍击的零件。 (2)规格和性能参数清水灭火器的规格按充装的清水量而定，目前只有 91 的一种规格，其 型号为ＭSＱ9，它在 20℃时主要性能参数见表 6-3-4。 　　(3)使用方法 　　将清水灭火器提至火场，在距离燃烧物 10m 处，将灭火器直立放稳。摘下保险帽，用手掌 拍击开启杆顶端的凸头。这时贮气瓶的密膜片被刺破，二氧化碳气体进入筒体内，迫使清 水从 喷嘴喷出。此时应立即一只手提起灭火器，另一只手托住灭火器的底圈，将喷射的水流对准燃 烧最猛烈处喷射。随着灭火器喷射距离的缩短，操作者应逐渐向燃烧物靠近，使水流 始终喷射 在燃烧处，直到将火扑灭。在喷射过程中，灭火器应始终与地面保持大致的垂直状态，切勿颠 倒或横卧，否则，会使加压气体泄出而灭火剂不能喷射。 　　2.空气泡沫灭火器 　　空气泡沫灭火器又称机械泡沫灭火器，是指充装空气泡沫灭火剂的灭火器。它主要用于 扑 救 B 类物质如汽油、煤油、柴油、植物油、油脂等的初起火灾，也可用于扑救Ａ类物质如 木 材、竹器、棉花、织物、纸张等的初起火灾。其中，抗溶空气泡沫灭火器能够扑救极性溶剂如 甲醇、乙醚、丙酮等溶剂的火灾。空气泡沫灭火器不能扑救带电设备火灾和轻金属火灾 。 空气泡沫灭火器按空气泡沫原液与清水的混合先后，有预混型和分装型两种型式。预混型 是指空气泡沫原液与清水，预先按比例混合后，一起装入灭火器内。分装型是指空气泡沫 原液 与清水，在灭火器内分别封装，在使用时两种液体才能按比例混合。按照加压方式，空气泡沫 灭火器分为贮压式和贮气瓶式。空气泡沫灭火器的标记应按ＧＮ11 的规定，其字母数 字意义 如下例： 　　(1)空气泡沫灭火器的构造 空气泡沫灭火器在我国使用还不普遍，目前生产使用的有水成膜泡沫灭火器和合成泡沫灭 火器等，其结构除喷射系统中的空气泡沫喷枪不同外，其余结构如筒体、器头、开启机构 、卸 压装置等构造与水型灭火器基本相同，如图 6-3-2 和图 6-3-3 所示。 空气泡沫灭火器能否喷射出高质量的泡沫，是由泡沫喷枪的性能所决定。泡沫喷枪由可将 泡沫混合液喷成雾滴状的喷嘴、供泡沫混合液与空气进行机械搅合的混合管和进气孔构成 。其 构造如图 6-3-4 所示。 　　泡沫喷枪是应用射流泵原理制成的，当泡沫混合液从泡沫喷枪的喷嘴中喷入泡沫混合管 时， 已被喷成雾滴状，由于雾状水滴在压力作用下，具有一定的流速射入泡沫混合管，使泡沫混合 管的局部形成负压区，从而使大量空气被吸入混合管内，并与雾状空气泡沫液进行机 械搅合， 形成泡沫喷射出去，覆盖在燃烧物表面而中断燃烧以达到灭火目的。 　　(2)主要性能参数 空气泡沫灭火器目前主要生产使用手提式。手提式空气泡沫灭火器在 20℃±5℃时， 其性能 参数应符合表 6-3-5 的规定。 　　(3)空气泡沫灭火器的使用方法 　　空气泡沫灭火器在使用时，应手提灭火器提把迅速赶到火场。在距燃烧物 6m 左右，先拔 出保险销，一手握住开启压把，另一手握住喷枪，紧握开启压把，将灭火器密封开启，空气 泡 沫即从喷枪喷出。泡沫喷出后应对准燃烧最猛烈处喷射。如果扑救的是可燃液体火灾，当可燃 液体呈流淌状燃烧时，喷射的泡沫应由远而近地覆盖在燃烧液体上；当可燃液体在容器 中燃烧 时，应将泡沫喷射在容器的内壁上，使泡沫沿壁淌入可燃液体表面而加以覆盖。应避免将泡沫 直接喷射在可燃液体表面上，以防止射流的冲击力将可燃液体冲出容器而扩大燃烧 范围，增大 灭火难度。灭火时，应随着喷射距离的减缩，使用者逐渐向燃烧处靠近，并始终让泡沫喷射在 燃烧物上，直至将火扑灭。在使用过程中，应一直紧握开启压把，不能松开。 也不能将灭火器 倒置或横卧使用，否则会中断喷射。 　　(4)空气泡沫灭火器的维修保养 　　℃灭火器安放位置应保持干燥、通风，防止筒体受潮；应避免日光暴晒及强辐射热，以 免 影响灭火器的正常使用。 　　℃灭火器的存放环境温度应在 4～45℃范围内。 　　℃灭火器应按制造厂规定的要求和检查周期进行定期检查，且检查应由经过训练的专人 进 行。 　　℃灭火器一经开启，即使喷出不多，也必须按规定要求进行再充装。再充装应由专业部 门 按制造厂规定的要求和方法进行，不得随随便便更换灭火剂品种、重量和驱动气体种类及压力。 　　℃灭火器每次再充装前，其主要受压部件，如器头、筒体应按规定进行水压试验，合格 者 方可继续使用。水压试验不合格，不准用焊接等方法修复使用。 　　℃经维修部门修复的灭火器，应有消防监督部门认可标记，并注上维修单位的名称和维 修 日期。 　　3.干粉灭火器 　　干粉灭火器是指内部充装干粉灭火剂的灭火器。主要适用于扑求易燃液体、可燃气体和 电 气设备的初起火灾，常用于加油站、汽车库、实验室、变配电室、煤气站、液化气站、油库、 船舶、车辆、工矿企业及公共建筑等场所。 　　干粉灭火器按移动方式分为ＭＦ型手提式、ＭＦＴ型推车式和ＭＦＢ型背负式三种，按 加 压方式分为贮压式和贮气瓶式两种。贮压式干粉灭火器的加压气体一般为压缩氮气或空气。贮 气瓶式干粉灭火器的贮气瓶内充装的是加压液化二氧化碳。按照贮气瓶的位置，贮气瓶 式干粉 灭火器又可分为内装式和外置式两种。 　　(1)手提式干粉灭火器 　　℃构造 　　手提式干粉灭火器有内装式、外置式和贮压式三种结构。 　　Ａ.内装式干粉灭火器 内装式干粉灭火器由筒体、筒盖、贮气钢瓶、喷射系统和开启机构等部件组成，如图 6 -3-5 所示。 　　Ｂ.外置式干粉灭火器 主要由筒身和外部的钢瓶组成，如 6-3-6 所示。 　　筒身上装有提柄、喷粉胶管和喷枪，筒内装有出粉管、进气管。钢瓶悬挂在筒身外部， 用 紧固螺母连接。二氧化碳钢瓶上装有提环。 　　Ｃ.贮压式干粉灭火器 贮压式干粉灭火器由筒体、筒盖、喷射系统和开启机构等部件组成，如图 6-3-7 所示 。 　　贮压式干粉灭火器的结构简单，压缩氮气与干粉共贮于灭火器筒体内，无贮气瓶和出气 管。 为了显示压力，筒盖上设有一块压力表。 　　℃规格和性能参数 手提式干粉灭火器有 1kg、2kg、3kg、4kg、5kg、6ｋｇ、8ｋｇ、10ｋｇ八种规格，其主 要性能参数见表 6-3-6。表中Ａ类火的灭火级别是对多用干粉灭火器的要求。 　　℃使用方法 　　手提式干粉灭火器使用时，应手提灭火器的提把，迅速赶到火场，在距离起火点 5ｍ左右 处，放下灭火器。在室外使用时注意占据上风方向。使用前先把灭火器上下颠倒几次，使 筒内 干粉松动。如果使用的是内装式或贮压式干粉灭火器，应先拔下保险销，一只手握住喷嘴，另 一只手用力按下压把，干粉便会从喷嘴喷射出来。如果使用的是外置式干粉灭火器， 应一只手 握住喷嘴，另一只手把起提环，握住提柄，干粉便会从喷嘴喷射出来。干粉灭火器在喷粉灭火 过程中应始终保持直立状态，不能横卧或颠倒使用，否则不能喷粉。 　　℃维护保养 　　Ａ.灭火器的保养 　　干粉灭火器应放置在保护物体附近干燥通风和取用方便的地方。要注意防止受潮和日晒 ， 灭火器各连接件不得松动，喷嘴塞盖不能脱落，保证密封性能。灭火器应按制造厂规定要求定 期检查，如发现灭火剂结块或贮气量不足时，应更换灭火剂或补充气量。 　　Ｂ.灭火器的维修和再充装 　　灭火器一经开启必须进行再充装。再充装应由经过训练的专人按制造厂的规定要求和方 法 进行，不得随便更换灭火剂的品种和重量，充装后的贮气瓶，应进行气密性试验，不合格的不 得使用。 　　灭火器满五年或每次再充装前，应进行 倍设计压力的水压试验，合格的方可使用。经 修复的灭火器，应有消防监督部门认可的标记，并注明维修单位名称和修复日期。 　　(2)推车式干粉灭火器 　　℃构造 推车式干粉灭火器采用贮气瓶加压方式，它由筒体、筒盖、贮气瓶、行驶系统、喷射系统 和开启机构等组成。其贮气瓶有两种设置形式：内装式和外置式。贮气瓶内装的推车式干 粉灭 火器如图 6-3-8 所示。 　　℃规格和性能参数 推车式干粉灭火器有 25kg、35kg、50kg、70kg、100ｋｇ五种规格。其主要性能参数见表 6-3-7。 　　℃使用方法 　　推车式干粉灭火器一般由两人操作。使用时应将灭火器迅速拉到或推到火场，在离起火 点 10m 处停下，一人将灭火器放稳，然后拔出保险销，迅速打开二氧化碳钢瓶；另一人取下 喷枪，展开喷射软管，然后一手握住喷枪枪管，另一只手钩动扳机。将喷嘴对准火焰根部，喷 粉灭火。 　　℃维护检查 　　Ａ.检查车架的转动部件是否松动，操作是否灵活可靠。 　　Ｂ.经常检查干粉有无结块现象，如发现有结块时，应立即更换灭火剂。 　　Ｃ.定期检查二氧化碳气体重量，如发现重量减少十分之一时，应立即补气。 　　Ｄ.检查密封件和安全阀装置，如发现事故须修复，待修好后方可使用。 　　Ｅ.满五年，干粉贮罐需经 2500kPａ水压试验；二氧化碳钢瓶经 ＭＰａ的水压试验，合 格后方可继续使用。以后每隔两年，必须进行水压试验等检查。 　　4.二氧化碳灭火器 　　(1)手提式二氧化碳灭火器 　　℃构造 　　手提式二氧化碳灭火器由钢瓶、瓶头阀和喷射系统组成。 　　℃规格和性能参数 手提式二氧化碳灭火器有 2ｋｇ、3kg、5ｋｇ、7ｋｇ四种规格，其主要性能参数见表 6 -3-8。 　　℃使用方法 　　二氧化碳灭火器使用时，随着压下压把，二氧化碳灭火器的密封开启，液态的二氧化碳 在 其蒸气压力的作用下，经虹吸管和喷射连接管从喷嘴喷出。由于压力的突然降低，二氧化碳液 体迅速汽化，但因汽化需要的热量供不应求，二氧化碳液体在汽化时不得不吸收本身的 热量， 结果一部分二氧化碳凝结成雪花状固体，温度下降至℃。所以从灭火器喷出 的是二氧化碳 气体和固体的混合物。当雪花状的二氧化碳覆盖在燃烧物上时即刻气化(升华) ，对燃烧物有一 定的冷却作用。但二氧化碳灭火时的冷却作用不大，它主要依靠稀释空气的 原理，把燃烧区空 气中的氧浓度降低到维持物质燃烧的极限氧浓度以下，从而使燃烧窒息。 　　手提式灭火器使用时，可手提灭火器的提把，或把灭火器扛在肩上，迅速赴到火场。在 距 起火点大约 5 米处，放下灭火器，一只手握住喇叭形喷筒根部的手柄，把喷筒对准火焰， 另一 只手压下压把，二氧化碳就喷射出来。 　　当扑救流散流体火灾时，应使二氧化碳射流由近而远向火焰喷射，如果燃烧面积较大， 操 作者可左右摆动喷筒，直至把火扑灭。当扑救容器内火灾时，操作者应从容器上部的一侧向容 器内喷射，但不要使二氧化碳直接冲击到液面上，以免将可燃物冲出容器而扩大火灾。 　　使用手提式二氧化碳灭火器灭火时应注意以下事项：(1)灭火器在喷射过程中应保持直立状 态，切不可平放或颠倒使用；(2)当不戴防护手套时，不要用手直接握喷筒或金属管， 以防冻 伤；(3)在室外使用时应选择在上风方向喷射，在室外大风条件下使用时，因为喷射的二氧化碳 气体被吹散，灭火效果很差；(4)在狭小的室内空间使用时，灭火后操作者应迅 速撤离，以防 被二氧化碳窒息而发生意外；(5)用二氧化碳扑救室内火灾后，应先打开门窗通风，然后再进入， 以防窒息。 　　(2)推车式二氧化碳灭火器 　　℃构造 推车式二氧化碳灭火器的构造如图 6-3-9 所示。它与手提式二氧化碳灭火器的构造基 本相 同，其主要不同点在于：(1)多了一个固定和运送灭火器的推车；(2)开启机构全采用手轮式；(3) 在瓶头阀上装了一个安全帽。 图 6-3-9 推车式二氧化碳灭火器结构图 1．胶管皎头；2．手轮；3．安全帽；4．小推车；5．胶管及喷筒 　　推车式二氧化碳灭火器设有安全保护装置，其动作压力范围为 ～ＭＰa。其喷射软 管长度不得小于 4 米，喷射软管及接头的公称工作压力应不小于 ＭＰa。喷射软管 前端的喷 筒在 20℃±5℃时，承受 25ｋｇ重物挤压不变形，低温处理无脆裂。 　　℃规格和性能参数 推车式二氧化碳灭火器有 12kg、20kg、24kg 三种规格，其主要性能参数见表 6-3-9。 　　℃使用方法 　　推车式二氧化碳灭火器使用时，一般应由两人操作。先把灭火器拉到或推到火场，在距 起 火点大约 10m 处停下。一人迅速卸下安全帽，然后逆时针方向旋转手轮，把手轮开到最大 位 置。另一人则迅速取下喇叭喷筒，展开喷射软管后，双手紧握喷筒根部的手柄，把喇叭喷筒对 准火焰喷射，其灭火方法与手提式灭火器相同。 　　℃二氧化碳灭火器的维护保养 　　Ａ.二氧化碳灭火器不应放置在采暖或加热设备附近和阳光强烈照射的地方，存放温度不宜 超过 42℃。 　　Ｂ.每年检查一次重量，手提式灭火器的年泄漏量不得大于灭火剂额定充装量的 5％或 5 0ｇ (取两者中的较小者)；推车式灭火器的年泄漏量不得大于灭火剂充装量的 5％。超过规定 泄漏 量的，应检修后按规定的充装量重灌。 　　Ｃ.满五年进行一次水压试验，合格后方可使用。以后，每隔两年，必须进行试验等检查。 　　Ｄ.灭火器一经开启，必须重新充装。其维修及再充装应由专业单位承担。在搬运过程中应 轻拿轻放，防止撞击。 　　二、消火栓的管理 　　消火栓是消防供水的重要设备，它分为室内消火栓和室外消火栓两种。 　　(一)室内消火栓 　　室内消火栓是建筑物内的一种固定灭火供水设备。它包括消火栓及消火栓箱。室内消火 栓 和消火栓箱通常设于楼梯间、走廊和室内的墙壁上。箱内有水带、水枪并与消火栓出口连接， 消火栓则与建筑物内消防给水管线连接。发生火灾时，按开启方向转动手轮，水枪即喷 射出水 流。 　　室内消火栓由手轮、阀盖、阀杆、车体、阀座和接口等组成。使用室内消火栓时，应先 打 开消火栓箱，取出水带和水枪，把消火栓阀门手轮按开启向旋转，即可出水灭火。 　　维护保养消火栓应注意： 　　1.定期检查室内消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象。 　　2.检查接口垫圈是否完整无缺。 　　3.消火栓阀杆上应加注润滑油。 　　4.定期进行放水检查，以确保火灾发生时能及时打开放水。 　　需要使用室内消火栓箱时，根据箱门的开启方式，用钥匙开启箱门或击碎门玻璃，扭动 锁 头打开。如消火栓没有“紧急按钮”，应将其下的拉环向外拉出，再按顺时针方向转动旋钮，打 开箱门，打开箱门后，取下水枪，按动水泵启动按钮，旋转消火栓手轮，即开启消火 栓，铺设 水带进行射水。 　　灭火后，要把水带洗净晾干，按盘卷或折叠方式放入箱内，再把水枪卡在枪夹内，装好 箱 锁，换好玻璃，关好箱门。 　　消防软管卷盘和室内消火栓一样，是建筑物内的固定水灭火设备。 　　消防软管卷盘通常装在与室内消火栓供水管相连的支供水管上，它主要由转动部分、支 撑 部分和导流部分组成。 　　转动部分包括转盘、摆臂、轮壳支架，主要作用是将卷盘从墙箱内摆出，并能使输水管 展 开和收回。 　　支撑部分包括底座和支持架，卷盘安装在上面。 　　导流部分包括出水管、进水管、水密封套和连接件等，除了导流、喷射水的作用外，还 可 防止渗漏。 　　使用消防软管卷盘时应按以下步骤进行： 　　打开软管卷盘箱门，将卷盘向外转动 90 度； 　　开启出水阀，拉动软管，喷水灭火。 　　平时，应定期检查卷盘、水枪、水带是否损坏，阀门、卷盘转动是否灵活，发现问题应 及 时检修。 　　定期检查消火栓箱门是否损坏，门锁是否开启灵活，拉环铅封是否损坏，水带转盘杠架 是 否完好，箱体是否锈蚀。发现问题，应及时更换、修理。 　　(二)室外消火栓物业管理 　　室外消火栓与城镇自来水管网相连接，它既可供消防车取水，又可连接水带、水枪，直 接 出水灭火。室外消火栓有地上消火栓和地下消火栓两种。地上消火栓适用于气候温暖地区，而 地下消火栓则适用于气候寒冷地区。 　　1.地上消火栓 　　地上消火栓主要由弯座、阀座、排水阀、法兰接管启闭杆、本体和接口等组成。在使用 地 上消火栓时，用消火栓钥匙扳头套在启闭杆上端的轴心头之后，按逆时针方向转动消火栓钥匙 时，阀门即可开启，水由出水口流出。接顺时针方向转动消火栓钥匙时，阀门便关闭， 水不再 从出水口流出。 　　维护保养地上消火栓时应做到： 　　(1)每月或重大节日前，应对消火栓进行一次检查。 　　(2)清除启闭杆端部周围杂物。 　　(3)将专用消火栓钥匙套于杆头，检查是否合适，并转动起闭杆，加注润滑油。 　　(4)用纱布擦除出水口螺纹上的积锈，检查闷盖内橡胶垫圈是否完好。 　　(5)打开消火栓，检查供水情况，要放净锈水后再关闭，并观察有无漏水现象，发现问题及 时检修。 　　2.地下消火栓 　　地下消火栓和地上消火栓的作用相同，都是为消防车及水枪提供压力水，所不同的是， 地 下消火栓安装在地面下。 　　由于地下消火栓系安装在地面下，所以，不易冻结，也不易被损坏。 　　地下消火栓的使用可参照地上消灭栓进行。但由于地下消火栓目标不明显，故应在地下 消 火栓附近设立明显标志。使用时，打开消火栓井盖，拧开闷盖，接上消火栓与吸水管的连接口 或接上水带，用专用扳手打开阀塞即可出水，用毕要恢复原状。 　　三、火灾自动报警设备及故障排除 　　(一)火灾自动报警设备 　　火灾自动报警设备由火灾探测器、区域报警器和自动报警器组成。火灾发生时，探测器 将 火灾信号(烟雾、高温、光辐射)转换成电信号，传递给区域报警器，再由区域报警器将信 号转 输到集中报警器。 　　常用的火灾探测器，它能将探测器有以下四种： 　　1.感烟式火灾探测器 　　感烟式火灾探测器是对可见的或不可见的烟雾粒子响应的火灾探测器。 　　感烟式火灾探测器有离子感烟式、光电感烟式和激光感烟式等几种刑式。 　　离子感烟探测器是利用起火时产生的烟雾能够改变探测器部位的离子浓度这一原理而研 制的。这种探测器，灵敏度高，使用和安装都比较方便，因而广泛用于宾馆、饭店等高级建筑 物内。 　　光电感烟探测器是利用起火时产生的烟雾能够改变光的传播这一特性而研制的，它又分 为 遮光型和散射型两种类型。