城镇土地使用税
城镇土地使用税
一、定义：在我国境内对拥有土地使用权的单位和
个人征收的税种。
二、纳税人
1. 拥有土地使用权的单位和个人.
2. 土地的实际使用人和代管人.
3. 使用权共有,共有各方分别纳税.
三、计税依据：实际占用土地面积
四、税率：差别比例税率
税率规定(暂行条例2007年1月1日)
级 别 人口（人） 每平方米税额（元）
大城市 50万以上 --30
中等城市 20--50万 --24
小城市 20万以下 --18
县城、 建制镇、工矿区 --12
2006年12月，国务院颁布了第483号令，
公布了修订后的《中华人民共和国城镇土地
使用税暂行条例》，从2007年1月1日起施
行。新条例的出台是地方税改革的最新进展，
有利于统一税制、公平税负、拓宽税基，贯
彻落实国家宏观经济政策，增加地方财政收
入
1988年公布实施的城镇土地使用税暂行条
例是依据20世纪80年代中期的经济发展水
平、土地利用状况及相关政策制定的。近年
来，随着土地有偿使用制度的实施、经济的
发展和土地需求的不断增加，原城镇土地使
用税的一些规定已明显滞后于经济形势发展
变化的要求。
一是税额标准太低，每平方米土地年税额最
高只有10元，最低仅为元，这与我国人
多地少、土地资源极为紧缺的现状以及近年
来日益攀升的地价水平是极不相适应的；
二是对外商投资企业不征税，税负有失公平。
近几年，为了抑制投资过热，促进合理开发利用土
地，中央采取了一系列宏观调控措施，特别加强了
土地的管理，但一些地区和行业固定资产投资增长
过快、乱占滥用土地的现象仍然严重。据有关报道，
目前已出让的土地有2/3仍处于闲置状态。而城镇
土地使用税作为我国目前在土地保有环节征收的唯
一税种,长期以来税负偏低，2005年全国城镇土地
使用税收入为137亿元，2006年177亿元，占全
国税收总收入的比重不足百分点,难以发挥其经
济调节作用。
而且，城镇土地使用税税额偏低，也影响了地方政
府根据经济发展状况及时调整土地等级和税额的积
极性。此外，外资企业使用土地不缴纳城镇土地使
用税，造成内外资企业用地成本的差异，不利于不
同经济类型的企业共同协调发展，也不符合市场经
济公平竞争的原则。因此，需要对原城镇土地使用
税暂行条例的有关内容进行调整和完善。
为落实国家宏观调控政策和完善城镇土地使用税税
制， 2006年8月1日，《中共中央 国务院转发<
国家发展和改革委员会关于上半年经济形势和做好
下半年经济工作的建议>的通知》（中发
[2006]14号）明确提出了“提高城镇土地使用
税单位税额，严格控制减免税范围”的要求。8月
31日，国务院下发的《关于加强土地调控有关问
题的通知》（国发[2006]31号）又进一步明确
指出：提高城镇土地使用税征收标准，财政部会同
国土资源部、法制办要抓紧制订具体办法。
根据中央和国务院上述文件要求，有关部门对调整
城镇土地使用税税额问题进行了调研和论证，提出
了调整方案，并建议在调整税额的同时，把外商投
资企业纳入城镇土地使用税的征税范围。国务院采
纳了这一建议。经国务院常务会议审议，在2006
年12月31日发布了《关于修改<中华人民共和国
城镇土地使用税暂行条例>的决定》，提高了城镇
土地使用税的税额幅度，明确对外商投资企业和外
国企业征收城镇土地使用税，并相应修订了《城镇
土地使用税暂行条例》，重新进行了公布。
1、提高了城镇土地使用税税额幅度。
新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，将税额标准提高
了2倍，调整后的“土地使用税每平方米年税额：大城市
元至30元；中等城市元至24元；小城市元至18元；
县城、建制镇、工矿区元至12元。”考虑到城镇土地使用
税的税负水平应与各地经济发展水平和土地市场发育程度相适
应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额
幅度内确定本地区的适用税额幅度。
提高城镇土地使用税税额，增加了用地的成本，可以引导
土地使用者合理节约的使用土地，提高土地利用效益，有利于
进一步贯彻落实国家加强土地宏观调控的措施，有利于促进房
地产市场的健康发展，有利于增加地方的财政收入。
2、将外资企业纳入城镇土地使用税征税范
围。
新修订的《城镇土地使用税暂行条例》在第二条中增加了第二
款：将第一款中使用土地的单位和个人定义为：“前款所称单
位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商
投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国
家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及
其他个人。”即：把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使
用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土
地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
对外资企业用地征收城镇土地使用税，符合党的十六届三
中全会关于“统一各类企业税收制度”的要求，有利于公平税
负，平衡内外资企业的税收负担，有利于促进各类企业公平竞
争。
城镇土地使用税暂行条例
（1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号发布 根据2006年12月
31日《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》
修订）
第一条 为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强
土地管理，制定本条例。
第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇
土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地
使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企
