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房地产行业 推荐 维持评级
行业研究/简评报告
一、 事件概述
国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步
做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年 4 月份《国务院关于坚决
遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，
房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城
镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳
健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八大政策
措施。
二、 分析与判断
限购政策全面推广，单个家庭拥有 2 套及以上者购房行为被禁止
限购措施超出预期。限购城市扩大，限购套数约束更为严厉。各直
辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，均是
限购城市，预计限购城市将在现有 30 个基础上逐步覆盖到二、三线
城市。限购套数上，对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提
供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家
庭限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、
拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当
地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本
行政区域内向其售房。这意味着单个家庭拥有 2 套住房后，再次购
房的行为被禁止。限购措施类似深圳“限购版”，比北京限购令严厉。
二套房首付比例达到 60%，刚性需求主导未来市场
会议规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，
贷款利率不低于基准利率的 倍，在货币政策转向，银行信贷额
度控制下，银行有可能继续上浮放贷利率，比如达到基准利率的
倍，甚至更高。按照贷款 100 万元，20 年期计算，利率由 倍提
高到 倍，还款利息额增加了 19%，二套房购买者利于银行贷款
购房成本明显提高。政策依然鼓励首次购房者购房需求，未来一段
时间内刚性购房需求者将主导未来房地产市场。
继续强化地方政府对房价的“维稳”责任
会议约定地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，
并于一季度向社会公布，并落实住房保障和稳定房价工作的约谈问
责机制。地方政府将在保障性住房建设、税收、土地清查、社会舆
论监督、住房信息化建设等方面承担更多责任，以达到遏制房价过
快上涨的目标。
限购及信贷“双限制”，商品房成交量或受影响，短期房价难言涨
限购及差别化信贷将不断扭转公众购房预期，商品房成交量获将受
到影响，具体影响水平尚需观察，暂时维持 2011 年度策略中成交面
积增长 %的观点。库存低位、房地产企业中长期信贷猛增、购
房预期不断扭转三因素共同作用下，短期内房价难言涨势，保持基
民生证券研究所
分析师：王新亮
执业证书编号：S0100210060003
电话：(8610)8512 7648
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分析师：赵若琼
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一年该股与沪深 300 走势比较
相关研究
1．《地产估值非陷“死循环”，看好一
季度表现》
2．《2011 年投资策略报告：平稳发展
年，紧跟主线重在择时》
3．《政策高压促房价短期调整，五因
素支撑长期上涨—中国房地产价格分
析报告》
-40%
-30%
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10-01 10-04 10-07 10-10
房地产 沪深300
限购政策超预期，关注短期风险
—“国八条”点评
民生精品---简评报告/房地产行业 2011 年 01 月 27日
简评报告/房地产行业
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本稳定的可能性较大。
2011 开局之年政策严厉，调控政策从紧将常态化
本次会议精神印证了我们一直以来坚持的房地产调控政策从紧常态化的观点。2011
年开局之年出台此八项政策，说明了本年度房地产调控政策依然会保持从紧不变。“高房
价”所暴露出的社会问题日益突出。从经济、政治等角度来看，不但短期对高房价的高压
政策不会改变，即便是未来几个月房价有实质性回落以后，政策也不可能改变。
关注短期内政策风险，目前地产股估值偏低，安全边际较高
建议关注短期内政策风险超预期给二级市场股价带来的波动，规避短期风险。目前
地产股估值偏低，安全边际较高，国家对于房地产行业的调控是为了行业发展更为稳健，
看好房地产行业的未来发展。重点公司 2011 年 PE10 倍，RNAV 折价 20%左右，估值修
复依然存在较大空间：一季度信贷量高是历年惯例，资金充裕；系统性机会：在 1 月份之
后 CPI 回落的时点，货币政策压力减小，地产股或有阶段性机会。
个股上，刚性需求主导市场，房地产信贷受到约束，关注公司产品差异化，以刚性需
求购房者为供应对象、中小户型建设为主的房地产企业受政策影响较小，推荐快周转类的
公司：万科 A、保利地产、首开股份、荣盛发展、滨江集团、北京城建。
三、风险提示：
房地产调控政策给行业发展带来不确定性。
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附件 1：
温家宝主持召开国务院常务会议 ，研究部署进一步做好房地产市场调控工作
人民网北京 1 月 26 日电 国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市
场调控工作。会议指出，自去年 4 月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市
场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续
有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以
下政策措施：
（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各
城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新
建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性
住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公
正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转
手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水
平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作
的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人
住房信息系统，为依法征税提供基础。
（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于
基准利率的 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信
贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监
督检查，对违规行为严肃处理。
（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普
通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，
做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、
竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买
的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲臵一年以上
罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，
要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明
或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥
有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居
民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、
新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国
务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产
相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民
从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
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分析师与行业专家简介
王新亮，房地产行业分析师，经济学硕士，曾在房地产公司从事投资管理工作 2年，熟悉房地产项目运作流程，对房
地产实务有深入了解。2008年 6月加入民生证券，从事房地产行业研究工作。
赵若琼，房地产行业分析师，中国农业大学硕士，2008年加入民生证券。擅长估值模型建立，从数据出发对行业与公
司基本面分析，负责地产行业与公司研究，估值模型建立与更新。
分析师承诺
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评级说明
公司评级标准 投资评级 说明
以报告发布日后的 12个月内公司股价
的涨跌幅相对同期的沪深 300指数涨跌
幅为基准。
推荐 相对沪深 300指数涨幅 15%以上
谨慎推荐 相对沪深 300指数涨幅介于 5%～15%之间
中性 相对沪深 300指数涨幅介于-5%～5%之间
回避 相对沪深 300指数下跌 5%以上
行业评级标准
以报告发布日后的 12个月内行业指数
的涨跌幅相对同期的沪深 300指数涨跌
幅为基准。
推荐 相对沪深 300指数涨幅 5%以上
中性 相对沪深 300指数涨幅介于-5%～5%之间
回避 相对沪深 300指数下跌 5%以上
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