这种探测器适用于火灾蔓延前产生可见烟雾的场合，如一般建筑物 内部。但在使用过程中，需定期清洁，去除积灰，特别应去除光源和透镜表面的灰尘和 脏物。 　　激光感烟探测器也是利用起火时产生的烟雾能够改变激光的传播这一特性而研制的。 　　上述三种感烟式探测器适宜安装在发生火灾后能产生较大的烟零或易产生明燃的场所， 不宜安装在平时烟零较大或通风速度较快的场所。 　　2.感温式火灾探测器 　　感温式火灾探测器适宜安装在起火后产生烟雾较小的场所，但平时温度较高的场所不适 宜 安装这种火灾探测器。 　　火灾初期阶段释放的热量会使周围的环境温度急剧上升，所以，用对热敏感元件来探测 火 灾的发生也是一种有效的手段。感温式火灾探测器正是依据这一原理而工作的。 　　感温式火灾探测器有定温探测器、差温探测器和差定温组合式探测器三种类型。 　　定温探测器是随着环境温度的升高，探测器受热至某一特定温度时，热敏元件便感应报 警 的火灾探测器。定温探测器按其结构不同，可分为双金属定温探测器和易熔金属定温探测器两 种类型。 　　差温探测器是利用火灾发生时，温度升高速率的变化进行报警的探测器。这种探测器的 特 点是灵敏度高、可靠性好、不受气候变化的影响，因而应用比较广泛。 　　差定温组合式探测器是将差温、定温两种探测器组合在一起，所以，它同时具有定温探 测 器和差温探测器的特点。此外，它由于是两种探测器的组合，如果其中某一种功能失效，而另 一种功能仍起作用，因而大大提高了探测火灾的可靠性。 　　3.光辐射探测器 　　物质燃烧时，不仅产生烟雾和放出热量，同时也产生可见的或不可见的光辐射。光辐射 探 测器就是利用起火时产生的光辐射来感知火灾的。 　　根据火焰辐射光谱所在的区域，光辐射探测器可分为紫外光辐射探测器和红外光辐射探 测 器两种。 　　4.可燃气体探测器 　　可燃气体探测器安装在可燃气体可能泄漏同时又有可能导致发生燃烧和爆炸的场所，当 可 燃气体浓度达到危险值时，探测器就会及时报警，以促使人们及早采取措施，进行处理。 　　可燃气体探测器有催化型和半导体型两种类型。 　　催化型可燃气体探测器是利用金属铂丝加热后的电阻变化来测定可燃气体浓度的，它有 手 动式、导入式和扩散式三种型式。 　　半导体型可燃气体探测器是用灵敏度较高的气敏半导体元件来探测可燃气体的。这种探 测 器，对探测氢气、一氧化碳、甲烷、乙醇、天然气等十分灵敏。 　　(二)火灾自动报警设备的使用 　　火灾自动报警设备，是建筑物特别是高层建筑物和重要建筑群中必不可少的重要消防设 施。 因此，火灾自动报警设备一旦投入使用，就要严格管理。 　　整个系统必须有专人负责，坚持昼夜值班制度。无关人员不得随意触动，切实保证全部 系 统处于正常运行状态。 　　此外，维护管理人员必须做到以下几点： 　　值班人员对火灾自动报警系统的报警部位和本单位各火警监护场所对应的编排应清楚明 了。 　　设备投入正常使用后，为确保可靠运行，必须严格按定期检查制度进行检查。 　　每天检查：通过手动检查装置，检查火灾报警器各项功能(如火警功能、故障功能)是否正 常，有无指示灯损坏。 　　每周检查：进行主、备电源自动转换试验。 　　每半年检查：对所有火灾探测器进行一次实效模拟实验，对失效的火灾探测器应及时更 换； 对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。 　　由于火灾自动报警装置连续不间断运行，加之误报原因比较复杂，因此报警装置发出少 量 误报在所难免，所以要求值班人员一旦接到报警，应先消音并立即赶往现场，待确认火灾后， 方可采取灭火措施，启动外控其他灭火装置，并向消防部门和主管领导汇报。 　　(三)火灾自动报警设备的一般故障排除 　　火灾自动报警设备线路复杂，技术要求较高，而且各生产厂的产品结构、线路型式又大 不 相同，因此故障类型较多，所以，除一般的常见的故障外，火灾自动报警设备的维修应由维修 人员负责修理。 　　火灾自动报警设备一般常见故障及其检查方法主要有： 　　主电源故障：检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断以及接触不良等情况。 　　备用电源故障：检查充电装置，电池是否损坏，连线有无断线。 　　探测回路故障：检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，火灾探测器有无被人取下， 终 端监控器有无损坏。 　　误报火警：检查火灾探测器的探测区域有无蒸汽、粉尘等影响火灾探测器正常工作的干 扰 存在。如有干扰存在，则应设法排除。 　　对于误报频繁又无其他干扰而又影响正常工作的火灾探测器应及时予以更换。 　　一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，以便尽快恢复正常工作。 　　四、自动灭火系统及维护 　　(一)自动喷水灭火设备 　　自动喷水灭火设备可分为喷雾水冷却设备、喷雾水灭火设备和喷洒水灭火设备(俗称自动喷 水灭火设备)。 　　喷雾水冷却设备和喷雾水灭火设备的射流水滴较小，而喷洒水灭火设备的射流水滴较大 。 喷雾型射流冷却和灭火性能优于喷洒水灭火设备，但喷雾型射流要求有较高的喷射力。 　　1.喷洒水灭火设备(俗称自动喷水灭火设备) 　　喷洒水灭火设备分为自动喷水灭火设备和洒水灭火设备。 　　喷洒水灭火设备由自动洒水头、供水管网、报警阀、水源等组成。 　　火灾发生时，重力水箱或水泵，通过供水管网和报警阀，将带有一定压力的压力水输送 到 自动喷洒水头，自动喷洒水头开启后即出水灭火。 　　自动喷洒水灭火设备主要用于扑救一般固体物质火灾和对设备进行冷却，不适于扑救易 燃、 可燃液体火灾和气体火灾。 　　2.自动喷雾水冷却设备和灭火设备 　　自动喷雾水冷却设备和灭火设备主要由自动喷水头、供水管道、报警阀、水泵和水源等 组 成。 　　这种设备是利用压力供水装置或水泵，通过供水管道和报警阀，将带有一定压力的压力 水 输送到自动喷水头。自动喷水头开启后，使水雾化喷出。 　　由于自动喷雾水冷却设备和灭火设备是利用喷雾水进行冷却和灭火，因而用水量少，冷 却 灭火效果好，水渍损失小，是现阶段较为先进的灭火设备。 　　自动喷雾水冷却设备主要用于石油和化工企业采油、炼油和储油设备以及工业企业的易 燃、 可燃液体和气体容器。防止这些容器在火焰的辐射作用下，由于易燃可燃液体汽化或可燃气体 受热膨胀，使容器内的压力迅速升高，超过其机械强度而发生物理性爆炸，或者冲淡 水冷却设 备保护范围以内的可燃气体浓度，防止发生化学性爆炸。 　　自动喷雾水灭火设备可以有效地扑救固体物质火灾，对于汽车库、汽车修理间、油浸电 力 变压器、配电室等，都有良好的灭火效果。 　　自动喷雾水灭火设备还可以保护高层建筑的屋顶钢构件。由于喷雾水的粒径小，能在燃 烧 区内迅速汽化，具有良好的冷却和窒息作用，因而能迅速扑灭各种物质(除遇水燃烧、爆 炸物 质)的火灾。 　　此外，由于喷雾水的电气绝缘性强，因而能较好地扑救电气设备的火灾。 　　(二)水幕设备 　　水幕设备是能喷出幕帘状水流的管网设备。 　　水幕设备的保护对象一般是门、窗以及舞台的垂幕等，一些大的立面、屋顶或成套设备 也 可采用。 　　大型建筑物和大型装置，为了在其内部的各部分之间进行防火分割，也可以利用水幕。 　　水幕设备由水幕头、支管、控制阀等组成。由消防水泵或压力供水设施送出的压力水， 通 过供水管网输送到水幕头喷出。这种设备操作简单，可采用自动阀门喷水，也可以由自动喷淋 头控制阀自动开启。 　　水幕本身的阻火作用并不大，仅起冷却作用，因而必须与保护对象相配合，使被保护物 体 的表面在火焰作用下，仍能保持着火点以下的温度，这样，才能发挥阻火的功能。如果被保护 物体表面没有被淋湿，仅靠水幕是达不到阻火目的的。因为辐射热甚至火焰能从水幕的 缝隙中 通过，使火势蔓延。所以，在使用水幕时，既要保证水幕的供给强度，又要使水流喷在被保护 物体的表面而形成完整的水幕。 　　(三)检查与维护保养 　　为使自动喷水灭火设备和水幕设备经常处于完好状态，应加强检查与维护保养工作。要 建 立各种制度，确定专人负责，加强检查和维护保养。 　　1.喷头的检查与维护保养 　　如发现喷头有腐蚀、漏水、堵塞等现象，应对所有的喷头进行检查，对达不到要求的， 应 进行更换。 　　使用超过 25 年后，要对全部喷头进行抽查，对不符合要求的，应进行更换。 　　经常保持喷头的清洁，以免尘埃沉积而起隔热作用，影响喷头的效能。清除尘埃和污物 时， 不要用酸或碱溶液洗刷，也不要用热水或热溶液洗刷。对轻质粉尘，可用扫帚清除。对易形成 结垢尘埃，如喷漆雾粒、水泥粉等就不易清除，只能分期分批拆换喷头，集中清理。 　　对腐蚀性严重的场所，可采用涂蜡、镀铅或涂防腐蚀涂料，不论采用哪种办法，都要根 据 腐蚀性气体性质和使用温度的高低来决定。在采用镀铅和涂料时，绝不能涂在感温元件上，而 只宜涂在喷头的本体、悬壁和溅水盘上。 　　2.管系的检查和维护 　　如发现管系有腐蚀现象，应对管系进行耐压试验。试验时，可用系统内的供水泵，也可 采 用移动式水泵，试验压力一般在 5～6kg/cm2。 　　因管内生锈结垢或外来物而引起管系堵塞，必须及时进行清理。 　　清理工作要从室外开始，选择管子末端的消火栓作为排水口，以便提高水的流量和流速 ， 将室外管网内的沉积物冲洗排出。 　　室内管路的清洗有两种办法： 　　其一为顺洗法。先将支管末端的喷头拆下，装上合适的截止阀，再接上水带，引入下水 道 或者室外，然后大量放水，将沉积物排出。 　　其二为逆洗法。利用压缩空气或水的力量自支管末端引入，经过支管、干支管、干管和 总 管，最后经总阀门上的排水管排入下水道。 　　顺洗法和逆洗法相比，逆洗法可避免沉积物堵塞支管。 　　为防止管系漏水，平时应做到：严禁将管子用作其他各种支撑；拆装喷头时，必须按操 作 规定应用合适的工具，切忌直接钳住喷头悬壁进行旋紧或拧松；管子一般应涂上两层防腐漆， 还应根据腐蚀的严重程度，每 1～5 年重新涂刷一次，采用镀锌钢管的管系，如发现有局 部腐 蚀，可用热沥青涂刷，再用纱带缠绕包扎。 　　3.供水设备的检查 　　蓄水池的检查：检查蓄水池是否有过多的沉淀物，在金属结构的蓄水设备内壁应涂刷防 锈 漆，一般情况下，蓄水池每 3 年清洗一次。 　　水泵的检查：水泵应定期启动，检查其工作状态和性能，对离心泵，还应检查引水设备 ； 试验水泵时，应打开排水阀，不使水进入管系。 　　水泵动力的检查：如采用电力作为水泵的动力，应检查是否有停电的应急措施；如采用 内 燃机为动力，应检查内燃机的工作状态和燃油储存情况，燃油应有供 3 小时运转所需的储 备量。 　　4.报警阀的检查 　　报警阀应定期检查、试验。试验方法如下：通过开启警铃校验旋塞，测定其发出鸣响所 需 的时间。第一次试验，可能所需时间较长。第二次试验，一般应在一分钟以内。如警铃校验旋 塞关闭后，仍能继续发出鸣响，则可能出现以下三种故障： 　　其一，可能是校验旋塞未完全关紧，应加以关紧。 　　其二，在报警阀座的环形水槽上积有障碍物，以致阀盘关闭不严，使水流继续通过环形 水 槽流入警铃输水管。对此，可将校验旋塞和放水阀开启，进行大量排放，冲掉障碍物。 　　其三，如报警阀盘下的橡胶垫板老化或皱褶，不能密封水槽，应拆开检修并更换。 　　(三)二氧化碳灭火设备 　　二氧化碳灭火原理是通过减少空气中氧的含量，使其达不到支持燃烧的浓度。 　　二氧化碳在空气中含量达到 15％以上时，能使人窒息死亡；达到 30％～35％时，能使一般 物质的燃烧逐渐窒息；达到 ％时，能抑制汽油蒸气及其他易燃气体的爆炸。 　　喷洒二氧化碳进行灭火的设备叫做二氧化碳灭火设备。二氧化碳灭火设备按其用途，分 为 全充满灭火设备和局部应用设备两类。 　　1.全充满灭火设备 　　在房间内设置固定的二氧化碳喷头，起火后能在要求的时间内，使室内空间达到二氧化 碳 灭火浓度的要求，这种设备称为全充满灭火设备。 　　全充满灭火设备适用于保护容积不大且密封性较好的房间。灭火时，现场不能有人，以 免 中毒。 　　全充满灭火设备由钢瓶、输气管、分配管、喷头以及报警启动设备组成。 　　当房间发生火灾时，首先是探测器发出火灾报警，然后启动器打开钢瓶的启动阀和相应 的 分配阀，使钢瓶内的二氧化碳进入输导管，经过分配阀进入起火房间，最后喷洒出二氧化碳， 进行灭火。 　　2.局部应用设备 　　在保护空间(或机器设备)内设置固定的二氧化碳喷头(或采用移动式二氧化碳喷枪)，并在要 求的时间内，使起火部位达到二氧化碳灭火浓度的设备，称为局部应用设备。 　　局部应用设备仅对保护对象的特定部分或特定设施，施放二氧化碳灭火剂。 　　当被保护对象有较大的开口部分，而又无法密闭，用全充满设备又不能收到灭火效果， 或 保护对象规模庞大，用全充满设备不仅二氧化碳用量很大，且有可能造成人员生命危险的情况 下，采用局部应用设备比较适宜。 　　局部应用设备由钢瓶、配管、喷头或灭火短管等组成。 　　当保护部位发生火灾后，利用手动启动设备开启钢瓶，二氧化碳便会进入配管，由喷头 或 灭火短管中喷洒而出，进行灭火。 　　3.检查和保养 　　使用二氧化碳灭火设备，每周应作一次巡视检查。检查设备有无泄漏；管道系统有无损 坏； 全部控制开关调定位置是否妥善；所有元件自动和手动控制阀有无损坏，是否完整好用。 　　此外，用户与安装单位应签订定期维修合同。 　　灭火设备每年至少检修一次，自动探测和报警系统每年至少检查两次。在检查后 30 天内， 应把有关检查报告送交用户。 　　对于新安装的设备，或安装后长期未作检查的设备，应进行各种功能试验，包括进行手 动 或自动喷射试验。 　　应提出的是，在年度检查中，要注意检查以下各项： 　　二氧化碳钢瓶：检查钢瓶有无腐蚀、涂层脱落现象；钢瓶数量是否符合规定数量；贮存 的 二氧化碳量是否符合要求。 　　瓶头阀：检查瓶头阀有无松动变形、损伤、锈蚀；先导阀、气动阀活塞杆和活塞是否上 推 至工作位置；闸刀阀的闸刀切口处有无弯折、缺损，各闸刀距膜片的距离是否一致；拆下安全 销，检查手动装置动作是否正常；电爆阀的雷管有无受潮(每 4 年应更换一次)；电磁阀 有无损 伤、锈蚀，特别是活动铁芯是否锈住卡死；电磁阀、电爆阀的导线有无损伤，端子有无松动或 脱落；安全阀(片)放出口有无灰尘等造成堵塞。 　　配管系统：检查配管及连接件有无变形、腐蚀、损伤；各螺纹连接部分有无松动、漏气 ； 管道止回阀的设置位置和方向有无错误；安全阀的放出口是否畅通；安全阀及止回阀安装是否 牢固。 　　选择阀：检查阀体有无损伤和变形；操纵管连接是否可靠，有无裂纹；接线端子是否完 全 固定好，有无损伤、脱落。 　　喷头：检查喷头有无变形、损伤、锈蚀；喷头有无脱落、松动；喷嘴是否畅通，有无灰 尘 粘结；喷头上如装有密封垫，要检查是否有损坏。 　　操纵控制器：检查操纵箱有无损坏，门等关闭是否顺利，涂漆是否脱落、生锈；操纵箱 周 围有无障碍物妨碍操作；操纵箱的安装高度是否在 ～ 米范围内；自动与手动转装 置操作 是否灵活、可靠，转换时指示灯是否准确点亮；操纵箱门上有无表示机能特性的说明 标记。 　　对新安装的设备，或对安装后长期未作检查的设备，应进行下列内容的检查： 　　对管道用压缩空气或二氧化碳进行快速的短期喷气试验。 　　必要时，可做一次短促喷射试验(一般施放设计喷射量的 10％)，以测定灭火剂施放的时间、 灭火剂达到的浓度、灭火剂的分布情况和保留时间等。但在进行此项试验前，必须做到 以下四 点： 　　其一，要切断控制盘的电源； 　　其二，装配好试验用二氧化碳钢瓶上的瓶头释放装置及操作管路； 　　其三，要拆下与试验钢瓶连接的其他不参加试验的钢瓶和其他无关的操作管路，把接头 部 分和管帽或封板封死； 　　其四，检查以上各项工作均符合试验要求后，再把控制盘的电源接通。 　　在喷嘴外应设保护罩，该罩在喷射时受压力后能自行脱落；当环境温度 20℃时，喷嘴前的 喷射压力应不低于 3 千克。 　　(四)干粉灭火系统 　　干粉灭火系统主要用于扑救可燃气体和可燃、易燃液体火灾，也适用于扑救电气设备火 灾。 　　根据设置干粉灭火系统场所的要求，干粉灭火系统分为自动操作系统、半自动操作系统 和 手动系统(移动式)三种。 　　1.自动干粉灭火系统 　　自动干粉灭火系统由干粉罐、动力气瓶、减压阀、输粉管道、喷嘴以及火灾探测器、启 动 瓶和报警器等组成。当被保护对象着火后，温度上升到一定数值时，火灾探测器便发出信号， 启动气瓶打开，同时，喇叭发出警报。 　　这时，启动气瓶中的气体把先导动力气瓶打开，使先导动力气瓶中的高压气体进入集气 管， 管中的压力迅速上升，使其余动力气瓶同时打开。高压气体经减压后，即进入干粉罐。与此同 时，集气管中的少量气体，一部分进入气动放大器，一部分进入定压发信器。 　　当干粉罐压力升到规定压力时，定压发信器给出信号，使气动放大器动作。气体通过放 大 器推动汽缸，把球阀打开，使干粉罐中的粉气混合流，经过喷嘴，喷洒到保护对象表面。 　　此外，还可采用手动方式，直接把动力气瓶打开，排出高压气体，实施向干粉罐充气充 压， 从而喷洒干粉。 　　大型干粉灭火设备的动力气瓶都采用氮气瓶，而小型灭火设备则采用二氧化碳气瓶。如 300 升的干粉灭火设备使用 7 千克的二氧化碳钢瓶 2 只，而 1000 升的干粉灭火设备，则使用 8 只 40 升的氮气瓶。 　　2.半自动干粉灭火设备 　　这种灭火设备与自动干粉灭火设备的组成基本相似，只是报警装置与灭火设备不联动。 