（物业管理）业主委员会与
物业管理公司的定位
业主委员会和物业管理 X 公司的定位
如何为业主委员会和物业管理 X公司定位是多年来长期困绕物业管理行业健
康发展的壹个悬而未决的重大核心问题，准确科学地为业主委员会和物业管理 X
公司定位，明确业主委员会和物业管理 X公司各自的法律地位，奠定物业管理立
法的基石，是我国建立业主自治自律和物业管理 X公司专业化管理相结合的物业
管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
业主委员会和物业管理 X公司的定位问题早在壹九九九年五月的全国物业管
理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地提出来，物业管理行
业的业内人士为之进行了艰辛困苦的追寻和探索，但至今为止却没有寻求到壹个
解决业主委员会和物业管理 X公司定位问题的根本良方。之所以没有找到这个良
方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业
管理实践经验进行提升和挖掘，仍有壹部分人也只是从经济管理的理论中探索和
推敲；却恰恰忽视了业主委员会和物业管理 X公司的定位从本质上说是壹个法律
的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻
和探索。因而造成了物业管理行业的业内人士壹头雾水，不知所措，处于壹个既
感到定位问题很重要，又无可奈何的尴尬局面，找不到壹个根本的出路来。本文
试图从法律的层面上，从壹个全新的视角出发，通过对我国民法中建筑物致害的
责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建
筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立业主委员会作为区分所有建筑物
的管理人的法律地位，确立物业管理 X公司作为区分所有建筑物的管理服务人的
法律地位，以彻底解决业主委员会和物业管理 X公司的定位问题。
在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理 X公司是构成了物业管理
法律关系的最主要的民事主体。那么，物业管理的这些民事主体的法律地位究竟
为何呢？从全国人大立法机关正在起草和审议的《中华人民共和国物权法（草案）》
中所设立的建筑物区分所有权法律制度来见，物业管理的实质就是区分所有建筑
物的管理，很明确业主的法律地位就是建筑物区分所有权人。但这个法律制度且
没有直接对业主委员会和物业管理 X公司进行明确的法律定位，而设定了区分所
有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这俩个法律地位。那么，对于业主
委员会和物业管理 X公司究竟谁拥有区分所有建筑物管理人的法律地位？谁又拥
有区分所有建筑物管理服务人的法律地位？我们必须对此有壹个清楚、准确、合
理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理民事主体的权利和义务，关系到物
业管理行业的健康发展。为了清楚、准确、合理、科学地给业主委员会和物业管
理 X公司作出法律定位，我们不妨先从我国民法对管理人的立法原意进行如下的
探讨和剖析。
管理人这个词语的法律概念最早是出当下我国民法通则之中的。《中华人民
共和国民法通则》第壹百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的
搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人
应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害
的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较
清晰的，这就是我们常在物业管理活动中被称为业主的建筑物区分所有权人。由
于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法
（草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，
管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对管理人的立法原意，才能
正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理 X公司的法律地位，才能依法均
衡业主、业主委员会以及物业管理 X公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。
对于这种建筑物致害的责任主体，各国的见解是不同的。大多数大陆法系国
家规定，只有建筑物的所有人才能成为建筑物致害的责任主体。例如，《法国民
法典》第壹千三百八十六条就只规定“建筑物的所有人”对于建筑物的保管或建
筑不善的致害承担责任。此外，比利时、墨西哥、秘鲁、阿根廷、智利、巴西等
国家均采用此立法例。而且，这些国家在规定所有人对受害人直接承担责任的同
