兴业银行房地产开发贷款项目管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为增强防范和控制房地产开发贷款项目风险管理
能力，提高本行竞争能力和客户服务水平，确保本行投入房地
产开发贷款项目资金安全，有效提高项目综合效益，根据国家
法律、法规和本行《兴业银行房地产行业信贷指引》、《兴业银
行房地产项目资金封闭运作管理办法（试行）》等制度，特制
定本实施细则。
第二条 房地产开发贷款项目操作管理应遵循组织措施
到位、人员配备到位、岗位职责和权利义务明晰到位、项目全
程管理监控到位、资源配置到位等“五个到位”原则，针对项目
具体情况，制定严密的操作管理方案，对项目办理过程中的各
项风险进行严格管理。
第三条 本细则属操作规程，适用于各级经营机构报送的
房地产开发贷款项目。经营机构在报送房地产开发贷款项目时，
原则上应同时提交根据本实施细则制定的项目管理操作方案。
对确属本行优质的房地产开发公司或房地产开发项目，可
根据客户情况先行审查审批，然后根据有权审批人对具体项目
的审批要求以及本实施细则制定项目操作管理方案，适当调整
项目管理的条件和要求。
第二章 项目操作管理的目标与主要内容
第四条 房地产开发贷款项目管理的主要目标为：
（一）通过对开发商开发的房地产项目资金投入、缴交土
地出让金、工程施工、房地产销售等全过程进行密切跟踪监控，
通过办理土地使用权与在建工程抵押、商品房屋销（预）售合
同登记等法律措施，与开发商签订房地产项目资金封闭运作管
理协议以及由开发商、项目法人及相关股东、法定代表人或实
际经营者出具承诺等方式，有效控制房地产项目的现金流促使
房地产投入资金的保值增值，确保本行投入的信贷资金优先受
偿和资金安全性。
（二）通过为开发商提供营销方案指导、成本管理建议等
系列增值服务，促使房地产开发商加强项目管理，缩短经营周
期、提高经营效益，从而保障本行房地产行业信贷资金投入的
良性循环。
（三）通过房地产项目带动按揭、银行卡、收费代理等相
关业务发展，提高房地产项目的后续综合价值，实现本行综合
效益最大化。
第五条 经营机构在上报房地产授信项目时，必须针对项
目具体情况，制定具体的操作管理方案。操作管理方案必须包
括以下内容：
（一）贷款项目总体情况。包括借款人名称、贷款金额、
贷款期限、贷款资金用途、担保方式、用款计划及相同品质楼
盘的对比分析等项目要素。
（二）项目管理组人员组成、职责分工和责任追究措施。
（三）除借款、抵押、担保合同等信用业务所需的正常法
律文件外，为防范风险而必须签署的其他法律文本。
（四）放款操作流程。包括放款前审核审批流程、合同文
本签订及抵押登记手续的办理、贷款下柜等。
（五）贷后管理方案。包括项目资金流出管理、项目资金
流入管理、借款人及担保人财务状况与经营情况的管理、工程
建设进度的现场管理、抵押物的管理、风险预警机制等内容。
（六）还款安排计划。
（七）金融服务方案。包括对房地产开发商的增值服务方
案、相关业务综合联动方案等。
（八）其他应予明确的注意事项。
第三章 项目管理的人员组成、职责分工和责任追究
第六条 凡符合本实施细则要求的房地产开发项目，分行
必须成立专门的项目管理小组。贷款金额达到 10000 万元人民
币（含）的房地产开发项目，原则上应由分管风险管理工作的
分行领导任组长，风险管理部负责人和经办机构负责人任副组
长。贷款金额达到 5000 万元人民币（含）的，应由分行风险
管理部负责人任组长，经办机构负责人任副组长。项目管理小
组成员包括分行风险管理部经办人员、经办机构会计主管、经
办机构主办与协办客户经理。
第七条 房地产项目管理小组的职责分工为：
（一）组长。主持项目小组工作，确定管理原则、方案，
协调管理中出现的问题，督促、落实总行和分行对项目管理提
出的要求，向总行、分行报告工作、定期实地了解项目情况等。
（二）副组长。协助组长进行管理，负责各项具体工作的
落实。
（三）分行风险管理部经办人员。督促、落实经营机构按
照总行和分行对项目管理提出的要求进行管理，协助经营机构
对项目进行日常贷后管理，向组长、副组长报告工作。
（四）经办机构会计主管。对项目账户进行管理，对项目
资金流出、流入进行监控。
（五）客户经理：负责审核工程款项支付，对项目资金流
入流出情况进行监控，进行日常贷后管理，及时发现、报告问
题并提出应对建议。
第八条 项目管理组长应按月召集项目小组全体成员参
加会议，研究、解决项目管理中问题和客户提出的合作要求，
部署下阶段工作。如发生可能影响贷款安全的重大事件,项目
组长应随时召集会议,研究对策,采取措施，确保信贷资金安全。
项目组有关人员负责认真落实项目组的工作安排并及时报告
工作情况。
第九条 分行应对项目管理小组的所有人员明确职责，落
实责任。具体操作中可采用签署责任状的形式。
相关责任人如因违规、失职等造成本项目贷款产生重大显
性或隐性风险的，分行应依照《兴业银行公司客户信用业务授
信工作尽职指引》、《兴业银行信用责任追究办法》，进行责任
认定并予以处罚，严重违法的，移交司法机关依法追究。
对于贷款发放、管理过程中相关责任人出现违规、失职等
情况，情节严重的，在信用责任追究认定前，分行应采取暂停
职务、行政降级、停发薪金补贴、责令其暂停相关工作专责清
收等措施。
第四章 房地产开发贷款下柜操作流程
第十条 借款人应在本行开立结算账户、工程建设资金专
户。工程建设资金专户原则上应同时预留借款人印鉴和本行经
办机构项目专管人员印鉴。
若经营机构与借款人约定将销售收入的一定比例留存作
为还款保证金的，借款人还应在本行开立还款保证金专户。
房地产开发项目主要工程承包商和主要材料供应商原则
上均应在本行开立结算账户。
第十一条 根据项目具体情况，原则上应要求借款人出具
以下承诺：
（一）保证将本行贷款用于申请人主营业务相关的各项
合理支出，不得用于与其主营业务不相干的对外投资等用途。
资金使用应按照工程进度进行。
（二）不通过网上银行、委托收款、通存通兑方式使用信
贷资金，以便本行对贷款资金的使用进行管理。
（三）若本行为用款项目主要贷款行，则应确认本行为用
款项目预售商品房销售资金的监管银行，全部销售款项应通过
本行账户进行。
（四）如本行为项目贷款唯一贷款银行，借款人应出具撤
消他行账户（如需保留，应取得本行书面同意）、不在他行新
开立账户、所有现金收付通过本行账户的承诺。
第十二条 放款前，除与借款人签署正常贷款所需的借款
合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件外，还应根据项目
具体情况，选择签署以下相关法律文件：
（一）借款人主要股东出具的在本行贷款本息未全部归
还之前，不得挪用借款人资金、不分配利润、不抽走股本金，
以及未经本行书面同意不得转让所持有借款人股份或以其所
持有借款人股份出质的承诺函。
（二）工程承包商出具的部分或全部放弃优先受偿权的
承诺函。
（三）借款人与本行签订的房地产项目资金封闭运作管
理协议书。
（四）借款人法定代表人向本行出具的房地产项目资金
封闭运作个人保证声明书。
（五）借款人法定代表人及实际控制人个人担保声明书
（对属国有性质的房地产开发公司可根据项目具体情况选择
是否签署）。
（六）借款人与本行签订的个人住房按揭合作协议书。
（七）借款人股东与本行签订保证合同、股权质押合同等
合同文本。
（八）其他必要的法律文件。
第十三条 为确保各项法律文件签字和签章的真实性，前
条所述各项法律文件，应由分行风险管理部人员与经办客户经
理共同送往各签订人处签订，共同核对印鉴的一致性、真伪性，
并核对签字人的身份证明。项目涉及的抵押登记的送件与领取
等手续应由分行风险管理人员与经办客户经理共同到房地产
交易所办理。
第十四条 房地产开发项目贷款办妥相关抵押等贷款下
柜手续后，应按照借款人实际支付需要分期下柜。不得出于追