当 保护对象着火时，需要有操作人员启动灭火设备的控制装置，进行灭火。 　　手动操作系统的工作原理和操作与推车式干粉灭火器相同。 　　3.维护保养和检查 　　干粉灭火系统的日常管理应做到： 　　在装置区要设详细操作说明，操作人员必须严格遵守操作规程，对各部件勤加检查，确 保 完好。 　　日常管理必须做到严格认真、一丝不苟。因为干粉灭火系统的喷粉时间一般仅为一分钟 左 右，如某一部分一时的误动作，就会引起全套装置的误动作，造成不必要的损失。 　　按规定的品种和数量灌装干粉灭火剂，不得任意变动。 　　灌装干粉最好在晴天进行，尽量避免阴雨天操作，并应一次装完，立即密封，避免受潮 ， 以延长使用期限。 　　定期检查动力气瓶的压力是否在规定的范围内(130～150 千克／平方厘米)，如低于规定值 时，要找出漏气原因，并立即更换或修复。检查喷嘴的位置和方向是否正确，喷嘴上有无 积存 的污物，密封是否完好。经常检查阀门、减压器、压力表是否都处于正常状态。干粉灭火剂每 隔 2～3 年要进行开罐取样检查，当发现结块时，应取出烘干、粉碎，重新灌装。 　　(五)泡沫灭火系统 　　喷洒泡沫灭火剂进行灭火的装置叫做泡沫灭火系统。 　　泡沫灭火系统主要有液上喷射和液下喷射两大类型。按所用的泡沫灭火剂，分为空气泡 沫 灭火系统和化学泡沫灭火系统两种。按设备的安装方式，分为固定式泡沫灭火系统、半固定式 泡沫灭火系统和移动式泡沫灭火系统三种。 　　1.固定式泡沫灭火系统 　　固定式泡沫灭火系统由消防水泵、泡沫液罐、比例混合器、泡沫管线和泡沫产生器(或泡沫 喷头)组成。 　　固定式泡沫灭火系统按启动方式，分为自动泡沫灭火系统和半自动泡沫灭火系统。 　　(1)自动泡沫灭火系统 　　这种灭火系统与自动报警设备联动，当保护对象发生火灾时，火灾探测器首先报警，将 控 制阀打开，使水箱中的水通过管道、水流报警启动器打开水泵，再将泡沫混合液送给泡沫产生 器，产生泡沫灭火。 　　如果自动设备发生故障，可使用手动开关启动泡沫灭火设备。 　　(2)半自动泡沫灭火系统 　　当保护对象发生火灾时，值班员要迅速合闸启动水泵，打开水泵出水口阀门，并将泡沫 比 例混合器指针旋转到需要的泡沫液量指数上。在水泵的压力作用下，混合器即可将泡沫液按比 例与水混合后经泡沫管线输送给泡沫产生器，产生泡沫灭火。 　　2.维护和保养 　　对于泡沫灭火系统的维护和保养要注意以下几点： 　　消防泵每周必须运转一次，以确保其正常运转。 　　应经常开启和关闭阀门，以保证好用。在冬季，对管线和阀门等各部件应采取防冻措施 。 　　泡沫比例混合器和泡沫产生器应经常保持清洁、完好，发现损坏应及时维修或更换。 　　泡沫比例混合器和泡沫产生器每次使用后应用清水冲洗，并且每年涂刷一次防水油漆。 　　应保证消防水源充足，补水设施良好。 　　消防泵站应由熟悉全套设备操作的专门人员轮流值班，并建立制度，严格执行。 第四节　消防设施的养护 　　人类的一切生产、生活等活动都离不开火，但一旦对火失去控制，就会酿成灾害。也就 是 说，火既可造福于人类，也可以使人们辛勤的劳动成果毁于一旦，甚至夺去宝贵的生命，破坏 社会的安宁和繁荣。那么，火灾是怎样引起来的呢？先从着火必须具备的基本条件谈起 。 　　着火，必须具有燃烧的三要素，即有可燃物，如衣物、纸张；有助燃物，如空气；有火 源 或一定的高温。三者如有机地结合在一起，就会引起燃烧，然后逐渐蔓延、扩大，形成火灾。 　　通用房屋中存在着大量的可燃物，如家具、衣物、纸张、油类、酒类、燃料、木材和室 内 装饰材料等；同时也存在着多种火源，如炉灶、吸烟的明火；助燃的空气则无处不有。因此， 火灾的危险性随时随地都存在着。 　　人们在总结历次火灾教训时发现，引起火灾的原因，除有自然因素，如雷击、自然、地 震 等原因引起火灾外，更重要、更多见的火灾是人为因素造成的。如使用炉火、灯火不慎；使用 燃气、燃料、电器设备不当；乱扔未熄灭的烟头、火柴，焚烧废物，玩火等，稍有疏忽 ，就可 能引起火灾。造成上述情况，有的是属于思想麻痹，有的是缺乏防火知识，也有的是因平时没 有灭火准备，遇到火情，惊慌失措，贻误时机，以致蔓延成灾。因此，只要认真做 到“预防为 主，防消结合”，人人都重视消除火灾隐患，并积极做好灭火准备，发现火情，迅速扑救，那么 火灾是可以避免的。 　　防火、灭火是一项社会性、科学性、技术性都很强的系统工程，本节仅就通用房屋中的 固 定消防安全设施，谈谈有关使用和养护方面的知识。 　　通用房屋中的固定消防设施主要有防火门、消火栓、消防水箱、消防水泵、消防电梯、 火 灾自动探测报警器等；安全疏散设施主要有火灾事故照明和疏散指示标志等；电气防火安全设 施主要有熔断器和防雷装置等。 　　一、防　火　门 　　防火门是一种活动的防火分隔物。通常在防火墙、前室、走道、楼梯间设置较高耐火极 限 的防火门。防火门是重要的防火设备，它是有效阻隔火势，保证人员安全疏散的重要设施之一。 如果一栋建筑疏散楼梯的位置、形式、耐火能力等考虑十分周密完善，但若防火门耐 火较差、 启闭不灵或漏烟窜火，则可能导致整个楼梯间彻底失去完全疏散的作用。 　　防火门按燃烧性能有非燃烧体防火门和难燃烧体防火门；按开启方式有平开门、推拉门 、 悬挂门(升降门)和卷帘门等。 　　我国将防火门分为三级：甲级须耐火 小时，多为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉， 主要用于防火分区的门洞口处；乙级须耐火 小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉 板及 铁皮，有的将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处；丙级应 耐火 小时，主要用作管道井的检修门。 　　防火门在安装使用和养护管理中应当注意以下几点： 　　1.由于火灾时不可能随手关门，故防火门必须自动关闭，需设自动闭门器。目前自动闭门 器分油压式及弹簧式两类，前者有缓冲油泵可使门缓慢关闭。用于防火门者多为单向开 启的油 压式门顶弹簧及单管式弹簧合页。不可忽视的是，这类自动闭门器不要误将其装在靠走道(受火 面)一边，以免在火灾时遭高温破坏。平时要保证灵敏有效，一旦损坏要及时更换 。 　　2.平时处于开启状态下的防火门，必须设固定装置，以便于通行。一般设有电磁释放开关 或易熔合金把门固定在两边墙上，火灾时断电失磁(或通电生磁而将锁舌吸开)或烧熔合 金，门 则在弹簧作用下自动关闭。值得注意的是，不能采用挂钩或门卡将门固定，火灾时慌乱的人员 将不会把门关上而易窜入烟火，从而使走道和楼梯间失去安全疏散的作用。 　　3.专作疏散的楼梯间防火门，平时为了防盗在使用中往往被锁上。为了解决即防火又防盗 的问题，可采用电磁门锁：本楼人员用钥匙开启而进入，火灾时由烟感器联动或消防控 制室远 距离控制而接通电路，锁舌则在磁力作用下缩回，门便可被推开。或者，也可设置简便的机械 式推杠门锁，任何时候只要一推便开，人出去后门便回弹关上，由外面进入则需以 钥匙开启， 故可防止作案者进入楼内。 　　4.有的双扇防火门有咬口以便密闭，如果关闭时先后颠倒则不能关严，因此须设置控制门 扇关闭前后步骤的顺序器。 　　5.防火门的门执手，如必须用手转动才能开启，则可能在火灾时因被烤烫而无法开门。为 此宜用推杆式门锁，只需手推或身体挤压便可开启。 　　6.要防止地毯或室内陈设物卡住防火门，保证其在火灾情况下迅速开启密闭。 　　二、消火栓与消防水泵接合器 　　消火栓是城镇消防供水的主要水源之一。消火栓分为室内消火栓和室外消火栓。室内消 火 栓安装在建筑物内消防管网上，为室内固定消防设备，用于扑救建筑物内火灾。室外消火栓安 装在城镇自来水管网上，供消防队灭火用。与消火栓配套的消防设备有消火栓连接器和 室内消 火栓箱。消防水泵接合器是消防车向室内给水管网补水的设备。 　　室内消火栓是室内管网向火场供火的、带有阀门的接口，为通用房屋内的固定消防设施 ， 通常安装在消火栓箱内，与消防水带和水枪等器材配套使用。 　　室内消火栓主要材料为灰铸铁，由接口、阀体、手轮等组成。有三种型式：SＮ型—— 直 角单出口室内消火栓；ＳＮＡ型——45°单出口室内消火栓；ＳＮＳ型——直角双出口室内消火 栓。在安装使用和养护管理中应注意以下几点： 　　1.室内消火栓的安装，可按《给水排水标准图集》的要求进行安装。安装时要注意出水口 的方向，以利使用时接装水带，对双出口消火栓，不接上水带的那个出水口应用闷盖盖 好。 　　2.当遇有火警时，迅速打开消火栓箱，取出水带、水枪，将水带一端接在消火栓上，另一 端与水枪连接，随即把消火栓手轮顺开启方向旋开，即能喷水扑救火灾。对于水枪、水 带与室 内消火栓已联接一起的，只要握住水枪，拉出水带，把消火栓手轮顺开启方向旋开，即能喷水 扑救火灾。 　　3.平时应经常检查室内消火栓是否完好，有无锈蚀、渗漏现象，接口垫圈是否完整无缺， 老化的应及时更换。消火栓枪、水带连接是否绑扎牢固。阀杆上应经常加注润滑油，以 防阀杆 生锈。对长期不用的消火栓，要定期放水检查，使阀门转动机构得到转动机会，以便保证应急 使用时能开启灵活自如，不会影响灭火。室内消火栓周围也不要乱堆乱放杂物，或 擅自圈占， 以免妨碍使用。 　　消防水泵接合器是为高层建筑配套的自备消防设施，用以连接消防车、机动泵向建筑物 内 的管网输送消防用水。消防车通过该接合器的接口，向建筑物内的消防供水系统送水加压，使 建筑物内部的室内消火栓或其它灭火装置得到充足的压力水源，用以扑灭不同楼层的火 灾，从 而解决高层建筑发生火灾后消防车灭火困难或因建筑物内部的室内消防给水管道水压低，供水 不足或无法供水等问题。 　　消防水泵接合器主要由弯管、本体、法兰接管、法兰弯管、接口、闸阀、止回阀、安全 阀 等零部件组成。弯管、本体、法兰接管、法兰弯管等主要零件的材料为灰铸铁。闸阀在管路上 作为开关作用，平时常开。止回阀的作用是防止水倒流。安全阀用来保证管路水压不大 于 Ｍ Ｐａ，清除水锈破坏，以防意外。放水阀是供泄放管内余水之用，防止水冻腐蚀。底座支承着 整个接合器，并和管路相连。接合器外露地上部分涂大红醇酸磁漆，地下涂黑色 沥青清漆，内 表面涂红丹酚醛防锈漆。 　　消防水泵接合器的型式有三种：ＳＱ型——地上消防水泵接合器；ＳＱＸ型——地下消 防 水泵接合器；ＳＱＢ型——墙壁消防水泵接合器。这三种型式适用安装于不同的场所。地上消 防水泵接合器，栓身与接口高出地面，目标显著，使用方便。地下消防水泵接合器安装 在路面 下不占地方，特别适用于寒冷地区。墙壁消防接合器安装在建筑物墙根处，墙面上只露三个接 口和装饰标牌，目标清晰、美观，使用方便。在安装使用和养护管理中应注意以下 几点： 　　1.要按照规定的要求进行安装。使用消防水泵接合器的消防给水管路，应与生活用水管道 分开，以防污染生活用水(如无条件分开，也应保证在使用时断开)。各零部件的连接及 与地下 管道的连接均需密封，以防渗漏。安装好后，应保证管道水平，闸阀、放水阀等开启应灵活。 并进行 ＭＰａ压力的水压试验。放水阀及安全阀溢水口，要和下水道其他水沟 相通，以便 用完后放出余水。 　　2.操作时要先打开井盖，关闭放水阀；然后拧开外螺纹固定接口的闷盖，接上水带即可由 消防车供水；用后，要开启放水阀盖好井盖；取下水带拧好固定接口的闷盖。 　　3.消防水泵接合器，必须定人管理，定期保养，保证在使用时能正常工作。对已老化的密 封件应及时更换。要防止任意埋压、圈占消防水泵接合器。 　　三、消防水箱与消防水泵 　　消防水箱是在建筑物室外给水管网不能经常保证室内给水管道有足够水压时设置的。 　　低层建筑室内消防水箱应贮存 10 分钟的室内消防用水量。高层建筑消防水箱的贮存量，一 类建筑不应小于 18 立方米，二类建筑和一类住宅建筑不应小于 12 立方米，二类住宅建筑不 应 小于 6 立方米。其安装高度则必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压。 　　消防用水与其他用水合并使用同一水箱时，应有确保消防用水不被移作它用的技术措施 ， 如将其它用水的出水口高出消防用水的水面；但这时其储存的消防用水量，只能按该水面以下 部分计算。 　　如消防水箱不能满足最不利点消火栓的水压，可设置固定消防水泵或气压水罐局部加压 。 如采用气压水罐，应保证消防用水的水量和水压。如采用固定消防水泵，应在水压不足的消火 栓处(包括超过 6 层的单元式住宅、超过 5 层的其他民用建筑和超过 4 层的库房内的每个消 火 栓处)，设置远距离起动消防水泵的按钮；并且为了防止加压后的水倒流入水箱，还应在消防水 箱的出水管上设置止回阀。 　　气压水罐是一种全自动式的局部增压供水装置。其基本原理是在水泵和供水管网之间增 设 了压力空气贮能罐。分为无隔膜式和隔膜式两种。由气压水罐、水泵、电机、控制柜、自动补 气装置、空气过滤器、压力表及控制器等装置构成。 气压水罐的常见故障及其排除方法见表 6-3-10。 　　消防水泵是保证室内给水管网压力和流量的机械设备，为了确保消防用水的持续供应， 消 防水泵要符合下列要求： 　　1.一组消防水泵，至少应有两条吸水管，其中一条发生故障时，其余的吸水管应仍能满足 消防供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管。 　　2.消防水泵的吸水管和出水管，为便于检查和维修，一般应敷设在水泵房的地面上；其阀 门应设在操作方便的地方，并需有明显的启闭标志。 　　3.消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径。 　　4.消防水泵宜采用自灌式引水，以保证及时供水，一般应在接警后 5 分钟内即能启动工作。 为保证在任何情况下都能正常运转，应设置两路电源或设备用内燃机动力。 　　5.消防水泵与动力机械应直接连接，如有困难时，可采用不少于 4 条的三角胶带传动，以 免打滑。 　　6.固定消防水泵一般应设置备用泵，备用泵的工作能力不应小于主要泵。 　　7.消防水泵的出水管上，应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。 消防水泵常见故障及其原因见表 6-3-11。 　　高压给水系统维持压力的消防水泵，在正常运行中，应严格监视或巡回检查水泵机组有 否 不正常的噪音或振动，轴承温度是否超过允许值(最高 75℃)，各种监视仪表是否正常等 。备用 水泵和临时高压给水系统的消防泵的灌水状况、动力设备等应保持良好的战备状态，发生火警 可以立即启动。 　　四、消防电梯 　　消防电梯是高层民用建筑特有的消防设施。普通电梯在火灾时往往因为切断电源而停止 使 用，而消防队员若靠攀登楼梯进行扑救，会因体力不足和运送器材困难而贻误战机，影响扑救 火灾及抢救伤员。因此，高层建筑必须设置消防电梯，以便消防队员在火灾时能迅速到 达起火 层进行扑救工作，减少火灾损失和人员伤亡。 　　我国规定一类高层建筑、塔式住宅、十二层以上的单元式和通廊式住宅，以及高度 32 米以 上的二类高层建筑，其主体楼层为 1500 平方米内时应设 1 台消防电梯，1500～4500 平方米 内 应设 2 台，超过则设 3 台，且宜分别在不同的防火分区内设置。 　　当建筑起火后，全部电梯须召回首层，若火灾发生在首层则停于较近层，待人员撤离后 即 锁上停止使用，而消防电梯则由消防队员操纵投入灭火救援的战斗。消防队员揿动控制按钮， 或将专用钥匙插入切换开关(通常均设于首层电梯门旁)，消防电梯亦能回到首层供消防 队使用。 平时为充分发挥其潜力，消防电梯可兼作服务电梯之用。 　　消防电梯在安装使用和养护管理中应当注意以下几点： 　　1.为了防止烟火侵入井道及轿厢之中，消防电梯必须设前室保护。同时，前室既是消防队 开展灭火战斗的基地，又是被救护的伤残者暂时避难地。因此，前室兼有保护、基地及 避难等 三重作用。为利于上述功能的实现，消防电梯的前室不得挪作它用或堆放杂物。 　　2.消防电梯轿厢大小应能容纳一副担架和数名人员，故承载能力不宜小于 1500 千克，轿厢 尺长不宜小于 米× 米。完善的轿厢内还配有通讯联系、操作控制等多种设施，其内部装 修须为不燃或难燃材料。此外，还应配备事故电源及紧急照明灯具。平时对上述这 些设施要妥 善保护，防止丢失损坏，以免影响使用。 　　3.消防电梯的井道和机房应单独设置，其本身墙体以及与相邻普通电梯井、机房之间的隔 墙均应为防火墙，隔墙上的门应为甲级防火门。井道底部应有排水措施，以免消防用水 大量流 入井底后影响正常运行。为了排除某种情况下窜入井道的烟热，其顶部应设通风孔洞。此外， 井道内还绝不允许敷设其他用途的电缆，以及使用可燃围护材料及涂料等。 　　4.专用的操纵按钮是消防电梯特有的装置，它设在首层电梯门边。要经常检查，时刻处于 灵敏有效的状态。此外，通向消防电梯的走道要方便直捷，保持畅通无阻。 　　五、火灾自动探测报警设备 　　火灾自动探测报警设备是现代固定灭火设备的重要组成部分，一般由探测器、区域报警 器 和集中报警器等组成。发生火灾时，探测器将火灾信号转换成电信号，传送给区域报警器，再 由区域报警器将信号转输到集中报警器。 　　火灾探测器的种类较多，有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等。利用火灾时发生的 烟 雾探测火灾的设备称为感烟探测器，常用的有离子感烟探测器和光电感烟探测器。感温探测器 有定温式和恒动式两大类。