任志强王巍出席我的住宅我的金融全国巡展文字实录
谢红玲：各位嘉宾大家下午好，非常高兴能够一起来和我们行业里面非常有责任感的两位老
总，王巍和任总一起来探讨住宅和金融这点事。千万别小看这个话题，因为如果没有金融，
可能就没有中国的房地产了。任总是不是这样？
任志强：应该是。
谢红玲：所以我想，今天我们抓到两个老炮。
任志强：人家国外都说，金融叫金融历史，做历史金融。就是因为中国过去的历史是没有房
产的，我们这个展览一开始就是这样的。所以我们一开始展览，从 1949 年开始人家都是租
的房。到后来才成为了房子。如果刚一开始 1949 年的时候我们完全是商品房，那个，其实
在上个世纪 30 年代的时候，在上海已经有房产税、物业税，买房子的房贷金融都有。但是
从 1949 年开始，到 1998 年，50 年的时间里，是分配住房为住。我们改革开放的时候，一
开始只有在14个开放的城市和其他城市的叫做外销房是允许自由买卖的。到1978年的时候，
北京市个人买卖住房得到建委去批准，那时候有一个住房保障管理办法，你要建委批了以后，
得有指标。所以 1998 年我们房改的时候，深圳 14 个开放城市，青岛、厦门、大连，他们的
商品房大概能占到 50%，北京才 5%、7%。所以一直到 2001 年，最后一笔房子分完了，1998
年说不能分房子，赶紧分。最后一批交房是 2011 年交的。这之后还有一部分是中办、国办，
以经济适用房的名义，所以中国完全是一个商品房市场。到 1998 年文件之后开始有了房贷，
今年我们展览人物里有一个建行的人，他就是负责当时最开始房贷还是只有建行的房贷，北
京叫建行，从他们开始的，后来慢慢就有了。那个时候开始叫做有金融支持的房地产市场，
严格来说是这样。我们应该说是以分房为主的 14 个试点城市。在座的好多都是我们策展人，
在讨论的时候说怎么个展法？一个是把 1949 年的历史，我们过去房子里的一些情况做一个
回忆。为什么要这么说？因为我们最初的时候，80、90 后没见过。不知道这个，他们父辈
的居住情况和历史情况。老说这房子高大上，我们找自行车，找小电视机，自行车产生了，
自行车就变成共享单车了。但是收音机没人用，基本上，我们衣服都是打补丁，现在年轻人
都买那个高大上的。而且买高大上的还专门买破的，没有窟窿的还不买，专门买破的，女孩
子都是买破的。这次云南热带雨林的穿越，就是阿拉善左盟，我看见女孩子专门穿的破裤子，
我说是爬山弄破的？她们说专门买的。所以我的印象特别深，就是这个月 17到 19号。我们
想让大家知道，这个历史发展的过程。但是我们又把改革开放的一个过程在后面，改革开放
以后的房子的发展速度非常快，建筑没法展开，所以我们摆了三个改革开放之前的卧室的展。
一开始策展的时候，我们还想把卫生间的变化和厨房的变化放进去，但是没地方。因为
老的都知道，现在还有分配的房子，就是我们 80 后的，那时候小的卫生间只有 平米，
不到一平米，不叫卫生间，只能叫厕所。在国际上叫半个卫生间，就是没有洗漱的功能。卫
生间你得能洗漱，我们没有办法表现，所以只能叫厕所。厕所和厨房连在一起，当时我们的
小厕所， 平米的时候只能上大号上小号，卫生间不能洗脸刷牙。厨房当时我们，3 平米
到 4平米之间的。你又得做饭，又得洗脸刷牙，孩子要多了，早上那种厕所得排队，厨房也
排队。
我印象中，北京第一批承建租赁平房改造是前三门，大概一共当时盖了 40 多户，在前
三门盖大街高层楼之前，全北京 6层以上的楼一共 8 栋，包括北京饭店，还包括建国门桥的
外国专家楼，一共有 8 栋，就是前三大街一盖，马上就盖起来了。你们现在也可以查查，前
三门大街的时候基本上是，我们外墙是吊高的。那个时候的楼的层高是 到 3米，但是去
过前三门的时候人都知道，那儿没有厅楼，一进门就是一间房子，一间房子。类似于拱楼，
但是它有厕所。就是进了户以后也是一个走廊，然后再分房子。我印象中邓小平参观前三门
的时候，说为什么没有厅？没有厅，人家说造价就这么多，当时按造价，40 多，50 多平。
说没钱盖，邓小平个子矮，一看这房子弄这么高干什么。再缩一点，盖一个厅。那个是七几
年盖的，所以我们看到很多房子现在有四个门，这儿有，那儿也有。
这就是过程和来源，我不承担造价，但是等于把造价压低了以后，所以后来我们看很多
住宅，层高降下来了。如果邓小平当时长得高一点，可能就不敢降了，所以中国要说是住房
的历史，有很多很多内容，我们现在没有办法把这些内容都放下，所以一开始我们谈了很多
东西。所以希望什么还有一部分原来的展览，太小了。最早我们想在金融街北京银行和保险
的楼，中间有 1000 多米大厅寻找，后来没有批准，现在不管什么原因，我们先在这儿开了。
在其他城市展的时候，有更大的地方。
那么，叫做两个名字，第一叫我的住宅，中国的住宅变了。历史进程，然后有几个事件，
几个人物，这个事件大家可能不知道，快到结尾的时候有很多诈骗的事情。就是有好的正面
的案例，也有不好的坏的案例。我们选择人物和事件的时候都是把正面两方面的事情，只有
正面说历史过程的，也有反面的说发展中出现的问题。而且我们也把李红钢（音）放在上面，
就说明当时有一个过程，在你们这些人的眼光里，这个自建，特别是在大城市是没有实现的。
但是根据我们的调查，自建房大概是 50到 60，数量非常大。我们大城市的土地控制比较严，
最早是农村和城市和交叉的部分。我们在拆迁东直圆（音）的时候叫城乡接合部，那时候就
是四环就算城乡接合部。那么城乡接合部就最后是城市户口，那一户是农村户口，这样的情
况非常普遍。于是自建房就像我们看深圳后来拆迁成功，所谓的成功，盖了 7、8层的大楼，
所以一个人补一个多亿，就是拆的尾拆，地是渔村的，宅基地上建了以后就变成了大楼。中
国很多历史发展的过程，如果我们不展览，或者记录下来，后面的人就很难知道了。许多人
都以为我们的房地产好像完全是市场化的，其实不是。前两天深圳的文化论坛会场，我有几
个发言，其中有一个是，中国的房价已经 270 万亿了，如果要再涨 10%的房价，就可以都买
了。我觉得这个算帐，他们都是瞎算的，他们不知道中国的农村，这个城市的房价和商品房
的房价去计算。
我们现在 200 多亿的住宅，即使都算上，按去年的平均房价 7000 多房价计算，也就 140
万亿。没有他们说的 270 万亿，商业的时候都算上也就是 400 亿的建筑，也就是 280 亿。
但是是不是所有的建筑都是这样？不是，我们的商品房在总量上不到 40%，另外 60%是自建
房、租赁房、保障房、房改房，房改房占得比较多，还有拆迁房。这些都按市场化去算，还
有一个算帐算什么？如果按照今天的房价算，如果按照去年的房价算，这就差了 10%。差了
10%，是不是去年的房子就应该减 10%？前年减 20%？这样算别是 280 多万，也就是 100 多
亿。按 280 多亿算，最少有 150 是利润，我们展览的房子都是那么多。但是怎么去说服大家
或者是让大家听明白这个事？所以我们搞个展览，这个一方面是我们的房子。大家看看，里
面还有一个就是我们跟国际的比较，提供一个资料，我们和国际做对比。还有价格，价格比
较以后，我们做了房价，几大城市。我们也做了其他的，十年二十年时间的变化。其实我们
场地更大的话，我们就会把更多的内容推出来，就是这五年的房价变化。让大家清楚，物价
上涨的过程中，房价上涨是低的。其他的物价上涨以后，包括我们有蜂窝煤、煤灶、肉、粮
食，各种东西，他们的相差价格比房价涨得高多了。
经过对比以后我们才能知道，中国的经济发展变化。我们今天请媒体来，就是希望你们
做一些宣传，让更多的人来看。我这个活动不是挣钱的，全都是公益的。但是我们希望把历
史记录下来，让更多的人清楚这个事。尤其是年轻人，你们得知道中国发展的历史。要不然
的话都不知道以前怎么回事，今天我的司机还有我的员工都来看，年轻人都没有见过，你让
他们看一看。我结婚的时候，买的房子是拿票，结婚的时候给你票，买一张床，买一个大衣
柜，没票买不到。没了床，别看上面铺的什么，你得看下面的架子和那个板，不是一个弹簧