求存贷款规模等目的将贷款一次性下柜后转入作为贷款担保
而开立的保证金户，以防范借款人使用资金时导致担保人依据
《担保法》等规定免除或减轻相应金额的担保责任。
经营机构在贷款下柜前，应做好如遇司法或其他有权部门
对借款人账户进行冻结、查封、扣划时的应急预案。
第五章 房地产开发贷款贷后管理
第十五条 本行对房地产项目现金的投入和现金支出、土
地使用权的取得和房地产工程施工建设、各环节权证设定抵押、
房地产销售现金收入进行全过程的监控管理。
第十六条 经办机构的客户经理、会计主管、按揭业务办
理人员必须分别建立项目用款台帐、项目建设进度台帐、抵押
物台帐、工程建设专户资金台帐、销售账户收入专户资金台帐、
按揭贷款业务台帐。项目管理小组负责定期对相关人员的台帐
进行检查、核对。
第十七条 资金流出管理。房地产项目公司支付给供货商、
建筑商、承包商的款项，本行应审核其价格的合理性、按工程
进度发放贷款，对于不符合房地产项目支出的部分本行应拒绝
付款，以防止投入房地产项目资金的转移。
为确保有效监控，本行房地产项目信贷信贷资金应实行“额
度监控、事前审批、会计复核”制度。
（一）额度监控：经办机构资金专管人员应根据各个项目
设立项目资金使用登记台账，对项目资金的使用情况进行台账
登记，并将相关工程合同、购销合同复印件作为附件，做好用
款额度管理。
（二）事前审批：分行应根据实际情况，明确规定该类专
项项目贷款资金使用的审批权限。客户使用信贷资金时应事前
填写《信贷资金流向审批表》，并附相关工程合同、购销合同
复印件，经有权审批人审批后方可支付。
为方便业务办理，可以在贷款发放后、资金使用前预先办
理以上相关资金使用审批手续，可以采用逐笔审批或汇总审批
的方式。项目管理小组人员必须严格审查资金使用是否投入该
项目，资金使用的申请与实际支付的合同是否一致，防止资金
被挪用、串用、滥用。
（三）会计复核。信贷资金的每笔对外支付（除偿还我分
行贷款本息外），柜员必须提交会计主管进行资金流向的审核，
会计主管应按《信贷资金审批流向表》的审批意见认真审核资
金流向用途相符后，方可签章同意柜员办理对外支付。
第十八条 资金流入管理
（一）本行信贷资金、房地产项目投入的资本金的全部或
按约定比例部分必须通过本行账户进行结算。
（二）对于由本行提供全部房地产开发信贷资金的项目，
商品房销售收入全部存入本行账户。
（三）对于由本行和其他商业银行共同提供房地产开发
信贷资金的项目，按约定的具体楼盘、层次、套房的商品房销
售收入全部存入本行账户，销售率达到 80%的原则上应全额
收回本行贷款。
经营机构应与借款人约定，将销售收入的一定比例留存本
行作为还贷款资金。该部分资金应定期归还本行贷款或转入还
贷保证金专户，保证金账户资金只能用于归还贷款，不得再释
放给借款人使用。
在本行贷款未全部归还或留存足额偿还贷款全部本息所
需的保证金之前，项目销售资金的使用应视同本行贷款资金进
行管理，具体管理要求同本规程第十七条。
（四）加强对商品房销售过程中的定金、购买人自筹的现
金收入的管理，防止部分销售收入脱离本行监控。与开发商签
订商品房销售定金、购买人自筹的现金销售收入交存本行账户
的协议，通过商品房抵押登记部门协助监督，防止商品房预订
协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，使预订协议被认定
为有效的商品买卖合同，从而导致本行不能有效监控商品房销
售收入。
（五）采取适当形式，通过信息公开向商品房购买人告知
本行与房地产开发项目公司的密切合作关系。
第十九条 加强对借款人、担保人经营情况、财务状况的
管理
项目经办客户经理应按月收集企业财务报表，按季对报表
中存货、应收、应付款项变化进行分析，对异常的变化应清查
存货、核对相关票据，如出现对企业财务状况不利的变化，应
立即查明并向分行做出书面报告。
项目经办客户经理要求担保人按季提供财务报表，每年提
供经审计的财务报表。如对财务报表有疑问或担保人财务状况
有较大变化，应及时走访客户，查明情况，了解客户业务发展
情况和服务要求，提出工作建议。
第二十条 工程建设进度管理。经办客户经理应建立项目
工程建设进度台帐，并按双人经办原则，与协办客户经理至少
每周一次深入项目施工现场，对照工程监理单位提供的工程进
度报告，核实项目工程进展情况，并对照工程施工合同及工程
进度计划，检查项目工程进度是否正常。
项目管理小组组长应定期听取客户经理汇报，对于贷款金
额超过 2000 万元的项目，还应每月至少一次赴项目现场实地
了解工程进度。项目工程进展出现异常情况，项目组组长、副
组长及相关人员应深入借款单位了解核实情况，查明原因，与
借款人共同研究解决方案。如工程进度变化对当年销售有较大
影响，应要求企业向本行提交书面报告，分析对借款人还贷能
力的影响，并制定相应的措施。
第二十一条 抵押物管理
（一）经办客户经理应建立抵押物明细台帐，每周对开发
商销售的房屋与房地产交易登记部门进行核对，分行按揭业务
办理部门应予以协助。
（二）经办客户经理应每月定期书面报告抵押物现状，分
析抵押物价值变化情况。
（三）经办机构应及时根据当地在建工程抵押登记的规
定和程序办理在建工程抵押登记。在建工程为多层建筑的，封
顶后及时办理相应追加抵押登记手续。在建工程为高层建筑的，
每完成五层应及时办理相应追加抵押登记手续。
（四）在销售资金全部回笼到本行保证金专户的情况下，
可按照分行审批要求及时办理对应抵押物的解除抵押登记手
续。
第二十二条 风险预警管理
（一）项目管理小组应密切关注风险预警信号，重点关注
以下内容：
1、借款人资信情况预警。
2、借款人经营情况预警。
3、借款人财务状况预警。
4、借款人关联企业情况预警。
5、保证人情况预警。
6、借款人、保证人出现违反合同及其他承诺的行为。（七）
项目建设进度延后。
7、项目质量出现问题。
8、项目销售不畅。
9、抵押物情况预警。
10、其他可能危及贷款安全的事项。
（二）发现预警信号时，项目管理小组应立即向分行领导
报告，建议分行采取包括但不限于以下措施：
1、停止贷款的使用。
2、提前收回贷款。
3、要求借款人追加抵押物或增加其他担保。
4、向借款人收取违约金。
5、向借款人发出书面警告。
第六章 对房地产项目借款人的综合金融服务
第二十三条 为提高本行房地产项目的后续价值，凡由本
行提供全部房地产开发信贷资金的项目均应由本行对其办理
个人、公司（商）住房按揭贷款业务，所有销售现金收入（含
商品房抵押贷款资金）交存本行账户，按商定的时间、金额归
还本行贷款。
对于本行未承担全部（商）住房按揭贷款业务、或由本行
和其他商业银行共同提供房地产开发信贷资金的项目，应约定
具体楼盘、层次、套房的销售现金收入（含商品房抵押贷款资
金）交存本行账户，与其他商业银行签订个人、公司（商）住
房按揭贷款资金交存本行的相关协议，确保按约定的时间、金
额归还本行贷款。
第二十四条 房地产项目贷款发放后，除严格按照事前制
定的风险管理方案严格管理、控制风险外，还应充分利用本行
在与房地产企业合作中积累的经验，积极向企业提出有利于其
加强项目管理、缩短项目周期、提高经营效益的经营管理建议，
为借款人提供良好的金融服务，促使其业务发展进入良性循环，
保障本行信贷资金安全。同时，应加强整合营销、交叉营销，
为房地产项目相关的上下游客户提供配套与增值服务，带动本
行相关业务发展。
第二十五条 经办机构应全面了解借款人内部管理流程
和具体情况，详细掌握企业资金流向和使用情况，针对企业实
际提出相应的合理化建议，敦促企业改进财务管理、控制开发
成本，提高项目经济效益和市场竞争力，确保本行信贷资金安
全。
（一）加强合同管理。应敦促借款人制定必要的合同审查、
会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协