光电探测器也分为红外线、紫外线两类。可燃气体探测器不 是探测 已发生的火灾，而是测出现场内可燃气体的危险性，提醒人们注意，有发生火灾的危险。 　　区域报警器由数门电路和稳压电源电路所构成。区域报警器用于监视区域(或楼层)，能将 探测器输入的电压信号转换成声光报警，并能显示出具体火警房间的号码，还能供应探测 器稳 压电压、输出火警信号给集中报警器以及操作有关的灭火和阻火设备。 　　集中报警器的作用是将所监视的若干区域内的区域报警器所输入的电压信号，以声、光 的 形式显示出来。将着火的区域和该区域的具体着火部位显示在屏幕上。在报警的同时，时钟停 走，记录首次报警时间，为调查火灾原因提供资料。 　　不同的房屋、不同的用途、不同的场所应选择不同的火灾自动探测报警设备。 　　在安装使用和养护管理中应注意以下几点： 　　1.应严格按照火灾自动探测报警设备制造厂编写的使用说明书中的有关规定进行安装，如 适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等。对其传输线路的施工，应符合电气安装 施工规 范的要求。并与强电电缆分开敷设，尽可能避开可能招致电磁干扰的区域或设备。所有接线端 子应紧固完好，无接触不良、损伤等情况。穿入管内或线槽内敷设的绝缘导线的线 芯(铜线)截 面不得小于 平方毫米；使用多芯电缆，单根线芯(铜线)截面不得小于 平方毫米。供电 电源应使用消防专用电源，并带有备用直流电源。 　　2.火灾自动探测报警设备应由经过专门训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得 随意触动。值班人员对火灾自动探测报警设备的报警部位号和本单位各火灾监护场所的 对应编 排应清楚明了。设备投入正常使用后，为确保运行正常，必须严格按定期检查制度进行检查。 每天检查：通过手动检查装置，检查各项功能(如火警功能、故障功能)是否正常， 有无指示灯 损坏。每周检查：进行主、备电源自动转换试验。每半年检查：对所有火灾探测器进行一次实 效模拟试验，有失效的火灾探测器，应及时更换；对电缆、接线盒、设备作直 观检查，清理尘 埃。 　　3.由于火灾自动探测报警设备线路复杂，技术要求较高，而且各生产厂的产品结构、线路 型式又不大相同，故障类型也较多，所以除一般常见故障外，其维修应由专业维修人员 进行。 　　4.对一般常见故障及其检查的方法有：主电源故障，检查输入电源是否完好；熔丝有无烧 断、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装置、电池有否损坏；连线有无断线； 探测回 路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无火灾探测器被人取下，终端监控器有 无损坏；误报火警，应勘察误报的火灾探测器的现场有无蒸汽、粉尘等影响火灾探 测器正常工 作的环境干扰存在，如有干扰存在，则应设法排除。对于误报频繁而又无其他干扰影响火灾探 测器正常工作的，此火灾探测器应及时予以更换。对一时排除不了的故障，应 立即通知有关专 业维修单位，以便尽快修复，恢复正常工作。 　　六、火灾事故照明和疏散指导标准 　　有的建筑火灾造成严重的人员伤亡事故，其原因固然是多方面的，但与有无事故照明和 疏 散指示标志也有一定关系。为防止触电和通过电气设备、线路扩大火势，需要在火灾时及时切 断起火部位及其所在防火分区或整个建筑的电源，如无事故照明和疏散指示标志，人们 在惊慌 之中势必混乱，加上烟气作用，更易引起不必要的伤亡。实践表明，为保障安全疏散，事故照 明和疏散指示标志是不可缺少的，尤其是高层建筑、人员集中的场所，引导安全疏 散更为必要， 这类设施必须保证。 　　对事故照明和疏散指示标志有如下一些要求： 　　1.除了在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位需设事故照明外， 对火灾时不能停电、必须坚持工作的场所，如配电室、消防控制室、消防水泵房、自 备发电机 房等也应设事故照明。 　　2.疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环形走道中，其间距 不宜大于 20 米，距地 ～ 米，应写有“ＥＸＩＴ”(出口)的字样，且为红色，此 色易透过烟 火而被识别。 　　3.在国外，一般采用蓄电池作火灾事故照明和疏散指示标志的电源。我国统一要求采用蓄 电池还有困难，所以允许使用城市电网供电，照明电压也允许采用 220Ｖ电压；也可自 备发电 或蓄电池供电，后者使用时间应在 30 分钟以上。目前也还有两种事故照明方式：一是近年生产 的手提式事故照明灯具，已较广泛用于建筑之中。它平时挂在墙上处于充电状态， 一旦断电则 发出光亮，并能取下以手提方式使用；二是荧光涂料，已初步用于实际，其色料为硫化锌，它 能储存和释放光能，且荧光无放射性。目前已开始用作事故照明，均不需配备 事故电源且使用 简便效果良好，今后在这方面将会得到进一步的发展和应用。 　　4.供人员疏散用的事故照明，主要通道上的照度不应低于 。消防控制室、消防水泵房、 配电室和自备发电机房等部位的事故照明的最低照度，应与该部位工作时正常照明 的最低照度 相同。 　　5.为防止火灾时迅速烧毁事故照明灯和疏散指示标志，影响安全疏散，在其外表面应加设 保护措施。 　　6.平时要经常检查维护保养上述灯具，灯泡不亮或损坏的要及时修理更换，使之时刻保持 良好状态。 　　七、熔　断　器 　　熔断器是在配电线路或配电装置的电气回路上用以防止短路、过负荷的保护装置。 　　熔断器中主要组成部分是金属熔件，由铅、锡、锑、锌、铜等金属制成。熔件由金属丝 制 成的叫熔丝，俗称保险丝。熔断器除金属熔件外，还有支持熔件的接触端子和起保护作用的外 壳。 　　由于熔件的熔点低、电阻大、截面小，所以在电流增大而超过其额定值时发热多，断得 快， 从而能够起到保护线路和电气设备的作用。 　　熔断器的种类很多，按其适用的电压等级分为低压熔断器和高压熔断器两种。常用的低 压 熔断器有瓷插式、螺旋式和管型熔断器三种类型。 　　如前所述熔断器是配电线路和电气设备的保护装置，如果忽视防火安全，不按规定选择 熔 丝，或滥用铜丝、铁丝代替熔丝，当配电线路发生短路或过负荷时就起不到保护的作用，甚至 引起火灾。如果把可燃烧质放置在熔断器的附近，或在熔断器的周围积落有可燃粉尘和 纤维， 当熔件爆断时，由于火花的飞溅也可能引起燃烧。在熔断器的附近如果有金属丝或小动物等， 也容易造成相间短路或接地短路而发生危险。 　　根据熔断器发生火灾的危险性，应采取以下安装和养护管理措施： 　　1.选用熔断器的熔丝时，熔丝的额定电流应与被保护的设备相适应。 　　2.一般应在电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器，尽量使每段线路都能 得到可靠的保护。 　　照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流，一般不宜超过负荷电流的两倍，但不 应 大于电度表的额定电流和导线的安全截流量。 　　3.为避免熔件爆断时引起周围易燃物燃烧，熔断器宜装在具有火灾危险的房屋外边，否则 应加密封外壳，并离开可燃建筑构件。 　　4.经常除尘，以保持熔断器的清洁。 　　5.有爆炸危险的场所，不能安装一般的熔断器。 第五节　物业管理中常见火灾的扑救对策 　　在物业管理过程中，由于管理不当或其他一些意外的原因而引发火灾，给物业公司和住 用 人带来巨大的经济损失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至关重要，本节主要介绍一 些火灾发生时人员的救助和疏散方法，以及物资保护的方法。 　　一、居民住宅火灾扑救对策 　　1.煤气和燃化石油气器具火灾 　　煤气和液化石油器具起火时，应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具，使火窒息； 然 后关闭气门断绝气源；再用水扑灭燃烧物或起火部位的火。灭火后打开门窗通风。如切断气源 不能实现，则应立即将液化石油气罐移至安全场所，并划出不得用明火的警戒范围。 　　2.厨房油锅起火 　　油锅起火时，不要慌，将锅盖盖上即可灭火。不可将起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。 　　3.电器用具火灾 　　当电器用具起火时，首先断开电源，然后用干粉灭火器将线路上的火灭掉。确定电路无 电 时，才可用水扑救。 　　4.儿童玩火引起火灾 　　儿童玩火引起的火灾起火部位多在厨房、床下等位置，在灭火的同时应将液化气罐迅速 搬 走，避免高温作用使气罐爆炸扩大火势，然后用水灭火。 　　扑救居民住宅火宅时应注意： 　　1.发现室内起火时，切忌打开门窗，以免气体对流，使火势扩大蔓延。灭火后，需打开门 窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃。 　　2.嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味，切忌用明火检查，夜间禁忌开电灯，防止打火造 成可燃气体爆炸或发生火灾。应关紧阀门断绝气源，并应立即打开门窗排除可燃气体。 　　3.发现起火后，除自救外，夜间要喊醒邻居，绝不可只顾抢救自己的财物，而不灭火，使 火灾扩大蔓延，造成人员伤亡。 　　二、人员密集场所火灾扑救对策 　　商贸楼宇、住宅区，都有一些方便工作、生活的配套设施，如医院、学校、幼儿园、商 店、 俱乐部、餐厅等，而这些地方往往又是人员比较集中的场所，发生火灾后若不能及时抢救，容 易造成较大的人员伤亡和财产损失。所以掌握一些救火知识是非常必要的。 　　1.人员集中场所起火后，首先应切断电源，关闭通风设施；打开所有出入口，尽快疏散人 员；启动灭火设备及时灭火。 　　2.医院、学校化验室和试验室用的燃体、气体起火，应及时撤离出未燃物质，同时用浸湿 的织物覆盖窒熄，或用二氧化碳干粉灭火器或水扑救，并用沙土围堵地面流淌的液体。 灭火后， 打开门窗排除可燃气体。 　　3.电器设备、电路起火，要切断电源，用干粉灭火器或水扑救。 　　4.当火势威胁到病员、学生时，要尽快疏散或抢救，并将他们安顿到安全地带。 　　5.幼儿园、托儿所起火，迅速抢救出孩子，并关闭着火房间。大班的孩子由教师引导疏散， 小班的孩子应由教师用被褥裹身，抱、背、抬出燃烧地点。火大来不及疏散，要将孩 子转移到 安全房间，等待消防队来抢救，千万不可乱动。 　　6.在灭火的同时，要把起火点的未燃物资搬走或隔离，防止扩大燃烧。 　　扑救人员集中场所火灾时应注意： 　　(1)当有化学、塑料类物质燃烧时，要注意防毒气和烟雾中毒。 　　(2)利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪，做到循序地按疏散计划撤出被困人员，防 止人群拥挤造成踏、压伤亡事故。 　　(3)灭火时要沿墙根行动，防止燃烧点上部坠落，落下东西伤人。 　　三、高层建筑火灾扑救对策 　　高层建筑具有楼高层多、人员密度大、出口相对较小等特点，给火灾的营救工作带来一 定 困难。为此，我们应掌握一些针对高层建筑火灾的救助方法。 　　扑救高层建筑火灾、抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务，消防人员要针对不同情 况 采取不同方法，及时进行疏散抢救，避免和减少人员伤亡及财产损失。 　　首先尽量利用建筑物内已有的设施进行安全疏散，这是争取疏散时间，提高疏散效率的 重 要方法。利用消防电梯进行疏散；利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散；利用 室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋等进行疏散；利用擦窗工作机 疏散。 　　其次对于不同部位。不同条件采取不同的人员疏散方法： 　　1.当高层建筑发生火灾，楼内住有不同民族、不同国籍，使用不同语言的人员时，应用相 应的语言广播，告诉大家哪一层楼的哪一个部位着火，以及安全疏散的路线、方法等。 播音员 在广播时，语调要镇静，充满信心，内容简明扼要，以安定楼内人员心理，防止惊慌错乱或跳 楼事故的发生。 　　2.当某一楼层某一部位起火，且燃烧范围不大时，应先通知着火楼层及其上一层和下一层 的人员疏散。若火势已经开始发展，则应适时地用广播通知着火层以上各楼层。不应一 有火警 就通知全楼，以防造成楼内人员惊慌混乱，对撞拥挤，影响疏散。 　　3.当某一房间内起火，而门已被封住，使室内人员不能走出时，若该房间有阳台或有室外 走廊，则房内人员可从阳台或室外走廊转移到相邻未起火的房间，再绕道到疏散楼梯间 疏散。 　　4.当某一防火分区着火，着火楼层的大火已将楼梯间封住，致使着火层以上楼层的人员无 法从楼梯间向下疏散时，可先将人员疏散到屋顶，从相邻未着火楼梯间往地面疏散。 　　5.当建筑物内设有避难层时，人员可向避难层疏散，特别是老人、幼童等应优先散到避难 层。应重点护送老人、幼童等到可以脱险的部位，再转移到安全地点。 　　6.当被困人员较多时，应调集民用或军用直升飞机营救。直升飞机在没有停机坪的建筑物 上可以通过施放软梯营救屋顶被困人员，或将消防人员用软梯运送到屋顶，或将绳索、 救生袋、 缓降器、防护装具等运送到屋顶抢救被困人员。 　　火场上除了抢救人员，疏散和保护物资也是一项急迫的工作。抢救物资要据轻重缓急和 具 体情况采取有针对性的措施。 第四章　车 辆 管 理 第一节　岗 位 职 责 　　随着生活和生产水平的提高，用户拥有的车辆日益增多，车辆管理的好坏直接影响环境 、 交通和财产安全，反映了物业管理水平，同时，物业管理公司的收入的一部分来自于停车费， 有一定的责任风险。要建立严格的规章制度，管理好进出口，控制车辆被盗、被损坏现 象，避 免责任风险。 　　一、车辆管理员职责 　　1.负责对停车场(库)的汽车、摩托车，以及保管站内的自行车管理。 　　2.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入 登记表》。 　　3.按规定和标准收费，开具发票，及时缴纳营业款。 　　4.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。 　　5.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。 　　6.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。 　　7.实行 24ｈ轮流值班，服从统一安排调度，遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班 手续，不擅离职守。 　　二、道口岗岗位职责 　　1.维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。 　　2.对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡，按规定标准收费。 　　3.发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好记录，使责任分明。 　　4.提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。 　　5.适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，ｔ以上的货车(搬家等特殊情 况除外)、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入 小区(大 厦)。 　　6.严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。 　　7.严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。 　　8.负责岗亭里外及路口的清洁卫生。 　　三、车库(场)岗位职责 　　1.对出入的车辆作好记录，并指挥车辆行驶和停放。 　　2.检查停放车辆的状况，发现漏油、漏水，未关车窗、车门，未关车灯，应即时通知车主(司 机)，并报告车场管理负责人。 　　3.检查摩托车、自行车是否停放在指定的位置上，发现未上锁时，及时通知车主，如暂时 联系不上时，应重点看管。 　　4.负责车库(场)内及值班室的清洁。 　　5.定期检查车库(场)内消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时报告车管负责人或管理 处。 　　6.按规定着装上岗，严格实行交接班制度。 　　四、车辆管理员纪律 　　1.遵守《仪容仪表规定》，仪容整洁，执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。 　　2.严格遵守《交接班制度》。 　　3.值班时不准嬉戏、打闹、会客、看书报、听广播，禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准做其 他与值班职责无关的事。 　　