2013年第01期沿海企业与科技,2013(总第152期)()COASTALENTERPRISESANDSCIENCE&TECHNOLOGY关于我国房地产企业资金链管理的思考郑军［摘要］我国房地产行业属于资金密集行业，资金链管理的好坏，直接关系到房地产企业的生死存亡，当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险。文章提出我国房地产企业资金链管理存在的问题并分析其原因，在筹划投资规模和进度的战略层面上从提高资产周转率，加快回款进度，筹划资本结构，降低财务杠杆风险，创新、拓展融资渠道和加强资金链风险防范方面提出加强资金链管理的措施。［关键词］房地产企业；资金链；管理［作者简介］郑军，广西经济管理干部学院会计师、硕士，广西南宁，530007［中图分类号］［文献标识码］［文章编号］1007-7723（2013）01-0013-0005随着国际国内经济环境发生的变化，我国正进地产企业特别重视自己的资金链管理。行经济结构调整，房地产行业作为国民经济结构中一、我国房地产企业资金链管理的现状重要的组成部分，必然要进行结构比例调整。中央（一）宏观政策领会不透彻，严重影响房地产企先后实行了“限购、限贷、限融资”等一系列行业限业决策制性措施并动用了财税政策，行政直接干预甚至官近几年，我国政府为了转换经济增长模式，积员问责等方面手段，对房地产进行调控，楼市调控极调整产业结构，对房地产行业更是尤为重视，调政策变成了“从无到有、从松到紧”。国家相继出台控力度很大，不断出台新的政策来调整房地产行了“国六条”、“国八条”、“国十一条”等针对房地产业。房地产企业的高层管理人员在制定房地产企业的调整控制政策，让房地产经历了二十年前商品房战略投资进度和规模时还按照以前的思维方式：只市场起步期的春暖花开，到2000年以后的供需两要拿到地，建出房子就挣钱。没有很好地吃透国家旺的火热盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬政策，往往在决策后又不能很好地关注政策的变速冻。2012年上半年，随着政府的“微调”，如首套化，导致投资规模和项目的建设进度安排不合理，房利率优惠，公积金贷款上限放宽以及货币政策方造成了强大的资金链压力。面的降准、降息，再加上房企“以价换量”等，2012（二）存货销售不及时，资金积压严重年下半年，以“限购”作为典型的行政调控手段表根据已公布中报，72家上市房地产企业的存明，政府对房地产市场的调控已经进入深水区。刚货同比增加了近三成，上市公司存货总量创近5年刚召开的党的十八大提出“建立市场配置和政府保新高。据第一财经日报《财商》记者统计，存量总量障相结合的住房制度”，可以看出政府会减少对土超过1000亿元的公司有中国建筑、万科A、保利地地财政的依赖，注重房地产业金融创新，坚持调控政策不动摇，仍是主基调。正是在国家宏观政策、微产等。房地产企业普遍存在大量的存货积压，导致观政策的调整以及购买者的观望下，房地产企业正占用大量的积压资金，房地产企业本身这几年的融处在前所未有的困境中。房地产行业是资金密集型资状况就不佳，使得房地产企业资金链循环周期加行业，资金周转不灵会给地产企业带来了前所未有长，影响了资金周转速度，带来了房地产企业资金的资金压力。纵观房控、房企和房价形势，都要求房链空前的压力。13
（三）资本结构失衡，财务风险高性。综合多种因素，我国政府已下决心对产业结构据有关方面统计，2007年以来，非上市房地产进行深度调整，在国民经济结构性调整的大背景公司负债率普遍超过75%，在个别省市更高。上市下，决定了房地产业的产业结构比例必须下调。房公司的资产负债率也很高，根据2012年上市公司地产行业作为国民经济产业结构的一个重要组成季报，万科第三季度报告显示，流动负债部分，成为产业结构调整的重点。政府调整房地产亿元，总负债亿元，总资产亿元，行业的目的之一是要让老百姓买得起房，住有所资产负债率为%。保利第三季度上市公司季居；同时，也要改变地方政府过分依赖土地财政和报显示，流动负债亿元，总负债亿依靠房地产带动GDP的经济发展格局，就是要下元，总资产亿元，资产负债率%。