立地商圈評估
主講：許崧庭
藥聯資訊有限公司 總經理
高苑經營管理研究所
Tel:0928703456 email:ting@
占到好地頭，更贏打拳頭
前言
男怕入錯行
店怕選錯位
前言
商業是為了顧客而存在。
以顧客角度來選擇地點。
零售業為「立地」產業。
零售業是「提供購物位置給消費者」。
地點條件不好會影響商品、設備、人才、服務的魅力。
地點比經營理念更重要。
商店印象構成要素
商品：品質、選擇、樣式、價格
服務：事後處理、銷售人員、便於退貨、信用、送貨服務
顧客：顧客群
硬體設備：清潔、店面陳列、消費者易購物、具吸引力
便利性：地點及停車的便利性
促銷：廣告
商店氣氛：使顧客感覺到溫暖、輕鬆、有趣、興奮感、舒適感
傳承：商譽或可信度
交易後：交易的滿意度
資料來源：Del I. Hawkins, Roger J. Best, and Kenneth A. Coney, Consumer Behavior：
Implications for Marketing Strategy,6th ed., Irwin, Inc.,1995,
零售店的戰力組合
商品力
店鋪力
商店戰力
商圈戰力
立地力
銷售力
演
出
力
經營力
管理力
集
客
力
商場戰力
服
務
力
商情戰力
情報力
診斷力
數
據
力
商圈特性
商圈是隨時在改變的。
零售業是一面移動一面追逐消費者。
零售業是植物性的存在。
地域
(市、鎮)
地區
(商街)
地點
考量方向
商圈範圍的設定
第一商圈：指顧客消費力佔60~75%的區域(基本客戶)
第二商圈：指顧客消費力佔20~32%的區域(延伸客戶)
第三商圈：指顧客消費力佔5~8%的區域(流動客戶)
重點商圈：指顧客消費力佔80%之客數所涵蓋的區域範圍
商圈劃分
經濟部商業司以「範圍」、「所在區域」將商圈劃分形象商圈與商店街。
涵蓋範圍較小且所在區域屬於都市者，稱之為商店街。
涵蓋範圍廣闊並不只限於街道者，則屬於形象商圈。
商店街
一般是指在都市商區中，商業活動較為密集、聚合，且氣氛較為熱鬧的商業街區
若商品主題一致性較高，則較易形成強烈的風格，而消費者往往會依其商品特色冠以如：電子街、家俱街…等名號。
商店街乃是以中小零售業者為主，集中於某一特定區域而形成商業聚集體，由於商家聚集之綜效，使該區域展現出更多元的商業性、服務性以及娛樂性之功能，以滿足該區域消費者之生活需求，並發展出該區域文化特色。
形象商圈
形象商圈乃政府對於傳統商圈再造的方式之一，其目的是改變傳統商圈的經營方式，針對本身的優劣勢進行再造，以因應未來流通產業及消費型態改變而得以繼續經營。
形象商圈乃是改變傳統商圈的型態與經營手法，配合當地人文、特產及景觀等特色，藉由整體規劃創造出共同的新商機，而此形象商圈具有多元性、持續性、文化性、整體性、創造性的特性。
形象商圈的形成其最終目的是藉由建立民眾所認同的形象來吸引消費者長時間的駐留，進而產生購買的慾望。
形象商圈的四種類型
1. 都市型形象商圈：(如台中市電子街、西門徒步區商圈) 具強烈目的性與主題性消費誘因，涵蓋區域廣。
2. 區域型形象商圈： (如梧棲臨港路商圈) 以滿足附近居民需求為主，涵蓋商圈附近三公里左右 範圍。
3. 特色型形象商圈：(恆春墾丁、北港朝天宮) 具特殊歷史背景、傳統文化、手工藝或其他觀光資源， 其消費特性比區域商店街更具主題性與目的性。
4. 新興型形象商圈：(台中美樹園道、高雄新崛江) 是一個只有少許或甚至沒有商業聚集行為的基地，針對 消費者之需求而規劃設計之新興商店街。
台灣都會商圈形成
先發展河口與海口交會處
