第七 章 经营性物业的管理
第一节 概述
一、经营性物业
是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。
如：写字楼、商业楼宇、工业厂房 等
二、经营性物业管理的内容
1 制定管理计划
1）确立目标
2）检查物业管理状况
3）形成租金方案和出租策略
理论上租金取决于：
营运成本
固定的税费
业主希望的投资回报率
实际租金： 取决于物业的市场供求关系
4）提出预算
包括预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用
5）物业管理的委托合同
6）物业管理记录和控制
2 加强市场宣传以提升物业租金
如:地理位置、周围景物、交通方便等
3 制定收租方法
4 物业的维修
5 安全保卫
三、经营性物业管理的收入与费用
1 收入
经营收入：租金收入
其他业务收入：包括管理费、附属性的餐饮、购物、
商务中心、交通等项服务所得
2 费用支出
1）建筑物的维修养护费用；
2）设备设施的维修养护费用；
3）提供各种服务所需投入的费用；
4）有关的税费
第二节 写字楼的物业管理与服务
一、高层建筑的一般含义和特点
中国：10层以上的住宅及高度超过24米的其他建筑物
美国：7层以上或高度达22—25米以上
日本：8层以上或高度超过31米的其他建筑物
英国：米以上的
1972年，国际高层建筑会议上，把高层建筑分四类：
第一类：9—16层（最高50米）
第二类：17—25层（最高75米）
第三类：26—40层（最高100米）
第四类：40层以上（最高100米以上）
迪拜塔：818米，162层。2004年9月21日建造，
2009年1月23日封顶，
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（二）高层建筑的特点
1 建筑规模大，标准高
2 人口集中，涉及面广
3 设施设备复杂，专业化程度高
4 集多功能于一体，综合性强
二、写字楼的含义与类型
含义
指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。
类型
1 按建筑面积的大小分
小型
中型
大型
超大型
1万平米以下
1万～３万平米
３万平米以上
十几万以上
2 按写字楼的功能分
单纯型
商住型
综合型
3 按现代化程度分 非智能型
智能型
4 按国际惯例分
甲级
乙级
丙级
智能化的标志：
建筑设备自动化 BA（Building Automation
System）
通信自动化 CA（Communication Automation S）
办公自动化 OA（Office Automation S）
保安自动化 SA（Security Automation S）
消防自动化 FA（ Fire Automation S）
三、现代写字楼的特点
1 地理位置优越，交通条件良好
2 建筑规模大，机构和人员集中
3 建筑、设备既现代又先进
4 功能齐全、自成体系
5 使用时间集中，人员流动性大
6 6 经营管理要求高，时效性强
四、写字楼物业管理的方式与目标
（一）管理方式
1 委托服务型
2 自主经营型物业管理
3 专业服务企业的物业管理
（二）管理目标
1. “安全、舒适、快捷”
2.延长使用年限，正常发挥功能。
3.完善写字楼管理，使物业保值和增值。
4.与“全国城市物业管理优秀大厦标准”相结合。
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五、写字楼管理服务的主要内容
（一）制订写字楼的管理规划
（二）写字楼使用前的准备工作
（三）写字楼的维护维修与环境管理
（四）写字楼的商务服务
商务中心：
1 硬件配置：电视、电话、打印机、中英文处理机、
传真机、电传机、电脑、装订机、口述录音机、影
视设备、投影仪及屏幕以及其他的办公用品等 。
2 服务项目
⑴ 翻译服务,包括文件、传真、证明书、合同等；
⑵ 秘书服务，包括各类文件的处理、归档；
⑶ 办公系统自动化服务；
⑷ 整套办公设备和人员配备服务；
⑸ 临时办公室租用服务；
⑹ 长话、传真、电讯服务；
⑺ 商务会谈、会议安排服务；
⑻ 商务咨询、商务信息查询服务；
⑼ 客户外出期间保管、代转传真、信件等；
⑽ 邮件、邮包、快递等邮政服务；
⑾ 电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务等；
⑿ 报刊、杂志订阅服务；
⒀ 印刷文件、名片等印刷服务；
⒁ 成批发送商业信函服务；
⒂ 报刊剪报服务；
⒃ 秘书培训服务；
⒄ 客户的电讯设备代办、代装服务。
（五）写字楼的客务服务
即前台服务
第三节 商业物业的管理
一、商业物业的含义及类型
（一）含义： 是指提供商品流通和运行经济流动的物业
及其附属的设备、设施。如:商店、商场、超市、购物中
心、娱乐场所、银行等。
（二）类型
1 从建筑结构上分 敞开型
封闭型
2 从建筑功能上分
综合性商业购物中心
商住混合型
3 从建筑规模上分
市级购物中心
地区级购物中心
居住区商场
4 从档次上分
经济型
豪华型
建筑规模 服务人口 营业额
市级 3万米²以上 30万以上 5亿以上
地区级 1 ~ 3万米² 10万 ~30万 1亿 ~ 5亿
居住区商城 3000 ~ 1万米² 1万 ~5万 3000万 ~ 1亿
二、商业物业的特点
1、商业楼宇要精心策划，合理布局
2、建筑结构设计要新颖、别致，有特色
3、选址和规模要满足不同层次的需要
三、商业物业管理的特点
1 需要确保商业场所的安全性
2 需要确保设备设施的可靠性
3 需要确保顾客消费的便利性
4 需要确保环境的整洁性
良好形象的作用
是商业特色
是潜在的销售额
是潜在的资产
1 树立商业场所的良好形象
四、商业物业管理的要求
2 建立商业场所识别体系
企业识别系统（Corporate Identity System，CIS）
是强化商业场所形象的一种重要方式 。
MIS——理念识别系（Mind Identity）
