土地估价报告
项 目 名 称：南昌市 XXX 区 C-888 地块
委 托 方：南昌市 XXX 公司
估 价 方：南昌市 XXX 房地产评估公司
土地估价报告编号：赣 XX 土评字（2008）第 666 号
估价报告作业日期：二 OO 八年一月二十七日
至二 OO 八年二月一日
土 地 估 价 报 告
第一部分 概述
一、估价项目名称：南昌市 XXX 区 C-888 地块
二、委托估价方：南昌市 XXX 公司
联 系 地 址 ：南昌市 XX 路 XX 大街 X 号
法 人 代 表 ：王五
三、受托估价方：南昌市 XXX 房地产评估公司
联 系 地 址 ：南昌市 XX 路 XX 号
四、估价基准日
二 OO 八年一月二十七日
五、估价日期
二 OO 八年一月二十七日至二月一日
六、估价目的
为委托方以出让方式取得南昌市 XXX 区 C-888 地块土地使用权
提供市场价值参考依据。
七、地价定义
本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全
三通（通路、供电、供水），在估价基准日 2008 年 1 月 27 日设定其开
发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为
居住用途，使用年限为 70 年的土地使用权价格。
八、土地估价结果
评估土地总面积： 平方米
单位面积地价：490 元/平方米
总地价：3927 万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
九、土地估价师签字：
估价师姓名 估价师证书号 签 字
十、土地估价机构：
南昌市 XXX 房地产评估公司
法人代表：
二 OO 八年二月一日
第二部分 估价对象界定
一、估价对象描述
1、土地登记状况
土地位置：YY 一路与 XX 二路交叉口处；
土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字
[2008]888 号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。
土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，
南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定待估宗地总面积为 平方米。
土地四至：待估宗地东临 XX 大道，南临 YY 一路，西临 XX 二
路，北临 YY 二路。
2、土地权利状况
土地所有者：国家
土地使用者：南昌 XXX 公司
土地使用权取得方式：划拨
土地使用权取得时间：二 00 三年八月五日
3、土地利用状况
待估宗地尚未具备完全的三通（供水、供电、通路）；红线内为两
口池塘，仍未平整。
二、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、地理位置
南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约 115°27
´——116°35´，北纬 28°10´——29°11´之间，东南面向著名的武夷山脉，西
南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、
粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。
2、自然环境
（1）、地形、地貌
南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处的
东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平
均海拔 25 米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾
溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积 平方公里，
占总面积的 %；水系面积 平方公里，占 29%；全市西北以
岗地、丘陵为主，山地面积 平方公里，占全市总面积的 %；
丘陵面积 平方公里，占 %；岗地面积 平方公里，占
%。
（2）、气候、水文
南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，
日平均气温为摄氏 ℃，极端最低气温为摄氏零下 ℃，极端最高
气温为摄氏 ℃。年平均降雨量 1600 毫米，历年平均无霜期 291 天，
日照时数 1895 小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气流，
1 月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南
气流，7 月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海
上高压的控制和影响，盛行偏南气流，7 月多刮偏南风。春秋两季为
过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响；春末夏初，天
气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季
长，春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作
物的繁育和生长。
3、城市性质
南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中
心，经 50 余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，
成为集工业综合和贸易的新型城市。
4、行政区划、人口
南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区 5 个区；
南昌县、新建县、进贤县、安义县 4 个县。
1999 年总户数 1055035 户，人口 4226585 人（男 2178722 人，女