先民海口登陸，來台墾殖
鹿港、北港、基隆、淡水、高雄、苗栗等沿海地區
順溪河往內陸發展
台北：八里、淡水→新莊→萬華與大稻埕
盆地或丘陵地中心點發展
土地肥沃、人口聚集、形成村落、形成市集、鄉集都市
苗栗市、台中市、南投市、嘉義市
台灣都會商圈形成
兩條馬路交會地容易形成市集
市集(街道)發展以廟宇為中心
初期以每月固定時間擺設市集，發展成商業街道
火車站設立地點
便捷交通工具，出入人口眾多，發展成市集
前站市集發展優於後站
板橋、台北、高雄均是前站繁榮發展到後站
大都會商圈的擴展
外環道路或新道路的開拓
大型百貨公司或超商賣場設立
大型社區開發計畫
台灣都會區的商圈特色
騎樓空間的應用發展
台灣建築法規：住宅區、商業區設立騎樓
新加坡：住宅大樓一樓以挑空處理，不得做為自家庭院
騎樓一半作機車停車場
缺乏大面積商業建築
土地私有化，法規訂定最小興建面積標準不夠嚴謹
缺乏停車空間
建築法規跟不上時代，對停車場要求面積太少
商業大樓法規不健全
大賣場、遊樂、電影、休閒等使用的建築法規趕不上時代
未依據人潮計算電梯、電扶梯數量、廁所空間數量
台灣都會區的商圈特色
缺少專業商用大樓
法規未將辦公大樓與娛樂、賣場等建築區隔
空間使用不健康→住商混合使用→社會治安死角(影響公共安全)
商業大樓持分銷售造成困擾
建商吸進很多投資者的錢，建好後無法整合經營，變成都市毒瘤
台北士林金雞廣場、台中天下名店
陰面陽面自然形成
住宅區、商業區、工業區混合使用，漸無區隔
高雄鹽埕區逐漸沒落，又有住宅區的幽靜
台灣地區零售業發展年歷
沿街店鋪與市集
商店街與專業街的觀念產生
民國40年代以前
都會區百貨公司
超大型百貨與迷你型
(主題百貨)觀念產生
民國50年代
超級市場形成
專賣超市因應
民國60年代
便利商店開始流行
迷你型誕生
民國70年代
量販店流行
主題型量販出現
民國80年代
社區型商店街形成
社區型百貨公司形成
休閒娛樂中心形成
大型購物中心觀念
逐漸形成
民國84年代
未來台灣地區都會商圈發展趨勢
大型購物中心林立
二萬坪以上賣場對商圈影響巨大
量販店的繼續擴張
三千坪以上賣場；每年業績20%成長
舊商圈新陳代謝慢
台北西門町、萬華；高雄鹽埕區
交通動線遷移
外環道路的開拓發展契機
高速公路、東西向快速道路及其相關道路之間的交會區商圈發展潛力高
捷運與高鐵的營運衝擊
創造商圈要件
附近發展腹地廣大(商業區)
足夠停車空間
規劃購物中心
車站與商業大樓聯合開發
160億
13
1990
愛買
400億
21
1996
大潤發
500億
31
1989
家樂福
2003預估營業額
店數
成立
國內大型量販店比較
未來台灣地區都會商圈發展趨勢
同業商圈營造
台北市復興南路清粥小菜和豆漿店
高雄市三鳳中街、新堀江商店街、愛河咖啡廣場
停車空間的需求日增
家庭擁有汽車數量增加
建商營造商圈
台中市精明一街、土城市歐洲休閒購物中心、高雄長谷河堤社區。
規劃商圈機能，初期以低租金引進相關廠商進駐，提升售屋效益。
未來台灣地區都會商圈發展趨勢
經濟景氣的影響商圈生態
通貨緊縮
低價商品，中等品質，大行其道
商圈動態與區域商圈發展
商圈動態的掌握
高雄市商圈動態
民國 70 年前，鹽埕區和愛河以西為商圈發展期
民國 70 年左右，新火車站與七賢路、六合路、五福路沿線
民國 80 年末期，分散高雄各地形成區域型商圈，遠東愛買、尖美百貨、漢神百貨、新光三越、太平洋崇光百貨，大樂、家樂福、萬客隆、好市多量販店
選擇商圈的考慮因素
商店位置要素圖
人口條件
吸引力條件
交通條件
人口條件