BIS——行为识别系统 （ Behavior Identity
）
VIS——视觉识别系统（ Visual Identity）
MIS：
是企业的经营理念，包括企业的经营方向、
经营思想、企业文化、企业精神和风险意识。
BIS：
是在企业经营理念指导下的企业识别行为,包
括对内行为与对外行为。动态识别
对内行为：
干部教育、员工培训、生活福利、工作环境、内部修
缮、研究发展、环境保护等管理活动。
对外行为：
市场调查、产品开发、公关活动、股市对策、公益性
资助、文化性活动。
VIS：
是具体化、视觉化的传递形式。 静态识别
企业名称、企业品牌标志、员工服饰、内部装饰格调、
企业标准色、企业象征图案、宣传标语、口号、专用
乐曲。
3 商业楼宇安全保卫服务要求高
（1）综合性强
（2）服务性强
（3）治安人员素质要求高
五、商业楼宇管理服务的对象
（一）楼宇与设备、设施的养护及维修管理
（二）环境卫生及绿化管理
（三）安全保卫管理
（四）广告管理
（五）装修管理
3 （六）租赁管理及合同管理
第四节 工业厂房及仓库的物业管理
一、工业厂房物业管理的含义
工业厂房：供生产企业、科研单位进行生产活动或
科学试验的物业及其附属设备、设施。
工业厂房的物业管理：包括工业厂房、生产车间与
仓库等房屋建筑的管理，以及厂房仓库以外工业区
域内道路、绿化等的管理。
二、 工业物业管理的职能
1.负责厂房、建筑物的日常管理事务；
2.代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交
办的社会任务；
3.监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商
对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度；
4.负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属
设施的管理、养护和维修；
5.负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专
款用于公共交通、公共设施维修；
6.按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目；
7.有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。
三、 工业物业的分类
根据工业物业的特性分
重工业厂房
阁楼式厂房
现代单层标准厂房
孵化器式的厂房
根据工业物业的适用性分
普通型
特殊型
单一型
四、 工业物业的特征
1 投资大
2 非流动性
3 属投资性物业
4 功能易过时
5 租赁期长
五、 工业厂房物业管理服务的特点
（一）管理服务的面广量大
（二）生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强
（三）基础设施必须保证正常运转
（四）常规性服务必须坚持高标准
（五）环境保护要与国际接轨
六、 工业厂房物业管理的内容
1 、制定严格的管理制度
（1）工业厂房与仓库的管理规定
（2）各个岗位的工作职责与操作规定
（3）机器设备的安装、管理、使用规定
（4）材料领取、加工、检验、耗用等规定
（5）产品入厂、入库的规定
（6）成品发货出库、出厂等制度
（7）安全保卫制度
（8）消防制度
2 工业厂房和仓库内部管理制度
1）厂房和仓库不准用作生活居住，除了经公安部门批准同意
设立专用库房外，禁止厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性危险
品和有害物品。
2）各企业根据生产需要，对仓库和厂房进行分割改造和内部
安装设备时，不可损坏楼面或超过楼面允许的荷载。施工前
应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可施工。
3）各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，
如有超载放置而引起楼层断裂、损坏，管理者有权要求有关
企业修复到正常状态，由此造成的损失由责任企业负责。
4）因使用水电不当而造成的损失由责任企业负责。
5）管理者要求各企业、车间的工业废弃物自行处理，不可向
外胡乱倒放、丢弃。
3 工业厂房和仓库公用部位的管理
1.各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部
位。各企业应教育员工爱护公用部位的房屋结构和设备，如有人
为损坏，损失由责任者负责，并追究其单位管理责任。
2.为确保厂房和仓库及附近的建筑群体协调和美观，满足给排水
及道路畅通要求，消防安全规程及生产人员安全，各企业不得在
规定范围内以外的基地上或层面的外墙、技术层搭建和安装设备。
若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，
经协调批准后方可实施。
3.为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积
多少，均不可占用园林绿地。
4.厂房和仓库的公共场所，除了由管理者协商确定停放自行车和
汽车外，各企业不得堆放货物。
5.为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对
于违反环卫保护规定者进行处罚，由造事者负责。
4 工业厂区的环境管理
1）工业区环境污染的类型
（1）空气污染。造成空气污染的因素有：燃煤排放的二氧化
碳气体；机动车尾气；工厂内排放的化学烟雾、粉尘。
（2）水体污染。工业废水里含有大量有毒、有害污染物，进
入水体内造成水体污染。
（3）固体废弃物污染。工厂内固体废弃物是人们在生产、生
活中扔弃的固态物质。
（4）噪声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声
三种。
（5）电磁波污染。
2）做好绿化和环卫工作
