第一章 市场分析
一、 宏观环境因素分析
城市规划与发展
桂林市全市总面积万平方公里，市区面积565平方公里，桂林市辖秀峰、叠彩、高新（七星）、象山、雁山5个城区，临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县12个县。
现在桂林的城市建设主要是向西发展，再造一座桂林城。同时向四周扩大城市面积，逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局，充分利用各区域的优势。临桂新区依然是目前桂林城市建设的一个主战场,也是全体桂林人民瞩目的焦点。
高铁的发展
贵广铁路：贵阳至广州快速铁路连接西南地区与珠三角地区的交通“大动脉”，贵广铁路跨黔、桂、粤三省区，全长857公里，建设工期6年,总投资约180亿元,经过市区和龙胜、临桂、灵川、阳朔和恭城5省。2013年通车
湘桂铁路：华中、华东和华北等地区与广西、海南以及东南亚地区联系的重要铁路运输通道。湘桂铁路扩能改造客车设计行车时速为200公里，建设工期3年半。该铁路桂林段正线长度245公里，经过市区和全州、兴安、灵川、临桂和永福5县，总投资120亿元。
“两铁”的建成对桂林的发展：
形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路经过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。未来，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会城市，最快只需2个小时左右。
从旅游发展看,“两广”铁路的建设将对“桂林国家旅游综合改革试验区”的建设产生极大的促进作用,，桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅游接待总人数达万人次。
从城市规划看,贵广铁路的建设对城市的发展与走向将产生重要影响。
从经济发展来看，桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，是广西东北部地区商业集散中心，商业机构众多，商业交易活跃，形成 国营、集体、民营、外资、个体等多种经济成分和多种形式并存的商业流通格局，“两广”铁路的建设为桂林市经济跨越式发展带来了新机遇,必将带动区域经济合作迈上新台阶,使桂林更快地融入珠三角经济。
从房地产发展来看，拥有独特的山水风光的桂林将成为一二线城市选择投资、自住的最佳选择城市，为桂林的房地产行业看到了未来的发展前景是巨大的。
“1212”工程的建设
1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分别是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等城市基础设施。
这些项目的实施,将对进一步完善城市路网,疏解中心城区交通,改善城市交通环境和生活环境,缓解城市交通压力,促进桂林经济社会又好又快发展产生积极重大的作用。
二、 经济因素分析
城市GDP增长值
我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为亿元，到2009年增长到亿元；财政收入由2005年的亿元增长到2009年的亿元，城镇居民人均可支配收入由9268元增长到2009年的16173元、农民人均纯收入2005年为3003元，2009年为4849元。“十一五”规划收官之年的2010年，我市的经济社会发展更是取得长足进步，去年1至10月，全市完成地区生产总值亿元，财政收入亿元，全社会固定资产投资亿元，社会消费品零售总额亿元，城镇居民人均可支配收入14867元，1至9月，农民人均现金收入4860元。
经济的快速增长，使桂林市民的消费力大大增加，加之经济外部环境好转，桂林整体的消费力将逐步加强，使桂林人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。
表一： 桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情况表
可支配收入
消费性支出
消费倾向（%）
2009年1-12月
2010年1-12月
增减（%）
2009年1-12月
2010年1-12月
增减（%）
桂林市
桂林市区
桂林县域
表二： 桂林市2010年家庭收入构成情况
指 标
单位
金额
同比增长%
占总收入比重
家庭总收入
元
100
其中：可支配收入
元
1.工资性收入
元
2.经营性收入
元
3.财产性收入
元
4.转移性收入
元
桂林市2010年城镇居民消费性支出增减情况表
, 指 标
本期
上年同期
同比增减(%)
五、家庭总支出
14765
消费支出
其中:服务性消费支出
一、食品
4765
二、衣着
三、居住
四、家庭设备用品及服务
五、医疗保健
六、交通和通信
七、教育文化娱乐服务
八、其他商品和服务
桂林西区重点楼盘均价走势
从06年中到10年6月，西区楼价是平稳上升的，各年环比涨幅：07年涨幅11%，08年涨幅 %，09年涨幅%，10年上半年涨幅17%。
