房地产证券化
□ 李万寿
房地产业与金融业、证券业水乳交融。而中国相对于美国，许多金融业务还是空白，金融机构的分工还没有达到高度的专业化，证券市场还不是十分发达，金融市场还无法为投资者、开发商提供丰富的投资品种和融资渠道，证券市场还没有将眼光投向房地产市场。这是中国历史实践的巨大缺陷。而实际上，中国民众大量的存款因利率持续下降，正在急切地寻找出路，千百万民众同时因居无其所而急切地将眼光投向房地产市场，而房地产价格高昂令投资者望而生畏；住房信用的扩张，将使银行金融资产结构发生较大变化，抵押资产的增加势必对银行资产流动性构成影响。因此，现实世界呼唤着中国房地产业的创新、证券业的创新和金融业的创新。我们应该进行大胆的尝试，把抵押证券化和物业证券化结合起来。
物业权证理论为房地产证券化提供了一种新的途径，它既能涵盖抵押证券化，又能将物业证券化，为投资者提供一种新的增值保值的投资品种，房地产的证券化将为社会提供新的金融资产、就业与收入，为政府调节房地产市场和实施住房安居工程提供一个灵活调节的工具和规范有形的市场。
一、物业权证交易市场创建方案
物业权证交易理论的应用，需要有一个试验场。这个试验场的基本条件是：经济高度发达、市场机制健全、房地产业较为活跃、证券市场比较健全。满足这一条件的只有上海，但是深圳比上海更靠近海外市场，有利于与海外的交流，因此笔者希望深圳有机会先行试验。
（一）创设深圳物业权证交易市场的可行性方案
1.成立物业权证交易市场的目的
（1）盘活现有房地产，为未来深圳房地产的发展提供一个有形而稳定的交易市场。
（2）为广大购房者提供一种崭新的攒钱买房的方式，帮助低收入者实现“居者有其屋”的梦想，帮助高收入者开辟新的投资场所，促进房地产市场交投更加活跃。
（3）为市场提供新的投资品种，为经济提供新的产业，为社会提供新的金融资产和就业机会。
（4）为政府规范房地产业的发展提供手段，政府可在交易市场的税收基础上成立“深圳房地产市场平准基金”，为深圳房地产的持续、稳定、繁荣发挥主导作用。
2.物业权证交易市场的基本思路
（1）房地产供应商（一般多为房地产开发商）将物业委托给资产托管机构进行销售。
（2）交易中心对资产托管机构所申请的物业采取化整为零的方式进行销售，即按一定价值单位将物业分割成小额价值单元，如5000万元的物业可能被分割成5万个价值单元，每一单元由1000个价值单位（元）组成，然后在市场上公开销售。
（3）投资者购买物业，勿需整栋整套购进，也勿需像一般物业交易那样确定所购物业的具体地址，他不一定持有实际物业，而只需持有一定物业价值量的物业权证。
（4）投资者持有的物业交易权证可以在公开市场上转让、交易，套现为现金，也可以套现为实际物业，其套现与否取决于交易权证的市场价格和物业的市场价格，投资者可以瞅准时机抛出交易权证，从市场上购入物业，多退少补，也可以进行纯粹的交易权证炒作，高出低入。
（5）交易权证所体现的物业在法律上归全体交易权证持有人所有，资产托管机构负责管理经营这些实物资产，以出租、出售、再投资等方式实现保值增值，所形成的全部资产收益定期分红派息给交易权证持有人即投资者。
（6）资产托管机构负责代理物业销售，负责交易权证的发行与交易以及由此产生的资产管理活动，按比例从资产收益中提取手续费和佣金，这部分收入构成机构本部职工的权益，按股份制企业的条例进行分配。
（7）政府从交易中抽取印花税，并监督交易中心的运行，政府可在税收基础上成立“深圳房地产平准基金”，与受托资产经营联动，进行市场操作，调节房地产市道。
3.深圳物业权证交易市场的组织形式
