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松散型社区理论
世联研究理论
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[关键字]：
社区
[简介]：
研究了伴随城市发展与扩张的三种社区发展模式之一——松散型社区，给出了这种社区的指标、各种特征以及国际上的成功案例。
伴随城市发展与扩张的三种社区发展模式以及特征对比
紧凑型都市社区 离散型郊区纯居住区 松散型都市社区
与城市的关系 极度的集约与混合
（核心地带） 离散，极度分离
（郊区地带） 平衡，适度融合、渗透（中间地带）
生活形态 混杂，流动，五花八门，千变万化，密集，重叠，视觉超载，缺乏安全感，紧张，没有生活 同一收入阶层
短暂居所 同一文化价值取向
放松，和谐，交流
邻里、社区氛围、归属感，一生居住
建筑密度 较高。左右 极低。小于 适中。之间
配套情况 集约式的城市配套
城市公众专属
快餐式配套
服务于流动人口 极度缺乏
缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套 社区居民专属的多功能配套
满足社区居民的日常基本生活
规划理念 利益至上 低成本蔓延
无序 把尊重个人权益作为规划的首要目标
以人为本，适宜人居
开发强度 高设施、高强度 低设施、低强度 高设施、中等强度
何谓松散型社区？
松散型都市社区9大指标——
1.必须有政府性行为统一规划
2.必须保证社区周边大面积的绿化生态用地
3.必须限制住宅建设用地密度
4.必须具有一定规模的，相对高品质的满足日常居住的生活配备
5.必须有完善教育系统
6.必须以高档、品牌住宅建设项目为主开发
7.必须有高端产业支撑
8.必须取消或限制工业用地规模
9.必须保证居住者整体素质
松散都市社区
以高品质、低密度、生态、高文化属性、环保、人性化、可持续发展定义了其基本特征。它是城市经济、文化、科学、教育等综合功能发展到一定高度的时候形成的一种社区状态，这种社区状态是一种比较理想的，其构成元素容易被社会发展过程中被中产阶级人群所认可的一种社区形式。
松散型社区的区位模型
城市副中心边缘；
交通依托城郊快速干道；
一个大型社区或数个社区可以共同组成松散型社区。
城郊快速干道
城市核心区
城市干道
松散型社区
城市副中心
城市中间地带
松散型社区区域（城市中间地带）特征
城市中间地带特征：
1、与主城中心的距离适中，保持在40分钟车程以内
2、有较好的交通通达性，一般至少有1－2条交通主干线或快速交通干线（城市捷运系统）与城市中心、与城际主干道相接
3、区域周边有较好产业规划形态，能聚集一定数量的城市人口；
4、地区中心型城市的副中心地带，一般在1小时内距离内内有机场、港口等城市主要交通、信息枢纽
5、区域与主城中心及产业中心有一定的边界，有一定的区域边界（山、海、河、湖等），区域自然环境和景观较为优良
6、规划有一定的基础设施配套，城市规划预留有足够的发展空间
松散型社区产品特征
密度适中的社区
(容积率约1)
高密度公寓
中密度住宅
低密度TH
中高密度公寓
中等收入年青白领
中高收入中年业主
老年业主
低密度TH
中密度住宅
中密度公寓
产品特征：
项目的总体容积率在1左右。
通过从适宜居住的中等密度的住宅的起动开发，逐步随着区域内的成熟，产品多样化，低密度Th以及中高密度的公寓出现。
产品多为市场上的领先创新产品。在市场处于领先地位。
在产品的户型上突出松散型社区适宜人居的特点，体现住宅的舒适性与实用性。
松散型社区功能客户特征
核心主力客户 城市新兴白领 城市中高收入者 老年养老客户
项目开发阶段 松散型社区启动阶段 松散型社区发展阶段 松散型社区完善阶段
客户特征
25岁~35岁
城市中的新兴群体，具备较强的示范作用。 35~50岁
城市的中坚力量，具备标志性的领袖效应。 50岁以后
事业的巅峰期已过，但还具备较强的影响力
置业动机 与城市中心区的价格差引导，同时追求相对低密度住宅的舒适生活。 相对方便的交通距离，高品质的社区配套，同时享受低密度生活，体会新的生活方式。 完善的区域的配套，悠闲的生活环境，舒适的生活空间。
置业价值点 交通设施，舒适产品 交通条件，生活配套，低密度产品 配套，社区空间
支付能力
支付能力较弱 支付能力强 支付能力较强
松散型社区功能配套特征
配套特征：
社区功能配套初期以满足日常的居住生活为标准，通过多期开发，区域的的不断成熟，区域内将包括商业、娱乐、体育、公园、学校等多种全面综合功能。
满足相对应的客户群体的需要，松散型社区配套一般具备相对较高的品质，体现一种生活方式。
一个规模较大社区或几个社区可以共享社区配套。
社区1
社区3
社区2
…
松散型社区规划与设计的特征（一）
必须坚持公众价值比私人价值更重要的原则
社区内部多样性
多样性是造成城市及社区稳定持久的重要因素。
功能的多样性：提前规划社区用地的多样性保证了社区各类活动的开展，在与城市相对较远的距离满足日常生活的基本需要。
产品的多样性：通过全程的开发可以满足不同阶层的人群居住及满足个人居住升级的需要。
易交流性
社区平面规划社区的公共空间以满足高素质居住者的相互交流。
采用组团式的空间布局，以创造更多的半公共、半私密的环境空间，提供更多交流机会。