西区近3年来还属于偏刚需市场，价格涨幅没有七星区快，并且受国家宏观政策和市场冲击影响较大，和七星区一样，价格涨幅也是出现明显的转折，09年1月跌幅10%，七星区跌幅2%，说明刚需市场抗跌性较弱。
西区因与市中心仅距离5-10分钟的车程，老城区完善的配套和桃花江资源，和琴潭西区的发展规划，随着城市向西发展的脚步逐渐加快，未来的价格提升空间仍然很大
桂林公建设施的完善，是房价的推动力：两广高速铁路的开通预期、1212工程的启动、临桂收费站搬迁都刺激房价上涨。两广铁路开通会打通桂林和泛珠三角和云南贵州的地域限制，会给桂林市经济发展加速，同时也会使桂林成为泛珠三角等地的后花园。11年3月10日临桂收费站搬迁，直接导致临桂楼盘普涨，11年1-3月，临桂碧园从3900元/㎡涨到4100元/㎡，年底要涨到5000元/㎡；香樟林从4200元/㎡涨到4500元/㎡，年底也将达到5000元/㎡；新城福邸从3600元/㎡涨到4100元/㎡，涨幅5-13%。
三、桂林市商业环境分析
十字街
处于桂林市的最佳地理位置，于中山路与解放路交汇处，此区域内业态丰富，客流量集聚非常多。
地理位置辐射范围：主要是南北贯通的中山中路、东至解放东路、西到解放西路。
路段
中山中路
解放东路
解放西路
覆盖范围
置业广场、大世界、都市桂冠、乐群苑和桂林市公安局宿舍区等多个小区和乐群路、四会路三多路等多条老街住宅生活区。
王府花园，中华路、滨江路和伊人路正阳路一段的老住宅区
太平路，榕阴路一段的老住宅区和一些单位宿舍
银行
交通、中国、工商、农业、建设、邮政、桂林银行和信用合作社
建行、农行、工行、中行、交行、光大、兴业和桂林银行
农业、工商、信用合作社
通信数码
电信、联通、移动，乐群手机城，大世界，南方大厦，文化大厦
餐饮
肯德基、麦当劳、必胜客、桂林人旺角、鑫乐源火锅、集集小镇、贵族餐坊、夜猫香酒楼、神卤，担子，崇善米粉等
福光饭店、澳门酒家、阿甘酒家、神卤米粉等
稻香村、小南国、金龙寨、亚太家味馆等
住宿
桂林大瀑布、杉湖大酒店、丰源酒店、邮政宾馆、金埔大酒店等
王城酒店、柏丽商务酒店、环球酒店等
景湖大酒店等
休闲娱乐
桂林电影院、百迪乐KTV、小城故事、时光倒流、马里奥电玩、绝色酒吧、丽会酒吧等
乐库KTV、金碧辉煌、世新休闲会所、维纳斯婚纱摄影等。
明生桌球、奥林天元健身馆、QQ爱儿童摄影、薇薇新娘婚纱摄影、天长地久婚纱摄影、千禧之恋婚纱影楼、巴黎印象婚纱摄影等
购物
微笑堂、八桂大厦、小香港、梦之岛、桂林百货大楼
正阳步行街、王城商厦、桂林图书市场等。
交通
1、10、11、99、100路等
10、11、14、18路等
12、14、26、31路等
学校
中华路小学，中山中学，广西师范大学。
乐群小学、奎光中学、桂林中学桂林，培智学校
经营范围：
零售业：商圈内有五种不同的零售业态，他们分别是百货商店、超级市场、专营店、专卖店、便利店。
其中主要百货商店一个有四家，微笑堂、梦之岛、王城商厦、桂林百货。
超级市场主要分布在四家百货商店里：微笑堂超市、梦之岛优购超市、王城商厦超市和百货大楼超市。
专业店主要有苏宁电器、八桂、小香港、惠之林、王者通讯等。
专卖店更涵盖了各行各业，如手机专卖店（诺基亚至尊专卖店，摩托罗拉仙人掌专卖店等），服饰专卖店（耐克专卖店、李宁专卖店等），家饰专卖店（黛富妮床上用品专卖店等）等。
便利店共有5家，华荣便利店2家，好又多便利店2家，屈臣氏1家。
旅游服务业：周边餐饮饭店大约有50多家（小南国、金龙寨、稻香村、阿甘、澳门、集集小镇等），咖啡厅10多个（上岛咖啡、捷佳咖啡、闻莺阁、夏绿地、欧文等），酒吧10多家（爵色酒吧、61公路、丽会、伊人、麦克斯等），KTV约10家（金色铭人、国会、百迪乐、乐库等），宾馆、酒店50多家（桂林大瀑布、喜来登、环球、杉湖、柏丽商务、金埔等），电玩城3个（玛丽奥、金港电玩、恒源电玩），银行30多家，停车场11个，公交站6个。这些使得商圈内的各项设施都非常齐全，集吃喝游娱行于一体，来十字街消费人群都十分方便。
消费人群：
1由于十字街中心广场是桂林市最早规划出来的商圈，在附近大约有10个住宅小区，其中主要有王府花园、乐群园，以及一些政府机关单位宿舍，而周围有广西师范大学、桂林医学院等5所院校和桂林图书馆、漓江剧院、桂林日报社、体育馆、文化宫等单位，所以附近的居民受教育程度比较高，消费能力比较高，消费理念比较先进。
2由于桂林市一个旅游城市，而十字街、正阳步行街、微笑堂等是桂林市区的一个标志，但凡是来桂林旅游的游客的必去之处，所以在十字街中心广场的流动人口量大，6成以上都是外地人口。
考虑到客流量大，而顾客的层次参差不一，购买水平也不一样，所以在中心广场内也有不一样的商店。档次低的有小香港商业中心；中档的八桂、桂林百货、王城商厦；高档的微笑堂和梦之岛。满足了不同消费层次的客户需求。
重点调查单位：微笑堂
由一栋底下一层至地上八层的建筑组成，总建筑面积5万平方米，营业面积3万多平方米，其中地下超市平方米，地下停车场平方米约70个车位从地下一层至地上七层为营业部分，估计每层营业面积约为4000平米左右，八层为办公室及其它。