议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统
一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时完全按照合同
内容进行支付。
（二）选好监理单位。应要求借款人在选择监理单位时进
行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选
出收费合理、技术实力较强、信誉良好的监理单位来进行监理。
（三）做好规划设计阶段成本控制。应要求借款人根据不
同商品房产的销售市场和利润空间，规划项目高层和多层比例，
项目的容积率与设计平面组合方案应有利于控制成本，提高销
售收入。
（四）严格控制建安成本，降低工程造价。应要求借款人
严格进行工程招标，控制新开工程的造价。合理安排施工顺序，
减少临时费用。建立工程变更制度，加强材料、设备采购价格
控制，加强竣工决算的审核，降低工程成本。
（五）加强财务成本管理。应协助借款人测算阶段性的现
金支出、销售现金收入，根据项目资本金与贷款资金到位情况，
合理确定各项工程的施工方垫款方案、付款时间与支付方式，
根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方
式。
第二十六条 经办机构应对房地产项目营销管理进行全
面了解和审视，针对项目市场调查、产品策略、项目的价格定
位策略、项目的广告营销策略、项目的售后服务等环节，提出
有针对性的改进意见，促进项目的营销管理科学、合理、有效
地进行。
（一）重视项目市场调查。应要求借款人依据地域形态，
由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从
宏观环境回复到区域市场、单个楼盘，通过对房地产市场环境、
房地产市场需求和供给情况、房地产产品、房地产价格、房地
产促销方案、房地产营销渠道、房地产市场竞争情况等内容的
调查，了解消费者对住房的需求，寻找住房开发的最佳市场切
入点，进而组织开发经营。
（二）合理进行市场定位。应指导借款人掌握当地房地产
市场的需求特点、价格承受能力，充分考虑各种交通、教育和
医疗等社会设施便利程度所决定的城市功能价值，小区规划布
局、建筑造型、视野和楼距、户型设计等因素决定的居住空间
价值，以及楼盘所处自然生态环境和天然地理位置所决定的自
然环境价值，以及物业管理水平所决定的社区服务价值对楼盘
整体综合价值的影响，合理确定项目的目标客户群体、规划设
计方案、产品品质和销售价格等各项市场定位。
（三）做好产品销售。应指导借款人合理确定广告方案，
布置售楼现场，选择培训售楼人员，分阶段根据市场需求合理
推出房源，完善售后服务，争取较好的销售业绩。
第二十七条 经营机构应积极加强金融产品创新和服务
力度，通过对借款人上下游客户、建成后的社区提供相应的增
值服务，达到提升房地产企业品牌、促进楼盘销售，同时也相
应带动本行相关业务的共同发展。
（一）积极将本行银行卡推介至楼盘物业管理的各个环
节，尽量为对小区内的住户提供代收物业管理费、水电费、通
讯费等所有的代收代扣服务，使本行兴业卡成为小区物业管理
的重要载体，提升整个社区金融服务的科技含量和层次。
（二）整合本行按揭贷款的办理流程，与房地产抵押登记
管理部门进行充分的沟通协调，最大限度的缩短按揭贷款的办
理时间，简化按揭贷款的办理手续，对客户实行一条龙的按揭
服务，方便客户在本行办理按揭贷款。
（三）与借款人共同出面，与若干大型品牌装修企业、装
修建筑材料、家具、家电供应商、保险公司进行协商，争取对
方对购买该楼盘房产、在本行办理按揭贷款并使用本行兴业卡
进行结算的客户提供折扣等优惠。
（四）对符合本行个人贷款投向的高端个人购房者提供
个人额度循环贷款，在客户办妥按揭贷款手续后，在其最高按
揭额度内，归还的贷款额度可以根据个人客户收入及偿债能力
安排适当额度循环使用，便于高端客户的资金周转。同时优先
推荐办理信用卡、装修贷款、汽车贷款等个人信用业务品种。
（五）通过办理社区银行模式，促进社区文化建设，提升
社区的品牌和层次。可通过赞助社区的活动或提供社区娱乐设
施、健身设备等方式，把本行自然人生、家庭和谐的理念融入
到社区文化中，营销本行个人业务，促进社区文化建设，同时
提高社区楼盘的档次，促进楼盘的销售，提升开发商的品牌和
形象。
第七章 附 则
第二十八条 附件 1-6 为本实施细则的组成部分，本实施
细则由兴业银行负责制定、解释和修订，由总行风险管理部负
责维护。
第二十九条 本实施细则自发文之日起执行。
附件：
1、房地产项目资金封闭运作管理协议书
2、承诺函（房地产开发项目股东）
3、房地产项目资金封闭运作个人保证声明书
4、个人担保声明书
5、项目资金监管承诺函（房地产开发项目公司）
6、不可撤销承诺函
附件１
房地产项目资金封闭运作管理协议书
编号：
甲方（投资人）： ××房地产开发有限公司
地址： ××市××区××路××号
法定代表人： 段××
乙方：兴业银行××市××路支行
地址： ××市×××路××号
负责人：
为促进甲方投资开发的 ××花园项目的顺利实施，保证项
目资金安全，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以兹共同
遵守：
一、监管账户开立
甲方投资开发的 ××花园工程项目，座落于 ××市××区××
路××号，建筑面积 675058 平方米，预算总投资 200199 万元
人民币。为保证项目资金用于工程项目以及项目回笼款项的的
封闭运作管理，甲乙双方商定，甲方在乙方开立项目资金专用
监管账户：（开户银行：兴业银行××市××路支行 户名：××
房地产开发有限公司 账号： ），专用于××
花园项目资金运用、收付，并开立销售资金回笼专户（开户银
行：兴业银行××市××路支行 户名：××房地产开发有限公司，
账号： ）及保证金帐户（开户银行：
兴业银行××市××路支行 户名：××房地产开发有限公司
账号： ），用于贷款本息的偿还。上述账
户中资金不能用于上述项目以外的资金需求，账户内任何款项
的动用均受本协议的约束。
本协议所称项目资金包括但不限于项目建设自有资金、银
行贷款、项目预（销）售楼款和其他与项目有关的配套资金。
二、甲方投入项目自有资金比例
为保证项目建设的顺利实施，甲乙双方商定，甲方投入资
金的比例不应少于项目总投资的 35 %，项目自有资金未按
要求到位，乙方有权停止或终止发放贷款。
三、资金封闭管理
甲方同意乙方对甲方开立的项目资金专用监管账户、销售
资金回笼专户及保证金帐户使用情况进行监管，直至甲方所有
贷款清偿为止。
甲方承诺将工程项目所有资金的收支均通过上述监管账
户进行结算，甲乙双方同意上述账户内的全部资金支出经乙方
指定的人员书面审核同意后方可支付。
1、房地产项目需要支付工程款时，乙方信贷人员根据工
程承包合同和工程监理方出具的工程现有进度证明材料进行
资金拨付的审核同意，方可支付。
2、房地产项目需要支付购料款、配套费及相关税费等款
项时，乙方信贷人员根据有关采购合同、售货合同等证明材料
对资金支付进行书面审核同意，方可支付。
3、若甲方提交的房地产项目需要支付购料款、配套费及
相关税费等款项经乙方审核认为，有关款项的支付超出当地市
场合理价格或超出项目投资预算，则乙方有权要求甲方重新核
定价格或对资金估算报告进行重新评估，直至乙方同意后，方可
对外支付。
四、相关财产抵、质押的设定
为控制项目风险，甲方同意依据项目的具体情况在不同阶
段设定不同的抵押、质押关系：
（一）上述项目取得《国有土地使用权证》的，应将土地
使用权抵押给乙方，并依法办妥土地使用权抵押登记手续；
（二）上述项目建设到一定程度，符合办理在建工程抵押
的条件的，甲方应将在建工程抵押给乙方，并依法办妥在建工