4.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 　　5.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 　　6.禁止在公司所管物业范围内打麻将，不准借娱乐为名搞变相赌博。 　　7.团结互助，禁止闹纠纷，不说脏话，不做不利团结的事。 　　8.遵守员工宿舍管理规定，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员 )批 准。 　　五、车辆管理员培训制度 　　1.凡在职车管员必须坚持定期接受法制、交通指挥、车辆管理和军事训练方面的业务训练。 　　2.新入队车管员必须进行上岗前的培训。 　　3.车管员每周分班集中训练一次。 　　4.车辆管理执勤人员和指挥员应按照保安员培训制度，与保安员进行同类培训和训练。 　　5.每季度进行一次军训和交通指挥考核(摩托车、单车保管人员不考核此项)，每半年一次业 务考试，每年进行一次普法知识考核。 　　六、车辆管理员职业道德规范 　　1.热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责， 任劳任怨，出色地完成本职工作、任务。 　　2.遵纪守法，严于律己，切实做到学法、守法、用法，为了维护国家利益和客户财产安全， 敢于同违法乱纪现象作斗争。 　　3.不计个人得失，乐于奉献，廉洁奉公，不牟私利，廉洁自律，坚持原则，照章办事。 　　4.文明服务，礼貌待人，耐心向车主和客户作必要的解释，以优质服务赢得社会的认可、 客户的信任。 第二节　车辆管理制度 　　单有良好的停车场库，如果没有健全的管理制度，同样不能把车辆管好。健全的管理制 度 应该包括：门卫管理制度、车辆保管规定等。 　　一、车辆管理负责人职责 　　1.依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理。 　　2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。 　　3.熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。 　　4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。 　　5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。 　　6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。 　　7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。 　　8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。 　　9.定时向管理处主任汇报工作。 　　二、车辆管理员的职责及纪律 　　(一)车辆管理员的职责如下 　　1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及保管站内的自行车管理。 　　2.实行 24 小时轮流值班，服从统一安排调度。 　　3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入 登记表》。 　　4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。 　　5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。 　　6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。 　　7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。 　　8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区 清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁) 　　(二)车辆管理员的纪律 　　1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。 　　2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。 　　3.严格遵守《交接班制度》。 　　4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广 播，及做其他与值班职责无关的事。 　　5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 　　6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 　　7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。 　　8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。 　　9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员) 批准。 　　三、门卫管理制度 　　这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。某些区域，既需保持相对宁静， 又 需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门门卫的一 部分职责。除救护车、消防车、清洁车、小区各业网点送货车等特许车辆外，其他车进 入物业 区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆 要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对 可疑车辆要 多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。 　　停车场库门卫一般需设两人，一人登记收费，一人指挥车辆出入和停放。其职责是： 　　1.严格履行交接班制度。 　　2.对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。 　　3.指挥车辆的进出和停放。 　　4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。 　　5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。 　　6.搞好停车场库的清洁卫生。 　　7.定期检查消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时通报上级，维修更换。不准使用 消防水源洗车等。 　　8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。 　　9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随 时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。 　　四、车辆管理员交接班制度 　　1.按时交接班，接班人员应提前 10min 到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离 岗。 　　2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。 　　3.向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。 　　4.交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上 签名。 　　五、停车场管理规定 　　管理处负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库) 的管理工作，房管员监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。 　　1.对进入停车场车辆的管理规定 　　℃进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆 号 牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。 　　℃进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。 　　℃车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品 ， 车管员没有帮司机保管物品的义务。 　　℃进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。 　　℃进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸 烟。 　　℃进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车 场。 　　℃禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。 　　℃进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。 　　2.小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定 　　℃遵守交通管理规定，爱护小区(大厦)的道路，公用设施，不乱停放车辆。 　　℃车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临时停放按《车辆保管统一收费标准》缴费。 　　℃小区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。 　　℃停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走 。 　　℃机动车辆在本区行驶，时速不得超过 15ｋm/h，严禁超车。 　　℃机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。 　　℃不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。 　　℃不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。 　　℃不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上 划 线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。 　　℃除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。 　　3.停车场(库)管理规定 　　℃停车场必须有专职保管人员 24ｈ值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、 岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口 明显 位置。 　　℃停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车 管员负责管理使用。 　　℃在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、 消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。 　　℃在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。 　　℃机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库) 有关手续，按规定缴纳保管费。 　　℃集装箱车、ｔ以上的货车(搬家车除外)、40 座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及 运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区(大厦)。 　　℃不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。 　　℃保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处 理。 　　℃禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。 　　六、摩托车、自行车保管规定 　　住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。摩托车、自行车的保管分月保与临保两种方式，两者 的管理规定有所不同。 　　1.摩托车、自行车月保的管理： 　　a.需办理月保的车主先到停车场收费处办理登记，缴纳月保费用(收费标准按物价部门文件 规定)，领取月保号牌； 　　b.月保车辆凭号牌停放，月保号牌禁止外借，禁止其他车辆使用，用户如更换车辆，需到 车场办理手续； 　　c.月保车辆需每月按时缴纳月保费用(可预缴多月)，过期按临保车辆处理； 　　ｄ.月保车辆进场需按指定的月保区域停放，并将号牌挂放在所保车辆上，以便车管员核对。 　　2.摩托车、自行车临保的管理： 　　a.临保车辆进场需按车管员指示到临时停放点停放； 　　ｂ.车管员发放临保号牌，并做好车辆登记工作，临保号牌分为两个相同的号码牌，一个挂 在临保车辆上，另一个给车主随身携带，作为取车凭证； 　　c.车辆停放后，车主需到收费处缴纳临保费用； 　　ｄ.临保车辆离场时，车主需交回号牌，车管员核对无误后放行。 　　3.禁止车主在停车场内洗车、修理摩托车，防止火灾事故的发生。 　　4.已缴纳保管费并有原始收费凭证和保管卡的单车，如有遗失，由保管单位负责赔偿。 　　5.需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证 明，协助车主向保险公司索赔。 　　6.存放在保管站的自行车，长期存放没人使用，且未缴保管费达 3 个月者，由车管班清出 保管站，不再负保管责任。 　　七、停车卡的办理和使用规定 　　1.停车卡的办理 　　停车场保管车辆一般分月保和临保两种方式，月保车辆按月收费，临保车辆则计时收费 。 用户若要办理月保，可带齐证件或证明到车场收费处办理，与管理处签订车位租用协议。车管 员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电 子出入 卡押金。 　　2.停车卡的使用 　　车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检 查 和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月保车辆要按月 定期缴纳。 　　保管费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及 时 告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车 位时，将停车卡、电子出入卡交回车场，由车场退回电子出入卡押金。 　　用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗 的 机会，停车卡应随身携带。 　　3.车辆保管收费的标准 　　车辆保管收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来讲，经济较发达地 区， 收费标准较高，反之收费标准低些。以广州市为例，目前室内停车场收费标准仍没有具体明确 的规定，一般只规定最高限额或制定指导价，具体的收费标准由物业管理公司根据政 府规定的 指导价，并参考周围室内停车场的收费标准来确定，同时可以在市政府规定的收费标准限度内 临时调整保管费。 　　八、值班室(岗亭)管理规定 　　1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、 收费标准、营业执照，保管员姓名和照片等。 　　2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入， 岗亭外不准摆放凳椅。 　　3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块 800mm×600mm 的白写字板出通知用，停车场、 摩托车、单车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用 的标牌 框。 　　