地处桂林市中山中路37号，十字街路口，属桂林市最早的商圈“十字街商圈”的中心地带，人流车流量多。中山路上可以乘坐路公交车，解放路上可以乘坐路公交车。
在所属的中心广场商圈内还有，梦之岛；百货大楼；王城商厦这三个百货商场，其中梦之岛和微笑堂有较大的竞争，都是属于走高档次品牌的商场，百货大楼和王城商厦属于比较中等偏高一些。
微笑堂所经营品种近5万种，包括日用百货、家用电器、服装、鞋包针棉织品、文化体育用品、钟表器材、五金文化、搪瓷器皿、塑料制品、食品糖酒、金银首饰、珠宝玉器工艺品等60多个门类商品；
微笑堂楼层导购
面积
租金（元/㎡）
7F
家电城，日杂超市，服务总台，团购服务中心，积分卡服务
5100㎡
提交总营业额的18-25%作为租金，一般都为25%的营业额，物业费为元/㎡。
6F
儿童服饰，玩具，居室用品，生活用品，孕婴用品，童鞋
3950㎡
5F
体育用品，青春休闲，文体休闲，照像器材及配件
3950㎡
4F
男士外装，商务休闲，男士正装，男士内衣，男包，男鞋
3950㎡
3F
淑女装，女士内衣，女士服饰，女士用品
3950㎡
2F
少女装，少年休闲，女妆超市，少淑休闲，少淑精品，女士饰品
3950㎡
1F
化妆品，珠宝首饰，女鞋，女包，精品，名表
5100㎡
B1
食品超市，土特产，茶叶，烟酒，停车场
5100㎡
微笑堂的目标消费群体是有经济能力，对生活品质要求比较高的群体，所以微笑堂经营的商品都是高档次的品牌，而且服务的质量很高，商场还经常进行一些促销活动来吸引顾客，例如商场主体节日，翻倍积分，超市降价促销等。
商场数据：
微笑堂租金：是以总营业额的18-25%作为租金的，但大多数都是按照25%来收取；
物业费用是：元/m每月
部分柜台大小，3F内衣柜台 300cm*480cm 3F服装柜台450cm*720 cm 针织衫柜台210cm*300cm 5F男装柜中间的500cm*540cm 周边的720cm*1250cm 6F玩具柜 540cm*480cm
市调人流量数据：
4月8日周五正大门加解放西路侧门早上10：30-11:00入场量为：533人次，中午12:00-12:30入场量为：312人次，下午16：30-17:00入场量为：497人次。
4月8日周五肯德基加侧门早上10：30-11:00入场量为：297人次，中午12:00-12:30入场量为：332人次，下午16:30-17:00入场量为：521人次。
4月9日周六正大门加解放西路侧门早上10:30-10:40入场量为：317人次，中午12:10-12:20入场量为：302人次，下午17:00-17:10入场量为：369人次。
4月9日周六肯德基加侧门早上10：30-10:40入场量为：137人次，中午12:10-12:20入场量为：183人次，下午16:30-16:40入场量为：232人次。
4月10日周日正门晚上20:13-20：23入场量为：59人次，东门20：40-20：50入场量为：122人次，西门20:27-20:37入场量为：155人次。
甲天下广场
地处七星区，主要覆盖该区域内的居民，另外，大型百货商场以及专业主题商场可吸引其他城区居民前来购物。
覆盖居住小区：施家园（隐龙居、龙隐山庄、龙隐苑、龙隐园）、中软现代城、旺城苑、望城岗、绿海新城、新海国际、七星花园、同和颐园、樱特来庄园、东辉国际公馆、达尔曼花园、鸾东小区、鸾西小区、金桂苑、兴进.上城、太和苑、骖鸾小区、公园绿涛湾、东岸枫景、家乐城、景韵世家、七星八区、新天地、万灵.润园、桂林一中教师公寓等。
主要商业网点和消费人群：桂林南城百货国展购物公园、桂林国际会展中心、鑫海国际商城，土特产商品零售店群、珠宝玉石市场等，该商圈规模仅次于十字街商圈，消费人群也大多为城市居民。
随着七星区高端住宅小区，如金地·怡和东岸、彰泰·兰乔圣菲、东晖·国际公馆等名盘的不断涌现，片区消费能力持续提升，逐渐发展成为集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的综合性商业中心区。
周边公建配套：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、浦发银行、桂林观光酒店、凯宁七星酒店、桂林国际饭店、长城酒店、桂林一中、穿山小学、老年学校、交通技校、龙隐小学、桂林艺术学校、广西师大、甲天下足球俱乐部、桂林市体育中心游泳馆、桂林市施家园社区党建工作站、桂林市第五人民医院、施家园社区卫生服务站、 INCLUDEPICTURE " \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE " \* MERGEFORMATINET 桂林市第八人民医院七星路分院、桂林市第五人民医院、施家园姚医师诊所、桂林市南方门诊部、桂林国际旅行卫生保健中心、毅峰社区卫生服务站、曹医师牙科诊所、桂林高新（石油）医院二门诊、空明社区卫生服务站、
交通路网：6路、14路、16路、27路、30路、32路、33路、52路、54路、98路
重点调查单位：南城百货
地理位置：桂林市漓江路26号 位于桂林市甲天下广场西侧，集大型百货超市、各品牌专卖店、电脑城于一体。
规 模：总经营面积5万平米，投资亿，商城经营面积38000㎡，甲天下电脑城12000㎡.