2047863 人）农业人口 2535012 人，非农业人口 1691573，平均每户人口
数 人，人口密度 571 人/平方公里。
据 1998 年统计，全地区人口密度为每平方公里 人，其中市
区人口密度为 1248 人；而在城区，人口密度则更高。按当时城区建置，
人口密度情况是：西湖区每平方公里为 6197 人，高出市区人口密度
倍；东湖区为 5649 人，高出 倍；湾里区为 1730 人，高出
%，郊区为 2064 人，高出 65%，青云谱区为 1996 人，高出
%。
5、社会经济状况
据 2001 年《江西统计提要》，全市 2000 年完成国内生产总值达
亿元，比上年增长了 %，其中第一产业达 亿元，第二产
业达 亿元，第三产业达 亿元，分别比上年增长 %、
%和 %。
2000 年南昌市固定资产投资快速增长，投资结构优化。全年完成
固定资产投资 亿，比上年增长 133%。
2000 年南昌市财税形势良好，全年完成预算内财政收入
亿元，比上年增长 %，金融机构人民币各项存款余款 亿元，
各项贷款余额 亿元，分别比上年增长 %和 %。
2000 年，南昌市人口总量稳步增长，城市居民收入稳步增长。其
中城市人口达 万元，1999 年人均 GDP 达 9552 元，人均消费性
支出达 元，人均可支配性收入达 5268 元，分别比上年增长
% 、%、%。
6、城市规划
1985 年 6 月 22 日国务院正式批准了《南昌市城市总体规划
（1981—2000 年）》，并作了重要批复。批复指出：“南昌市是江西省
省会，是江西重要的经济、文化、科技和信息中心，南昌市今后的发
展，要充分发挥水陆交通便利优势，逐步改善城市布局，大力发展第
三产业，特别是注意提高城市环境质量，搞好城市防洪和基础设施配
套，逐步把南昌市建设成为经济繁荣、科技文教事业发达、环境优美、生
活方便的社会广义现代化城市”。
根据“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的
方针，市区人口远期控制在 105 万人左右，其中城区人口控制在
85—90 万人，昌北地区 10—15 万人，罗家工业区 5 万人左右。市区
用地规模到 2000 年控制在 87 平方公里内，其中城区用地控制在 62 平
方公里。为有效控制市区人口规模和用地规模的发展。规划发展一批
小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌市的建设重点放在新城区。
“松动”旧城区人口 2—3 万，无期“松动”5—7 万。
总体规划将南昌市划分为 3 个规划圈：城区包括东湖、西湖、青
云谱区。市区包括城区和距城区 10 公里范围内的罗家工业综合区、昌
北地区。南昌地区包括市区、湾里区和南昌、新建 2 县。规划布局以
城区为中心，昌北地区和罗家工业综合区与之紧密联系，外围有湾里、
石岗、莲塘等卫星城镇及县城、乡（镇）组成合理的城镇体系。城区
面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东约 1 公里的韶山路为界，南
不超过青云谱。规划将城区分为 5 片，即：市中心、城北、城东、城
南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基本平衡，
改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差的弊端。昌
北地区依山临水、与城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，
规划近期为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副
中心。昌北地区已有 100 多个企事业单位，职工 万余人，规划该
区将以长陵、牛行、下罗为中心，形成组轩式布局。
工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新的或大的工业项目。
市区工业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城
东为轻工业区；城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和
小型工业区；双港为冶金工业区；麦园为电子工业区；罗家为钢铁、
化肥工业区。市区以传统的中山路、胜利路结合人民广场，形成商业
服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广播电视中心。
规划兴建各种等级的变电站。逐步形成 110 千伏和 220 千伏电力
环网。市区规划兴建 10 个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、
图象传输等多种通信业务，并增加邮电网点。
规划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青
云谱区，北到江坊，日供量为 44 万立方米，受益户为 11 万户。
规划城区生活居住用地由现在的人均 20 平方米增至 平方米，
其中新区为 40 平方米。规划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等
地兴建住宅小区。贯彻面向城市、为城市服务的方针，在郊区建立稳
定的蔬菜、副食品和其他经济作物基地。
开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿
江大道，开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树
造林，提高绿化覆盖率。
（二）、区域因素
影响居住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施状况、公用
设施状况、环境条件、人口密度等因素。
1、区域概况
估价对象所在地 YY 片区位于南昌市昌北区域内，其东临赣江大
桥，南临八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；与城南仅一
