商办地产O2O市场专题报告
C o m m e r c i a l R e a l e s t a t e O 2 O M a r k e t R e p o r t
2016年6月
地 产 O 2 O 市 场 开 启 了 黄 金 时 代
迟 来 的 盛 宴
1
2
3 在 这 个 万 亿 级 别 的 地 产
O 2 O 市 场 ， 各 类 互 联 网 地
产 企 业 动 作 频 频 ， 地 产
O 2 O 时 代 已 悄 然 来 临
O 2 O 模 式 已 从 早 期 的 高 频
次 、 低 价 格 的 领 域 范 围 逐 步
向 低 频 次 、 高 价 格 领 域 渗 透
在 “ 互 联 网 + ” 时 代 ， 无 论
是 传 统 地 产 巨 头 还 是 新 兴 的
互 联 网 公 司 ， 针 对 “ 互 联 网
+ 地 产 ” 的 市 场 竞 争 已 经 开
始 涌 现
高 频 次
低价格
中价格
高价格
中 频 次 低 频 次
零 售
餐 饮
打 车
美 容
租 车
购 车
婚 葬
法 律
房 产
演 出 . . . . . .
酒 店
机 票 旅 行
周 边 游
家 政
医 疗
......
随 着 O 2 O 模 式 向 各 行 业 的 渗 透
地 产 O 2 O 的 时 代 已 悄 然 来 临
地 产 行 业 为 何 选 中 O 2 O ? — — 由 两 方 面 原 因 决 定
受地产类商品自身属性和互联网属性的双重影响
O2O形式成为了地产类产品营销 “更好的选择”
商品自身属性
1
地 产 类 商 品 区 别 于 普 通 消 费
品 ， 具 有 高 价 格 、 非 标 准 化
的 特 点 ， 因 此 用 户 会 对 产 品
进 行 精 挑 细 选 ， 也 更 倾 向 于
在 意 向 达 成 前 ， 首 先 进 行 实
地考察以及面对面的沟通
基 于 用 户 现 实 需 求 ， 依 托 互 联 网 技 术 资 源 ， 同 时 又充分链接线上线下两个层
面的地产类O2O平台应运而生。
2
相 对 于 传 统 媒 介 ， 互 联 网 传
播资讯信息的范围更广、内容
更全面、方式更多样、更新更
迅速、互动更及时，消 费 者 在
了 解 信 息 的 渠 道 上 越 来 越 侧
重 于 互 联 网 ， 为 地 产 企 业 集
聚 了 丰 富 的 客 户 资 源 库
互联网的属性
地产O2O时代，颠覆传统中介的浪潮正在发生
目 前 互 联 网 + 地 产 市 场 正 处 于 激 烈 竞 争 的 时 代 ， 地 产 O 2 O 企 业 对 传 统 中 介 市 场
的 颠 覆 正 在 发 生 ， 其 将 推 动 整 个 行 业 的 竞 争 向 着 良 性 发 展 。
互 联 网 地 产 O 2 O 带 来 的 颠 覆
平 台 化
信息不对称的状态将会被改变
规 范 化
健康有序的行业秩序将快速建立
开 放 化
互联网房产的佣金将逐步降低
信 息 不 对 称
行业存在明显的信息壁垒
服 务 质 量 差
机构鱼龙混杂，服务质量良莠不齐
恶 性 竞 争
房产中介间恶性竞争严重
虚 假 房 源
市场不规范，虚假房源数量多
虚 假 价 格
为招揽客户，行业虚假价格信息较多
高 佣 金
流程透明度低，中介机构收取高额佣金
传 统 中 介
市 场 痛 点
随着地产资源与目标客户的深度对接
地产O2O将衍生出更多的延伸服务
用 户
商 铺
厂 房
商 铺
土 地
写 字 楼
住 房
仓 库
商 户
住 宅 选 址
企 业 选 址
选 址 咨 询
企 业
购 房 者
地产 O2O
空间选址 招商服务 共享服务 信息整合 决策支持
园 区 招 商