4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。 　　5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆保管卡”均放在固定位置，且应摆放 整齐。 　　6.值班室(岗亭)不准作其他使用。 　　九、对讲机使用管理规定 　　1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。 　　2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。 　　3.电池不准经常更换，必须按规定时间(8～10ｈ)轮换使用。 　　4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。 　　5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。 　　6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。 　　十、车辆管理员仪容仪表规定 　　1.着装规定 　　℃统一按当地机动车保管场保管员的着装规定着装，要求举止文明、大方、端庄，精神 抖 擞。 　　℃制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。 　　℃不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。 　　℃禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。 　　2.形象规定 　　℃经常注意检查和保持仪表整洁。 　　℃不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过 ， 胡须要天天刮，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过 1mm，鼻毛不得长出鼻孔 。 　　℃精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸 懒 腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，做到站 如松、坐如钟、动如风。 　　℃不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。 　　℃不得随地吐痰，乱丢杂物。 　　℃不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。 　　℃做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务 用语。 　　℃上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范 ， 班组长、分队长、房管员在场应检查或予以纠正。 第三节　工作程序、标准和规范 　　一、道口岗工作规程 　　1.车辆进岗 　　℃当发现有车辆需进入住宅区(大厦)，驶近道口挡车器前时，应立即走近车辆，向司机立正 行举手礼。 　　℃当司机开启车窗时，递上保管卡同时说“先生(小姐)，请收好保管卡(出示登记卡)” 。 　　℃在发卡的同时，另一名值班员应迅速在《车辆出入登记表》上准确填写各栏目。 　　℃发卡登记完毕后，应立即将道闸开启放行，并提示行驶路线，若后面有紧跟车辆排队 时， 应示意其停下，并致歉“对不起、久等了”，然后发卡。 　　℃车辆安全进入道口后，方可放下道闸，确保道闸不损坏车辆。 　　℃当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆要进入时，查证后放行，应作好《交接 班 记录》登记车牌号。 　　2.车辆出岗 　　℃当发现有车辆驶出住宅区(大厦)到达挡车器前时，即上前立正并说“先生(小姐)您好，请您 交还保管卡”，并核对车牌号。 　　℃进场时间，如没超过半小时，开启道闸放行；如超过半小时则应按标准收取保管费， 随 手给发票，并说“谢谢”，收费手续完毕后开启道闸放行，在收卡验证和收费的同时，另一名值 班员应在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。 　　℃若后面有车紧跟，应立即挡在车前示意停下，另一名值班员应立即放下道闸，再按上 述 规定处理下一辆车的放行，并说“对不起，久等了”。 　　3.注意事项 　　℃车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。 　　℃放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。 　　℃遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。 　　二、车库(场)岗工作规程 　　1.车辆进场 　　℃当有车辆驶入地库(地面停车场)，应立即开启车挡。 　　℃迅速准确地在《车辆出入登记表》上记录车牌号及其他项目(在道口岗已登记的车辆如无 要求可以不登记)。 　　℃指引车辆缓行安全停放在自己的车位上。 　　℃提醒司机关锁车辆门、窗，并检查是否漏水漏油。 　　2.保管 　　℃每小时巡视检查一次车辆，是否正常，如有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏油漏 水 等情况应即时通知车主处理，未通知到车主时，做好《交接班记录》，同时报班长或管理处。 　　℃清点车库内车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。 　　℃严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长或管理处 即 时处理。 　　3.车辆出场(库) 　　℃当车辆驶出车库时，应首先仔细核对出场的车辆和驾驶员。 　　℃查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。 　　℃若对出场车辆和司机有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再向司机盘问核对有 关 情况。 　　℃在盘问和核对中发现有问题，应立即扣留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告车 管 负责人和管理处。 　　4.电子收费系统 　　℃已租车位的车辆驶入停车场，电子收费系统会识别车上的电子出入卡自动放行，车管 员 通过电脑进行记录；临时车辆驶入停车场，司机需按电子收费系统上的出入键取得临时停车磁 票，然后电子收费系统的栏杆自动升起放行。 　　℃已租车位的车辆驶出停车场时，电子收费系统会识别车上的电子出入卡自动放行，车 管 员通过电脑进行记录；临时车辆离场，司机到收费处交电子磁票，核实停车时间和保管费金额， 交款后取回磁票，出场时将磁票插入收费系统，检查交款情况无异后自动放行。 　　三、车辆被盗、被损坏的处理 　　1.车辆被损坏的处理 　　℃当发现车辆被碰撞、摩擦造成损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车 场， 并联系物业部负责人及受损车主与肇事车主共同协商解决。 　　℃如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通知车主，并报告高级车 管 员及物业部负责人，共商处理办法。 　　℃属楼上抛物砸车事故，车管员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行确认。 　　2.车辆被盗的处理 　　℃车辆在停车场被盗后，由物业部主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机 关 报案。 　　℃事故发生后，被保险人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司，保管单位要协助车主向 保险公司索赔。 　　℃车管员、物业部、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。 　　车管员认真填写交接班记录，如实写明车辆进场时间、停放地点、发生事故的时间以及 发 现后报告有关人员的情况。 　　四、洗车台的清洁 　　1.作业程序 　　℃用扫把对洗车台和地面进行清扫。 　　℃对地面油污处用洗洁精擦洗。 　　℃用水清洗车台和周围的地面。 　　℃用锹铲起排水沟里的泥沙，并用手推车运到垃圾中转站上车。 　　℃盖好铁盖，清洁工具。 　　2.标准 　　℃目视地面无明显垃圾、油污，每天清扫不少于六次(上午、下午、晚上各两次)并保洁。 　　℃排水沟清除泥沙每周进行一次。 第四节　检验标准和方法 　　一、车辆管理检验标准和方法 某企业车辆管理检验标准和方法见表 6-4-1。 　　二、车辆管理员日考核检验标准 　　某企业车辆管理员日考核检验标准见表 6-4-2。 第五节　车辆被盗的赔偿责任问题 　　日益增多的停车场机动车辆被盗赔偿责任问题，使众多的物业管理公司陷入了索赔纠纷 之 中，阻碍了物业管理行业健康发展。机动车辆的委托占有的寄托关系(保管关系)与停车位 的租 用关系(有偿使用关系)是截然不同的两种法律关系，形成了两种不同的法律责任，如何 界定这 两种关系，对确定停车场的机动车辆被盗赔偿责任意义重大。 　　一、国外保管(寄托)关系的法律释义 　　所谓保管合同，又称为寄托合同、寄存合同或委托占有。前苏联民法典中称“寄托”为 “保 管”，我国亦沿用了保管的称呼。 　　在英美法系中，“寄托”这个词义在英语中与“委托占有”相同，是指动产的所有人或 有权占 有人(通常称为寄托人)将动产交付给受寄托人，而受寄托人接受该动产并根据明示或 默示的协 议将该动产归还给寄托人或寄托人指定的人的行为。交付给受寄托人的该动产只是临时转移了 动产的占有权，因此也称为委托占有。所谓委托占有，是指非财产所有者受财产 所有者之委托 对财产所实行的合法占有。占有者不是财产的真正主人，而只是受财产所有者的委托而代行保 管，受托人有义务照管该财产并如约将其送交财产的所有者。 　　在英美法中，寄托有三个构成要件： 　　1.寄托人必须对所寄托的财物拥有所有权或占有权。 　　2.寄托人必须将对所寄托的财物的排他占有和实际控制权交付与受寄托人。 　　3.受寄托人必须自愿接受和控制所寄托的财物，并且知道他有按寄托人的指令归还该财物 的义务，愿意承担对该财物的保管和控制的责任。 　　机动车辆的委托占有的寄托关系与停车位的租用关系是截然不同的两种法律关系，判断 和 区分这两种不同的法律关系的关键就在于：车主是否将其机动车辆交付给停车场实际控制。若 交付给停车场实际控制，则委托占有的寄托关系就成立；否则没有交付给停车场实际控 制，那 么就只能构成停车位的租用关系。这两种泾渭分明的法律关系，不仅在英美法系国家和地区有 着明确的法律规范和区别，而且在德国、法国等大陆法系国家的民法典中以成文法 的形式区分 得一清二楚。目前在上述这些国家普遍推行的“咪表停车收费”，就按照车主没有实际交付车辆 的排他性占有和实际控制权的原则，确认了市政管理部门不承担车辆丢失损 坏的赔偿责任，认 定了车主与市政管理部门之间的占用市政道路的停车位有偿使用性质。 　　如果车主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，在停车场所停放汽车 的 实际控制权就没有交付给受寄托人的停车场，那么，法院就应该认为这是停车场的一个停车位 的场地租赁关系，双方之间就不具备委托占有的寄托关系。自然该车的保管合同关系就 不成立， 法院就不可能判决要这个没有该车的实际控制权的停车场，承担该车丢失或损坏赔偿责任。 　　如果车主将车开到某停车场停放，由停车场管理员或自动售票机给车主取车凭证，车主 只 有持此凭证方可将该车从停车场取出，这就表明了停车场作为受寄托人接受了该车的交付并实 际控制了该车的占有。既然所寄托的汽车在停车场的实际控制下，停车场就对该车有责 任和义 务保管，并按要求的时间和地点将该车归还给寄托人，收回取车凭证。那么，法院就可以认定， 对该车的委托占有的寄托关系就被车主与停车场双方所创立，自然就构成了保管 合同关系。因 此，法院就应该判决有实际控制权的停车场承担车辆丢失的赔偿责任。 　　二、国内有关认识 　　由于长期受到全民公有制的计划经济体制的影响，我国至今都没有从法律上确立停车位 租 用关系，只承认机动车辆停放的保管关系。在全民公有制的计划经济体制下，土地的所有权和 使用权都是国家所有，停车场不用交付土地使用费用，建设费用由国家承担，机动车辆 为国家 所有，因此机动车辆的停放就根本不存在要租用车位交费的问题。所以，一直到现在我国的法 律制度中没有停车位租用的法律关系，保管关系与停车位租用关系混为一体，唯有 用保管关系 来同意调整。 　　目前在深圳物业管理行业中，一般都是从市场交换的平等性、公平性和合理性来理解认 识 保管关系与有偿使用关系问题。从管理成本上，每次收取机动车辆停放费的 5 元，至多只 能保 管价值 10 万元的人货车，如果加上保管责任，最多只能保管三轮摩托车。因此，认为这 5 元 钱来保管价值 100 多万元的奔驰或宝马车，显然不符合市场经济的价值规律，只能是停车位有 偿使用关系。 　　三、国内地方法规、条例的有关规定 　　1.《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1999 年 6 月 30 日)。《深圳经济特区住宅区物业 管理条例》第 30 条中有：“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系 ，并 按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。”的规定。但是，工商行政管理部门不承认《深圳 经济特区住宅区物业管理条例》确立的停车位有偿使用关系，只核发停车场车辆保 管的工商营 业执照；税务部门所印制的发票，也只有车辆保管发票，没有停车位有偿占用发票。法院也不 承认停车位有偿使用关系。 　　2.广东省高级人民法院有关规定。广东省高级人民法院 1998 年 3 月 13 日“粤高法发〔19 98〕7 号”以《转发〈广东省法官协会民事审判专业学术委员会审理损害赔偿纠纷案件研讨 会 纪要〉的通知》中就明确规定：“凡提供停车场地让车辆停放，收取所谓的‘场地出租费 ’、‘停 车服务费’等费用的，收费人虽自定不负保管责任，仍应视为保管关系成立，不能 认定是场地 租赁关系，如停放车辆丢失，收费人应承担赔偿责任。”因此，《深圳经济特区住宅区物业管理 条例》中关于“明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取 相应的保管费或车 位使用费”的规定，目前其实只是一纸空文，并没有发挥法律约束的效力。 　　四、深圳在车辆保管方面的法律实践 　　《中华人民共和国合同法》第 367 条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有 约定的除外。”从合同法立法的原意来看，保管物的交付实际上就是要将保管物的实际 控制权 和排他占有交付给保管人，但法律条文没有明确这一点，同时，如何界定区分车辆保管关系或 车位有偿使用关系没有一个准确的判定标准和实际措施及方法，因此，往往只要机 动车辆停放 在停车场，在司法审判中法官就可能将车辆保管关系与车位有偿使用关系这两种截然不同的法 律关系混淆在一起，仍然判定成为车辆的保管关系。 　　针对这种情况，深圳的物业管理专家在 2000 年起草《深圳经济特区物业管理条例(草案) 》 中，进行了专题研究，依据《中华人民共和国合同法》第 10 条：“当事人订立合同，有书 面形 式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 ”的规 定，在《深圳经济特区物业管理条例(草案)》第 70 条中以授权立法的形式明确规定： “物业管 理区域内的机动车辆的保管责任由物业管理企业或业主大会与车主以书面形式签订保管合同， 未以书面形式签订保管合同的只可收取车位使用费。”同时也明确规定公安、工 商、税务等相 关部门要按照这个规定的原则，分别给停车场出具车辆保管或停车位有偿使用的许可证、营业 执照和税务登记手续，出具不同的发票和报销票据供停车场使用。 　　目前，为了避免败诉赔偿，深圳许多物业管理公司停车场取消了车辆进出停车场的车辆 停 放证，换成为出入凭条或者进出记时牌，在出入凭条和进出记时牌上注明“依照《深圳经济特区 住宅区物业管理条例》规定，只收取车位有偿使用费，而不承担保管责任”。事实上 ，无论是 车辆停放证，还是出入凭条、进出记时牌，都是获得车辆控制权的一种有效凭证，是保管合同 关系成立的有效证据。因为车辆没有这些凭证，停车场是不会放行的。