3）认真清理物业管理区的违章搭建
4）加强公用设施管理
5）努力建设新型的人文环境
5 治安管理
1）综合性强
2）服务性强
6 消防管理
消防管理的方针是：“预防为主，防消结合”。
案例1；某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共
部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大
厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业
主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物
业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予
业主一定的赔偿。
案例评析；业主的要求是合理的。因为业主买房时，合
同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共
有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公
司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，
理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或
将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到
维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所
拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。
案例2；2009年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发
生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为
公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电
梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人
只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟
看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料
坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企
业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新
鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因
用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，
他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份
物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或
通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无
故去4层强行推开电梯门呢?李家诉至法院，要求物业管理
企业赔偿。请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为
什么?
案例评析；1．物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责
任。
2．物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等
共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业
的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。具体
表现在：
①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安
全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知
义务，存在明显的过错。
②物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯
楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。
因此，物业管理企业也存在明显过错，应承担损害赔偿的
主要责任。
案例评析；
3．李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成
年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却
疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。
特种物业管理
【教学目的与要求】
.了解特种物业的概念和特点了解特种物业的概念和特点
.了解高校物业管理的特点及内容了解高校物业管理的特点及内容
.熟悉体育场馆物业管理的内容和特点熟悉体育场馆物业管理的内容和特点
.了解医院物业管理的内容和特点了解医院物业管理的内容和特点
【教学重点】
– 体育场馆物业管理的内容和特点体育场馆物业管理的内容和特点
第五节 特种物业概述
• 在非住宅物业中，除了办公楼宇、商业楼
宇、工业厂房外，还有多种物业尚处在逐
步走向企业化、社会化、专业化管理服务
的进程之中。可称为特种物业。