写 字 楼 招 商
招 商 策 划
办 公 室 共 享
会 议 室 共 享
仓 库 共 享
大 数 据 服 务
产 业 地 图
产 业 规 划
政 策 地 图
资 源
不同的地产O2O领域存在行业壁垒
参与者应具备打通壁垒的关键核心能力
地 产 O 2 O 业 务 划 分
易
难
高 低
行
业
准
入
难
度
市 场 成 熟 度
住 宅 地 产
商 业 地 产
产 业 地 产
行业壁垒
行业壁垒
1
2
3
专 业 化 的 产 业 地 产 O 2 O 市 场 当 前
少 有 商 家 涉 入 ， 仅 以 如 选 哪 儿 网 、
招 商 令 等 区 域 化 或 细 分 市 场 领 域 进
行 探 索 的 商 家 较 多
以 产 业 为 依 托 ， 需 要 懂 产 业 、 专 业
性 高 、 整 合 能 力 强 ， 准 入 难 度 大
产 业 地 产 O 2 O
商 业 地 产 O 2 O
住 宅 地 产 O 2 O
住 宅 地 产 领 域 O 2 O 起 步 最 早 ，
随 着 链 家 、 房 多 多 等 纷 纷 布 局 ，
该 领 域 已 成 为 “ 红 海 市 场 ”
该 领 域 面 向 大 众 市 场 ， 以 满 足 消
费 者 使 用 功 能 为 主 ， 准 入 难 度 低
商 业 地 产 O 2 O 是 当 前 最 火 热 的 商 家
争 抢 领 域 ， 多 以 办 公 地 产 业 务 为 主
该 市 场 需 要 高 度 把 握 企 业 真 实 需 求 ，
具 备 一 定 的 市 场 准 入 壁 垒
随着宏观环境的变化，我国已从房地产的黄金
发展期过渡到了商办及产业地产的黄金时期
房地产的黄金十年 商办及产业地产步入黄金时期
时期
政策
环境
时期
特点
主要
标志
2014年起
2013年《关于金融支持小微企业发
展的实施意见》
2015年《关于大力推进大众创业、
万众创新若干政策措施的意见》
商业地产、产业地产O2O集中爆发
针对细分市场的创新型项目不断涌现
中小企业大量增加，办公空间需求旺盛，
跨区域企业联动和交流加剧
2004年-2014年
2003年《国务院关于促进房地产市场持
续健康发展的通知》
2008年《关于促进房地产市场健康发展
的若干意见》
早期，房产巨头纷纷涌现，十多家房企
扎堆上市
近期，一大批像链家、房多多房地产
O2O项目集中出现
房价攀升，房地产投资连续增长，交易
量屡创新高
2014年起新兴地产O2O项目集中涌现，地产O2O
项目在迎来爆发期的同时，实现了向商办领域的集中转化
随 着 O 2 O 概 念 向 地 产 行 业 逐 步 渗 透 ， 大 量 地 产 O 2 O 项 目 破 壳 兴 起 ， 地
产 O 2 O 迎 来 爆 发 期 。
2 0 0 1 2 0 0 5 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 4 2 0 1 5
2
1
3
4
5
链 家 乐工厂 Q 房 网 亿蜂 房 多 多 办办网
好屋中国
爱屋吉屋
房呀
点点租
马上办公
美办网
空间家
优办
好租
商租无忧
快找办公室
就地产O2O业务来说
线上是基础，线下是核心，服务是命脉
依 托 互 联 网 相 关 技 术 ， 将 海 量 房 源 信
息 以 丰 富 的 呈 现 方 式 在 网 站 平 台 上 进
行 展 示 ， 大 大 提 升 了 用 户 的 可 选 择 性
基础 线上
线 上 选 定 若 干 房 源 后 ， 在 专 业 经 纪 人
的 引 导 下 用 户 实 地 查 看 房 源 ， 最 终 达
成 成 交 意 向 ， 签 订 合 同 ， 并 完 成 支 付