程抵押登记手续；
（三）上述项目经房地产主管部门批准取得《商品房屋
（预）销售许可证》的，甲方应将（预）销售商品房抵押给乙
方，并依法办妥（预）销售商品房抵押登记手续。
五、建筑承包商不可撤销承诺函
甲方应向乙方提供工程建筑承包商出具的《不可撤销承诺
函》，由工程建筑承包商证明并承诺以下内容：
（一）截止不可撤销承诺函签发时，建筑承包商对工程项
目未垫付任何工程建筑款；
（二）自不可撤销承诺函签发之日起，建筑承包商计划不
对工程项目垫付任何工程建筑款；
（三）自不可撤销承诺函签发之日起，在贵行全部债权得
到全部清偿之前，建筑承包商自愿放弃我司基于合同法第 286
条等规定而享有的工程项目因折价或拍卖建设工程所得价款
的优先受偿权。
六、工程项目按揭
甲方保证该项目的所有配套的按揭贷款（经乙方同意的公
积金贷款除外）均由乙方根据有关办法、规定办理。如因信贷
规模等客观原因乙方不能配套按揭贷款的，甲方方可向其他商
业银行申请提供配套按揭贷款，但必须书面通知乙方且按揭款
项必须先用于归还甲方在乙方贷款。
甲方通过认购、订购、预订方式向买受人收受定金、预付
款、购房款全部进入甲方在贵行开立的上述监管账户结算，不
进入任何其它银行的任何账户。
甲方同意 ××花园 （楼盘名称及编号）在乙方办理配
套按揭贷款，该楼盘所有预（销）售回笼款项全部用于归还乙
方贷款（经乙方同意的可自用部份除外）。
七、乙方贷款义务
为保证项目的顺利实施，乙方应及时受理符合乙方贷款条
件及符合本协议规定的贷款申请，按甲乙双方共同商定贷款金
额、限期、利率等条件发放贷款。
八、甲方还款承诺
贷款到期日之前，项目有实施销售的，借款人应按销售进
度归还贷款。当项目销售完成 50 ％时，借款人应全额清偿贷款
本息。
九、甲方违反上述一至六项承诺的，乙方有权采取下列一
项或多项措施：
（一）立即冻结项目资金专用监管账户及销售资金回笼
专户，停止该账户资金的拨付；
（二）解除借款合同，要求借款人清偿到期或未到期的借
款本金及所欠利息、罚息；
（三）从甲方的任何账户扣收所欠借款本息，如果账户中
款项的货币与借款货币不同，乙方有权按当日外汇牌价折算成
借款货币清偿借款；
（四）依法保全企业资产、处置抵（质）押物、向担保人
追偿等。
十、争议的解决方式
本协议的订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中
华人民共和国法律。
在协议履行过程中发生争议，可以通过协商解决；协商不
成，按以下第（一） 种方式解决：
（一）向 乙方所在地的 人民法院起诉。
（二）提交 仲裁委员会（仲裁地
点为 ），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规定
进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
在诉讼或仲裁期间，本合同不涉及争议部分的条款仍须履
行。
十一、协议的生效
本协议经甲方法定代表人或代理人签字或盖章及乙方负
责人或代理人签字或盖章后生效。
十二、其它约定：
甲方（公章）： 乙方（公章）：
法定代表人或代理人（签章）： 负责人或代理人（签字或盖
章）：
年 月 日 年 月 日
附件２
承 诺 函
兴业银行××市××路支行：
本公司/人是××房地产开发有限公司 （简称项目公司）的
股东 ，鉴于贵行为该项目公司提供融资，为确保贵行投入该
项目公司的资金安全，本公司/人特向贵行承诺：
一、本公司/人已知悉并支持项目公司向贵行融资，并承
诺全力支持和监督项目公司履行与贵行签订的融资合同项下
的各项义务；
二、本公司/人将在权限内尽力使公司继续经营，不采取
会使项目公司经营状况恶化的各项行为；
三、在项目公司清偿完毕所有贷款本息及各项费用之前：
1、不以任何方式抽回、减少对项目公司的出资；
2、无论项目公司欠本公司的款项是否到期，未经贵行书
面同意不要求项目公司偿还对本公司的各种形式的债务和欠
款（包括但不限于借款、委托借款、其他应收款）；
3、未经贵行书面同意不要求项目公司进行分红；
4、未经贵行书面同意，不将持有的项目公司的出资或股
权进行质押、转让等行为，保持所持有的项目公司的出资或股
权的稳定性。
由于本公司/人违反上述承诺，导致项目公司未按期归还
融资本息的，本公司/人同意对未归还部分的融资承担连带清
偿责任。
本不可撤销承诺函与项目公司在贵行的融资均具有独立
性，不受任何其他合同或与第三人之间关系的影响。
本不可撤销函自本公司盖章或有权人签字后生效。
公司：（盖章）
有权人：
年 月
日
致：兴业银行 ××市××路支行
本公司已知悉 ××房地产开发有限公司/人的上述承诺，并
承诺督促该公司/人履行上述承诺，若发现该公司/人有违反上
述承诺的行为或可能，本公司承诺将坚绝予以制止和拒绝并立
即报告贵行。
若本公司违反上述承诺，贵行有权将此种违约行为视为
本公司违反了本公司与贵行签订的《 》，贵
行有权行使该合同约定的各项权利并采取包括但不限于宣布
借款提前到期各项措施。
公司：（盖
章）
有权人：
年 月 日
附件３
房地产项目资金封闭运作个人保证声明书
编号：
致：兴业银行××市××路支行：
鉴于贵行与××房地产开发有限公司（以下简称被保证人）
签订了编号为 的《房地产项目资金封闭
运作管理协议书》及其他与该项目相关的系列协议、合同，本
人自愿为被保证人提供连带保证责任担保，保证被保证人按约
履行协议、合同约定的义务,保证并声明如下:
一、本人保证被保证人在贵行开立项目建设、预（销）售
资金专用监管账户：（开户银行：兴业银行××市××路支行；
户名：××房地产开发有限公司，账号： ；
开户银行：兴业银行××市××路支行 户名：××房地产开发有限
公司； 账号： ；），专用于 ××花园
项目资金运用、收付和贷款本息的偿还，上述账户中资金不挪
用于项目以外的资金需求。
二、本人保证被保证人将工程建设资金（包括自筹资金、
银行贷款和其他资金）、（预）销售楼款和项目建设费用等所
有与工程项目有关费用的收支均通过上述监管账户进行结算。
三、本人保证被保证人不会在未通知贵行情况下擅自对外
通过认购、订购、预订方式向商品房买受人收受定金、预付款、
购房款，而且保证被保证人通过认购、订购、预订方式向商品
房买受人收受定金、预付款、购房款，全部进入被保证人在贵
行开立的上述监管账户结算，不进入任何其它银行的任何账户。
四、本人保证被保证人按 号《房地产项
目资金封闭运作管理协议书》约定的“资金封闭管理”方式管理
使用账户资金。
五、本人自愿承担以下保证责任：
（一）保证方式为连带责任保证。无论被保证人因何种原
因未按约定归还借款本息,本人将无条件替被保证人履行债务
或承担责任。
（二）保证担保范围为被保证人的上述借款及由此产生
的利息、罚息、违约金、赔偿金和贵行实现债权的费用。
（三）保证期间为主合同项下的主债务履行期届满之日
起两年。
（四）本人保证以全部个人财产和收入履行保证责任,并
且保证在保证期间内,不以任何理由将个人财产变卖或转让他
人。
（五）本声明书的效力独立于主合同,不受主合同履行状
况的影响，无论主合同是否有效,本人仍承担连带责任。
六、本保证声明书自签发之日起生效。
七、本声明书的签署、效力、解释、履行及争议的解决均
适用于中华人民共和国法律。本人与贵行凡因本声明书所发生
的一切争议、纠纷,双方应协商解决。协商无效时,任何一方均
可依法直接向人民法院起诉。
八、本人要求本声明书项下的任何通知、付款要求或各种
通讯联系,贵行应以书面形式按下列地址或电传号码、传真号
码送达：
邮政编码:
通讯地址： ××市××区××大厦 8 楼
电 传:
传 真:
如上述通讯地址或联系方式发生变化，本人将立即书面通
知贵行，否则,因此造成的后果由本人自行负责。本人承认,任
何通知、付款要求或各种通讯联系只要按上述地址发送,即在