周边概况：位于三里店商业圈，紧临城市交通主动脉，占据桂林市商业新中心龙头地段，地位显赫，是高尚住宅、大学学府、高新技术产业园区密集地。
交通路网：16路、23路、32路、33路、54路。
开发经营方式：南城百货有深圳一家民企开发，公司引入全新的经营理念,以百货、超市、家电有机结合为一体的综合性购物中心，三大业态（百货、家电、超市）为顾客提供优质服务，便利的停车场，舒适的环境，一站式购物。实行连锁经营、信守合同、结算方便，对合作伙伴建立荣辱与共的战略合作关系，并坚持走持续发展的双赢道路。
定 位：将国际标准与本土管理相结合，商品的定位为“中高档、系列化、品牌化”，为顾客提供有针对性的、符合顾客需求的品牌商品组合。
目前档次：中高端品牌
目前物业情况：管理比较严谨，服务比较到位，商场内秩序性较强。
停车场：无地下停车场，采用露天停车。车辆基本停靠在甲天下广场。商场门口有29个画线车位，收费5元/次（8小时内），超过8小时加收一次。有购物车可推至商场门口停车场及出租车上落站，并设专人岗位服务。
目前经营情况：卖场内1F~4F品牌已招满，底层商铺除A座1F家居饰品城余少量铺面外，其余基本已招满，并在经营中。
周一到周五白天商场内其他专卖场的人气不旺，大部分人是来此闲逛打发时间，如有中意商品，才做消费打算。晚上到甲天下广场散步休闲或者运动者很多，多数会顺便到商场里面逛。双休和节假日人流较多，聚集在此参加户外娱乐活动以及被折扣吸引而逛商场购物。
租金情况：
B卖场：按照整年营业额进行返点收取作为租金，返点在5%-15%之间，主要根据卖场所在区域和位置进行返点设置。
A、B区间的商铺：租金是50-300元/㎡不等收取。
A区
类别 楼层
业态组成
商铺
面积
1F
童装
猫和老鼠、婴之谷、儿童世界、蓝猫童鞋
A区街道35㎡、B区街道26㎡
饮食
秋之果、阿牛哥小吃店、国战土特产、美味园、农大奶屋、越南龙湾卷粉、莲花茶行
休闲服饰
大红鹰服饰、宾利、超支俱乐部、自由选择、V点、乐记、唯迪娅、亮点
家居饰品
多喜爱、东方刺绣、韦仔花艺
主题商城
苏宁电器、电器城、国展家居饰品城、国展灯饰名品城
2F
乐库KTV
临街商铺
服饰
采轩、三彩
110㎡
餐饮休闲
御品堂养身会所、高丽园、鄂根湘大酒楼
公建配套
中国银行、中国工商银行
B区一至四楼大堂挑空，为品牌百货经营区。
类别 楼层
商品
品牌
面积
1F
钟表
Borel Roamer、TISSOT、天王表、Movado、雷诺
12㎡
化妆品
玉兰油、美宝莲、Za、泊美、欧莱雅、雅芳、汇美舍、京润珍珠、兰秀、VOV、欧泊莱、伊莎美尔、欧诗漫
13㎡、26㎡、43㎡
女鞋
星期六、思加图、红蜻蜓、Tata、天美意、百丽、千百度、Kisscat、鞋柜、达芙妮、珂卡芙、森达、木林森
21㎡、42㎡
珠宝
周大福
20㎡
2F
女装
播、太平鸟、VERO MODA、ONLY、曼娅奴、衣香丽影、伊布都、5+、粉蓝衣橱、Ochirly、fairy、浪漫宣言、、卡佛连、K2、edc、CRZ、
97㎡、108㎡、111㎡、118㎡、182㎡、190㎡
3F
品牌女装
可可尼、乱了、ELLASSAY、POZO、AIWEI、JORYA、Hamin Remix、BuouBuou、秋水伊人、Cadidl、Gimma Brun、Iopnis、琲尼、黛丝丽、蔻拉、莎蕾、爱茉莉、Olika、emely
108㎡、127㎡、180㎡
内衣
芬狄诗、Rubii
40㎡
皮具箱包
菲图、贝易威奇、丹迪狮龙
4F
男装
柒牌、西蒙、迪诺兰顿、法国老人头、劲霸、九牧王、老爷车、名郎、七匹狼、比音勒芬、皮尔卡丹、BOSS、巴黎世家、威鹏、西尼亚、皇家圣保罗
65㎡
男鞋
金利来、富贵鸟、梦特娇、宾度
43㎡
北极广场广运商城
广运•美居商贸城是桂林市小商品批发零售的龙头，拥有10年老字号、老码头的品牌支撑，是继中心广场、甲天下广场之后的新核心商圈。2006年12月26日，世界五百强企业之首沃尔玛签约进驻本项目，并在广运•美居商贸城开设了近2万㎡旗舰店，作为其进军桂林市场的第一站。通过引进世界零售巨头和承接桂林小商品批零经营龙头 的巨大优势，广运•美居商贸城已成为桂林城北商业地产的领跑者。
三、交通概况、停车及周边环境
广运美居商贸城紧邻桂林南来北往的交通要道“中山北路”，地处观音阁、北极广场、叠彩区政府“三点一线亮化工程”的中心位置——北极广场，阡陌纵横、交通便捷，是城北商业、物流、经济、行政、居住的新中心。在商场门口就是公交车站，搭乘1路、18路、32路、99路、100路等11条公交车可达市区各处。项目距桂林火车始发站、县城汽车客运站（发车通往兴安等桂北县城）咫尺之遥。广运美居商贸城拥有地下停车位216个，地面上的暂为确定。周边主要以居民区为主，学校、银行、菜市等配套设施一应俱全！
广运·美居商商贸城共分五个区，分别为A区、A1区、A2区、B区、C区。各个区域的具体情况如下表：（表下面附图）
A区
A1区
A2区
B区
C区
区域总面积
约6万平米
约2万平米
约1950平米
约9100平米
约万平米
开盘价（元∕㎡）
一层万～万；
二层部分铺面价格在7000～8000
三至五层其公司内部销售，价格不详
一层万～万；
二层9100～万（多为老商贸城回迁户）
三至四层其公司内部销售，价格不详
万～万；
一层万～万；
二层8000～1万；
一层3000～8000；
二层3000～5000
现时价（元∕㎡）
一层万～万；
二层万～万；三至五层其公司内部销售，价格不详
一层万～万；二层万～万；
三至四层其公司内部销售，价格不详