业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单
位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积
为计税依据，依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、
直辖市人民政府根据实际情况确定。
第四条 土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市元至30元；
（二）中等城市元至24元；
（三）小城市元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区元至12元。
第五条 省、自治区、直辖市人民政府，应当在本条例第四条规
定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，
确定所辖地区的适用税额幅度。
市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干
等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制
定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准
执行。
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用
税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第
四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用
税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。
第六条 下列土地免缴土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的
土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土
地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利
设施用地和其他用地。
第七条 除本条例第六条规定外，纳税人缴
纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由
省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国
家税务局批准。
第八条 土地使用税按年计算、分期缴纳。
缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确
定。
第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；
（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
第十条 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当
向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。
第十一条 土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管
理法》及本条例的规定执行。
第十二条 土地使用税收入纳入财政预算管理。
第十三条 本条例的实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第十四条 本条例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用费
办法同时停止执行。
山东省地方税务局关于福利企业房产税和城镇土地使用税征免税
有关问题的通知（鲁地税函[2000]277号）：
近来，部分市地反映，福利企业房产税和城镇土地使用税征免税
划分标准不统一，在执行中不便掌握。经研究，现明确如下：
一、对安置“四残”（即盲、聋、哑及肢体残疾者）人员占生产
人员总数百分之三十五以上的福利生产企业，经县（市、区）地
方税务机关批准，其房产和用地暂免征收房产税和城镇土地使用
税。
二、各地应严格依照上述标准，认真作好审批工作。对不符合免
税条件的福利企业，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。
山东省地方税务局关于福利企业征免房产税和城镇
土地使用税问题的补充通知(鲁地税函
[2005]134号）:
安排四残人员占生产人员总数35%以上的福利生
产企业,经县(市\区)地方税务机关批准,对其自用
的房产和土地暂免征收房产税和土地使用税,对于
出租的房地产以及其他非自用的房产和土地,应按
规定计算征收房产税和城镇土地使用税。
关于继续执行供热企业相关税收优惠政策的通知（财
税[2006]117号）：
一、对“三北地区”(包括北京、天津、河北、山西、
内蒙古、辽宁、大连、吉林、黑龙江、山东、青岛、
河南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆)的供热企业，
在2006年至2008年供暖期期间，向居民收取的采
暖收入(包括供热企业直接向居民个人收取的和由单
位代居民个人缴纳的采暖收入)继续免征增值税。
本条所称供热企业，包括热力产品生产企业和热
力产品经营企业。
二、享受免征增值税的采暖收入必须与其他
应税收入分别核算，否则不得享受免征增值
税的优惠政策。热力产品生产企业应根据热
力产品经营企业向居民收取采暖收入的比例
确定其免税收入。比例的具体计算方法，由
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税
务局确定。
三、自2006年1月1日至2008年12月31日，对
向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业，其为