至于所注 明的不承担保 管责任，按照《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定， 这只是一种无效的格式合同条款，没有法律的约束力。深圳已经有过这样的 典型案例，在法庭 上法官就凭车主所持有的这类凭证，当庭判决车主缴纳 5 元钱“保管费”( 其实车主也可不缴纳 这 5 元钱)，停车场所属的物业管理公司赔偿 65 万元的车辆丢失损失费。 　　物业管理行业的承担车辆保管的条件早已具备，但收费没有体现出质价相符的服务原则 ， 仍由政府制定统一的车辆保管费的价格标准约束。因此，为满足车辆保管市场的需要，必须按 照契约自由的原则和质价相符的服务原则，通过车主与物业管理公司订立书面的车辆保 管合同 来明确双方的权利与义务，明确车辆保管费用的收取数额和方法，明确车辆丢失的赔偿责任。 　　综上所述，停车场机动车辆的保管关系与停车位占用的有偿使用关系的界定，关键就在 于 车主是否将其机动车辆交付给停车场实际控制。只有明确停车场机动车辆的保管关系与停车位 占用的有偿使用关系的界定标准，公平合理地解决机动车辆管理上的立法滞后问题，物 业管理 行业才能走向健康发展的正确轨道。 第五章　房屋安全管理 第一节　危房鉴定与管理 　　危险房屋(简称危房)由于随时有倒塌可能，不能确保使用安全。因此，在物业管理中，危 房的鉴定使用与管理就占有特殊的位置，物业管理企业对此要给予特别的重视。为此，建 设部 先后颁发了《危险房屋鉴定标准》(GJ13-86)和《城市危险房屋管理规定》。 　　一、危房的鉴定机构 　　房屋的安全鉴定是一项专业性、技术性要求很强的工作，危房的鉴定更应慎之又慎。按 《城市危险房屋管理规定》，危房的鉴定由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责。 经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应 在鉴定 文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过 1 年。 　　二、危房鉴定 　　1.危房分类 　　危房分整幢危房和局部危房： 　　(1)整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋。 　　(2)局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。 　　2.鉴定单位 　　危房以幢为鉴定单位，以建筑面积平方米为计量单位。 　　(1)整幢危房以整幢房屋的建筑面积平方米计数。 　　(2)局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面积平方米计数。 　　3.鉴定原则 　　(1)危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定(具体标准参见《危险房屋鉴定标准》 )为 基础，结合历史状态和发展趋势全面分析，综合判断。 　　(2)在地基基础或结构件发生危险的判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。 　　℃若构件是危险是孤立的，则不构成结构的危险； 　　℃若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围。 　　(3)在历史状态和发展趋势上，应考虑下列因素对地基基础、结构构件构成危险的影响。 　　℃结构老化的程度； 　　℃周围环境的影响； 　　℃设计安全度的取值； 　　℃有损结构的人为因素； 　　℃危险的发展趋势。 　　4.危险范围的判定 　　(1)整幢危房： 　　℃因地基、基础产生的危险，可能危及主体结构，导致整幢房屋倒塌的。 　　℃因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险，可能构成结构破坏，导致整幢房屋倒塌 的。 　　℃因屋架、檩条产生的危险，可能导致整个屋盖倒塌并危及整幢房屋的。 　　℃因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险，可能导致整个拱体倒塌并危及整幢房屋的。 　　(2)局部危房： 　　℃因地基、基础产生的危险，要能危及部分房屋，导致局部倒塌的。 　　℃因墙、柱、梁、混凝土板产生的危险，可能构成部分结构破坏，导致局部房屋倒塌的 。 　　℃因屋架，檩条产生的危险，可能导致部分屋盖倒塌，或整个屋盖倒塌但不危及整幢房 屋 的。 　　℃因搁栅产生的危险，可能导致整间楼盖倒塌的。 　　℃因悬挑构件产生的危险，可能导致梁、板倒塌的。 　　℃因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险，可能导致部分拱体倒塌但不危及整幢房屋的。 　　(3)危险点 　　危险点是指单个承重构件，或围护构件，或房屋设备，处于危险状态的。 　　三、危房的管理 　　对被鉴定为危险房屋的，应按危险程度、影响范围，根据具体条件，分别轻、重、缓、 急， 安排修建计划。对危险点，应结合正常维修，及时排除险情。对危房和危险点，在查清、确认 后，均应采取有效措施，确保使用安全。 　　对危房的使用管理一般可分为以下 4 类情况处理： 　　1.观察使用 　　适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。 　　2.处理使用 　　适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。 　　3.停止使用 　　适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。 　　4.整体拆除 　　适用于整幢危险且已无修缮价值，需立即拆除的房屋。 　　对前两类情况，物业管理企业应在管理中加强安全检查，能解危的，要及时解危；解危 暂 时有困难的，应采取安全措施，并做好排险解危的准备，切实保证住用人的安全。 第二节　房屋装饰装修安全管理 　　随着我国经济发展和人民生活水平的提高，特别是近几年来，建筑装饰装修与家庭居室 装 饰装修在我国发展十分迅速。建筑装饰装修，是指为使建筑、构筑物内、外空间达到一定的环 境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建 筑活动。 家庭居室装饰装修是建筑装饰装修的重要组成部分，是指居民为改善自己的居住环境，自行或 者委托他人对居住的房屋进行修饰处理的工程建设活动。 　　1996 年建筑装饰装修工程总产值已达近千亿元，其中家庭居室装饰装修工程产值已达 40 0 亿元。建筑装饰装修和家庭居室装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重要环节。 　　为了加强对建筑装饰装修和家庭居室装饰装修的管理，保证装饰装修工程质量，维护各 方 当事人的合法权益，建设部 1995 年颁布了第 46 号令《建筑装饰装修管理规定》，1997 年 4 月 针对家庭居室装修中存在的问题，又制定了《家庭居室装饰装修管理试行办法》。建筑及房屋的 业主和使用人，物业管理企业以及承接装饰装修工程的单位和个人。在进行装饰装修 工程时均 应遵照这两个文件的有关规定。下面以家庭居室装饰装修为主，简要介绍对装饰装的管理要点。 　　一、装饰装修的申请与批准 　　虽然房屋业主有权对自己的房屋进行装修，但如果不加以管理，就可能会侵犯其他业主 的 利益，甚至破坏房屋结构，影响到房屋的安全和正常使用。因此，房屋所有人、使用人进行家 庭居室装饰装修前，必须向物业管理企业提出申请。其中： 　　1.进行简易装饰装修(如仅作面层涂料、贴墙纸、铺面砖等)的，应当到房屋产权单位或物业 管理单位登记备案。 　　2.原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，必须向房屋所在地的房 地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审 定。房 屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。物业管理 企业可代办申请。 　　3.凡专用设备(如煤气仪表、管线等)的改动，必须报请主管部门批准，物业管理企业可代办 申请。 　　二、施工单位及人员的管理 　　除自行装饰装修外，家庭居室装饰装修工程应当选择并委托具有《建筑业企业资质证书 》 的施工单位，或者具有个体装饰从业者上岗证书的个人进行。凡没有《建筑业企业资质证书》 或者建设行政主管部门发放的个体装饰装修从业者上岗证书的单位和个人，不得承接家 庭居室 装饰装修工程。 　　三、装饰装修工程质量与安全管理 　　这是装饰装修管理的核心，总的要求是做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城 市 规划、消防、供电、环保等有关规定和标准。 　　进行家庭居室装饰装修，必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全。不得随意在承 重 墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；不得随意增加楼地面 静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；不得任意刨凿顶板，不经 穿管直 接埋设电线或者改线；不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等 配套设施；不得大量使用易燃装饰材料等。 　　四、作业现场管理 　　装饰装修不论是自行还是委托他人进行，都应当采取必要的安全防护和消防措施，保障 作 业人员和相邻居民的安全；控制现场的各种粉尘、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污 染和危害；减轻或避免对相邻居民正常生活所造成的影响。 　　装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆 放 及清运。严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物 品。 　　家庭居室装饰装修工程量大面广、小而分散，要求各异，这给管理增加了难度。物业管 理 企业要切实抓好家庭居室装饰装修的管理，要根据政府有关规定制定本物业较为详细的装饰装 修管理规定。管理规定一般有两部分内容，一是对装修申请人的管理规定，二是对装修 施工单 位和人员的管理规定。同时，物业管理企业可自行组建装修队伍，开展此项业务，既可增加收 入，又可为用户提供优质、经济的服务，同时也便于管理。 第三节　房屋燃气设备安全管理 　　一、燃气的分类 　　根据燃气来源的不同，燃气可分为天然气、人工煤气、液化石油气三种。 　　1.天然气 　　天然气主要包括油气井开采的纯天然气和伴随石油一起开采出来的石油气——石油伴生 气。 　　一般纯天然气的可燃成分以甲烷为主，还含少量二氧化碳、硫化氢、氮和微量的氦、氯 、 氢等气体。其热质高，杂质含量少，是城市优质的气体燃料。 　　2.人工煤气 　　人工煤气是将固体燃料(煤)或液体燃料(重油)通过人工炼制加工而得到的。将煤炭放在焦炉 中，隔绝空气加热。煤炭分解为固体(焦炭)、液体(焦油)、气体(煤气)。煤气热加工处 理后，用 管道直接送至用户。煤气的主要成分是甲烷和氢气。 　　3.液化石油气 　　液化石油气是在对石油进行加工处理过程中，作为副产品而获得的一种碳氢化合物，其 主 要成分是甲烷、丙烯、丁烷、丁烯。 　　烯气燃烧要供给适量的空气或氧气。空气量过小则发生不完全燃烧，产生大量有毒气体 一 氧化碳，危及生命；空气量过多则被燃烧加热的空气散失在大气中，带走大量的热，降低燃烧 效率。 　　燃气的燃烧过程由三个阶段组成。首先是混合物的形成过程，这一阶段保证燃气与氧进 行 物理性的接触。然后将混合物预热到着火温度。最后进行燃气的燃烧化学反应。 　　燃气进行燃烧的主要设备是燃烧器。燃烧器是指使燃气进行可控燃烧，将化学能转变成 热 能的设备。燃烧过程的所有阶段均在燃烧器与燃烧室内进行。燃气燃烧器的主要任务是将燃气 与空气引向燃烧室，形成混合物并稳定着火焰面，保证燃气燃烧过程达到所需程度，以 及使烟 气中有毒气体的浓度最小。燃烧器包含的主要部件如下： 　　混合装置：用于燃气和空气混合。例如燃烧按动力原理进行，则混合器是一个独立的部 件。 在混合器中预混成均质的燃气空气混合物。再比如燃烧按扩散原理进行，则混合器仅是按一定 的强度要求保证混合物形成的混合过程。 　　头部：它用来保证燃气与空气的气流通向燃烧室或能供给空气的空间。其主要作用是稳 定 规定的着火焰面，或者在燃烧器火孔处形成可燃混合物，以及防止脱火与回火。 　　火道：即耐火部分，在这里部分或全部完成燃烧过程。燃烧器的耐火部分也是燃烧室的 一 部分，同时也是稳定的点火源，它可稳定燃烧过程和防止脱火。 　　二、厨房燃气设施的运行管理 　　(一)运行管理的主要工作 　　厨房燃气设施的运行管理，由城市的燃气专业管理部门统一负责。为加强管理和方便用 户， 燃气管理部门，在用户集中的居民区，设立燃气管理所和维修站，具体负责本地区的室内燃气 设施的运行管理、用户咨询服务、抄表计费。 　　厨房燃气设施运行管理的主要工作有用户定期巡回检查、报修、安全用气宣传，室内管 道 设备维护、检查漏气、消除堵塞和处理事故。 　　1.对用户巡回检查和报修 　　对厨房燃气设施的维修养护，采取用户巡回检查和报修相结合的方法，便于及时了解室 内 燃气系统的运行状况，发现和处理燃气设施的故障；随时了解燃具使用情况和用户意见，向用 户介绍一些室内燃气设备养护的基本知识，以便用户正确使用和保护好室内燃气设备， 能够和 专业管理部门配合，共同搞好室内燃气设施的维护管理工作。 　　2.用户宣传 　　如发放宣传材料，开办技术咨询服务等，或者利用入户巡访、安全检查等时机进行燃气 有 关知识的宣传。使用户了解必要的燃气管理法规，燃气安全使用知识，及燃气事故的危害性， 违章处理情况等。 　　3.设备维护保养和大中修 　　这是运行管理工作的关键。对管道设备进行及时的维护，以降低机械损坏率，对管道设 备 定期的保养以减少自然损耗。这样既能提高室内燃气系统的安全可靠程度，又能延长其大、中 修的周期。此外，依据系统的运行状况确定大中修周期，使设备的维修养护形成一种制 度，便 于提高设备的使用完好率。 　　(二)运行质量考核指标 　　1.民用户维修及时率 　　指一般民用户燃气灶、燃气表等室内燃气设施，发生故障报修后，及时修复和处理的程 度。 　　按照用户报修的时间或巡检用户发现问题时间计算在 6 小时内及时处理，12 小时内修复的 为及时维修。 　　2.灶前压力不足和停气次数 　　使用燃气的用户，灶前压力低于规定压力次数和停气次数。 　　3.民用灶前燃气压力合格率 　　指管道供应人工燃气、天燃气的居民用户，灶前压力合格的程度。 　　 　　在供气范围内选择有代表性的用户抽检。供气 20 万户以上的抽检比例为供气总户数的 2 ‰， 供气 20 万户以下的，抽检户数为供气总户数的 4‰。按规定每月检查一次，具体抽检时间，由 各燃气主管部门的上级单位决定。抽检结果全年累计计算。 　　灶前压力合格标准：人工燃气≥ｋＰa，天燃气≥Ｐａ。 　　4.用户事故频率 　　用户事故频率是间接反映燃气设施维护保养质量的指标。 　　 　　用户事故分为一般事故和重大事故，重大事故是指造成人员伤亡和较大经济损失的事故 。 　　(三)厨房燃气设施的安全管理 　　安全管理是室内燃气设施运行管理的重要环节。国家建设部、劳动部、公安部联合颁布 的 《城市燃气管理规定》是我国第一部国家级的燃气管理法规。“规定”总则中强调城市燃气的生 产、储存、输配、经营和使用，必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，要高度重 视燃气安全 工作。 　　有关燃气的使用，其主要规定如下： 　　单位和个人使用城市燃气，必须向城市燃气经营单位提出申请，经许可后方可使用。使 用 燃气的单位和个人需增加用气设备时，必须经燃气经营单位批准。城市燃气经营单位必须制定 用户安全使用规定，对居民用户进行安全教育，定期对燃气设施进行检修，并提供咨询 服务。 居民用户应严格遵守安全使用规定。城市燃气的经营单位对单位用户要进行安全检查和监督， 并负责其操作和维修人员的技术培训。使用燃气管道设施的单位和个人，不得擅自 拆、改、迁 装燃气设施和用具，严禁在卧室安装燃气管道设施和使用燃气，并不得擅自抽取或采用其他不 正当手段使用燃气。 　　为了做好安全用气，物业管理人员一定要熟悉这些规定，并经常向用户宣传。还可向用 户 提供燃气使用须知，使其了解合理使用燃气的一些基本常识。燃气使用须知主要内容是： 　　1.使用燃气用具要先点火，后开阀门。燃气点着后，调整火焰呈蓝色锥体，燃烧稳定为正 常。使用前若已嗅到燃气臭味，切忌点火。 　　2.使用时，人不要远离，以免沸汤、沸水溢出扑灭火焰或使用小火被风吹灭，造成跑气。 要做到人走火灭，关好燃气阀门。 　　3.