时，仍赋予所有人对其他对于损害的发生有过错的人的追偿权。这种立法例的根
据是，受害人通常无从发现和弄清事实上究竟是谁对于建筑物的失修或建造瑕疵
负有过错，因此允许受害人直接对所有人起诉是公平合理的。
德国、日本、意大利等少数大陆法系国家规定了建筑物致害的多元责任主体。
依据《德国民法典》第八百三十六至八百三十八条的规定，建筑物倒塌致害的责
任主体有以下四类：1.自主占有人，即作为自己所有而占有物的人；2.前自主占
有人，即倒塌或剥落是在土地的前占有人的终止占有的壹年内发生者由前占有人
负责；3.建筑物占有人，即因行使某项权利而占有他人土地上的建筑物或工作物
的占有人，其代替土地占有人负责；4.建筑物保养义务人，即为占有人承担保养
建筑物或和土地相联的工作物，或由于自己享有用益权而应保养建筑物或工作物
的人，和占有人负相同的责任。依据日本民法第七百壹十七条规定，工作物致害
的责任主体原则上是占有人，但占有人对于防止损害发生已尽到必要注意时，则
例外地由所有人负赔偿责任。不论所有人仍是占有人负责，其承担责任后均可对
实际引起损害的责任人行使追偿权。依据意大利民法，原则上只有所有人是责任
主体，但当倒塌致害发生在用益权人的占有期间时，则由所有人和占有人负连带
责任。
在英美法，建筑物致害责任主体原则上是占有人。根据是占有人直接地控制
和监管着建筑物，因此，也有义务承担建筑物致害的责任。美国侵权法在建筑物
致害方面的责任主要和财产的占有和控制相联系，而和所有权没有什么关系。也
就是说，占有和控制决定责任，谁占有和控制着房屋，谁就有责任将其管好。但
也有例外：1.享有终身产权的人（相当于大陆法系上的用益权人）对其享有终身
产权的建筑物致害承担责任，因为通常情况下这些建筑物由他占有着；2.出卖人，
壹般情况下房屋的出卖人在丧失占有后对房屋的倒塌不再负责任，但当其另有约
定或出卖人有欺诈行为时则由出卖人负责。
从各国对建筑物致害责任主体的法律规定，能够明确确定建筑物致害责任主
体，应该是：1.建筑物的所有人；2.建筑物的占有人；3.建筑物保养义务人。
我国民法在对建筑物致害的责任主体的立法中，借鉴了国外立法的成熟经验，
采取了法国式的立法体例，实行了单壹制的责任主体制度。在《中华人民共和国
民法通则》第壹百二十六条中规定，建筑物及其他设施造成损害的责任主体是“所
有人或管理人”。尽管我国民法的这条法律规定从字面上见是“所有人或管理人”，
但所反映的实质仍然是属于“所有人”的单壹制责任主体。
我国民法规定的所有人指对建筑物或其他设施享有占有、使用、收益和处分
权的人。损害发生时不管所有人是否直接现实地占有建筑物或其他设施。也不管
其成为所有人的时间长短，均不妨碍由所有人承担责任。即使损害发生于出借、
保管、出租、出典等期间，所有人且未实际占有所有物，但仍由所有人承担责任。
我国民法在建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政
命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的运营管理权的人。管理人
是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等
法律行为自愿设定的占有人（如承租人、借用人和典权人）。管理人的存在是我
国社会主义国家国有财产所有权和管理权俩权分离的结果。我国国有的建筑物或
其他设施壹般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有
占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓
“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、
收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对
建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。从这个立法原
意上显然管理人仍然是等同于具有所有人权能地位的，且且在建筑物保养义务的
程度上也相当于占有人的法律地位。
我国民法在建筑物致害责任主体规定“所有人或管理人”承担建筑物致害责
任的立法根据在于，建筑物或其他设施致害的终极原因往往是建造或管理有缺陷。
建造和管理往往又是壹种复杂的过程。物业管理 X公司虽然承担有壹定的管理服
务责任，但这种管理服务责任是通过和业主委员会所签订的物业管理服务合同获
得的，且不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其
中的壹部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任
都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的损害，其责任人可能是建筑物的开
发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者
设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有