（1）会员制。深圳物业权证交易中心是一个区域性的组织，应是这一新兴市场的组织者，因此，其组织形式必须是会员制。它以深圳为基地，向全国房地产比较活跃的北京、广州、上海吸收大中资产托管公司和房地产开发商为会员，并面向全国各地开放，会员一次性入会费为200万元人民币。
（2）股份制。物业权证交易市场中的其他主体都应与物业权证交易中心一样实行股份制、董事局领导下的总裁负责制、监事会制。交易市场各机构的最高权力机构为股东代表大会，负责推举董事局中的董事，认可专家董事。任期三年，可以连任，其他主体机构参照交易中心结构组建董事局。董事局主席由董事推举产生，董事局设执行董事，从专家董事中产生，负责董事局的日常运作。董事局设秘书处作为常务机构。
(3)董事局领导下的总裁负责制。
总裁由执行董事出任，由董事局主席提名，经董事局2/3以上董事表决通过予以正式任命。总裁负责经营、运作、管理，负责提名总裁助理人选；负责任用中层以下经营管理班子；负责资产经营管理。经营班子的工作与经营收入挂钩，上下浮动，低于10%的增长率予以降薪，超过10%的增长率，从超出部分扣取30%作为奖励。
（4）监事会。监事会由投资者代表、会员代表、专家代表、政府代表、社会舆论代表和员工代表组成。监事会不从属于董事局，也不从属于经营班子，它独立行使监督职能。
4.物业权证交易市场的经营机构与职能分工
（1）物业权证交易中心。物业权证交易中心负责物业权证的交易、清算和市场的监控。物业估价部主要对进入交易中心交易的所有物业会同资产托管机构进行估价，为交易价格提供参考依据，保证物有所值、价物相符；权证交易部主要进行权证柜台交易，接受委托，监督电脑完成撮合交易；发行部主要负责权证的发行，对入市的物业按价值单位分割价值单元及权证，以及交易代码和物业产权证书的发放；登记清算部负责权证的登记、过户和管理，交易的清算；电脑部负责网络维护、设备维护、资料备份和相应网络的开发、设计，包括产权估价、产权证书登记、权证交易、资产管理、财务、人事等网络的联网、管理；策划部负责房地产市场信息的搜集、调研、分析、发布，交易指数的编制，“物业导报”（半月刊）的编印，对外的宣传策划；资财部负责本部资金的财务管理，监督受托资产的财务管理与各个环节的监控；总务部负责交易中心的人事管理，档案管理，文书、后勤服务和社会事务工作。
（2）资产托管机构。资产托管机构是物业权证的发行主体、受托资产的经营主体，它受投资人的委托经营管理资产。这一主体是多元的，不仅在于市场上有多个发行主体，而且也在于发行主体的形式是多元的，既可以是有限公司，也可以是股份公司，但是它的业务在发起初期仅限于物业，发行之后再初步实行业务多元化。
（3）物业供应商。物业供应商既可以是物业开发商，也可以是物业持有者，这种设计既能促进一级市场发展，也能刺激二级市场繁荣，使物业权证交易市场面向所有投资者。
（二）物业权证交易中心的管理架构
1.会员制
（1）会员的资格。①必须是经正式注册的房地产开发公司，而不是房地产代理公司、物业管理公司；②必须是没有劣迹记录的房地产开发公司，具有较好的信誉；③必须具有房地产开发、销售超亿元人民币、年利润2000万元以上的经营业绩，并且保证连续两年以上；④必须缴纳一次性入会费100万元，经过物业权证交易中心正规注册；⑤会员制实现跨域制，开发商入会不受区域的限制。
（2）会员的义务。交易会员须向交易中心提供其物业开发的位置、面积、开发价格、销售价格、向交易中心瞬时传递权证交易的行情；自觉维护会员章程所规定的各项规则；准时参加章程所规定的会员大会；自觉维护交易中心的形象，对交易中心的建议、意见通过正式渠道传递。未履行者经过三次劝告无效的，则取消会员资格。