江之隔，可经水、陆两路与城南相通。随着两岸经济的发展，区域互
动效果会更加明显。
2、交通条件
随着 YY 一路、XX 二路、XX 大道、YY 三路的逐步建设，该区
域交通条件必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。
3、基础设施
由于该区域刚开发利用，周边基础设施较差；但随着该区域土地
的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。
4、环境条件
该区域自然风光较好，具有较大的绿化空间；随着该区域土地的
逐步开发利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生
活居住环境。
5、人口密度
该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用的居住区，周边生活基
础设施还不够完善，出入也不够方便；因此，目前当地人口密度较小。
（三）、个别因素
土地位置：YY 一路与 XX 二路交叉口处；
土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字
[2008]888 号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。
土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，
南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定待估宗地总面积为 平方米。
土地四至：待估宗地东临 XX 大道，南临 YY 一路，西临 XX 二
路，北临 YY 二路。
交通状况：紧临新建的 YY 一路。
土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《城镇土地估价规程（试行）》；
5、国家土地管理局《关于土地使用权转让登记有关问题的通知》
（[1997]国土[籍]字第 2 号）；
6、国家土地管理局印发的《土地估价报告规范格式（2001）》。
（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；
3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施办法》（赣府发
[1987]81 号）；
4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府
发[1995]63 号）；
5、《南昌市城区土地利用总体规划》及《YY 片区土地利用规
划》；
6、《南昌市 2001 年统计年鉴》；
7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实
施办法、通知等法规文件；
8、《南昌市城区土地定级估价报告》；
（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关
资料。
1、南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复文件；
2、企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；
二、土地估价
1、估价原则：本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高
最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原
则、变动原则、多种估价方法相结合的原则。
2、估价方法：由《城镇土地估价规程》可知，通行的估价方法有
市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数
修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术《规程》，根据当地地
产市场发育情况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当
的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法和假
设开发法来测算待估宗地价格。
3、估价结果
估价人员在现场勘查和对当地地产市场分析的基础上，按照地价
评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法；测算出待估宗地
在评估基准日 2008 年 1 月 27 日设定的土地用途、土地使用权性质、
土地使用年限以及土地开发程度条件下的土地使用权价格为：
评估土地总面积： 平方米
单位面积地价：490 元/平方米
总地价：3927 万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
三、估价的假设和限制条件
1、估价的前提条件和假设条件：
（1）南昌市 XXX 公司以出让方式能取得 XXX 区 C-888 地块土
地使用权；估价对象作为居住用地，经开发能得到最有效利用，并产
生相应土地收益。
（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关
法律、法规。
（4）委托方提供的资料属实。
2、估价结果和价估报告的使用
（1）本评估报告有效期自估价报告完成之日起一年内有效。
（2）本报告由南昌市 XXX 房地产评估公司负责解释。
（3）未经本公司书面同意，本评估报告书中任何一部分内容都不
得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
3、需要特别说明的事项
（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局
洪国土资利字[2008]888 号批复文件所载土地面积为准。
（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正