垫子，那是一个板。
这些历史需要我们把它记录下来，所以你们这些媒体有时间，就多写几篇文章，把我们
的展览放上去。
谢红玲：谢谢任总，非常清晰地把行业发展过程中，金融在里面怎么传译的给大家介绍出来
了。我刚才没来得及说，任总就直接进入话题里面了，今天我们之所以会有这么一个讨论，
是因为我们台上的两位值得尊敬的，应该说是企业家，他们做了一件非常有意义的事。就是
在前两天，刚刚揭幕的我的住宅，我的金融展，也是国内第一次有人用公益的方式，把住宅
和金融整个的发展历史脉络，用图片的方式给大家展出来。是一件非常有意义的事，也因为
这个，我们突然间觉得一定要把旧的开了头的这件事，把这个住宅和金融，应该说是 30 年
的发展梳理出来，因为中国房地产行业已经发展到今天，我们说其实是已经要换代了。和过
去的时代都过去了，尤其是近期，任总说到房价我特别想打断，尤其是近期收缩杠杆，好多
人买房，包括我们的同事的小孩都跟着在路上搬，卖了买了，房贷还没有下来，一下子批不
了。现在都要回老家了，也供应不起了。其实这个房贷的这些政策的影响，我想和我们每一
个人都是息息相关的。而且房价这么多年的变化，其实跟这个金融杠杆，更是密不可分的。
所以我想一会儿我们还要参与讨论的嘉宾，我们就着房价、泡沫、按揭等等这几个关键词，
结合自己这些年在这个行业里面的体会，也跟大家说说。让我们从一些侧面，对这个发展的
历史，有一个更清晰、更直接的认识。我想，我们把下面的时间给到另外一个策展人，王巍
总，听说您对历史特别有研究。
王巍：谢谢，做博物馆有一些心得。因为大家都知道，今天的中国人生活中是两大产品，一
个是房子，一个是股票。所以就是房地产、住宅和金融是贯穿我们今天生活最主要的一个谈
知，日常活动都是这个。去年我和老任聊天，其他事也不能乱说咱们谈谈住宅和金融。这个
很有意思，所以老任刚才讲得很好，我从他的角度说，不是我的地产、房产和我的金融，而
是我的住宅和金融，因为住宅和房产是大不一样的。任总谈的是更多房产商的角度，谈房子
的价格，对我来说我们希望展示一下住宅，所以我们为什么展示这几个空间？你看那个家里
这些东西，你看我们家里摆着什么东西？60 年代是什么东西？70 年代是什么？这里大概有
几百中不同的日常的小物件会表达一个社会进步，一个文化听生。从当年四大件，大衣柜，
沙发，开始到今天，完全现代化。这样一个变化应该反映了中国的正能量，特别是想请各位
传媒，特别在老任参与的，一定要传递正能量，歌颂社会进步，能体验到。这是很重要的。
过去 30 年来，我们如何从一个极度贫困的国家，生活单调，一片灰色，你看那些电影
就知道，那个时候中国人没有表情。但是今天我们已经如此阳光灿烂，而且大家丰资多彩，
女孩的裤子也破了，这是很大的进步。这就是社会，我想，我跟地产有一点关系，我是七期
大学生，我学的专业当时叫基本建设财务。是实际和盖房相关，我们非常清楚，当时全国的
城市的人均住宅，大概 ，就是不到 4 平米。我们的小康，大概 80 年左右，大学三年级的
时候提出，我们能争取达到 15平米人均，现在是多少？现在是 33。当时是小康时代，能达
到 15 平米，因为我的同学太多，一家人三代在挤两层楼，就是折叠房，完全没有隐私。年
轻人不知道，但是我们非常习惯，你无法想象社会进步这么快。这个时候我们看到，今天的
变化，再回味当年过去的很多的惆怅、叹息，这就是我们期待的。因为博物馆不是学术，不
是多博物馆找指标对错，这是学习分析。博物馆给更多的是启蒙，让大家记住历史怎么走过
来的。然后在历史当中你看到一些被遗忘的东西，今天我们抓回来。
这些体验变化产生新思考，博物馆永远不会告诉你这个社会应该是什么样，我们没有人
有这样的视野，但是会告诉你，我们曾经是什么样的。所以我在做博物馆的时候，一个重要
的原则是摆事实，不讲道理，不要道理说法，把事实说出来，你自己看 30 年的变化，你自
己感受，我想这是一个想法。但是 60%没有展开，不是说老任说的物价，不是那个，最遗憾
的是金融没法展开，因为我的住宅展得还可以，因为现在在有些空间下。因为一个好的展览，
给大家看的时间应该在 45 到一个半小时左右，太长了也累。我们差不多在舒展房地产就更
好了。最终金融来不及，因为 50 年代的时候，随着单位住房，但是也有一个月租金，每个
月几毛钱，租的床、椅子、洗脸架都要钱，而且发票证。我特别遗憾，买豆腐，买灯泡，买
螺丝都要票，这个票我们都有，这个都应该展示出来。但是很遗憾，你用什么东西来维持住
宅？我们有一个大的票据，两票、户口本，包括昨天在沈阳展览的时候，有一个革命历史，
我说给辽宁的副省长看，一个社员的公分公开帐，就是一个社员一年的公开帐，我们说当年
那么多人口，都有公开帐。今天没有人说政府公开帐了，公开什么？粮票、布票、邮票、豆
腐都应该展示出来，看看那时候家庭的形成。但是我昨天看到日光灯，我们现在很多人不知
道日光灯了，当时都是日光灯，很多家里都有。
我希望大家通过当年的生活物件，看到今天生活的变化。变化从哪里的？是体制，也可
能是伟大领袖，也可能是你自己的勤奋，总而言之让大家思考，这是我们做博物馆的想法。
再一个，今天感谢各位传媒朋友过来，因为博物馆的所有东西，在今天的社会上，因为博物
馆不赚钱，中国是极度功利的，中国做博物馆第一天开始，大家觉得你做它根什么？这个不
赚钱，或者一定背后有巨大的阴谋，跟政府要钱。我 6年来不断有这样的问题，包括这个老
任说，我们博物馆不赚钱，是公益的，但是首先中国人这几十年来，表面客气，内心一定说
这样一定是大圈，今天不拿我们的小钱，背后一定要大钱。没有关系，我们慢慢来，所以我
经常说，我是做博物馆的，我是一盘大旗，但是 100 年以后才能看到。所以我想，大家要
支持我，让更多人来体验，这个社会的变化，住宅的变化和金融的变化。这是我的目的，如
果通过你们的笔来让大家看到，让更多的人留住记忆，的让展览走向中国各个城市，我们去
年走了 11个城市，社会集资的，现在还在走。超过 80 万人看我的展览，这个展览，因为我
们地方小一些，如果在市中心，会有几十万，上百万人来看，大家对整个社会，老百姓的社
会认知是不一样的。我想这是第二个想法，希望大家多帮忙，帮我推广，博物馆也没有钱给
你们。
最大的礼就是把任志强请来。最后一点，我还有点小私心，为什么把说住宅？因为大家
对住宅，尽管任志强挨骂，但是房地产还是国家的栋梁，是正能量，谈到金融可不一样。人
认为，做金融的是坏人，所以在中国，市农工商，商地位最低。在商里面搞金融是最坏的，
所以什么贪得无厌、为富不仁，都是搞金融的。都说金融有阴谋，所以金融表面上人人都拿
钱，但是所有人的内心都要钱，但是嘴上只要谈到钱，基本上说这个不是好东西。所以我说
拿你们的品牌，稍稍帮我们拖一拖，所以我的住宅，金融你得要，所以我说，金融实际在现
代文明下，就是日光、空气、水，都是我们现代人生存的必需品。没有金融，没有货币，没
有银行，没有资金这些东西，我们今天所有的现代文明的回忆，都统统不存在了。当然包括
地产，所以金融背后是一个非常重要的文明发展的推动力。但是肯定有少数坏人，诈骗、坑
蒙拐骗。但是总的来说，金融仍然是一个正能量，所以我希望金融博物馆利用大家关注地产，
我们开始把金融宣传一下。
我看到中国金融的首席记者在，他是鼓吹了几十年金融了，各地的其他的传媒给金融美
言几句，这是一个想法。我们除了这个展览，我们还有，比如我们正在筹划的我的税，我的
金融，我们一生交多少税务？你都不知道。到底付多少钱，没有概念，现在开始，我用各种
方式，不遗余力地来推动大家的金融意识，提升金融的文化地位，所以这是我的一个私心，
谢谢大家。
谢红玲：谢谢王总，您在讲的时候，我想到，您刚才提金融的东西不好展示，我突然想到既
然是我的金融，现在目前我看到的好多更多的是银行企业和房地产企业的金融。如果是个人
的金融，可能就是我贷款的那些东西，有可能能展示，包括刚才说的抵押贷的建行的第一个，
如果您找到这个史料就有价值了。
王巍：我顺便补充一下，博物馆我们过去看得太过，一说博物馆什么国家博物馆，故宫，高
