某项目供应市场研究简案
1 供应调研的目的和方法
通过对某地区房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解该房地产供应特
点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划
及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。
在对于市场基本情况的掌握之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体
规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响，逐项进
行综合对比分析。发现其内在规律，掌握“某地区住宅市场现状的形成原因”和分
析“某地区住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。
通过对某地区房地产的了解，确定出某地区房地产影响项目的因素，运用层
次分析法（AHP）确定各影响因素的权重，即对于项目的影响程度。然后运用
德尔菲法根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分，得出各项目的综合品质。
、样本选择
按照某地区房地产市场的现状，敝司对形成一定规模的在售项目进行了全面
的调研，剔除了一些规模较小、参考意义不大以及定向开发的项目，最终选取
了 13 个项目做为分析的样本，同时对样本中的几个具体的项目进行个案分析。
项目详细情况见下表。
项目概况
物业名称 发 展 商 物业位置
巴黎春天 xxxxx xxx
世纪花园 xxxx xxx
齐林家园 xxxxxx xxx
紫荆园 xxxx xxxx
怡海世家 xxx xxxx
天立花园 xxxx xxx
荷香园 xxx xxxx
金信花园 xxx xxxxx
恒生城市花园 xx xxx
丽景翠园 xxxxx xxx
富贵家园 xxxxxxxx xxx
莲馨园 xxxxxx xxx
新空间花园 xxxxxxxxxxxxx xxxxxx
、市场界定
某地区房地产目前还处于起步阶段，市场还不完善，每年的房地产总投资
不到 20 亿元，开复工面积只有 150 到 180 万平方米，整个房地产还没有形成规
模，目前市场供应量不大，项目数目也不是很多，彼此间差异也不大。但由于各
个区之间的距离相隔较远，针对本项目开发地块所处的区位，本次调研主要选择
在某地区。所以区域市场界定为该区房地产市场，具体划定为：西具体划定为：西起起 xxxx 路，东路，东
至至 xxxx 路，南北方向路，南北方向由由 xxxx 路路到到 xxxx 路。路。此次的市场调查也覆盖了本案地块的周边
区域。
2 供应市场研究
项目综合品质
综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、
整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施的状况以及小区的物
业管理水平都将直接影响小区的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应某
地区各个地产项目的综合品质，并将其量化，敝公司应用了住宅产品综合品质指
标评测系统，建立了新的数学模型，对各个项目的综合品质进行评定。本系统以
层次分析法为基本原理，经过分析论证确定位置交通、整体规划、小区配套、户
型、管理水平五个要素为影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权
重，运用德尔菲法对各项目 5 项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质
指标。
各要素权重及各项目最终综合指标如下：
要素权重及综合指标图
综合品质评定——综合品质
项目名称 综合品质
巴黎春天
世纪花园
齐林家园
紫荆园
怡海世家
天立花园
荷香园
金信花园
恒生城市花园
丽景翠园
富贵家园
莲馨园
新空间花园
性能价格比
项目性价比表
物业名称 综合品质 均价 销售率 性价比
新空间花园 1280 80%
金信花园 1498 85%
齐林家园 1700 80%
天立花园 1650 85%
怡海世家 1690 80%
荷香园 1660 85%
富贵家园 1600 85%
莲馨园 1600 80%
紫荆园 1850 80%
丽景翠园 1700 80%
恒生城市花园 1780 80%
瑞祥世纪花园 2100 80%
巴黎春天 2700 80%
注：性价比在数值上等于综合品质除以销售价格乘以 1000
可见，所有项目中，性价比最高的项目为新空间花园，性价比最低的项目为
巴黎春天。齐林家园的价格高出了天立花园、莲香园等楼盘，而它的综合品质相
对较高，所以它的性价比占到了第三位，从上表不难看出。一些品质较高的项目，
价格也相应抬高，如巴黎春天品质最高，由此其性价比也是最低的。但从它的销
售业绩颇佳的情况，说明现在高端市场刚刚起步，高档项目受到了一定的追捧，
这也是高端市场起步初期的特征之一，当然这时的价格不能高出理性的范围；而
一般来说随着市场的自我调节，不断地完善，以及高端客户体量的消耗，价格也
越来越理性。
产品分析
整体规划
容积率和绿化率是评价小区整体规划水平的重要指标，是小区档次和形象最
直接的体现。现在某地区在售的小区整体规划水平较低，具体数字见下表：
容积率
单位：万平方米
物业名称 容积率 占地面积 总建面
巴黎春天 24100 12
天立花园 50000 8
富贵家园 33000 5
莲馨园 30000
恒生城市花园 89100 12
丽景翠园 66000 8
紫荆园 102000
怡海世家 210300
荷香园 70000 7
齐林家园 216400 20
世纪花园 1100000 85
金信花园 50000 4
新空间花园 190000 10
容积率分布
容积率范围
建筑面积
（万平方米）
面积比例 项目个数 平均容积率
容积率>2 12 6% 1
容积率 —2 8% 3
容积率 1— 30% 5
容积率<1 619 56% 4
4. 98
1. 6 1. 52 1. 5 1. 351. 211. 211. 11 1 0. 920. 88 0. 8 0. 53
0
1
2
3
4
5
6
巴黎春
天
天立花
园
富贵家
园 莲馨
园
恒生城
市花园
丽景翠
园 紫荆
园
怡海世
家 荷香
园
齐林家
园
世纪花
园
金信花
园
新空间
花园
某地区地价较低，致使容积率普遍偏低，容积率大于 2 的只有巴黎春天，
容积率达到了 ；容积率小于 1 的项目有 4 个，其中世纪花园的建筑面积达到
了 85 万平方米，荷香园的建筑面积也达到了 20 万平方米，这两个项目的建筑面
积之和为 105 万平方米，这是导致容积率小于 1 的项目比例最高的原因。
绿化率
物业名称 总建面 绿化率
巴黎春天 12 50%
0
100
200
300
400
500
600
700
>2
1.