社区内部规划社区会所，体现新的生活方式，同时提供更富品质及公共交流空间。
人文性
公共中心、步行道路为人提供充分的交流机会及安全归属感；
别具匠心的邻里特征和个性，明晰的社区导示系统为居民提供舒适体验。
松散型社区规划与设计的特征（二）
社区个性
通过社区的标志性建筑，以及围墙，道路等使得松散型社区具备明确的的边界感，与领域感。
强化小区空间环境的归属感、以形成区别于周边陌生区域的小区人文特色。
通过整体建筑的特色风格，特别是启动社区的建筑风格，确立松散型社区在所在区域内的领袖性地位，与标志性，树立自身地位。
居住舒适性
由客户的核心价值点出发，社区必须具有舒适的居住密度。
社区要内部要规划有能够明显与社区所在区域形成优势的景观，即对外部要有一定的视觉撞击。同时景观的规划也遵循项目增加公共活动空间的原则，适度的增加社区内部景观节点性的规划。，
松散型社区案例(一)—Reston 新城
规模：约占地30平方公里。
社区构成：将最终规划万套住宅、及相应的社区服务设施、办公及购物中心。
位置：位于华盛顿以西35KM处，杜勒斯机场收费公路旁。与机场约15分钟距离。
一生之城
一个生活、工作、休闲的场所
松散型社区案例(一)—Reston 新城
项目开发进程
1963年，第一个项目Anne湖村中心被批准；1964年第一个18洞高尔夫球场开始营业；1968年，800套住宅竣工，人口达到5000人；1988年市镇中心开始动工，人口已超过万人。
经过40的发展，里斯顿新城已成为美国最大最成功的新城，居住人口达到万人，当地就业率超过60%。
产品形式：从高层的小套公寓、6房的Townhouse到独立别墅，住房能够满足不同收入水平，以爱家庭生活不同阶段的需求。
社区中心：社区设施有学校，图书馆、日托中心、医疗、娱乐文化设施及公共交通网和公共开放空间。公司总部、商业办公、公共机构所在地都是易于识别的。
社区归属感：业主委员会以普通业主身份关注社区的开放空间，公园区、街道和占总占地1/3以上的公共设施。业主委员会在新在的发展过程中起了重要作用，是新城充满活力，欣欣向荣的关键因素之一。
松散型社区案例(一)—Reston 新城
开发实施的主要目标：
多阶层人群的包容，实现“一生之城”；
充足的文化娱乐设施；
建设之初就为居民提供商业、文化娱乐设施。
……
可持续发展：
PRC区划法的应用使得里斯顿通过局部提高开发强度，保留了大量的开放空间和待发展用地，为新城的可持续发展预留了空间。
自然资源共享：社区共有两个高尔夫球场，五个人工湖泊。社区共有五个村组成，在各个村中，许多住宅都临湖或能看到湖面。
产业与居住人口间的良性循环：高科技产业的发展和Reston建设所带来的产业与人口的不断升级的良性循环。
松散型社区案例(二)—佛罗里达州庆典村(Celebration Village, Florida)
位置：位于美国面南部佛罗里达州奥兰多市。
距奥兰多市中心，30分钟车程；距国际机场，20分钟车程，距佛州迪斯尼中心5分钟车程。
规模：由迪斯尼公司投资兴建，项目占地约1985公顷 。
建筑风格：传统小镇概念，六种独特的建筑风格。
社区构成：
居住：全部建成后，将容纳12000位以上居民，5000套以上的住宅。
商业：18万平米以上的商业规模。
办公：10万平米以上的办公面积。
公共服务设施。
多样形式的住宅产品；可步行的社区中心；与居住平衡的就业机会。
松散型社区案例(二)—佛罗里达州庆典村(Celebration Village, Florida)
项目开发进程：
首期：道路主要基础设施、小镇中心等配套设施及Celebration Village等
后期：先后建设了West Village, Lake Evalyn, North Village, South Village 及East village
至2002年6月，已有8000位居住，2500套住宅售出，1000套公寓建设完成。
产品形式：含公寓、Town House，别墅等，包括价格从16万至超过200万美元以上的各种综合的住宅。
社区中心：是社区最主要的活动中心，包含邮局、市政厅、学校、旅馆、教堂及商业娱乐设施。所有住宅到社区中心的距离不起超过10分钟。
社区归属感：社区管理主要由居民选举参与的居民理事会承担，所有业主在进入前必须签订一厚摞儿的旨在保护“社区感”的协议，以规范入住的各种可能对社区产生影响的行为。
松散型社区案例(二)—佛罗里达州庆典村(Celebration Village, Florida)
可持续发展：
建设区域控制：保留了社区周边的宝贵的湿地、树林、水域等自然栖息地。
自然资源社区共享：高尔夫及中心湖畔等社区自然公共开放，而不是仅是少数人的专属，提高了公众的社区参与与社区融合度。
居住与就业的平衡：社区周边的产业以第三产业为主，社区将有近10万平米的办公面积，
社区发展模式白皮书
发展商委托了设计公司制定了社区开发模式的白皮书，包括三个部分：社区模式、景观模式及景观模式。
社区模式及景观模式指导众如何处理好住宅与街道，住宅与邻里及住宅间的关系。
建筑模式规定了可以采用的六种建筑风格及临街面的建筑装门面形式。
The End
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