普遍调房地产行业在整个国民经济产业结构中的比例，的高资产负债率，让我国的房地产企业在高财务风平衡各产业发展的资源，促进国民经济平稳、安全、险中运营，资金链始终处在高度紧绷状态，蕴藏着较快发展，让各市场主体回归到行业所处的本位。断裂的风险。政府为了稳定房价，让房地产行业回归本位，（四）融资难度大，资金量不足加强国家经济运行稳定，先后出台了“国六条”、“国随着政府对房地产企业调控加强，通过银行融八条”、“国十一条”等相关政策，分别从财政税收、资越来越难，原先躺在银行身上融资开发房地产的金融和行政手段来加强对房地产的宏观管理，特别时代已远去，房地产企业还没有适应过来，以前没是从紧的货币金融政策和限购令的出台，让房地产有拓宽融资渠道，主要依靠银行，形成了融资渠道行业融资更困难，销售更困难，资金回笼慢，导致资的单一化，只有很少一部分大型房地产公司可以通金运营不畅，房地产企业资金链紧张。2012年上半过上市来融资，多数房地产企业资金量不足，融资年，中央货币政策放松，降准、降息等，各地方对首渠道的单一化，存在很大的融资风险，由于销售不套房贷利率优惠，公积金贷款上限放宽加上开发商畅，资金链拉长，导致房地产企业资金量严重不足。的“以价换量”，上半年成交量有小幅反弹，呈现楼（五）抗风险能力差，无资金链安全防范意识市回暖现象。据数据统计，2012年上半年，1-5月份我国房地产企业管理者们对扩大房地产开发全国商品房销售面积亿平米,同比下降规模和加强开发进度感兴趣，而对加强财务管理的%，下降幅度较1～4月份缩小1个百分点；5意识普遍不强，平时很少研究财务风险的问题，缺月份当月商品房销售面积出现大幅反弹，环比上涨少风险应对策略。在目前国家对房地产行业的调整%，相对于2011年楼市肃杀景象，2012年上半高压政策下，随着国内外金融环境的改变，由于没年楼市“回暖”，但这并不能说是我国楼市已“复有形成资金链安全防范意识，风险防范工作做得不苏”。根据国家统计局2012年1至10月份的数据够，房地产企业遇到环境发生变化而措手不及。统计显示，全国房地产1至10月商品房销售面积78743万平方米，同比下降%。1至10月份房地二、我国房地产企业资金链管理的存在产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长问题%，其中国内贷款12106亿，利用外资337亿元，自筹资金31515亿元，其他资金32440亿元，其在回款周期拉长、存量增大、信贷收紧、负债率中其他资金中定金及预收款20337亿，个人按揭贷增高等因素的影响下，今年及近期房企业将面临巨款8075亿元。2012年1-10月，全国房地产开发投大资金压力，主要存在的问题有：（一）国家政策调控，房地产行业融资困难资57629亿元，住宅投资39704亿元。从2012年房经过地产市场整体来看，市场处于焦灼状态，市场更多30多年的改革开放，我国经济有了很大的发展，房地产行业空前繁荣，在带动相关产业和受政府政策控制，中央表示十八大后对房地产行业调控力度不会降低。从整个宏观层面来看，对于房GDP的增长方面起了至关重要的作用，已造成了地方政府依赖土地财政和GDP增长过分依赖房地地产这个“资金密集型”行业来说，资金链会受到国产行业的局面。房地产行业存在大量的投机行为，家调控政策影响，资金链的管理受到整个房地产行导致房价暴涨，已远远超过正常的市场物价规律，业的重视。脱离了住房功能的原有属性。纵观世界各国，房地（二）资产周转率低，资金回笼慢产行业虽然在国民经济中占比较重要的地位，但不存在消费者观望心理，购房者只看不买，市场是主导地位，比重过高将造成经济运行的高风险导致成交量萎缩。根据中国房地产研究机构联合发14