下列日期视为送达：
1、信函,挂号发出后五个工作日；
2、电传,收到对方确认回号之日；
3、传真,传真发出之日；
4、专人送达,收件人签收之日。
十、其他条款：保证人承诺无论债权人对主合同项下的
债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保
函、备用证及其他担保方式），债权人均有权直接要求保证人
承担担保合同项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
同时，无论债权人是否主张或放弃主合同项下的其他担保权利，
保证人均仍同意承担全部担保责任，而不以此为由要求免责或
减轻保证责任。
申明人身份证（或护照）号码：
保证人（签字）：
年 月 日
附件４
个人担保声明书
编号：
致：兴业银行××市××路支行
鉴于贵行将于 2005 年 12 月 27 日至 2008
年 12 月 26 日期间对 ××房地产开发有限公司（以
下简称被担保人）办理最高余额为人民币 ×× 万元的中长
期借款。本人自愿为被担保人提供担保，保证被担保人按约履
行合同义务，兹作出如下保证声明：
一、保证范围为被担保人的上述借款等业务及由此产生的
利息、罚息、违约金、赔偿金和贵行实现债权的费用。
二、保证方式为连带责任保证。无论被担保人因何种原因
未按约定归还借款本息，本人将无条件替被担保人履行债务或
承担责任。
三、保证期间为主合同项下的主债务履行期届之日起两年。
四、本人保证以全部个人财产和收入履行保证责任，并且
保证在保证期间内，不以任何理由将个人财产变卖或转让他人。
五、本声明书的效力独立于主合同，不受主合同履行状况
的影响，无论主合同是否有效，本人仍承担连带责任。
六、本人对本声明书的签署和执行及进行的与本声明书有
关的任何活动均为民事行为。本人现在或将来均不以任何理由
对任何司法管辖、审判或执行提出异议或抗辩。
七、本声明书自签发之日起生效。
八、本声明书的签署、效力、解释、履行及争议的解决适
用于中华人民共和国法律。本人与贵行凡因本声明书所发生的
一切争议、纠纷，双方应协商解决。协商无效时，任何一方均
可依法直接向人民法院起诉。
九、本人要求：本声明书项下的任何通知、付款要求或各
种通讯联系，贵行应以书面形式按下列地址或电传号码、传真
号码送达：
通讯地址： ××市××区××大厦×楼
邮政编码：
电 话：
传 真：
如上述通讯地址或联系方式发生变化，本人将立即书面通
知贵行，否则，因此造成的后果由本人自行负责。
本人承认，任何通知、付款要求或各种通讯联系只要按上
述地址发送，即在下列日期视为送达：
1、信函，挂号发出后五个工作日；
2、电传，收到对方确认回号之日；
3、传真，传真发出之日；
4、专人送达，收传人签收之日
十一、其它条款：
保证人身份证（或护照）复印件
粘 贴 处
保证人（签字）：
年 月 日
附件５
项目资金监管承诺函
致：兴业银行××市××路支行：
鉴于我司与贵行签订了编号 《 房
地产项目资金封闭运作管理协议书》,为保证××花园项目的顺利
实施，现特承诺如下：
1、我公司上述项目投资、建设及销售收入资金在贵行封闭
运行。保证全部项目建设对外支付资金通过在贵行开立的银行
帐户（户名： ××房地产开发有限公司、帐号： ）
进行结算，主要包括工程款、器材设备款及相关税费等。
2、我公司在贵行的三个资金帐户的资金未经贵行同意不使
用网上银行支付、不向关联企业划转资金。除经贵行同意的上
述三个帐户间可相互划转外，不向其他银行同名帐户划转资金。
3、我公司充分理解并同意贵行对项目资金使用的审查审
批要求及程序，公司将按贵行要求提供工程进度计划、项目资
金年度使用计划和月度使用计划，提供工程承包合同、器材设
备采购合同及有关税费缴纳标准。
4、在支付工程款时，我公司将按要求向贵行提供经开发
商和承包商共同认可的工程进度报表或工程监理方出具的工
程计量证明文件。工程款、器材设备款及有关税费的支付须经
贵行审核同意后，方可对外支付。
5、我公司保证如实告知贵行项目销售情况，按月向贵行
提供项目销售进度报表，并积极配合贵行办理按揭贷款业务。
6、我公司承诺本项目的主要承包商在贵行开立结算帐户。
7、我公司违反上述约定时，贵行有权单方提前中止双方的
合作，包括要求提前还贷。
承诺人：（公章）：
法定代表人：（签章）：
年 月
日
附件 6
不 可 撤 销 承 诺 函
编号：
致：兴业银行 XX 支行 ：
敬启者：
鉴于我司中国建筑第五工程局××建筑安装公司与××房地
产开发有限公司签订《 》；
鉴于 ××房地产开发有限公司与贵行签订从 ×× 年 ×月 ×
日至 ×× 年×月×日期间签订的融资合同、担保合同（包括但
不限于编号 的《兴业银行中（长）期借款合
同》、编号 的《兴业银行最高额抵押合同》 及
其他融资合同、担保合同等等）。
我司作为 ××房地产开发有限公司“ ××花园”项目（ ××市××
路 ）的建筑承包人，证明并承诺如下：
（一）截止本承诺函签发之日，我司未对“××花园”项目垫
付任何工程建筑款；
（二）自本承诺函签发之日起，我司计划不对“××花园”项
目垫付任何工程建筑款；
（三）自本承诺函签发之日起，在贵行全部债权得到全部
清偿之前，我司自愿放弃我司基于合同法第 286 条等规定而享
有的上述项目因折价或拍卖建设工程所得价款的优先受偿权。
本承诺函为不可撤销承诺函，一经作出即生效，单方面无
权撤销。
承诺人（公章）：
法定代表人（签章）：
年 月 日
XX 房地产开发公司 XX
项目操作与管理方案
兴业银行××行
××××年××月
目 录
一、贷款项目总体情况…………………………1
二、项目主要风险点……………………………2
三、风险控制实施操作流程
（一）审批后放款前操作环节……………2
（二）贷后管理……………………………5
四、还款来源安排………………………………8
五、突发事件的防范……………………………9
六、其他注意事项………………………………10
七、综合金融服务方案…………………………10
八、信用责任追究………………………………13
九、法律文本清单………………………………13
一、贷款项目总体情况：
1、借款人：××房地产开发有限公司；
2、贷款金额、品种及期限：中期房地产开发贷款 36500 万
元（含××投资集团控股有限公司现有 3500 万贷款余额），期限三
年；
3、贷款用途：用于“××花园”项目开发建设；
4、担保方式：以借款人位于××市××区××路“××花园”项目所
在地 516 亩土地及在建工程提供抵押（抵押率不超过 60%，在建
工程按实际投入计，分期项目自筹资金比例必须控制在 35%以
上），并由借款人实际控制人段××、蔡××等提供个人连带责任保
证担保。
5、有关要求：（1）落实该地块的出让金、相应税费及拆迁
费等均已缴清，并经有关部门确认的前提下，方可签订贷款合同；
落实借款人营业执照等年检情况，在办妥借款、抵押手续的前提
下，方可放款，土地抵押必须确保权属清晰，切实把好相关手续
真实性，所有操作应规范；（2）落实可用于抵押土地的实际面
积，并按 70 万元/亩价值抵押率控制在 60%范围内掌握首次放款，
贷款总额的确定亦应按此原则，根据建设工程的投资额确定，但
最高不超过 亿元；（3）本行贷款必须按兴银[2004]295 号
文件规定对本项目进行封闭运作，我行贷款需按分期项目四证办
理情况和工程进度逐步发放；（4）申请人必须在我行开立销售
专户，应合理评估借款人现金流，制定合理控制方案，确保还贷
计划的如期实现。
6、还款来源：“××花园”项目销售收入；
7、项目组成员及岗位：
组长：×××（分行副行长）
副组长：×××（风险管理部负责人）、×××（××路支行行长）
成员：×××（风险管理部、法律文件审核）、×××（风险管理
部、资金监管审核）、×××（业务合作与协调）、×××（分行信审