5—
2
1—
1.
5 <1
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
建筑面积 面积比例
世纪花园 85 45%
齐林家园 20 40%
金信花园 4 40%
恒生城市花园 12 40%
莲馨园 40%
新空间花园 10 40%
紫荆园 38%
怡海世家 38%
天立花园 8 38%
荷香园 7 38%
丽景翠园 8 35%
富贵家园 5 30%
尽管区域市场多数项目容积率较低，但却没有带来很高的绿化率。以上数据
是各楼书显示的，但据实地调查，绿化率超过 40%的项目也只有世纪花园，大部
分项目绿化率介于 30%-40%之间，且集中在 35%左右，对于绿化的理解仅限于
不让地面裸露，绿化的手段也比较单一，大多数是草皮和冬青的搭配。同时绿地
非常的零散，没有大面积的绿化区域，无法形成绿化景观。
这体现了当前淄博市房地产项目运作中小区规划水平的滞后。开发商在开
发的过程之中，对小区的绿化园林没有足够的重视，致使多数的小区没有能够体
现小区风格的景观，尤其是绿化景观。也说明大多数开发商还没有意识到小区的
整体规划对于小区的形象以及销售价格所产生的深远的影响。那么本项目在绿化
景观方面的突破，将为本项目未来的销售打下坚实的基础。
楼型、户型
楼型
物业名称 楼体类型 总建面
巴黎春天 高层 12
世纪花园 多层小高层 85
齐林家园 多层 20
紫荆园 多层
怡海世家 多层小高层
天立花园 多层小高层 8
荷香园 多层 7
金信花园 多层 4
恒生城市花园 多层 12
丽景翠园 多层 8
富贵家园 多层 5
莲馨园 多层
新空间花园 多层 10
某地区住宅市场中多层住宅占有绝对的优势；小高层住宅现在刚刚起步，区
域市场仍然以多层板楼为主，小高层和塔楼占有了很小的份额，除了巴黎春天公
寓项目外，再没有任何项目产品全部为高层，存在高层的项目也是高层和多层并
存。
造成这种现象的原因主要有以下几点：
（1）某地区居民平均收入水平不高，普通多层住宅因其造价便宜、售价较
低，同时相关的管理维护费用较低，成为某地区民购房的首选。
（2）某地区商品住宅市场还不是很成熟，消费者对多层之外的其他类型住
宅形式认识不足。开发商在开发的过程中，大多依据消费者的消费习惯，而不愿
冒这方面的市场风险。
（3）对于中高端产品如单体别墅、联体别墅的缺乏，主要是开发商缺乏操
作高档楼盘的经验，对于目标市场缺乏有效细分，开发的定位过于保守造成的。
户型
某地区地产市场以二居、三居户型为主。其中又以三居室占据主导地位，以
小户型为主的项目鑫盛阳光丽舍，一居占了一定的比例，而其销售业绩较差。
在调研的过程中发现，比较热销的是 130~150 平米的三居室。较低的价格把
总价限制在一定范围之内，因此，大一点的户型价格亦在大多数人的承受范围里。
多层板楼这类型的产品，就其多层楼本身的产品品质而言，户型在体现其品
质中占有很大的比重。本次调研中发现因为淄博市的消费者对于户型设计的挑剔，
而且特别强调通风性。开发商对于户型设计都给予了充分的重视，如现有的户型
多是明厨明卫的设计，有一些还作为自己的重要卖点推出。但也有部分项目的户
型设计比较陈旧，例如，卫生间的窗户对公共楼道；动静安排混乱；忽视客厅的
采光问题，没有动静分离概念等。由于某地区房地产市场的低单价带来的低总价，
所以户型主要以二、三居的大户型为主。
随着某地区房地产的发展，人们认识的逐渐提高，产品可供选择的增加，人
们对于产品品质尤其是户型将越来越挑剔，因此户型成为项目销售过程中，影响
销售成绩的重要因素，而且越来越重要。
楼宇配套
区域住宅市场中的各项目在通讯系统、供电系统等方面并无较大差异，基本
都是采用预留电话接口、宽带接口等方式。
采暖方式主要有市政供暖和小区集中供热两种，供暖设备绝大部分采用暖气。
由于某地区商品住宅市场刚刚起步，社区智能化设施的应用还不广泛。如现今比
较先进的出入口管理系统、保安巡更系统、可视对讲系统、防盗及煤气泄露自动
报警系统、闭路电视监控及防盗报警系统、IC 一卡通系统等，所有项目没有全
部配备到位，只有少数项目准备配置可视防盗对讲系统。
装修标准