法、假设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则
土地价格应相应的调整。
（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因
素发生改变，则土地价格也应相应的改变。
土地估价技术报告
项 目 名 称：南昌市 XXX 区 C-888 地块
委 托 方：南昌市 XXX 公司
估 价 方：南昌市 XXX 房地产评估公司
土地估价报告编号：赣 XX 土评字（2008）第 666 号
估价报告作业日期：二 OO 八年一月二十七日
至二 OO 八年二月一日
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称：南昌市 XXX 区 C-888 地块
二、委托估价方：南昌市 XXX 公司
联 系 地 址 ：南昌市 XX 路 XX 大街 X 号
法 人 代 表 ：王五
三、受托估价方：南昌市 XXX 房地产评估公司
联 系 地 址 ：南昌市 XX 路 XX 号
四、估价目的
为委托方以出让方式取得南昌市 XXX 区 C-888 地块土地使用权
提供市场价值参考依据。
五、估价依据
（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《城镇土地估价规程（试行）》；
5、国家土地管理局《关于土地使用权转让登记有关问题的通知》
（[1997]国土[籍]字第 2 号）；
6、国家土地管理局印发的《土地估价报告规范格式（2001）》。
（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；
3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施办法》（赣府发
[1987]81 号）；
4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府
发[1995]63 号）；
5、《南昌市城区土地利用总体规划》及《YY 片区土地利用规
划》；
6、《南昌市 2001 年统计年鉴》；
7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实
施办法、通知等法规文件；
8、《南昌市城区土地定级估价报告》；
（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关
资料。
1、南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复文件；
2、企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；
六、估价基准日
二 OO 八年一月二十七日
七、估价日期
二 OO 八年一月二十七日至二月一日
八、地价定义
本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全
的三通（通路、供电、供水），在估价基准日 2008 年 1 月 27 日设定开
发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为
居住用途，使用年限为 70 年的土地使用权价格。
九、需要特殊说明的事项
（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局
洪国土资利字[2008]888 号批复文件所载土地面积为准。
（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正
法、假设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则
土地价格应相应的调整。
（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因
素发生改变，则土地价格也应相应的改变。
十、土地估价师签字
估价师姓名 估价师证书号 签字
十一、土地估价机构
南昌市 XXX 房地产评估公司
法人代表：
二 00 三年二月一日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
土地位置：XX 路与 XX 路交叉口处；
土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字
[2008]888 号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。
土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，
南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定待估宗地总面积为 平方米。
土地四至：待估宗地东临 XX 大道，南临 YY 一路，西临 XX 二
路，北临 YY 二路。
2、土地权利状况
土地所有者：国家
土地使用者：南昌 XXX 公司
土地使用权取得方式：划拨
土地使用权取得时间：二 00 七年八月五日
3、土地利用状况
待估宗地尚未具备完全的三通（供水、供电、通路）；红线内为两
口池塘，仍未平整。
二、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、地理位置
南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约 115°27
´——116°35´，北纬 28°10´——29°11´之间，东南面向著名的武夷山脉，西
南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、
粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。
2、自然环境
（1）、地形、地貌
南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处的