大上，但是终结博物馆是教育人的，博物馆非常开放，什么概念？就是我今天展示的东西，
可能展了 5、6 个就大大丰富了，因为每一个人都是媒体，都可以调整我们的错误概念，可
以增加自己的概念。提出各种思路，博物馆永远是开放的，你们看哪不满，这儿错了，我们
调整一下，那边应该再增加一点东西，这是好事。所以一个好的博物馆永远是开放的，吸收
所有人的智慧，然后才做。我们博物馆 6 年来，快 7 年了，就是这样，在不断地批评当中，
不断地支持下，才走到今天。所以感谢各位，如果看到毛病赶紧挑，如果有什么问题，你们
有什么好的意见，立刻说出来，下面写你的名字，你放在家里是闲的，放在这儿是工资条。
你看我们有很多捐者的名字，最主要的大家一起来改变今天这个展示方式，丰富博物馆，这
个博物馆才是动态的，才是有活力的。而不是挂在墙上，领导一参观，我们不是那样的。
谢红玲：我替王总说一下，我们最后一个环节，就是大家给今天的这个展提一个建议。如果
好的建议，我们有小礼物送给大家。其实您很谦虚，实际上两位能够把这件事做了就很难能
可贵了。我进入这个行业也几十年了，从 1999 到年现在 18 年了。没有任总那么长，也没有
王总那么长，但是在媒体里面也是第一批。这里面我刚才也看到了关键的数字，一个是 1987
年，咱们这展览。1987 年商品房纳入了国家的计划，1990 年国务院 55 号令把突然转让制
度建立起来了。1998 年停止福利分房，这三个结点，是我们整个房地产开始商业化、市场
化的一个关键的三个点。
任志强：1987 年主要是 14 个城市和外商。
谢红玲：是我们行业的起点，市场发育的起点。既然说到 30 年，忽然就就想，夹带点私货
今年今年我作为中国王的负责人，我们今年有一个大的计划，也是受两位老的启发，我们也
想做一些公益的事情，为这个行业。我们想做行业 30 年的一个发展脉络的盘点，同时也希
望能跟两位老总合作，能够在这个展的基础上，把行业 30 年的简史展也加入进来。另外最
后我们会出一本图书，把这个知识固化下来，然后让我们后面进入房地产行业的人能够了解
这个行业的发展脉络。所以我们今天也特别地准备了两份证书，惩治地邀请两位老总成为我
们这个项目的顾问，谢谢。我们 30 年盘点的项目。刚才也说，除了我，其实我们这个身边
有好几位朋友，包括后面来的这位老师，也是我们媒体的老师是吗？所以我们想，非常荣幸，
我们想大家一起，在说一说我们跟住宅相关的这个金融的话题。王老师您先给我们开个场？
4：因为我刚才在展览看的两次，我是 50年代出生的人。这里面的东西我看了非常眼熟，家
里原来就是 这样的布局，文革以后就没有了。所以我刚才带着一个朋友来看，我说这是中
产阶级的住。所以刚才说到金融这事，其实我对金融，我现在正在颚部金融知识。为什么这
么说？如果我早些年懂金融，我现在早是亿万富翁了，我炒房子。就是说他炒房子这个事，
实际上说起来好像是不好听，在国外，我的金融我的住宅，就是金融与住宅。在国内想把住
宅放在前面，金融在后面。就像我刚才说的，提到金融，这个大家也不用笑。我把金融比作
美女，美女谁都喜欢看，但是羞于启齿，不敢说，就是这个意思。
过去老一代人，或者传统的人，一谈钱，咱们别谈钱，谈钱了。现在谁都爱钱，谁都爱美女，
不敢多看，但是偷偷看，是一个道理。因此我说，真正的住宅确实里不开金融，我已经感觉
到一点。当年我记得我是 1997 年的时候在中国建筑报做副总的时候，当时接到一个电话，
那时候我负责经营这块。接到一个电话，说要宣传一下，推广一下关于贷款买房。当时北京
市好像有一个 3000 万的贷款指标出不去，就是推不出去，没有人贷。贷的人很少，这个放
在今天来说，那就成为了一个笑话，就像当年说美国老太太，中国老太太是一个道理。
现在基本上都用在金融杠杆这个工具，把中国现在的住宅，把这个金融成为住宅的一个金融
杠杆。实际上王馆长和任总的金融角度来说，实际深应该是住宅是金融的一个工具。我个人
是这样想的，应该反对过来，因此我现在补习金融，有点收获，应该及格了。因为我觉得，
这么多年我接触房地产已经 20 多年了。包括那时候做电视，总也比较器重，经常帮助我。
在金融和住宅这个问题上，我觉得各位媒体记者，我们虽然都是媒体人，希望大家讲讲这方
面的知识，我正告也提一个建议。王馆长，咱们这里面缺乏讲金融和住宅方面的一些具体的
名词解释，或者是普及知识。
王巍：40%补这个东西，不够了。
4：所以我看到的是表面的东西，比如说这房子的问题，把房子再缩小一点，弄一半，剩下
的在旁边弄点专业知识，哪您哪年金融发展中的程度，为什么逐渐的住宅离不开金融。反过
来又说今后是不是金融为主，住宅是它的工具，这方面多提一下。我觉得不只是我们要补习，
媒体要补习，更重要的是老百姓要补习，这是我个人的看法。希望在座的各位媒体能在这方
面，如果特别懂金融的话，或者请教一下人，补充一下这个知识，能够把我们这次的活动推
广一下。刚才谈到公益，完全是公益的，包括策展，我们提供一些东西，照片和资料没有任
何的收益，为什么这么做？实际上就是让人们住进地转变这种观念，同时也把我们全国人民
的所谓置业热，和置业跟风，让他很理智。因此我们说，无论是住宅与金融，还是金融与住
宅这两个是分不开的。
谢红玲：和大家说说您怎么肯房地产和金融的这个关系？您在研究金融的时候，有没有侧重
到它跟房地产的关联？或者从您自己自身置业过程中使用银行贷款什么的这个角度跟我们
说一下。
女：我觉得这个题目非常非常地好，非常本质。而且刚才王会长说，这个博物馆是关注历史
的，是告诉大家是如何走过来的。但是我觉得博物馆不仅仅是这样，因为看到过去才知道未
来，而且任总对这个过程，以及对未来有非常非常独到的见解。比如谈到我的住宅我的金融，
大家谈到博鳌，我刚回来，所以我把这两个展览做一个比较。那边有一场特别特别热的论坛，
是对外投资的论坛。但是那里面大家聚焦在一个并购，就是美国纽约的最高级的酒店并购之
后做了一些开发，那个酒店要把大部分作为住宅。然后剩下 200 间作为酒店，试图把原来的
那种资本主义的梦保留在小的酒店里面。把当年的一些物品什么的也都试图放到这儿，我还
想就这件事情请教一下任总，您觉得他所谓的一些文化的元素可以用这种方式宝来下来吗？
任志强：几乎在所有的建筑里，美国都有意识地保留了很多文化。到了纽约你可以看到，有
的把教堂改成住宅了，外形是一个教堂，有的北京也是。外形还是银行的建筑外观，没有变。
所以不像中国，楼上楼下墙是齐的，他的管子是歪歪扭扭的，一层是三居室，二层是三居室
就是 为了保护文化，建筑来说都是这样的。但是几百间房子改成 17 万一平米的房子，那个
地区本身也差不多将近 10万一平米，17万美金相当于提高了将近 60、70%。但是过去的建
筑，他是一个很古老的建筑，我在这儿住。不像中国酒店这样，里面有的房子很小，过需那
种古房子改的，格局是很小的，进门就几乎没有太多的地，就是一个床。所以各种不一样，
有的方巾就很大，不像咱们都是标准间，多少平米多少平米都是固定的，卫生间上下都通，
国外就不是。老建筑改的基本上都没有，所以建筑外形和那个什么会有很多变化，你会发现
几个楼中间的大厅的东西，原来建筑风格是非常独特的，不像我们是一进门一个大厅，然后
是标准的走廊，美国没有。我觉得是有可能的，但是他那个房子卖很贵很贵，我估计不归有
人买。
女：为什么有这个判断？
任志强：都是独立的房子，但是很窄。就是一个门洞就过去了，前面一个房，后面一个房，
中间是楼梯，电梯都是自己家的。这种上上下下的房子。
谢红玲：我们今天在座的，李总也是我们行业里面的非常早的金融行业的老总，他是著名的
伟业和我爱我家的董事。
3：两个房地产的创始人，现在想起来也是，估计房地产除了您以外，我是这里面的第二早
的。因为我是 1988 年进入的中信房地产公司，那是做房地产，那时候房地产的字好多人都
不知道是什么意思。所以看这展览非常感慨，最开始是王会长说，我忘了你是说看美国的一
个展览？
王巍：对。
3：然后带进来，这种历史的横断面，纵断面很短。你们都在说住宅和金融，我觉得这个挺