调研显示，目前，在区域住宅市场中住宅项目的外立面装修选材绝大多数采
用墙面砖，占总体的 80%。部分住宅采用涂料，占总体的 20%。住宅的外立面
不仅仅体现在外立面的装修、色彩方面与众不同，还体现在富于变化的立面效果，
充分展现产品外观的艺术性。因此，在住宅市场中产品要树立高品质的形象、与
众不同的个性，住宅的外立面必须充分体现其美观性和艺术性，从而在消费者面
前展现项目的个性和特色。
按照住宅室内装修标准，住宅内部装修形式一般分为四种：毛坯房、厨卫精
装修、菜单式装修及精装修。整体产品档次不高决定毛坯房仍然是市场上装修选
择的主流，精装修和菜单式装修在很大程度上仍然是市场空白点，面对于价格很
“敏感”的某地区购房者，菜单式装修显然更容易被接受。
公共部分的装修一般包括大堂、电梯间、公共走道、楼梯间的装修。市场中
的绝大多数项目仅楼梯间仅有一般装修。
小区配套
某地区房地产发展较晚，房地产整体水平不高，产品档次普遍偏低，规模较
大的社区较少，小区内配套不足成为某地区房地产市场上的普遍现象，大多数的
项目借助于外部配套。规模较大的项目和档次相对较高的项目区内配套相对完善。
物业管理
随着房地产市场的发展，购置者不仅关注房屋本身品质，而且越来越注重其
后期服务。一个知名物业管理公司不仅能够给今后的业主带来一流的服务，而且
还能够提高物业的附加值，特别是在市场竞争日趋激烈的情况下，物业管理的水
平的高低已经成为吸引目标客户的重要手段。高档项目的客户有着较强的购买力，
他们对物业管理的要求也更为严格。只有下大力气提高物管水平充分满足业主的
需要，才能真正体现项目的品质并最终赢得客户的认同，这也是差异化竞争的要
求。
物业管理相关费用
物业名称 综合品质 物业费
巴黎春天 1
瑞祥世纪花园
齐林家园
紫荆园
怡海世家
天立花园
荷香园
金信花园
恒生城市花园
丽景翠园
富贵家园
莲馨园
新空间花园
物业管理费是客户入住后长期支付的一笔费用，由于将会涉及客户的支付
能力，因此物业管理费用的高低也会影响目标客户的购买行为。在目前的某地区
住宅市场，客户普遍对物业管理公司的认知感较差，这主要是由于客户对物业管
理的重要性认识及对其的重视程度一般，但却非常关注物业管理费用的高低。
本次调研发现 元以上的项目只有巴黎春天，其它各项目物管费平均分布
在 元以下，绝大部分项目的物业费集中在 元之间。
因为过低的物业管理费用，致使盈利性的物业管理公司无法进驻本地市场，
为小区居民带来专业化的物业管理服务。现在某地区所有的项目除了巴黎春天外，
物业管理都是由开发商自管，属于开发商为销售而附加的产品，所以普遍的管理
水平不是很高，而且管理主要方面也仅仅集中在保洁和保安方面。
因此本案应在物业管理上做足文章，使客户从本案充分认识到物业管理的
重要性就意味着客户对本案的认同，本案就会因出色的物业管理在市场上树立良
好形象，促进本案取得更大程度的成功。
价格和销售
价格无疑是消费者在购物时最为关注的，尤其对购房这样的大宗交易更超
出了对普通商品的关注，可以说价格是绝大多数消费者购房选择时的标准，也是
消费者衡量自己购买能力和购买什么样的住宅的标准，那么楼盘合理的定价可以
使消费者感到物有所值，可以有效地针对我们的整体目标客群，尽量地避免客户
的流失，从而在保证开发商利益的同时，是经济效益和社会效益最大化。
物业名称 综合品质 均价 销售率
巴黎春天 2700 80%
世纪花园 1800 80%
齐林家园 1700 80%
紫荆园 1850 80%
怡海世家 1690 80%
天立花园 1650 85%
荷香园 1660 85%
金信花园 1498 85%
恒生城市花园 1780 80%
丽景翠园 1700 80%
富贵家园 1600 85%
莲馨园 1600 80%
新空间花园 1280 80%
说明：如分期开发的项目，销售率是以本期并包括之前销售面积计算，不
包括未开发的部分。
按综合品质分组
综合品质分组 平均综合品质 加权均价 建筑面积
60 以上 1875 117
50—60 1702
50 以下 1280 10
117
84. 18
10
0
20
40
60
80
100
120
140
60以上 50— 60 50以下
建筑面积