核心
自 成 交 达 成 开 始 ， 为 客 户 提 供 包 括 金
融 支 持 、 办 公 采 买 、 咨 询 顾 问 在 内 的
多 类 型 、 全 覆 盖 、 管 家 式 的 企 业 服 务
命脉
线 下
服务
在 清 晰 可 见 的 行 业 大 蛋 糕 诱 惑 之 下 ， 各 家 平 台 使 尽 浑 身 解 数 提 升 市 场 占 有 率 ， 在
融资 、 房 源 信 息 收 集 方 面 的 竞 争 已 达 到 了白 热 化 ，相关资讯的披露声音此起彼伏
然 而 ， 必 须 清 醒 认 识 到 的 是 ， 地 产 商 品 并 不 是 快 消 品 ， 一 次 订 单 达 成 后 的 产 品 消 费 周 期 往 往
较 为 漫 长 ， 同 时 也 会 持 续 浮 现 出 更 加 多 样 的 盈 利 点 ， 如 装 修 需 求 、 财 税 法 务 、 办 公 采 买 等 等
因 此 ， 从 生 态 圈 商 业 模 式
的 角 度 来 看 ， 地 产 类 O 2 O
决 胜 的 关 键 点 无 疑 在 于 ：
能 够 同 时 做 好 整 合 交 叉 资 源 ， 掌 握 关 键 核 心 资 源 ， 进 而
为 企 业 客 户 提 供 多 种 强 关 联 级 服 务 的 平 台 ， 必 将 能 够 快
速 包 揽 客 户 资 源 ， 赢 得 更 加 持 久 的 长 线 盈 利 机 会
能否提供与企业客户的强关联服务，将成为地产
O2O项目成败的关键
企业服务
新近融资1000万 房源数达到3万+ 地面团队五百+
百 家 争 鸣 的 竞 争 格 局
纷 争 的 舞 台
传统地产巨头、中介以及新兴互联网公司纷纷入
主地产O2O市场，百家争鸣的竞争格局已经形成
空间家、优办、
点点租、好租、
美办、马上办公
等
谙熟地产运作规律，能快
速扩张商业地产线下房源
有较强的专业化能力，具
备产业基因
新兴的商业地产O2O的
线下拓展表现优异
有进一步向专业化空间发
展的能力
链家、中原地产、
我爱我家等
运作传统线下中介多年，
拥有大量线下门店，经纪人
具备广泛的行业关系网
络和客户群体
在住宅地产领域处于领导
地位
以公寓、孵化器等空间类
型逐步向商办领域渗透
房天下、安居客、
爱屋吉屋、房多多
等
线上平台搭建更为完善，
产品功能丰富
产品更新迅速，新技术
应用较快
部分拥有较高PV（页面
浏览量），从线上获客能
力强劲
代表企业 专业化程度 市场表现
背景及出身
传统地产中介
互联网中介平台
新兴地产O2O
从涉及空间类型来看，当前较为火热的商办地产O2O企业
有别于传统以住宅为主的中介公司，业务实现横向拓展
传统玩家
新兴玩家
房地产 商业地产 产业地产
当前热点领域
链家
住宅 公寓 产业园 厂房 土地写字楼 商铺
房多多
房天下
空间家
优办
好租
点点租
从2014、2015年新兴的地产O2O企业情况来
看，非住宅领域地产O2O企业占据绝对多数
非住宅领域地产O2O企业
北京 华夏幸福
住宅类房产
住宅类房产
商办空间
办公短租
商办空间
全产业空间
商办空间
商办空间
商办空间
商办空间
2015空间家
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
爱屋吉屋 2014 上海
苏州
深圳
上海
上海
北京
北京
土豆网
365地产家居网、乐居
腾讯、搜狐、金蝶
戴德梁行
阿里巴巴
凯雷投资集团
58赶集
深圳
西安
2014
2014
2014
2014
2015
2015
2015
2015
房呀
点点租
马上办公
美办网
优办
好租
商租无忧