好的，我是一个大字，是一个非常个人的，非常普通人的视角来看的这个事情。我觉得这个
很有感慨，这历史 30 年了，刚才在任总说这个事的时候我在想，我讨论和金融的关系，我
想住宅的设施变化，包括你说的厅，包括你说的层过。一直在讨论一个问题，最后您排版了，
是说到底是要几个卫生间，当时做了两个卫生间，简直是不可思议的事。要两个卫生间干什
么？现在都三个四个，恨不得有十个。所以我现在想起来那事非常有意思，我不想再多说了，
问你一个问题，您记得三大一小是什么概念吗？
任志强：记得，现在来说，这个得稍得改一改。我们现在来看，这个有女人的卫生间得比卧
室大。卧室要按醒的时间算，待不了多少时间。卫生间里待的时间比卧室长。
3：我知道您的意思。
任志强：所以卫生间大，人们追求生活欲望的表现。过去是什么？过去是只计算后十年，包
括拆迁，包括安置，都只计算。你查查北京过去的拆迁政策，厅只算一半面我做大厅不是亏
了吗？拆迁安置的时候厨房要小，厕所要小，后来颠倒了，就是人居住的。公共活动空间，
过去就那么点粮票，就那么点粮食，您想多要？没有。现在什么都有了。也就是说，人们的
生活欲望发生了变化之后，房屋的面积分配也都开始发生了变化。我解释的对吗？
3：没错，就是厅大，厨房大地卫生间小，小是卧室小。然后我再多受一个，叫一多一长，
多是要储存的空间多，长是一定要有一个长家（音）
任志强：没有洗衣机和烘干机，都是阳台晒衣服，晒被子，后来被子没法晒了，现在的生活
方式改变以后，很多都改变了。
3：这些历史名词，我觉得应该在住宅展里面加一些这个内容，把当时的一些名词说一下，
我估计很多人不知道，媒体的人百分之百都不知道。
谢红玲：我知道结婚买几大件。我们这几个聊天的朋友里面，你和我原来是媒体同行，但是
现在做金融了。所以他今天的这个话题，而且从当年做媒体的观察金融和住宅，然后到现在
自己进入到金融的领域里说说你这些年怎么看这个东西，媒体喜欢用关键词看东西，你可以
走走这个思路。
1：我今天一来，就被任总要求先去看展览。然后我去看展览，刚开展任总是原始人，变到
现代人的时候，然后把我叫回来，咱们先进行活动。我觉得，我今天进去看一眼的时候，有
点那种穿越的感觉。其实真的，我觉得一个好的展览，他主要是营造这样一个氛围，就是说
他把所有当时你的记忆，你的从前的历史展现出来。让你一下回到过去的这个记忆，其实从
我个人的记忆来说，我在北京，我住过平房，我还住过筒子楼，我不知道现在很多人都不知
道什么是筒子楼的。就是那种简易楼，都是公共的，那个厕所还是最公共的，就是在外面的
那种。然后根本就没有厨房，只能让你睡觉。当时我觉得北京的条件和各方面的设施真的也
是有点差。
但是从 80年代，然后到 90 年代，我觉得北京的发展速度是太快了，每个人其实从自身
的这个感受当中，都可以得出这样一个结论。从我的职业经历来说，我是大概在 2000 年左
右开始做房地产媒体的，因为此前我是做财经的记者。然后后来就逐渐聚焦到了房地产这个
行业，因为这个也是一个非常大的行业兴起，需要这样的媒体去观察，去记录，去建议，去
引导。我觉得建议或者说记录，我觉得这个是媒体的职责，其实当时我觉得我做媒体的时候，
首先感触比较深的是 1998 年的取消福利分房。当时是国务院出的那个政策吧？那个当时出
来的时候，我们觉得是一个非常大的政策，但是未来这个行业怎么发展，其实也是懵懵懂懂
的，也根本就没有想到现在是这样的状态。我现在回想起来，我之前也是一些媒体的当时做
房地产的记者，我不知道您还记得吗？2003 年的时候，我们曾经为一个杂志写过系列的文
章，都是关于房价的，那一本全是关于房价的一个讨论。
然后我也是之前偶尔拿出来看的时候，当时写的时候北京的房价只有 4、5 千，大概 5
多左右，在三环和四环都是这样的房价。然后我们那个整本里面的所有人写的东西都是在探
讨，当时的房价太高了，你知道的，真的。我觉得现在再看这个东西。
4：那个有一个报纸，187年，写当时全国的房价是 400 多，房价太高了，400 块钱一平米。
1：真的是这样，大家都是在说这个问题，是不是高？会不会降？都是在探讨这样的问题。
实际深你会发现，在每一个结点的时候，其实大家都在讨论类似的问题。但是这时候房价已
经从 4 千、5 千涨到现在的状况了。实际上房价永远超乎你的想象，超乎你的承受能力的。
但是，它也有一个比对，就是一定跟你当时的收入的情况来做比对。你看，如果说几位八几
年九几年工作的时候工资是多少钱？
4：400 块钱一平米的时候，我挣 70块钱。
1：你算起来收入和房价的比例，有某种逻辑关系。所以我说，如果我们关键词是“房价”
的话，我们可能从某一个点再回头看，永远觉得我们曾经错过那么多。但是你看现在的房价，
觉得那么高，我觉得永远是这样的关系，很复杂。但是同时，刚才红玲说我在做金融，也是
自己的职业转型。现在从金融的角度考虑问题的时候，我觉得实际上你现在看，大家很多的
资金都进入了楼市，任总比我专业。我从我自己的感受或者说个人观点来看，我觉得还是因
为中国的投资的渠道有限，比如我们举例。美国很多人也是要投资，但是他不是直接就要去
投房地产，我要自己去买一套房，可以投到一个基金里。我间接地投资了房地产。但是中国，
这块我研究比较多，从几年前中国也在尝试做这个…试点的工作，但是现在很多瑞思，我们
叫瑞思，中国还是没有真正的瑞思。因为他没有开放自己的市场，你做的瑞思还是类似于债
的形式，所以实际上首先数量很少，第二还不是真正的投资品种。所以实际上你从这个角度
来看，民间资本的投资可去的这个渠道，可投资的品种还是太少了。
所以那么多人还是把自己的钱，没办法，你说你放到银行，做什么理财吗？你最后发现
还是投资房地产，这个收入最大，当然这个话题也从另外一个角度来说，不太建议这样说。
房子是用来住的，不是用来炒的，肯定是这样。但是从现实来说，今天我们看我的住宅，我
的金融，每个人自己有自己的帐，都会自己算，我们收入，未来怎么样保值增值的问题。我
觉得要解决根本的问题，让中国的资金进入制造业，或者技术的产业，你还是要做很多制度
设计、顶层设计。顶层的设计，这样的情况下，你才能解决，他有的时候真的不是说简单就
是一个房价的问题，就是一个炒房的问题。所以我觉得可能这是我想说的一个观点。
第二，任总说的我特别有感触。任总说其实我们整个的房地产的量，其中可能有 40%
到 50%都是自建房。我们现在其实很多关注点在商品房上，但是数量很多的都是自建房。自
建房是什么模式？其实大家拿出自己的资金，集资建。我们现在的词叫众筹，所以我还得介
绍一席，我也自我宣传一下。我现在是中国房地产众筹联盟的，所以实际上我们在做很多房
地产金融的时候，众筹是我们想做的一件事。但是我们想做的众筹是什么？就是在现在目前
很多一线城市已经进入到存量房市场了，新增的越来越少，在存量房市场当中，意味着未来
有很大的一个市场是一个城市更新的市场。很多旧房子，旧房子怎么改造？难道你以后会靠
开发商去改造吗？你想拆迁成本、各种成本都非常高，我觉得未来肯定会有一种形式。说这
一动楼大家该改造的时候大家共同商量一个东西我们怎么样去改。更多的像很早以前的自建
房的方式，用到的金融的方式就是大家怎么样通过金融的交易结构解决资金的问题，以及大
家所享有的回报和股权收益等等这些问题改善居住。
第二我觉得众筹比较适合在农村的城镇化的改造，比如农民的房很旧，很多开发商大资
金会进入吗？我觉得很难，但是他没有破解需求，所以跟多的用众筹的方式，大家集智、集
人、集资去做这件事。所以我觉得实际上从金融的角度来看，真的是这样。肯定是如果没有
金融，我们在具像说，如果没有按揭政策，其实房地产市场绝不会现在发展这么快。每个人
可能他买房的居住梦，绝不会这么快实现，或者说你能够迭代地去不断地改善自己的居住的
这个环境和你的这个梦想。满足你这个梦想。所以从个人角度来说，我觉得按揭政策是房地
产高速发展的一个核心的，最最核心，最最关键的一个政策。然后同时，我们也看双刃剑，
硬币的两个面，到现在出台的各种关于去杠杆，杠杆的政策也会影响到方夜的发展。但是其