以上显示，随着综合品质的提高，加权均价也随着平滑提高，但其提升的速
度要高于价格提升的速度。综合品质 60 以上的项目价格偏高或品质没有做到位，
而本段的供应量最大，达到了 117 万平方米，这样的弊端如是小项目迅速开盘并
且迅速售罄可能受到的影响不大，如是大项目，由于运做周期较长，会受到新项
目的冲击，并且随着消费者对房地产市场认识的加深，也会影响项目的销售。所
以对于本项目这样的大型项目来说，如何合理定价是极其重要的，一但定价过高，
将大大影响项目的销售，势必缩小了项目的客群体量，进而影响项目的整体效益；
综合品质在 50—60 的项目就其价格而言相对比较合理；综合品质在 50 以下的项
目只有一个——新空间花园，位于高新区东北部，而此区位的住宅市场目前还没
有被广大居民所接受，其价格偏低是可以理解的，它的供应量也只有 10 万平方
米，不会对整个市场造成较大的影响。
按价格分组
价格分组 加权均价 平均综合品质 建筑面积
2000 以上 2700 12
1700—1900 1782
1600—1700 1661
1500 以下 1342 14
0
10
20
30
40
50
60
70
60以上 50— 60 50以下
0
500
1000
1500
2000
平均综合品质 加权均价
以上显示，与价格分组相类似，目前，某地区的在售项目综合品质同样与其
对应的价格不相匹配，综合品质提升的速度要慢于价格提升的速度。
按性价比分组
按性价比分组 平均性价比 平均综合品质 加权均价 建筑面积
35 以上 1553 34
30—35 1757 165
30 以下 2700 12
2700
1782 1661
1342
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2000以上 1700— 1900 1600— 1700 1500以下
0
10
20
30
40
50
60
70
加权均价 平均综合品质
1553
1757
2700
50
52
54
56
58
60
62
64
35以上 30— 35 30以下
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
平均综合品质 加权均价
0
10
20
30
40
35以上 30— 35 30以下
50
55
60
65
平均性价比 平均综合品质
以上显示，多数项目虽然性价比较高，而综合品质却较低，反之性价比较低
的项目，综合品质较高，再次说明多数项目的价格与其品质不相匹配。从供应量
可以看出，性价比较高的项目供应量较少，性价比大于 35 的只有 34 万平方米，
目前市场上多数项目的性价比有待提高。
销售情况
目前市场上多数项目销售业绩颇为良好，这是房地产市场发展初期的现象，
虽然多数项目存在这样那样的问题，依然受到了广大消费者的追捧。值得一提的
是除了整个市场状况良好外，特点之一是普遍存在集体团购的现象，争取到团购
客户也是各开发商所努力追求的，团购也是导致销售颇好的原因之一。本次调研
的大多数项目销售率达到了 80%，它们都不同程度地存在着团购客户，最典型的
项目世纪花园 80%以上都是团购。
3 供应市场研究结论
通过对某地区的房地产市场的整体的考察和分析可以得出以下的结论：
整体规划：容积率整体较低，绝大部分的项目容积率在 以下；绿化率多
数在 35-40%之间；使用率基本在 75-85%之间；楼体类型以多
层板楼为主。
户 型：以二、三居为主，二居面积多为 80~120 平方米，三居多为 120~160
平方米。
配套情况：多数项目借助周边配套，大多数项目区内配套不完善，只有极少
数规模较大或是品质较高的项目配套相对齐全。
装修水平：品质较高的项目的公共装修都以精装为主，其他项目以简装为主。
大多数的项目户内装修为毛坯房和粗装修。
物业管理：大多数项目以自管为主，管理费在 元/平方米/月内。
价格和销售：本案所处区域以中高档项目为主，均价集中在 1500~2000 元/平
方米之间。该区域内大多数项目推出的都是毛坯房的商品房，
鲜有项目提供精装修，绝大多数项目存在定向开发或集团购买，
形成一部分客户分流。
