上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中新开盘价格02国1-指测评61数87研3究院 华系信测息地评大址编：厦上号8楼海： 市2浦—0东—37新西1 区上福海山君路庭 455 号全 12-05-XSH JT﹟02 【测评结果西上海君庭 通过市场】调 基型于投中资国收房益法地综产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项项目基本地目理名位称信息 置 西上海君庭 所开 嘉490定8弄区 安亭镇曹安公路 12、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为24：92926 753 元/平方米 3、典型投资收益法测算项元/平方米 结目价格为：24954 元/平方米 占属发地区建企物面域业积 外环以外（嘉定安亭板块） 西11上海集团 交筑开业规类模型 1别6..墅85（47万万70平平年方方产米米 条件下合的当 5月前测市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制 【项目要点】 评价格为25700 元/平方米。 入房周盘住标时时准间间 毛权） 20坯 边配套 201124年年 6月 学会校所、。商 场、幼儿园、邮局、 l 地490理8 位弄置，：轨项交目 11位 号于线嘉上定海区汽安车亭城板站块。， 嘉定区安亭镇曹安公路 l 户型特点：主力户型，200-260 平米的联排、叠拼别墅。 主主力力户户型型信息 2别00墅-260 平米的联排、叠拼 l 企实力业雄实厚力，：开项发目经开验发丰商富为，西市上场海认集可团度，高为。业 内著名企业，综合 l 项目配套：学校：同济大学、同济黄渡小单使套用总率价 约88。% 51贷首款付年款限 计 万元（按 200 平方米 小市15算4.）02 万元（按 算20）年 首付30%计 渡会幼所、学儿永、园安。乐、亭家双中用语学电幼器；儿、综园沁合；乐商邮时场局尚：：世广安纪场亭联；邮华幼政儿、学支农园、局工：黄、安商渡黄亭超中渡市幼学邮、儿、政华园安支联、亭局超黄 ； 贷月款均方还式款 商业/ 组合型 院联本了系次解，测27971元/ 27228元 如需更电评详话结细:果有效期为2012年5月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场比较中C法国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——西上海君庭 期成根交据的项 3个目项所 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销象及对比较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 交 交售易易均价比案例 西测上评海对君象庭 安亭对瑞比仕案华例庭A别 25000 墅 风荷对丽比案2景70尚例城B别 墅 保对利比家案园例别C墅 区域因素 交地日情周理期况位 置2012年5月 2012年005 月 201226年0005 月 外未环开以盘外 外正环以常外 外正环以常外 外正常 区通土边域便地环配捷用境套度途 较便 好捷 较便好捷 较便好捷 较环便好以捷外 建容筑积形率态 完住善宅 完住善宅 完住善宅 完住善宅 个别因 联排、0双.3拼 别墅 联排1别墅 叠拼别墅 联排别墅 素 户绿型化率 35% 35..03 % 305..7185% % 开装社发修区设情计况 企配业套品 牌毛88坯% 毛88坯% 毛89坯% 毛88坯% 西上完海善集 团 上海完城善建置 完善 完善 评估（项1目）为素交 修1易0情正况 修正：由于所选取的三个可比案例，均为业自 由竞争市鼎场太销集售团 均价，且保交利易置业日有期限相公同司， 2、因设 因（2）区域0因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企素业修（品3正牌）系等个统指别。标因 进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比象较及因对素比 案例 西测上评海对君象庭 比较安修对正比条案件例指数A 销交交售均亭瑞仕华庭别墅 风荷对丽比景案尚例城B别 墅 保对利比家案园例别C墅 区易易域日情价因期况 素 100 25100000 27100000 261000 110000 110004 11000 10000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数25。983经3 8过 计算，2792 106 374 3 279007 8 27343、27078 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三 项个目可市比场案价例格的为比 准26价75格3元分/别平为方2米58。38、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格房、地成测评——西上海君庭 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 参单考价2011年9月1日成交的上海市嘉定区横沥河以东、嘉 红为线建1内4安6市0成0政.本0费6用元/平方米，该地块的总价为172（86不5含万装元程修。路成 以本北）地 块， 172865 A 约3500元/平方米57995 2 开发成本 小区配套费用CB 建建安安成成本本AA 1122%% 66995599 3 管理费用 勘察设计费用D 1+2 A+B+C 83%% 57755136 均 4 投资利息 以第开匀二发投年周入投期，入建 2安.5及 年管（理其费中用半在年建准设备期期内，分2阶 年30%，年利率假设为10%。 段建投设入期，）预， 计土第地一费年用投在入准备70期%， 51757 56 销房地产销售总售费价税用费 房房地地产产总总价价VV 37%% 122839912 7 开发利V润 413073万房元地 产总价V 单20% 619651 三、典型投资收益法价 24929元/平方米 定项选目用主典力户型型投 资20模0 式平 收米联益法排毛进坯行别项墅目市租场金为价 格40测00算元。/月根据，区每域年的内租同金档次按同同比类上房地产项目的租金调查，确 1率算2 为项个 目月2%市计。场算与价，风值同险。时相 考对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市涨 12%，空置率按 5%每年 .3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 宅8%报，酬计 典型空置潜和在年收毛份租收 损入 5% 428140 0000 5327 投资者收益模式测06 0 603 算 4 5 3021111 637347327 7357529 持期有运有净末期营转效运费毛营用收收入入8% 45600 53760 57201 64065 7177562 431694582 44934051 4576 5125 5740 N售PV净(6收.3益%) 219655年6 后按3%9净 收益率出期售末，转5转售26售25 58940 66012 NP税V(费8%3)% 2134397 四收、房测地产总价V 2195950 元 单价 2495149 7元62/9平4 方米 年益 通过评全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运5 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市25场66价4 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终用确市定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
