中国科技论文在线 我国银行开展住房储蓄业务的研究 **赵子冰，王云鹏（北京邮电大学经济管理学院，北京 100876） 5 摘要：我国经济持续发展，但住房却成为了很多家庭的沉重负担。如何完善我国住房金融体系，为民众提供更好的金融服务来减轻房贷压力是本文的出发点。在参考国外住房储蓄银行发展经历以及考察我国商业银行提供的住房抵押贷款业务的基础上，提出了我国商业银行增设住房储蓄业务的研究设想。结合我国具体国情，将房贷消费者及其直系亲属的住房储蓄账户相结合，对商品房进行住房储蓄贷款支持。同时住房储蓄贷款也与商业住房抵押贷款以及10 公积金抵押贷款相结合，减少民众的房贷负担，提供更合理的住房金融服务。 关键词：产业经济学；住房储蓄业务；房屋抵押贷款 中图分类号： The Research of Founding China's Housing saving Bank 15 Zhao Zibing, Wang Yunpeng (School of Economics and Management,Beijing University of Posts And Tlecommunications, Beijing 100876) Abstract: China's economic is developing , however, housing has become a heavy burden on many families. How to improve our housing finance system, to provide better financial services to 20 the public to reduce mortgage payments is the starting point of this paper. After research of foreign housing savings banks experience and the development of China's commercial bank’s mortgage loans, this paper presents the idea of our housing savings service. Combined with China's specific conditions, the consumer and his immediate family housing mortgage savings account should together support housing loan. While housing savings service , commercial 25 mortgage loans and mortgage fund should combine to reduce people's mortgage burden , which can provide the consumer a better housing finance. Keywords: Industrial Economics; Housing Savings Service; Mortgage 0 引言 30 世界各国为解决民众的住房问题提出了各种住房金融模式，总结归纳后可分为三大类：商业住房抵押贷款、住房公积金以及住房储蓄银行。我国的住房公积金制度和商业住房抵押贷款经过多年的实施已经有了成熟的经验，然而民众购房还存在着很多实际问题：公积金对于大多数房贷来讲只能提供很小份额的资金支持；而商业银行目前的住房按揭模式也让购房[1]者背负了较高的还款利息，同时利率上调也可能导致购房者计划外的还款负担。国外很多35 住房储蓄模式的成功对我们有很大的启示作用，我国也尝试性的成立过专门的住房储蓄银行，但是在实际实施时还存在一些问题。本文认为，结合我国的实际国情，国家应该鼓励商业银行开展专门的住房储蓄贷款业务。将住房储蓄贷款与商业住房贷款结合，再加上住房公积金的补充，来减轻购房者的经济压力。而住房储蓄业务也应当考虑到我国居民家庭结构、城镇居民流动性等各方面特点，提供符合广大民众实际需求的产品。基于上述情况，本文进40 行了分析研究大胆提出了商业银行开展住房储蓄业务的一些具体设想和建议。 1 国内外住房金融分析 以德国住房储蓄银行为例，研究专业住房储蓄银行的业务特色。同时总结我国现有住房 作者简介：赵子冰，（1986-），男，硕士研究生，产业经济学。 通信联系人：王云鹏，(1943-)，男，高级经济师 北京邮电大学兼职导师，隶属北京邮电大学邮政发展中心。E-mail: wyp@ - 1 -