居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城
镇土地使用税。上述供热企业包括专业供热企业、
兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物
业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供
热的企业。
对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可
按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划
分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民
供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征
免税界限。
四、《财政部 国家税务总局关于供热企业
税收问题的通知》(财税[2004]28号)、
《财政部 国家税务总局关于供热企业有关
增值税问题的补充通知》(财税
[2004]223号)和《国家税务总局关于供
热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题的
批复》(国税函[2005]60号)停止执行。
二○○六年十一月二十七日
【例题·多选题】下列可以成为城镇土地使用税的
纳税人有（ ）。
A.土地使用权人 B.土地实际使用人
C.土地代管人 D.共有土地使用权
的各方
【答案】ABCD
【解析】城镇土地使用税纳税人一般为A，在特定
的特殊情况下，B、C、D也可以成为城镇土地使
用税纳税人。
【例题·单选题】某城市的一家公司，实际占地23000平
方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一尚未办
理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使
用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适
用每平方米2元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴
纳城镇土地使用税为（ ）。
元 元 元
元
【答案】C
【解析】应纳税额=（23000＋
2000）×2=50000（元）
【例题·判断题】（2004年）经省、自治区、直辖
市人民政府批准，经济发达地区土地使用税的适用
税额标准可以适当提高，但提高额不得超过暂行条
例规定最高税额的30%。（ ）
【答案】 ×
【例题·单选题】某公司与政府
机关共同使用一栋共有土地使用
权的建筑物。该建筑物占用土地
面积2000平方米，建筑物面积
10000平方米（公司与机关的
占用比例为4：1），该公司所
在市城镇土地使用税单位税额每
平方米5元。该公司应纳城镇土
地使用税（ ）。
元 元
元
【答案】C
【解析】应纳税额
=2000×4÷5×5=8000
（元）
【例题·单选题】某供热企业占地面积80000平方米，其中厂房
63000平方米（有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使
用），行政办公楼5000平方米，厂办子弟学校5000平方米，厂办
招待所2000平方米，厂办医院和幼儿园各1000平方米，厂区内绿
化用地3000平方米；2005年度该企业取得供热总收入5000万元，
其中2000万元为向居民供热取得的收取。城镇土地使用税单位税额
每平方米3元，该企业2005年度应缴纳城镇土地使用税（ ）。
（2006年）
万元 万元 万元 万元
【答案】B
【解析】企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其
他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；免税单位无偿使用纳税单
位的土地，免征城镇土地使用税；向居民供热并向居民收取采暖费的
供热企业暂免征收土地使用税。
应纳的城镇土地使用税=（80000-3000-5000-1000-
1000）×3×（5000-2000）÷5000=126000（元）
=（万元）
【例题·多选题】（2006年）下列各项中，按税法
规定免征城镇土地使用税的有（ ）。
A.寺庙内宗教人员的宿舍用地
B.国家机关职工家属的宿舍用地
C.个人所有的居住房屋及院落用地
D.国有油田职工和家属居住的简易房屋用地
【答案】AD
【解析】AD属于税法规定免征城镇土地使用税项
目；BC选项由省、自治区、直辖市地方税务局确
定减免土地使用税。
【例题·单选题】（2007年）某市肉制品加工企业2006年占
地60000平方米，其中办公占地5000平方米，生猪养殖基地
占地28000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企
业内部道路及绿化占地11000平方米。企业的在地城镇使用税
单位税额每平方米元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税
（ ）。
元 元 元
元
【答案】A
【解析】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税
依据，同时规定了免税政策。如：直接用于农林牧渔业的生产
用地免税，如生猪养殖基地占地；而题中所述办公占地、加工
车间占地、企业厂区以内的绿化占地，不属于免税范围。本题
应纳土地使用税＝（60000-28000）×＝25600（元）。
【例题·单选题】（2005年）新征用耕地应缴
纳的城镇土地使用税，其纳税义务发生时间是
（ ）。
A.自批准征用之日起满3个月
B.自批准征用之日起满6个月
C.自批准征用之日起满1年
D.自批准征用之日起满2年
【答案】C
【例题·判断题】（2007年）纳税人在全国
范围内跨省、自治区、直辖市使用的土地，
其城镇土地使用税的纳税地点由国家税务总
局确定。（ ）
【答案】×
【解析】纳税人在全国范围内跨省、自治区、
直辖市使用的土地，其城镇土地使用税分别
向土地所在地的税务机关缴纳。