万～万；
一层万～万；
二层9000～万；
备注：目前只有少数铺面在售
一层5000～1万；
二层5000～6000
初期租金
（按月算）
一层150元／㎡～220元／㎡；
二层220元／㎡～280元／㎡；其它楼层是整体招租，情况不详
一层150元／㎡
二层60元／㎡～70元／㎡
其它楼层是整体招租，情况不详
120元／㎡
一层130元／㎡；二层初期是免租的；
一层50元／㎡～100元／㎡；
二层35元／㎡
现时租金
(按月算)
一层150元／㎡～220元／㎡；
二层250元／㎡～300元／㎡；
其它楼层是其整体招租，情况不详
一层200元／㎡
二层70元／㎡～80元／㎡
其它楼层是其公司整体招租，情况不详
180元／㎡
一层150元／㎡；
二层50元／㎡
一层100元／㎡～150元／㎡；
二层35元／㎡
经营范围
一层为各类服饰、化妆品、茶叶等；
二三层沃尔玛超市、摩玛蛋糕店、日头火、发型设计以及饰品、包、服饰等；
四五层除了居品尚目前整体招租中
一层精品服饰、箱包、鞋帽、童装、饰品、化妆品；二层品牌服饰、箱包。鞋帽；
三层居品尚灯具、窗帘、饰品城；四层KTV
为各类服饰、鞋袜、文具、家电、儿童用品、文体用品、日用小百货
一层为日用杂货批发
二层为儿童服饰批发
一层儿童用品、文体用品、鞋帽箱包、家居用品、儿童用品、文体用品、鞋帽箱包、家居用品、日用小百货、家电、服装；
二层儿童用品、文体用品、鞋帽箱包、家居用品、日用小百货；
楼层数
5层
4层
1层
2层
2层
每层铺面间数
一层约170间；
二至五层每层约58间
备注：一层铺面面积小，其余楼层铺面面积比较大
一层125间；
二层130间；
三层35间；
四层KTV白天关闭，无法计算
共计38间
一层75间；
二层77间
一层177间；二层126间
每层每间的面积范围
一层14㎡～50㎡；
二至五层30㎡～1万㎡；
一层14㎡～30㎡；
二层14㎡～30㎡；
三层30㎡～120㎡；
四层封闭
30㎡～50㎡
一层50㎡～70㎡；
二层15㎡～50㎡
一层50㎡～70㎡；
二层15㎡～50㎡
物业费用
元／㎡
元／㎡
元／㎡
元／㎡
元／㎡
备注：A区一楼KFC：面积约700平米，租金8万元／月，现在售价万元／㎡，是整体出售；二、三楼沃尔玛超市：面积约2万平米，租金20元／㎡，且租金每年递增20％左右，现在售价在万元／㎡，也是整体出售；A区二、三楼的由于有沃尔玛超市带动人流量，因此租金相对于一层要高；B区、C区两区二层由于位置比较偏僻，且经营业态范围与一层基本类似，没有竞争力，可以说目前基本上没有什么生意，这样一来也影响了整体铺面的售价和租金，因此二层铺面的售价和租金一直都没有随着市场价上涨，有些铺面即使涨了，但是涨幅也不是很大！
客流量及消费群体
我们从现场了解的数据看：
工作日
白天到达广运·美居商贸城的主要以进货的批发商贩为主；
上午10：30左右人流量不是很多，约每小时78人，中午12：30左右随着下班的高峰期到来，人流量明显比上午有所增加约每小时228人，下午17：00左右则是提货商贩纷纷提着大包小包的货品离开的时段，批发部老板也是整理货品准备打烊了，而这时段来逛的基本上都是直奔沃尔玛商场，人流量约每小时90人。
夜间则以到沃尔玛百货商场消费的市民为主;
而夜间来这边逛的基本上以是住在周边的居民为主，当然也有部分是开小车或是骑着小电驴过来的市民，也有专门坐公车过来的市民，人流量比白天多，每小时则是354人左右。
休息日
白天，以县城以及中低端消费群体到商城淘宝的居多；
周末上午10：00点左右的人流量和平时差不多，约每小时84人
到中午的时候人流量则渐渐多了，有带着小孩过来购物的，有一家老小一起来闲逛的，也有情侣一起来商场淘宝的，这个时段的人流量约每小时474人，到了下午16：45分左右人流量则是每小时204人左右，因为这个时段基本上都是往家赶的客户了！
夜间，仍然以到沃尔玛百货商场消费的市民为主。
到了晚上20：00～21：00点左右的人流量达到每小时约732人。
调查结论：
广运·美居商贸城作为商业为主的桂林规模地产项目，从规划定位、商业功能定位—项目整体包装、销售—招商、旺场等商业后期运作，整体而言，较为成功，成功经验值得借鉴。
但其劣势也应引以为戒，主要包括：
1、消费群定位模糊，导致商品档次和人群层次参差不齐，缺乏对主要目标群体的号召力和向心力；
2、规模商业群的直接对外展示效果不佳，可视性不够；
3、人流导向引导欠缺，消费人群停留时间难以保证，难以真正形成一站式购物、休闲、游乐最终吸纳最大化消费的SHPINGMOLL魅力。
4、停车位容量及车辆出行便捷性乃至对消费群体的全称人文关怀有待提升。
联达商业广场
桂林联达商业广场结合桂林自然地理气候条件，更新设计创作理念，大力推广新结构，新材料，新设备和节能，节地，环保等新技术，创建当代桂林生态适应型，环境友好型，资源节约型的新建筑，创新地方特色的表现形式，为城市风貌可持续发展注入活力。
联达商业广场设计：
联达商业广场位于桂林市环城西路，毗邻黑山生态植物园，是广西重大利用外资项目，桂林市重点工程，联达商业广场项目于2005年10月开工建设，2008年竣工，项目于厦门连发集团投资开发，桂林市建筑设计院七所设计，总投资约5亿元人民币，占地面积公顷，建筑面积万平方米，营业面积 9万平方米左右，建筑密度30%，容积率，绿化率42%，地面停车位120辆，地下停车位130辆，是国内首家迪斯尼式园林景观型的集购物，休闲，娱乐，旅游于一体的大型商业中心区，该商业广场于2008年5月16日顺利营业，商场最高人流量达十几万人，2008年5月至今，一度成为桂林市经济社会发展的新亮点，