（3）会员的权利。会员享有优先成为交易代理机构的权利；经过申请及对申办机构场地设施、人员素质复核，可以成为权证交易中心交易代理；可以免费获取交易中心关于交易市场成交的信息资料；可以参加定期举行的会员代表大会，具有选举权与被选举权，通过选举与代表会议的提案行使其对交易中心经营管理的权利；有自费组织对交易中心财务进行审计的权利；有自由退出交易中心的权利。
（4）会员制的组织形式。会员代表大会是物业权证交易中心的最高权力机构，入会的会员是当然的代表单位，但是参加会员代表大会的代表必须具有专业知识，必须出具会员单位的授权书，确认其代表资格。会员代表大会每年举行一次，主要审定董事局提供的“X年度物业权证交易中心经营情况与XX年度工作计划”，选举和调整董事局的成员，修改会员章程和会员代表大会议事规则；会员大会是最高的权力机构，确定会员大会的规则章程，选举董事局董事，审定权证交易中心的工作和财务报告。会员以1/3的票数通过即可形成一项提案，会员代表大会以2/3的票数通过一项提案即可责成董事局执行。
2.股份制
（1）董事局。权证交易中心所经营的受托资产规模要比会员缴纳会费所形成的资产规模大许多。受托资产的性质决定了其经营管理有着一般股份制企业所不具备的特点。因此，董事局成员的构成与产生就要遵循不同的规则。会员董事代表了会员的利益，需要会员代表大会的推举，由会员协商提名并大会表决，取得会员代表大会1/3的票数通过。专家董事主要代表公共利益，必须在董事局拥有发言权与决策权。专家董事资格向全社会公布，公开招聘，也可由主管部门提名，也可以由会员大会推荐，但最终必须由会员代表大会予以确认。政府代表董事由有关政府部门下文委派，进入董事局。董事局由9人组成，会员董事4名，专家董事3名，政府代表董事2名。专家董事3名的分配为：物业估价1名，权证交易1名，资产经营1名；政府代表董事2名的分配为：国土规划局1名，人民银行1名。董事局主席由董事选举产生，经2/3以上的董事表决通过即予正式任命。董事局主席负责每年两度召集董事局会议，商议年度工作计划，审定年度预算草案，审定上年度决算草案；议定董事调整方案，议定领导班子调整方案。董事局设执行董事，负责主持董事局日常的工作，董事局主席因故不能主持董事局会议时，由董事局主席委托执行董事召集会议。董事局下设秘书处，负责处理董事局的日常事务。
（2）总裁负责制。实行董事局领导下的总裁负责制。物业权证交易中心的总裁由董事局主席提名，经董事局2/3以上的董事表决通过予以正式任命。总裁可由董事局主席兼任，也可以由执行董事兼任，也可以向全社会进行公开招聘。总裁全权负责权证交易中心日常的运作及管理：提名总裁助理人选，交董事局通过任命；提出并任用中层及以下领导班子，报董事局备案；起草权证交易中心的工作计划、财务计划和资产经营计划草案；提出上一年度财务和资产报告；负责交易中心的日常管理工作。
（3）监事制。监事会是担负监督交易中心运作的机构。监事会分别由投资者代表、会员代表、政府代表、专家代表、社会舆论代表各两名和员工代表一名组成。监事会负责监督交易中心及内设机构的运作；处理投资者与公众的投诉；通过形成对交易中心违规行为调查的决议，并审议处理违规的建议；定期向社会公众发布交易中心是否公平、公开、公正运作的评论。监事会对投资者、对公众负责，不受任何董事或经营班子成员的领导。
二、房地产证券化的发展前景
（一）物业权证交易理论的应用前景
1.创造了一种全新的金融资产