实为什么现在大家没有那么多觉得他会对房地产市场有很大的影响，其实现在房地产市场已
经发生了很多变化，已经变成了很多细分的市场。比如现在你可以，我觉得理论上可以不买
房租，有很多放人住常住公寓，租过房子的知道被房东赶出来，一年换一个地方，特别痛苦。
我要在一个城市有一个根，我必须得买房。现在有细分市场提供常租公寓，未来你真的可以
靠租房满足，而不要去花非常大的代价去买房。
现在有人提供这样的服务，市场多了一定的阶段，其实它细分出来的产品，一定是针对
不同人的需求去做相应的服务的。万科也有相应的产品，还有一些比如说养老，在细分市场
当中会给大家提供更加多样化的产品。所以我觉得现在的政策，我们可能有的时候还是不能
太过于像以前传统房地产开发的那种方式去考虑问题。更多的我觉得还是要考虑城市，要考
虑人，考虑之间的关系。要提供不断满足人需求的产品，我觉得这可能是未来我们金研究的
很多东西。所以就是说，我觉得任总，包括刚才的王会长，我要表扬他。我觉得真的做了一
件非常有意义的事，能够让我们回头看很多的事情。因为历史一定是有价值的，有很多信息
量可以让我们来思考和总结的。
所以未来我觉得这个市场，房地产市场已经变得非常多样化了。我在这个市场，我作为
整个行业的一个见证者，这么多年了，我对这个行业充满信心。我觉得未来他就是提供给人
居住，满足你的梦想，甚至你可以双城记，甚至多城市生活等等，满足你各方面的需房地产
作为载体，金融作为舍短帮助大家实现的梦想，谢谢大家。
谢红玲：非常感谢你打开了非常多元的视角，你说到细分领域，我有一个特别深刻的感受，
也是我最爱做实践的。我前一段时间，去年的时候，我们有一群朋友，20 个人，就是他说
的农村的这个住宅的改造，我们是改造的是布依族人家的民宅，我们 20 个人每人出了 15
万改造了两个院子，现在有找了 10个人，每人出 15 万改造第三个院子。我们就是众筹的方
式，明天我会飞到新沂市，在贵州黔西南的新沂市，是中央有一个定点扶贫的村子，他们之
前一直在给钱，给他们盖学校，给贫困人家补贴钱等等。后来发现这个总是不能持续，忽然
间发现，是不是有民宿的方式，一个可以精准扶贫，另外一个，他可以在民宿里面当服务员，
他就有长期的工资收入了。这样才能让他的真正改变，不用再把孩子留在家里做留守儿童了。
因为前面这几个院子就是这样，这些家庭的孩子不用出去了，就在自己家，改造的民宿
里面打工。而且现在已经变成我们这个拿得出手的服务员了，可以和客人聊天，能够给客人
很多出游的建议等等。而且还有一个测试，最近我们在众筹第三个院子的时候，其实当地同
时，就是在那边做了小镇也在销售。他也有客栈化的产品，产权 70 年，一套 40、50万。残
了我这个院子的众筹，一份也要 15 万，而且我这 15 万基本上说实话，那个地方现在的旅游，
还处于起步阶段还没有那么火。所以很更多的是消费众筹，至少是三年以后的事。这个在众
筹初期我们也讲了，但是你会发现，好多人还是宁愿来参加我这个 15 万一份的消费型的中，
不去买房子。不是说房子不好，他是觉得我为什么不尝试一种新的生活方式？而且一个是这
种本身做的这件事还可以帮助到贫困的人，有一种善心的体现在里面。另外一个，一块住和
一起玩，这个乐趣不一样。所以这个也是像刚才讲到的，随着市场的细分，根源还是生活方
式的变化。这个住宅是什么？我们说住宅就是生活的容器，就是生活容器，住宅的变化严格
和中国人生活方式有关。今天说钱就来钱了。
1：说到金融，因为我现在做金融这个行业，或者说我们说相关的服务行业。我觉得金
融的核心，也跟大家一起探讨和分享一下。我认为金融的核心是四个字，第一是信用，第二
是风险，就是管控风险当然是金融最主要的核心。但是我觉得信用大家都有感受，你看做贷
款的时候会看你的信用记录。大家用过支付宝，支付宝在每一个支付的过程中，都会给你记
信用分，你的分高了以后，你在很多的地享受的跟别人信用低的就是不一样的。包括现在共
享单车，如果说最早他的规则也是跟信用挂钩的。所以我觉得金融在它的整体的融入生活的
过程中，其实是在某些方面，客观上整个个人的信用，以及社会的规范，我觉得都到一定的
作用。所以这一块我觉得，金融有一个词叫百业职守，我觉得各行各业如果做一些大的发展，
不管是风投，产业基金，包括我们刚才说的瑞思等等这方面，真的是跟大家的生活是越来越
密切。所以如果说大家想要做自己的理财、资产配置的话还是多了解一些金融的知识比较好。
谢红玲：我们今天在座的这个石总是来自于我们链家海外事业部的总经理，您也是从业当年，
不知道是哪年入行的。您看了这个展有什么感受？
2：感谢，我们和任总都非常荣幸可以作为策展人加入金融巡展。我们链家海外提供了
一些中国、美国海外金融方面的数字加以对比。刚才任总和王会长更多的是回顾过去，我们
可以提供一些国际上的比对，可以起到展望未来的作用，分享一下基础数字。第一就是比如
说房贷余额占各国的 GDP 的百分比，2015 年美国 GDP 余额是 17 万亿美金，大概是人民币
120 亿人民币。中国的 GDP 是 10 万亿美金，大概也是折合 70 万亿人民币。同时的话，贷
款的这个存量的话，美国是 80万亿人民币左右，中国只有 10万亿。两个国家住房的存量价
值都是 200 万人民币，这个数字很有说明性。
第一说明中国的贷款余额只占到了中国GDP水准的百分之十几。而美国占了60、到70%，
说明我们中国的房地产金融有一个比较大的提升空间。第二个数字，中美两国的房产的余额
存量，价格都是 200 万亿人民币左右。但是中国 10 万亿和 200 万亿，这个比例只有 5%左右。
而美国的话 80 万亿 200 万亿的话是 40%左右，也就说明了在房屋作为一个金融资产当中的
话，应用金融的比有非常大的差距。而且我觉得这是各个行业的生存空间和发展的机会。
第二个数字就是任总代表的开发商，应该说在城市化进程进行当中的一个国家或者城市
是占主流的，但是方面在美国这种地方，发展得比较成熟了，他二手房市场可能占的比例更
大一些。比如美国现在有 1 亿房子，每年成交的二手房大概有 550 多套，一手房只有 40万
套。不到 6%，其中 92%的交易是发生在二手房当中，只有 8%是一手房。但是中国，北京、
上海、深圳、广东一线城市比较多的，也是对半，二三线是 70%、80%以上。我觉得这也是
未来的发展趋势。就是二手房的话会在国民生活当中，或者在金融当中起着越来越重要的作
用。道理很简单，城市化进程的进度，核心城市没有地段，应该说，任总的开发商代表的是
过去的一个时代，二手房代表的是未来的新的时代。这两个数字非常感谢有机会分享。
谢红玲：石总刚才讲的这个，就是我刚才在活动组织开场的时候我说，为什么我们要做这个
行业 30 年的盘点？因为这个行业真的是在翻篇，在换代。其中一个换代的标准就是从增量
房时代到存量房时代的转变。
男：我是财经杂志的记者。刚才的东西非常好吃，王会长如果提意见觉得好的话可以奖励，
所以我提一个意见。我刚才看这个展，有点粗略，有些内容是不是没有？举个例子就是中国
改革开放比较先锋的地区跟州，它的农地是很早的，宅基地的抵押在 90 年代就开始。当然，
只住而不上涨。1992 年以后中国的地方政府和中央政府对这种宅基地的抵押，越来越近。
那么实际上这也是一种住宅，金融的一种模式。他是一种自发的，而且市场有相当的合理性。
也是改革开放历史进程当中的一部分，我去温州的县级市去看，最好的镇是市镇。综合经营
的品牌，都是从这个镇它的国有的地和农地插花式的，也就是说典型的自发的城市化。这个
过程当中，实际上农地也就是宅基地自发的入市，并且当地的金融机构等于是违法现在不合
理的法律法规，在给予这种住宅金融支持。这是我们改革开放历史进程当中不可磨灭的一部
分，老师还专门考察过。我还看到他这种民间的利器，就是拿纸写，从右向左拿毛笔写的。
在当地政府还可以出政府的会议纪要，对这种形式予以支持。
当地的一些地方的金融机构，他的这种，这实际上这种金融的贷款比重占比是非常非常
之高。并且我也知道，这个地方后来在十八届三中全会之后还进入到了我们整个的农地改革