人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本
不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理 X公司来支配控制，除了业主、业
主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理 X公司）是不可能左右控制或彻底
解除的。何况，当物业管理 X公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同
所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。可是，业主委
员会的管理责任却是天生具有的，物业管理 X公司的管理服务是由其按合同约定
的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保
留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。
根据过错责任原则，谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管
理责任通过物业管理服务合同交给物业管理 X公司，自然物业管理 X公司就不可
能承担全部管理责任。否则，让物业管理 X公司作为管理人承担责任，就有悖公
平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。
由于物业管理 X公司具有“管理”二字，而物业管理 X公司又从事的是物业
管理活动，因此，通常人们往往都会望文生义地将物业管理 X公司误解为建筑物
的管理人。其实这是“管理”二字给人们造成的壹种错觉。从管理人的法律概念
来见，物业管理 X公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利；
其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的运营管理权。相对
比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，
就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁
打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭且不会影响业主委员会的存
在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委
员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，
其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至
处分的权利，自然从责任和权利的主体都是壹致。如果使管理人的地位空置，就
会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理 X公司作为管理人，使物
业管理 X公司代人受过。显然这样就将物业管理 X公司放在了壹个权利和义务不
均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管
理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现
了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。
鉴于我国物权法仍然在起草和审议阶段，而且物权法所设定的建筑物区分所
有权法律制度且不完善，因此，我们在此有必要对各国以及我国港澳台地区的有
关建筑物区分所有权所涉及到的管理人以及管理服务人的法律条款进行借鉴和
探讨。
各国以及我国港澳台地区的有关建筑物区分所有权的法律条款通常都将管理
人作为区分所有权人大会（即物业管理活动中的业主大会）的召集人。如《德国
住宅所有权法》第二十四条规定：“住宅所有权人会议，每年至少由管理人召集
壹次。”《瑞士民法典》第七百壹十二条中规定：“除另有约定外，楼层所有人大
会由管理人召集且主持；”《日本建筑物区分所有权法》第三十四条中规定：“集
会由管理人召集；”“管理人至少每年应召集壹次集会”。实际上在物业管理活动
中，区分所有权人会议、集会或业主大会都应该是由业主委员会负责召集的。因
此，从管理人召集业主大会的职责来见，是等同于业主委员会的。除此以外，管
理人的权利义务也等同于业主委员会。如《德国住宅所有权法》第二十七条中规
定：“管理人的权利义务如下：（1）执行住宅所有权人会议的决议且监督住宅
规则的执行；（2）采取必要措施保存及修缮共有物；（3）在紧急情况下，采取
其他保存共有物的措施；（4）管理共有基金。”《意大利民法典》第壹千壹百三
十条规定：“管理人应当：（1）执行共有人大会通过的决议；（2）制定共有财
产的使用规则，为公共利益提供服务从而使共有人能够更好地享有共有财产；（3）
征收各种费用，分摊为建筑物共有部分的正常维修和公共服务支出的必要费用；
（4）完成保全建筑物共有部分固有权利的行为。最后，年终时，管理人应当报