一、特种物业的分类
.文化教育类物业文化教育类物业 指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少
年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。
.体育类物业体育类物业 体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球
馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。
.传媒类物业传媒类物业 电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等
.卫生类物业卫生类物业 医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡
仪馆等。仪馆等。
.餐饮类物业餐饮类物业 宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒
吧、啤酒屋等。吧、啤酒屋等。
.交通类物业交通类物业 车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。
.娱乐类物业娱乐类物业 电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。电影院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。
.宗教类物业宗教类物业 庙观、教堂、宗嗣等。庙观、教堂、宗嗣等。
（二）特种物业的特点
1．不同的服务对象
2．不同的服务要求
3．不同的管理对象
4．不同的经费来源
（三） 管理方法
1．传统房屋管理体制下，投资维修保养等有
主管部门承担主要责任
2．在经济体制改革中，可由主管部门委托物
业管理或由主管部门现代化物业模式自治
第二节高校物业管理
一、高校物业管理的含义及特点
（一）含义：是指对高等院校已建成并投入
使用各类建筑物及其设备、公用设施、绿
化、卫生、交通、治安和环节容貌等管理
项目进行维护、修缮和整治，并向物业所
有人或使用人提供综合性的有偿服务的活
动
（二）高校物业管理特点
.高校物业管理处于计划经济向市场经济的国度地高校物业管理处于计划经济向市场经济的国度地
带带
2. 2. 高校物业管理决策者及业主观念固化高校物业管理决策者及业主观念固化
3. 3. 高校传统生活习惯会影响高校物业管理的开展高校传统生活习惯会影响高校物业管理的开展
4. 4. 高校物业管理的现状呈现多元化的特点高校物业管理的现状呈现多元化的特点
5. 5. 高校的物业管理多采用内部高校的物业管理多采用内部““甲乙方制度甲乙方制度””
6. 6. 高校物业管理具有教育功能高校物业管理具有教育功能
7. 7. 高校物业管理具有政治性高校物业管理具有政治性
二、高校物业管理原则
1. 坚持为教学科研工作服务总的原则
2. 以校内为主，一校一寓
3. 坚持高校物业管理的非营利性
三、高校物业管理的内容
（一）学生公寓的管理
1.安全管理
11）制定公寓管理安全目标）制定公寓管理安全目标
22）组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解）组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解
决不安全问题的落实决不安全问题的落实
33）对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止）对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止
无证来访者及推销商品者进入公寓；计算机、无证来访者及推销商品者进入公寓；计算机、
行李等大件物品出入要核实登记行李等大件物品出入要核实登记
44）向学生提出明确的安全要求）向学生提出明确的安全要求
55）发挥学生的主观能动性，配合物业做好安全工）发挥学生的主观能动性，配合物业做好安全工
作作
2. 卫生管理
楼外卫生保洁和楼内公共部分的卫生保洁。楼外卫生保洁和楼内公共部分的卫生保洁。
3. 住宿管理
11）寝室人员办理住宿登记卡，并将床头卡按要）寝室人员办理住宿登记卡，并将床头卡按要
求挂在制定位置求挂在制定位置
2 2）对于个别掉正宿舍的学生，按规定程序调整）对于个别掉正宿舍的学生，按规定程序调整
3 3）严禁私自留宿外来人员，如特需留宿，必须）严禁私自留宿外来人员，如特需留宿，必须
携带有关证件到公寓管理部门按有关规定办理手携带有关证件到公寓管理部门按有关规定办理手
续续
4 4）客人来访需出示有效证件）客人来访需出示有效证件
5 5）严禁宿舍内养宠物）严禁宿舍内养宠物
（二）教学楼的管理
1. 教学楼内外的卫生保洁
11）教室、大厅、走廊、楼梯、电梯、厕所等的）教室、大厅、走廊、楼梯、电梯、厕所等的
清洁、保洁清洁、保洁
2) 2) 上课前，教室内必须搽干净黑板、黑板槽、上课前，教室内必须搽干净黑板、黑板槽、
讲台，教具保持整齐易用讲台，教具保持整齐易用
3 3）定期收集、清运垃圾）定期收集、清运垃圾
2. 电梯管理
注意电梯的保护和维修
（三）设备管理
1. 熟悉学校各楼电力总闸、电路分线、保险
丝、电表水泵、空调和消防设备
2. 每天检查各楼层，注意电线等设备设施有
否损坏，同时记录需修理的电灯和线路，
并及时维修，保障电的供应
3. 在各楼内要备有应急灯和手电筒，备急。
4. 每天检查门、窗、课桌、灯、凳等及卫生
间内设施完好情况
（四）绿化环境的管理
1. 协助学校做好绿化美化的总体规划和设计
2. 及时完成绿化带内缺株树木的补栽和花草
的更换，特别是要及时对老化树木进行修
枝，保证学生的安全，枯死树木淘汰后，
应及时补栽，确保整体的协调
四、高校物业管理的现状及发展策略
（一）学校物业管理现状
1. 管理观念落后，水平低下管理观念落后，水平低下
2. 管理经费短缺，包袱沉重管理经费短缺，包袱沉重