资本化席卷了所有的产业，惟难撼动房地产这一大不动产业。金融专家们在这块资产面前迂回运动，自20世纪80年代以来已将房地产抵押品实施了较为普遍的证券化，力图使金融机构所持有的抵押品成为具有充分流动性的资产品种。根据估计，目前美国的抵押品价值占其国民生产总值的40%，全球估计可以变成金融资产的不动产业多达10万亿美元以上。物业权证交易理论使物业从生产开始就进入资本化、证券化的轨道，通过预售的办法使生产中的产品成为交易权证的支撑物，也可以使流入二级市场的物业成为权证化的支撑物，它吸收了抵押证券的优点，具有比证券更广的涵盖面；由于它不像抵押债券倚重于金融机构，而是倚重于个体投资者，因而它以较低的成本进行资本积累，加快了物业证券化、资本化的步伐，从而使金融资产的规模更加扩大。
2.创设了一种新的投资工具
物业权证理论认为房地产业所产生的物业不仅仅是一种消费品，更是一种投资品，而且消费品与投资品可以相互转换。
作为投资品，通过实现由空间单元向价值单元乃至时间单元的转换，使得千百万平民百姓不再望房兴叹，老百姓都有能力进入权证市场，买得起住房，甚至买得起洋房、买得起别墅，价值交易单位使千百万人“有其屋”的愿望得以实现，这种投资工具的广泛适应性使得其能以非凡的魅力拓展潜在的市场。
这种投资品，由于有房屋，有物业或者相当价值的资产作为储备，它具有更大的安全性，由于其作为储备的资产比黄金具有更好的增值性，因而它会深受投资者的欢迎。
由于它具有较小的投机性，交易权证的价格受制于资产增值后的交易权证资产盈利率，因而它具有较强的稳定性，不仅能吸引广大的投资者，而且对其他投资品市场也会起平抑与稳定的作用；由于它的出现，也将使投资市场与资本市场迅速膨胀。
3.催生了一种新的产业
房地产业因与金融业的融合而导致抵押业证券化潮流的出现，而金融业与房地产业日趋交融，使金融业有了更广泛的业务。但是，抵押业证券化仍局限于金融业。物业权证交易理论的诞生，包容了抵押证券的内涵，融进了抵押证券品种，使得房地产业成为崭新的产业，达成完全的金融化、证券化、资本化，而与传统的房地产业大相径庭。同时，它使金融的抵押贷款过渡到全民的资本融资，使抵押贷款业转为权证交易业。
对欧美日而言，权证交易理论的产生为其抵押贷款证券化开辟了两条路径；一条是沿着抵押品证券化的路子走下去，最终与物业的证券化合拢，另一条是沿物业证券化创设新投资工具，涵盖抵押证券化的成就，为机构投资者提供投资的途径。
对中国或发展中国家，则可以通过物业证券化缩短与发达国家的金融产业品种上的差距，并解决抵押贷款的风险问题。物业交易权证拥有诱人的优势，将使这一产业具有巨大的生命力：它比物业抵押证券化更灵活的转换与融资方式，有更吸引人的资产背景，将使物业证券成为新的证券板块，物业证券融合了抵押证券，决定了这一产业将迅速成长。
这一特殊产业的发展，将会为产业界带来新的交易、经营、管理机构。这些机构是物业、金融、证券融合成的一系列特殊产业机构，以权证交易业、受托资产管理业为主要行业，逐渐配套发展出法律服务等各类中介机构和其他衍生的机构。
这类新的产业既不属于传统的房地产业，也不属于金融业，它是房地产业与金融业的边缘产业。不直接建造房子，但是它也可以通过交易权证市场调节物业开发商的行为，通过受托资产的管理介入物业的兴建；它不以金融活动为主业，但它本身就可以介入金融活动，把受托资产投向金融产业。这一产业以物业实物为基础，为社会创造丰富的财富，把不动产变为可流动的资产，通过资本的流动，使人类最大的一类财产实现了流动增值。物业权证交易理论的这一贡献，将加速全球三大产业结构的变化，使第三产业日趋成为全球的主导产业，为经济的发展提供潜力巨大的财源。
4.整合了房地产市场