部、放款审核）、×××（零售业务部、按揭业务主办）、×××（××
路支行、会计主管）、张××（××路支行、项目主办）、涂××（××
路支行、项目协办）。
二、项目主要风险点
1、鉴于本项目贷款存在土地及在建工程抵押担保，业务经
办人员要加强与借款人、原土地抵押权人及相关登记部门协调，
确保原抵押土地的及时解除和在建工程立即抵押我行，严防抵押
办理过程中出现操作风险；
2、切实加强项目资金的使用监管，严防挪用；
3、加强对项目按揭贷款的管理和销售收入的归行管理，以
及 2006 年、2007 年还贷前销售收入的使用必须用于本项目建设，
确保贷款按期收回。
三、风险控制实施操作流程
（一）审批后放款前操作环节
鉴于：
1、本项目贷款拟抵押用地实际使用面积为 亩，依照
本行认定的土地价值（每亩 70 万元）及抵押率（60%以内），仅
可贷款 15000 万元，且要置换项目原土地抵押贷款 10500 万元，
实际新增贷款资金 4500 万元难于满足本项目开发建设资金需要。
拟同意借款人以其自有的位于本项目周围及××市内的项目外储
备土地抵押融资用于本项目建设；
2、本项目土地贷款前大部分已设定抵押。为便于我行对项
目资金的统一管理，以及降低借款人的融资成本，我行将在第一
笔贷款下柜支持其项目建设的同时，协助借款人逐步置换其在建
行 7000 万元、中行 3500 万元贷款，保证原抵押他行的土地全部
抵押至我行；
3、综上所述，本项目贷款将在满足我行审批要求的前提下，
根据借款人工程进展的资金需要分三次、多笔发放。其中 2005
年 12 月至 2006 年 1 月间，第一次先后对其发放贷款 3 笔，累计
贷款金额 19700 万元； 2006 年 6 月，第二次为其发放贷款 2 笔，
累计贷款金额约 8300 万元；2007 年，第三次为其发放贷款 5000
万元。
（1）第一笔贷款下柜前，要求借款人在我分行××路支行开
立基本结算户，并在经办机构××支行开立一般结算户两个和保证
金专户一个。其中基本户资金用于借款人日常费用支付；一个一
般结算户用于项目建设资金（含自筹资金和我行贷款）的归集和
使用（以下简称“项目资金支出户”），另一个一般结算户用于项
目销售收入的归集（以下简称“项目资金收入户”）；保证金专户
用于项目销售收入还款前的存储。借款人所有银行结算帐户原则
上均应在我行开立，未经允许，不得在其他银行开立和保留银行
结算帐户。此项工作由张××负责落实。
（2）在××路支行与借款人签订《房地产项目资金封闭运作
管理协议书》，借款人实际控制人段××及蔡××分别出具《房地产
项目资金封闭运作个人保证声明书》及《个人担保声明书》（最
高额 33000 万元）、借款人两个股东××投资控股集团有限公司（占
股 50%）、××投资控股集团有限公司（占股 50%）分别出具确保
资金安全的《承诺函》，全部施工商向我行出具放弃在建工程优
先受偿权的《不可撤销承诺函》（此后项目建设如由新的建筑商
施工，亦要向我行出具此承诺函）后，借款人以本项目的约 115
亩土地、距项目土地约 400 米的项目外土地 76 亩及项目 期
的在建工程（价值约 2000 万元）为抵押，由××路支行与借款人
签订《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 9200 万元）、《兴业
银行抵押合同》（土地及在建工程各一份），办理核保手续和抵押
登记手续，同时签订《兴业银行保证金协议》作为主合同的附属
担保合同。以在建工程抵押时要求借款企业为抵押物办理以我行
为第一受益人的保险，保险期间、保险金额应涵盖我行贷款期间
和金额。上述合同等文件文本由分行风险部×××审核，并由张×
×、涂××、分行风险部×××全程面签和共同办理。
（3）办妥上述全部手续后，第一次下柜贷款 9200 万元，期
限三年；贷款用途为一期项目工程开发建设及周转，其中 7000
万元用于归还借款人在建行的贷款，余款 2200 万元用于项目建
设。此项工作由分行信审部××、客户经理张××、分行风险部资
金审核员×××负责落实。
（4）借款人归还建行 7000 万元贷款后，项目主办人员应全
程跟踪和督促借款人在五个工作日内解除借款人原建行 7000 万
元土地抵押的抵押手续，土地使用权证交由我行保管，并在三个
工作日内将土地抵押我行（抵押登记手续入窗），由我行根据土
地价值（项目及项目周边土地按每亩 70 万元、其他土地按评估
价值）对其发放第二笔贷款约 7000 万元，期限三年，贷款用途
为房地产开发及周转，其中 3500 万元用于归还借款人在中行的
贷款，余款 3500 万元用于项目建设。本贷款发放前，由××路支
行与借款人签订《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 7000 万
元）、《兴业银行抵押合同》（原抵押建行的全部土地），办理核保
手续和抵押登记手续，同时签订《兴业银行保证金协议》作为主
合同的附属担保合同。上述合同等文件文本由分行风险管理部××
×审核，并由客户经理张××、涂××、分行风险部×××全程面签和
共同办理，贷款下柜及资金使用由分行信审部××、客户经理张×
×、分行风险部资金审核员×××负责落实。
（5）借款人归还中行 3500 万元贷款后，项目主办人员应全
程跟踪和督促借款人在五个工作日内解除借款人原中行 3500 万
元土地抵押的抵押手续，土地使用权证交由我行保管，并在三个
工作日内将土地抵押我行（抵押登记手续入窗），由我行根据土
地价值（项目及项目周边土地按每亩 70 万元、其他土地按评估
价值）对其发放第三笔贷款约 3500 万元，期限三年，贷款用途
为房地产开发。本贷款发放前，由××路支行与借款人签订《兴业
银行中（长）期借款合同》（金额 3500 万元）、《兴业银行抵押合
同》（原抵押中行的全部土地），办理核保手续和抵押登记手续，
同时签订《兴业银行保证金协议》作为主合同的附属担保合同。
上述合同等文件文本由×××审核，并由客户经理张××、涂××、分
行风险部×××全程面签和共同办理，贷款下柜及资金使用由分行
信审部××、客户经理张××、分行风险部资金审核员×××负责落实。
（6）预计 2006 年 6 月，借款人可办妥项目外约 360 亩土地
权证并用于向我行抵押贷款。此时借款人项目二期已开工建设，
资金需求量大，我行将根据借款人项目建设用款进度及其抵押担
保情况，对其第二次贷款，累计贷款额不超过 8300 万元（如土
地抵押不足贷款 8300 万元，可通过在建工程抵押增加部份贷
款），期限三年，贷款用途为房地产开发。本贷款发放前，由××
路支行与借款人签订《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 8300
万元）、《兴业银行抵押合同》（土地及在建工程），办理核保手续
和抵押登记手续，同时签订《兴业银行保证金协议》作为主合同
的附属担保合同。以在建工程抵押时要求借款企业为抵押物办理
以我行为第一受益人的保险，保险期间、保险金额应涵盖我行贷
款期间和金额。上述合同等文件文本由×××审核，并由客户经理
张××、涂××、分行风险部×××全程面签和共同办理，贷款下柜及
资金使用由分行信审部××、客户经理张××、分行风险部资金审
核员×××负责落实。
（7）2007 年，我行将根据项目建设的资金需求情况，以项
目在建工程抵押，增加对借款人不超过 5000 万元房地产开发贷
款，期限三年。本贷款发放前，由××路支行与借款人签订《兴业
银行中（长）期借款合同》（金额 5000 万元）、《兴业银行抵押合
同》（在建工程），办理核保手续和抵押登记手续，同时签订《兴
业银行保证金协议》作为主合同的附属担保合同。以在建工程抵
押时要求借款企业为抵押物办理以我行为第一受益人的保险，保