中国科技论文在线 抵押贷款发展的新型业务模式特点。结合中德银行住房储蓄贷款的推行情况，分析如何将住房储蓄贷款与现有商业住房抵押贷款紧密结合。 45 国外住房储蓄银行特点 国外建立的专业住房储蓄银行主要有以下特点：（1）先吸收存款，再与商业银行组合贷款。储户签订一定金额的储贷合同并按月在住房储蓄银行存款，当该储户的存款总额达到[2]合同金额一半左右时，可以向住房储蓄银行申请合同全额的住房储蓄贷款。在接到申请后，住房储蓄银行通过自身建立的储户贷款资格评定系统（计算该储户存款额以及存款时间相[3]50 乘）计算该储户的贷款资格，通过排序，发放住房储蓄贷款。发放贷款时，住房储蓄银行与普通商业银行联合发放贷款，构成组合贷款。普通商业银行拥有住房抵押的第一抵押权，[4]住房储蓄银行有第二抵押权。（2）固定的存贷款利率。住房储蓄银行的存贷利率均远低于商业银行存贷款的利率，且长期保持不变。如德国住房储蓄贷款的贷款期一般为6至15[5]年，贷款利率为储蓄利率加2%的利差，通常约在%至4%之间。（3）德国政府对于收55 入低于一定数额的购房者进行住房储蓄奖励。同时在储蓄阶段，政府还给予储户所生利息[6]50%至100%的免税补贴，而且住房储蓄存款者所得到的国家奖励金也是免税的。 国内房贷新模式 近年来我国住房抵押贷款经过发展出现了更加人性化的服务，不同商业银行推出了一系列的贷款、还款方式。其中合力贷款和设立增值账户的模式对于本文提出的储蓄贷款业务提60 供了新的思路。合力贷款是指对于贷款期内个人还款能力不足的客户，通过增加共同借款人（直系亲属）的方式，解决客户单人还款能力不足问题。增值账户模式是对已经办理房贷的客户，通过设定增值账户的做法，当账户内存款高于一定金额（如3万）时，银行自动将其中一定比例的存款或是高出金额部分的存款在不支取还贷的情况下视同提前还贷，减少利息支出，同时账户中的存款可随时被支取。设立合力贷款适合我国的实际国情：目前我国购房65 的主力是年轻的工作者，他们储蓄有限，但是这部分工作者在结婚前后购房一般都会得到双方父母的支持。而增值账户模式，也可以为购房者减轻还款利息支出，是一种灵活的还款选择。这两种还款模式都是值得住房储蓄业务借鉴的。 商业银行开展住房储蓄业务分析 中德住房储蓄银行是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资建立的储蓄70 银行，其业务除了对储户初次存款额度的要求外，其余特点与之前分析的国外住房储蓄银行十分相似。但是在实际推行过程中，很多商业银行无法与这种专业住房储蓄银行密切合作。住房储蓄贷款对于购房者来说是一种可减轻其负担的金融产品，但是如果只是依靠住房储蓄银行而不使用商业银行的住房贷款，绝大多数购房者还是很难在理想的时间内完成储蓄过程。结合我国银行业的发展以及近年来商业银行住房贷款的发展来看，我们也可以考虑由商75 业银行来推出住房储蓄贷款业务。而且结合我国实际国情，住房储蓄过程可以考虑购房者直系亲属的储蓄力量；在还款时，通过亲属的支持也可以减轻储蓄贷款的还款压力。 2 我国商业银行开展住房储蓄业务研究 住房储蓄贷款作为商业银行信贷的一种具体业务模式，其设立的基础在于银行通过对购房者储蓄过程的了解（以及其直系亲属储蓄过程的了解），评估购房者持续稳定的还款能力，80 其前期的储蓄额作为住房储蓄贷款额度的信用依据，银行据此发放贷款。 - 2 -
中国科技论文在线 住房储蓄业务模式 所有房贷的建立基础都是通过存贷的利差来实现货币的时间价值。而住房储蓄业务的存贷款利率应当是固定不变的。存款利率应为略高于一般活期存款的固定值，而贷款利率应在该存款利率的基础上上调2个百分点左右。该业务的模式大致如下： （1） 客户设立住房85 储蓄账户，且与银行签订协议，按照固定日期（如每月）存储不低于一定数额的资金。 （2） 在客户储蓄账户设立一定期限后（如3年），客户可申请使用住房储蓄贷款。如果其直系亲属（父母）也开设了住房储蓄账户，并按协议存储了一定金额和一定时间，其住房储蓄账户可以作为该购房者的支持账户。每个住房储蓄账户只能为一个储蓄账户做支持，直到该账户完成还贷，在此期间，本账户无法申请住房储蓄贷款。每个账户最多可获得规定账户的支持90 （根据我国国情，一般是双方父母对子女支持，因此考虑设为2个支持账户）。在其直系亲属本人同意用自己的住房储蓄账户进行支持的情况下，银行可提供和各储贷账户有效储蓄余额累加值等同金额的低利率储贷贷款（如20万+30万+35万）。这样，购房者的房屋抵押贷款中可以包含三部分：商业房贷、公积金贷款、住房储蓄贷款。 （3） 在还款期内，如果支持储贷账户内的金额增加，增加部分可视为住房储蓄贷款本金的归还而减少贷款利息支95 付。