物业权证交易理论认为，所有不动的物业都可以成为流动的资产，所有的资产都可以在市场上进行公开交易，任何物业开发商和投资者都可以在物业权证交易市场进行卖买，物业的开发市场受物业权证市场的影响，物业权证市场上的价格受房地产市道的制约。
由于物业权证市场将为穷人解决住房也为富人提供投资场所，逐步吸收所有门类、所有开发商的物业进入其交易权证市场，并且可以吸收二级市场的物业进入市场交易，因此其庞大的吸纳力可以整合目前西方正在流行的抵押资产证券化潮流，使房地产市场成为一个聚金融、证券和不动产为一体的统一大市场。在这个大市场里，权证交易市场的物业交易与权证交易指数成为主导整个市场的两大温度计。
由于它以交易权证为媒介，调节物业开发商的供给行为，刺激投资者对房屋的需求，解决银行抵押金融资产流动性较差的问题，通过权证市场将房地产的有形市场与无形市场整合为一个统一的房地产市场，逐步成为一个调节机制完善、规划统一、体系健全的交易权证市场。
5.提供了一批新的工作岗位
物业权证交易理论给人类最直接的贡献之一就是，它为社会提供了大量的就业机会。它使物业由简单的商品变成为增值率高的投资品，使普通的商品交换变成具有复杂功能的权证交易与实物交易两大交易，交易过程功能的不断分化和产业的高度要求，使传统的房地产业、金融业和证券业都无法满足其发展的需要，这就会驱使社会分工更加专业化，产生对不同专业岗位的大量需求，为社会提供大量的就业机会。
（二）物业权证交易市场的扩张效应
任何投资都具有其内在的扩张性——追求财富的扩大，任何能满足这一扩张需求的投资品种都会相应获得扩张的能力。物业权证交易市场由于具有类似证券交易所、物业交易所、物业租赁公司、物业管理公司，资产管理公司、基金公司的综合优势，因此，它将拥有强大的扩张能力。会员制与股份制的组织结构和功能设计已满足了权证交易市场强力扩张的需要。因此，物业权证交易市场一旦付诸实际运作，将产生明显的扩张效应。
1.产业层面的扩张
（1）横向扩张
目前西方的抵押证券化多集中于住房，对非住房的物业因为其现金流量不足而难于证券化，自然限制了抵押证券化的覆盖范围。物业权证交易市场可以把地球表面乃至任何星球表面的建筑活动纳入其涵盖域。任何的建筑活动必将留下活动的结晶，都是可以用价值加以衡量的。因此，任何有形的建筑活动都可以置于权证交易体系之内，变成一种资本的活动。
住宅。住宅是物业权证交易市场最重要的商品，无论是发达国家，还是发展中国家，居者有其屋都是一个共同的问题。物业权证交易市场为富裕的百姓提供投资品，也为贫穷百姓提供必需的消费品。
商业用楼。商业用楼包括写字楼、商用仓库、展览场地等等用房，随着第三产业的加快发展和比例的提高，商业用楼的比重还会扩大。物业权证交易市场的多种优势，将为商业用楼提供良好的筹融资与销售方式。
厂房。厂房投资是回收期较慢的一个行业，它占用了投资者大量资金，一旦投资者决策失误，将严重影响企业的正常运行。因此，交易权证市场对厂房无疑适时提供一种分散风险的途径。
其他物业。除以上三大类物业外，还有许多目前不在商品化之列的物业，投资回收成为投资者头痛的问题，交易权证市场无疑提供了使之商品化的可能性与现实途径，因此，其他物业将是交易权证市场条件下业务创新的一块沃土。
（2）纵向扩张
物业权证交易市场的业务涵盖力可从物业进入建造阶段始，到物业最终进入消费领域。在其业务发展的每一环节将其他相关的行业融到其领域，运用现代电子、信息、金融等工具装备，促使行业结构协调发展，形成合理的物业结构和产业结构。
物业交易权证市场的产生，将促使产业的发展、同业自律乃至政府管理规则和产业立法的发展变革，促使建立一套与之相适应的经济制度和管理体系，促进市场经济体制转向成熟，政府的管理转向经济与法制管理。