东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平
均海拔 25 米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾
溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积 平方公里，
占总面积的 %；水系面积 平方公里，占 29%；全市西北以
岗地、丘陵为主，山地面积 平方公里，占全市总面积的 %；
丘陵面积 平方公里，占 %；岗地面积 平方公里，占
%。
（2）、气候、水文
南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，
日平均气温为摄氏 ℃，极端最低气温为摄氏零下 ℃，极端最高
气温为摄氏 ℃。年平均降雨量 1600 毫米，历年平均无霜期 291 天，
日照时数 1895 小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气流，
1 月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南
气流，7 月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海
上高压的控制和影响，盛行偏南气流，7 月多刮偏南风。春秋两季为
过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响；春末夏初，天
气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季
长，春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作
物的繁育和生长。
3、城市性质
南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中
心，经 50 余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，
成为集工业综合和贸易的新型城市。
4、行政区划、人口
南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区 5 个区；
南昌县、新建县、进贤县、安义县 4 个县。
1999 年总户数 1055035 户，人口 4226585 人（男 2178722 人，女
2047863 人）农业人口 2535012 人，非农业人口 1691573，平均每户人口
数 人，人口密度 571 人/平方公里。
据 1998 年统计，全地区人口密度为每平方公里 人，其中市
区人口密度为 1248 人；而在城区，人口密度则更高。按当时城区建置，
人口密度情况是：西湖区每平方公里为 6197 人，高出市区人口密度
倍；东湖区为 5649 人，高出 倍；湾里区为 1730 人，高出
%，郊区为 2064 人，高出 65%，青云谱区为 1996 人，高出
%。
5、社会经济状况
据 2001 年《江西统计提要》，全市 2000 年完成国内生产总值达
亿元，比上年增长了 %，其中第一产业达 亿元，第二产
业达 亿元，第三产业达 亿元，分别比上年增长 %、
%和 %。
2000 年南昌市固定资产投资快速增长，投资结构优化。全年完成
固定资产投资 亿，比上年增长 133%。
2000 年南昌市财税形势良好，全年完成预算内财政收入
亿元，比上年增长 %，金融机构人民币各项存款余款 亿元，
各项贷款余额 亿元，分别比上年增长 %和 %。
2000 年，南昌市人口总量稳步增长，城市居民收入稳步增长。其
中城市人口达 万元，1999 年人均 GDP 达 9552 元，人均消费性
支出达 元，人均可支配性收入达 5268 元，分别比上年增长
% 、%、%。
6、城市规划
1985 年 6 月 22 日国务院正式批准了《南昌市城市总体规划
（1981—2000 年）》，并作了重要批复。批复指出：“南昌市是江西省
省会，是江西重要的经济、文化、科技和信息中心，南昌市今后的发
展，要充分发挥水陆交通便利优势，逐步改善城市布局，大力发展第
三产业，特别是注意提高城市环境质量，搞好城市防洪和基础设施配
套，逐步把南昌市建设成为经济繁荣、科技文教事业发达、环境优美、生
活方便的社会广义现代化城市”。
根据“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的
方针，市区人口远期控制在 105 万人左右，其中城区人口控制在
85—90 万人，昌北地区 10—15 万人，罗家工业区 5 万人左右。市区
用地规模到 2000 年控制在 87 平方公里内，其中城区用地控制在 62 平
方公里。为有效控制市区人口规模和用地规模的发展。规划发展一批
小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌市的建设重点放在新城区。
“松动”旧城区人口 2—3 万，无期“松动”5—7 万。
总体规划将南昌市划分为 3 个规划圈：城区包括东湖、西湖、青
云谱区。市区包括城区和距城区 10 公里范围内的罗家工业综合区、昌
北地区。南昌地区包括市区、湾里区和南昌、新建 2 县。规划布局以
城区为中心，昌北地区和罗家工业综合区与之紧密联系，外围有湾里、
石岗、莲塘等卫星城镇及县城、乡（镇）组成合理的城镇体系。城区
面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东约 1 公里的韶山路为界，南
不超过青云谱。规划将城区分为 5 片，即：市中心、城北、城东、城
南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基本平衡，
改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差的弊端。昌
北地区依山临水、与城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，