燃气设备周围，不要堆放易燃物品，不要占压燃气引入管阀门位置。 　　4.有燃气的房间坚决不能睡人，以免发生意外人身事故。 　　5.发现灶具连接软管损坏、老化，必须及时更换。 　　6.经常用肥皂水检查燃气设备接头，切忌用明火检漏。发现漏气或嗅到燃气味时，要迅速 关闭所有燃气阀门，打开窗子通风，不要使用排风扇(以防产生电火花)。并立即报告地 区燃气 维修站，请专业人员维修。 　　7.直排式燃气热水器不能安装在浴室内，应安装在厨房里，使用时也要注意加强通风。 　　8.不要在使用燃气管道的房间内，再使用煤炉，液化石油气或其它炉具。 　　9.遵守国家颁布的《城市燃气管理规定》履行保护燃气设施的义务。不得擅自拆、改、迁 装燃气设施和用具。 　　10.安装燃气热水器，要向当地燃气管理部门提出申请，由燃气主管部门根据气源情况，有 计划安排，组织施工。用户不得自行安装热水器。 　　三、厨房燃气设施维护 　　用户在使用燃气过程中，遇到问题须向有关管理部门报修。 　　用户报修多属于小修，主要项目有： 　　1.灶具零件损坏 　　如燃气双眼灶旋塞、开关旋钮、挡板、锅支架损坏，燃气表前转心门损坏。 　　2.漏气 　　易发生漏气的活动和接头部位，如：灶具旋塞、灶前立管活接头，接灶弯头，燃气表接 头 和表前阀门等软管连接灶具时胶管老化开裂，造成燃气外漏。 　　3.灶具燃烧不正常 　　如发生燃烧回火、小火、黄焰、火焰跳动。 　　4.燃气表故障 　　厨房燃气设施需要经常进行的维护检查，主要内容有： 　　(1)室内燃气管道的外观检查。 　　℃管道固定是否牢靠，托勾、管卡有无脱落，管道是否有机械损伤； 　　℃管道锈蚀情况，特别注意靠近水池，接近地面的潮湿管道； 　　℃检查管道坡度； 　　℃解除管道上悬挂的重物。 　　(2)阀门维修。 　　℃闸板阀更换法兰填料，检查法兰接口石棉橡胶垫，若有腐蚀则进行更换。 　　℃切断气源，抽出转心门芯子擦洗，并均匀涂抹润滑油。注意涂上薄薄一层即可，否则 会 造成油堵。带法兰的转心门填料加油或更换密封填料。 　　℃修理燃气引入管总阀门为带气作业，至少要两人操作。作业前打开窗子通风，操作房 间 及周围严禁烟火。抽出转心门芯子时，要迅速用棉丝抹布堵住出气口，防止大量跑气，操作人 要戴好防毒面具。 　　(3)居民多用双眼灶，当双眼灶燃烧出现故障时，应进行以下项目检修： 　　℃拆下灶具旋塞清洗、加油，然后再装好； 　　℃疏通燃烧器火孔、喷嘴； 　　℃保持灶具平稳； 　　℃检查漏气； 　　℃更换磨损的灶具零件，更换老化的软管； 　　℃点火并调整火焰。 　　四、厨房燃气设施常见故障及处理方法 　　(一)厨房燃气管道常见故障及处理方法 　　1.管子丝扣连接处漏气、管子焊缝漏气 　　这是由于管子受力不均匀或在管道上悬挂重物造成丝扣连接处漏气或焊缝开裂漏气。解 决 方法是关闭燃气管道阀门，将燃气排除干净，拆下漏气管段，检查丝扣，如丝扣完好，则清除 丝扣污物，缠上四氟乙烯胶带，再将管子接好。如果管子焊缝开裂或有砂眼要换管，不 允许在 带气管道上补焊。 　　2.活接头漏气 　　更换活接头石棉垫即可。 　　3.管道水堵 　　水堵多发生在引入管地下拐弯处，因施工时管道倒坡，或可发生在室内管道水平管和主 管 拐弯处。采取的措施是挖出引入管，抬高倒坡管段，使其坡向干管。如果高差很大，无法校正， 则须带气作业，换引入管。另将室内管卸开，下垂管装丝堵，清除积水。 　　4.冰堵 　　冰堵多发生在引入管或敷设在楼梯间的管段，由于冬季管道保湿差，燃气内冷凝水结冰 。 对于冰堵可以用蒸汽或热水将结水管段的冰熔化。但禁止用锤敲击或用火烤管道。如冰堵发生 在引入管，可以打开清扫口，用蒸汽吹或灌注热水，管道疏通后，从抽水缸将水排出。 另外还 要改善保湿状况。 　　5.人工燃气管道萘堵 　　冬季温度低，燃气中的萘结晶，在管道温度低、阻力大的地方集聚，造成堵塞。易堵塞 部 位同冰堵。处理方法同冰堵。此外不可用液化石油气减压后，充入燃气管道，要注意作业区内 通风和禁止一切火源。 　　6.杂物堵塞管道 　　灰尘、铁锈和施工遗留物堵塞。这种堵塞可以发生在管道任何部位。处理方法是关闭引 入 管总阀门，打开燃气最远端管堵，用胶管接出室外，再用压缩空气吹扫管道。 　　(二)燃气表故障 　　1.燃气通过表不走字或燃气不能通过表 　　经现场查验后，拆除旧表、换新表，并将故障表和送修单一起送表具厂修理。 　　2.漏气 　　燃气表外壳腐蚀或外壳密封圈损坏造成的，查验后，更换新表。 　　(三)燃气双眼灶常见故障和处理方法 　　1.旋塞漏气 　　旋塞经常使用，内含存有杂质、污物。首先拆卸旋塞擦拭干净，然后涂抹少量润滑脂润 滑 即可。 　　2.回火、火小 　　一是因为旋塞孔或喷嘴油堵或燃气杂质堵塞，可以通过清除堵塞解决。二是因为燃烧器 喷 嘴不正所致，需要校正喷嘴或燃烧器。 　　3.开关旋钮松动 　　止动弹簧失效或丢失，此时应更换一新止动弹簧即可。 　　4.旋钮开不动 　　原因是旋塞过紧，可从旋塞尾部轻轻向前敲击，慢慢开动。 第四节　白 蚁 防 治 　　一、概　　述 　　1.防治白蚁的意义 　　白蚁(Ｗhite ants)起源于石碳纪，距今约有二亿五千万年历史，是至今地球上最古老的社群 性昆虫和世界性的有害昆虫，国际昆虫生理生态研究中心(ＩＣＴＰE)将白蚁列入世 界性五大 害虫之一。凡热带和亚热带，在地球南北纬 45°之间的广大地区都能发现白蚁活动的踪迹，其 危害范围达地球陆地总面积的 50％。 　　白蚁在中国自古以来就有“无牙老虎”之称，并有着“千里之堤，溃于蚁穴”的警世名 言。随 着现代建筑业的不断发展和白蚁危害的日益严重，白蚁又被冠上了“现代建筑的隐形杀手”称号。 随着科学的发展，人们在对自然界的探索中，对白蚁危害的认识也不断提高， 于是白蚁又有了 “现代灾害”的可怕称谓。 　　在我国，白蚁是一类分布广、危害大的昆虫。它的分布“东自台湾，西达西藏，南起西 、 南、中沙群岛，北至辽宁南部”。白蚁的危害对象非常广泛，主要有以下几个方面： 　　(1)房屋建筑业 　　不论何种结构的房屋都能孳生白蚁，受白蚁的危害。 　　(2)交通运输业 　　℃铁路。白蚁对铁路运输的破坏主要是蛀蚀枕木、铁轨与枕木之间的垫板和车辆。 　　℃船只。轮船、轮渡、木驳船等都会孳生白蚁。 　　℃码头。可遭受白蚁的破坏。 　　℃木桥。会遭受白蚁的破坏。 　　(3)水利 　　危害河堤和山塘、水库土质堤坝，当汛期洪水高涨时常常出现管漏险情，若抢险不及时 易 酿成塌堤垮坝。 　　(4)通讯 　　℃木电杆。山区和农村尚有简易木电杆，易受白蚁破坏。 　　℃埋地电缆。白蚁对埋地电缆塑料护套层的蛀蚀造成通讯线路故障。 　　℃通讯器材。白蚁还能破坏诸如纱包线、胶皮线、黄蜡布、线槽板和开关板等电讯器材 ， 并能引起短路。 　　(5)农、林业 　　℃农作物。甘蔗、木薯、花生、小麦和旱稻等农作物都可受到白蚁的危害，尤其是在丘 陵 地区种植的甘蔗(萌芽期、收获期)和木薯(苗期)受害最为严重。 　　℃林业。无论经济林(橡胶等)、果树(柑橘、荔枝等)、用材林(杉、檫等)，还是行道树 (凤凰 木、悬铃木等)均可被多种白蚁破坏，轻则减产或影响生长，重则植株死亡，特别是树 苗或幼 树更易遭受白蚁危害。 　　(6)仓储业 　　仓储物资、垫板、家具、图书、文件资料、账册、纸币、木刻书版和各种棉麻纺织制品 都 会被白蚁破坏。此外，枪枝弹药的包装箱、塑料包装，某些含木质纤维的武器及军用物资，均 能遭受白蚁的破坏。 　　因此，积极做好白蚁防治工作，对减少经济损失和保障人民生命财产的安全有重大意义 。 白蚁防治利国利民，是国家建设的百年大计。我国政府一直比较重视白蚁防治工作，经多年的 白蚁防治工作经验总结，以及国家有关部门全方位的科学论证，现将白蚁防治工作纳入 物业管 理范畴，为物业管理行业赋予新的内涵，成为物业管理工作中的一项重要内容。这给物业管理 工作提出了新的课题，物业管理者必须提高自身的白蚁防治意识，具备相关的白蚁 防治知识， 才能更好的为广大业主服务。 　　2.物业白蚁防治 　　在有白蚁危害的地区，白蚁与房屋建筑是一对矛盾，有了房屋也就有了白蚁危害，即使 是 结构上牢固、能抵抗强烈地震的钢筋混凝土类房屋建筑，仍有遭受白蚁危害的可能。 　　(1)白蚁防治应成为物业管理的基本内容之一 　　℃根据国家建设部的要求，在我国白蚁危害地区的新建、改建、翻建、扩建房屋，都应 进 行白蚁预防处理。然而，这项工作在各地的开展不平衡，迟早不一，许多地方在 1993 年以 后 才陆续开始。在国家建设部的文件下发以前建成竣工的房屋建筑，几乎都没有进行过白蚁 预防 处理，这些房屋建筑对白蚁危害的抵御能力几乎为零。就是在国家建设部的文件下发以后，也 有一些开发商为了多赚钱，逃避房屋建筑的白蚁预防处理。一些新建房屋由于政策方 面的原因， 白蚁预防费也同其他规费一起被减免，遗漏掉了白蚁预防处理。因此，许多新建房屋存在着白 蚁隐患，今后很长的一段时间内需要进行白蚁防治。 　　℃按目前的规定，新建房屋白蚁预防的质量保证期有 15 年之久，但对于一幢坚固耐用的房 屋建筑的使用年限来说，这是一个并不太长的时间，一旦超过了规定的保质期限，房屋建 筑防 白蚁的能力便会逐渐降低。当防御白蚁入侵危害的能力降低到零的时候，也就失去了保护，白 蚁就有可能趁虚而入，发生白蚁危害。 　　℃已经进行了预防处理的新建房屋，有时由于住用者的不慎，在进行装饰装修时，无意 中 将白蚁随装饰材料一起带进住用的房屋，从而发生白蚁危害。 　　℃为了住用者的利益，除了密切注意房屋建筑的白蚁危害活动外，还必须对管辖区周围 环 境中的白蚁疫情时时予以关注，以防止其向管区房屋蔓延。 　　物业管理的主要职能是替业主和开发商管理和维护房地产，其主要工作之一是处理在居 住 和使用中出现的一切房屋修缮上的问题，包括白蚁防治方面，并提供必须的服务。因此，白蚁 防治为物业管理的基本内容。 　　(2)有关的法规政策 物业管理人员应具备白蚁防治的基本常识，了解国家和地方有关白蚁防治的政策和法规 。 有关部门在制定物业管理的有关政策和法规时，应根据各地的具体情况，将白蚁防治的相关内 容纳入到物业管理的法规中去。 国家对城 乡房屋建筑的白蚁危害十分重视，已经下发和制定了白蚁防治工作的文件和法规。 国家建设部颁发的建设部局(87)城房综字第 28 号文件《关于转发浙江省 建设厅、建设银行〈关 于认真做好新建房屋白蚁预防工作的通知〉及〈补充通知〉的通知》 ，建设部建房(1993)166 号文件《关于认真做好新建房屋白蚁预防工作的通知》，1999 年 10 月 15 日，建设部俞正声部 长还签署了发布《城市房屋白蚁防治管理规定》的中华人民共和国 建设部第 72 号令。在物业 管理中，应该把这些文件的精神贯彻执行起来。 　　物业管理企业必须认真执行国家有关法令，履行管理职能，严格杜绝非专业公司和三无 现 象(无白蚁防治专业资质的企业、无专业岗位证书人员、无国家有关部门批准生产的药物) 进入 辖区，确保国家有关白蚁防治的相关法令得以执行。物业管理 　　(3)物业管理企业和白蚁防治专业机构合作的形式 　　白蚁防治工作责任重大，国家对白蚁防治企业有资质要求的限制，绝大多数物业管理企 业 不具备直接进行此项工作的条件。在贯彻执行国家有关白蚁防治的政策法规过程中，物业管理 企业起着组织、调度和管理的作用，具体工作将由专业的白蚁防治机构来执行完成。物 业管理 企业可以和白蚁防治专业机构相结合，互相配合，以确保该项工作科学、规范、有效。具体合 作的形式，建议采用以下几种方式： 　　℃委托专业公司进行白蚁防治。白蚁防治工作既不是一朝一夕的事情，也不是“头痛医 头” 就可解决的问题。白蚁危害与物业并存，只有通过长期地、规范地、有计划地对辖区物业白蚁 危害进行综合治理，才能从根本上消除白蚁危害。物业管理企业可根据自己的管理期 限和对本 地区白蚁防治公司的调查了解，与有信誉、有资质、技术过硬、服务好的白蚁防治专业机构签 定常年承包合同，由专业公司进行区域内的白蚁危害普查，建立白蚁危害档案， 制定白蚁防治 措施，切实有效的开展辖区内的白蚁防治工作。用合同条款来约束和规范双方的行为，加强物 业管理企业对区域内白蚁防治工作的监督、管理能力。 　　℃设立专职白蚁防治员，与专业公司共同进行白蚁防治。物业管理机构必须进行白蚁防 治 管理工作，是国家对物业管理行业的硬性要求。要进行专业化的管理，就必须解决专业人才短 缺问题。高校物业管理专业进行白蚁防治教育现已纳入教学计划，但远水不解近渴。目 前，物 业管理公司可选拔有文化基础的骨干进行专业培训，通过强化培训，严格考试，为白蚁防治管 理提供人才。 　　由于物业管理企业的白蚁防治员长期工作在第一线，掌握辖区内蚁情蚁害的第一手资料 ， 对所管辖区域有着全面的了解。因此，白蚁防治工作就能更具有针对性、准确性和长期性。 　　白蚁防治员可委托培训或结合专业公司兼职设置。 　　℃不定期防治。当辖区内发生白蚁危害时，立即约请有资质证书的白蚁防治单位派人员 进 行防治，工程结束关系便终止。此种不固定形式的合作仅适合于我国白蚁危害较轻的地区及小 型物业管理公司。 　　二、白蚁基本知识 　　1.白蚁与植物 　　植物是白蚁营养物质的主要来源，为数众多的植物种类，绝大多数都能成为白蚁取食的 对 象。白蚁蛀蚀的植物可归为下列三类： 　　(1)活的植物体 　　许多种类的白蚁都能取食植物的根、茎，尤其是幼苗的嫩茎和根部。檫树、桉树、杉木 和 某些果树等的苗木，经常因遭到白蚁的蛀蚀而折断或枯死；广东、广西、福建等省(区)的 甘蔗， 在种植期和成熟期都会受到乳白蚁和黑翅土白蚁的危害，绝大多数高大的樟树、大叶 桉、银桦 等树木的基部都可能成为乳白蚁筑巢的处所。土白蚁和大白蚁筑泥巢危害大叶桉表皮是经常见 到的。奇怪的是，乳白蚁喜欢蛀蚀活樟树，而樟木(樟木箱)却具有一定的抗白蚁 性能；相反， 乳白蚁通常不食活松树，却特别喜欢干松木。 　　(2)干枯植物与木材 　　在白蚁的食料中，纤维素是主要成分。木栖性种类，无论生活在干木材上的种类或是生 活 在活树枝与干枯枝相连处的种类，都是以纤维为主要原料。土木栖白蚁，除木材外，还取食其 他含纤维素的产品，如纸张和布匹等。可以说，几乎所有白蚁种类都能危害干枯植物和 木材， 只是程度不同而已。 　　(3)真菌类 　　白蚁从活的和干枯的植物体与木材中可以获得充分的糖，但是单靠这些并不能满足它们 的 全部营养需要，它们还必须由真菌取得一部分养料。真菌与白蚁的关系有两类情况：一类是由 白蚁用特殊的方式培养的，如大白蚁、小白蚁和土白蚁等培养的菌圃；另一类则是木材 感染真 菌后发生变化，从而白蚁更容易蛀食。白蚁与真菌之间的关系，最引起科学家注意的是大白蚁 亚科白蚁与真菌 Ter-mitomyces 属之间的共生关系。大白蚁亚科中所有白蚁种类的 巢都由排泄 物等构成海绵状的菌圃，而菌圃中培养的主要是 Termito-myces 属的真菌。在白蚁巢中真菌可能 是白蚁食物和纤维素的来源，它能维持恒定的高湿度，并通过产生热而保持 高温，适宜于卵的 保存和抚育。 　　2.白蚁巢 　　(1)乳白蚁巢 　　乳白蚁的巢由土质、木质、白蚁的粪便和分泌的唾液组成。这些材料经白蚁工蚁的加工 ， 粘合而成为复杂的巢。干燥后的巢片可以燃烧，证明巢片中含有大量的木质成分。 　　乳白蚁巢外围有一层厚 5～6cm 的疏松泥壳，又叫防水层。内部为许多重叠的巢片，层层 作同心圆排列，但也有作蜂窝状排列的，在主巢的近中央有王室一个或若干个。王宫呈半月 形， 底部平坦，四周坚实，是白蚁王和白蚁后居住的地方。 　　一般来说，乳白蚁地下巢和泥墙里的地上巢，都是椭圆形的，但有些地方因受坚硬基质 或 其他条件的限制，白蚁巢也可能有各种各样的形状。 　　乳白蚁巢有主、副巢之分，在主、副巢之间的白蚁有定期的联系。年数不多的群体不一 定 有副巢，随着群体的发展和需要的食料增加，产生了副巢。副巢的数量不定，有的 3～5 个 ， 有的更多。当受到惊扰、震动或食料不足等情况时，主巢有可能被放弃，或变为副巢，或 成为 空巢，这时某个副巢则可能变为主巢。主巢与副巢在外表上较难区别，但可根据下列各个方面 加以综合分析、判断： 　　℃主巢有王室，有白蚁后和白蚁王，副巢则没有； 　　℃主巢有卵和幼蚁，副巢则无卵，幼蚁则少见； 　　℃主巢的外部有点状通气孔，副巢则没有或不明显； 　　℃主巢外围的泥壳明显；副巢的泥壳不明显； 　　℃主巢附近的木料较集中，地位优越，副巢则相反，木料没有那么集中。 　　(2)散白蚁巢 　　散白蚁巢在结构上比较简单，只是在土、木中钻蛀一些孔道。白蚁后位于较为扩展的部 位。 白蚁巢本身结构分化很不明显，并与白蚁离巢外出的通路——白蚁路也没有明显的区别。 　　(3)堆砂白蚁巢 　　它的群体不大，巢的结构简单，只不过是在木质部分中钻蛀的一些孔道而已。孔道往往 呈 近乎平行排列的分枝状态。在堆砂白蚁的巢外，常从蛀孔排出砂粒状排泄物，堆集在蛀孔下方。 　　3.白蚁的有益作用 　　由于人们通常见到的白蚁破坏物资造成损失，因此对白蚁的经济评价往往偏重于有害的 一 面。其实在自然界中，白蚁特别是地栖性白蚁种类，以其难以估计的个体数量加速分解枯死植 株特别是枯叶落叶的纤维素，在物质循环中也起着有益的作用。同时，它在土壤中的活 动可改 变土壤的物理、化学性质，促使土壤肥沃。 　　此外，白蚁、白蚁真菌(鸡℃菌、炭棒菌)和白蚁的菌圃，有些可以食用，有些可 以药用， 特别是药用保健功能正在开发之中。 　　三、白蚁防治措施 　　防治白蚁和防治其他虫害一样应贯彻“预防为主、防治结合、综合治理”的方针。这样 白蚁 危害才能控制。下面主要介绍预防白蚁的方法和治理乳白蚁、散