3. 住宅的社区服务功能较差住宅的社区服务功能较差
（二）学校物业管理的发展策略
1. 必须把体制转换放在首位必须把体制转换放在首位
2. 培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平
3. 要造就适合物业管理发展的良好社会氛围要造就适合物业管理发展的良好社会氛围
第三节 体育场馆物业管理
1 体育场馆物业的特点
2 体育场馆物业管理的内容
3 现代体育场馆物业管理实施过程中的注意
事项
一、体育场馆物业的特点
1. 占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、
投资金额高
2. 实施设备规模庞大、齐全、科技含量高
3. 使用功能多元化
4. 人性化设计程度高
5. 配套商业网点密度大、交通通信设施容量
大
6. 新闻、传媒设施设备先进、完善
二、体育场馆物业管理的内容
（一）人力资源配备工作
1. 体育专业人才体育专业人才
2. 专业场地维护专业人才专业场地维护专业人才
3. 高科技专业人才高科技专业人才
4. 全方位高素质的服务专业人才全方位高素质的服务专业人才
5. 全民健身的带头人全民健身的带头人
（二）确立物业管理架构
1. 日常管理工作组织架日常管理工作组织架
构构
1 1）环境部）环境部
2 2）场馆服务部）场馆服务部
33）信息技术部）信息技术部
44）机电工程部）机电工程部
2. 大型赛事、活动保障大型赛事、活动保障
工作组织架构工作组织架构
11）接待服务组）接待服务组
22）保洁组）保洁组
33）机电设备组）机电设备组
44）弱电组）弱电组
55）场地保障服务组）场地保障服务组
66）检票组）检票组
77）车辆管理组）车辆管理组
88）综合保障组）综合保障组
（三）建立完善的运行管理和服务保障体系
1. 制定详细的覆盖各专业工作的规章制度
2. 制定大型赛事、演出活动的各种应急方案
3. 全员进行大型赛事、演出活动的物业管理
培训
4. 制定每次活动的物业管理方案
三、现代体育场馆物业管理实施过程中
的注意事项
1. 安全防范措施
2. 避免法律纠纷
3. 设施保护手段
4. 内部纪律规定
第四节 医院物业管理
1 医院物业管理的特点医院物业管理的特点
. 设备运行有连续性设备运行有连续性
. 保洁工作专业性强保洁工作专业性强
. 安全保卫工作具有特安全保卫工作具有特
殊性殊性
2 医院物业管理内容医院物业管理内容
. 房屋及附属设备设施房屋及附属设备设施
的维修养护与运行管的维修养护与运行管
理理
. 安全保卫服务安全保卫服务
. 病区被褥用品洗涤供病区被褥用品洗涤供
应管理服务应管理服务
. 环境管理服务环境管理服务
. 护工服务管理护工服务管理
. 医院的其他服务项目医院的其他服务项目
三、医院物业管理的要求
1. 抓服务质量关键控制点，促进保安部高效
运作
2. 彻底转变服务观念，提供主动式维修服务
3. 实施劳动定额管理，提高清洁服务质量，
降低管理成本
4. 实行严格的考核制度，建立有效的激励机
制
第六节 智能建筑的物业管理
（一）智能建筑的概述和定义（一）智能建筑的概述和定义
.智能建筑的概述智能建筑的概述
•• 智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览智能建筑大多数都是办公楼宇、商业楼宇、医院、图书馆、博物馆、展览
馆、体育场馆等非住宅用的物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中馆、体育场馆等非住宅用的物业。但近几年来，智能建筑也在高级住宅中
得到发展。得到发展。
•• 智能建筑一词，是于智能建筑一词，是于19841984年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，
以美国和日本居多。以美国和日本居多。
•• 日本第一座智能化大厦是在日本第一座智能化大厦是在 1985 1985年建成的本田青山大楼，在过去的年建成的本田青山大楼，在过去的1010年里，年里，
建成约建成约80008000万万mm22的智能建筑；的智能建筑；
•• 美国自美国自2020世纪世纪9090年代以来新建和改建的办公大楼约年代以来新建和改建的办公大楼约7070％为智能建筑，智能％为智能建筑，智能
大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；
•• 新加坡政府也计划花新加坡政府也计划花1212亿美元，把全岛建成亿美元，把全岛建成““光纤智能化苑光纤智能化苑””；；
•• 韩国也将准备用韩国也将准备用4747亿美元，把本国建成亿美元，把本国建成““智能半岛智能半岛””。。
•• 我国的智能建筑也是起源于我国的智能建筑也是起源于2020世纪世纪8080年代末，但在近几年才得到发展，在年代末，但在近几年才得到发展，在
北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北
京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场，京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场，
上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。
.智能建筑的定义智能建筑的定义
• 智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼智能建筑是指具有通信自动化、办公自动化、楼
宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成
管理的建筑物活建筑群，也管理的建筑物活建筑群，也称之为3A智能楼宇。
（二）智能化建筑的构成要素
.通信自动化（通信自动化（CACA））
.办公自动化（办公自动化（OAOA））
.楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（BABA））
.结构化布线系统（结构化布线系统（PDS)PDS)
.系统集成平台系统集成平台
.通信自动化（通信自动化（CACA））
• 终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终
端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已
进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、
检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换
机，能将外来语言进行存储和通过信箱密码来提取留机，能将外来语言进行存储和通过信箱密码来提取留
言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。
.办公自动化（办公自动化（OAOA））
数据处理系统、通信系统、事务系统等数据处理系统、通信系统、事务系统等33个系统组成。个系统组成。
• 数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端数据处理系统由个人计算机、办公计算机和终端33部部
分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统
计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成
管理资料；终端与中央计算机相联。管理资料；终端与中央计算机相联。
• 通信系统由传真机、多功能电话和内部交换机通信系统由传真机、多功能电话和内部交换机33部分部分
构成；构成；
• 事务系统则由文字处理机、图像文件信息装置、多功事务系统则由文字处理机、图像文件信息装置、多功
能复印机构成。能复印机构成。
.楼宇设备自动化（楼宇设备自动化（BABA）：）：
（（11）自动消防系统：有报警、自动与手动灭火、防排）自动消防系统：有报警、自动与手动灭火、防排
烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施。消防中
心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受
信盘、厂紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵信盘、厂紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵
启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工
作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍灯、疏散标作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍灯、疏散标
志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急
电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、
空调闸栅开闭等。空调闸栅开闭等。
（（22）保安监控系统：保安监控系统一般同楼宇设备管）保安监控系统：保安监控系统一般同楼宇设备管
理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器
触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟
踪录像。踪录像。
（（33）电脑管理系统：对于各种机电设备、消防和保安）电脑管理系统：对于各种机电设备、消防和保安
装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供
电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音
响、通信、防盗等进行全面监控，对原始数据进行收响、通信、防盗等进行全面监控，对原始数据进行收
集、分类、运算、存储、检索、制表。集、分类、运算、存储、检索、制表。
（（44）空气调节自动化：通过计算机控制，使空调区域）空气调节自动化：通过计算机控制，使空调区域
保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能
耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。
（（55）供暖系统：通过计算机控制，使供暖区域按照需）供暖系统：通过计算机控制，使供暖区域按照需
要提供热量和在合适范围内节约能源。要提供热量和在合适范围内节约能源。
（（66）电梯自动化系统：由一个电脑控制的群控制器和）电梯自动化系统：由一个电脑控制的群控制器和
每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组
成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各
轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。
（（77）停车场管理系统：由计算机控制两组光电开关和）停车场管理系统：由计算机控制两组光电开关和
地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车
辆的进出。辆的进出。
（（88）电力、供水、供热系统：通过各种检测原件和传）电力、供水、供热系统：通过各种检测原件和传
感原件对电流、电压、频率有功无功、电度量、功率感原件对电流、电压、频率有功无功、电度量、功率