告管理帐目。”
我国香港地区的《多层大厦（业主立案法团）条例》规定，依法成立了业主
立案法团，大厦各分层业主在该大厦所享有的权利、权力、利益和所负的责任，
便都交给业主立案法团去运用和执行。因此，当大厦周围出现山体滑坡，业主立
案法团就应该承当维修和赔偿的责任。这实质上就是由业主立案法团担当着区分
所有建筑物管理人的角色。而这个业主立案法团就相当于我们物业管理活动中的
业主委员会。在我国澳门地区，针对由楼宇或其他工作物造成之损害，《澳门民
法典》第四百八十五条明确规定：“壹、楼宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保
存上出现缺陷而全部或部分倒塌者，该楼宇或工作物之所有人或占有人须对由此
而造成之损害负责；但证明其本身无过错，又或证明即使已尽应有之注意义务亦
不能避免该等损害者除外。二、基于法律或法律行为而对楼宇或工作物负有保存
义务之人，须代该楼宇或工作物之所有人或占有人对完全因保存上出现缺陷而造
成之损害负责。”《澳门民法典》的这条法律规定实际上明确了建筑物致害的责任
主体是建筑物的所有人、占有人、以及负有保存建筑物存在义务之人。其中负有
保存建筑物存在义务之人就是《澳门民法典》第三卷物权的第五章分层所有权中
法律所规定的，由分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关。根据《澳门民法
典》第壹千三百五十四条规定：“管理机关系由壹名或多名管理人组成。”第壹
千三百五十五条规定：“管理机关系由分层建筑物之所有人大会选出及免职”。
显然分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关实际上就是我们在物业管理活
动中业主大会所选举出的业主委员会。
在全国人大立法机关起草审议的《中华人民共和国物权法（草案）》也是按照
各国及我国港澳台地区的上述法律条款的立法精神来设定建筑物区分所有权法
律制度的。如在《中华人民共和国物权法（草案）》第壹百零七条规定：“区分
所有权人会议由管理人召集。”第壹百壹十二条规定：“管理委员会和管理人的
职责如下：（壹）共用部分的清洁、维护、修缮及壹般改良；（二）区分所有权
人共同事务的建议；（三）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；（四）
区分所有建筑物及其周围环境的维护；（五）收益及其他经费的收支、保管及使
用；（六）区分所有权人会议决议的执行；（七）管理规约、会议记录等文件的
保管；（八）管理服务人的委任、雇用及其监督；（九）会计报告、结算报告及
其他管理事项的提出及公告；（十）管理规约的规定的其他事项。”因此，这其
中的管理人自然就是业主委员会，而其中的管理服务人就是物业管理 X公司。
众所周知，我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物，物业管
理和传统的房屋管理的最大区别物业管理是遵循着市场经济的规律运作，而不是
像传统的房屋管理哪样按照计划经济的模式运作。遵循市场经济的规律，建立、
培育和规范物业管理市场的首要前提就必须科学、准确、清晰地为参和物业管理
市场的民事主体进行定位。只有正确地解决了物业管理民事主体的定位这个根本
性的主要问题，才能明确各个民事主体的权利和义务，否则就无法清晰的确立各
个民事主体的权利和义务，容易造成这些民事主体相互之间的角色错位。事实上，
近年来在物业管理行业所反映出的许多难点、热点问题，实际上大多数问题都是
由于没有明确物业管理民事主体法律地位而产生的。
应该指出长期以来之所以没有能很好地解决业主委员会和物业管理 X公司的
法律地位问题，在某种程度上是计划经济形成的“官本位”思想观念束缚的结果。
壹味地在强调和担忧人民群众的素质的高低，担心赏赐给人民群众民主权利之后，
人民群众将不能正确行使这些权利，会出现权利滥用和失去控制的局面。在这种
“官本位”的思想观念束缚下，根本就不可能来正确探讨、分析和解决业主委员
会和物业管理 X公司的法律地位问题，而总是隔靴搔痒在考量业主委员会权利给
多、给少的问题，以致于有些物业管理 X公司仍提出了“由业主委员会委托管理
的‘二手项目’不接”的所谓“四不接原则”。业主委员会是社会主义民主肌体
的细胞，克服和摆脱传统计划经济体制下的“官本位”思想观念的束缚，科学、
准确、清晰地确立业主委员会的法律地位，通过业主委员会的法律地位直接赋予
人民群众应有的民主权利，对于大力推进社会主义民主的进程，具有着十分重要
和深远的历史意义和现实意义。同时，也有利于解决长期困绕着物业管理行业的
权利义务不均衡的难点、热点问题，将物业管理 X公司从无休无止的索赔纠纷中
彻底解脱出来。
从上述分析明显可见，物业管理 X公司是不具备管理人这种主体资格的，只
有业主委员会才具有管理人这种资格，物业管理 X公司只能具备管理服务人的资
格。既然如此，我们就应该依照我国物权法所确立的建筑物区分所有权法律制度，
通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会为区分所有建筑物管理人
的法律地位，直接赋予物业管理 X公司区分所有建筑物管理服务人的法律地位。