规划近期为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副
中心。昌北地区已有 100 多个企事业单位，职工 万余人，规划该
区将以长陵、牛行、下罗为中心，形成组轩式布局。
工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新的或大的工业项目。
市区工业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城
东为轻工业区；城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和
小型工业区；双港为冶金工业区；麦园为电子工业区；罗家为钢铁、
化肥工业区。市区以传统的中山路、胜利路结合人民广场，形成商业
服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广播电视中心。
规划兴建各种等级的变电站。逐步形成 110 千伏和 220 千伏电力
环网。市区规划兴建 10 个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、
图象传输等多种通信业务，并增加邮电网点。
规划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青
云谱区，北到江坊，日供量为 44 万立方米，受益户为 11 万户。
规划城区生活居住用地由现在的人均 20 平方米增至 平方米，
其中新区为 40 平方米。规划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等
地兴建住宅小区。贯彻面向城市、为城市服务的方针，在郊区建立稳
定的蔬菜、副食品和其他经济作物基地。
开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿
江大道，开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树
造林，提高绿化覆盖率。
（二）、区域因素
影响居住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施状况、公用
设施状况、环境条件、人口密度等因素。
1、区域概况
估价对象所在地 YY 片区位于南昌市昌北区域内，其东临赣江大
桥，南临八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；与城南仅一
江之隔，可经水、陆两路与城南相通。随着两岸经济的发展，区域互
动效果会更加明显。
2、交通条件
随着 YY 一路、XX 二路、XX 大道、YY 三路的逐步建设，该区
域交通条件必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。
3、基础设施
由于该区域刚开发利用，周边基础设施较差；但随着该区域土地
的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。
4、环境条件
该区域自然风光较好，具有较大的绿化空间；随着该区域土地的
逐步开发利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生
活居住环境。
5、人口密度
该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用的居住区，周边生活基
础设施还不够完善，出入也不够方便；因此，目前当地人口密度较小。
（三）、个别因素
土地位置：YY 一路与 XX 二路交叉口处；
土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字
[2008]888 号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。
土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，
南昌 XXX 公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复
文件，确定待估宗地总面积为 平方米。
土地四至：待估宗地东临 XX 大道，南临 YY 一路，西临 XX 二
路，北临 YY 二路。
交通状况：紧临新建的 YY 一路。
土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。
第三部分 土地估价
一、估价原则
本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、
替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、
多种估价方法相结合的原则。
二、估价方法与估价过程
由《城镇土地估价规程》可知，通行的估价方法有市场比较法、
收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估
价方法的选择应按照地价评估技术《规程》，根据当地地产市场发育情
况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。
因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法和假设开发法来测
算待估宗地价格。
A、假设开发法
假设开发法：是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，
扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利
润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。
计算公式为：
生地价格 = 开发完成后的房地产价值 - 由生地建造房屋的开发
成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买
方购买生地的税费
B、基准地价系数修正法
所谓基准地价系数修正法，是指求取一宗待估宗地价格时，根据