布的《2012中国房地产上市公司测评研究报告》显资金链风险防范意识淡薄，也没有建立起风险防范示，包括沪深A股和境外上市的176家房地产公体系，当资金链风险真正来临再去想办法解决问司，2011年主营业务收入均值为亿元，同比题，为时已晚。笔者认为，房地产企业缺少资金链风微涨%。根据国家统计局的数据显示，2012年险预防体系会严重影响企业资金链管理的安全性，1至10月，商品房销售面积78743万平方米，同比也会影响到企业的竞争能力。下降%。数据显示，上市房地产企业的营业收入三、完善我国房地产企业资金链管理的及利润各项指标增速出现下滑，其中，从2009年至对策2011年上市房地产企业营业收入同比增长率三年来变化明显，从78%至58%，再到%。2012年（一）关注宏观政策，筹划投资规模和进度1-10商品房销售额46301亿元，增长%。从以国家正处于产业结构调整期，房地产是产业结上数据可以看出，增长率已大幅下降并出现负增构调中的重要一环，政府从货币、金融、行政手段等长，由于销售量的下降，导致资金回笼慢，给本来资方面不断出台新的针对性强的房产政策。所以，笔金就不富余的房企增加了更大的资金链运营压力。者认为房企应该成立专门机构或安排专门人员及（三）资产负债率过高，资金链压力大时收集、整理和分析新政策对房企的影响，根据新从房地产企业资本结构方面来看，普遍存在较政策及时调整企业的战略，特别是在投资进度和投高财务标杆风险。由于短期借款，一年内到期的流资规模上把好关。据国家统计局数据显示，2012年动负债的增加和经营现金流量的减少，导致房地产1～10月,全国房地产投资57629亿元，同比名义增企业资产负债率水平过高，房企短期偿债能力大幅长%；购买土地面积27659平方米，同比下降降低，给房企带来巨大的财务风险。以万科和保利18%，土地成交价款5762亿元，下降%。笔者股份公司为例，两家知名房地产公司的负债率都处认为，随着国家城市化建设和大量农转非，未来十于高资产负债率，这样增加了财务风险和资金链的年内住房刚需很大，房地产还会迎来春天，只是现断裂风险，其他一些房地产企业普遍存在高资产负在还需要对房地产行业进行调整、淘汰和规范，消债率，同样存在高财务风险以及资金链断裂的风除地产泡沫带来的经济风险，让地产进入良性发展险。轨道；短期内国家对房地产调控政策不会放松，可（四）融资渠道收紧，融资量减少能在某些时期还会更严，所以房地产企业在近期内国家宏观货币、金融、行政政策的调控，国际金特别要注意投资规模和投资进度，增强生存能力，融环境的恶化，以及房价的回落，房地产企业传统减少土地储备，减少库存量，加强企业品牌建设和的融资模式拓展空间进一步收紧。例如，2012年质量建设，苦练内功，蓄积能量，厚积薄发。1-10月房地产企业利用外资337亿元，下降（二）提高资产周转率，加快回款进度%。中国信托业协会发布的一季度信托公司数高资产周转率带来高经济效益，说明企业资产据显示，2012年3月31日房地产信托余额为周转快，企业管理水平高。房地产企业受2011年房亿元，出现近两年来首次下滑，比2011年下产交易量低的影响，2012年房地产供给充裕，存量降%。信托增额涨幅也在回落，一季度仅442房进一步增加。据国家统计局数据显示，2012年10亿元，比2011年四季度下降%。目前股市低月末，商品房待售面积33048万平方米，比9月末迷，从股市上融资的可能性较小。鉴于目前房地产增加378万平方米，说明存量还在进一步增加。高企业的现状，银行对房地产企业贷款更加慎重，通存量，增加了资金的积压，特别是在目前这种环境过银行信贷获得资金的难度加大。传统筹资渠道的下，房地产企业的资金链就是房企的生命，资金链收紧，给房地产企业的资金链运营带来很大的压运营的健康与否，直接关系到房企的生命是否安力。全。笔者认为，处于现在特殊时期，房地产企业不应（五）缺少风险管理体系，资金链风险防范能力该储备大量的存量房，不应该大量积压资金，不能差按照原有的思维方式通过储备存量房，待价涨时再我国房地产企业缺少资金链风险防范体系，更销售，增加利润；当下市场环境已经改变，在房价走多的企业只是关注企业在某一段时间的现金量情势还不明朗、国家政策趋严、消费者观望、融资更加况，没有从整个企业长远发展的高度来关注资金链困难以及企业资金紧张的情况下，应该以求生存和的风险，造成了企业现金存量时多时少。当企业真储存能量为上策，房企应创新营销策略，在适当浮正需要现金时，却没有资金来源。很多房地产企业动价格与增值服务等基础上，加快存量房销售，提15