桂林许多商业还保留着旧的商业形态，随着经济的发展，商业地产将逐步向成街、成规模发展。桂林目前还有很多单一商铺，但是未来会逐步向集中化、精品华、街区化发展，联达商业广场就是一个很好的例子。
定位：国内首座集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体中国园林式大型购物中心。
目前档次：中低端品牌
目前物业情况：时有发生商铺被盗情况，玻璃门被砸开或锁被撬。
目前经营情况：商场地下一楼、一楼和步行街人流较多，二楼因为没有主题专卖店和一楼区别人流少，三楼是儿童少年暑期培训班人流多，四楼是幼儿游乐场家庭为单位人流多。梦露影城、梦幻KTV吸引全城客聚集大量人气。
联达商业广场业态分布：
联达商业广场以地上四层，底下一层的多体建筑，
1#楼 快乐家园—齐集大型卖场，专卖店，美食广场等，其中地下一楼有大型购物超市，这是人人乐连锁商业在桂林开设的第一家大型超市，总面积近2万平方米，规模位于桂林超市之首。超市商品经营品种丰富，有日用百货、生鲜蔬果、五谷杂粮、海产干货、面点熟食等生活必需品，将给桂林人民带来新的购物体验。人人乐的加盟，丰富了TOO联达商业广场的业态，使TOO联达商业广场能更好地满足不同群体的消费需求。
2#楼 主体是TOO大摩百货，拥有普罗旺斯主题百货，
3#楼 贩独基地—彷基地建筑，内设全市唯一一座建造在商城内的大型攀岩壁。多以低端零售服饰为主，一楼有些品牌专卖店，二三楼为15-25平米的门面。
4#楼 梦露影城，梦露影城是桂林TOO联达商城的六大主力店之一，占地4000平方米，拥有6个豪华影厅1000个座位，包括可躺着看的VIP豪华厅和来自鸟巢的立体3D设备影厅,是以国际五星级标准设计建造的现代化影城，是桂林最大，影厅最多，最豪华的影城，和自助式KTV，电玩城。
交通：联达商业广场前广场与公交站点链接，门口有.公交车，附近有工商银行，商业银行，交通银行网点。
售价、租金、物业费用
楼层
营业面积（㎡）
商铺大小（㎡）
租金（元/㎡）
物业费用（元/㎡·月）
地下一楼
约10000
40-100㎡
90-200
（含水电）
一楼
约18000
20-100㎡
120-180
二楼
约18000
20-40
60-80
水电包含在租金里面
三楼
约18000
20-40
30-40
四楼
约6000
20-40
50-70
步行街
约9000
20-80㎡
110-150
注：开业第一、二年，为了聚集商场人气，免租金，招商部电话3854888
以上是2010年的租金，根据现在的市场可能会有点涨幅
加盟品牌
饮食：麦当劳、肯德基、卡乐美食广场、豪客来牛排、上岛咖啡
娱乐：1001乐园、梦露影城、梦幻都市自住KTV、ET电玩城、联盛台球城
百货超市：大摩百货、人人乐超市、屈臣氏、惠之林化妆品
家电：星达家电、万盟手机城
服饰：阿迪达斯、耐克、李宁、安踏、班尼路、宝岛眼镜
市调人流量数据：
2011年4月11日10点至11点：正门入场量216人，麦当劳路口入场量150人，TOO大摩百货入场量78人
2011年4月11日12点至13点：正门入场量288人，麦当劳路口入场量192人，TOO大摩百货162人
2011年4月11日19点至20点：正门入场量1188人，麦当劳路口入场量762人，TOO大摩百货378人。
2011年4月14日9点至10点：正门入场量582人（由于联达商城内商铺尚未营业，该数据基本属于人人乐超市）。肯德基大门入场量26人
2011年4月14日12点至13点：正门入场量576人，肯德基大门入场量178人。
2011年4月14日19点至20点：正门入场量1232人，肯德基大门入场量231人。
总结
从以上的商业数据显示目前桂林的商业形式有以下几个特征：
1、规模化
大型商厦经营面积过万㎡，是规模化、集约化的物业项目。
2、多功能性
大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求。
3、购物中心形式
大型商厦规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。
4、专业经营
专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征，专业市场以批发业务为主，主要面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。
依托传统商业地位，城中心区十字街成为桂林绝大部分市民购物消费的首选区域，微笑堂、梦之岛的商业档次及品味较高，而且周边的各个商业物业相互补充，形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心。在广运、甲天下广场、联达商业广场的建设下，城区慢慢形成了多个区域性商圈，在一个商圈里面，如果没有这几个大型项目将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。
四、客户群体分析
目标客户群体
针对商用物业的消费特性，目标客户群主要分为以下三类：
⑴投资者
指购置物业并出租，在租金的收益中赢利的客户，这种类型的投资者属于市场主流，他们购置商铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展的空间有多大。
所谓“一铺养三代”正是这种客户的心态。投资者的最终目标都是其购置的商铺能不断升值，为他获得丰厚的利润。