商圈內的人口特性、數量與密度影響經營成敗。
在第一商圈內，為確實掌握基本顧客．須對於開店地點周圍的商店、住戶情形．及居住者條件有所瞭解。
基本上包括下列幾點:
1．商圈的地形、資源與歷史．
2．商圈人口數、家庭戶數的多寡與密度
3．人口數量未來的變化(包括自然增加率、社會增加率)
4．人口的年齡結構與職業結構
5．生活水準的高低、消費力的強弱與消費習性
6．產業結構與產業動向
7．行政條件
8．地域開發計畫
9．住宅建設分佈位置
地區發展衡量基準
>+3%
急速成長地區
+1至+3%
成長地區
0%
持平地區
-1至-2%
衰退地區
>-2%
自然淘汰地區
衡量基準(人口減少率)
地區
交通條件
交通網路的廣度與設施是否發達．決定了顧客接近商店的便利性，因為可縮短時間及拉近距離。
為了將第一商圈擴大到第二商圈．進而掌握延伸地區的顧客層．必須很清楚商店周圍的交通條件。
蒐集交通條件資料要點:
1.道路設施狀況，尤其當鐵路地下化及捷運系統完成後， 將可能產生的變化。
2.道路設施的載客量資料。
3.公路局(公車、客運)的路線分佈情況
4.公路轉運站網路分佈及人口流量資料
5.主要車站每日上、下客數及出入人潮
6.公路車輛起迄路線及每日載運量
7.街路有關的設施條件
吸引力條件
利用周邊的設施條件吸引各種不同的人潮．為商店帶來流動顧客。
商圈吸引力強度相關因素:
1.各項都會機能分佈情形(例如:商業區、文教區、娛樂區)
2.白天與夜間人潮流量的差異狀況
3.設店地區業種與業態的經營狀況
4.同業問相互競爭的關係
5.異業問彼此互補的關係
6.設店地區都市化程度與今後發展計畫
7.立地相關條件(如:地價、停車設施及法令規章等)
商圈評估的考慮因素(1/4)
一般因素
經濟因素
所得及物價的波動
工資與就業
租稅負擔
交通體系
行政因素
土地利用
住宅政策
公營單位
社會因素
人口狀態
家庭組成
公共建設
社教福利
房地產質量
商圈評估的考慮因素(2/4)
區域因素： 自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合，所產生的區域特徵。
商圈評估的考慮因素(2/4)
住宅區
當地居民的職業、教育、社會階層等居住環境狀況
市街道的寬度、構造等狀況
離市中心的距離及交通設施情形
商店街的林立現況
學校、公園、醫院等的設立情況
市政的開發計畫
商圈評估的考慮因素(3/4)
商業區
腹地大小與顧客的質與量
顧客的交通方式與交通狀況
營業類別與競爭狀況
潛在開發市場的機會與投資狀況
繁榮的情形與興衰況狀
土地政策與管理制度
商圈評估的考慮因素(4/4)
個別因素：由於房地產價格的影響
包含：
位置、面積、地勢
寬度、深度與形狀
與其他相鄰街道的關係
與公共設施、購物中心的接近程度
設店時考慮因素
1.便利性:人員來往交通是否方便。
2.發展性:店址所在區域的未來發展如何。
3.繁榮性:目前設定商圈內的繁榮程度。
4.競爭性:商圈範圍內競爭店的調查。
5.住戶性質:研判商圈內各區住戶的比率。
6.住戶水準:主觀判斷顧客群的教育、所得水準。
7.機會性:除正常生意外，偶發性的生意機會有多少。
設店時考慮因素
8.人潮性:調查尖峰與平時人潮的流量。
9.店面型態:店面可見度。
10.近便性:公車站牌、車站、捷運站、停車場。
11.公共設施:公用電話、郵局、市場等可增加機會性購買。
12.動線性:行人來往的方向。
13.商店組合：商店的數目與規模、商店的知名度。
七賢路
六合路
中正路
大同路
民生路
五福路
中山路
中華三路