当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类
用地地价标准和各种修正因素说明表，根据宗地区域条件、个别条件、
土地使用年限、期日、开发程度等，确定修正系数，修正基准地价从
而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：
P=P|×(1+ )×A×B×T+F
式中：P——某地块的宗地评估价格
P|——该地块所在土地级别的基准地价
Ki——宗地各区域因素修正系数
A——个别因素修正系数
B——使用年限修正系数
T——估价期日修正系数
F——土地开发程度差异修正值
（一）运用假设开发法测算
1、规划条件说明
依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888 号批复文件，可知
待估宗地利用规划条件为：建筑容积率≤（含高层），建筑密度≤28%，
n
i
IK
1
绿化率≥40%；土地总面积为 平方米，其中规划道路用地面积
为 平方米，建设用地面积为 平方米。
2、待估宗地价格测算
（1）开发完成后房地产价值的确定
根据土地利用规划条件，土地最高最佳使用原则，可确定待估宗
地地上建筑物总建筑面积为 128240 平方米；根据市场上同类物业售价
及估价对象实际状况，确定开发完成后多、高层住宅平均销售价格为
1400 元/平方米；则
开发完成后房地产价值=128240×1400
= 万元
（2）开发成本的确定
a、建筑成本
经市场调查分析可知，市场上由生地开发建造与设定估价对象相
类似房屋建筑成本约 600 元/平方米；在本次估价中， 建筑成本取 600
元/平方米。
建筑成本= 600×128240
= 万元
b、专业费
专业费为建筑成本的 8%。
专业费= ×8%
= 万元
c、小区配套设施费用
小区配套设施费按建筑成本的 8%计算。
小区配套设施费用= ×8%
= 万元
d、开发成本
开发成本= 建筑成本 + 专业费用 + 小区配套设施费用
= + +
= 万元
3、管理费用的确定
根据南昌市房地产开发管理费收取标准，在本次评估中，管理费
按开发成本的 %提取；则
管理费用= ×%
= 万元
4、投资利息的确定
在投资利息计算时，地价是在项目初期一次性支付，假设建筑成
本及其它各项费用在 年建设期内均匀投入，投资利息率为 %
（中国人民银行 2008 年 2 月 21 日公布的固定资产一年期贷款利息
率）。
利息=地价×%×＋(开发成本＋管理费用)×%×
=地价×%×＋(＋)×%×
=(地价× ＋ )万元
5、销售税费的确定
销售商品房时销售税费（广告宣传费 2%，卖方交营业税 6%）为
其售价的 8%；则
销售税费= ×8%
= 万元
6、投资利润确定
开发商投资利润率一般按房地产总投资的 15—25%计算，因此，
本次评估中，结合估价对象实际状况，综合确定本次投资利润率为 17%。
投资利润=（土地价格＋开发成本＋管理费用）×17%
=（土地价格＋＋）×17%
= (土地价格× ＋ )万元
7、购买土地税费的确定
目前，南昌市购买土地税费按地价的 4%收取；则
购买土地税费= 地价× 万元
8、土地价格的确定
生地价格 = 开发完成后的房地产价值 - 由生地建造房屋的开发
成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买
方购买生地的税费
土 地 价 格 =-( 地 价 × ＋
)-(土地价格×＋)-地价×
土地价格= ÷
= 万元
土地单价= ÷
= 496 元/平方米(取整)
因此，采用假设开发法评估得到该宗土地 70 年期的土地使用权价
格为 496 元／平方米。
（二）运用基准地价系数修正法测算地价
1、基准地价成果及内涵介绍
2002 年 7 月，南昌市土地管理局经过调查分析，具体组织测算和
编写了《南昌市城区土地定级报告》和《南昌市城区土地估价技术报
告》，两报告已经南昌市土地估价委员会原则批准执行，并报请原国
家土地管理局验收。该基准地价将南昌市城区土地分为 6 级，覆盖范
围为 100 平方公里，具体地价详见下表：
南昌市城区土地基准地价表 单位：元/平方米
用 途
土地级别
商（服）业 住 宅 工 业
℃ 4789 2261 775
℃ 2654 1616 556
℃ 1362 1235 356
℃ 942 885 225
℃ 619 637 151
℃ 455 480 88
2、待估宗地基准地价的确定
根据南昌市城区土地基准地价表，待估宗地所在区域土地级别；
基准
地价
可确定当土地用途为居住用途，开发程度达“五通一平”（红线外“五
通”，红线内场地平整），使用年限为 70 年时；待估宗地所在区域土地
基准地价为 637 元/平方米。
3、区域因素修正（ΣK）
估价过程中，按照基准地价标准，使用住宅用地地价区域影响因
素指标说明表和修正系数表。详见下表：
V 级住宅用地区域因素修正系数指标说明表
因
素
因 子 优 较 优 一 般 较 劣 劣
供水（定级
分值）
80—100 60—80 40—60 20—40 0—20
排水（定级
分值）
80—100 60—80 40—60 20—40 0—20
基础
设施
状况
供电（定级
分值）
80—100 60—80 40—60 20—40 0—20
中学
小于
250M
250—400M 400—600M 600—800M 大于 800M
小学
小于
250M
250—400M 400—600M 600—800M 大于 800M
医院
小于
400M
400—600M 600—800M 800—1000M
大于
1000M
体育场馆
小于
500M
500—800M 800—1200M 1200—1500M
大于
1500M
公园
小于
300M
300—600M 600—900M 900—1200M
大于
1200M
基
本
设
施
状
况
公用
设施
状况
（距
公用
设施
距离)
菜场
小于
200M
200—300M 300—400M 400—500M 大于 500M
道路通达度
混合型
主干道
生活型
主干道
交通型
主干道
交通型
次干道
支路
距一级站点
距离
小于
100M