险期间、保险金额应涵盖我行贷款期间和金额。上述合同等文件
文本由风险管理部×××审核，并由客户经理张××、涂××、分行风
险部×××全程面签和共同办理，贷款下柜及资金使用由分行信审
部××、客户经理张××、分行风险部资金审核员×××负责落实。
（二）贷后管理
1、项目资金使用监管
（1）贷款下柜后，项目资金全部存入“项目资金支出户”。
由借款人对我经办行出具承诺函，此帐户资金只能支付用于项目
建设工程支出，其他支付一律不予受理。原则上不得为此帐户开
通网银，对借款人出售的此帐户转帐支票不事先打码,不得采用
通兑方式办理信贷资金的划转，确需办理的，应经项目管理组审
批。此帐户资金的使用需经我行审批同意，项目主办人员和项目
资金监管员应建立用款台帐，逐笔进行登记，做好痕迹管理工作。
对违反专项项目资金禁止性规定的情况使用信贷资金的，会计人
员应按照本行报告制度及时报告，任何人员不得强令会计人员办
理违反用途规定的各类资金支付。此项工作由客户经理张、分行
风险管理部资金审核人员×××负责办理。
（2）借款人应主动协助我行要求项目工程主要建筑商在××
路支行开立一般结算户，用于项目工程资金的收入和建筑材料采
购等支付 。此项工作由项目主办张××落实。
（3）借款人应向我行提供项目建设中与主要建筑商、供应
商签订的工程承包（建筑施工）合同、器材设备采购合同及有关
税费缴纳标准、工程进度计划和项目销售计划。借款人每月前二
日内向我行提供项目本月用款计划，列明用款日期、用款具体项
目、用款金额、支付对象等要素，由我行依照相关合同及项目工
程进展情况逐项审核确认，作为本月项目资金使用的监管依据。
用款计划的审核由××支行行长×××、分行风险部负责人×××负责，
分管风险管理的×××副行长审批。
（4）支付工程款时，借款人应向我行提供经开发商和施工
方共同认可的工程进度报表或工程监理方出具的工程计量文件；
支付器材、设备款时应提供相关税费发票。借款人使用资金，在
已经审批的当月用款计划内时，项目主办张××应填写《信贷资金
流向审批表》，经我行有权审批人审批后方可支付。审批权限如
下：
①单笔 10 万元以下、当天累计不超过 100 万元的，由张××
签字、分行风险管理部资金审核人员×××审核同意后支付；
①单笔 10 万元以上（含）300 万元以下或当天累计 100 万元
以上（含）300 万元以下的，由××支行行长×××签字，分行风险
管理部资金审核人员×××审核同意后支付；
①单笔 300 万元以上（含）1000 万元以下或当天累计 300 万
元以上（含）1000 万元以下的，由××支行行长×××签字，分行风
险管理部资金审核人员×××审核，分行风险管理部负责人×××审
批同意后支付。
①单笔 1000 万元（含）以上或当天累计 1000 万元（含）以
上的，由××支行行长×××签字，分行风险管理部资金审核人员××
×、分行风险管理部负责人×××审核后，由分行分管风险工作副
行长×××审批同意后支付。
①超过经审批的当月计划额度时，不管余额大小均应逐级审核报分行
行长×××审批。
本项目资金监管员必须严格逐笔审查资金使用是否投入该
项目，是否符合本月用款计划，资金使用的申请与实际支付的合
同是否一致等，防止资金被挪用、串用、滥用。
（5）根据项目分期建设及资金需求，2006 年借款人项目的
销售收入将全部用于后期项目的滚动开发。而期间项目因销售可
能导致抵押物价值有所减少。因此，要切实加强对借款人 2006
年、2007 年的项目销售收入使用的管理，项目销售收入只能用
于本项目的滚动开发投入，严禁挪作它用；只有在借款人追加相
应贷款抵押物的前提下，经分行×××行长批准，方可允许其动用
相应金额的销售收入于项目外资金需要。此项目工作由客户经理
×××、分行风险管理部资金审核人员×××、××支行行长×××、分
行风险管理部负责人×××负责落实。
（6）借款人用款经有权审批人审批同意后，客户经理张××
及分行风险管理部资金审核人员×××应逐笔登记各自建立的项
目用款台帐，并于每月末进行核对。
（7）项目资金的每笔对外支付，柜员必须提交会计主管×××
进行资金流向的审核，会计主管应按《信贷资金审批流向表》的
审批意见认真审核资金流向用途相符后，方可签章同意柜员办理
对外支付。禁止对外支付与审批流向表不一致的款项。
2、项目工程进度监管：项目主办张××应建立项目工程进展
记录，并与协办人员每周一次深入项目施工现场，了解项目工程
进展情况，并对照工程施工合同及工程进度计划，检查项目工程
进度是否正常。并于每周一向项目组长×××、副组长×××、×××书
面报告。对项目工程进展出现异常情况的，项目组组长、副组长
及相关人员应深入借款单位了解核实情况，查明原因，与借款人
一道共商改正对策。此项工作由项目主、协办×××、×××负责落
实。
3、项目销售情况监管：自第一次贷款下柜起，项目主办应
建立本项目销售台帐，详细记录项目销售房号、面积、售价、付
款方式、是否按揭等信息。每周与项目单位售楼部进行核对，并
检查销售资金到位及归行情况，发现问题，及时报项目小组组长，
以便我行及时采取措施督促借款人整改。
4、贷后检查：项目主、协办除加强对借款人的资金、工程
监管外，还应按照我行贷后检查相关要求，加强对借款人的经营
状况、财务情况及本地房地产市场变化情况予以关注、了解，认
真分析相关变化情况对本项目的开发、销售及我行信贷资金的按
期收回带来的不利影响，并每月向项目组组长、副组长报告。以
便及时采取措施，防范和化解我行信贷资产风险。此项工作由项
目主、协办张××、涂××负责落实。分行分管风险管理的副行长
还应每月组织一次直接到施工现场进行的贷后检查，发现异常直
接向行长报告。
四、还款来源安排
1、本项目贷款的还款来源为房产销售收入。为确保本项目
建设的顺利完成及我行贷款的按时收回，依照项目评估报告计划
安排，对借款人本项目全部销售收入使用作如下安排：自我行第
一笔贷款下柜起至 2007 年末，借款人实现的销售收入未经分行×
××行长批准，只能用于本项目的滚动开发；自 2008 年初起，本
项目销售收入的 70%要用作还贷资金，留存于保证金专户按期还
贷或提前还贷，余款由借款人继续用于项目滚动开发。如项目开
发进度加快，销售形势较好，我行将视项目销售情况另行确定销
售收入的起留时间（2008 年前）和留存比例。
2、为加快和促进项目销售，要求本项目销售的全部按揭贷
款在我行办理（公积金贷款除外，且原则上应在国有专业银行办
理，以便按揭收入及时划转我行项目资金收入户）。为确保
120000 万元配套按揭贷款的办理，分行零售业务部将根据项目
销售情况负责安排数名业务熟练的按揭贷款经办人员进驻项目
售楼处现场办公。本项目按揭贷款工作由×××负责。
3、自第一笔贷款下柜起，项目主办应进驻项目售楼处，督
促项目销售收入全部归集我行的项目资金收入户。本帐户资金动
用的有权审批人为工作组副组长风险管理部负责人×××。
4、项目销售过程中，项目主办应加强对项目销售和按揭贷
款办理情况的了解，如发现销售不畅或按揭贷款在他行办理等情
况，应立即报告项目组长，以便我行迅速采取措施，督促借款人
整改。
五、突发事件的防范
1、对于外部司法查询、诉讼查封冻结等突发的，影响本行
信贷资金及销售回笼资金、租金收入安全的事件，应积极做好应
急预案。一旦发生可能影响帐户资金安全的突发事，本行应采取
有效措施先行收贷。此项工作由项目主办张××负责落实。
2、建立报告审批制度。涉及外部司法查询、诉讼查封冻结
等突发事件，柜台会计人员不得自行预先受理，须上报分行风险
管理部专项资产管理工作小组、行领导审批同意后方可对外受理
有关查询、冻结手续。此项工作由会计主办×××负责落实。
六、其他注意事项
1、做好档案管理，及时收集、整理相关的法律文件、原始
凭据、基础材料、贷后检查记录以及出现问题采取的措施等资料，