⑵自用商家
指购置物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境，具体针对自己经营的商品或服务在项目所在商业市场的发展前景和获利空间。
在购置物业后，这种自用商家能够自主控制成本的运用，因此能获得较高的利润。自用商家一般属于小规模，以专业市场和小区商铺为主，大型商厦的自用商家相对较少。
⑶租用商家
租用商家，包括本地商家外地商家厂家及经销商，此类客户是面对消费市场的终端。
在一个商场中，租用商家的品牌知名度与多寡，往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心，在市场上出现了“熟铺出售”，就是希望通过租用商家带动项目的销售。
目标客户群的需求分析
⑴投资者
投资者为确保商铺的保值增值，并且保证商场租赁畅旺，会要求在商场配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。
最基本要有足够的停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。
⑵经营者
经营者希望商场能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者的商业利润，会要求在商场配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位的数量够不够，商场是否舒适，同时要求配套设备的维护费用要低廉，各种设备能够安全、平稳运行等。
第二章 项目分析
一、地理位置
本项目位于桂林市翠竹路以南，黑山路东侧。背靠黑山植物园，面对琴潭汽车客运站，属于市中心区的周边地带，有着衔接老城区与临桂新区的重要作用，交通便利，出门就可以做到公交车：2路，12路，32路，26路，85路，88路，91路。有着很好的发展前景
二、项目规模
项目规划用地面积98700平方米，总建筑面积263736平方米，总户数约1780户，容积率会所面积1785平方米，设有机动车停车位1039，非机动车停车位3150个，绿化率35%。
项目
单位
数值
总用地面积
公顷
总建筑面积
平方米
263736
住宅、公寓建筑面积
平方米
190865
商业建筑面积
平方米
33525
建筑密度
%
容积率
绿化率
%
35
机动车停车数
辆
1039
非机动车停车数
辆
3150
总户数
户
约1780
总人口数
人
约5000
项目分五个组团开发A、B、C、D、E；其中A区13栋，B区10栋，A、B组团为纯住宅区，2010年12月基本销售完毕，C组团为高尚品牌住宅，2011年年底开发，D、E组团为商业区。
三、项目SWOT分析
项目优势分析
（1）区位优势
本项目所在地，属于政府向西发展的重点发展区域之一，城市路网的建设以及配套设施的规划建设将使这个区域成为老城区衔接新城区的核心地段，带来巨大的发展与升值空间。
（2）地段优势
本项目临近翠竹路，距桂林市商业中心和临桂商业中心车程10分钟左右，到桂林市汽车总站火车站车程5分钟左右，项目对面就是通往桂林12县的琴潭汽车客运站，交通十分便利，南面倚靠黑山园林植物园，黑山园林植物园的二期工程建成，本项目将直接受益，与公园仅一街之隔，其地段的优势无可替代，市场潜力有待发掘。
（3）人气优势
黑山路的竣工通车，多路公交车路过本项目门口，琴潭汽车客运站的启用，这些让这个区域的人流量猛增，晚上去黑山园林植物园的人流也增加了不少，相信在配套设施路网的进一步完善后，将会带来更多的人流量，加上我们小区的业主按一户3口来算，1780户业主将给我们带来约5000人的固定消费群体，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。
（4）规划优势
目前这个区域的人流消费层次参差不齐，本项目规划的HOPSCA模式足以满足这些消费群体的不同消费需求。也弥补了我们这个片区缺乏大型商业项目的空白，作为将来桂林老城区和临桂新区的中转站，大型，综合，完整性的商业模式将会发挥其重要的商业作用。
景观优势
黑山植物园二期工程已动工，位于园林植物园西南角,北接翡翠山庄,南邻湘桂铁路,西至规划道路(琴潭车站旁),东与植物园一期相接，规划面积为公顷。园林植物园二期的主题为湿地公园，通过二期建设，拆除违章建筑，增加了绿地，使得公园更加具有吸引力。
项目劣势分析
（1）地段劣势
项目周边目前的城市配套不齐全，环境也比较差，附近都是一些城中村，乱搭乱建的现象比较多，停车场、洗车场、修理厂的建设影响市政规划建设改造的速度，也破坏了生活环境的卫生，影响了商业氛围。
解决办法：敦促各执法部门的监督与管理，加快市政规划改造工程速度。
（2）商业氛围差
桂林人的消费心理有个习惯性，本项目地域原来多属于工厂单位，没有大型购物超市娱乐消费场所，所以没有专门来这边消费的群体，消费氛围和消费档次有待提高。
解决办法：推广不光是要打出HOPSCA的理念，最重要的是要让老百姓都了解什么是HOPSCA,我们除了有联达的shoppingmall,还有hotel、office、park、club，提高商业消费理念。
（3）项目建设工期长
建设与销售的时间越长，存在的不确定因素就越大，有可能错失良好的销售先机。
解决办法：及时跟进前期工作，成立专门的市场专员，及时的了解并反馈市场信息得以及时的面对不同的市场政策调整自己的策略。
项目机会分析