100—150M 150—200M 200—250M 大于 250M
距二级站点
距离
小于
50M
50—100M 100—150M 150—200M 大于 200M
交
通
条
件
公交
便捷
度
距三级站点
距离
小于
30M
30—50M 50—80M 80—120M 大于 120M
环
境
环境质量优劣度
（定级分值）
80—100 60—80 40—60 20—40 0—20
条
件
绿地覆盖率
（定级分值）
80—100 60—80 40—60 20—40 0—20
人
口
密
度
人口密度
（定级分值）
80-100 60—80 40—60 20—40 0—20
V 级住宅用地区域因素修正系数表
因素 权 重 因 子 权 重 优 较优 一般 较劣 劣
供水 0
排水 0
基础设
施状况
供电 0
中学 0
小学 0
医院 0
体育场馆 0
公园 0
基本
设施
状况
公 用 设
施 状 况
（ 距 公
用 设 施
距离）
菜场 0
道路通达度 0
距一级站
点距离
0
距二级站
点距离
0
交通
条件
公交便
捷度
距三级站
点距离
0
环境 环境质量优劣度 0
条件 绿地覆盖率 0
人口
密度
人口密度 0
待估宗地区域因素修正系数表
待 估 宗 地
影 响 因 素
因素水平 优劣程度 修正系数
供水（定级分值） 25 较 劣
排水（定级分值） 25 较 劣
基础
设施
状况 供电（定级分值） 25 较 劣
中学 >800M 劣
小学 >800M 劣
医院 >1000M 劣
体育场馆 >1500M 劣
公园 >1200M 劣
基
本
设
施
状
况
公用设
施状况
（距公
用设施
距离）
菜场 >500M 劣
道路通达度
混合型
主干道
优
距一级站点距离 >250M 劣
距二级站点距离 >200M 劣
交
通
条
件
公交便
捷度 距三级站点距离 >120M 劣
环境质量优劣度
（定级分值）
50 一 般 0环境
条件
绿地覆盖率（定级分值） 40 一 般 0
人口
密度
人口密度（定级分值） 10 劣
总计
4、个别因素修正
a.容积率修正
住宅用地容积率修正系数表
容积率 <
修正系数
容积率 >
修正系数
注：除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中
相临容积率对应修正系数线性内插法计算获取。
根据委托方提供的资料，估价对象容积率为 ，参照上表可知容
积率修正系数 K=
b.其它个别因素修正(A)
住宅用地个别因素修正还包括面积状况、形状修正、规划限制条
件。
宗地面积状况修正系数表
指标标准 优 较 优 一 般 较 劣 劣
指标标
准说明
面积适中，对土
地利用极为有利
面积对土地利用
较为有利
面积对土
地利用无
不良影响
面积较小，对土地
利用有一定影响
面积过小，对土地利
用产生的影响
修正系数
宗地形状修正系数表
指标标准 优 较 优 一 般 较 劣 劣
指标标
准说明
形状规则，对土
地利用极为有利
形状对地
较为有利
形状对土地利
用无不良影响
形状较规则，对土地
利用有一定影响
形状较差，对土地利
用产生严重的影响
修正系数
规划限制条件修正系数表
规划限制 无限制 个别条件限制 部分住宅可配置 极大限制 不允许
修正系数
待估宗地个别因素修正系数表
待 估 宗 地
影响因素
影响程度 修正系数
容积率℃
面积状况℃ 较 优
形状℃ 较 优
规划限制条℃ 个别条件限制
A=℃×℃×℃×℃
5、使用年限修正(B)
由于南昌市居住用地基准地价测算设定年限为 70 年与待估宗地
估价设定使用年限 70 年相同，因此可确定待估宗地年期修正系数 B=1。
6、确定期日修正系数（T）
对南昌市地价市场分析可知，从基准地价测算完到本报告评估基
准日为止，在此期间南昌市居住用地地价水平有一定变化，故确定估
价对象期日修正系数 K 期日=。
7、确定土地开发程度差异修正值（F）
由于待估宗地设定开发程度与基准地价测算时设定的开发程度不
尽相同，其中待估宗地开发程度尚未具备完全的“三通”，基准地价测
算时设定的开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通水、排水、通
电、通讯），宗地红线内“场地平整”；故综合确定土地开发程度差异修
正值 F=-60。
8、确定待估宗地地价
P = P|×(1+ )×A×B×T+F
= 637×(%)×××-60
n
i
IK
1
= 482 元/平方米（取整）
因此，用基准地价系数修正法得出待估宗地价格为 482 元/平方米。
三、地价的最终确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，本次采用的假设
开发法与基准地价系数修正法均为测算居住用地地价的基本方法；因
此，在本次估价中，估价人员结合以往估价经验及当地同类土地的地
价水平；综合确定以以上两种方法所得结果的加权算术平均数作为其
最终的估价值，其中假设开发法拟定权重为 ，基准地价系数修正法
拟定权重为 。估价结果详见下表：
估 价 结 果 表
宗地使用者
待估宗地面积
（平方米）
运用基准地价系数
修正法测算单价
（元/平方米）
运用假设开发
法测算单价
（元/平米）
待估宗地最
终评估价格
（元/平方米）
总地价
（万元）
南昌 XXX 公
司
482 496 490 3927
四、估价结果
估价人员在现场查勘和对当地地产市场分析的基础上，按照地价
评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法；测算出待估宗地
在估价设定用途、使用年限及土地开发程度条件下，评估基准日为
2008 年 1 月 27 日的土地使用权价格为：
评估土地总面积： 平方米
单位面积地价：490 元/平方米
总地价：3927 万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
注：待估宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
第四部分 附 件
1、估价对象评估委托合同
2、委托方提供的相关资料
3、估价机构营业执照
4、土地估价机构资质证书
5、土地估价师资格证书