周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流
量、温度、压力进行监控、测量、记录。量、温度、压力进行监控、测量、记录。
.结构化布线系统（结构化布线系统（PDS)PDS)
• 结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数
据通信、多媒体通信融为一体。据通信、多媒体通信融为一体。
.系统集成平台系统集成平台
• 系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备
需要进行统一操作与管理，能在各子系需要进行统一操作与管理，能在各子系 统之间进统之间进
行数据交流。行数据交流。
（三）智能建筑物业管理的要求
在同一楼宇内不同使用功能区域，其智能化系统的不同在同一楼宇内不同使用功能区域，其智能化系统的不同
配置和不同的管理要求。配置和不同的管理要求。
上海久事复兴大厦：上海久事复兴大厦：19961996年年55月正式投入使用，月正式投入使用，19981998年年
55月通过了上海市首幢建筑物智能化系统评估、获得月通过了上海市首幢建筑物智能化系统评估、获得
甲级综合商办楼称号。大厦总面积为甲级综合商办楼称号。大厦总面积为66万万mm22，主楼高，主楼高
116m116m，地上，地上2626层，地下层，地下22层，其中层，其中B2B2层为有层为有7070个泊位个泊位
的停车库区域，的停车库区域，B1- F8B1- F8层为商场、餐饮、娱乐区域，层为商场、餐饮、娱乐区域，
F9 - F25F9 - F25为办公区域，为办公区域，F26F26层为设备层区域。层为设备层区域。
11．商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理要．商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理要
求：求：
11）空调系统应是）空调系统应是““全空气全空气””系统，新风量要充足，餐饮系统，新风量要充足，餐饮
和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小
空间进行温度自设定，如空间进行温度自设定，如KTVKTV包房、舞池、就餐包包房、舞池、就餐包
房等。房等。
22）各出入口应设置固定和带云台的监视摄像机，商场）各出入口应设置固定和带云台的监视摄像机，商场
内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。
玻璃橱窗要设置破碎感应器，要有一定数量且分布合玻璃橱窗要设置破碎感应器，要有一定数量且分布合
理的手动或脚动应急报警开关。理的手动或脚动应急报警开关。
33）此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平）此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平
布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给POSPOS作为作为
网络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经网络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经
济性。济性。
44）消防系统是这类区域的重点，因为在这一区域里有）消防系统是这类区域的重点，因为在这一区域里有
厨房、煤气房、电加热餐具及照明集中点等，因此，厨房、煤气房、电加热餐具及照明集中点等，因此，
发生火灾的概率就大于办公区域，所以要设置烟感探发生火灾的概率就大于办公区域，所以要设置烟感探
测器的覆盖面积以小于测器的覆盖面积以小于60m60m22//点为宜，一般应选点为宜，一般应选50m50m22//
点左右。在商场区域，水喷淋头的设置会遇到无吊顶点左右。在商场区域，水喷淋头的设置会遇到无吊顶
或二次装修中改变吊顶的情况，要设置上下喷淋头接或二次装修中改变吊顶的情况，要设置上下喷淋头接
口，以便于施工和管理。口，以便于施工和管理。
22．办公区域智能化系统的设置和管理要求．办公区域智能化系统的设置和管理要求
11）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、
可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要
合理、周到，不可留有盲区。合理、周到，不可留有盲区。
22）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，
若通道长度大于若通道长度大于30m30m，也要设置监控器或探测器。，也要设置监控器或探测器。
33）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵
机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行
管理和机电设备维修。管理和机电设备维修。
44）室内电话端口的配置，以往是以）室内电话端口的配置，以往是以7m7m22设一线，从目设一线，从目
前来看，从事贸易的公司约需前来看，从事贸易的公司约需6m6m22一线，即每人两部一线，即每人两部
电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需部电部电
话机；从事证券、保险业务的公司，每人约需话机；从事证券、保险业务的公司，每人约需33部电部电
话机。所以，这些业务的办公楼，其按面积占有端话机。所以，这些业务的办公楼，其按面积占有端
口数的数量配置要以口数的数量配置要以44——5 m5 m22端口为宜。端口为宜。
55）空调系统的耗电量较大，对此能否采取节能措施，）空调系统的耗电量较大，对此能否采取节能措施，
应成为物业管理运作的重点。应成为物业管理运作的重点。