项目的一些劣势，很好的解决并运用好也可以成为项目的优势，并获得更大的机会。项目的拆迁因素将增加消费者对商业地产的购买与租赁需求，在目前的人流量增加的情况下，人们对饮食购物的需求增加，进一步影响到对门面商场的需求增加，本项目作为这个路段最大的商业楼盘开发，可针对汽车站流动人口的需求特点寻找发展机会，同时以满足周边居民的消费需求，娱乐需求没为目的做规划寻找发展机会。
利用好自身的地段优势，大力宣传黑山植物园二期工程的建设与我们项目的关系，让市民知道黑山路也能通往黑山植物园，寻求更多的人流量和消费群体，并能留住消费者，增加消费者的消费时间，充分运用到一站式消费中心的作用。
引进大型购物超市，吸引周边居民的消费，带动人流量，促进消费。
项目威胁分析
（1）联达商业广场对我们项目有着直接竞争威胁，联达商业广场通过这两年已经建立了自己的消费群体，两个项目如此接近，势必要对我们项目的消费群体带来巨大的竞争压力。
（2）还有周边居住群体的消费能力的限制也影响到项目招商的不利。
（3）金融政策的调整，房产销售门槛提高，中国商品房银行按揭政策即将面临调整：多层住宅需要封顶才能提供按揭，高层需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市场限制五成按揭。商品房销售门槛的提高令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备一定量的开发资金，同时令销售许可时间延后。
总结：
从分析结果来看，本项目的优劣势比较，机会和风险是并存的。要整合项目的各要素，创造出超前性，差异性，引导性，适用性产品。投资者考虑的主要因素表现在：一是地段和人气，大量的人流，道路畅通，但要留的住行人和有稳定的消费群体。二是新的商业模式和经营理念，"综合性的商业步行街"、"一站式购物"，等新的经营管理模式带来新的购物影响。三是产品和配套，商铺产品的设计和能够经营的范围。抓住投资以及消费者的心理，只要能解决好种种不足及威胁的影响，再辅以差异化的市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想的销售业绩。
第三章 项目规划建议
一、项目规划
市场定位
根据对市场及本项目的优劣势所进行的分析，结合项目所属地域的行业特性，可以看出，目前该地域的商业氛围，商业配套设施滞后，缺乏多功能综合型购物休闲娱乐中心。可将本项目规划成集购物、饮食、娱乐、休闲、园林等功能于一身的现代化大型购物商城。但从整个桂林市的消费市场来看，消费者的消费能力形成了市中心高周边低的一个形式，高端品牌集中在传统的十字街商圈周围，以微笑堂为代表的商场百货超市内。其他周边的北门广运商圈七星甲天下商圈虽然业态也很丰富，但多数走中低端的路线，本项目的百货超市以及餐饮娱乐方面也是一样都应该走中低端路线，才能适应周边居住群体的消费水平。但不是说低端品牌就要卖低端价位，从市政规划来说，本项目的地理位置有着十分巨大的升值潜力，前期推广要做好这方面的宣传。
二、规划建议
核心商业
引进大型品牌超市构成项目区域商业核心（由品牌效应吸引人流）；如广运的沃尔玛、联达的人人乐，家乐福等丰富业态满足基本消费需求，以周边居民的生活基础消费，带动人流吸引更多的消费。
品牌超市的选择原因有以下两点
一是区域供应：目前项目周围缺乏集中综合性商业，项目引进大型品牌超市弥补了这个区域的空白，有很大的发展机遇和发展空间；
二是区域需求：周边多个小区楼盘的建成交付以及业主的入住，使得周边有消费群体对超市类集中商业需求迫切；
通过品牌商业增强商业动力，从而增加人流；
有效考虑地块之间业态互补，延长目的性人流在商业区停留时间
业态分布
（1）以商业中心为核心，在其周边分布娱乐休闲业作为业态互补；
桂林的写字楼不是很好销售，D区的写字楼低楼层可以考虑整体出租做大型餐饮店，如肯德基、麦当劳、必胜客等，高楼层可以引进休闲娱乐会所，如鑫海国际的鸿运，中心广场的威利斯等，还可以做桌球室，棋牌娱乐室，KTV等。引进高品质的KTV错开联达都市丽影低端KTV的消费群体，吸引更远的消费群体来此消费，不建议引进影院，联达梦露影城是个很具规模的影院，足够满足很大一部分观众的需求很难再抢到足够的消费份额，加上甲天下广场鑫海影院和正在装修的广运影院的投入，我相信影院在桂林市已经没有那么好做了。
（2）在休闲娱乐业的周边，做一些餐饮业作为补充；
分析汽车站附近的业态，餐饮和酒店住宿的占有比例最多，也做得最长最稳定，说明此类业态在消费群体流动性比较大的汽车站对面是有着较强的需求性。所有当街面对琴潭汽车客运站的一面可重点规划餐饮的招商，从消费者结构来看，本项目固定的消费人群，除了自身小区以及周边小区的业主以外，多数是从各县份来桂林出车站的流动群体，以及连接桂林至临桂之间的一个中转站过渡的流动群体，这样的群体没有固定性，他们马上会为了下一个目的地离开这里，所以参考了这些因素应该以餐饮业最好以快餐店为主。D区一楼面对琴潭客运站一侧重点规划饮食业，
（3）共建配套的完善
人们现在喜欢驾车去南城百货消费娱乐购物，是因为那里有着足够的停车位，能够满足食、住、购、娱等消费者的停车需求，所以项目除了要考虑自身小区业主的停车场地以外，还要充分考虑好外来消费群体的车位需求。为了消费者的消费顺利快捷方便，银行、通信、休息场所等共建配套设施要完善。
（4）D区的成功招商，共建的完善为E区的销售做好铺垫；
E区的酒店规划为产权式酒店，开放商可以把每个房间的产权销售给多个业主，加快资金的回笼。一楼规划为百货商场或间隔成小门面销售，D区的成功开发，是E区能快速销售，高价销售的重要因素。