高资产周转率，加快回款进度，给资金链减压，确保保险资金也是一个大的资金池，已达几万亿元资金链安全。的规模。房地产企业也可以通过保险资金这个大的（三）合理筹划资本结构，降低财务标杆风险资金池获得投资资金。保险资金流入房企也将成为房地产企业应高度重视资本结构，高资产负债房企融资的一条重要渠道，值得房企关注。率会带来高财务风险，并不一定能带来更高的标杆资产证券化也将成为房地产企业新的融资渠效益。适当的负债，可以起到财务标杆作用，为企业道。2012年11月21日，华城公告其资产证券化方带来更多的利润。当投资利润率大于负债利润率案已经获批，合计募集资金达亿元。资产证券时，财务标杆将发挥积极的作用；当投资利润率小虽然在我国起步晚，但也将成为房企一个重要的融于负债利润率时，财务标杆就会发生负面作用，甚资渠道。至导致房地产企业的资金链断裂，造成企业破产。香港资本市场资金相对充裕，内地房地产企业从上市公司半年报和往年上市公司年报来看，大小也可以从香港资本市场获得资金。如2012年11月房地产企业都在走高资产负债率的风险路线。由于23日，旭辉集团也在香港资本市场募集亿港前几年的地产高速发展，大部分企业都尽可能扩大币；11月29日，新城发展控股在香港上市成功募开发规模，尽可以储备土地，都处于高资产负债率集资金近19亿港币。香港资本市场也将是内场房状态，如保利第三季度资产负债率为%，万科地产企业融资的最要渠道。第三季度也达到%。笔者认为：现在市场环境（五）建立资金链风险模型，预防资金链风险变化大，筹资已变得更加困难，再用高资产负债率资金链虽然存在风险，还是可以事先预防的，的方式来运营企业，会增加企业的财务风险，极易做好防范很有必要。笔者认为：要加强资金链风险导致资金链断裂风险。所以，在这种新的环境下，当防范，只依靠财务人员是不够的，还要房企高层管从资金链安全的角度去考虑企业的发展，适应调整理人员从思想上认识到资金链风险防范的重要性，财务战略，合理调整资本结构，通过适当降低资产在制定房企发展战略时把资金链的风险考虑进去，负债率来运营企业，合理保证资金链安全。做好企业预算，并在资金预算过程中留够一定的资（四）创新和拓展融资渠道，缓解资金压力金缓冲量；财务部门应从财务的角度去加强资金链房地产企业在新的货币融资政策下，面对国内风险的防范，重点关注以下几个指标，经营活动现外的金融环境，应进一步创新和拓展融资渠道，在金净流量占现金净流量比，“现金流量表”是企业资国家房地产行业调控政策下，传统的信贷和股市融金链的晴雨表，应及时编制“现金流量表”，及时分资空间变小。笔者认为：如今的房地产企业可以在析现金流量是否正常，特别是经营活动主营业务现巩固原有信贷和股市融资渠道的基础上，进一步扩金流量占比是否正常；资产的周转率情况，特别是大融资渠道，如扩大保险资金、私募基金、信托资流动资产的动转率，高流动资产周转率意味着销售金、房地产基金、资产证券化以及去香港资本市场流畅，款项收回及时；还应特别关注货币资金占流融资。动负债之比，同时考虑企业短期融资能力。财务部绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划3门若发现以上指标异常应及时汇报高层，高层应及年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年时调整策略，降低资金链的风险，缓解资金链压力，中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城真正的资金链管理是一个系统工程，不但要财务部在2010年，就有6次通过信托融资，共筹得资金门努力还要有企业高层的重视。笔者在此介绍一个亿元。保利、万科等大型上市房产公司都有通资金链风险防范的模型，为房地产企业人员在资金过信托募集资金，而且取得不错的成绩，如保利发链管理方面提供参考。行了11款产品共计获得44亿元。据统计数据，其模型是美国纽约大学Altman对大量破产企2011年上半年信托发行规模亿元，发行数业的财务报务和相关资料，运用财务分析体系和统量同比增长%，截至6月底信托资产总额由计学方法进行差异分析建立起来的资金链风险防万亿元增加至万亿，因此，信托是地产界一范模型，对企业防范资金链断裂有一定的参考作个重要的融资渠道。用，具体在运用这个模型时，房地产企业还要结合私募基金近几年也有不凡的表现，并更具有针自身的特点，参考自身的相关财务信息来使用这个对性，更高的收益率的优势，目前已成为国际上重模型。要的融资渠道，虽然在我国发展还不够成熟，但不具体模型和模型中的变量如下：久的将来将成为我国一项重要的融资渠道。财务危机综合预警机制模型：16