2.区域层面的扩张
（1）会员的区位分布优势。物业权证交易市场由来自五湖四海的物业供应商组成，它不囿于一个地区、一个省份，甚至不囿于一个国家，在一个国家政策许可的条件下，它可以成为跨区域的交易市场，这个“跨区域”有较强的弹性，为权证交易市场拓展市场覆盖面留下广阔的空间。由于会员享有设立交易营业分部的优先权，会员的选择对交易权证市场的分布就有十分重要的影响，因此，物业权证交易中心在会员选择时，会依据区域市场的前景，对入会会员的人数，申请者的实力与信誉等多方面进行综合比较，采取条件优先、优先入会的办法，使之成为物业交易权证市场拓展方面的尖兵。
（2）权证市场来源的开放优势。物业交易权证市场是开放的市场，它为所有区域的物业开发商出力，它代理所有物业开发商的业务——接受所有物业开发商的物业代销委托，以独一无二的销售方式和尽可能短的销售周期完成物业销售。不仅如此，物业交易权证市场也可以接受物业持有者的销售委托，介入物业二级市场的交易，对二级市场的物业进行权证化。
（3）权证投资者的增长潜力。从单一的、传统的物业投资角度看，欧美物业市场，以及中国的广州、深圳、北京、上海，30%左右的物业进入投资领域。这样一个规律性的数字受制于两种情况：①物业的销售单位令投资者望而生畏，限制了投资者的入市；②物业投资的流动性较差，妨碍了投资者入市。物业权证交易理论恰好解决了这两大问题，排除了投资者进入物业市场投资的障碍，这将使物业的投资率提高。不仅如此，它还使70%的物业消费市场纳入到交易权证市场，将广大的居屋消费者变成交易权证市场的投资者，因而市场空间是非常广阔的。
（4）区域性竞争力。物业权证交易市场是一个跨区域性的交易场所，它并不排除也无法排除区域性的竞争，相反地它需要适度的竞争。这种竞争来自于两个方面的设计：①多个资产托管公司，一个权证交易市场。这一设计既能解决市场过度竞争导致市场秩序紊乱的问题，又可以为市场带来竞争与活力，通过适度的竞争提高受托资产的质量，激活市场价格机制，搞活市场交易；②多个权证交易市场。多个权证交易市场的局面，很有可能发生在政府对权证交易市场这个新生事物缺乏准备的情形下。各个区域的投资者、物业开发商乃至政府机构觉察到物业权证交易市场大有可为的情况下，竞相组建物业权证交易所或交易市场，从而会导致市场的区域分割，对统一的市场形成会制造一些障碍。因此，最好的办法是中央政府能规范管理这一新兴行业，将交易所、交易市场的数量控制在四个以内（即东南西北各一的格局），事先规范是上策，事后重组也是必要的行政措施。
（三）物业权证交易体系的发展前景展望
物业权证交易理论转化为物业权证交易市场的实际操作，受中国市场的特殊性、消费群体行为的特殊性与文化习惯的特殊性的影响，大众进入房地产市场进行投资难度大。但是，住房货币化分配会大大冲击人们的传统观念，为物业权证市场的建立和形成创造条件：住房公积金不能彻底解决居民攒钱买房的问题，势必需要新的工具弥补其缺陷；住房商品化导致住房信用的引入，势必要求新的住房金融体制；住房按揭业务已经催化产生了中央抵押公司，势必要求物业抵押证券化；住房金融新体制将会运用社会资本筹资，势必运用证券市场分散银行风险。这些都表明，房地产资本市场的建立势在必行。而交易权证工具结合了住房金融、抵押证券化的优点，弥补了住房公积金的缺点，成为一种可行的金融创新。从金融创新到建立权证交易市场，路可能会较长，目前较为现成的、行之有效的金融创新——抵押证券化在中国尚处于探索阶段，要人们接受比抵押证券化更超前的物业交易权证化，有一定的难度。所以物业交易权证市场的建立，不妨先从建立抵押权证市场板块入手，再根据外在因素条件的变化，推出物业的直接证券化。
