项目移交
住宅集中检查指引
紫都城管理处：马兵
技术部：杨先燚
20081119
目 录
1
前言
3
1
集中检查流程、计划、常用工具及科目
3
3
集中检查的依据
3
2
3
4
集中检查标准
3
6
集中检查重、难点问题及处理方法
3
5
集中检查方法
◆ 集中检查，是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。
◆ 目的：
提高一次交房成功率。
减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。
前言
1
2
集中检查流程、计划、常用工具及科目：流程
2
确定检查时间
启 动 会
制 定 计 划
检 查 准 备
检 查
项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月
确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底
根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改
人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训
物业工程负责人组织员工进行检查、分片区负责制
3
记 录 反 馈
整 改
复 检
资 料 维 护
原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改
各分包单位接到检查记录表进行整改
整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检
物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护
4
2
集中检查流程、计划、常用工具及科目：流程
2
根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。
参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验
5
4
集中检查流程、计划、常用工具及科目：计划
2
压力实验工具（俗称手动加压泵）
游标卡尺
激光测距仪
投线仪
6
3
集中检查流程、计划、常用工具及科目：常用工具
2
红外线多线墨线仪
塞尺
两米尺
卷尺
7
3
集中检查流程、计划、常用工具及科目：常用工具
2
8
角尺
空鼓锤
兆欧表
钳型万用表
记号笔
3
集中检查流程、计划、常用工具及科目：常用工具
2
1、房间及公共部分空间尺寸
2、现浇板厚度及裂纹
3、门窗安装工程
4、墙面、地面和顶棚面层
5、防水工程
6、玻璃安装工程
7、给排水系统安装工程
8、电气安装工程
9
4
集中检查流程、计划、常用工具及科目：检查科目
2
《住宅建筑规范》GB50386-2005
《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）
《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001
《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210
《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303
《重庆市住宅工程质量分户检验管理办法》（试行）
项目移交标准
部分标准择录：
10
3
集中检查标准的依据
1、房间及公共部位空间尺寸
墙面净距
自然间全部检查，长宽各测不低于2点
公共部分走道、楼梯间每层各测不少于2点
室内净高
起居室卧室不少于5点，4角及中点
其余房间4个角点
有坡度房间不测净高
尺量和仪器
墙面间净距测点在距地1米、距墙角500mm
公共部位走道和楼梯间墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点
房间内墙面之间净距极差20mm以内
净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内
非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查
检查数量
检验方法
质量要求
11
4
集中检查标准
现浇板厚度检查一般在结构实施时虽进度进行，物业集中检查时不作检查、只作裂纹检查
板厚自然间全部检查
起居室、卧室4角及中点
其余房间3点：即两对角点及对角间中点
检查高度距地俯视目测
板底裂纹，站在室内地面仰视目测
板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范；
现浇楼板不应有可见的裂纹
检查数量
检验方法
质量要求
2、现浇楼板厚度及裂缝
12
4
集中检查标准
3、门窗检查
全部检查
开闭手扳目测
门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘
推拉窗有防脱落措施
进户门开启方向符合设计要求
检查数量
检验方法
质量要求
门窗开启性能
门窗的密封性能
全部检查
手扳目测
橡胶密封条、毛毡密封条完好
玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整
检查数量
检验方法
质量要求
外窗的排水性能
全部检查
手扳目测
有排水口的门窗、排水口畅通
排水口数量符合设计要求
检查数量
检验方法
质量要求
13
4
集中检查标准
4、墙面、地面和顶棚
自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查
空鼓各墙面不少于3处，（即两端及中间）每处约1㎡
当单片墙长超过3米，每增加1m，增加1个检查点
初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓
抹灰空鼓用小锤锤击检查
抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙800-1000mm
抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓
抹灰层无爆灰和裂缝
孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑
管道后面抹灰表面平整
检查数量
检验方法
质量要求
墙面面层
14
4
集中检查标准
4、墙面、地面和顶棚
