上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答
履行。 但是， 承租人有证据证明新的房屋权利人知道或 者应当知道租赁事实的除外。 在保护承租人权利的同时， 也应当考虑保护房屋买受人的权利， 两者的权利在法律上是 平等的。德国由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了“ 买卖不破租赁” 的法律规定， 以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律， 我国就是如此。 应该说， 租赁合同由于其准物权的特性， “买卖不破租赁”有其 一定的法理基础。 随着经济的发展， 当初的立法理由已经日渐弱化， 特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意 图不相一致。在保护承租人利益的同 时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。我 们认为， 《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不 得对抗第三人”的规 定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买 受人不知道系争房屋租赁事实的， 相应的法律后果不能由买受人承担。 承租人也不能以“买 卖不 破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。 同时， 出卖人未向买受人告知租赁事实， 导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同 不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。 六、租赁与抵押
31、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权? 出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵 押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。 租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二 者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出 租的房屋同意抵
押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响 租赁合同的履行。为此，《最高人民法院关于适用＜中华 人民共和国担保法＞若干问题的 解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效 期内对抵押物的受让人继续有效”。
32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效? 抵押权与出租权是房屋所有权人的权利， 房屋所有权人将已抵押房屋出租的， 租赁合同 有效，但租赁权不能对抗抵押权。 《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将 已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押 的财产出租时， 如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押， 抵押人对出租抵押物造成承租 人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对 该财产已抵押的，抵押权实现造 成承租人的损失， 由承租人自己承担。 ”可见， 后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力， 抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事 实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。 同时应当注意， 出租人与承租人之间的租赁合同有效， 由于抵押权人行使抵押权致使承 租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。 七、合同的解除
33、如何确定合同解除的时间? 一般情况下，可以分以下三种情况：
1、诉讼之前，双方当事人协商解除租赁合同的， 协商确定之日为合同解除之日；
2、一方当事人行使合同解除权，对方有 异议提起诉讼，经 法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日；
3、 一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经 法院审理认为该当事人无合同解除 权， 但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的， 可以在判决或调解书中明确合意解除之日为
合同解除之日。 合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断。 《合同法》第九十三条、第 九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形，《合同法》第九十六 条规定了合同解 除的方式。实践中，对当事人是否具有合同解除权，合同是否已经解除，合同解除的时间点 如何确定往往会有不同的意见。对于当事人是否具有合同 解除权，可以依据《合同法》第 九十三条、九十四条和分则中的特别规定作出判断，这里不作罗列。对合同是否已经解除， 也可以通过当事人是否具有合同解除权以 及是否正确行使了合同解除权进行审查。本条是 专门就合同解除时间点的确定提供几种判断依据。 《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十 四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解 除。对方有异议的， 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。 因此， 双方当事人就是否有合同解 除权产生争议时，经法院审查认为一方当事人确有解 除权的，有解除权一方的通知到达对 方时解除权即产生效力，合同解除。这种情况下，由于合同解除是已经存在的事实，法院可 以在判决说理部分确认合同业已解 除，如果判决主文中需要确认合同解除的，应当注意合 同解除之日为通知送达之日。 经审查认为一方当事人无解除权的， 则通知到达对方时并不能 产生合同解除的效 力，合同应当继续履行。合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼 过程中就解除合同达成一致。
34、合同解除权消灭的情形有哪些? 在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：
1、双方当事人对合同解 除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭；
2、双 方未约定解除权行 使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；
3、双方未约定解 除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限 内主张解除权的，解除权消灭，该
合理期限一般掌握在一年；
4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人 表示支付后期租金而出租人同意的，解 除权消灭。 权利因主张而成就， 因放弃而消灭， 合同解除权同样如此。 《合同法》 第九十五条规定： “法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使 的，该权利消灭；法 律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限， 经对方催告后在合理期限内不行使的， 该 权利消灭”。实践中较难把握的是，法律未规定租赁 合同的解除权行使期限，而当权利人 怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。我们认为，这种长期怠于行使权 利的状况也是权利消灭的一种情形。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对 方当事人(合同违约 方)催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除 权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。对此，我们建议关 于 租赁合同的解除权行使期限可以参照把握。 二 00 五年八月二十九日