Z=++++进财务管理，关注资金链管理；当得出的数值大于X1=营运资金÷总资产，营运资金=流动资产时，则说明目前财务状况良好，企业只需要稍-流动负债加留意资金链的安全就行。X2=留存收益÷总资产笔者认为：我国目前在房地产企业资金链风险X3=(利润总额+利息支出)÷总资产预防管理体系方面的研究还不够深，房地产企业可X4=[所有者权益的市场价值(或股票市值)]÷以借鉴这一预防模型，但在使用过程中还应该结合总负债企业自身的现状，不能完全迷信这个计算结果，只X5=主营业务收入÷总资产能作为一个重要的参考值，结合企业人员自身的经Z=++++=*验，就能够对房地产企业资金链风险的预防起一定+*+*+*+*的作用，保障房地产企业资金链运行的安全管理。59≈财务危机综合预警模型使用介绍和改进建议：［参考文献］［1］王研,李培寅.浅析经济危机环境下的房地产企业融资该模型数值分成三段，第一个数值段小于［J］.中国商界(下半月),2009,(8).，第二个数值段在至之间，第三个数［2］邵健婷.浅谈房地产企业的资金管理［J］.现代商业,2009,(8).值段大于。当企业通过其模型计算出的数据值［3］王江“.资金链”断裂：理论解析与启示［J］.山东社会科学,小于时，则说明企业的财务风险已很高，财务2008,(7).［4］张慧.企业“资金链”断裂防范措施的研究［D］.郑州大学,状况已恶化，企业有资金链断裂风险，企业必须及2007.时采取措施改进财务管理；当得出的数值在［5］沈艳丹.房地产投资风险对策研究［J］.科技创业月刊,至之间时，说明企业的财务已存在一定的风2010,(9).［6］时钰.企业财务风险预警机制的构建研究［J］.会计之友险，财务管理已出现问题，企业的资金链安全已受（下旬刊）,2008,(9).到影响，企业应该分析问题存在的原因，尽量去改（上接第19页）发展。实行村民自治制度以及村务公开制度，是中国民主政治深入基层的有力证明；此外，国企民主管理四、经验及启示制度以及乡镇政务公开制度的实行也是我党推进中国民主政治发展及建设实践证实，中国共民主政治建设的例证。实践表明，中国在民主政治产党所奉行的是真正的民主，共产党和民主是紧建设过程中，必须始终坚持以下基本原则：坚持中密联系的，一损俱损、一荣俱荣。中国共产党的执国共产党的正确领导、中国人民当家作主和依法政党地位，一方面是中国历史发展的选择；另一方治国的统一；维护国家主权完整及尊严；维护社会面也是我党执政历史的真切昭示。辛亥革命后革的稳定、经济的发展以及人民生活水平的不断提命党人曾进行过多党议会制的探索和尝试，但均升；充分发挥社会主义制度的优越性。与此同时，以失败告终；国民党统治时期采取独裁专政制度，我国在开展社会主义民主政治建设过程中的不足给中国的发展和中国人民造成了沉重打击。新中之处也要引起足够的重视，例如，民主政治制度仍国的成立以及日后所取得的辉煌成绩，充分证实需进一步完善；对社会主义市场经济体制下人民了只有中国共产党才可以救中国，才可以为中国对国家社会事务、经济及文化事务的参与程度还的现代化建设带来希望。有待进一步提升，参与的保障还有待加强；有法不社会主义国家要始终坚定不渝地坚持人民当依、执法不严以及违法不究的现象还时有发生；官家做主的基本原则，这也是我国开展政权建设工僚主义以及腐败现象在部分地区和部门依然存在作以及政治体制改革的基本立足点和落脚点。自等等。这些，均需在今后不断推进政治体制改革来党的十三届四中全会以后，为真正维护人民当家改变和完善。做主的权利，对人民代表大会制度进行了完善，为人民行使国家权力提供了有力保障，从而调动起［参考文献］［1］廖大伟.辛亥革命爆发后中国民主政治的创试——以孙广大人民积极参与国家、社会、文化以及经济等事中山与各省都督府代表联合会的关系为线索［J］.湖北社务的管理中来；除此之外，对中国共产党领导的多会科学,2006,(10).党合作和政治协商制度也进行了相应的完善，民［2］陈松友,里光年.中华苏维埃共和国时期党的执政经验及其启示［J］.广西社会科学,2008,(11).主党派人士参与政治以及进行民主监督得到切实保障；基层民主建设也取得长足发展，在农村地区17