1.自我克制过度投机
物业权证交易市场的定位是：比股市稳定，比债券市场活跃。物业权证交易体系需要着重考虑的是如何激活市场，提高市场交投活跃程度。市场的交投活跃才能吸引一部分投资者从投机性大、风险亦大的股市转入交易权证市场，也吸引一部分投资从不太活跃的债券市场转入交易权证市场。
(1)要转变观念，增加所有权的表现形式。目前中国只有土地的使用权，没有个体的土地所有权，因而没有真正的房地产权，也没有完全解决集体拥有、个人使用这部分产权的表现形式。因此，要根据现有使用权的多种表现形式推出多种所有权证，并赋予其在流通中不同的法律地位与价值含量，使房地产中的物业能更多地进入交易权证市场。
(2)上市新的交易品种，从交易权证的转让形式，交易权证兑现物业的方式，到交易权证的发行方式，交易权证的分割方式进行创新，推出新的交易权证工具，繁荣权证交易，吸引投资者入市。
(3)加强资产托管机构资质认定、信用评级和管理监督，提高资产质量，增加投资人的收益，降低投资人的风险，增强投资者的信心。
物业权证交易市场的发展离不开投机。没有投机，这个市场如同其他市场一样难以活跃与发展。但是，物业权证交易市场可以自我克服投机过度，即过分的市场操作。①交易权证的价格由物业交易指数和受托资产的收益决定，因此，它受实际价值增减的影响；②它的价格有资产净值作为底线，因而它的下浮有一定局限；③它以受托资产作为储备，它的价格与受托资产的价格走向是一致的，因而可以确保交易权证的价值含量保持相对稳定；④它以议价发行，规模效应可以平抑对市场投机的刺激，议价发行的刺激效应与规模效应的方向相反，正好中和，保持市场的平稳。
2.自我消化经济泡沫
物业权证交易体系是以物业为出发点，以市场流动为目标，引进证券化的方式，将物业这一较难流动的资产变为可流动的资产，它并没有减少资产的价值，相反地它使资产的增值加快。许多人担心：物业资产形式的变换特别是多次变换会导致泡沫经济的产生。但是，如把物业权证交易体系放到整个经济体系之中考察，就会发现经济的自调节功能将会消除泡沫。①整个权证交易市场的资金集中只不过是整个资金市场的结构变化——从其他市场流入权证交易市场；②交易权证所对应的资产是物业，物业所增值部分对应的是其他形式的资产，整个交易权证资产对应的是实际的资产；③整个交易权证市场资金过于集中就会影响交易权证价格的上升能力，进而影响权证交易市场的规模，换言之，导致权证交易市场的萎缩。这正是市场内在调节器的作用。
为防止市场大起大落对投资者的伤害，不能仅仅依靠经济的自我调节，还要主动进行主体的自我约束，建立权证交易市场的同业自律，根据市场发育阶段，推出市场能承受的产品，逐步放宽管制。在市场不太成熟、市场机制不健全、监管体系不完善的情况下对二级市场上的物业入市予以限制，可以规定：从物业权证交易市场售出的物业不能二次进入权证交易市场，只能进入二级物业交易市场。在这一自律基础上，建立电脑信息登记与电脑自我检除功能，以维护投资者的权益。而这一措施，将使物业抵押证券化重具生命力，同时又为物业权证交易中心提出了新的课题：如何吸引机构投资者，解决实际上存在的投资人二次融资的问题，这就需要权证交易市场建立专为投资者投入物业抵押品证券而设的交易品种，为物业抵押品证券交易提供场所，这一业务是权证交易市场义不容辞的职责。
3.推动政府的改革