并分类归档。此项工作由张××、涂××负责落实。
2、项目组成员因工作变动调离岗位的，应及时与继任人员
做好交接，对项目内容涉及商业秘密的部分做好保密工作。项目
组人员岗位变动情况及时报备总行风险管理部。
七、综合金融服务方案
如本笔贷款获批，结合贷前调查中对企业经营情况的了解，
目前初步计划在以下几个方面为借款人提供综合服务：
（一）积极总结借鉴我行为房地产行业业务合作经验，对××
花园项目的营销管理进行全面深入的了解和审视，针对该项目市
场调查、产品策略、项目的价格定位策略、项目的广告营销策略、
项目的售后服务等环节，提出有针对性的改进意见，促进项目的
营销管理科学、合理、有效地进行。
目前，××花园项目在市场定位、规划设计和市场营销方面
主要存在以下几方面的问题：
一是在项目建设规划方面，前期开发主要围绕区内自然景观
境与居住环境最好的水库周边进行，这样一来，虽然前期好房源
较多，较有市场竞争力，但后期则会缺少优质房源，不利于持续
竞争。而从经济效益方面看也不划算，因为对于房地产项目而言，
随着其小区的逐步成熟和周边配套的逐渐完善，后期优质房售价
往往会比前期高出很多。因而一般房地产商在开发项目时均会遵
循的好房源和一般房源搭配推出，以保持楼盘的持续吸引力。
二是该项目二期销售价格偏高。××花园一期项目因为地理
位置离现有的市中心较远，且是项目公司的第一期项目，因此售
价定的较低。在前两年全国房产普遍热销的情况下，××花园一期
已全部成功售出。对此，××房产公司认为是自已在当地市场的品
牌已成功建立，想尽快获取回报。因此，其二期、三期房不仅容
积率比一期高，售价也比一期定期高出了 400 元。在今年政策与
市场环境都有较大变化的情况下，对其销售有明显负面影响。
三是小区内配套和环境建设相对滞后。××花园项目中有一
个占地达 160 亩的水库，是该项目一个非常好的卖点。但目前因
质量问题，该水库已放空库水，维修库底。此外，区内的绿化和
学校等配套设施建设也相对滞后。
若本项目获批，将建议借款人进行以下方案调整：一是调整
开发规划顺序，将近水库的原第四期部分土地开发时间推后，先
开发原定第五、第六期的项目。在销售策略上，也应将已建成的
临湖成品房适当预留，分期推出。二是在今后的项目设计上，要
适当减低容积率，以维护项目的品牌。同时，在获得我行贷款支
持后，借款人资金压力减轻，可以适当放缓销售速度，等待市场
价格的全面复苏。三是尽快改善水库的蓄水状况，加快绿化与配
套建设。四是要针对项目离市场较远，购买者交通不便的情况下，
尽快协调公交公司，开通２条专线班车。
（二）应全面了解借款人内部管理的流程和环节，详细掌握
企业资金流向和使用情况，针对项目实际，提出相应的合理化建
议，敦促企业改进财务管理、控制开发成本，提高项目经济效益
和市场竞争力，确保我行信贷资产安全。
××花园项目在管理方面主要问题有三，一是其股东构成比较
复杂，前期取得土地的股东与后期真正进行项目开发的股东因利
益分配未完成商妥，在管理中相互制约，二是该项目在施工单位
选择方面不够科学，施工单位多达数十个，且未严格实行招标制。
三是主要股东同时开发项目较多，未能对本项目给予必要的支持。
针对××置业有限公司公司治理结构存在问题，成本控制能力不佳以
及公司股东对项目支持不够等情况，项目获批后，我们将积极与该企业各
股东和主要股东沟通，建议企业调整股东结构，以确保公司决策由主要股
东完全掌握，也会建议其主要股东将本项目作为其今后几年的业务重点，
在人力、资金及销售策略上给予全力支持和倾斜，并直接控制项目成本、
人员和销售，对工程承包商重新进行招投标工作以降低项目成本，增强价
格竞争力，提高工程质量。
（三）积极加强金融产品创新和服务力度，通过对借款人上
下游客户、建设后的社区提供相应的增值服务，达到提升房地产
企业品牌、促进楼盘销售，同时也相应带动我行相关业务的共同
发展。
一是将认真落实按揭业务合作协议，一旦我行与其合作，将
立即派驻零售业务人员进驻销售现场办理个贷业务，并会在现场
公示本行为独家按揭业务合作银行和销售资金监管银行。
二是要求借款人配合，争取其主要供货商、工程承包商在本
行开立账户，并积极探索与这些企业的业务合作。
三是要求借款人承诺，在项目建成后，应积极帮助将本行银
行卡推介至楼盘物业管理的各个环节，尽量为对小区内的住户提
供所有的代收代扣服务。如代收物业管理费、水电费、通讯费及
其它所有收费，使本行兴业卡成为小区物业管理的重要载体，提
升整个社区的科技含量和层次。
四是考虑与借款人共同出面，与若干大型的品牌装修企业、
装修建筑材料、家具、家电供应商、保险公司进行协商，争取对
方对购买该楼盘房产、在我行办理按揭贷款并使用我行兴业卡进
行结算的客户消费者提供折扣等优惠。
五是针对该项目规模较大（全部建成后可供数万人居中住），
可考虑通过办理社区银行模式，促进建立社区文化，提升社区的
品牌和层次。本行可通过赞助社区的活动或提供社区娱乐设施、
健身设备等方式，把本行自然人生、家庭和谐的理念融入到社区
文化中，营销本行个人业务，促进社区文化建设，同时提高社区
楼盘的档次，促进楼盘的销售，提升开发商的品牌和形象。
八、信用责任追究
1、本项目贷款发放、管理过程中相关责任人如果出现违规、
失职等情况，情节严重的，在信用责任追究认定前，分行将暂停
其职务、工资降级和相停发相关补贴，并责令其到风险管理部报
到，专职负责清收，配合处理相关事宜；
2、相关责任人如因违规、失职等造成本项目贷款产生重大
显性或隐性风险的，分行将依照《兴业银行公司客户授信工组尽
职制度》、《兴业银行××分行信用责任追究实施细则》，进行责任
认定并予以处罚，严重违法的，移交司法机关依法追究。
３、项目组所有人员应与分行签署责任状。
九、法律文本清单
（一）第一次下柜的贷款法律文本
1、《房地产项目资金封闭运作管理协议书》（一份）
2、《承诺函》（二个股东用）
3、《房地产项目资金封闭运作个人保证声明书》（实际控制
人×××和×××各一份）
4、《个人保证声明书》（最高额 33000 万元，实际控制人××
×和×××各一份）
5、《承诺函》（控制“项目资金支出户”用）
6、《不可撤销承诺函》（施工商承诺，每个施工商一份）
7、《提前还款申请书》（一份）
8、第一笔下柜的法律文本资料
、《贷款申请书》（借款人）
、《董事会决议》（借款人）
、《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 9200 万元）
、《兴业银行抵押合同》（抵押率 60%）
、《兴业银行保证金协议》
9、第二笔下柜的法律文本资料
、《贷款申请书》（借款人）
、《董事会决议》（借款人）
、《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 7000 万元）
、《兴业银行抵押合同》（抵押率 60%）
、《兴业银行保证金协议》
10、第三笔下柜的法律文本资料
、《贷款申请书》（借款人）
、《董事会决议》（借款人）
、《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 3500 万元）
、《兴业银行抵押合同》（抵押率 60%）
、《兴业银行保证金协议》
（二）第二次下柜 8300 万元的法律文本
1、《贷款申请书》（借款人）
2、《董事会决议》（借款人）
3、《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 8300 万元）
4、《兴业银行抵押合同》（抵押率 60%）
5、《兴业银行保证金协议》
（三）第三次下柜 5000 万元的法律文本
1、《贷款申请书》（借款人）
2、《董事会决议》（借款人）
3、《兴业银行中（长）期借款合同》（金额 5000 万元）
4、《兴业银行抵押合同》（抵押率 60%）
5、《兴业银行保证金协议》