自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查
空鼓每房间及阳台、公共部位走道和楼梯间各不少于5处：即4角加中部，每处面积约1㎡
抹灰空鼓用小锤锤击检查
面层外观及裂缝站立室内仰视目测
抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓
抹灰层无爆灰和裂缝
免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝
检查数量
检验方法
质量要求
顶棚
自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查
空鼓各墙面不少于3处，（即两端及中间）每处约1㎡
当单片墙长超过3米，每增加1m，增加1个检查点
初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓
抹灰空鼓用小锤锤击检查
抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙800-1000mm
抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓
抹灰层无爆灰和裂缝
孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑
管道后面抹灰表面平整
检查数量
检验方法
质量要求
整体地面面层
15
4
集中检查标准
5、防水工程
全部检查
蓄水、雨后，蓄水最浅处不低于20mm，蓄水24小时
天沟、泛水、变形缝目测
无面不应有滲漏、积水
天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求
检查数量
检验方法
质量要求
有防水要求房间和阳台
房间蓄水、最浅处不低于20mm‘蓄水24小时
积水、阳台泼水检查
无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水
检查数量
检验方法
质量要求
全部检查
雨后或淋水
外墙无滲漏
外窗无滲漏
检查数量
检验方法
质量要求
屋面
有防水要求房间、阳台
外墙、外窗
16
4
集中检查标准
6、玻璃安装工程
全部检查
目测检查玻璃上的安全认证标识
应使用安全玻璃部位不得使用非安全玻璃
检查数量
检验方法
质量要求
有防水要求房间和阳台
目测检查玻璃上的安全认证标识
玻璃厚度尺量检查
应使用不小于12mm钢化玻璃或钢化夹层玻璃
玻璃临空高度5m以上，使用钢化夹层玻璃
检查数量
检验方法
质量要求
安全玻璃使用
护栏玻璃
17
4
集中检查标准
7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
全部检查
安装牢固：手扳、目测
支、吊架间距尺量
坡度、坡向：用坡度尺、水平尺、拉线和尺量
清扫口、伸缩接、阻火圈目测
套管、暗埋管目测
安装牢固、支吊架符合验收规范
坡度、坡向符合设计、验收规范
清扫口、塑料伸缩接、阻火圈符合设计、验收规范
穿墙、穿板套管符合设计、验收规范
给水暗埋管标识清楚
检查数量
检验方法
质量要求
管道、配件安装
18
4
集中检查标准
全部检查
目测
有效水封深度尺
地漏形式附和设计，有效水封深度不小于50mm
存水弯设置附和设计，有效水封深度不小于50mm
检查数量
检验方法
质量要求
地漏、存水弯
全部检查
通水检查
管道、配件等接口严密、无滲漏
管道畅通、不堵塞
检查数量
检验方法
质量要求
管道系统功能
7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
19
4
集中检查标准
8、建筑电气工程
配电箱内进出线全部检查
目测
与设计图核对
导线材质、规格符合设计要求
检查数量
检验方法
质量要求
电气元件全数核对
每个开关动作不少于2次
规格、型号、数量与图纸核对
电气元件动作检查
接地：目测
电气元件规格、型号、数量符合设计
电气件标识清楚、动作灵活
箱体接地正确
检查数量
检验方法
质量要求
线路敷设
配电箱安装
20
4
集中检查标准
全部检查
接地：拆开灯具检查
其余通电检查
距地灯具外壳接地
光源无损坏、灯具与开关对应正确
检查数量
检验方法
质量要求
灯具安装
8、建筑电气工程
开关、插座形式全检
开关、插座接线没回拆开不少于1个，每户不少于4个
漏电全数检查
每个开关现场动作不少于2遍
与图纸核对
接线：拆开开关、插座检查
带漏电的插座用适配仪进行模拟检查
开关动作检查
开关、插座符合设计、接线符合验收规范
开关灵活
接地无串接
除空调插座外、其他插座应设漏电保护装置
检查数量
检验方法
质量要求
开关、插座安装
全部检查
目测
材料、联结方式符合设计和验收规范
检查数量
检验方法
质量要求
等电位联结
21
4
集中检查标准
1、房间及公共部位空间尺寸：层高检查方式
1
2
对角线交点
房间进户顺时针方向作测试点位标记
3
4
5
50cm
50cm
集中检查时按照分户检验时的点位进行检查
22
5
集中检查方法
1、房间及公共部位空间尺寸
1、房间及公共部位空间尺寸
2、开间尺寸检测方法
1米高
距墙50cm
集中检查时按照分户检验时的点位进行检查
23
5
集中检查方法
3、门窗检查
无划痕、开关灵活、保护膜应保留
无划痕、开关灵活、密封好，尺寸误差在规范内
开关灵活、无倾斜、排水孔方向数量正确
无划痕、开关灵活、密封好
24
5
集中检查方法
红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度
两米尺检测墙面垂直度
检查空鼓裂纹
角尺检测阳角
4、墙面、地面和顶棚
25
5
集中检查方法
4、墙面、地面和顶棚
检查室内标示
给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示
检查阳台阴角
注意阴阳角较多处，客户关注较多
26
5
集中检查方法
4、墙面、地面和顶棚
检查天棚平整度
顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。
地面检查
平整度误差不大于2mm ，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，
27
5
集中检查方法
5、防水工程
检查烟道、外墙、门窗漏水
门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。