的国家级的试点范围当中。我觉得这应该是我们我的住宅，我的金融全国巡展当中不应忽视
的重要的组成部分。
谢红玲：你说的是小产权房得到了金融的很大的支持？不是民间金融？
男：正式的国有的，当地的金融机构给予支持。我和当地金融机构负责这个方面的行长都有
深入的交谈，包括法院，包括政府，都给予了支持。
谢红玲：任总，可以讲一下吗？
任志强：有一个东西搞错了，我们说的是我的住宅，我的金融。而不是说中国住房制度的改
革，如果要说中国住房制度改革，我们可能就不从 49年的住房开始展览，很多展览是 7、8
年以后，或者 80 年以后改革开放。我的住宅和我的金融是城市的，如果把农村加上，整个
中国住房制度或者整个国家不仅仅是城镇的，所以宅基地的问题也不作为我们展览的一部
分。不是我的住宅。尽管我们农村宅基地，但是住过农村的人都知道，这个宅基地是包括生
活资料的，主猪圈、羊圈，都在我的宅基地。
男：但是已经不是农村了，完全是城市。
任志强：完全城市就绝不包含宅基地。
1：建得像城市。
任志强：宅基地不能变成城市的一部分，你可以查一下 2014 年中国关于城市的基本概念。
宅基地叫农村用地，不管住着什么人，不能叫做城市用地。
男：可以抵押，自发的城市化。
任志强：这是坚决不允许的，城市土地归国家所有。宅基地的话就不是归国家所有，
而是集体所有，不是城市用地，只能叫城市宅基地。
男：2008 年的十七届三中全会。
任志强：我不说这个问题，并不是要解决整个中国住房制度的问题，你别搞错了。
我们不评论它的对错，我们只评论我们把一些事实展现出来。展现出来的事实可以说明什么
问题？我们就说明问题什么。具体是对的还是错的，你自己看着办。你看收音机是什么变化，
从小时候有磁带的，有变化的过程。你看完就完了，至于说哪个对获个不对，过去的东西没
有了，和我没有关系。曾经有过就够了。
谢红玲：人家值不值得获得你的奖品。
任志强：不应该是我评价，应该是他评价。
3：刚才你们俩都在这个场合下都不同程度上的加了一些私货，我也带一点私货。
刚才说了，房地产翻篇了，他是退休了，但是任总确实退而不休，他是这儿的形象代言人。
我们那边还有几个小米，这儿马上就有入市的，用天然的材料做的小米，非常地好吃，作为
下午茶。
谢红玲：我们借任总之手来送，任总不想总，觉得不是这个展里的货，但是他是我
们 30年盘点里面的重要的模式，所以我给你。
女：刚才说最贵的房子，我的住宅当中，您说现在的住宅，它往智能住宅方面，这
些实践，可不可以在展里面表现出来？比如说家具里面，所有的家具都可以参与到物联网当
中，这些方面您可不可以给出一点感想？
任志强：物联网？我们还没有研究好，我们现在还盖着布，那个布里面现在是海尔，
那个展览厅是准备给现在家具的供应商，可能是电器供应商，也可能是其他的供应商，由他
们来布置那个展。所以你现在看其中有一个厅，只摆了几个盒子，那个厅就是哪个单位赞助，
用它显示我们住房的现代化。所以那个厅现在还缺了一块，所以那个，如果海尔送了就变成
海尔的。有这个想法，你说的想法我们已经有了，但是这个是一半。
女：还有一些…
任志强：这么一个展用这个东西是不够的，这么多年里面我们挑了几个重要的，讲
了四个大的物件。一个是住房之前有洞穴，野人时代。第二就是我们的住房从解放以后的变
化，第三是十大事件，第四是十大人物，我们包括这么内容，有 30、40%的内容还没有展开，
地方不够。但是我们从一个，让大家知道有这么回事，有这么多情况，然后更多的展览过程
把它丰富，更加丰富。第一次来的人都知道，我们已经做了修改，也根据大家的评价更加完
善了。但是最后我们可能要在 30、40 个城市巡展，巡展的时候有更丰富的东西了，包括你
说的东西都完善了。
女：还有一块是不是也可以不它突出一点？就是刚才说的金融基本的是信贷方面，
比如以养老，刚才提到一点。但是养老模式这块，如果把这块加上的话，可能一些保险公司
可以参加。
任志强：对，我们第一天开幕式的时候，他讲到这个问题。但是实践过程是很不理
想的，大概只有 4个人。到现在还不够，就是我们传统的概念，可能有遗产税就好了。没有
遗产税的时候，大家还是把它继承给儿子、孙子或者是分配了。
女：给自己养老的少。
任志强：还是靠家庭，在美国其他地方有很多是税收问题导致的。就是我的巨大遗
产税，日本是 62%。拿你父亲的房子你得先交钱，所以因此他们基本上不做继承，你也不用
帮我养老，也不用你继承。中国没有锐思，很重要的就是税，瑞思如果有税，哪个也做不成
了。所以在美国是没有税的，没有税用这种方式大家分了，这个投资收益才能比债券利息高，
然后就过亿了。他造成的结果是我没有钱买房子投资，但是我通过这种方法，我可以和你同
步，按照现在的规定，你需要 60%、70%的现金，才有可能买房子投资，当然你只有 5%，
我买不起，二手的我也买不起，随着房屋增值五，我就可以拿着收益钱买房子。所以中国缺
很多环境，比如美国为了帮助群众买房子就给你选择的权利，而我们中国现在是税后的收入，
等于房子里面你除了独立使用费，你已经交过税了。而我们还在设计房产税，这个税很多是
不通的。在国外的时候，因为我给你减税了，我收你税是理所当然的，这两个差别是巨大的。
所以税法有一定的依据，中国在一系列的改革上都差不多。但是我们强调我的住宅我的金融
不是为了把中国改革说清楚，很多问题我不涉及。我们就涉及这个简单的过程。你要这样的
话这个展就非常大了，就不是我说的这些问题了，而是更多更多的内容。所以我们有一个庞
大的十几个人来帮助参与，这个结果只能产生一部分。如果所有的，可能得是十个这么大的，
我也讲不出来，而且我的一次展览赞助费可能得 700、800 万一次才能搞，这个我们还花了
100多万。因此我们只能说，一系列的展览最后组成，金融博物馆只能有一系列的展，一个
一个方面，比如说我的税的时候有一个方面。
谢红玲：为了还能有机会听到任总的真话，我们也都是很愿意抓料的媒体人，但是
还要理解和克制。我想，下面的时间留给大家吧，我们准备了十几个小米，还有小米食品，
小米棒，准备送给大家，看表现。有问题的话大家可以问一下。
记者：我是凤凰传媒这边的，我在群里面看到了论坛，有同学要我代他请教一下任老师。
这个房价下面会还是会跌？
任志强：房价涨和跌的问题，是市场决定的，不是谁说和不说。一个城市的房子涨和跌，和
一个国家的房子涨和跌是两回事。中国现在房价在涨，只能说在某些城市在涨，我说现在房
价在，是因为某些城市在跌。一个城市为什么会涨？是因为这个城市有巨大的资源，这个资
源可能是气候，可能是环境，可能是金融，可能是权利，可能是人文，可能是艺术，可能是
文化。比如我要想要阳光和海滩，我就去海南，所以刚才老王说的房子，天天在涨价，卖光
了，也有买不动的房子。但是你要是想要雾霾的话就到北京，看你需求什么？你要要金融的
合，北京的金融是最多的，因为北京的金融占比是最高的，第三产业中金融占比是最高的。
这个房价之所以是因为都来占有这些资源，就城市跑，米不高那个城市就占有不的，比如说
教育，医疗等等的，你就占有不了。但是这个房价是什么？房价是当你拥有这些资源的成本，
过高的时候，人就不来，当你占有这些资源，买一个房子不管有过贵，你还有余额，为了获
取这些资源，我还有余额，继续进来这个房价就涨了。
最古老的时候有一个传说，叫孟母三迁，为什么要三次搬家？就是寻找资源。寻找个她
认为是对子女教育或者是对孟子教育最好的一个资源环境，所以她就搬了三次家。那么搬家
每一次都有成本，你到这个程度上，这个房价是这样但是如果扣除房价成本和生活成本外，
你还有获得余额，那你会更多地往这个城市去。反之，你获得这些资源的成本已经不值得了，
那个房价过高，人就跑了，就这么简单。所以房价涨和跌，先获取这个资源的利益和房价成
本之间的关系是什么。你们看有这么多文章都写逃离北上广深，请问哪个是户籍在这个城市
的人说我要逃离我的户籍所在地？不到北上广深了？你们都是媒体的，你们动动脑子。为什
么？因为中国有特殊性，刚才他说建立租赁市场，为什么中国租赁市场不行？中国租赁市场