快找办公室
以当前身处第一阵营的四家商办地产O2O公司对比
除空间家外其它三家定位及产品均集中于商办领域
名称
优办
好租
2015年3月
2009年10月
上线，2015
年10月从58
赶集独立
让每个人的办
公生活更幸福
空间家 2015年7月
企业找家，就
上空间家/企业
选址神器
中国规模最大的
企业空间服务交
易平台
为开发商、物业、经纪人、开发区
提供真实企业需求信息
为企业提供办公室，仓库，厂房等
各阶段所需空间产品及服务
利用互联网PC端及移动端，链接
业主、客户和经纪人，用互联网的
思维去改变传统的办公租赁行业
保障房源品质、租赁服务经验、技
术保障、平台影响力等多方面的绝
对优势，打造国内成交效率最高的
O2O商业地产综合服务平台
为企业提供办公
室租赁及配套服
务的O2O平台
O2O商业地产综
合服务平台
点点租 2014年3月
通过“线上选房-智能匹配-陪护看
房-撮合交易”的标准流程，为用
户提供最贴心的互联网租房服务
专注于为成长型企
业提供办公室租赁
及配套服务的互联
网平台
找办公室，就
上点点租
精致办公，舒
适享受
创立时间 口号 产品定位 产品特点
覆盖城市数量是地产O2O市场竞争力的重要因
素，各商家正积极争抢全国布局
北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、武汉、重庆、南京、成都、沈阳、大连、郑州、天津、廊坊、保定、石家庄
北京、上海、广州、深圳、杭州、西安
北京、上海、广州、深圳
北京、上海
覆盖城市数
好租
点点租
空间家
优办
17
2
4
6
覆盖空间类型是决定业务广度的关键因素，商办空间
是当前竞争最为激烈的领域
目 前 来 看 ， 仅 空 间 家 实 现 了 空 间 类 型 的 广 泛 覆 盖 ， 写 字 楼 和 孵 化 器 领 域
成 为 了 众 多 商 家 的 竞 争 主 战 场
2
1
3
4
空 间 家
优 办
空 间 家
优 办
好 租
点 点 租
空 间 家
优 办
好 租
点 点 租
空间家 空间家
写字楼 孵化器 商铺 厂房 仓库 土地
空间家
线上资源是地产O2O企业竞争的重要基础
空间资源的竞争成为了关键
100000+
30000+
24000+
18000+
房源数
空间家房源数量
大幅领先的原因：
庞大的线下服务团队
多城市布局战略
1
2
线下服务团队是地产O2O业务的另一重要支撑
2000+
500+
450+
200+
服务团队人数
与C端的O2O交易环节不同，
企业选址包含复杂的线下服
务流程，只能依靠线下服务
团队的布局来完成交易。
独立的IP数量是体现地产O2O项目线上关
注度的重要评判依据
日均IP
好租 18,000
6,000点点租
空间家
优办
在日均IP量方面，好租
网占据明显优势，是排
名第二的点点租的3倍
3,000
1,200
在深度垂直服务链条的打造上
各方玩家纷纷抓紧覆盖全链的业务布局
产业规划
招商/选址咨询策划
选址服务
企业服务
地产O2O业务正逐步
向上、下游服务延伸，
各方积极争抢从前期的
规划咨询、招商及选址
策划、中介服务，直至
企业后期增值服务的全
链条垂直服务
空间家点点租好租 优办
企业增值服务成为了地产O2O企业的第二战场
掌握企业的强关联服务将成为竞争力的核心
抓住企业发展过程
中的痛点，提供与
企业发展各个阶段
紧密关联的增值服
务，才是企业增值
服务提供方的核心
竞争力
租金贷款
装修贷款
室内装修
设备租赁
工商注册
财务法务
人力行政
社保福利
企业搬家
绿植保养
优办 好租空间家服务类型
金融
服务
点点租
硬件
服务