（1）需要政府的扶持。目前中央抵押公司正在筹建之中。在物业抵押证券尚未正式推出之前，物业直接证券化思路的实施肯定有一个过程。物业权证交易市场作为新生事物，需要政府开绿灯，准许试验，即准许将物业化为价值单位和时间单位进行销售，准许以权证交易与实物分离的形式销售，准许权证市场交易，准许受托物业资产按纯资产办法进行管理，准许成立受托基金，准许推出多种投资品种，准许经营抵押证券的交易。尤其当物业权证交易市场对现有的相关房地产中介机构构成重大冲击时，需要政府以积极的态度在完善与发展中解决问题。同时，物业权证交易市场以会员制、股份制的形式组建，需要政府以开明的心态，支持物业权证交易市场的筹建，而不是试图使之地方化，置于地方政府的直接领导之下。政府的胸襟与眼光是权证交易市场发展前景是否光明的一个重要因素。
（2）需要政府的服务。由于物业权证交易的交易必须是在商品的所有权证齐备的前提下方能进行，因此，物业权证交易市场需要政府在交易前对进入的物业产权予以书面确认，确认的方式有：在物业开发商的申办所有权证背后背书以“产权手续齐备，可以获得所有权证”字样；在物业的集体所有权证背后背书以“可以凭此件换发单元所有权证”字样；将所有的所有权证的户主姓名及其特征空着，授权物业交易权证中心填写等等。
（3）需要政府的改革。物业权证交易体系的出现，使传统的物业产权转让的法规受到冲击，使产权转让税收的规定受到冲击，因此，需要根据证券化交易的相关法规对原有规定作相应的修改和完善。
物业权证交易体系，还使传统事业制的房地产交易所受到冲击，使之由事业型转为企业型成为现实可能，使之转为交易体系之中的一个内设机构成为迫切需要，它将重新赋予房地产交易所为投资者保值增值的职能。物业权证交易体系的发展，需要政府的支持和政府职能的改革，特别需要监督管理体制与之相适应，建立权证交易监管、权证分割发行监管、权证交易清算监督体系，建立市场主体资质认定、主体运作纪律监督、资产质量评级、机构信用评级等等监督服务体系，这将对现行的管理体制形成冲击，促使其更进一步地改革与完善。
4.当前，物业证券化有待研究解决的问题
（1）权证交易上市规模及上市条件；
（2）资产托管机构的生成与评级、增级；
（3）入市物业的条件、物业评估的办法与标准；
（4）资产管理的提成比例、权证交易的手续费率；
（5）资产组合比例的确定，物业储备的最低限度；
（6）物业权证交易中心的会员资格标准与审验办法；
（7）市场中介机构的资质审验标准；
（8）资产收益的分配比例、分红派息策略；
（9）物业交易指数与权证交易指数的生成与联系；
（10）交易权证市场对房地产市场的作用范围与力度；
（11）物业权证的市场规模控制；
（12）其他问题。
这些问题如能得到及时的解决，物业权证交易市场必将得到更大的发展，它将为中国的基础设施建设、工业区的开发、商业区的兴建、老城区的重建和安居工程等凡是与物业相关的产业提供巨大的融资空间，促使资本市场以几何级数拓展。
物业权证化理论进一步发展了物业抵押证券化和资产证券化理论，为金融工程学的纵深发展和金融创新的突破创造了新的条件；物业权证交易市场的建立是一次重大的金融创新，它创设了一种新的投资工具——交易权证，创造了一种新的金融资产——物业权证资产，催生了一种新的产业——物业权证交易，将为房地产的资本化、新兴产业的发展和统一房地产市场的形成开辟了道路，将为经济的发展和社会就业作出贡献。虽然，物业权证化道路上受制于许多现实的因素，但先从抵押证券化入手，总会一步步将物业权证化推向前进。随着改革的深化和体制的完善，物业权证交易理论与实践必将在历史上留下它应有的地位。
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