不行是因为租赁上不了户口。我上不了学，为什么这个城市人不逃离北上广？因为我的户口
在这里。医疗资源我可以占，所以逃离北上广的户籍不在这儿，他天生不拥有这些资源，所
以他必须进来花一个生活成本，花一个买房的成本去占有这些资源。然后你才能说，这些资
源我可以用了，可以上大学，但是儿子上不了学。所以这一定是一个资源转换的过程，你们
理解资源转换的过程，就用不着房价的涨跌。你们算一算大概就可以算出来，为占有这些资
源所需要的房价成本值不值？不值就房价高，值就继进来，你不买别人就买，你买不起不等
于别人买不起。如果还有余额，如果北京获取的资源的收益更大，或者说你更有机会，比如
我一个月挣 20 万，只有在北京可以挣到，其他地方不可以。就越来越高了，就是资源占有
的获利水平和你的生活成本房价成本之间的比较，所以你们别问我，所有动动脑子看看就知
道了。我没有说房子涨不涨。
谢红玲：其实我给大家加一个问题，跟咱们今天的主题相关的。其实说到房价，我觉得任总
刚才的知识讲座继续深入，刚咱们今天住宅和金融相关的。每一次房价的变化，包括市场的
火热还有降温，其实我自己感觉都是跟房贷的这个杠杆的使用程度是相关的。这个您是不是
可以说说？
任志强：这是胡说八道，你们可以查一查，统计局公布的数据，2016 年房贷占全部销售额
的比重是多少？按照统计局的报告，大概房贷只占全部一手房的 21%。我们将近 12 万亿的
销售额，只有 21%。你们再查查 2015 年，是 23%，25%，2014 比这个还高。还可以查今年
一到 2 月份，是 31%，去年九三零出台了很多加杠杆率，为什么去年的杠杆率只有 21%？今
年到了二月份怎么变成 31%？31%不高，这个石总刚才说一个数。美国个贷相当于 80 万亿
人民币，将近 13万亿美元，中国才 万亿美元。就是人民币一万多亿的美元的这个数字。
我们大概相当于 12%，很低很低。中国人没习惯，中国人没有习惯在哪？中国人就是大概还
贷是 年左右。中国人不习惯负债，为什么？原因就在于没税，反正得扣你的税。美国人
是按什么计算的？一个纳税人扣 50万的个人所得税，两个要扣 100 万。相当于多少？相当
于所有的利息，今年你还完了，明年赶紧继续付，不付利息，50 万税用不完。后年还得放，
大后年还得放，一年一个人，一生是 7到 8 年，争取把 50到 100 万的免税额用掉。我不自
己住得好一点？所以中国人不是，中国人反正缴税，那我还不是尽可能还清，越有钱越早还。
所以这个背景，税收现存的历史背景决定了人们的动静，于是你就愿意早还。
但是，其二是什么？本来个贷是什么？我把未来 30 年的钱拿到今天用，越不还赚得越
多。因为今天的 1 块钱和 30 年以后一块钱，只值 3 毛，但是把 30 年以后的 3 毛钱放到今天
来用，是不是赚大便宜了？可是中国人不懂，中国人想的是今天还了今天没事明天再去做其
他的所以传统意识和没有税收减免的过程造成的情况是不一样的为什么会用离婚的方式？
离婚政策以后告诉你离婚也不行，就是政府和市场之间进行博弈的过程。美国人哪花这个心
思？从来就不想这件事，但只有中国有。所以现有的政策就是，可能会存在一些为调整短期
宏观经济的运行情况而决定出台政策。历史上我们的说法就是房地产和中国的整体宏观经济
是密切相关的，所以我们过去历史的说法就叫房地产和中国的整体宏观经济是相关的，增长
过高就不能用了，历史上有过无数次。这次不知道，我没说这次，这都是以前历史的事，你
们爱用以前的文章也可以。但是这次只是说历史上，这次的事得你来说，我没说。
林总：我的住宅就是房，我的金融就是价。我想说的是另外一个角度，因为刚才提问，
其实提问是什么意思？想知道宏观趋势，刚才您提到，咱们从金融博物馆的历史可以看到。
所以我觉得宏观这块不用说得太多，我说三个比较好玩的事，就是关于目前，如果你要买一
个房，这个房价的永程度或者变形程度，我觉得挺好玩的。今天陪一个朋友在顺义去买房子，
好家伙，因为现在不只是限购，现在是售了。
1：限价，限购。
林总：拿不到销售证，因为成该比例过高的话会有很多压力。不让卖，或者卖的比例非常少。
因为首先他的土地成本非常高，希望赶紧回款。但是那个价格限制死了，同时面积也限制死
了，所以拆得很少。结果就造成了很多空暇，我觉得目前的价格不是市场的价格，就是政府
定的价格，就是建委的价格，非常清楚。他争取了半天，7万 7一平米。所以我说第一个价
格扭曲，不是市场价格，一手房是政府制定的价格。
第二个趋势，因为给一个均价以后，发现这个好房子和坏房子的价格，价差变小了，以
前我们都是研究这个事。现在就是说换房子也没那么低配地卖出去，好房子也上不去。所以
我看这个楼盘，所有的好房子全都卖最后剩下的几套，今天剩下了 3 套全是最差的房子。我
说价格有篇幅，价格也是扭曲的价格，刚才第一个说的是限价的问题，第二是价格表的问题。
第三，由于限制了一手房，那个区域的二手房价格是一个特别怪，就是完全是非理性的二手
房的价格。有一个标杆是这样的，然后没有，这个关键就是不光是限价、限购，还限售，不
能让大面积成交。所以就造成了二手房价格的增长，我觉得非常有意思的就是想讨论房价，
不是讨论大趋势，是扭曲状况下的或者变形的房价，我觉得这是我想说的三个例子。
谢红玲：可能今年 2017 年的楼市是最异常的，最具不确定性的。哪年都觉得房价都一样，
刚才有一个朋友要提问。
记者：问一下任总哲学的问题，到底是住宅成就金融？还是金融成就住宅？比如说我们现在
的银行最优势的信贷业务，都基本上是房地产、住宅，70、80%的银行是这样。现在我们的
房地产商大概负债有 80%、90%，所以我想问一个哲学的问题。它俩谁最重要？和它俩之间
的关系。
任志强：你这个理解不太对，数据也弄得不太对。我们的个贷是因为有 30、40、50、60、
70%，当然不同了。首付很高，给个人贷款的比例杠杆率很低。70%就是 30%，我前两天问
他们要一些二手房交易的数据，石总说建委收拾他们，不让他给我数据。我拿到了数据，二
手房交易里面，如果把四成，五成，六成，七成算上，他们是七成首付比例高。最低的是四
成，三成二成几乎没有。也就是说负的钱很多，所以在个贷的坏账率平均在 %左右。我
撞车老公死了，没有人付钱了。北京银行总共加起来的个贷坏账率不到一个亿的人民币，但
是全部坏账有多少？将近 160，你说这个比例，因为单位的特别是上下游的。所以个贷在中
国，不会像目前出现刺激贷，因为美国是 5%的首付，相当于我付了租金，全是税，我个人
一分钱都没掏。所以跟中国完全不一样，这是第一个概念。
第二个概念，开发商有 70%、80%的负债率，你搞错了。开发商有三个负债率，第一个
负债率是你要把绝对负债率，就是 80%都是负债率，把销售房子的扣掉。因为在我预售的房
子里都叫应付款。但是我还你房子，我不会讹你的钱，因为你已经买了房子。那么这个钱，
我的负债率已经投在了钢筋水泥上，你要把这个扣掉以后，这个分为两类，一个是银行，另
外一个是股票、发债券，这两个是不同的。有一些是滚滚滚滚的根本不用还的，比如说普通
贷款。所以这 80 如果切完了以后，大部分财产的负债率是 30%。他销售额越高的时候，你
把销售额都计算成负债的时候，他负债就高了，销售额给口掉，这是应付款，这些钱我在兜
里。因为我要还钢筋和水泥，计算的时候我们常常把这三个误解了。你们就属于那误解的，
老说 80%的负债率，哪有那么高？你算起来，我们钢铁企业、民航快 120%了，海航 120%
多。但是飞机哪儿，飞机有没还清的钱，但是东西在那儿。所以你要从这种情况下计算 120%
的时候，用我的资产或者其他情况比对，就不一样了。
在座的媒体都算上，你们没有一个人能说清楚很多问题。我举一个例子，房价收入比多
少多少，都用的是平均价格。你们知道什么是前提吗？在座的媒体里面，没有一个人可以说
出来。第一是收入中约数，第二是房价中约数，第三是户籍面积，在国际上里看美国，美国
一公布，一公布房价，没有弄平均数的。如果用平均数，中国是 0，为什么？海南正 28度，