自強路
火車站
野牛涮涮鍋
協記涮涮鍋
大和燒烤
鼎王麻辣鍋
捷運站
公車
公車
公車
公車
公車
榮安路
市立停車場308車位
公車
公車
公車
公車
騎車10分鐘
騎車5-6分鐘
走路5分鐘
大立百貨
市立圖書館/前金游泳池
中山體育場/城市光廊
七賢路
六合路
中正路
大同路
中山路
中華三路
自強路
榮安路
野牛涮涮鍋
協記涮涮鍋
大和燒烤
鼎王麻辣鍋
喬登語文
科建語文
建志補習班
大同國小
主要商店
語文補習班
文理補習班
國小/國中
立志/成功/儒林補習班
前金國小
前金國中
走路5分鐘
走路10分鐘
建國國小
高雄市十年來人口結構概況
商圈資料的蒐集方法
商圈資料
都市地圖、市區要覽、簡介、都市計畫圖、區內人口數、產業別就業統計、租售行情、營業類別統計、土地公告現值、市街地的外觀現況、各主要建築物設施的容量、政府及民間的市調報告等
資料取得方向
市政單位：都市計畫處、住宅都市發展局、縣市政府、行政院主計處、經濟部商業司、交通部運輸所、經建會、土地行政單位、圖書館等
民間單位：工商協會、專業雜誌、市調公司、學校團體、法人團體等
直接取樣：分區拍照、定點詢問、競爭同業、店內參觀、天候時段紀錄、報章近況報導等
商圈的調查與評估步驟
大範圍的行政區域內繞行一至三次
收集該區的各項統計資料
收集競爭同業的各項資訊
進行區域內的面對面訪談
擬定市調計畫
尋找可能設店的位置
商圈的調查與評估步驟
在路線的行徑中架構出商圈的範圍
整理人口家庭收支資料
執行散步逛街模式與影響評估分析
不同方式之營業額評估法
歸納設店的有利與不利因素
決策是否合於設店的經營目標
商圈內競爭店的調查
一、明瞭競爭店的組織形態與店名
二、在地圖上標明競爭店的位置。
三、明白競爭店的經營規模。
四、了解競爭店的附近是否有停車場設施。
五、競爭店的商品結構是什麼。
六、從競爭店的收銀機數判斷其營業概況。
七、觀察競爭的顧客層是偏向那一型。
八、蒐集競爭店的顧客群購買取向與平均購買金額。
九、觀察競爭店的外觀與內部陳列，並調查顧客的反應，決定自已的店格。
十、根據上述調查，擬定銷售預測，作為日後經營方針與營運策略的參考。
高雄市商圈特色
鹽埕商圈
火車站前商圈
五福路商圈
三多路商圈
經貿園區商圈
高雄新崛江商場
金銀島購物中心
立地商圈戰力互動關係
把握條件立地戰力
應對強化銷售戰力
量的條件
（地理、人口、交通…等）
質的條件
（人口層次、產業結構、都市發展…等）
主體[性條件
（商圈規模、業種結構、組織活動…等）
附加性條件
（公家機關、公共設施…等）
媒體促進
（活動訴求、溝通體系…等）
店舖促進
（展現效果、公共設施…等）
販賣空間效果
（賣場配置、展示陳列…等）
販賣型態效果
（業種構成、業態特色…等）
商圈戰力的互動關係
結合【經營戰力】
結合【管理戰力】
支持
商圈條件
形成
商圈條件
集客
促進效果
營業額
促進效果
以集客戰力促進效果為訴求
耕耘商圈的步驟
設定目標： 了解影響商圈相關因素後，再依據公司的資源開始評估(短、中、長期深耕商圈的目標)。
調查作業： 針對商圈內客戶的「特性」、「購買行動」、「基本資料」、「消費」、「希望」…等進行調查。
規劃重點： 針對： (1).對象 (2).地點 (3).時間 (4).數量目標 (5).方法，分別進行規劃。
「專業化」、「分眾化」是未來商店經營的必然 趨勢，在飽和與競爭的市場環境之中，「一般 化」、「大眾化」的商店將「必死無疑」！
「專業化」是建立消費者忠誠度長期的真正方 法。
「科學化」更是打勝競爭對手的唯一途徑。