支持账户在贷款发生后停止储蓄。继续储蓄部分，可按百分比视为贷款人提前还款本金而减少贷款人利息支付。 住房储蓄业务贷款额度 住房储蓄贷款额度是由储蓄额度决定的；而由于支持账户的存在，贷款额度也与支持账户的储蓄余额紧密相关。为避免购房者为获取更多房贷而在购房前期一次性进行大量储蓄，100 建议贷款额不由购房者提出贷款申请当时的储蓄余额决定，而是应该以提出申请前一段时期内（如１个月时间以前）的储蓄余额作为贷款额度。支持账户的储蓄余额按照一定比例视为与主储蓄账户等效获取贷款额度（如按照95%的比例，本文中将该比例以字母β表示）。因此：贷款额度=主账户储蓄额度+β*支持账户储蓄额度 住房储蓄业务模式的优势 105 通过住房储蓄模式进行放贷，可以为购房者带来多方面的好处：（1）购房者享受了储蓄贷款部分的低还款利率，而且这部分还款利率是固定值，减少了因利率波动对购房者可能带来的还贷压力；（2）购房者通过住房储蓄贷款，在储蓄过程中就可以大致估算出自身收入状况可保证的每月固定支出，这对于消费者理性选择住房储蓄贷款与商业住房抵押贷款额度提供了直观依据；（3）储蓄账户支持的业务模式，符合我国实际国情，发动亲属的力量110 减轻房贷还款压力。在贷款发生后，直系亲属只需在本人的住房账户继续存钱，就减少了购房者储蓄贷款的利息支出。该业务模式对于银行的好处有以下两方面：（1）在本银行设立住房储蓄账户，可以增加银行对储户的信用了解，极大的降低了房贷审核时的工作负担。（2）通过住房储蓄贷款也可促进自身商业住房抵押贷款的发放。通过开展这种对购房者更为有利的金融服务，可以吸引更多的购房者选择该银行进行房贷，增加该银行在整个房贷市场中的115 业务比例。 住房储蓄业务模式的约束 虽然该业务有着上述优势，但同样也有现实制约条件。只有直系亲属的住房储蓄账户可以作为购房者的支持账户。而且储贷账户在购房者还贷结束之前，不能再支持其他账户。这- 3 -
中国科技论文在线 样做其实反应了我国新婚子女购房对父母一定程度的经济依赖现实，其好处在于发动了直系120 亲属的力量减少购房者的还款压力，而一旦发生还款违约，只有购房者（房屋所有人）承担违约责任。其次，开展住房储蓄贷款业务对于商业银行来说增加了一定的运营成本。住房储蓄账户类似于国外专业住房储蓄银行模式，而且支持账户的设立，又增加了一定程度的管理难度；对银行来说，如何保证整个住房储蓄业务的现金流是关键。固定的存贷低利率特点使得住房储蓄贷款应该与其他储蓄业务、贷款业务有明显的区别；因此整个银行的住房储蓄贷125 款应采取一定程度的封闭管理。 商业银行住房储蓄业务的影响 对民众来说，商业银行开展住房储蓄业务可以减轻自身购房或者直系亲属购房的还贷压力。父母可以有计划的开设住房储蓄账户，为子女未来可能的房贷出一份力。而有购房计划的年轻人也在开设住房储蓄账户后对自身收入进行更理性的管理，通过前期准备，减少以后130 的房贷压力。 对商业银行来讲，开设住房储蓄贷款一方面增加了自身管理的复杂度，另一方面却增大了购房者选择该银行进行房贷的可能性，增大了自身的竞争力。而根据我国年轻购房者工作地域流动性增强的现状，网点覆盖率更完善的银行更适宜开展住房储蓄贷款业务。 3 结论 135 通过以上的分析阐述，我国商业银行有必要开展住房储蓄贷款业务，具体几轮如下： （一）住房储蓄贷款制度可以完善住房金融体系，减轻购房者的还贷压力，其储贷利率稳定性的特点也有利于降低利率波动给购房者带来的还款压力变化。 （二）我国商业银行具有开展住房储蓄贷款业务的基础。而根据我国购房者实际情况分析，住房储蓄应引入直系亲属储蓄账户的支持，这也符合我国消费者以包括父母在内的大家140 庭共同进行购房储蓄准备的现实 （三）之所以提出商业银行开展住房储蓄贷款业务，也有利于将住房储蓄和普通住房抵押贷款密切结合，减轻了房贷审核的工作量，另一方面也有利于购房者的还款。 [参考文献] (References) 145 [1] 李玉娟.我国个人住房按揭贷款制度存在的问题及对策[J].技术经济与管理研究，2010（4） [2] 中国行业研究网.关于我国导入住房储蓄制度的若干思考[2005-7-8]. [3] 龚玉霞，张臻竹，张丽.中德银行住房储蓄贷款分析[J].生产力研究，2007（19）：34-35 [4] 王家庭.建立中国住房储蓄银行的构想[J].理论学刊，2004(4)：36-39 [5] 王一祎.中德住房储蓄银行对我国住房消费信贷的启[J].西昌学院学报（社会科学版)，2008(2) 150 [6] 董银霞.小议我国住房储蓄银行的发展[J].哈尔滨商业大学学报（社会科学版），2006(3) - 4 -