东北负 28度，一平均不就没有了吗？你们是巨大的错误。
第二是收入，在美国的收入里面分工资收入多少、财产收入、金融收入，中国在所有的
收入里面没有计算房子的收入。在美国，为什么说它在房价上涨的时候，个人消费不一样？
是因为房价上涨是因为我的…花钱到最后把房子卖了可以赚很多，或者房子抵押贷款就没有
问题。中国人弄成了平均数，你们算房价是 0 吗？没有吧，所以你们媒体老说，房价高会导
致贫富差距大大拉高，严重了。高房价会让穷人的房产增值缩小差距。所以我的思想和你们
的思想不一样，因为你们不了解实际情况。为什么？最低收入人群，根据调查，人口普查调
查，拥有 78%左右的收入，最低收入利民 6%以上的家庭有第二套住房。你就可以想像，中
国七个分类，最低、低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。你查任何
一个，都是七个分类，但是我们最低收入家庭有 70、80%。最高收入是 88%地和最低收入大
概差 10 到 12 个百分比。所以低收入家庭不等于…原因第一福利分房。老北京的穷人都是福
利分房，基本上都有房子。第二，拆迁，第三旧城改造，第四是经济适用住房等等等等。最
低收入家庭不等于没有，在几就是最低收入家庭和最高收入家庭，比如说美国，可能拥有住
房率差 30%到 40%，你们没有算过。
他给我的报告可以看到二手房里面的房改房比例非常大。我问他要不给我，数字巨大是
什么？就是把二手房卖掉，获得的巨大的收入以后，换一个新房子，我还有一大笔存款。举
个例子，你们都看到清华大学有一个老师，被电信诈骗了 1680 万人民币，一套房。这个老
师平时的钱卖了，就是房改房，平均就是 1450 块钱的房子价，后续功能 700 多平米，这就
是我们最典型的所谓低收入家庭或者穷人，他可能算中等收入，一个月一万块钱是有可能的。
但是通过房改房获得家庭收入而且暴富的有，我们就按高房价，1680 万是不是可以买？10
万一平米的二手房？是不是还可以剩 400、500 万，够花了。所以你们不要这样算，你们是
错的。所以我特别强调，流入到北京来的人，因为高房价被阻断了，所以我认为，出台的这
些相关政策，最重要的是让非本地人失去了占有这些资源，我们叫公共资源。政府有这个，
但是实际上这个是让公共资源更加不均匀。所以我跟你们看的房价不一样，你们老觉得房价
是限制，我个人看的更重的是中国城市的发展过程中师部是因为现代政策阻断了城镇化的需
求，以及让公共资源，让更多人能共同拥有和共享的阶段。如果这个阻断的话，那就群众人
永远没有资源，外地人不能用北京的资源，还包括其他的地方。那么是不是老北京的错误交
易或者低水平，我老得接受水平的医疗，有一大堆的。怎么能进步？我没法接受最好的科技，
中国改革的高度发展，其中一重要的是城乡差距，让所有人都能无条件地享受城市的资源。
但是现在这个很多城市的限购，让这个东西，遇到了很多障碍。所以下一步是不因为它会影
响中国的经济，我觉得不会，因为大家都不能利用这些最好的资源，就像我们本来古代叫做
科考。科考取消了，没有科考了。我和你们眼睛里看的不一样，你们老看的是房价高。
我觉得影响的是其他的问题，这话不犯错误。
谢红玲：最后一个提问了。
记者：我是中国商报的记者，我有了北京户籍，所以我也没法调走。但是我又想上车，因为
现在房价涨得太快了，从大学的时候上升，一直嫌贵，现在上不了车。您觉得现在我应该在
什么时机选择？
任志强：我觉得主要是因为你笨。我们可以看看这些所谓的有北京户籍的外地人，老觉得我
应该有 60 平米的房子，所以我只看 60平米或者以上的，你得看看 10平米的房子。先买一
个 8 平米的好不好？然后再买 15 的，15 换成 30 的，30 换成 40 的。根本就不懂什么叫投
资，投资是什么？投资就是 没钱的时候先买一个，买最便宜的股，然后才越来越多。你们
看看波费特，波费特能不能说先把比尔盖茨买了？根本不可能，今天你想买 150 平米的房
子？门都没有。所以你错就错在自己笨了，和买不买房子没有关系。你先买一个 8 平米的小
房子行不行？别买学区的，你要说房子涨了 10倍的，你是不是涨成了 80平方米？这个问题
我觉得寒碜。
记者：我替我姑妈问一个问题，她是您的粉丝，她听说我要来特别激动。她北京房票用完了，
燕郊的嫌贵，您觉得下一步应该买哪的？
任志强：你问的问题和刚才的问题是一样的，要投资绝不买醉鬼的房子，你买一个 17 万美
金的房子，怎么能翻一倍？你买 1万一平米的很快就两万了，这么简单。我觉得你上升也白
学了。
记者：咱们这个展览是我的住宅我的金融，我在想一个问题。您刚才说的由小房子换大房子，
您您的多年教育之下，我发现市场上现在有这种观念的人已经很多了。就是这个金融真的是
变成了普通买房子的人的这种理财的方式。尤其是现在，因为我了解到我周边好多的朋友他
们不是为了炒房之类的，他们就觉得在这种情况下自己手里那点钱越来越不值钱，房子成为
了他们在理财方面上的一个考虑。我不知道您对这种观念的转变，您觉得它是好的方向吗？
您的评价是什么？谢谢。
任志强：中国的古话说，战时黄金平时地，就是历史上说，只要没有战争的时，所有的财富
都在地上，因为永远有收入。到打仗的时候就不行，地搬不走，你把黄金放在兜里跑吧。所
以中国的古话是有一定道理的，这个道理到了今天也一样。中国还没有完成一个重大的任务，
就是城镇化。你肯看日本，日本泡沫的时候城镇化 78%，中国到了吗？出现泡沫的城市基本
上都是城镇化率超过 70%。中国现在能超过 70%的城镇化率的不太多，按照北京的算，上海
的也不多，在 63。换句话说，中国的古人早就告诉你了，固定资产增值是最好的。从中国
的改革你们可以看到，为什么一开始公私合营先没收了生活资料和固定资产？因为它最值
钱。那你投资投什么？…所有的媒体有一个重大错误，就是搞不清楚什么是投资。如果说，
国家投资，开发商的一手房叫投资，因为影响到了 GDP。私人与私人之间，包括买股票，在
很大程度上不叫投资。我们可以换句话说叫金融投资或者个人投资，和股价没有任何关系。
你买了他的房子，他买了他的股票，他买了他的债券，那不是私人之间换来换去？涨了 1000
倍都没有用。最高是提供点税收。但是开发商是一手房，买岗亭，买水泥，买门窗，就变成
了 GDP。几乎所有的媒体，你们都用了一个词语经济从实向虚，尤其是投资从实向虚。你们
所有的媒体都用错这个词了，什么叫投资从实向虚？人与人之间的金融投资叫虚，因为个人
与个人之间交换。你把股票变成债券，债券变成储蓄，都和 GDP没有一分钱关系开发商是，
所以我们现在有一些政策，不能给开发商贷款，这个一下就混了，不能混。给开发商的贷款
一定算到了 GDP，给个人的贷款，我的金融就不是 GDP。和国家经济增长没有任何关系，这
两个观念你们作为媒体人都搞不清楚，你们写的文章臭的不行，都是错的。我说这个没有道
理？你们去查经济学，经济学大字典把这个问题说得非常清楚。增加未来收入，而且减少当
期小就叫投资。而转换就是把存款变成债券不叫投资，叫做金融投资或者个人投资，这是两
个概念。你们如果做媒体的搞混了，就欺骗了全中国人民。甚至把我们的顶层设计搞混了，
他们也觉得这两个投资是一块的，错了。你提的问题就是这个问题，要搞清楚，这两个问题
不是一个事。
所以谈我的住宅我的金融，我们只说我们发展的一个过程，告诉大家怎么判断对错。但
是经济学的最基本规律的东西，你不能违反，你们不能搞混。如果你们做记者的搞混了，我
们老百姓就惨了，天天被你们骗，我们怎么活？所以我觉得你们要做好，否则你们提的问题
我就说你提的错了。老提错误问题，我天天得骂你们。
谢红玲：谢谢任老师，确实是我们好多时候在采访任总的时候都发现，我们没有他懂得多。
每次回去一杆进去翻书，这也是一个激励和鞭策。我自己的感受就是如果你还想做房地产的
媒体人，如果你不懂金融和投资，那就该下马了。最后再次感谢任总，感谢我们在座的不管
是听众还是发言这，我想我们已经真了一个大便宜了。因为任总的课，我们今天占用了两个
小时，就是 60万，大家赚了。