软性
服务
强
弱
企
业
关
联
性
数据能力和连接能力的有机结合
无疑将成为最具实力O2O平台的典型特征
数据能力1
信 息 量 ：
地产O2O是标准的数据密集型行业，从公开数据信息来看，
掌握房源数和空间类型最多的是空间家，好租、点点租紧随其后；
展 现 形 式 ：
为 了 在 线 上 用 户 体 验 方 面 占 得 优 势 ， 7 2 0 ° 全 景 、 V R 等
富 媒 体 技 术 在 优 办 、 点 点 租 、 空 间 家 等 主 流 平 台 均 得 到
了 不 同 程 度 的 应 用 ， 以 全 方 位 、 多 样 化 展 示 空 间 信 息 。
应 用 方 式 ：
优 办 和 空 间 家 分 别 以 优 办 资 讯 、 空 间 家 研 究 院 的 身 份 介
入 大 数 据 分 析 ， 并 已 输 出 多 份 研 究 相 关 报 告 ， 获 得 了 较
好 的 市 场 反 响 ；
信 息 透 明 度 ：
在虚假信息遍地的线上环境里，信 息 的 真 实 、 详 尽 披 露 ，
很 大 程 度 上 会 左 右 用 户 的 选 择 意 向 。 就 历 史 成 交 量 这 一 单
项 来 看 ， 仅 有 空 间 家 直 观 地 将 其 展 现 在 了 网 站 首 页 上 。
连 接 效 率 ：
目前，在效率方面尚无准确而直观的衡量标准，但从现有
数据来看，好租具有最高的线上PV值，而空间家具有规模
最大、实力最雄厚的线下地面团队，这两个因素均在一定
程度上与空间信息的连接效率正相关；
连 接 精 度 ：
空 间 类 型 多 种 多 样 ， 客 户 需 求 也 各 有 千 秋 ， 连 接 精 度 的
升 级 需 要 针 对 不 同 空 间 和 客 户 量 体 裁 衣 。 在 这 方 面 ， 空
间家发展得尤为完善，分别设立呼叫中心、企业服务部、
大 客 户 部 等 不 同 功 能 部 门 ， 精 准 对 接 不 同 资 源 ；
连 接 深 度 ：
如 何 突 破 以 佣 金 为 中 心 的 传 统 商 业 模 式 桎 梏 ， 形 成 业
务 多 元 化 发 展 的 新 格 局 ？ 还 是 空 间 家 在 这 一 方 面 率 先
走 出 了 第 一 步 。 空 间 家 积 极 开 展 区 域 产 业 规 划 、 发 展
研 究 、 战 略 咨 询 等 业 务 ， 加 速 掌 控 行 业 上 游 主 导 权 。
2 连接能力
一 切 才 刚 刚 开 始
启 示 与 未 来
未来趋势一：细分行业的垂直渗透
住宅及商办空间仍是各大地产
O2O平台上的热门交易品类
现阶段
地产服务将向售卖、租赁、办公
物业、商铺等垂直领域细分；空
间类型将进一步多样化，诸如码
头、堆场、土地、厂房等专业空
间类型也将进入地产O2O的视野。
随着行业的发展和竞争的加剧，
有实力的企业势必将在行业垂直
方向上不断加大渗透深度。
在未来
地产O2O平台
仓库
码头 厂房
堆场土地
写字楼住宅
未来趋势二：业务面向全球布局
中国企业逐渐开始“走出去”，寻求在海外设
立分公司；
海外企业越来越注重中国市场的开拓和深度
挖掘，在初入中国市场和已进入者扩展省市
分公司这两个场景下产生大规模空间选址需
求。
要在非本国市场开展选址，面临产业环境
不熟悉等诸多现实问题，对国内外企业来
说都是一大难题。
宏观形势
业务类型
面临痛点
为中国企业开设海外分公
司提供专业选址服务
承接海外公司进入中国或
在中国进行业务范围扩展
时产生的的选址需求
所在行业全球发展趋势梳理分析
拟进入地区的产业环境综合分析
深耕海内外空间资源及企业资源
线上线下联动提供精准选址定位