28
5
集中检查方法
随机现场检测防水层厚度
涂膜防水层厚度在㎜—㎜之间，但不低于㎜厚（聚氨酯㎜㎜；水泥基㎜㎜）。
检测方法：随意切一块用游标卡尺检测。
防水检查
无渗漏，相邻墙体无反碱返潮现象。卫生间排水接口下口应高于防水层30㎜以上
检测方法：
蓄水检查且最低处不低于20㎜蓄水深度；蓄水时间不低于24小时。
其他有防水要求的房间和阳台标准：
无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象
5、防水工程
29
5
集中检查方法
阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查
高度不低于米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃 。
不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm
室内护窗栏杆高度检查和施工工艺
6、玻璃安装工程
30
5
集中检查方法
检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况
铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵活；
开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。
窗户检查
6、玻璃安装工程
31
5
集中检查方法
检查水井水表设置情况
安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。
户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、无渗漏 ；阀门高度离地800㎜。
户内给水管检查
7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
32
5
集中检查方法
排污管道灌水实验
管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通。
球能从测试点被水冲至被测管道的最底部的污水井。
排污管道通球实验
7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
33
5
集中检查方法
给水管道支架稳固性
给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。
排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。
给排水管顺直度检查
7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
34
5
集中检查方法
给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔米必须安装支架；
地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜ ，冲水排水通畅
给排水管顺直度检查
地漏检查
7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验
35
5
集中检查方法
配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于Ω；接地连接正确 ，
配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试
8、建筑电气工程
36
5
集中检查方法
8、建筑电气工程
室内装修电源插座高度检查
配电箱配置和设置高度检查
强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。
300mm
37
5
集中检查方法
开间尺寸检查记录：
1、使用有效的户型图:合同附图
2、户型图上标注有建筑尺寸，以便检查核对。
3、记录清晰。
4、不符合要求的用红色笔做记号，以便复检。
5、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验收销号完毕即完成检查返修工作。
38
5
集中检查方法--检查记录
开间尺寸记录方式
层高检查：
1、
开间尺寸检查记录：
1、使用有效的户型图:合同附图
2、户型图上标注有建筑尺寸，以便检查核对。
3、记录清晰。
4、不符合要求的用红色笔做记号，以便复检。
5、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验收销号完毕即完成检查返修工作。
39
5
集中检查方法--检查记录
空鼓裂纹检查记录
土建、门窗、安装检查记录：
1、所有房间全部检查。
2、图上记录编号，表格内对应编号作问题描述。
3、问题描述应清楚准确，避免整改遗漏。
4、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验收销号完毕即完成检查返修工作。
40
5
集中检查方法--检查记录
集中检查管理
1、标准、流程培训，自己做足功课
2、分栋或片区责任制
3、有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况
4、重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法
6
集中检查重、难点问题及处理方法
41
整改质量、进度控制
1、明确施工单位返修队伍，分片区责任制
2、返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度
3、整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决
6
集中检查重、难点问题及处理方法
42
检查验收计划很难执行到位
1、制定计划时和项目部、监理、施工单位充分沟通，达成一致
2、过程中检查验收负责人每天要对计划执行情况进行回顾修正
重点关注客户敏感点
1、阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗
2、渗水
3、空鼓、裂纹
6
集中检查重、难点问题及处理方法
水晶郦城2-3-1306赔付
案例：
水晶郦城1-7-0506工程赔付
水晶郦城2-2-1803暴雨渗水赔付
43
清楚了吗？
谢谢，祝工作愉快！
44