专业高效企业服务加快企业融入
精细化贴心企业服务解后顾之忧
前期
咨询
选址
服务
企业
服务
未来趋势三：盈利方式的多元化
地 产 O 2 O 模 式 的 平 台 价 值 将 进 一 步 凸 显 出 来 ， 通 过 将 平 台 能 力 延 伸 ， 构
建 行 业 生 态 ， 深 化 服 务 能 力 ， 形 成 多 元 化 的 盈 利 方 式 。
盈利来源 金融服务+企业服务佣金
选址服务不再是
一锤子买卖
与仅在选址时赚取佣金的传统盈利方式不同，O2O平台将更加注重于
为企业提供更长周期的服务，自身也将能获得更加持久的收益回报。
逐步拓展可实现盈收的
新领域，佣金收入在盈
利中的占比将逐渐降低
传统模式
未来趋势
选址过程盈利节点 筛选空间 成交 装修 入驻 运营
强
强
弱
弱
未来趋势四：空间入口+企业服务
在 地 产 服 务 大 场 景 下 ， 出 现 面 向 企 业 级 服 务 、 面 向 资 产 配 置 的 多 种 服 务
模 式 ， 同 时 服 务 模 式 将 进 一 步 细 分 ， 诞 生 出 更 多 场 景 。
易
低 高
难
可
复
制
性
用户黏度
打造强关联服务
以 空 间 提 供 为 切 入 点 ，
在 做 好 弱 关 联 服 务 的 同
时 ， 超越低黏性的弱关
联服务，进一步提供强
关联服务，如依托金融
平台提供租金、装 修 金
融 支 持 以 及 相 关 企 业 咨
询 服 务 等 对 用 户 吸 引 度
高 、 复 制 难 度 大 的 个 性
化服务，有力锁定客户资
源。
弱关联、低黏度、
可 替 代 性 较 强
强关联、高用户黏度，对
客户具有较高的商业价值
保洁服务
绿植配送
办公用品
法务财务
市场研究
项目策划
产业咨询
员工餐饮
装修贷
产业数据
租金贷
初级企
业服务
高级企
业服务
未来趋势五：以企业空间缔造“中国产业地图”
现 阶 段 ， 各 家 企 业 都
在 以 庞 大 的 地 面 团 队
快 速 收 集 市 场 上 企 业
空 间 信 息
通 过 深 挖 大 数 据 核 心 价 值 ， 不 仅 可 以 直 观 反 映 出 区
域 内 企 业 数 量 和 动 向 ， 更 从 侧 面 为 社 会 宏 观 经 济 的
发 展 走 势 提 供 了 高 效 准 确 的 监 测 手 段 和 分 析 工 具 。
反过来，利用数据库，又可以为后续企业的选址提供参考和指导，更加精准有效地促进企业在
产业链和业态层次上实现地理集聚，进一步推进区域产业结构的优化，助力经济转型发展。
在 一 部 分 有 实 力 的
企 业 完 成 对 企 业 空
间 信 息 的 采 集 之 后 ，
将 会 形 成 一 个 庞 大
的 数 据 库
这 个 数 据 库 即 可 以
以 大 数 据 的 形 式 形
成 覆 盖 区 域 内 乃 至
全 国 性 的 产 业 地 图
信息采集
数据库
产业地图
基 于 大 数 据 的 产 业 地 图
无疑将成为一座巨大的金矿
产业、企业动态监测数据系统
未来趋势六：以企业空间为入口的产业生态圈
地 产 O 2 O 的 终 极 目 标 是 依 托 于 互 联 网 工 具 ， 构 建 以 空 间 交 易 为 入 口 ， 具
备 互 利 互 惠 功 能 的 产 业 生 态 圈 。
基于空间交易这一切入
口，在O2O企业选址服务
平台上，各利益相关者实
现价值的聚合、流转和
指数级增幅，实现对相
关各传统产业核心要素
的 再 分 配 、 多 维 互 联 、
共生共赢，最终构建成
为多元共生生态系统。
产业
生态圈
空间资源
生产资源
物流资源
人力资源
数据资源
财务资源
THANKS
